Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S Årsrapport for 2012

Transkript

1 Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S Årsrapport for 2012 CVR-nr Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22/ Morten Jensen Dirigent

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Beretning 5 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar december 7 Balance 31. december 8 Noter til årsrapporten 9 Regnskabspraksis 12

3 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2012 for Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 5. marts 2013 Direktion Niels Lorentz Nielsen Bestyrelse Mogens Jørgensen formand Jens Peter Ilkjær Thorsen Niels Larsen 1

4 Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S for regnskabsåret 1. januar december 2012, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2

5 Den uafhængige revisors erklæringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Aalborg, den 5. marts 2013 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Henrik Eeg Knudsen statsautoriseret revisor Peder Sehested Lund statsautoriseret revisor 3

6 Selskabsoplysninger Selskabet Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S Skoubogade 1, København K Telefon: Telefax: info@coreproperty.dk Hjemmeside: CVR-nr.: Regnskabsperiode: 1. januar december Stiftet: 29. november 2006 Regnskabsår: 7. regnskabsår Hjemstedskommune: København Bestyrelse Mogens Jørgensen, formand Jens Peter Ilkjær Thorsen Niels Larsen Direktion Niels Lorentz Nielsen Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Skelagervej 1A 9000 Aalborg Advokat Advokat Morten Jensen Advokatfirmaet Børge Nielsen Hasserisvej Aalborg Pengeinstitut Sydbank Peberlyk Aabenraa 4

7 Beretning Hovedaktivitet Selskabet ejer 5,6% af kapitalen i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab ("Ejendomsselskabet"), hvis hovedaktivitet er investering i samt at udvikle, udleje og administrere fast ejendom i Tyskland, primært boligudlejningsejendomme. Årets resultat og udvikling i regnskabsåret Årsrapporten udviser et resultat af selskabets aktiviteter på og en egenkapital på Ud af årets resultat kan henføres til kursregulering af kapitalandelen i Ejendomsselskabet. Denne kursregulering (inkl. sammenligningstal) af Ejendomsselskabet kan i hovedposter specificeres således: Andel af resultat før dagsværdireguleringer Andel af dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Andel af dagsværdiregulering af gældsforpligtelser mv. Andel af tysk skat Andel af årets resultat Andel af egenkapitalbevægelser, herunder dagsværdiregulering af renteswaps og valutakurssikringer mv. Andel af årets værdiregulering vedrørende selskabseffekt Kursregulering i alt I henhold til regnskabspraksis er kapitalandelen i Ejendomsselskabet værdiansat til dagsværdi. Dette betyder, at kursreguleringen af kapitalandelen føres over resultatopgørelsen, uanset om en del af kursreguleringen kan henføres til egenkapitalbevægelser i dette selskab. I årsrapporten for Ejendomsselskabet er selskabets investeringsejendomme vurderet som enkelte ejendomme, idet regnskabspraksis ikke giver mulighed for at værdiansætte ejendommene som en samlet portefølje. Kapitalandelene i Ejendomsselskabet er i lighed med øvrige ejerselskaber værdiansat således, at værdien af andelen af Ejendomsselskabets portefølje af investeringsejendomme tillægges en selskabseffekt, hvilket er ca. 3,5% højere end vurderingen af enkeltejendomme. Denne effekt hidrører fra, at et salg af kapitalandele i Ejendomsselskabet udløser en besparelse i forhold til salg af enkeltejendomme. 5

8 Beretning Årets resultat og udvikling i regnskabsåret (fortsat) Denne selskabseffekt skal reguleres for udskudt skat, således at der efter skat er tillagt 2,9% af investeringsejendommenes værdi. Der henvises i øvrigt til årsrapporten for Ejendomsselskabet. Den tyske skat af kommanditaktieselskabets ejendomsdrift i Tyskland afholdes af kommanditaktieselskabet, idet kommanditaktieselskabet er et selvstændigt skattesubjekt i Tyskland. Den valutaterminsforretning, som Ejendomsselskabet har indgået til afdækningen af valutarisikoen i EUR (nettoinvesteringen), er omfattet af dansk skattepligt for Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S. Under hensyntagen til at afdækningen i såvel 2011 og 2012 har givet et negativt skattepligtig resultat, og at dette umiddelbart ikke har udsigt til at ændre sig i de kommende år, er det tidligere udskudte skatteaktiv nedskrevet til DKK 0. Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S kursværdi ultimo 2012 Én aktie i Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S kan på baggrund af denne årsrapport opgøres til en regnskabsmæssig værdi på DKK pr. nominelt DKK , svarende til kurs 217,5. Udbytte Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på DKK pr. aktie. Dette svarer til 7% af den oprindelige pris på DKK pr. aktie. Forventninger til 2013 Da aktieselskabets midler alene er investeret i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, henvises til årsrapporten for Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab. 6

