Esbjerg ~ Kommune LOKALPLAN NR For et område ved Jyvåskylåvej mii. Den i 4. juni i 999

Transkript

1 Esbjerg ~ Kommune LOKALPLAN NR. 393 For et område ved Jyvåskylåvej mii. Den i 4. juni i 999

2 ek~ ~ ~7 ~ å ~ En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokaiplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses 0 pa de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokaiplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planerne. Høringsperiode Denne lokalplan har, som forslag, været fremlagt til høring i 8 uger fra den 24. marts til i 9. maj i

3 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning Forord 5 Baggrund for lokalplanen 5 Beskrivelse af lokalplanområdet 5 Bevaringsværdig boligbebyggelse Finnehusene, område A 5 Lokalplanens formål og indhold, område A 9 Offentligt grønt område, område B 11 Forhold til anden planlægning 1 2 Lokalplan nr Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse 13 4 Udstykninger 14 5 Parkeringsforhold 14 6 Bebyggelsens omfang og placering 14 7 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Ubebyggede arealer 16 9 Grundejerforening eller andelsboligforening Ledninger m.v Lokalplanens administration Lokalplanens retsvirkninger 1 8 Vedtagelsespåtegning 1 8 Tegningsbilag Lokalplantegning LP Illustration for principper for udstykning LP Lokalpianen er udarbejdet at Bypian, Teknik og Miljø, Esbjerg Kommune i samarbejde med Landinspektørerne SYD lis, Esbjerg. 3

4 Tegning nr. i Oversigtskort over loka/planområdet. 4

5 I I FORORD Dette hæfte indeholder lokalplan nr. 393 for et område ved Jyvåskylåvej m.fl. Lokalplanområdet, der er afgrænset af Jyvåskylåvej, Ribegade, Stavangervej og Baggesens Alle, er vist på tegning nr. 1. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Esbjerg Kommune har besluttet at sælge den kommunale boligbebyggelse inden for lokalplanområdet, kaldet Finnehusene. I forbindelse med kommunens påtænkte salg af boligbebyggelsen udtalte Skov- og Naturstyrelsen, at disse huse er af en vis bygningskulturhistorisk interesse, og henstiller, at der udarbejdes en bevarende lokalplan. Bygnings- og Byplanudvalget besluttede herefter, at der skulle udarbejdes en bevarende lokalplan for at sikre områdets specielle karakter, herunder placering af skel og byggefelter for nuværende og fremtidig bebyggelse samt bestemmelse om dannelse af grundejerforening/andelsboligforening. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet ligger i bydelen Gammelby, som en del af bydelens boligområde. Lokalplanområdet er delt op i område A, der består af boligbebyggelsen, og i område B, der består af et stort offentligt grønt areal ud til Baggesens Alle. BEVARINGSVÆRDIG BOLIGBEBYGGELSE 0 FINNEHUSENE, OMRADE A Den nuværende boligbebyggelse Finnehusene er en bebyggelse som fortrinsvis består af træhuse, der har bevaret sit oprindelige karakteristiske udseende siden opførelsen i Bebyggelsen er både værd at bevare på grund af sine kvaliteter som boligbebyggelse og på grund af historien bag opførelsen af husene. 5

6 I I Boligbebyggelsen, der består af 51 huse og to bygninger med fælles faciliteter, ejes på nuværende tidspunkt af Esbjerg Kommune på nær 7 huse ved Eskilstunavej, der er udstykket fra umiddelbart efter opførelsen. Finnehusene består af tre forskellige hustyper. Der er 25 af typen Ditte på {ca.70 m2) og 25 af 0 typen Bente pa (ca.78 m2), samt en undtagelsen: Et østrigske træhus Thermobau på (ca. 74 m2) (Jyvåskylåvej 1 D). De hidtidige bygningsudvidelser af husene er foretaget, så den oprindelige bygningskarakter har kunnet opretholdes. Derfor fremstår bolighusene stort set som oprindeligt med klinketræbeklædning og med rødt tegltag. Der er foretaget en bevidst farvelægning af husene fra begyndelsen, som veksler mellem de nordiske træhusfarver: rød, gul, hvid, grøn og blå, jf. tegning nr. 2. Sternbrædder og vinduer m.v. er hvide. Farvelægningen udgør en meget væsentlig del af boligbebyggelsens arkitektur. Bolighusene ligger gruppevis ensartet op til de forholdsvis smalle og krumme veje. Haverne afgrænses konsekvent af liguster. Sammenlagt danner husene et karakterfyldt bymæssigt præg samtidigt med, at husene er placeret frit, så hvert hus har tilstrækkeligt med sol i de private haver. Selv om der er tale om ensartede huse virker boligbebyggelsen således varieret og fremstår som et meget attraktivt bomiljø. Husenes historie er den, at de er opført som resultat af en handelsaftale med finske savværker lige efter krigen på baggrund af mangel på byggematerialer. Der er også opført finske træhuse i i andre byer. samme periode 6

