Afstemning Lån & Spar Bank

Transkript

1

2

3 Afstemning Lån & Spar Bank Nykredit Bank Kasse primo Primo Indtægt Tilbagebetaling 116 i alt Saldo Overført til LSB Kasse ultimo Spildevand Udgift Spildevand Saldo Overf. Overtræk fra LSB 112 Difference: = 40 Saldo - Renteregulering Renteregulering Saldo ultimo Sparekassen Sjælland Aktionæropsparing Heraf renter Kursværdi aktier Udbytte 1.800

4 Balance pr 31. december 2016 Aktiver: Offentlig vurdering Likvide beholdninger: Lån & Spar Nyk. Bank I alt Spareks Sjæl. Aktier kurs Aktiver i alt Passiver: Egenkapital: Fri kapital pr. 1. jan Årets underskud ,74 Værdi af andelsindskud Opsparing i alt Gæld: Restgæld Nyk. pr ,14 årets afdrag ,85 negativ markedsværdi Passiver i alt ,50 A/B Skovstranden Korsør

5 Noter til regnskab 2016 og andelskroneberegning 2017/18 Generelle nøgleoplysninger: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger af fastsat, at følgende nøgleoplysninger skal fremgå af foreningens noter til årsregnskab: Foreningen består af 18 andelsboliger med et samlet BBR areal på 1740 m 2. Stiftelses- og opførelsesår: Andelsværdi og boligudgift fordeles i forhold til boligernes areal. Den enkelte andelshaver hæfter kun med sit indskud. Den offentlige ejendomsvurdering er blevet suspenderet. Hvis der ikke er sket større ændringer på en ejerbolig, vil der pga. suspenderingen formentlig ikke blive foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering af boligen før tidligst i Indtil da gælder ejendomsvurderingen fra oktober 2012 (2015), medmindre der siden er foretaget en omvurdering, hvilket ikke er tilfældet. Ved beregning af andelsværdien benyttes den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 (2015) på 27 mio. kr. (15.52 kr./m 2 ). Bestyrelsen skønner ejendomsværdien på 27 mio. kr. for retvisende og som udtryk for bebyggelsens dagspris, da Skats vurdering er baseret på en lejeværdi på ca kr., hvilket er meget tæt på vores samlede boligydelse på kr. Foreningens reserver (buffer) var ved udgangen af 2016: kr. svarende til ca. 6 % af ejendomsværdien. Foreningen modtager ikke offentlige tilskud, er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, og der er ikke tinglyst nogen tilbagekøbsklausul. Boligafgiften er 669 kr./m 2, og der er ingen erhvervs- eller boliglejeindtægter. De samlede vedligeholdelsesudgifter i 2014, 2015 og 2016 udgjorde henholdsvis 27,5, 36 og 12,4 kr./m 2. I 2016 kom hertil en udgift til nyanskaffelser (blandt andet nye gasfyr) på 243 kr./m 2. Obligationslån Nykredit: Foreningen har ved årsopgørelsen ultimo 2016 en samlet prioritetsgæld med en kursreguleret restgæld på kr.. På trods af afdrag er dette på grund af kursregulering lidt højere end sidste år. Gælden er fordelt som følger: kr. (kursværdi) som et Cibor6 obligationslån med restløbetid på 19,25 år og en foreløbig afdragsfrihed til Lånet er refinansieret Det skal atter refinansieres 1. april kr. (kursværdi) som et Cibor6 obligationslån med restløbetid 25,25 år med løbende afdrag. Lånet blev refinansieret 1. juli 2016 og skal refinansieres igen 1. april I 2014, 2015 og 2016 afbetaltes følgende beløb: kr., kr. og kr. Renter og bidrag på de to lån var tilsammen ca. 0,73 %. Heraf udgjorde renten kun de ca. 0,05 %. Dette er ikke, hvad vi betaler, da Cibor6 lånene afdækkes af vore fastrente- og renteloftaftaler.

6 Afdragsfriheden på det første lån er indtil nu forlænget i forbindelse med refinansiering ifølge pantebrevets bestemmelser. Det forventes, men kan ikke garanteres, at afdragsfriheden fremover kan forlænges i forbindelse med kommende refinansieringer. Næste refinansiering Nykredit har på forespørgsel oplyst følgende: Forlængelse af afdragsfrihed afhænger af de gældende regler og muligheder, ejendomspriser mm. Men er der mulighed for forlængelse af afdragsfriheden, vil man kunne forlænge denne til enhver tid og ikke kun ved refinansieringen. Dog kræver det en låneomlægning og derfor gøres det tit i forbindelse med refinansieringen, da det på dette tidspunkt kan gøres væsentligt billigere. Foreningen har en friværdi på godt 40 % af ejendomsværdien. Renten på disse lån er variabel med rentefastsættelse hvert halve år. (01.01 og 01.07). Ovenstående afspejler de fortsat endog meget lave obligationsrenter. Vi får imidlertid ikke det fulde udbytte af denne meget lave rente, da vi, som nævnt, for at sikre os mod eventuelle kraftigt stigende renter i fremtiden har indgået følgende rammeaftaler, og det er disse, der er bestemmende for vores egentlige boligudgift. Rentesikringsaftaler med Nykredit. 1. En renteloftaftale for de ca. 7,6 mio. kr. af vores gæld. Her kan vi maksimalt få en rente på 4,75 % +0,79 % i løbende præmie, dvs. i alt 5,54 %. Denne aftale er gældende indtil I 2016 gav det en rente plus præmie på godt 0,8 %. 2. En fastrenteaftale (Swap) for de resterende ca. 8,7 mio. kr. af vores gæld. Her betalte vi i 2016 den nye rente på 3,45%, som foreløbig er aftalt som gældende til Denne rentesænkning gav i 2016 besparelse på ca kr. i forhold til året før. De samlede renter, bidrag og renteloftpræmie udgjorde i alt kr. svarende til ca. 3%. De lave renter medfører, at vi afdrager lidt mere. Det samlede afdrag i 2016 var ca kr. Worst case: Disse to aftaler lægger loft over, hvor meget vores prioritetsudgifter kan stige i tilfælde af større rentestigninger. Worst case er hvis renten på vore Cibor6 lån stiger til loftet 4,75 %. I så tilfælde skønnede Nykredit, at ydelsen i 2016 ville udgøre kr. Der er ingen grund til at tro, at dette skøn er væsentligt ændret for Før vores nye fastrenteaftale lå worst case ydelsen på ca kr. Worst case vil altså med de nuværende aftaler give en skønnet samlet maksimal årlig låneydelse på ca kr.. Indsættes dette beløb i budgettet for 2017 vil det give en skønnet øget månedlig boligudgift på ca. 200 til 250 kr. afhængig af boligstørrelsen. Når beløbet er så lille, skyldes det, at der i vores 2017 budget forventes et månedligt overskud på i gennemsnit 900 kr. for de 3 boligstørrelser. Boligafgift:

