Ejendommen består af i alt 24 beboelseslejligheder i varierende stand og størrelse samt et erhvervslejemål

Transkript

1 VURDERINGSRAPPORT Sag nr. V-2315, MJ/AHJ Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg Etageareal i alt: m² Grundareal i alt: 952 m² Bygningsbeskrivelse: Ejendommen, som ejes af Andelsboligforeningen Østerbro 84 / Islandsgade 2-4, er beliggende på særdeles attraktiv placering i Aalborg. Ejendommen består af i alt 24 beboelseslejligheder i varierende stand og størrelse samt et erhvervslejemål udlejet til fodterapeut. Vedligeholdelsesstand: Ejendommen fremstår i flot og velholdt stand, og der må således kun forventes løbende og periodisk vedligeholdelse. METROPOL ERHVERV I/S Tlf. (+45) CVR.nr Hasserisgade 38 Web: Bankforbindelse: Danske Bank 9000 Aalborg info@metropolerhverv.dk Konto nr.:

2 Indledning Mægler: METROPOL ERHVERV I/S Bådehavnsvej 15, 1. sal 9000 Aalborg Tlf Statsaut. ejendomsmægler, Valuar, MDE Mads Justesen Ejendommen: Islandsgade 2, 4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg Ejerforhold: Andelsboligforeningen Østerbro 84 / Islandsgade 2-4 Rekvirent: Andelsboligforeningen Østerbro 84 / Islandsgade 2-4 c/o Gitte Drescher Velling Islandsgade 4, 1. th Aalborg Formål: Fastsættelse af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom efter valuarmetoden jf. 5 i bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Besigtigelse: Besigtigelse er foretaget d Tilstede var: Gitte Drescher Velling, der fremviste ejendommen og besvarede diverse spørgsmål samt undertegnede Statsaut. ejendomsmægler og Valuar, MDE Mads Justesen. Vurderingsrapport tilsendt: Vurderingsrapporten er udfærdiget i 5 eksemplarer, der er tilsendt rekvirenten. Derudover er rapporten fremsendt elektronisk til Gitte Drescher Velling og til andelsboligforeningens administrator, Spar Nord Bolig, Hasserisvej 113, 9000 Aalborg att. Irene Tilm. Endvidere beror et eksemplar hos ejendomsmægler. Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 2 / 13 -

3 Tema at fastsætte ejendommens kontante markedsværdi med udgangspunkt i, at ejendommen udlejes til markedsleje. Der henvises i øvrigt til 5 i bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Definition af markedsværdi Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilken et aktiv kan omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Forudsætninger Ved besvarelsen af det opstillede vurderingstema forudsættes: at rekvirenten ved levering af bilagsmateriale derved har opfyldt sin oplysningspligt, i henhold til sædvane, overfor vurderingsmanden, at ejendommen er lovligt opført, indrettet og benyttet, at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige, at en byggeteknisk gennemgang af ejendommen ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger, at de ved besigtigelsen beroende hvidevarer forbliver på ejendommen, i det omfang de tilhører ejer, at der ikke forefindes angreb af svamp, husbukke eller murbier på ejendommen, at ejendommen er bygningskaskoforsikret, herunder mod angreb af svamp og insekter, uden væsentlige forbehold, og at ny ejer vil kunne tegne ny ligelydende forsikring til normal præmie, at ejendommens fundamenter er bæredygtige, at der ikke hos offentlige myndigheder, koncessionerede selskaber eller i grundejerforening er pålagt udgift til vej, vand, kloak, varme m.m., at ejendommens servitutter, brugsrettigheder og / eller andre byrder ikke på nogen måde begrænser ejendommens værdi i forbindelse med den fremtidige anvendelse, at de anførte driftsudgifter er anslåede, at der ikke på ejendommen findes miljøforurening af nogen art, i et sådant omfang, at det påvirker værdiansættelsen, Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 3 / 13 -

