ÅRSBERETNING

Transkript

1 ÅRSBERETNING

2 BYGGESKADEFONDEN Byggeskadefonden er en selvejende institution med tre overordnede formål: at forestå og af hol de udgifter til eftersyn af støttet boligbyggeri og renoveringer at yde støtte til dækning af byggeskader at bidrage til erfaringer om byggeprocessen og byggeriet til byggeriets parter med henblik på at forebygge byggeskader og fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet. Herudover kan fonden med Transport-, Bygnings- og Boligministerens godkendelse deltage i øvrige akiviteter, der har til formål at fremme byggeriets kvalitet og effektivitet. Der foretages både et 1-års eftersyn (svigt) og et 5-års eftersyn (kontrol). Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand og even tuelle skader registreres. Fonden kan yde støtte til dækning af indtil 95 % af bygningsejerens ud gifter til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen eller renoveringen af byggeriet. Fonden yder dækning til skader, der anmeldes senest 20 år efter byggeriets/renoveringens afleve rings- eller skærings dato. Byggeskadefonden blev oprettet ved lov i Siden 1. juli 1986 er der i forbindelse med nybyggeri af støttede almene boliger, ungdoms boliger, lette kollektivboliger, ældreboli ger, private andelsboliger og kollektive bofællesskaber indbetalt 1% af anskaffelses summen til Byggeskadefonden. Siden 1. juli 2011 er der indbetalt 1% af anskaffelsessummen af renoveringsarbejder, der gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden. Ligeledes kan bygningsejerne frivilligt lade renoveringsarbejder omfatte af ordningen. Ind betalingerne anvendes til dækning af fon dens forpligtelser. Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i lov om almene boliger m.v. Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder tilsyn fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og kontrol af Rigsrevisionen. Yderligere oplysninger kan findes på Studiestræde København V Telefon bsf@bsf.dk 46

3 OVERBLIK Fugtsugende MgO-vindspærreplader den første voldgiftsafgørelse Fugtsugende MgO-vindspærreplader hvad gør Byggeskadefonden Færre men dyrere skader anmeldes Bæredygtigt byggeri og byggeteknisk kvalitet BERETNING Erfaringsformidling 1-års eftersyn [nye boliger] 1-års eftersyn [renoveringer] 5-års eftersyn [nye boliger og renoveringer] Skadedækning [nye boliger og renoveringer] Regnskabets hovedtal Oversigt status og tendenser STATISTIK Tal og tabeller eftersyn 2017 Tal og tabeller skadedækning 2017 BYGGESKADEFONDEN OVERBLIK, BERETNING, STATISTIK

4 Overblik 2017 Fugtsugende MgO-vindspærreplader Den første voldgiftsafgørelse hvem havde ansvaret Kendelsen: MgO-vindspærreplader uegnede til danske forhold Voldgiftsretten afgjorde den 21. juni 2017 den første, principielle sag om placering af ansvaret for brug af MgO-vindspærreplader. Voldgiftsretten slog fast, at MgO-plader er uegnede til at blive anvendt i det danske klima som vindspærreplader. Voldgiftsretten lagde til grund, at de egenskaber, der gjorde dem uegnede til anvendelsen, kunne have været konstateret i 2010 under anvendelsen af dengang kendte undersøgelsesmetoder. Derfor er der ikke tale om en udviklingsskade. Ansvarspådragende for totalrådgiveren Totalrådgiver skulle til bygherre betale et beløb svarende til rådgiveraftalens ansvarsbegrænsning (et beløb, der svarer til knap halvdelen af det samlede krav) under henvisning til kvalitetssikringsbekendtgørelsens krav om anvendelse af gennemprøvede materialer. I forhold til totalrådgiver lagde voldgiftsretten til grund, at rådgiver ikke handlede i strid med god rådgiverskik ved at lægge de modtagne produktoplysninger til grund uden selvstændig efterprøvelse, idet der ikke var anledning til at betvivle, at oplysningerne var rigtige ikke anså anvendelsen af det nye materiale for risikabel. Voldgiftsretten henviste ved afgørelsen til de kvalitetssikringsregler, rådgiveren var forpligtet til at følge. Entreprenøren frikendt Retten udtalte, at en entreprenør som udgangspunkt har et mangelsansvar, hvis han vælger et materiale, der viser sig at være uegnet, selvom han ikke kunne vide det. Entreprenøren blev imidlertid selv om han havde foreslået anvendelse af MgO-vindspærreplader frikendt for ansvar. Retten lagde til grund, at det var parternes fælles forståelse, at rådgiver som projekterende totalrådgiver skulle undersøge og vurdere forslaget om brug af MgO-plader. Retten fandt, at entreprenøren ikke havde pådraget sig et produktansvar, idet pladerne indgik som en del af en samlet bygningsdel, som entreprenøren har produceret. Derfor hæftede entreprenøren ikke for det produktansvar, der måtte påhvile producenten af pladerne eller tidligere salgsled. MgO BYGGESKADERNE Den første og dermed principielle voldgifts sag om MgO-vindspærre plader er afgjort i Det var imidlertid ansvarspådragende for rådgiver, at rådgiver godkendte anvendelsen af MgO-pladerne uden at forelægge bygherre de relevante oplysninger om, at der var tale om et nyt, ikke gennemprøvet produkt, der ikke som det foreskrevne kunne opnå en generel certificering. Det var i den forbindelse uden betydning, at rådgiveren 2

5 Overblik 2017 Fugtsugende MgO-vindspærreplader Hvad gør Byggeskadefonden MgO BYGGESKADERNE Anmeldelser for at undgå forældelse Efter den første voldgiftskendelse har fonden bedt bygningsejerne om at anmelde de sidste ca. 30 MgO-sager, således at alle de ca. 60 sager, der er omfattet af Byggeskadefonden, nu er anmeldt og anerkendt. Dette for at fonden kan have overblik over ansvarsforholdene i alle sager på baggrund af prøvesagen og sikre afbrydelse af forældelse. Forligsforhandlinger og yderligere voldgiftssager I alle sager tilbyder fonden forligsforhandlinger på grundlag af den ansvarsfordeling mellem rådgiver og entreprenør, som prøvesagen lægger op til. Det vil sige, at vi bl.a. lægger vægt på, hvem der har truffet beslutning om anvendelse af pladerne, og om bygherre er underrettet om brugen af nye byggematerialer. I de fleste sager har parterne indtil videre afvist forlig. Vi mangler at få klarlagt betydningen af, at pladerne med tiden blev mere udbredte. Prøvesagen blev afleveret i 2011, vi mangler praksis for senere sager. Den 5. marts 2018 er der gået 3 år, siden Byggeskadefonden advarede mod at anvende MgO-vindspærreplader. Efter forældelsesloven forældes krav 3 år efter, man kendte eller burde kende sit krav. Forældelsen efter forældelsesloven afbrydes ved suspensionsaftale, forlig eller voldgiftsag. Der er til alle ca. 60 MgO-sager i alt reserveret ca. 500 mio. kr. til skadedækning efter at bygningsejernes selvrisiko på 5 % er fratrukket. Det er fondens forventning, at en væsentlig del heraf indvindes ved regres over for de ansvarlige. I afgørelsen af prøvesagen henvises til, at der var tale om et nyt og uprøvet materiale, der ikke som det foreskrevne kunne opnå en generel certificering. Striden står nu om forståelsen af dette forhold. Fonden fastholder, at materialet ikke på noget tidspunkt kunne opnå en certificering, og tidligst kan anses som gennemprøvet, da den første undersøgelse omkring årsskiftet 2014/2015 førte til en advarsel mod produktet. Over det kommende års tid vil fonden derfor føre en række yderligere sager, så vi bl.a. kan få belyst, hvornår et materiale kan anses for gennemprøvet. Næste sag er berammet i juni Udbedring og overvågning Udbedring af MgO-skaderne sker i den rækkefølge, der er behov for det. Sideløbende med voldgiftssagerne har fonden gennemført et rammeudbud af totalrådgivning i forbindelse med udskiftning af MgO-pladerne, og 6 rådgivere er valgt. Fonden har tegnet samlet projektansvarsforsikring. Byggeskadefonden følger og overvåger MgO-skadeudviklingen i godt 70 bebyggelser med i alt ca boliger. Projektering af udbedringsarbejderne er dermed ved at blive sat i gang, i første omgang i de sager, der har verseret for Voldgiftsnævnet. De første udbedringsarbejder er også iværksat. Fonden gennemfører fortsat overvågning af de sager, der ikke er under udbedring. 3

