Dr. Abildgaards Allé 2-4, 1955 Frederiksberg C og Rolighedsvej 14, 1958 Frederiksberg C

Transkript

1 Ansøgning: På vegne af ejendommens ejer, Carl F.J Carlsons og Hustru Camilla Carlsons Legat, v. advokat Jan Joensen, ansøges der om tilladelse til indretning af 5 stk. boliger i tagetagen. Hele ejendommen er en udlejningsejendom og vil forblive udlejningsejendom, grundet fondens vedtægter. I indretningen lægges der vægt på fleksibilitet og tilgængelighed i form af åbne rum, gode dørbredder med åbent køkken og rummelige badeværelser. Mod gården etableres der altaner til hver lejlighed med niveaufri adgang og kvistaltaner. Alle kviste er halvbue-kviste, placeret i forhold til vinduerne i facaden, og herved rettes der op på facaden, idet nogle af de oprindelige kviste ikke følger denne metode, hvilket er illustreret på en tegning af den eksisterende facade. Over karnapperne mod Dr. Abildgaards Allé og Rolighedsvej udføres der kvistaltaner. Det vil indebære, at tag og facader får et formmæssig sammenhæng, der understreger et naturligt forhold i ejendommens vinduesrytme, arkitektoniske udtryk og facadens kvalitet. Ejendommen har 6 bi-trapper / køkkentrapper og her erstattes de 3 med elevatorer med stop på samtlige etager også ved terræn og kælder. Herved løftes ejendommens kvalitet og interne funktion og tilpasses tidens krav om øget tilgængelighed. Denne installation vil medføre en mulighed for en rokade mellem beboerne, hvis man skulle komme i den situation, at blive dårligt gående. Det skal dog nævnes at installationen af elevatorer vil være afhængigt af en accept af de nye tagboliger. Alle boliger kan dog ikke blive elevatorbetjente, der vil være 12 ud af de 28 eksist. boliger der ikke får en elevator til døren, idet det ikke er muligt med den valgte placering af elevatorer. Ejendommens energimærke F, ønskes ligeledes forbedret og i tilknytning til etablering af tagboliger vil taget blive isoleret efter BR 15, idet det nuværende tag totalt udskiftes. I den anledning vil det være naturligt at udnytte tagetagen til boliger, så den samlede ejendom herved også opnår en bedre driftsøkonomi, ved isolering af taget og flere m 2 at fordele kwh-forbruget på. Det nuværende tag er det oprindelige, med naturskifer på de skrå synlige skrå tagflader. Der har gennem tiderne været udført en del udbedringer / reparationer på taget og desværre har der også været en del vandskader der har været medvirkende til at taget nu er delvist nedslidt. Ejendommen er forsynet med en meget fin gesims, et markant facadefremspring som via sin form danner fine dybe skygger og markerer facaden på en elegant måde. Gesimsen og de øvrige gennemgående bånd i facaden vil blive rengjorte og repareret, så ejendommen igen fremstår elegant i sine omgivelser. Der afholdes et beboermøde om etablering af altaner til de øvrige boliger, undtagen stueetagen, og dette møde forventes afholdt i januar februar Det er således hensigten at alle boliger får en altan så vi dermed kan løfte kvaliteten i boligerne, dog kræver det at det også kan løses økonomisk, det vil sige med brugerbetaling. Bygherren har den hensigt at løfte ejendommen ved etableringen af de nye 5 tagboliger, så den får sin naturlige rytme i vinduesforløbet der er i samspil med kvistene i taget og ved at renovere facaden så den fremstår smukt og ny-renoveret i bybilledet. Ejendommen: Er en 5 etages bygning med 1 opgang på Rolighedsvej 14 og 2 opgange på Dr. Abildgaards Allé 2 og 4. Lokalplan 190 er gældende for ejendommen der er opført i 1896 og har i alt 28 boliger og 3 erhvervslejemål. Der er indgang til gården fra Dr. Abildgaards Allé ved gavlen mod syd, ud for nr. 4 og der tilhører en bygning i en etage der delvis bruges til garage og storskraldsordning. Det er vanskeligt at tyde underskriften på de oprindelige tegninger, så hvem der har begået arkitekturen er vi ikke helt sikre på, men bygningen hører til den kategori der betegnes som et meget fint Frederiksberghus, og et klassisk eksempel af den type bygninger.

