A/B Valuarvurderinger Østre Landsrets Domspraksis ignoreres

Transkript

1 København d Version 2: d A/B Valuarvurderinger Østre Landsrets Domspraksis ignoreres Ofte vurderes helt ned til 50% af retspraksis Det er hyppigt, at de valuarer der næsten alle er Medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (MDE), ignorerer den domspraksis som forsikringsselskabet AIG og advokat Thomas Dall Jensen på vegne af deres forsikringstager Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) har opnået i to konkrete sager ved Østre Landsret. I stedet valuarvurderer disse valuarer. forsat helt ned til 50% af domspraksis langt under de aktuelle referencehandler. Det sømmer sig ikke for et retssamfund, når autoriserede valuarer ignorerer niveauet og domspraksis i Østre Landsrets seneste domme. Seneste Østre Landsrets Dom (ØLD) på området den kontante handelsværdi af en boligejendom tilhørende en A/B forening faldt d Før denne blev en tilsvarende sag afgjort ved ØLD d Begge sager blev ført på vegne af DE, deres forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dall Jensen. I begge sager blev skønsmændenes vurderinger underkendt. Byretsdommene blev omstødt og der blev ved ØLD fastsat meget høje kontante handelsværdier. Sagsøgte valuar blev frikendt. Domspraksis ved ØLD blev derfor på A/B Hyltebjerg Allé 17-37, 2720 Vanløse (opført 1941), at den korrekte kontante handelsværdi pr skulle være kr /m 2 ejerlejligheder. eller 87% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende Domspraksis ved ØLD blev derfor på A/B Ringertoften, 2400 Kbh. NV. (opført 1931), at den korrekte kontante handelsværdi pr skulle være kr /m 2 eller 130% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder. I denne ejendom er ca. ½-delen af lejlighederne ifølge BBR uden eget bad var begyndelsen af finanskrisen. De kontante handelspriser havde toppet i 2. kvartal var toppen af finanskrisen med priser, der ifølge valuar Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af bestyrelsen af DE var faldet ca. 40% siden toppen i 2. kvartal De faldende priser siden 2006 havde dog ingen indflydelse på, hvad advokat Thomas Dall Jensen AIG og DE og Østre Landsret mente var den korrekte værdi stadfæstet ved de to Østre Landsretsdomme. For advokat Thomas Dall Jensen handlede det om frikendelse. Retfærdighed ja eller nej døm selv.

2 Ofte uden hensyntagen til referencehandler I ingen af sagerne havde den sagsøgte valuar Gunnar Brandt MDE (Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening) underbygget sin vurdering med en eneste referenceejendom. I begge sager havde valuaren samtidig med stiftelsen af en ny A/B forening opvurderet ejendommene med ca. 20% i forhold til den tinglyste købesum alene med det formål at overtale lejerne til at stifte den nye A/B forening. Skønt Dansk Ejendomsmæglerforening DE i deres vurderingsnorm kalder den slags opvurderinger for dybt useriøst, ønskede DE, at deres medlem blev frikendt ved Østre Landsret. Blev Byretsdommene fastholdt ville det belaste DE s kollektive forsikringsselskab med udbetaling af store millionerstatninger. Skønt det var DE s forsikringsselskab der skulle betale erstatningen, så havde DE monopolretten på at udpege skønsmændene uagtet at disse selv var omfattet af den forsikring, der skulle betale erstatningen. Når et forsikringsselskab udbetaler store erstatninger følger der typisk højere præmiekrav og reduceret dækning. Skønsmændene og DE havde derfor en åbenlys interesse i at få valuar Gunnar Brandt MDE deres medlem/kollega frikendt. I begge sager forkastede Østre Landsrets Dommerne de skønsmænd, der var blevet udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening, idet der blev stillet tvivl ved dokumentationen på deres referenceejendomme. Jørn Søby MDE EDC Erhverv havde været skønsmand på sagen om A/B Hyltebjerg Allé Valuar Peter Winther MDE Sadolin og Albæk var skønsmand på sagen om A/B Ringertoften. Peter Winther havde ellers leveret en særdeles veldokumenteret vurderingsrapport med en række vel underbyggede referenceejendomme Uagtet, at den sagsøgte valuar Gunnar Brandt ikke havde haft en eneste referenceejendom, godkendte Østre Landsrets sagsøgte valuars vurdering i mangel på bedre. De sagsøgende andelshavere der havde fået medhold ved Byretterne med deres påstande om grove opvurderinger og dermed betalte overpriser kunne efter Østre Landsrets Domme se deres krav som tabte. Hertil et meget stort beløb i sagsomkostninger til sagsøgte valuar. Hvad der var endnu mere spektakulært var, at Østre Landsrets dommerne skrev, at den tinglyste købesum kr. 456 mio. på A/B Ringertoften ikke var den kontante handelsværdi. Der var nemlig 2 realkreditinstitutter, der havde tilbudt realkreditlån på kr. 450 mio. i forbindelse med handelen d Da realkredit kun må yde 80% lån, så mente Østre Landsrets Dommerne, at den kontante købesum måtte have været 450/0,80=kr. 562,5 mio. Tanken om, at et realkreditinstitut skulle gradbøje realkreditloven for at sikre sig markedsandele faldt slet ikke dommerne ind. A/B Ringertoften samt A/B Hyltebjerg Allé blev derfor stiftet i 2006 på grundlag af en opvurdering på ca. 20% af købesummen. I 2008 blev der så anlagt en række søgsmål med påstand om overpriser og valuarens grundløse opvurderinger. I begge sager vandt sagsøgerne ved Byretterne, men tabte ved Østre Landsret.