9 Resultatopgørelse 1. januar december Note Indtægter af kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, der er anlægsaktiver Andre eksterne omkostninger Resultat før finansielle poster Andre finansielle indtægter 1 2 Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte for regnskabsåret Overført resultat

10 Balance 31. december Note Aktiver Kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Selskabsskat 0 90 Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver Passiver Selskabskapital Overført resultat Foreslået udbytte for regnskabsåret Egenkapital Leverandører af varer og tjenesteydelser Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Nærtstående parter og ejerforhold 4 8

11 Noter til årsrapporten 1 Skat af årets resultat Årets aktuelle skat 0 0 Årets udskudte skat Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Kostpris 1. januar Kostpris 31. december Opskrivninger 1. januar 0 Årets opskrivninger Opskrivninger 31. december Nedskrivninger 1. januar 930 Årets tilbageførsler af tidligere års nedskrivninger -930 Nedskrivninger 31. december 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december Kapitalandelen i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, København, udgør 5,6% af en samlet selskabskapital på

12 Noter til årsrapporten 3 Egenkapital Foreslået Selskabskapital Overført resultat udbytte for regnskabsåret I alt Egenkapital 1. januar Betalt ordinært udbytte Årets resultat Egenkapital 31. december Selskabskapitalen består af aktier à nominelt DKK Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder. Selskabskapitalen har udviklet sig således: Selskabskapital 1. januar Kapitalforhøjelse Kapitalnedsættelse Selskabskapital 31. december

13 Noter til årsrapporten 4 Nærtstående parter og ejerforhold Grundlag Øvrige nærtstående parter Core Property Management A/S, København Fælles ledelsesmedlemmer Transaktioner Der er betalt administrationshonorar på 3 til Core Property Management A/S, herudover skylder selskabet 12 til Core Property Management A/S vedrørende udlæg for diverse udgifter. I øvrigt har der ikke i årets løb været gennemført transaktioner med bestyrelse, direktion, væsentlige aktionærer eller andre nærtstående parter. Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Kab Berlin 1 ApS, Clausholmvej 308, Clausholm Slot, 8370 Hadsten La-Nika Holding A/S, Grøddevej 28, 7430 Ikast Rohde Invest A/S, Fonnesbechsgade 18 C, 2. th., 7400 Herning Thygesen Textile Group A/S, Tulstrupvej 9, 7430 Ikast Thygesen Consult ApS, v/søren Thygesen, Anemonevej 5, 7400 Herning Ejendomsselskabet Østergaard A/S, c/o Jeppe Østergaard, Bredgade 4, 2., 7400 Herning Lkn Holding Herning A/S, Kikkenborgvej 12, 7400 Herning Mm 1 Herning A/S, Bredgade 2c, 2., 7400 Herning Ds Bolig Kerteminde A/S, Fiskergade 13, 5300 Kerteminde Aps Af 22. Maj 1991, Vindelevgaard 155, 7830 Vinderup 11

14 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S for 2012 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2012 er aflagt i DKK Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og gevinst over løbetiden. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. 12

15 Regnskabspraksis Resultatopgørelsen Indtægter af kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, der er anlægsaktiver Indtægter af kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, der er anlægsaktiver, omfatter dagsværdireguleringer samt udbytte fra kapitalandelene, som indtægtsføres i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder diverse gebyrer, administrationshonorar samt revision og regnskabsmæssig assistance. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er som kommanditaktionær skattepligtig af en forholdsmæssig andel af Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskabs danske skattepligtige indkomst, idet kommanditaktieselskabet ikke er et selvstændigt skattesubjekt i Danmark. Den tyske skat af kommanditaktieselskabets ejen doms drift i Tyskland afholdes af kommanditaktieselskabet. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Balancen Kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab indregnes som andre finansielle aktiver og måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien af kapitalandele i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab indregnes i resultatopgørelsen. 13

16 Regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Finansielle gældsforpligtelser Gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. 14