2 Facaden mod gaderne har flotte markante gennemgående bånd, nogle er bemalet og karnapperne er fint proportioneret til gadebilledet og vinduerne har den typiske form for datidens bygninger på Frederiksberg, med den lave brystningshøjde, der medfører det fine dagslys inde i boligerne. Gårdfacaden er enkel og udført i gule sten som ved de fleste af denne type ejendomme. Hovedtrapperne er lagt ud til gårdsiden med store vinduer der belyser trapperummene, men trapperne går ikke til tagrummet. Bitrapperne er ført til tagrummet. Taget er et københavnertag med 45 gr. skråtstillet naturskifertagplader ned mod facaderne, både til gadesiden og til gårdsiden og en svagt hældende tagflade mellem de skrå tagflader der er beklædt med tagpap og zinkinddækninger ved skorstenene. Den nuværende indvendige frihøjde i tagrummet er 250 cm fra overkant gulv til underkant loft. Tagetagen indeholder de oprindelige pigeværelser og tørrerum, og begge dele er ikke i brug længere, pga. tagetagens beskaffenhed og at der ikke er ordentlige sanitære forhold. Den kraftige gesims mod gaden bevirker at der i denne del af tagetagens rum bliver et mindre skråt loft end på modsat side til gården. Der er monteret små tagvinduer til gårdsiden og til gadesiden er der kviste der giver lys til tagrummet. Kvistene og deres vinduer er nedbrudte og der er udført mange reparationer på flunker og inddækninger. Etageadskillelsen er bjælkelag med indskudsler. Rumopdelingen er udført i murværk ved bitrapper og brædder med puds på de øvrige skillevægge. Skorstene, alle bygningens skorstene er intakte. Kælder, der er fuld kælder under hele ejendommen med pulterrum til alle boliger. Bebyggelsens omfang jf. BBR: Grundarealet udgør ca m 2 og samlet bygningsareal udgør m 2. Der er 28 bolig lejemål med samlet m 2 antal på m 2 Bruttoarealet af tagetagen efter ombygning og inkl. ydervægge udgør jf. BR-15 ved en foreløbig opmåling ca. 605 m 2 og altanerne udgør ca. 113 m2 Den eksakte opmåling foretages af de nye tagboliger når projektet er principielt godkendt. Forberedelsen til ombygning: Der etableres et stillads med fuld lukket overdækning og elevatorforbindelse til taget. Tagfladerne tages ned, tagbelægninger og tagkonstruktionen fjernes. Der udføres en gennemgribende undersøgelse / udbedring af murværket ved trapperummene og alle dårlige bygningsdele murværket mv. udskiftes. Skorstenene bevares, eftergås og tilpasses de nye rum mht. omfang, overflader og kuldebroer. Tagetagens indretning: Der ønskes indrettet 5 boliger til udlejning jf. legatets vedtægter og boligerne udføres i forskellig størrelse efter aftale med bygherren, boligstørrelsen er fra ca. 95 m 2 til ca. 150 m 2, så der er et bredt udbud. Boligerne er indrettet efter nutidens principper og er tilpasset kravet om tilgængelighed, dvs. der er åbne rum og alle døre er min. 10M eller har åbninger der er større end 10M. Adgangen til boligerne er via et forrum-forstue eller køkken-alrum. Der adgang til hovedtrappen fra alle tagboliger. Alle bad og toiletter lever op til kravet om tilgængelighed. Det langsgående hovedskillerum sammen med lejlighedsskellene indgår som en statisk del af tagboligerne, øvrige vægge er udført som lette vægge og vil kunne ændres ned dersom der måtte ønskes.