3 I den sidste sag havde sagsøgerne fået valuar Jette Lundsgaard MDE og valuar Michael Hartmann MDE partner i DTZ og medlem af bestyrelsen i Dansk Ejendomsmæglerforening. Begge nåede i sommeren 2009 frem til samme værdi kr. 270 mio. i kontant handelsværdi. Østre Landsrets på vegne af AIG advokat Thomas Dall Jensen og deres klient Dansk Ejendomsmæglerforning fik ved ØLD hammerslag på kr. 550 mio. Ingen hverken Jette Lundsgaard eller Michael Hartmann havde haft referencehandler i deres vurderingsrapporter. Begge disse var under 50% af den værdi som deres egen forening og Østre Landsret mente var den rette pris. Begge udmeldes forsat gerne af DE til at være skønsmænd i verserende sager skønt at de ofte vurderer uden referencehandler (det er et normkrav) og i åbenlys mangel på respekt for retspraksis fra Østre Landsret. Dansk Ejendomsmæglerforening har monopolret til at udpege skønsmænd i ejendomssager, der indbringes for domstolene. Ofte, er det skønsmændenes nære medlemskolleger, der er stævnede og altid er det skønsmandens egen professionelle kollektive forsikring, der skal betale erstatningen om sagsøgte valuar idømmes professionsansvar for en vilkårlig og for lav vurdering. ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen I efteranskaffelsen 2009 indrømmede/erkendte eller vurderingen. Dansk Ejendomsmæglerforening, AIG og advokat Thomas Dall Jensen, at valuar Mads Munch MDE havde vurderet A/B Laubsgården, 2100 København Ø åbenlyst forkert og for lavt. Der blev udbetalt kr. 2,3 mio. i erstatning til de andelshavere der havde måttet sælge til de for lave priser. Mads Munch havde vurderet uden anvendelse af referencehandler. Læs om valuaren med værdier på hhv. kr /m 2 og kr /m 2 midt på Frederiksberg Valuar John Lindgreen MDE vurderede i 2015 A/B Hostrups Have som er en af Frederiksbergs bedst beliggende boligejendomme. Hostrups Have opført i 1936 har altaner og elevatorer. John Lindgreen MDE vurderede til kr /m 2 jf. note 24 i denne forenings 2014 årsregnskab. Men kort tid efter kun 300 meter derfra vurderede han A/B Falkoner Allé 102 opført 1887 til kr /m 2 skønt denne ejendom