6 Overblik 2017 Færre men dyrere skader anmeldes Nye tendenser i skadebilledet for nybyggerier Når man ser bort fra skadesager vedrørende MgO-vindspærreplader, er der to overordnede, vigtige tendenser: Den ene er positiv og drejer sig om, at antallet af anmeldelser er faldende, og i 2017 blev der kun anmeldt 53 sager, der ikke vedrørte MgO-plader. Det er det laveste antal nogensinde. I årene op til, at MgO-sagerne kom i 2015, var antallet nye anmeldelser årligt. Den anden er negativ og drejer sig om, at udgifterne til at udbedre de skader, der anmeldes, skønnes at blive meget højere end hidtil. De gennemsnitlige skønnede udbedringsudgifter er løbende steget, således at de nu er tredoblet siden Alt i alt betyder det, at de samlede reservationsbeløb nu er mere end dobbelt store som i Hovedforklaringen er, at fonden har fået en række anmeldelser af meget omfattende byggeskader i nogle store, næsten nye bebyggelser og renoveringer. Over halvdelen af de samlede reservationer drejer sig om kun 10 næsten nye bebyggelser. Ingen af de mulige ansvarlige har frivilligt påtaget sig ansvaret, som derfor først bliver placeret i forbindelse med de voldgiftssager, fonden har anlagt. Behov for styrket projektgranskning og kvalitetssikring hos rådgiverne Det er imidlertid fondens opfattelse, at årsagerne til disse omfattende skader primært skyldes svigt i forbindelse med projekteringen, og at ansvaret derfor påhviler enten rådgiverne eller entreprenørerne i de tilfælde, hvor der f.eks. er tale om såkaldte systemleverancer fra entreprenørerne. Skaderne skyldes kun i mindre omfang udførelsesfejl fra entreprenørernes side. Når alvorlige byggeskader optræder i stor skala koster det meget betydelige beløb for de ansvarlige i byggeriet og for samfundet. Det er fondens opfattelse, at forskriftsmæssig kvalitetssikring, herunder granskning, af projekterne ville have forhindret disse omfattende skader. Det er en meget bekymrende udvikling, at kvalitetssikringen svigter selv i så store byggesager, hvor der er tilsvarende store økonomiske interesser hos de involverede firmaer i at forebygge (projekt)fejl og byggeskader. Projektgranskning og økonomisk risikoanalyse må i disse projekter have været groft undervurderet eller måske helt fraværende. 4

7 Store problemer i få byggerier Projekteringssvigt, manglende granskning og mangelfuld kvalitetsikring er med til at skabe store problemer i enkelte byggerier. Over halvdelen af fondens samlede reservationer til skadedækning er afsat til bare 10 næsten nye bebyggelser. ANTAL ÅBNE SKADESAGER ultimo kalenderåret GENNEMSNITLIGE RESERVATIONSBELØB Eksklusiv MgO-sager 500 1,5 mio kr 400 1,2 mio kr 300 0,9 mio kr 200 0,6 mio kr 100 0,3 mio kr mio kr 5

8 Hvad er bæredygtighed? Almene boliger, opført 2015 NorthCamp ungdomsboliger, Herning Boligselskabet Fruehøjgaard / Årstiderne Arkitekter DGNB-certificeret 2016 Almene boliger, opført 1942 Fogedgården, København VIBO / Arkitekterne Kay Fisker og C.F. Møller Ikke-certificerede langtidsholdbare kvaliteter 6

9 Overblik 2017 Bæredygtigt byggeri og byggeteknisk kvalitet Bæredygtighedsbegrebet Begrebet bæredygtighed bliver i forbindelse med byggeri brugt i mange forskellige sammenhænge. Begrebet er imidlertid ikke entydigt, men anvendes forskelligt af myndigheder, bygherrer, rådgivere, entreprenører, producenter m.fl. i forbindelse med, at de vil fremhæve, at et byggemateriale, en løsning eller et helt byggeri f.eks. er fremstillet, kan drives og efter endt levetid bortskaffes eller genanvendes uden unødigt forbrug af ressourcer og belastning af klimaet. Organisationen Green Building Council Denmark kalder denne diffuse forståelse af begrebet for Green-washing og fastlægger i deres certificeringsordning rammer for en bæredygtigtig udvikling gennem udvalgte kriterier og evalueringsmetoder. Certificeringsordninger Der findes forskellige certificeringsordninger, som hver især måler på en række parametre i byggeriet. En af de væsentlige certificeringsordninger i Danmark er DGNB, som varetages af Green Building Council Denmark. Der måles på 5 hovedområder: Miljømæssig, økonomisk og social kvalitet suppleret med den tekniske kvalitet og Bæredygtighed handler i høj grad også om at minimere ressourcespild i et byggeris levetid om kvalitet, holdbarhed og totaløkonomi. proceskvalitet. De forskellige parametre vægtes i forhold til hinanden, således at enkelte parametre ikke vægtes tungere end andre, men balanceres i forhold til øvrige parametre, således at et byggeri vurderes ud fra en helhedsbetragtning og ikke kun tager højde for udvalgte hensyn. Den byggetekniske dimension i certificeringerne Et af Byggeskadefondens overordnede formål drejer sig om at forebygge byggeskader og at fremme byggeriets kvalitet og effektivitet og det er der desværre fortsat stort behov for. F.eks. skønnes det, at ca. 10 % af den årlige byggeproduktion drejer sig om udbedring af svigt, fejl, mangler og skader. Det svarer ved den nuværende høje byggeaktivitet til over 20 mia. kr. årligt. På baggrund af de hensyn, som Byggeskadefoden skal varetage, kan man derfor spørge, om den tekniske kvalitet burde vægtes højere i certificeringsordninger for bæredygtighed? Det kunne f.eks. ske ved, at ressourceforbruget til at udbedre svigt, fejl, mangler og skader både under planlægningen, opførelsen og i garantiperioden indgår og trækker ned ved beregningen af karakteren i bæredygtighed? Tilsvarende kan man også spørge, om totaløkonomi, der jo også drejer sig om at minimere ressourcespild i hele byggeriets levetid, burde vægtes højere i bæredygtighedsbegrebet? Byggeskadefonden er helt enig i behovet for at fremme bæredygtighed i byggeriet, og at det skal ske ud fra helhedsbetragtninger. Men det er ikke hensigtsmæssigt, at et byggeri med de nuværende kriterier kan få en høj karakter i bæredygtighed samtidig med, at der har været stort ressourceforbrug til 7

10 Bæredygtigt byggeri og byggeteknisk kvalitet at udbedre svigt, fejl, mangler og skader. Eller at der fremover bliver stort ressourceforbrug hertil eller til vedligeholdelse eller udskiftninger af bygningsdele med lav udgangskvalitet, eller bygningsdele som ikke er egnede eller konstrueret, sådan at de kan modstå de påvirkninger, de vil blive udsat for i byggeriets normale levetid. I sådanne tilfælde bør et byggeri ikke kunne opnå en høj score i bæredygtighed. Efter Byggeskadefondens opfattelse, er helhedsbetragtningen og balanceringen af de enkelte bæredygtighedsaspekter både sympatisk og nødvendig, når helhedstanken om bæredygtighed skal vejes og måles. Byggeteknisk kvalitet og totaløkonomi alene giver ingen mening, hvis ikke de miljømæssige, økonomiske og sociale aspekter samt proceskvaliteten også indgår. Efter fondens mening kunne den byggetekniske side og de risikobehæftede vurderinger som nævnt dog have tungere vægt i forbindelse med certificeringerne. På det almene område ville det f.eks. være oplagt at lade fondens eftersyn og risikovurderinger indgå ved beregning af karakterer for teknisk kvalitet i bæredygtighed. Innovative løsninger er ofte risikobehæftede løsninger I bæredygtige byggerier indgår ofte nye, uprøvede og innovative løsninger. I forhold til Kvalitetssikringsbekendtgørelsen kan det betyde, at disse løsninger må betegnes som risikobehæftede. I bekendtgørelsen om kvalitetssikring står, at det bl.a. ved brug af erfaringer og gennemprøvede enkeltdele skal sikres, at bygningsdele, konstruktioner og materialer vælges eller udformes med henblik på at opnå den fastlagte kvalitet. Relevante egenskaber skal kunne genfindes efter indbygningen. Særlig skal udformning og valg sigte på: 1. at svigt i byggeriet undgås 2. at bygninger kan drives, herunder vedligeholdes på en rationel og økonomisk måde, og 3. at bygninger kan efterses, og bygningsdele udskiftes lettest muligt. I de ambitiøse bæredygtige byggerier anvendes ofte nye, ikke gennemprøvede og innovative byggetekniske løsninger. Eksempelvis nye og under danske forhold ikke gennemprøvede materialer, anvendelse af genbrugsmaterialer og nye byggemetoder. Eksempler på DGNB-certificeret boligbyggeri. På det almene område ville det være oplagt at lade fondens eftersyn og risikovurderinger indgå ved vurdering af teknisk kvalitet i forbindelse med bæredygtigheds-certificeringer. Der kan være et modsætningsforhold mellem på den ene side ikke at måtte anvende nye og ikke gennemprøvede metoder og materialer jf. Kvalitetssikringsbekendtgørelsen, og på den anden side at udvikle nye byggemetoder og -systemer og afprøve nye materialer i evt. nye sammenhænge for at skubbe på byggeriets udvikling, som fonden skal understøtte. Hvis disse nye materialer og bygningsdele ikke er tilstrækkeligt dokumenterede med hensyn til egen- 8