7 INDLEDNING Hustyben Ditte ved Færøvej med et udsnit af det offentlige grønne område. Hustyben Bente ved Stavangervej. 7

8 INDLEDNING Tegning nr. 2 8 Oversigt over de anvendte facadefarver i bo/igbebygge/sen.

9 I I Ifølge Forstæder i Esbjerg , udgivet af Esbjerg Museum, stammer bebyggelsesplanen for området fra en planlægning som den kendte arkitektprofessor Steen Eiler Rasmussen foretog for Esbjerg Kommune i 1 940érne. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD, OMRÅDE A Det er lokalplanens hovedformål at bevare boligbebyggelsens særlige ensartede karakter, herunder at sikre at enhver form for bygningsudvidelse udføres efter fastlagte byggeregulerende retningslinier gældende for både tilbygninger og carporte, så boligbebyggelsens arkitektur fastholdes. Ligeledes skal det sikres, at bebyggelsen kan udstykkes således, at hver boligenhed fremover er en selvstændig ejendom med eget matr. nr. Der skal etableres en grundejerforening eller andelsboligforening for nye grundejere eller andelshavere inden for området, der skal forestå driften og vedligeholdelsen af fælles bygninger og funktioner. Grundejerforeningen og andelsboligforeningen skal være medbestemmende for den samlede bebyggelses udformning og fremtoning inden for de bevarende bestemmelser i lokalplanen. TILBYGNING I. TILBYGNING Eksempel på udvidelse af hustype Bente med en udestue indenfor byggefelt. 9

10 INDLEDNING I den oprindelige bebyggelsesplan er der til hver enkelt boligenhed udlagt et areal, således at bebyggelsesprocenten er mellem 8 og 1 5. Den gennemsnitlige grundstørrelse er på Ca. 650 m2. Med et hus på Ca. 70 m2, giver dette en bebyggelsesprocent på 11. I lokalplanen fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 20. Der er således muligheder for at kunne foretage bygningsudvidelser, dog skal disse indpasses i de fastlagte byggefelter. Efter en maksimal udbygning efter byggefelter vil hustypen Ditte blive på Ca. 93 m2 og hustypen Bente blive på ca. 96 m2. Endvidere har grundejerforeningen eller andelsboligforeningen derudover mulighed for at udarbejde forslag til anden tilbygning/udestue end vist på bkalplankortet, der følger bokalplanens bevarende bestemmelser, og som kan godkendes af Esbjerg Kommune. De angivne byggefelter på lokalplankortet for tilbygninger og carporte følger de hidtidige gældende principper for godkendelse af bygningsudvidelser for boligbebyggelsen. Den påtænkte udstykning fastlægges med respekt for den æstetiske og naturlige helhed, som de eksisterende brugsgrænser giver med enkelte ændringer. TILBYGNING Eksempel på udvidelse af hustype Ditte med en udestue indenfor byggefelt. 10 TILBYGNING

