NOTAT. Udstykninger i landzone

Transkript

1 NOTAT Teknik- og Miljøforvaltningen Dato Planafdelingen Udstykninger i landzone Opførelse af nye boliger i landzone medfører ofte, at der først skal udstykkes en grund. Enkelte steder, særligt i landsbyer, er der allerede foretaget en udstykning. Både udstykning og opførelse af nye boliger i landzonen reguleres via planlovens landzonebestemmelser. I kommunens afgrænsede landsbyer kan kommunen understøtte en vis udvikling ved at tillade enkelte nye boliger. Mange af kommunens landsbyer er allerede lokalplanlagte ofte med konkret angivelse af, hvor der er mulighed for udstykning og hvor der ikke er. I kommunens øvrige landsbyer og større, samlede husrækker er der mere begrænsede muligheder for udvikling gennem huludfyldning. I det åbne land kan kun tillades boliger til landbrug. Landzonen generelt Hovedreglen i landzonen er, at det åbne land skal friholdes for spredt og uplanlagt bebyggelse for at sikre jordbrugs-, landskabs- og naturværdierne til gavn for både landmænd, borgere og turister. Samtidig sikres det, at den primære udvikling sker i byområderne, hvor kommunen kan yde et højt serviceniveau i form af skoletilbud, renovation, hjemmepleje, indkøbsmuligheder og kloakering. I områderne omkring de eksisterende byzoner og afgrænsede landsbyer bør kommunen være meget tilbageholdende med at give tilladelser til udstykning og bebyggelse. Ved stillingtagen til en konkret ansøgning om en ny bolig i landzone bør der tages hensyn til, om beboerne kan sikres en rimelig adgang til offentlig og privat service (skoler og dagligvarebutikker m.v.), om der kan tilvejebringes forsvarlige kloakforhold og trafikale adgangsforhold samt om beboerne kan sikres mod forureningsulemper, herunder utilfredsstillende støjforhold, lugtgener o. lign. Endvidere må udstykningen og den nye bolig kunne indpasses på en hensigtsmæssig måde i de eksisterende bebyggelses- og vejforhold, uden at støjbelastede arealer inddrages. Andet ville være til ulempe, ikke kun for nye boliger men også for de eksisterende erhverv, herunder landbrug. Side 1 / 10

2 Gældende praksis Den juridiske praksis tager grundlæggende afsæt i Planloven og den vejledning, der følger loven med afsæt i Folketingets arbejde. Med tiden defineres praksis yderligere gennem principielle afgørelser i Natur- og Miljøklagenævnet. I det følgende er gældende praksis for udstykning til nye boliger gennemgået. Udstykning i landsbyer Der kan opføres enkelte nye boliger i de afgrænsede landsbyer, og undtagelsesvist som huludfyldning i øvrige, små landsbyer. Hensynet til velfungerende landdistrikter bør varetages gennem kommuneplanlægningen, og retningslinjerne for udviklingen på landet bør ligge til grund for landzoneadministrationen. Udviklingen understøttes bedst ved at styrke byerne på landet og ikke ved at fremme yderligere spredt helårsbosætning i det åbne land. Specielt bør bosætningen understøttes i de landsbyer hvor der i forvejen er et vist serviceniveau. I landsbyer bør kommunen tage hensyn dels til ønsket om at styrke landsbyernes udviklingsmuligheder, dels til de bevaringshensyn som ofte findes både med hensyn til bygninger, haver, vejforløb, grønne arealer, tofter o.lign. Kommunen bør således lægge vægt på at ny bebyggelse opføres med en udformning der respekterer omgivelserne og byggestilen i området. Eksempelvis kan huller i husrækken være værdifulde kulturelementer fx gamle tofter som ikke blot bør bebygges under henvisning til, at der sker huludfyldning. Retningslinjer for landsbyernes udvikling, bebyggelse og bevaring findes efterhånden i de fleste kommuneplaner, og mange landsbyer er endvidere omfattet af lokalplaner. Udstykning som huludfyldning Der kan gives tilladelse til udstykninger, hvis der er tale om enkelte udfyldninger "indenfor samlede bebyggelser med landsbypræg" eller afrunding af de landsbyer, der er afgrænset i kommuneplanen. Der kan gives tilladelse til huludfyldning, hvis bebyggelsen ikke bryder afgrænsningen mod det åbne land, og såfremt der i øvrigt ikke findes flere lignende byggemuligheder, som i givet fald ville have krav på en tilladelse ud fra lighedsprincippet. Udstykning i det åbne land Der gives som altovervejende hovedregel afslag til fritliggende boliger i det åbne land og til boligbyggeri i landområder med spredt bebyggelse. Praksis hviler på det synspunkt, at nyt boligbyggeri i landsbyerne bør baseres på en planlægning - ofte en lokalplanlægning - hvorigennem beboerne inddrages i en samlet vurdering af landsbyens kvaliteter og muligheder, herunder placeringen af ny bebyggelse. I det åbne land skal der tages udgangspunkt i eksisterende boliger, som kan renoveres og udvides. Der er også mulighed for at nedrive og genopføre et nyt hus nogenlunde samme sted som det nedrevne. Der skal desuden være Side 2/10