11 Vonsildhave, Vonsild Nybyggeri: Plejeboliger Kolding Kommune Luplau & Poulsen Arkitekter DGNB-certificeret 2016 Bostedet, Hadsund Nybyggeri: Handicapboliger Region Nordjylland Cubo Arkitekter DGNB-certificeret 2016 Fasanvangen, Ishøj Nybyggeri: Familieboliger Lejerbo Vilhelm Lauritzen Arkitekter DGNB-certificeret

12 Bæredygtigt byggeri og byggeteknisk kvalitet skaber og levetid, og de ikke skønnes at få den styrke og holdbarhed, man normalt bør kunne forvente, vil der være tale om risikobehæftede forhold. Efter kvalitetssikringsreglerne er der pligt til at orientere bygherren, hvis der påtænkes anvendt materialer eller løsninger, der ikke er gennemprøvede under danske forhold. Det bør ske i forbindelse med afgivelse af risikoerklæringer til bygherren, og hvis bygherren godkender valget af et ikke gennemprøvet materiale eller løsning, påtager han sig et medansvar, hvis han vælger at fastholde sådanne løsninger. Efter Byggeskadefondens opfattelse kan et materiale eller en løsning først betegnes som gennemprøvet, når den har været anvendt og ikke givet anledning til problemer eller skader i så lang tid under danske forhold, at uhensigtsmæssige egenskaber har haft tid til at vise sig eller medføre skader. Indtil der er gået så lang tid, må en bygherre, rådgiver, entreprenør, eller hvem der træffer beslutningen om at anvende et ikke gennemprøvet materiale eller løsning, stille krav til producenten eller leverandøren om dokumentation i form af prøvninger, undersøgelser m.v., der viser, at materialet eller løsningen er egnet og kan forventes at have en normal levetid til den påtænkte anvendelse. DGNB certificering og fondens eftersyn Green Building Council Denmark har allerede certificeret 7 almene boligbebyggelser. Disse bebyggelser kan sammenholdes med fondens 1-års eftersyn for at vurdere, om der er parallelitet mellem de certificerede byggeriers udmærkelser og fondens registrering af den byggetekniske kvalitet. Det er imidlertid endnu for tidligt at konkludere, om der er en sammenhæng mellem den byggetekniske kvalitet og DGNB certificeringen. Det ville være hensigtsmæssig i forbindelse med de byggetekniske vurderinger af byggerier, at DNGB systemet og Byggeskadefonden håndterede den byggetekniske risiko ens. Og det ville være oplagt at fonden, evt. i et samarbejde, evaluererede bebyggelserne efter en årrække. Det vil være hensigtsmæssig, hvis DNGBsystemet og Byggeskadefondens eftersyn håndterede den byggetekniske risiko ens. MILJØ (22,5 %) ØKONOMI (22,5 %) SOCIAL (22,5 %) Om de certificerede byggerier på længere sigt vil resultere i bedre byggeri med færre skader og hensigtsmæssig drift det vil vi vende tilbage til på et senere tidspunkt. PROCES (10 %) TEKNIK (22,5 %) Vurderingskriterier for certificering Fra Green Building Council Denmark infobruchure. 10

13 BERETNING 2017 ERFARINGSFORMIDLING, EFTERSYN, SKADEDÆKNING, REGNSKAB EKSEMPLER PÅ UDVALGTE ALMENE NYBYGGERIER RENOVERINGER OG 11

14 Illustrationer fra konkurrenceforslaget. Fremtidens Bæredygtige Almene Boligbyggeri Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udskrev i 2013 en åben konkurrence om videreudvikling af det almene boligbyggeri ud fra et helhedsorienteret, bæredygtigt perspektiv. Det ene af konkurrencens to vinderprojekter er nu under realisering ved Lisbjerg. Byggeskadefonden har gennemført granskning af projektet, og vil følge op på de byggetekniske aspekter i forbindelse med de kommende eftersyn. Lisbjerg Bakke AL2bolig / Vandkunsten 12

15 Beretning 2017 Erfaringsformidling Orienteringsmøder Fonden har afholdt 5 orienteringsmøder med eftersynsfirmaer i henholdsvis København (2 stk.), Vejle, Aarhus og Aalborg. Nogle af de væsentligste temaer på orienteringsmøderne har været: Den første, principielle voldgiftskendelse om MgO-vindspærreplader. Status for antal anmeldte MgO-sager, skønnede omkostninger til udbedring af dem m.v. Ophævelsen af anvisningerne om udførelse m.v. af tagpaparbejder de såkaldte TOR-anvisninger Paradigmer om IKT-rådgiveraftaler. Herudover er der orienteret om byggetekniske emner vedrørende valg af dampspærremembraner af nye eller af genanvendte plastmaterialer, risikobehæftede kon struktioner, altaner, fuger og udvendig isolering. Der har deltaget i alt knap 200 teknikere fra knap 100 firmaer i de 5 møder. Byggetekniske artikler og guide Som seriøs formidler af byggeteknisk viden har fonden været citeret i artikler i fagblade og aviser. Vores røde Guide til kvalitet i boligbyggeriet er nu udkommet i 4. oplag. Den bliver uddelt i forbindelse med kurser, konferencer, temadage mv. Byggeskadefondens røde Guide til kvalitet i boligbyggeriet er nu udkommet i 4. oplag og anvendes flittigt i forbindelse med kurser, konferencer, temadage mv. Kurser og undervisning Det er vigtigt at formidle indhøstet viden og erfaring både til byggeriets praktikere og til studerende på de tekniske undervisningsinstitutioner. Vi har deltaget med faglige indlæg på kurser, gå-hjem-møder og hos Aalborg Universitet, BL, diverse interesseorganisationer mv. Deltagelse i styre- og følgegrupper Grupperne nedsættes med henblik på at kvalitetssikre anvisninger og projektarbejder bedst muligt. Fonden har deltaget i styre- og følgegrupper på bl.a. SBi og i BYG- ERFA regi. Anvisninger om membraner til tagdækning Byggeskadefonden har sammen med Landsbyggefonden og Grundejernes Investeringsfond ydet støtte til udarbejdelse og udgivelse af 3 nye SBi-anvisninger om projektering og udførelse af løsninger med tagmembraner samt specificering af tagmembraners ydeevne, anvendelsesområde, levetid og vedligehold. Behovet for SBi-anvisningerne er opstået efter at Konkurrencerådet den 31. maj 2017 ophævede de hidtidige TOR-anvisninger, der siden 1981 har været anvendt på området. Tagpap og andre typer membraner anvendes i stigende grad til tagdækning i byggeriet, ofte på tage med lille hældning, hvor andre tagdækningsmaterialer er uegnede. Den øgede interesse for grønne tage har også påvirket markedet for tagmembraner. Levetidsanalyse af dampspærremembraner Byggeskadefonden har sammen med Landsbyggefonden og Grundejernes Investeringsfond ydet støtte til udarbejdelse af en SBirapport om ny viden om ydeevne af dampspærresystemer med membraner af polyethylen (PE-folier). Viden skal især give information om membraners levetid, og 13