7 Boligafgiften har ikke været hævet siden Til trods for væsentlig øgede udgifter til f.eks. boligskat har de lave prioritetsrenter medført betydelige årlige resultatoverskud, som dels har dækket en stor udgift (ca kr.) til maling af store dele af det udvendige træværk og dels muliggjort en opsparing i likvid kapital, som til trods for sidste års meget store udgifter til nye gasfyr, skur m.m. på regnskabstidspunktet er på over 1,5 mio. kr., samt sparekasseaktier, som på regnskabstidspunktet er kursfastsat til kr. Med de nugældende renter forventes også i 2017 et pænt overskud. Opsparing: Bestyrelsen anbefaler fortsat opsparing på vores konti til imødegåelse af uforudsete udgifter som f.eks. stigende renter, skatter, forsikringspræmier og vedligehold i stedet for en nedsættelse af boligafgiften Markedsværdi af rentesikringsaftaler: Aftalerne har en markedsværdi, som kan være positiv eller negativ afhængig af den øjeblikkelige markedsrente i forhold til markedsrenten ved aftalernes indgåelse. Markedsværdien har betydning i forbindelse med fastsættelse af andelsværdien, samt hvis en aftale ophæves. For øjeblikket er markedsrenten betydeligt lavere end da vi indgik aftalerne. De er derfor til långivers fordel, hvis vi ophæver dem. Det betyder, at långiver kan kræve denne markedsværdi udbetalt, hvis vi ophæver aftalerne. Markedsværdi og andelspris: Bolig- og byggestyrelsen har besluttet, at markedsværdien skal indgå i beregning af andelsværdien. Da vores markedsværdi for øjeblikket er negativ, skal den medregnes som gæld. Markedsværdien var pr ifølge Nykredit kr. i långivers favør. Beløbet er så stort, fordi markedsrenten (Cibor6) er meget lav. Hvis markedsværdien ved et eventuelt boligsalg er ændret væsentligt i forhold til værdien ved regnskabsopgørelsen, skal dette medregnes i andelsværdien ved et salg. Den høje negative markedsværdi forringer andelskronens værdi, men er samtidig udtryk for den meget lave markedsrente, som alt andet lige er til foreningens fordel. Hvis renterne skulle stige, vil det alt andet lige - resultere i en højere andelsværdi. Offentlig ejendomsvurdering: Den offentlige vurdering på 27 mio. kr. anses for retvisende som foreningens dagspris. Den benyttes derfor ved såvel regnskabsaflæggelse som ved udregning af andelsværdien. Ved foreningens oprettelse i 2004 var kostprisen kr FOS

8 BEREGNING AF ANDELSVÆRDI for A/B Skovstranden/Korsør Generalforsamlingen skal fastsætte den enkelte andelshavers værdi af foreningens formue. Andelsværdien må forventes at være gældende indtil næste generalforsamling. Ved salg af en andel må prisen ikke overstige boligens andelsværdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. Ifølge Andelsboligloven kan og skal andelsværdien beregnes på en af de fire måder, der angives i loven. Af disse er kun de tre aktuelle for foreningen. Andelsværdien må ikke sættes højere, men gerne lavere end den værdi, der kan udregnes efter de tre metoder. 1. Værdiansættelse på grundlag af anskaffelsesprisen 2. Værdiansættelse på grundlag af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom 3. Værdiansættelse på grundlag af den senest ansatte ejendomsværdi Atter i år foreslås ejendomsvurderingen som beregningsgrundlag. Den nyeste vurdering fra 2012/15 er 27 mio. kr., og dette beløb benyttes til værdiansættelsen. Værdiansættelse på grundlag af ejendomsvurderingen 2012 (2015): Offentlig ejendomsvurdering 2012 (2015) Likvid beholdning bankkonti Aktier SpSj. 600 kurs Aktiver i alt Prioritetsgæld (Kursreguleret) Negativ markedsværdi pr. jan Egenkapital kr kr kr kr kr kr kr. Andelskrone/kvadratmeter: kr. (Sidste år: kr.) Andelsværdi pr bolig: 87m 2 95m 2 108m kr kr kr. Samlet boligareal: 1740 kvadratmeter. Hensat til vedligehold og nyanskaffelser: kr. Er ikke medregnet i værdiansættelsen.

9 Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving. Den forholdsvis store negative markedsværdi skyldes de stadig meget lave renter. Hvis markedsværdien i en evt. salgssituation har ændret sig væsentligt, skal der tages højde for dette ved beregning af andelsværdien FOS