3 en passende bolig på en landbrugsejendom. Derfor kræver det ikke landzonetilladelse at opføre/genopføre et stuehus op til 250 m². Den konkrete vurdering præcedens og lighedsprincip Kommunen skal virke for gennemførelsen af kommuneplanen, når der behandles landzoneansøgninger. Det indebærer at kommunen i vurderingen af de enkelte ansøgninger om landzonetilladelse skal udøve et konkret skøn inden for de rammer som findes i planlægningen. Hensigten er at kommuneplanlægningen ikke efterhånden mister sin betydning ved enkeltstående tilladelser, der måske hver især kan synes rimelige og forsvarlige, men som samlet set kan være i strid med intentionerne i den sammenfattende fysiske planlægning. Grundlaget for den konkrete vurdering er kommuneplanens retningslinjer for udviklingen i det åbne land og landsbyerne. Disse retningslinjer er netop fastlagt på baggrund af en samlet afvejning mellem beskyttelses- og erhvervsinteresser i bred forstand og med baggrund i den kortlægning og planlægning som er tilvejebragt for hvert af de enkelte interesseområder. Kommunen får med den konkrete vurdering lejlighed til i hvert enkelt tilfælde at vurdere det ansøgte, dels i relation til de stedlige forhold og dels i relation til de forskellige samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen som kommuneplanmyndighederne inddrager i planlægningen. Der skal foretages en konkret vurdering af den enkelte sag og en afvejning af en række forskellige hensyn. Det kan være: planlægningsmæssige hensyn hensyn til jordbrugserhvervet landskabelige hensyn naturbeskyttelsesmæssige hensyn rekreative hensyn miljøbeskyttelsesmæssige hensyn hensyn til udnyttelsen af råstofressourcerne trafikale hensyn hensyn til udbuddet af servicefunktioner kulturhistoriske hensyn sociale eller menneskelige hensyn Den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning indebærer, at sager, hvor de faktiske og retlige omstændigheder er ens, skal behandles ens, medmindre forskelsbehandlingen kan begrundes sagligt. Der er således tale om en grundsætning, der sikrer, at forvaltningen ikke sker på et vilkårligt grundlag og på grundlag usaglige interesser. Da både det ansøgte byggeri og lokaliteten kan være forskellige fra sag til sag, og fordi der kan lægges vægt på forskellige hensyn, er der en hårfin balance mellem lighedsprincippet og forskelsbehandling. I landzonesager og nye boliger træffes den konkrete afgørelse især med udgangspunkt i de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn. I praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen indgår derfor overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Side 3/10