4 at der ikke er foretaget / vedtaget arbejder, der aktuelt vil berøre ejendommen fysisk og / eller økonomisk, at der ikke verserer sager og / eller påbud vedrørende ejendommen, at ejendommens værdi er fastsat ud fra de nugældende markedsvilkår samt kurs- og renteniveau, at der ikke er uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke den fastsatte pris. Beliggenhed Adresse: Islandsgade 2, 4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg Matr.nr.: 5KD Aalborg Markjorder Kommune: Aalborg Zonestatus: Byzone Beskrivelse Bygningsbeskrivelse: Ejendommen, som ejes af Andelsboligforeningen Østerbro/Islandsgade, er beliggende særdeles centralt i Aalborg med let adgang til alle byens faciliteter. Ejendommen er opført med murstensydermure og med tagkonstruktion bestående af sadeltag belagt med nyere røde teglsten, som ifølge oplysninger fra rekvirenten skønnes at være udskiftet for ca år siden. Ejendommens vinduer er termovinduer isat rammer af plast fra Hvidbjerg Vinduet, og samtlige vinduer i ejendommen er udskiftet i år 2007, ligeledes iflg. rekvirentens oplysninger. Ejendommen er indrettet med i alt 24 beboelseslejligheder af forskellige størrelser fra 50 m² til 119 m². Indretningen af køkken og toilet-/badefaciliteterne er forskellige i de enkelte lejligheder, men generelt er der tale om velindrettede lejligheder. Beboelseslejligheden beliggende i høj stueplan i opgangen Østerbro 84 har tidligere har været indrettet til grillbar. Lejligheden blev i sommeren 2008 fuldstændig istandsat af de tidligere ejere af grillbaren, og den fremstår nu som en særdeles flot, nyrenoveret og præsentabel lejlighed. Der forefindes ét erhvervslejemål i ejendommen, som er udlejet til fodterapeut. Til ejendommen er tilknyttet en vicevært samt en person, som varetager trappevasken. Begge personer er beboere fra ejendommen, som bliver aflønnet. Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 4 / 13 -

5 Ejendommens garageanlæg består af 4 garager, hvor alle 4 garageporte er udskiftet indenfor de seneste par år. Den ene garage er reserveret til ejendommens vicevært til brug ved for opbevaring af diverse haveredskaber, havemøbler m.m. De 3 andre garager lejes ud til foreningens medlemmer mod månedlig betaling, og udlejningen foregår efter venteliste-princippet. Dette gælder ligeledes 5 parkeringspladser, som er etableret i gården. Ligeledes udlejes kælder og tagrum til foreningens medlemmer mod månedlig betaling, og det foregår ligeledes efter venteliste-princippet. Ved alle 3 opgange i ejendommen forefindes dørkaldeanlæg, ligesom der er kodelås på hoveddøren til hver trappeopgang. Ejendommen fremstår i flot og velholdt stand, og der må således kun forventes løbende og periodisk vedligeholdelse. Ejendommen ejes af en særdeles velfungerende andelsboligforening. Der er pt. 3 til 4 lejligheder under salg i ejendommen, og der er inden for de seneste ca. 12 måneder gennemført 4 salg af lejligheder. Forbedringer / forandringer i ejendommen foretaget i år 2012: Der er ikke foretaget væsentlige forbedringer/forandringer i ejendommen i løbet af år Opførelsesår: Ejendommen er opført i 1930 og væsentlig om-/tilbygget i Udenomsarealer: Ejendommens udenomsarealer fremstår som lukket gårdmiljø. Adgang til det lukkede gårdmiljø foregår via portgennemgang, som kan aflåses. Området: Ejendommen er beliggende bynært i eftertragtet område med såvel lettere erhvervsbyggeri som boligbyggeri. Området vil indenfor en nærmere årrække gennemgå en større forandring, som allerede delvist er igangsat, hvor der i nærområdet blandt andet opføres Musikkens Hus, kreativt miljø omkring det gamle Nordkraft-anlæg samt omdannelse af de nuværende havnearealer fra traditionel havneindustri til attraktivt boligbyggeri. I nærområdet forefindes endvidere parkanlægget Østre Anlæg samt det attraktive boligområde Øgadekvarteret. Afstand til Aalborg bycentrum vurderes til ca. 500 m. Logistikmæssigt er ejendommen velbeliggende tæt ved såvel motorvejssystemet som ringvejssystemet omkring Aalborg. Afstand til nærmeste motorvejs til-/frakørsel er indenfor ca. 1 km. Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 5 / 13 -