16 Beretning 2017 Erfaringsformidling Fonden deltager i flere projekter, der skal tilvejebringe ny viden om dampspærrer i byggeriet. hvilke faktorer der har indflydelse på den. Informationer om materialeegenskaber og kemisk sammensætning af dampspærrer indeholdende genbrugsplast og dampspærrer produceret af 100% nye plastmaterialer sammen holdes med det formål at kunne bestemme levetiden af de enkelte typer dampspærresystemer. Dampspærremembraner fremstillet af polyethylen udgør hovedparten af de dampspærresystemer, der anvendes i Danmark. Undersøgelse af behov for og ældning af dampspærrer i lofter DALO Byggeskadefonden har ydet støtte til, at der i projektet DALO om behov for dampspærrer i lofter også undersøges ca. 10 dampspærresystemer, der markedsføres i Danmark, for deres ydeevne med hensyn til væsentlige krav, som indgår i DUKO s krav til klassifikation. Når denne dokumentation foreligger, mindsker det kravene til producenters og leverandørers dokumentation af dampspærresystemer, når de ønsker klassifikation af deres systemer i DUKO. Det giver producenter og leverandører større incitament til at tilmelde sig ordningen. Deltagelse i BYG-ERFA BYG-ERFA indsamler, bearbejder og udgiver byggetekniske erfaringer fra praksis og forebygger på den måde svigt og skader. Fonden sidder i bestyrelsen og i teknikergruppen for BYG-ERFA. Vi er medforfatter på en række erfaringsblade og deltager som indlægsholdere i temamøder arrangeret og tilrettelagt af BYG-ERFA Deltagelse i DUKO Dampspærreog UndertagsKlassifikationsOrdning Fonden deltager både i bestyrelsen og i teknikergruppen i DUKO. Arbejdet fortsætter med at specificere kravene til dampspærresystemer samt at specificere krav til bl.a. udvidelse af klassifikationsgrundlaget for undertagsprodukter Kursus i Projektgranskning Fonden har medvirket ved tilrettelæggelse og afvikling af kursus med praktiske øvelser i tværfaglig ekstern projektgranskning. Kurset er udviklet bl.a. på baggrund af fondens vejledning herom og Anvisning 246 om Granskning af byggeprojekter fra SBi. RIBuild RIBuild er et EU-støttet forskningsprojekt om indvendig efterisolering af bevaringsværdige bygninger. Projektet skal udvikle guidelines for, hvordan og hvornår det er muligt at efterisolere denne type bygninger. 10 forskningsinstitutioner og virksomheder deltager i konsortiet, der ledes af SBi. Fonden deltager i en følgegruppe sammen med en række andre interessenter. MgO-sagen på hjemmesiden På hjemmesiden har man siden 2015 løbende kunnet følge udviklingen i MgO-sagen. Hjemmesiden bliver løbende opdateret med den nyeste viden, herunder den første, principielle voldgiftskendelse og de erfaringer, som fonden har fået igennem overvågningsprogrammet. 14

17 Svaneparken, Galten Nybyggeri: Familieboliger ALBOA Arkitektfirmaet Frost Larsen 15

18 Beretning års eftersyn [nye boliger] Svigtgruppe 4 og : 4 % 2006: 3 % 2007: 2 % 2008: 1 % 2009: 2 % 2010: 3 % 2011: 1 % 2012: 1 % 2013: 2 % 2014: 3 % 2015: 3 % 2015: 11 %* 2016: 2 % 2016: 3 %* 2017: 4 % * Inklusiv MgO-sager Gennemførte eftersyn Fonden afsluttede i 2017 sagsbehandlingen af eftersyn af 102 bebyggelser med i alt nye boliger svarende til gennemsnitligt 36 boliger pr. bebyggelse. Antal eftersyn af nybyggerier udgør dermed under halvdelen af antallet for renoveringer. Antal boliger pr. bebyggelse svarer til det gennemsnitlige for de senere år bortset fra 2016, hvor det var 63 boliger pr. bebyggelse, hvilket var det højeste antal nogensinde i fondens historie. Det høje gennemsnit i 2016 skyldes, at der i 2016 blev efterset nogle meget store byggerier med almene familieboliger og nogle store bebyggelser med ældreboliger. Tendenser er de seneste år, at byggerierne bliver større og større. Der er gennemsnitligt 24 boliger i alle bebyggelser, der er omfattet af fonden. Registrerede svigt Der blev registreret byggeteknisk svigt i gruppe 4 i 4 af bebyggelserne svarende til 4 % af de års eftersyn i Det svarer til de foregående år. Bortset fra problemerne med MgO-vindspærreplader, der blev anvendt i , kan vi fortsat glæde os over, at de almene bygherrer har formået at fastholde kvaliteten i de almene nybyggerier på det høje niveau, som siden 2002 har bevirket, at antallet af bebyggelser med alvorlige svigt i gruppe 4 gennemsnitligt har været 2,5 % og højst 4 %. Svigttyper I de 4 bebyggelser var der 5 svigt i gruppe 4. I den ene bebyggelse drejede svigtet sig om, at regnvand fra facaden kan trænge ned i fundament/terrændæk, der allerede var opfugtet ved 1-års eftersynet. I en anden bebyggelse drejede svigtet sig om, at der i forbindelse med indretning af boliger ved ombygning af eksisterende stuehus og avlsbygninger ikke blev etableret fugtspærrer imod opstigende grundfugt i de eksisterende ydervægge, hvilket i forbindelse med indvendig efterisolering af ydervæggene medførte fugtskader i facaderne. Gruppe 4-svigt skal udbedres i umiddelbar forlængelse af eftersynet, og de vil normalt være dækningsberettigede, hvis de bliver anmeldt. I en tredje bebyggelse drejede svigtet sig om, at en facadebeklædning af skifer ikke var korrekt monteret, hvilket over tid muligvis kan medføre risiko for at skiferplader løsner sig og falder ned. Hele facaden skal afmonteres og genopsættes forskriftsmæssigt. Svigtgrupper Svigtgruppe 4 Der er byggeteknisk svigt. Svigtet skal udbedres, inden forholdet forværres. Svigtgruppe 5 Der er byggeteknisk svigt. Bygningsdelen skal sikres, og skaden skal udbedres snarest. Nye boliger: Der er i 2017 registreret væsentlige byggetekniske svigt i 4 % af de års eftersyn. Det svarer til omfanget de foregående år. 16

19 Beretning 2017 Tabeller til eftersyn på side I den fjerde bebyggelse drejede svigtene sig både om fejl i forbindelse med facadebeklædninger og med montering af altangange. De sidstnævnte var så alvorlige, at der straks blev indført restriktioner for belastning af altangangene for at fjerne risikoen for sammenbrud. Udbedringsomkostninger Udbedringsomkostningerne til svigtene i disse 4 bebyggelser skønnes til ca. 8,5 mio. kr. svarende til gennemsnitligt 2,1 mio. kr. pr. bebyggelse. Det er desværre ligesom de seneste 4 år forholdsvist højt ved sammenligning med gennemsnittene før 2013, som var ca. 0,6 mio. kr. For årene var gennemsnittet 4,7 mio. kr. De stærkt stigende gennemsnitlige omkostninger til udbedring af svigt skyldes alvorlige svigt vedrørende facader og tage i nogle store bebyggelser. Udbedringsomkostningerne på 8,5 mio. kr. svarer til ca. 2,0 af de samlede håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse af alle de 102 eftersete bebyggelser. Det er desværre ligesom de seneste 4 år forholdsvist højt ved sammenligning med gennemsnittene før 2013, som var ca. 0,6. For årene var gennemsnittet 2,6. De stærkt stigende gennemsnitlige omkostninger til udbedring af svigt skyldes som nævnt tidligere alvorlige svigt vedrørende facader og tage i nogle store bebyggelser. De markante udbedringsomkostninger i 2015 skyldes omfattende svigt i nogle få, men meget store nybyggerier. Se også side 4. UDBEDRINGSOMKOSTNINGER Gennemsnit pr. efterset bebyggelse eksklusiv MgO-sager UDBEDRINGSOMKOSTNINGER Gennemsnitlig andel af samlet opførelsesudgift eksklusiv MgO-sager 5,0 mio kr 5,0 4,0 mio kr 4,0 3,0 mio kr 3,0 2,0 mio kr 2,0 1,0 mio kr 1,0 0 kr