4 hverken har altaner eller elevatorer. Han brugte samme referenceejendomme, der i den sidste vurdering var nået op på 16 referencehandler alle ejendomme som John Lindgreen mente var meget sammenlignelige med de vurderede ejendomme. John Lindgreen mente således, at den nyopførte ejerlejlighedsejendom Åboulevard 35 var så meget sammenlignelig med den 130 år ældre Falkoner Allé 102, at han måtte have denne ejendom med i sin vurdering. AB Falkoner Allé 102 Opført 1885 John Lindgreen Valuarværdi kr /m 2 John Lindgreen Nyopført/projekt Referenceejendom kr /m 2 A/B Hostrups Have Fra 1936,altaner/elevator John Lindgreen Valuarværdi kr /m 2 Referenceejendommene blev alene anført med en kvadratmeterpris skønt John Lindgreen som skønsmand gentagne gange har meddelt domstolene i en række verserende sager, at afkastprocenten og alene denne afgør den kontante handelsværdi. John Lindgreens afkastprocenter ligger i reglen lige omkring 2% og sådan har det været helt tilbage til I 2005 var ydelsen på et 30-årigt realkreditlån ca. 8,5% p.a. I 2015 er den ca. 6,5% p.a. Men det forstyrrer ikke John Lindgreens verdensbillede, at det alene er afkastprocenten, der giver prisen og den kan John Lindgreen så sætte med en nøjagtighed på 2 decimaler f.eks. 2,32%. John Lindgreen hævder, at dette afkast er investors motiv skønt, at det giver et årligt cash flow underskud på 4%-6%. Men når John Lindgreen fokuserer så meget på en mindre betydelig afkastprocent, hvorfor anfører han så kun en kvadratmeterpris på hans referenceejendomme i de valuarvurderinger, hvor han ikke er udmeldt skønsmand. Jo forklaringen ligger i, at når John Lindgreen skal vurdere for sine normale klienter f.eks. A/B Falkoner Allé 102, så kan han vurdere uden at John Lindgreen oplyste at have et eneste dokument om referenceejendommens lejeforhold. Når han er udmeldt skønsmand derimod, så er det ikke godt nok for ham bare at acceptere de handlede priser og de afledte kvadratmeterpriser! Nej her mener John Lindgreen, at han alene kan godkende/efterprøve den faktiske kontante handlede værdi på en referenceejendom. Modtager han ikke fuldkommen indsigt i ejendommene, et omfattende dokumentationsmateriale, forkastes ejendommen som reference.

5 I John Lindgreens verden skal en ejendom nemlig give ca. 2% i afkast og er der handlet på et lavere afkast end dette, så kan John Lindgreen ikke acceptere den pris, der blev handlet til. A/B Klostergården (opført 1930) en nedslidt ejendom på Østerbro er netop handlet til en pris på ca. kr /m 2 men med et afkast på kun ca. 0,65%. John Lindgreen ville aldrig acceptere denne konkrete handel som en reference alene grundet den lave afkastprocent. John Lindgreen ved godt, at ingen kan fremskaffe alle de 16 forskellige dokumenter, som han efterspørger hos rekvirentens ejendomme. Det betyder så for John Lindgreen, at så afviser han bare alle rekvirentens referencehandler og ender med at vurdere udfra sin egen mavefornemmelse. Den førte til at A/B Hostrup Have fik en kontant handelsværdi på kr /m 2 i foråret 2015 og kun 300 meter derfra nåede John Lindgreen til kr /m 2 på Falkoner Alle 102. Det burde være indlysende for enhver, at to ejendomme, der ligger så tæt, ikke kan have så store værdiforskelle målt pr. m2. Hans referenceejendomme havde en gennemsnitlig kontant handelspris på kr /m 2 på på A/B Hostrups Have havde han fratrukket kr /m 2 og på Falkoner Allé 102 havde han tillagt kr /m 2. Denne oplysning er beregnet og fremgår ikke af John Lindgreens vurderingsrapporter! Men på begge ejendomsvaluarvurderinger skrev han med de samme ord, at han fratrak mellem kr /m 2 fra værdien på referenceejendommene. Hertil, at John Lindgreen ikke vil oplyse hvormange kroner han har fratrukket. Det er årsagen til, at John Lindgreen kan nå frem til vidt forskellige kontante handelsværdier samt at hans handelsværdier overhovedet ingen relation har til de referenceejendomme, som han anfører. Ofte ligger hans kontante handelsværdier helt ned til ½-delen af hans referencer og langt under halvdelen af Østre Landsret Domspraksis. Måske er det derfor, at Dansk Ejendomsmæglerforening bevidst har udpeget valuar John Lindgreen som skønsmand i en række sager anlagt ved domstolene, hvor valuaren som i sagen om A/B Laubsgården havde vurderet meget for lavt. Det gælder simpelthen for DE om at få valuar/skønsmanden til at overbevise en domstol om, at det alene er afkastprocenten, der giver værdien samt at referencehandlerne ingen indflydelse har på den kontante handelsværdi på vurderingsejendommen. Udmeldte skønsmænds 8-dobbelte priser Når Danske Ejendomsmæglerforening bringer en skønsmand i forslag er det rendyrket monopolvirksomhed, idet den sagsøgende rekvirent pålægges af domstolene at bruge DE og alene meddeles navnet på én egnet skønsmand.