4 Revision af kommuneplanen og lokalplaner Fordelt jævnt ud over hele kommunen ligger der i dag 33 landsbyer, som alle har deres helt specielle karakter. 23 af landsbyerne er helt eller delvist omfattede af lokalplaner. En analyse fra 2013 a f de lokalplanlagte landsbyer viser, at der i den vestlige del af kommunen er en restrummelighed i forhold til udvikling af boliger. Denne analyse vil blive opdateret i forbindelse med den forestående revision af kommuneplanen. Da byrådet bl.a. med afsæt i Fingerplanen - har valgt at fokusere udviklingen på de større sammenhængende byområder, vil det kun i mindre grad være muligt at udvikle til boligformål i det åbne land eller i landsbyerne. I byrådets landdistriktspolitik er der stor fokus på nye boliger i landsbyerne. Samtidig ønskes landskabet bevaret, bl.a. med klare grænser mellem by og land. Denne politik kan konkretiseres gennem kommuneplanen, hvor det foruden en revision af de afgrænsede landsbyer kan præciseres, hvilke typer af samlede bebyggelser og husrækker, der kan tillades "huludfyldt. I princippet vil det være muligt at ændre afgrænsningen af landsbyer i forbindelse med revision af kommuneplanen. Det er dog usikkert, om Erhvervsstyrelsen vil godkende udvidelser af landsbyer, da Fingerplanen lægger en ekstra restriktion på kommunerne i hovedstadsområdet i forhold til planlovens generelle regelsæt. Hertil kommer, at øvelsen er foretaget flere gange før, hvorved mange landsbyer allerede er udvidet flere gange, og måske derved har nået deres naturlige afrunding/afgrænsning mod det åbne land. De 33 afgrænsede landsbyer er vidt forskellige i størrelse, og umiddelbart vurderet er afgrænsningen foretaget på forskellig måde i hhv. Skovbo og Køge Kommune. En måde at imødegå en eventuel indsigelse fra Erhvervsstyrelsen kan være at foretage en prioritering mellem landsbyerne. Nogle af de mindste landsbyer kan være for små til, at det giver mening at udvikle dem. Særligt de landsbyer, hvor der ikke er samlingssteder i form af offentlig eller privat service. En anden mulighed for nye boliger i landsbyerne kan være at nedrive overflødiggjorte bygningssæt fra landbrugsejendomme. Ved den seneste revision af landsbyafgrænsningerne ser det flere steder ud til, at dengang aktive landbrug er holdt uden for afgrænsningen. I dag er landbrugsdriften på mange af sådanne ejendomme givetvis ophørt. Dette kan skabe grobund for nyt boligbyggeri eller indretning af boliger i driftsbygninger og stuehuse. Hvis det lykkes at udvide landsbyafgrænsninger i kommuneplanen, vil der for de fleste landsbyers vedkommende skulle udarbejdes ny lokalplan, inden der kan udstykkes og bebygges. Det vil være en omfattende proces at revidere alle landsby-lokalplaner. Derfor er der behov for en prioritering for arbejdet over en årrække. I forslaget til ny planlov er der lagt op til, at der i kommuneplanen kan udpeges to omdannelseslandsbyer pr. planrevision. Der skal dog være tale Side 4/10

5 om landsbyer i tilbagegang, hvilket betyder, at denne mulighed måske ikke kan anvendes i Køge Kommune. Revision af de gældende lokalplaner kan både afprøve muligheden for at udvide afgrænsningen og det vil være muligt at genoverveje udviklingen inden for den nuværende afgrænsning. Samlet behandling af udstykningssager to gange årligt Udvalget har tidligere drøftet muligheden for at behandle ansøgninger om udstykninger samlet to gange om året. Dette vil ikke ændre grundlæggende på mulighederne for at meddele tilladelse, men det vil i langt højere grad gøre det muligt at anskueliggøre konsekvenser af enkeltudstykninger. Risikoen er, at vi vil modtage mange ansøgninger om nye boliger uden for landsbyerne. Ved at sagsbehandle sådanne ansøgninger samlet to gange årligt vil eventuelle præcedensvirkninger og spørgsmålet om lighedsprincippet fremstå tydeligere. Se kort-eksempler på de næste sider. Side 5/10

6 Søllerup vest for Herfølge umiddelbart en husrække, men der er mange huller. Dertil kommer, at det er vanskeligt at definere en afrunding eller en grænse mod det åbne land. Dermed kan der ifølge gældende praksis ikke tillades nye udstykninger. Side 6/10

7 Lille Ladager mindre, samlet bebyggelse eller husrække. Mange huller. Måske muligt at definere en kerne, hvor i en enkelt huludfyldning kan ske. Side 7/10

8 Husrække med kulturmiljø blokudskiftning. Her er der for mange huller og desuden hensyn til kulturhistorien, der betyder, at der ikke bør tillades udstykninger. Side 8/10

9 Forskellige former for afgrænsning af landsbyer. Nogle steder er der en skarp og tydelig grænse til det omgivende landskab med landbrug, andre steder går der kiler ind i landsbyen. Side 9/10

10 Side 10/10