20 Beretning års eftersyn [renoveringer] Svigtgruppe 4 og : 2 % 2014: 0,5 % 2015: 0,5 % 2015: 4 %* 2016: 0,5 % 2016: 1 %* 2017: 0,4 % * Inklusiv MgO-sager Renoveringer: Der er i 2017 kun registreret væsentlige byggetekniske svigt i 0,4 % af de års eftersyn. RENOVERINGSUDGIFTER Gennemsnit pr. efterset bebyggelse Gennemsnit pr. efterset bolig Gennemførte eftersyn Fonden afsluttede i 2017 sagsbehandlingen af eftersyn af renoveringer af 258 bebyggelser med i alt boliger, svarende til gennemsnitligt 165 boliger pr. bebyggelse. Antal eftersyn af renoveringer er dermed over dobbelt så stort som antal eftersyn af nybyggerier. De renoverede bebyggelser er 4-5 gange så store som de eftersete nybyggerier de seneste år. Stigende renoveringsbeløb Renoveringerne af disse gennemsnitligt store bebyggelser beløb sig til i alt ca. 24,6 mia. kr., svarende til gennemsnitligt ca. 95 mio. kr. pr. bebyggelse eller ca kr. pr. bolig. Det er væsentligt højere end i 2016 og tidligere år, hvor beløbene for henholdsvis de samlede eftersete renoveringer, gennemsnittet pr. bebyggelse og gennemsnittet pr. bolig var: 2016: 14,7 mia. kr. / 74 mio. kr. / kr. 2015: 5,7 mia. kr. / 33 mio. kr. / kr. 2014: 5,9 mia. kr. / 29 mio. kr. / kr. 2013: 1,2 mia. kr. / 9 mio. kr. / kr. 100 mio kr kr Grunden, til at beløbene på de eftersete renoveringer og gennemsnittene stiger så meget, er at der bliver efterset flere og flere store helhedsplaner. Omkring 41 % af de ca. 24,6 mia. kr. blev anvendt til renoveringer af bebyggelsernes klimaskærme tag, facader, vinduer, døre samt altaner. Omkring 27 % blev anvendt til renoveringer af tekniske anlæg, afløb og vådrum. Registrerede svigt Der blev kun registreret byggeteknisk svigt i gruppe 4 i 1 af renoveringerne svarende til godt 0,4 % af de års eftersyn i Andelen af væsentlige svigt ved renoveringer ligger således også i 2017 på et meget lavt niveau. Gruppe 4-svigt skal udbedres i umiddelbar forlængelse af eftersynet, og de vil normalt være dækningsberettigede, hvis de bliver anmeldt. Bortset fra problemerne med MgO-vindspærreplader, der blev anvendt i , er det meget glædeligt, at antallet af gruppe 4-svigt ved renoveringer dermed er så få. De almene bygherrer har dermed formået at overføre sine egne erfaringer og fondens erfaringsformidling fra nybyggeriet til renoveringer, således at renoveringer også udføres i høj byggeteknisk kvalitet. 80 mio kr 60 mio kr kr kr Svigttyper I 1 bebyggelse blev registreret 1 svigt i gruppe 4. Der var her tale om fejl vedrørende dræn og afløb. 40 mio kr 20 mio kr kr kr Udbedringsomkostningerne til dette svigt er skønnet til ca. 0,4 mio. kr. svarende til ca. 0,1 af de samlede håndværkerudgifter og omkostninger ved gennemførelse af alle de 258 eftersete renoveringer. 0 kr kr 18

21 Omkring 1/4 af renoveringerne er frivilligt tilmeldt Byggeskadefonden. Sjælør Boulevard, København Renovering: Familieboliger AAB Domus Arkitekter 19

22 Beretning års eftersyn [nye boliger og renoveringer] Svigtgruppe 4 og : 8 % 2005: 6 % 2006: 4 % 2007: 3 % 2008: 3 % 2009: 3 % 2010: 2 % 2011: 2 % 2012: 3 % 2013: 3 % 2014: 4 % 2015: 1 % 2016: 2 % 2017: 2 % NYE BOLIGER Gennemførte eftersyn Fonden afsluttede i 2017 sagsbehandlingen af eftersyn af 218 bebyggelser med boliger svarende til gennemsnitlig 37 boliger pr. bebyggelse. Registrerede svigt I 5 bebyggelser, svarende til knap 2 %, blev der registreret 5 svigt i gruppe 4. Gruppe 4-svigt skal udbedres i umiddelbar forlængelse af eftersynet, og de vil normalt være dækningsberettigede, hvis de bliver anmeldt. Disse 5 væsentlige svigt drejede sig primært om projekteringsfejl, men der var også udførelsesfejl, som desværre ikke blev registreret ved 1-års eftersynene. Svigtene blev registreret ved 5-års eftersynene, fordi der var synlige skader i form af revner, sætninger m.v. Da bygningsejeren formentlig først er blevet bekendt med disse svigt i forbindelse med 5-års eftersynet, er kravene imod de ansvarlige parter formentlig ikke blevet forældet, hvilket normalt sker 3 år efter, at man er eller burde være blevet bekendt med svigt. Udover de registrerede svigt i gruppe 4 i 5 bebyggelser, var der igangværende skadesager i 5 bebyggelser med MgO-vindspærreplader og i 2 bebyggelser med skader vedrørende facader. Ved 1-års eftersynene af de 218 bebyggelser var der 6 gruppe 4-svigt i 5 bebyggelser, svarende til 2 % af bebyggelserne. Svigtene drejede sig om ydervægge, tage og kældre, og de samlede udbedringsomkostninger til disse 6 svigt blev ved 1-års eftersynet kalkuleret til 22 mio. kr. Ved 5-års eftersynene var det lykkedes bygningsejerne at få de ansvarlige parter til helt eller delvist at udbedre disse svigt. UDBEDRINGSOMKOSTNINGER Gennemsnit pr. efterset bebyggelse Eksklusiv MgO-sager UDBEDRINGSOMKOSTNINGER Gennemsnitlig andel af samlet opførelsesudgift eksklusiv MgO-sager 5,0 mio kr 5,0 4,0 mio kr 4,0 3,0 mio kr 3,0 2,0 mio kr 2,0 1,0 mio kr 1,0 0 kr

23 Nye boliger: Der er i 2017 registreret væsentlige bygge tekniske svigt i knap 2 % af de års eftersyn. Svigttyper Ved 5-års eftersynet blev der i 5 bebyggelser registreret svigt i gruppe 4. I den ene bebyggelse drejede svigtet sig om, at der manglede fuger omkring altanplader, hvor disse hvilede af på pudsede sokler og facader. Det havde medført skader i form af revner i sokkel- og facadepuds. I en anden bebyggelse drejede svigtet sig om facadepuds på isolering, der i dette tilfælde revnede, fordi pudsen ikke var afsluttet med fuger imod vindueskarme, altaner m.v, men stødte direkte op til disse. Udbedringsomkostninger Udbedringsomkostningerne til svigtene i disse 5 bebyggelser skønnes til ca. 2 mio. kr. svarende til gennemsnitligt ca. 0,4 mio. kr. På trods af alvoren af flere af disse svigt er udbedringsomkostningerne således forholdsvis beskedne. Udbedringsomkostningerne på 2 mio. kr. svarer til ca. 0,2 af de samlede håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse af alle de 218 eftersete bebyggelser. Niveauet for udbedringsomkostninger er væsentligt lavere end for 5-10 år siden, hvor det gennemsnitligt var ca. 1,4 Svigtgrupper Svigtgruppe 4 Der er byggeteknisk svigt. Svigtet skal udbedres, inden forholdet forværres. Svigtgruppe 5 Der er byggeteknisk svigt. Bygningsdelen skal sikres, og skaden skal udbedres snarest. I en tredje bebyggelse drejede svigtet sig om manglende fastgørelse af store vinduesrammer, der skulle sidde fast i karmene, men sidder så løst, at vinduesrammerne kan bevæges og muligvis skubbes ud. I en fjerde bebyggelse drejede svigtet sig om fejl i stålkonstruktioner, der bærer en for-/ skalmur, og som har ført til revner og sætninger i formuren. I den femte bebyggelse drejede svigtet sig om fejl ved fastgørelse af facadeplader af fibercement, således at disse deformerer, revner og på sigt muligvis kan knække og falde ned. Se oversigtsdiagrammet side 20. RENOVERINGER Gennemførte eftersyn Fonden afsluttede i 2017 sagsbehandlingen af eftersyn af renoveringer af 138 bebyggelser med boliger svarende til gennemsnitlig 123 boliger pr. bebyggelse. Registrerede svigt Der blev ikke registreret svigt i gruppe 4 ved 5-års eftersynet i nogen af disse 138 renoveringer. Ved 1-års eftersynene af de 138 renoveringer var der 3 gruppe 4-svigt i 3 bebyggelser, svarende til 2 % af renoveringerne. Svigtene drejede sig om bindere i ydervægge og manglende dampspærre, og de samlede udbedringsomkostninger til disse 3 svigt blev ved 1-års eftersynet kalkuleret til knap 1,5 mio. kr. Ved 5-års eftersynene var det lykkedes bygningsejerne at få de ansvarlige parter til helt eller delvist at udbedre disse svigt. I 2016 blev der ved de første 5-års eftersyn af renoveringer ikke registreret svigt i gruppe 4, og ved 1-års eftersyn af disse første renoveringer blev der heller ikke registreret svigt i gruppe 4. 21