6 Da skønsmanden ikke er i konkurrence med andre valuarer om at få opgaven, så benytter han lejligheden til at mangedoble sit salær og disse salærer stiger 20-30% år for år. Normalprisen for en valuarvurdering er kr plus moms i en lille ejendom med 2 trappeopgange. Det var hvad John Lindgreen forlangte på ejendommen Falkoner Allé 102, der netop har to trappeopgange. Men ude på Østerbro i en verserende sag med 2 trappeopgange forlangte John Lindgreen kr plus moms. A/B Falkoner Allé 102 John Lindgreen valuarvurdering salær kr plus moms 16 referenceejendomme A/B Østerbro John Lindgreen valuar/skønsmand salær kr plus moms 7 referenceejendomme John Lindgreen har meddelt retten, at hans timepris er kr plus moms. På Falkoner Allé 102 kunne udføre hele vurderingsarbejdet på 5 timers arbejde omfattende besigtigelse, beregning, dokumentation, skrive vurderingsrapport samt finde, besigtige, beregne og evaluere 16 referenceejendomme. Ude på Østerbro i den verserende sag skulle John Lindgreen bruge 50 timer på det samme arbejde, men med færre referencer. Der var ikke noget behov for som skønsmand at gøre arbejdet på få timer. Skønsmanden havde jo fået opgaven af Dansk Ejendomsmæglerforening, der har en interesse i at deres medlemmer har den størst mulige indtjening. Tilsvarende har også været praktiseret af valuarerne Jette Lundsgaard og Michael Hartmann. Som skønsmand tages bevidst overpriser, dels fordi man ikke er i konkurrence om arbejdet og dels fordi skønsmændene ved, at dommerne aldrig spørger om, hvad valuaren normalt tager. Dommerne spørger typisk skønsmanden hvormange timer han har brugt og accepterer kritikløst timetallet med en timepris på kr /time plus moms. Jeg ser derfor frem til den første dommer, der i stedet spørger skønsmanden, hvad han normalt tager for at valuarvurdere en boligejendom med 2 opgange og dernæst meddeler ham at der gælder samme pris for arbejdet når man er skønsmand. Billigste valuar der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening hedder Peter Ryaa og han tager helt ned til kr plus moms for en valuarvurdering.