11 I I OFFENTLIGT GRØNT OMRÅDE, OMRÅDE B. Det grønne område ved Baggesens Allé! Jyvåskylåvej er i Esbjerg Kommunes Grøn sektorplan ?? godkendt af Esbjerg Byråd den 22. juni 1 998, udlagt til kvarterspark, og er indrettet som sådan med legeplads, boldbane m.v. og med afskærmende grønne beplantningsbælter. Det grønne område danner mod nord en afskærmning mod den trafikerede Baggesens Alle. Det grønne område bruges både af beboerne i Finnehusene og af andre i de tilgrænsende boligområder. - I lokalplanen er arealet fortsat udlagt til offentligt grønt område. 11

12 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Område , der er afgrænset af Skole- bakken, Darumvej, Ringen og Lergravsparken, er i Kommuneplanen udlagt til byzone med følgende bestemmelse med følgende bestemmelse: Anvendelsen fastlægges til lave boliger som - - tæt-lav og åben-lav boliger. Der skal gives mulighed for institutioner, butikker og mindre erhverv, dvs, klasse 1 erhverv som forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med en naturlig tilknytning til området. Desuden kan der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening Langs støjbelastende veje kan anvendelsen fastlægges til blandet bolig og erhverv. Bebyggelsesprocenten fastsættes for åben-lav bebyggelse til max. 25 for hver ejendom. For tæt-lav bebyggelsen fastsættes den til max. 45 for området under et. Bygningshøjden over terræn fastsættes for ny bebyggelse til max. 2 etager. Lokalplanens formål er at fastholde en eksisterende bevaringsværdig boligbebyggelse og et offentligt grønt område, som en mindre del af område i kommuneplanen. Det har ikke været fysisk muligt at indplacere institutioner, butikker og mindre erhverv inden for bkalplanområdet. Funktionerne kan placeres andre steder inden for kommuneplanområdet. Med disse bemærkninger overholder lokalplanen kommuneplan

13 LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 393 Lokalplan nr. 393 for et område ved Jyvåskylåvej m.fl. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit i LOKALPLANENS FORMAL 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre, at boligbebyggelsen bevarer sit særlige udseende, også efter evt, bygningsudvidelser, at sikre, at området kan udstykkes efter en samlet plan, at sikre, at der oprettes en fælles grundejerforening eller andelsboligforening for bebyggelsen, at sikre det offentlige grønne område 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Området afgrænses som vist på vedhæftede lokalplankort, tegning nr. LP og omfatter matrikelnumrene 2hr, 2hs, 2ht, 2hu, 2hv, 2hx, 2hy, 2hz, 2hæ, 2ie og 2im Gam- melby, Esbjerg Jorder eller dele heraf. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning at fastlægge planens gyldighedsområde matrikulært. 2.3 Området fastholdes som byzone OMRÅDETS ANVENDELSE Lokalplanområdet deles op i område A, boligbebyggelse underopdelt i A1 A2 og A3, samt i område B grønt område., 3.2 Område A1 må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse. 13

14 LOKALPLANEN 3.3 Område A2 og A3 kan anvendes til fælles faciliteterne for boligbebyggelsen såsom fællesvaskeri, fælles redskabsbygning, fælleshus, fællesareal, fællesparkering m.v. samt til boligformål. 3.4 Område B fastlægges til offentligt grønt område. 4 UDSTYKNINGER OG BRUGSGRÆNSER 4.1 Udstykning må kun ske efter en samlet plan, se Illustration for princip for udstyk- ning tegning LP Grundene må være mindre end 700 m Afstandskrav fra beboelsesbygninger på 2.5 m mod skel forsøges fastholdt. Hvor dette ikke opfyldes pålægges et byggeretsligt skel. 4.3 Der kan herefter ikke udstykkes yderligere uden Esbjerg kommunes samstykke. 4.4 Brugsgrænser ved oprettelse af andelsboligforening, skal følge den samlede plan med princip for udstykning, tegning nr. LP bagerst i lokalplanen. 5 PARKERINGSFORHOLD 5.1 Parkering på egen grund indenfor egne brugsgrænser er muligt. Der er på lokalplankortet vist byggefelter til carporte. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. Område A 1: 6.1 Bebyggelsen er placeret i et parallelt mønster, hvilket ikke må afviges ved tilbygninger eller genopførelser. 6.2 Udvidelsesmuligheder for det enkelte hus er udlagt i byggefelter, som det fremgår af bkalplan kortet LP Byggefelterne vedrører tilbygninger. 14