24 22 Himmerlandsgade, Aars Nybyggeri: Familieboliger Aars Boligforening Krogh Madsen Arkitekter

25 Beretning 2017 Skadedækning [nye boliger og renoveringer] MgO-sagerne omtales for sig Sager med MgO-vindspærreplader er omtalt selvstændigt til sidst i afsnittet om skadedækning. NYE BOLIGER (afdeling A) Udbetalt skadedækning Byggeskadefonden udbetalte i mio. kr. i skadedækning i afdeling A. Der blev afsluttet 72 skadesager, og endeligt byggeregnskab blev godkendt i 41 sager, hvor skaderne er udbedret. Den gennemsnitlige skadedækning i de 41 af sluttede byggeregnskaber var ca. 0,7 mio. kr. Skadedækningen på 28 mio. kr. svarer til 64 % af de samlede udgifter til udbedring af skaderne. Bygningsejerne betalte dermed en egenbetaling på 36 % svarende til 10 mio. kr. Ud over en generel lovbestemt selvrisiko på 5 % skyldes egenbetalingen for en række byggerier fradrag for opbrugt levetid på udskiftede bygningsdele. Fonden dækker ikke nyt for gammelt, og derfor reduceres dækningen forholdsmæssigt. Eksempelvis fradrages 50 % ved udskiftning af en rørinstallation, der er 15 år gammel, når den normale levetid for en svigtfri installation er skønnet til 30 år. Der kan også ske fradrag Byggeskadefonden udbetalte i mio. kr. til skadedækning i nye boliger. Den gennemsnitlige skadedækning var på ca kr. Byggeskadefondens skadedækning svarer til 64 % af de samlede udbedringsudgifter. for mangelfuld drift, eller hvor bygningsejerens adfærd på anden måde har medvirket til skadens opståen eller udvikling. Nye anmeldelser og afgørelser Der blev i 2017 anmeldt 79 byggeskader heraf 26 MgO-sager i afdeling A. I 2016 var det også 79 anmeldelser, hvoraf 11 var MgO-sager. Der blev anerkendt 22 MgO-sager. Ingen MgO-sager blev afvist. Af de 63 øvrige afgørelser, der blev truffet i 2017, blev 40 anerkendt som dækningsberettigede, og 23 blev afvist fra dækning, da bekendtgørelsens betingelser for dækning ikke var opfyldt. Afvisningerne udgjorde 36 % af afgørelserne i Det er ca. samme niveau som i 2016, hvor andelen var 37 %. Begrundelse for afvisning er typisk, at forholdet var en bagatel, at forholdet endnu ikke opfyldte bekendtgørelsens betingelser for dækning, eller at der ikke var tale om en skade, men f.eks. mangelfuld drift, opbrugt levetid eller dårlig udgangskvalitet. Anmeldelsernes fordeling på bebyggelsestyper og skadetyper (fordelingen er eksklusiv sager om MgO-vindspærreplader) 59 % af anmeldelserne vedrørte familieboliger, 30 % vedrørte ældreboliger, 3 % private andelsboliger og 8 % ungdomsboliger. Der kom dermed forholdsmæssigt flest anmeldelser fra bebyggelser med familieboliger, der udgør 38 % af alle bebyggelser, der er omfattet af fonden, og forholdsmæssigt færrest anmeldelser fra bebyggelser med ældreboliger, der udgør 47 % af alle bebyggelser, der er omfattet af fonden. Det er samme billede som i Tidligere var der forholdsmæssigt flest skader i private andelsboliger. 23

26 Beretning 2017 Tabeller til skadedækning på side De sidste støttetilsagn til nye private andelsboligbyggerier blev meddelt af kommunerne i De sidste andelsboliger er nu tæt på udløbet af fondens 20 års frist. I modsætning til de seneste år modtog vi kun 7 anmeldelser vedrørende byggerier, der var mindre end 5 år gamle. 1 af byggerierne er opført i 2016, 1 er opført i 2015 og 5 er opført i Byggeskadefonden udbetalte i ,6 mio. kr. til skade dækning i renoveringer. Den gennemsnitlige skadedækning var på ca. 1,3 mio. kr. Byggeskadefondens skadedækning svarer til 95 % af de samlede udbedringsudgifter. Skaderne i byggerierne er fortsat dyre at udbedre. Den gennemsnitlige reservation på 139 uafsluttede sager, der ikke drejer sig om MgO-plader, er nu 1,5 mio. kr. For 6-8 år siden var det kun 0,5 mio. kr. 60 % af de 53 anmeldelser vedrørte skader i byggerier, som var mere end 10 år gamle. 20 % af anmeldelser vedrørte facader. Resten fordelte sig på andre skadetyper som undertage, tagdækninger, rør m.v. RENOVERINGER (afdeling B) Udbetalt skadedækning Byggeskadefonden udbetalte i ,6 mio. kr. i skadedækning i afdeling B. Der blev afsluttet 3 skadesager, og endeligt byggeregnskab blev godkendt i 2 sager, hvor skaderne er udbedret. Ingen anmeldelser blev afvist fra dækning i afdeling B. Den gennemsnitlige skadedækning i de 2 afsluttede byggeregnskaber var ca. 1,3 mio. kr. i afdeling B. Skadedækningen på 2,6 mio. kr. svarer til 95 % af de samlede udgifter til udbedring af skaderne. Bygningsejerne betalte dermed en egenbetaling på 5 % svarende til kr. i afdeling B. Ud over en generel lovbestemt selvrisiko på 5 % skyldes egenbetalingen for en række byggerier fradrag for opbrugt levetid på udskiftede bygningsdele. Fonden dækker ikke nyt for gammelt, og derfor reduceres dækningen forholdsmæssigt. Eksempelvis fradrages 50 % ved udskiftning af en rørinstallation, der er 15 år gammel, når den normale levetid for en svigtfri installation er skønnet til 30 år. Der kan også ske fradrag for mangelfuld drift, eller hvor bygningsejerens adfærd på anden måde har medvirket til skadens opståen eller udvikling. Nye anmeldelser og afgørelser Der blev i 2017 anmeldt 14 byggeskader heraf 7 MgO-sager i afdeling B. I 2016 var det 9 anmeldelser, hvoraf 3 var MgOsager. Der blev afgjort 11 sager, som alle var anerkendelser heraf 5 MgO-sager. Indtægter efter regres Efter skadebekendtgørelsens 16 indtræder fonden i bygningsejerens ret til erstatning eller anden kompensation, herunder forsikringsdækning, mod bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber. Fonden har således ret til at gøre regres mod de ansvarlige for skaderne. Ved udgangen af 2017 verserer 53 voldgiftssager, hvoraf 48 vedrører MgO-vindspærreplader. Tendensen til flere skadesager i nyere byggeri betyder også, at fonden har adgang til at gøre regres i flere sager, hvor det 5-årige mangelansvar ikke er udløbet. 24

27 Sorgenfrivang II Renovering: Familieboliger Lyngby Almennyttige Boligselskab / DAB Domus Arkitekter Den økonomiske effekt for fonden af regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige for skader betaler erstatninger, dels at de foretager udbedringer af skader uden beregning, hvorved både bygningsejerne og fonden sparer udgifter. Opgørelsen af indtægter omfatter kun sager, fonden har gjort regres i. Opgørelsen af udgifter i tabellen omfatter både advokatudgifter, syn & skøn og diverse udgifter til rets- og voldgiftssager. Udgifterne vedrører alle regressagerne og ikke kun de sager, der har ført til erstatninger m.v. Fondens administrationsudgifter og særlige teknikerudgifter i regressager er ikke medregnet. RESERVATIONSBELØB (afdeling A og B) Reservationsbeløbene opgøres som forventede omkostninger til tekniske rådgivere, håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter, revision m.v. Reservationsbeløbet i den enkelte sag udgår, når skaderne er udbedret, og fonden har udbetalt sin dækning til bygningsejeren. Der er pr. 31. december 2017 reserveret i alt 653 mio. kr., heraf er 437 mio. reserveret til sager med MgO-vindspærreplader. Det gennemsnitlige reservationsbeløb til alle sager er ca. 3,2 mio. kr., til 149 sager uden MgOvindspærreplader er det ca. 1,5 mio. kr., og til 56 sager med MgO-vindspærreplader er det ca. 7,8 mio. kr. Der er pr. 31. december 2017 reserveret i alt 653 mio. kr., heraf er 437 mio. reserveret til sager med MgO-vindspærreplader. 25