7 Dyreste er Michael Hartmann han tog som skønsmand kr inkl moms for stærkt fejlbehæftet valuarvurdering. Hertil, at Michael Hartmann der den ved Østre Landsret fik hammerslag på at hans valuarvurdering var så ringe underbygget at den ikke kunne bruges, til efterfølgende med DE s billigelse fastholdt fuldt salær kr for et fuldkommen nytteløst stykke arbejde. Man må da håbe, at domstolene der både skal udøve tilsyn med udpegelsen af skønsmænd samt salærerne fremover vil vågne op. En af metoderne kunne være at domstolene fremover stiller følgende regler: 1. Fremover bør DE, der har monopolretten til at udpege skønsmænd bringe mindst tre i forslag og ikke kun én! Rekvirenten kan da vælge en af de Skønsmanden skal oplyse med 3 referencer, hvad der er hans sædvanlige pris f.eks. for at valuarvurdere en boligejendom med 2 trappeopgange, samt at skønsmandens salær ikke må overstige gennemsnittet af, hvad der blev betalt på disse 3! 3. I sager, hvor skønsmanden er i fagligt fællesskab med den sagsøgte valuar eller skønsmanden er omfattet af den forsikring der eventuelt skal betale en erstatning, da bør det være rekvirenten, der bringer en skønsmand i forslag. Det er ikke i orden, at Dansk Ejendomsmæglerforening igennem deres monopolret til at udpege skønsmænd, bruger det dels til at forsøge at få et sagsudfald, der beskytter deres medlemmer imod at skulle betale erstatning, dels medvirker til stærkt opskruede priser for vurderingsarbejdet. Alle skønsmænd tilsidesat ved Østre Landsret Der har været to sager om den kontante handelsværdi på en boligejendom (Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) ved Østre Landsret. I begge disse sager blev de af Dansk Ejendomsmæglerforening udpegede skønsmænd underkendt af Østre Landsrets Dommere der voterede at deres vurderingsrapporter var ubrugelige til at afgøre sagerne. Valuar Jørn Søby MDE, EDC Erhverv var den ene Valuar Peter Winther MDE, Sadolin og Albæk var den anden Dertil kommer valuar Jette Lundsgaard MDE og valuar Michael Hartmann MDE der begge havde vurderet A/B Ringertoften til under ½-delen af den værdi som advokat Thomas Dall Jensen og AIG og DE mente var den korrekte værdi. Det er helt indlysende retskrænkende, at valuarerne/skønsmændenes vurderingsrapporter tilsidesættes gang på gang. Det skyldes at valuarerne for de flestes vedkommende ikke tager udgangspunkt i den værdi der har været på de handlede referenceejendomme, at de generelt vurderer langt lavere end Østre Landsrets Domspraksis samt at de hver og især har for vane at opfinde deres egne vurderingsmetoder, der ikke tager udgangspunkt i Andelsboligloven.

8 Dansk Ejendomsmæglerforening er passive Den 25. august 2009 udtalte formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther Pedersen til Jyllandsposten at to af hans dygtige valuarer Gunnar Brandt MDE der havde vurderet A/B Ringertoften til kr. 550 mio. og valuar Jette Lundsgaard MDE der havde vurderet samme ejendom til kr. 270, at de begge godt kunne have vurderet lige efter bogen. Denne udtalelse afslører, at Dansk Ejendomsmæglerforening både mener, at valuaren altid har ret, ligesom DE mener, at det er bedst, når ejendommen har den kontante handelsværdi vurderet, som valuaren har ansat den til og så kan prisen være kr /m 2 eller kr m 2. Der er frit valg. Indtil videre er DE sluppet afsted med dette ved domstolene og i begge de to Østre Landsrets Domme meddelte dommerne at da skønsmandens vurdering var blevet tilsidesat og da man ikke havde andet så godkendte man sagsøgte valuars vurdering. Send os en med de valuarvurderinger du har: Vi har siden 2006 samlet på valuarvurderinger. Vi vil vide hvordan og hvor forskelligt, der vurderes. Vi mener, at tilfældige og helt vilkårlige valuarvurderinger skal underlægges et professionsansvar. Især er vi interesseret i valuarvurderinger udarbejdet af: valuar Jette Lundsgaard MDE valuar John Lindgreen MDE, Home Erhverv valuar Jørn Søby MDE, EDC Erhverv Lars Wismann, direktør og projektchef cand. merc., ejendomsmægler og valuar