3 Ny profil på taget: Tagets hældning mod gaden på 45 gr. bibeholdes i sin nuværende form og mod gården vil det være ønskeligt med en taghældning på 50 gr. for at opnå en bedre udnyttelse tagrummet mod gården. Det vil sige, at den nuværende profil på københavnertaget bibeholdes som det er i dag mod Dr. Abildgaards Allé så ejendommen bevarer sit udtryk mod gadebilledet. Taget hæves ca cm, her udgør alene isoleringen efter BR-15 de 500 mm, hvortil der skal lægges hældning på tagfladen og luft over isoleringen jf. kravet om ventileret tagrum, samt en opbygning for trinlyd nedefter. Det vurderes at de ca. 70 cm som taget løftes med, ikke ville kunne bemærkes efter at taget er genopbygget. Herved vil den nuværende etagehøjde på 250 cm i boligerne kunne overholdes og samtidigt kan man overholde trinlyd-isolering nedefter. Hovedtrapper, bitrapper og elevatorer: Hovedtrapperne føres med op til tagetagen og belyses gennem tagfladen med et ovenlys der også tjener som røg-lem. Bitrapperne, 3 af dem anvendes til elevatorer og de resterende kan enten føres med op eller den øverste del af bitrappernes andel kunne indgå i tagboligernes boligareal. Kviste: Der udføres halvbue-kviste og kvistaltaner både til gadesiden og mod gården, 10 stk. kviste og 3 stk. kvistaltaner ud mod Dr. Abildgaards Alle og, 1. stk. kvistaltan på hjørnet mod Rolighedsvej, 4 stk. buede kviste og 1 stk. kvistaltan mod Rolighedsvej og 1 stk. på gavlen mod syd, ved Dr. Abildgaards Allé. Mod gårdsiden udføres der i alt 5 stk. kvistaltaner med dobbelte glasdøre i de halvbuede-kviste der giver adgang til en niveaufri altan. Ovenlys: Inde-liggende baderum ønskes forsynet med ovenlysvinduer der vil bidrage med fint dagslys. Altaner mv.: Altanerne har en størrelse på ca. 1,3 x 4 m = 5,2 m 2, bortset fra altanerne på den del af ejendommen der ligger ud mod Rolighedsvej (mod Hostrupshave) hvor størrelsen er ca. 2,9 x,1,3 m = 3,8 m 2. Altanerne til de eksisterende boliger er ikke endeligt afklaret med beboerne, men det er bygherrens ønske at de skal indgå i projektet som det er foreslået på tegningerne, undtagen for stueetagens boliger. Boligen der ligger i stueetagen i det nordvestlige hjørne, her arbejdes der med en forhøjet terrasse med en direkte adgang. Det vil dog kræve, at ejendommens lejere er villige til at indgå i en lejeforhøjelse for etableringen af altanerne, hvilket vil blive afklaret i løbet af januar februar måned i Gårdrummet: Gårdrummet vil gennemgå en renovering og den vedlagte tegning er et udkast der også skal drøftes med ejendommens beboere for derved at tilpasse forslaget så godt som muligt for beboerne. Oplægget indeholder følgende løsning, eksist. asfalt og betonbelægninger fjernes inkl. de nuværende forhøjninger med blandet græs og beplantning. Der udføres et nyt og mere funktionelt cykelskur, indhegning af affaldscontainer og en blanding af græs og flisebelægning i gårdrummet med opholdsmuligheder som vist på den nye indretning af gården og en beplantning. Pulterrum: Pulterrum vil blive etableret i kælderen.

4 Brandforhold: Tagetagen indrettes til boliger udført som selvstændige brandsektioner og her henføres til anvendelseskategori 4. Sektionering: Eksisterende hoved- og bi-trapper med reposer og elevator udgør selvstændige brandsektioner. I tilknytning til etablering af elevatorer udskiftes samtlige døre til EI2 30 døre og der etableres røgalarmanlæg efter gældende regler for etablering af elevatorer i bitrappe-rum. Eksisterende hoveddøre fra gadeniveau er de originale døre som er delvist slidte men vurderes til at kunne bringes i brugbar stand. Boligerne i tagetagen udgør selvstændige brandceller. Skel i klasse EI60 A2-s1,d0 (BS60), brandmur mod øst, Hostrupshave vil blive ført med op til nyt tag. Kælder: Kælderen har direkte adgang til gården fra bitrapper og de steder hvor bitrapperne anvendes til elevatorer, kan der etableres en anden fri adgang fra kælder jf. funktionsbestemte brandkrav og der indsendes løsninger for denne del af projektet. Røgventilation: Både hoved- og bitrapper har vinduer for hver etage. Der vil blive isat en røg-lem i tagfladen for hver brandcelle tilsluttet strømforsyningen for hver brandcelle og forsynet med batteri backup. Elevatorer: I forbindelse med etablering af elevatorer udskiftes samtlige døre til bitrapper til EI2 30 døre, der er koblet på elevatorens automatiske åbne/lukke, mekanisme så dørene kun kan åbnes i tilknytning til elevatorbetjening. Flugtveje / redningsmuligheder: Hovedtrapperne 3 stk. og bitrapperne 3 stk. bevares anvendes som de forefindes. Nye kviste mod gader udføres med redningsåbninger (mindst h x b = 0, 6 x 0,5) h= 1,6 x b=1,2. Nye kviste dobbeltdøre udføres som: h= 2,1 x b=1,2. Kvistfronter og åbninger til altaner placeres i lodret plan med vinduespartierne på de øvrige etager. Der er mulighed for at kommen ind i gården via en dobbeltport, bredde = 3 m. Akustik: For at kunne udføre en korrekt konstruktion mellem tagboliger og boligerne på 4. sal, hæves gulvet i tagetagen, således at der kan udføres optimal trinlydsdæmpende isolering. Der afsluttes med et trægulv. Energi: Der udføres varmetabsramme for tagetagen (den indsendes efterfølgende). Projektet vil opfylde isoleringskraven iht. BR-15 - afsnit 7.3 Ændret anvendelse og tilbygninger.