15 LO KALPLAN EN På baggrund af en fælles plan for bebyggelsen, som bevarer husenes oprindelige karakter, kan der foretages flere bygningsudvidelser end vist på lokalplankortet, efter kommunens godkendelse.1 Al bebyggelse må kun opføres i 1 etage uden udnyttelig tagetage. - Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Område A 2 og A3: 6.6 For fællesbygninger må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 for den enkelte grund. 7 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN Område A1: 7.1 De bygninger, som er indrammet på lokalplankortet, er bevaringsværdig, og må ikke ændres i det ydre eller nedrives uden særlig tilladelse fra Esbjerg Kommune. 7.2 Tage skal i princippet udføres som symmetriske saddeltage. Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 25~ og 40v. Tilbygninger og carporte kan udføres med lavere taghældning herunder med ensidig hældning eller fladt tag. 7.3 Tage med rejsning skal dækkes med rødt tegl. 7.4 Ydervægge skal opføres som klinkebeklædning i træ i samme udførelse som den eksisterende bebyggelse. 7.5 Det farvemæssige indtryk af boligbebyggelsen må ikke ændres. I afsnit 9 er oplyst hvilken kompetence en evt, grundejerforening eller andelsboligforening har overfor boligbebyggelsens udvidelse og udseende. 15

16 A 7.6 Farverne på de udvendige bygningssider skal holdes i den farveskala, som den oprindelige boligbebyggelse har.2 Der må ikke opsættes nogen form for synlige antenner på de enkelte huse eller grunde. Dog kan parabolantenner med en diameter på op til 1 meter opsættes på bygningernes facader, såfremt de ikke overstiger tagryggen. Område A 2 og A3: 7.7 Såfremt der på fællesbygningerne foretages større bygningsændringer eller bygningerne genopføres, da vil bestemmelserne 7.1 til 7.6 være gældende. 8 UBEBYGGEDE AREALER, OMRÅDE A 8.1 Hegn omkring grundstykker eller brugsgrænser må kun etableres som grønt hegn i form af liguster. 9 GRUNDEJERFORENING ELLER ANDELSBOLIGFORENING. 9.1 Der skal oprettes en grundejerforening eller andelsboligforening med medlemspligt for nye grundejere eller andelshavere inden for område A. 9.2 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningens vedtægter skal godkendes af Esbjerg Kommune. 9.3 I forbindelse med etablering af grundejerforening eller andelsboligforening skal både viceværtbygningen og yaskeribygningen, område A2 og A3 incl, grunde, overdrages grundejerforeningen eller andelsboligforeningen. Grundejerforeningen eller andelsbolig- 2 ved deklaration fastlægges de konkrete farvenuancer for boligbebyggelsen. 16

17 foreningen skal herefter forestå drift og vedligeholdelse af begge bygninger. 9.4 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningen påser, at bebyggelsens oprindelige udseende bevares. 9.5 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningen skal godkende evt, ikke væsentlige ændringer af det oprindelige udseende både vedrørende bygninger og hegn. 9.6 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningen forestår evt, udarbejdelse af et fælles forslag med retningslinier for tilbygninger/udestuer udover de på lokalplankortet viste byggefelter for bygningsudvidelser. Forslaget skal godkendes af Esbjerg Kommu ne. 9.7 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningen kan godkende andre tagmaterialer end rødt tegl til carporte, udhuse og lignende mindre bygninger. 9.8 Grundejerforeningen eller andelsboligforeningen fastlægger bestemmelser for højden af de grønne hegn. 10 LEDNINGER M.V Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenettet Såfremt der i området forefindes fælles ledningsanlæg ind over ikke offentlige vejarealer, skal disse tinglyses i en deklaration. 11 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 11.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 17

18 å 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge planlovens 1 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Lokalplanen indeholder i afsnit 7 bestemmelser om, at bevaringsværdig bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSESPÅTEGNING Ovenstående lokalplan nr. 393, udarbejdet efter lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1 997, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 14. juni Johnny Søtrup Erik Brinck borgmester direktør 18

19

20