28 Beretning 2017 Skadedækning [nye boliger og renoveringer] Reservationsbeløb nye boliger Der er pr. 31. december 2017 reserveret i alt ca. 412 mio. kr., heraf er ca. 207 mio. reserveret til sager med MgO-vindspærreplader. Det gennemsnitlige reservationsbeløb til alle sager er ca. 1,8 mio. kr., til 139 sager uden MgO-vindspærreplader er det ca. 1,5 mio. kr., og til 41 sager med MgO-vindspærreplader er det ca. 5,0 mio. kr. Gennemsnitsreservationen til sager uden MgO-plader er mere end fordoblet de seneste 5 år som følge af omfattende skader i en række næsten nye byggerier. Reservationsbeløb renoveringer Der er pr. 31. december 2017 reserveret i alt ca. 241 mio. kr., heraf er ca. 230 mio. reserveret til sager med MgO-vindspærreplader. Det gennemsnitlige reservationsbeløb til alle sager er ca. 12,3 mio. kr., til 10 sager uden MgO-vindspærreplader er det ca. 1,1 mio. kr., og til 15 sager med MgO-vindspærreplader er det ca. 15,3 mio. kr. MgO-VINDSPÆRREPLADER (afdeling A og B) I 2017 er det fortsat MgO-sagerne, der har domineret aktiviteten i Byggeskadefondens sekretariat. Totalrådgiveren blev pålagt hele ansvaret, idet rådgiveren ikke havde orienteret bygherren, hvilket der er krav om, hvis man anvender materialer, der ikke er gennemprøvede under danske forhold. Efter kvalitetssikringsreglerne for almene nybyggerier og renoveringer er der nemlig krav om at anvende gennemprøvede løsninger og materialer, ligesom der er krav om at orientere bygherren, såfremt rådgiveren eller entreprenøren er i tvivl, om en løsning eller et materiale er gennemprøvet. Anmeldelse af MgO-skader Efter voldgiftsrettens kendelse besluttede fondens sekretariat at opfordre alle bygningsejere med almene bebyggelser med MgO-vindspærreplader, der var afleveret før 6. marts 2015, til at anmelde byggeskade, således at fonden kunne overtage bygningsejernes forpligtelser, herunder til at sikre, at kravene imod de ansvarlige parter ikke bliver forældet i marts Ved udgangen af 2017 var der i alt anmeldt 41 nybyggerier i afdeling A og 15 renoveringer i afdeling B med MgO-vindspærreplader, som alle blev anerkendt. Udbedringsomkostningerne til de 41 nybyggerier var ca. 207 mio. kr. og til de 15 renoveringer ca. 230 mio. kr. De resterende anmeldelser om MgO-vindspærreplader vil blive anerkendt primo Ved udgangen af 2017 var der reserveret skadedækning til MgO-sager i 41 nybyggerier og 15 renoveringer. Første voldgiftsafgørelse Voldgiftsretten afgjorde den 21. juni 2017 den første, principielle sag om placering af ansvaret for brug af MgO-vindspærreplader. Voldgiftsretten fastslog, dels at MgO-plader er uegnede til at blive anvendt i det danske klima som vindspærreplader, dels at der ikke var tale om udviklingsskade, og dels at MgO-plader ikke var gennemprøvede som vindspærreplader i Forlig eller suspensionsaftale Når fonden anerkender en MgO-sag rettes der i første omgang henvendelse til de muligt ansvarlige parter med forslag om at indgå forlig, eller - hvis dette ikke er muligt at indgå suspensionsaftale om forældelse af erstatningskrav m.v. Hvis det hverken er muligt at indgå forlig eller suspensionsaftale, anlægger fonden sag for Voldgiftsnævnet. Ved udgangen af 2017 var der indgået 3 forlig og 20 suspensionsaftaler og anlagt 15 sager for Voldgiftsnævnet om MgO-vindspærreplader. Ved udgangen af 2017 er der anlagt 15 sager for Voldgiftsnævnet om MgO-vindspærreplader. 26

29 Liseborg Bakke, Viborg Nybyggeri: Familieboliger Boligselskabet Viborg GPP Arkitekter 27

30 Regnskab 2017 Hovedårsrapport Afd. A Afd. B Beløb i kr Omkostninger til rekvirerede eftersyn Modtagne fakturaer vedr 1-års eftersyn Kontrakter vedr. 1-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Modtagne fakturaer vedr. 5-års eftersyn Kontrakter vedr. 5-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Eftersyn i alt Udbetalt / reserveret skadedækning Betalt skadedækning Reserveret skadedækning Tilbageført fra foregående år Skadedækning i alt Status for bidrag Saldo primo Pålignede bidrag* Andel årets resultat Eftersyn i alt Skadedækning i alt Saldo ultimo Status for reservefond Saldo primo Finansielle nettoindtægter m.v Administrationsomkostninger m.m.** Andel årets resultat Saldo ultimo * Pålignede bidrag er fratrukket personale- og administrationsomkostninger. ** Administrationsomkostninger består af omkostninger til administration og personale. 28

31 Beretning 2017 Regnskabets hovedtal Organisering af regnskabet Byggeskadefonden er med virkning fra 1. juli 2011 organiseret i en afdeling vedrørende nye boliger (afdeling A) og en afdeling vedrørende renoveringer (afdeling B). Der aflægges regnskab for henholdsvis Byggeskadefonden samlet, for afdeling A og for afdeling B. Personale- og administrationsomkostningerne fordeles efter sekretariatets samlede timeforbrug til henholdsvis eftersynsarbejde, der herefter fordeles mellem afdeling A og B ud fra antal afleverede nybyggerier og antal afleverede renoveringer, og timeforbrug til skadesagsarbejde, der herefter fordeles mellem afdeling A og B ud fra antal skadeanmeldelser i hver afdeling. Godt afkast På baggrund af en bestyrelsesbeslutning er Byggeskadefondens beholdninger placeret i danske børsnoterede stats- og realkreditobligationer. Obligationsbeholdningerne er placeret hos tre forvaltere. Nettoafkastet af disse anbringelser har i 2017 været positivt og udgjorde ca. 24 mio. kr., hvilket er faldende set i forhold til Årsagen er mindre kursgevinster ved salg/udtræk samt opskrivning af beholdninger ultimo Afkastet varierer i takt med udviklingen i renteniveauet og markedet som helhed. Året 2017 har afkastmæssigt været godt. Midlerne i porteføljeplejeordningen har totalt siden etableringen oversteget pengemarkedsrenten. Midlerne anbragt i porteføljepleje ejes primært af afdeling A, dog har afdeling B indskudt i alt 155 mio. kr. Reservefondene forventes at være svagt stigende i de kommende år, mens likviditeten forventes at være stagnerende. Stigende bidrag De pålignede bidrag udgjorde ca. 148 mio. kr. i 2017, hvilket er højere end året før, hvor de udgjorde ca. 134 mio. kr. Pålignede bidrag for afdeling A vedrørende nybyggerier, der i 2017 var 50 mio. kr., var lidt lavere end 2016, hvor de var 52 mio. kr. Pålignede bidrag for renoveringsordningen, var i mio. kr., hvor de i 2016 var 82 mio. kr. Bidragene varierer i takt med de økonomiske rammer for at igangsætte nybyggerier og renoveringer. Udgifter til skadedækning Udbetalt skadedækning inkl. omkostninger udgjorde ca. 32 mio. kr., hvilket er i samme niveau som 2016, og forskydninger i reservationer udgjorde i 2017 ca. 170 mio. kr. mod 94 mio. kr. i Den store forskydning i reservationer skyldes primært, at Byggeskadefonden medio 2017 opfordrede alle almene bygningsejere med MgO-vindspærreplader, der var afleveret efter 6. marts 2015, om at foretage skadeanmeldelse snarest muligt, således at fonden kunne sikre, at kravene imod de muligt ansvarlige ikke forældes. Hermed er MgO-sager overgået fra at være registreret som eventualforpligtelse til at indgå i reservationerne. Der er i 2017 reserveret 653 mio. kr. til dækning af skader i 56 sager med MgO-vindspærreplader. Reservationer til anmeldte skadesager udgjorde dermed ultimo 2017 ca. 653 mio. kr. De samlede reservationer har været stigende i de senere år. Det skyldes primært, at der er reserveret ca. 437 mio. kr. til 56 MgO-sager, men også at der er blevet reserveret skadedækning til en række store skadesager i nyere nybyggerier. 29