5 Konstruktion og materialer: Konstruktionsberegninger eftersendes af ingeniør. Tag: Tagkonstruktionen udføres som isoleret spærkonstruktion med indvendig isolering, dampspærre og 2 lag gips. Skrå tagflade mod gaden 45 gr. og gerne 55 gr. skrå tagflade mod gården, begge tagflader beklædes med naturskifer. Den flade del af københavnertaget beklædes med tagpap en 2-lags løsning Kviste: Mod gaderne Dr. Abildgaards Allé og Rolighedsvej isættes der 21 stk. 2 fags præfabrikerede og zinkbeklædte halvbue-kviste. Mod gården isættes der 5 stk. 2 fags præfabrikerede og zinkbeklædte halvbue-dørkviste. Flunkernes bredde minimeres af æstetiske grunde og opfylder således ikke isoleringskravet. Der vil forelægge en detaljering på et senere tidspunkt. Altaner: I tilknytning til at bygherren arbejder på at der udføres altaner til alle boliger undtagen stueetagen, er der i projektet regnet med at der kommer altaner i samlet vertikal linje der passer sammen med de eksisterende boliger. Altanerne fastgøres til det eksist, bjælkelag og der vil være niveaufri adgang. Ved fastgørelsen gøres der indgreb i det eksist. ler-indskud, og der udføres en brandsikker konstruktion i mineraluld og gips og alle overgange lukkes med brandpastafugemasse. Der vil blive fremsendt projektmateriale der redegør for løsningen. Bitrapper der konverteres til elevatorskakte: 3 stk. bitrapper nedlægges og ændres til elevatorbetjening, trapperummene er massivt murede rum og opfylder således kravene til brand jf. BR 15. Elevatorerne placeres i de murede kerner og får stop i kælder, ved terræn, og efterfølgende på samtlige etager, stuen, 1. sal, 2. sal, 2. sal, 4. sal og 5. sal og alle har direkte adgang til boligen, der er 8 stop i alt. Kabinestørrelse ca. 100 x 105 cm, med plads til 3-4 personer / svarende til 400 kg. Forslaget fra elevatorfirmaet vil blive eftersendt. Indvendige vægge: Lejlighedskel udføres om lyd- og brand-vægge EI60, med 2 lag gips på begge sider og vægtykkelse 125 mm, 2 adskilte skinnesystemer. Lydreduktion R`w C , R`w 60, isoleringstykkelse 2 x 50 mm. Øvrige indv. vægge som standard gipsvægge med 2 lag gips på hver side og 75 mm isolering. Alle bundskinner monteres på lydfilt. Badeværelser: Udføres iht. SBI 252-anvisning. Tilkobling af ny sanitet og afløb fra de nye badeværelser og køkkener føres til de eksist. faldstammer. Vandforsyning trækkes fra de underliggende køkkener og baderum. Der etableres mekanisk udsugning fra baderum der tilkobles genveks anlæg Nilan Comfort CT150. Alt sanitetsarbejde udføres af autoriseret VVS-installatør, som også indhenter tilladelse fra Frederiksberg Forsyning inden arbejdet påbegyndes. Efter udført arbejde indsendes tegninger der viser installationerne as built. Ventilation: Der installeres ventilationsanlæg Nilan Comfort 150 CT som en unit i hver bolig.

6 Soldiagram: Ejendommen har facade mod Rolighedsvej (nordøstlig retning) og Dr. Abildgaards alle (sydøstlig retning), gårdsiden ligger så den har facade mod nordvestlig retning og nabobebyggelsen Hostruphave har stort set samme bygningshøjde, dog indeholder Hostrupshave en etage mere. Soldiagrammet viser hvorledes sollyset bevæger sig omkring ejendommen. Dispensation: Friarealer: Kvistaltanerne udgør samlet 19 m2 Altanerne på etagerne udgør samlet 94 m2 Grundarealet udgør ifølge en opmåling på en situationsplan ca m 2. BBR skemaet oplyser 652 m 2 bebygget areal og et samlet etageareal på m 2, heraf udgør tagetage 515 m 2 Derfor kan kravet om 50 % opholdsareal af etagearealet ikke overholdes eller opnås. Der er vedhæftet en tegning der viser de nuværende forhold og en tegning der viser oplægget til ombygning og forbedring af gårdrummet. Det vurderes at forslaget til gårdens ombygning vil medføre et fint brugbart rum til ejendommens beboere med forskellige muligheder for ophold. Parkering: Ejendommen har ikke overskydende arealer der vil kunne anlægges til parkeringspladser til de 5 nye boliger på egen grund, også set i relation til det ønskede friareal pr. bolig. Det vurderes at ejendommen har en så god og central placering at man nemt vil kunne finde offentlig transport til alle retninger, idet der er gode busforbindelse både fra Rolighedsvej og Falkoner Allé, og Metra stationer ved Forum og Frederiksberg Center. På baggrund heraf søges der om fritagelse for påbud om deltagelse i P-fonden.