6 Anvendelsesbestemmelser: I henhold til lokalplan nr er området, hvori ejendommen er beliggende, udlagt til følgende anvendelse: Området skal anvendes til boligformål, dog kan der i tidligere erhverv i stueetagen etableres publikumsorienterede funktioner. Inden for området kan bebyggelsen anvendes til beboelse samt - Butikker (maks. 250 m² pr. butik) - Butikker med værksted (maks. 250 m² pr. butik), klinikker (dog ikke dyreklinik, da denne anvendelse ikke passer ind i områdets karakter) - Kontorer - Service - Kulturelle formål - Fritidsformål - Rekreative formål - Tekniske anlæg til områdets lokale forsyning Områdets samlede bruttoetageareal til butikker må højest være på 600 m². Anvendelsesbestemmelserne er ikke til hinder for, at eksisterende lovlig anvendelse fortsætter. Der henvises i øvrigt til gældende regionsplan, der kan ses på (Region Nordjyllands hjemmeside). Arealer Grundareal 952 m² (heraf vej 0 m² ) Bebygget areal 447 m² Anvendelse registreret som: afskrivning: Islandsgade 2: Beboelseslejlighed st. ca. 96 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 1. th. ca. 70 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 2. th. ca. 70 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 2. tv. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. th. ca. 70 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. tv. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 4. th. ca. 83 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 4. tv. ca. 50 m² boligareal Nej Islandsgade 4: Beboelseslejlighed st. ca. 70 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 1. th. ca. 112 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 1. tv. ca. 55 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 2. th. ca. 55 m² boligareal Nej Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 6 / 13 -

7 Beboelseslejlighed 2. tv. ca. 56 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. th. ca. 55 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. tv. ca. 56 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 4. th. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 4. tv. ca. 56 m² boligareal Nej Østerbro 84: Erhverv st. th. ca. 50 m² erhvervsareal Nej Beboelseslejlighed st. tv. ca. 119 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 1. th. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 1. tv. ca. 86 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 2. th. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 2. tv. ca. 86 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. th. ca. 57 m² boligareal Nej Beboelseslejlighed 3. tv. ca. 86 m² boligareal Nej Islandsgade 2 + 4: Erhvervsareal - garageanlæg ca. 68 m² erhvervsareal Nej Udhus ca. 35 m² sekundært areal Nej Udhus ca. 19 m² sekundært areal Nej Kælder ca. 300 m² sekundært areal Nej Portgennemkørsel ca. 17 m² sekundært areal Nej Etageareal i alt ca m² Arealerne er i henhold til oplysninger fra BBR-meddelelse. Generelt tages der forbehold for ovenanførte arealopgørelse, idet BBR-meddelelsen ikke synes at være i overensstemmelse med de aktuelle fysiske forhold på ejendommen. De eventuelle afvigelser skønnes dog ikke at have en sådan karakter, at det påvirker prisfastsættelsen i nærværende rapport. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen. Offentlig vurdering Ejendomsvurdering pr : kr ,00 heraf grundværdi kr ,00 Driftsudgifter I henhold til foreliggende oplysninger om ejendommens driftsudgifter samt et skøn over nødvendige, løbende og periodiske udgifter etc., anslås disse at se således ud: Ejendomsskatter 2013 kr ,38 Dækningsafgift 2013 kr. 0,00 Vand- og kloakafgift, anslået kr ,00 Renovation, anslået kr ,00 Fælles el/ trappelys, anslået kr ,00 Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 7 / 13 -