32 Beretning 2017 Oversigt status og tendenser Bebyggelser omfattet af fonden primo 2018 Bebyggelser Bebyggelser Boliger Boliger Nye boliger (Afd. A) primo 2018 primo 2017 primo 2018 primo 2017 Ældreboliger Familieboliger Ungdomsboliger Familie- og ungdomsboliger Familie- og ældreboliger Kollektive bofællesskaber Ungdoms- og ældreboliger Andelsboliger I alt Ca bebyggelser med ca boliger er ikke længere omfattet af fondens dækning 20 år efter byggeriets aflevering. Renoveringer (Afd. B) Obligatoriske Frivillige I alt % 20% 15% 10% 5% 0%

33 Beretning 2017 Oversigt status og tendenser Udgifter Opgjort i % af bidrag og reservefondsandel Reserve Skadedækning Reservationer Eventualforpligtelser Eftersyn 120 % 110 % 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Udviklingen i væsentlige svigt års eftersyn (NYE BOLIGER gammel ordning) 1-års eftersyn (NYE BOLIGER ny ordning) tilsvarende, men inklusiv MgO-sager Antal bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 eksklusiv MgO-sager i forhold til alle bebyggelser med aflevering de anførte år. (Gruppe 4 og 5 se side 16). 1-års eftersyn (RENOVERINGER) tilsvarende, men inklusiv MgO-sager

34 Engbakken, Frederiksberg Nybyggeri: Ungdomsboliger fsb Arkitema Architects 32

35 33 TAL OG STATISTIK 2017 EFTERSYN, SKADEDÆKNING

36 1-års eftersyn [nye boliger] Sagsbehandlede 1-års eftersyn 2017 Nye boliger Almene Ældre- Ungdoms- familieboliger boliger boliger I alt Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i mio. kr. inklusiv moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms 3 0,5 5 8,5 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 3% 4% 6% 4% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 11% 0% 5% 6% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 1,5 0,4 5,0 2,0 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 Nye boliger Omkostninger inklusiv moms i ca kr. Udbedrings- Udbedrings- Antal omkostninger omkostninger Bygningsdele svigt i alt pr. bebyggelse Fundament Ydervægge Stabilitet I alt

37 1-års eftersyn [renoveringer] Sagsbehandlede 1-års eftersyn 2017 Renoveringer Almene Ældre- Ungdoms- Blandede familieboliger boliger boliger boliger I alt Antal renoveringer fordelt på boligtype Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved renovering i mio. kr. inklusiv moms Renoveringer med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms 0, ,4 Renoveringer med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 0,5% 0% 0% 0% 0,4% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger ialt 0,2% 0% 0% 0% 0,1% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved renoveringen 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 Renoveringer Omkostninger inklusiv moms i ca kr. Udbedrings- Udbedrings- Antal omkostninger omkostninger Bygningsdele svigt i alt pr. bebyggelse Dræn og afløb Ydervægge Stabilitet I alt

38 5-års eftersyn [nye boliger] Sagsbehandlede 5-års eftersyn 2017 Nye boliger Almene Ældre- Ungdoms- familieboliger boliger boliger I alt Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i mio. kr. inklusiv moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms 1 0,8 0,3 2,1 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 2% 2% 5% 2% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 2% 1% 4% 2% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,2 0,2 0,2 0,2 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 Nye boliger Omkostninger inklusiv moms i ca kr. Udbedrings- Udbedrings- Antal omkostninger omkostninger Bygningsdele svigt i alt pr. bebyggelse Facader Stabilitet Fugt I alt

39 5-års eftersyn [renoveringer] Sagsbehandlede 5-års eftersyn 2017 Renoveringer Almene Ældre- Ungdoms- Blandede familieboliger boliger boliger boliger I alt Antal renoveringer fordelt på boligtype Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved renovering i mio. kr. inklusiv moms Renoveringer med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms Renoveringer med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 0% 0% 0% 0% 0,0% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 0% 0% 0% 0% 0,0% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved renoveringen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 37

40 Skadedækning [nye boliger] Status over skadesager ultimo 2017 Nye boliger Anmeldelsesår I alt Anmeldelser i alt Igangværende sager Afsluttede sager heraf afviste Afvisningsprocent Skadeanmeldelser fordelt på boligtyper Nye boliger Antal % Antal % Antal % Almene familieboliger* Private andelsboliger Ungdomsboliger Ældreboliger/lette kollektivboliger I alt * Inklusiv integrerede ungdoms- og ældreboliger. Skadeanmeldelser fordelt på skadetyper Nye boliger Antal % Antal % Antal % Stabilitet Tegltagsten Undertage Eternitplader Ydervægge Vinduer, døre Rør mv Karnapper Afløb og dræn mv MgO-vindspærreplader Øvrige I alt

41 Skadedækning [renoveringer] Status over skadesager ultimo 2017 Renoveringer Anmeldelsesår I alt Anmeldelser i alt Igangværende sager Afsluttede sager heraf afviste Afvisningsprocent Skadeanmeldelser fordelt på skadetyper Renoveringer Antal % Antal % Antal % Stabilitet Tegltagsten Undertage Eternitplader Ydervægge Vinduer, døre Rør mv Karnapper Afløb og dræn mv MgO-vindspærreplader Øvrige I alt

42 Skadedækning [nye boliger og renoveringer] Udbetalte og reserverede skadedækninger Beløb er pristalsregulerede i mio. kr. inklusiv moms. Nye boliger Sagsbehandlede 5-års eftersyn 2006 Pristalsreguleringen er foregået tilnærmet ved, at anskaffelsessummer og skadedækninger er opgjort for hvert enkelt år og derefter fremdiskonteret til nutidsværdi ved anvendelse af forbrugerprisindekset. Byggeårgange Antal byggerier Anerkendte skader, antal Anerkendte skader, procent af antal byggerier Anskaffelsessummer Skadedækninger (eksklusiv MgO-sager) Skadedækninger, procent af anskaffelsessum 1,5 0,8 0,4 0,2 0,6 Skadedækninger vedrørende MgO-sager Skadedækninger, procent af anskaffelsessum 0,0 0,0 0,0 0,25 0,14 Tabellen viser, at omfanget af både anerkendte skader og skadedækninger er reduceret mærkbart siden fonden i starten af 1990 erne påbegyndte 5-års eftersyn og derefter har fulgt op med målrettet erfaringsformidling. 1-års eftersyn startede i slutningen af 1990 erne. Det ses også, at MgO-sagerne udgør et særskilt problem af nyere dato. Udgifter og erstatninger Nye boliger Beløb i ca. mio. kr. inklusiv moms Udbedringsudgift Gennemsnitlig udbedringsudgift pr. sag 2,3 0,7 1,1 Udbetalt skadedækning Gennemsnitlig skadedækning pr. sag 0,67 0,49 0,72 Skadedækningsprocent 29% 67% 66% Indvundne erstatninger Værdi af udbedring ved ansvarlig for skade 4,0 0,0 0,5 Advokatudgifter mv. i regressager

43 Bestyrelse og medarbejdere Bestyrelse pr. 31. december 2017 Michael Demsitz, Boligkontoret Danmark (valgt af BL Danmarks Almene Boliger) Formand Hans Erik Lund, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (valgt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen efter indstilling fra Andels boligforeningernes Fællesrepræsentation) Næstformand Iris Gausbo, Boligforeningen 3B (valgt af BL Danmarks Almene Boliger) Anders Lisvad, Boligselskabet B45 (valgt af BL Danmarks Almene Boliger) Per Juulsen, Kollegiekontoret i Aarhus s.m.b.a. (valgt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen efter indstilling fra Kollegiekontorerne i Danmark) Mette Jensen, Kommunernes Landsforening (valgt af Kommunernes Landsforening) Kim G. Pedersen, Aalborg Kommune (valgt af Kommunernes Landsforening) Eva Lunding Olsen, OK-fonden (valgt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen efter indstilling fra Selveje Danmark) Eva B. Møller, Statens Byggeforskningsinstitut (valgt af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen som særlig sagkyndig) Medarbejdere pr. 31. december 2017 Direktion Bent Madsen, direktør Ole Bønnelycke, sekr. chef (jura/teknik) Birger R. Kristensen, sekr. chef (økonomi) Jura Birgitte Fæster Caroline Bang Michelle Odgaard Carlsen Tanja T. Hansen Robert Metasch Hanne Sørensen Teknik Jens Dons Helge Bartholomæussen Mie Byrdal Kloch Larsen Henning Bårris Dorte Johansen Jørgen Jonstrup Lena Friis Knudsen Kasper Boel Nielsen Christian Schjønning Peter Topsøe IT Niels Erik Birkbak Martin Edlich Folke Rügge ÅRSBERETNING 2017 Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Foto: Jens V. Nielsen Repro: Garn Grafisk Produktion: Production Facilities Oplag: Byggeskadefonden

44 42