8 Forsikring, anslået kr ,00 Vicevært, renholdelse, trappevask m.v. anslået kr ,00 Varme- og vandregnskab, anslået kr ,00 Udvendig vedligeholdelse, anslået kr ,00 Administration m.v., anslået kr ,00 Energimærke, anslået kr ,00 Diverse, anslået kr ,00 Driftsudgifter i alt, anslået kr ,38 Ovennævnte driftsudgiftsbudget er udarbejdet på baggrund af udleveret årsrapport for 2011 for andelsboligforeningen. Servitutter Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af d : Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Dok. om fælles gårdmur mv Dok. om fælles brandmur/gavl mv Dok. om indretning af pølsebod Dok. om lysskilt Lejekontrakt med Sigurd Nielsen og Nina Nielsen så længe lejerne lever, Resp lån i off midler Lokalplan Det forudsættes, at de tinglyste servitutter ikke har et sådan indhold, at værdiansættelsen kan påvirkes i negativ retning, idet bemærkes, at der ved nærværende ikke har været foretaget aktgennemgang. Tekniske oplysninger El: Ejendommen forsynes med el fra Himmerlands Elforsyning A.m.b.a. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg med afløb til offentligt spildevandsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Energimærke/-plan Energimærkning er påkrævet. Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 8 / 13 -

9 Miljøforhold Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen pr områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Det er p.t. ikke fra kommunen oplyst, om nærværende ejendom er beliggende i et område, der er undtaget fra områdeklassificeringen. Ifølge oplysninger fra er ejendommen enten ikke kortlagt, eller er ikke noteret forurenet på vidensniveau 1 eller 2 i henhold til lov om jordforurening. Det bemærkes dog, at der ikke foreligger skriftlig bekræftelse fra offentlige myndigheder herom. Vurderingsansættelse På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt diverse beregninger ansættes ejendommens kontante markedsværdi, med udgangspunkt i dagens marked for denne type ejendom, og i øvrigt som ejendommen er og forefindes, efter vort bedste skøn og overbevisning til: Kontantpris kr ,00 Skriver kroner: *EN*NI*NUL*NUL*NUL*NUL*NUL*NUL* 00/100 Samlet lejeværdi I nærværende ejendom skønnes den samlede lejeværdi at udgøre i niveau: Kr ,- til kr ,- årligt Beløbet er incl. budgetterede lejeindtægter for boliglejemål, erhvervslejemål, kælder og loftsrum samt garage og parkeringspladser i gården. Bilag Modtagne bilag: Årsrapport 2011 for Andelsboligforeningen Østerbro/Islandsgade Indhentede dokumenter / oplysninger: BBR-meddelelse af Tingbogsoplysning af Ejendomsskatte-/vurderingsoplysninger, OIS af Matrikeloplysninger fra Lokalplan nr Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 9 / 13 -

10 Habilitet Denne vurdering er foretaget ud fra mit indgående kendskab til omsætning af denne type ejendomme, og i øvrigt efter skøn og bedste overbevisning. Samtidig erklærer undertegnede, at jeg ikke har personlig tilknytning til ejeren eller parter i sagen, ligesom jeg ikke har personlig interesse i vurderingssummens størrelse. Ansvar, ansvarsbegrænsning og ansvarsforsikring Metropol Erhverv I/S er ansvarlig for de leverede ydelser i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler herom. Ansvaret er dog for Metropol Erhverv I/S som dets indehavere og medarbejdere begrænset til maksimalt kr ,- pr. opgave og pr. kunde, således forstået, at det samlede erstatningsbeløb, som én kunde er berettiget til at modtage ikke kan overstige kr ,- for så vidt angår samtlige krav. Metropol Erhverv I/S og dets indehavere og medarbejdere er ikke ansvarlige for indirekte tab eller følgeskader, herunder mistet fortjeneste, goodwill m.v. Metropol Erhverv I/S er via Dansk Ejendomsmæglerforening ansvarsforsikret i anerkendt forsikringsselskab for ovennævnte beløb. Copyright Vurderingsforretningen må ikke uden METROPOL ERHVERV I/S skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet, eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Underskrift Aalborg, d. 11. januar 2013 Med venlig hilsen METROPOL ERHVERV Mads Justesen Partner, Statsaut. Ejendomsmægler, Valuar, MDE Mobiltlf mj@metropolerhverv.dk Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 10 / 13 -

11 Billeder Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 11 / 13 -

12 Billeder Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 12 / 13 -

13 Kort Sag nr Islandsgade 2-4 og Østerbro 84, 9000 Aalborg - 13 / 13 -