UDVIDELSE AF PLANLAGT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL INDHOLD. 1 Baggrund. 1 Baggrund 1. 2 Planlovens regler 2

Transkript

1 NORDICOM A/S UDVIDELSE AF PLANLAGT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL ADRESSE COWI A/S Visionsvej Aalborg TLF FAX WWW cowi.dk NOTAT INDHOLD 1 Baggrund 1 2 Planlovens regler 2 3 Lokalcentrets opland - forbrugsgrundlag Område til særligt pladskrævende varer 4 4 Afgrænsning af nyt lokalcenter Mulig udvidelse 7 5 Konklusion 8 1 Baggrund Nordicom A/S har bedt COWI A/S om at udarbejde et notat om grundlaget for at udvide et planlagt nyt lokalcenter ved Almindings Runddel i Rønne. Der ønskes en vurdering af mulighederne for, at Nordicoms ejendom med Idémøbler på Åkirkebyvej 60 kan indgå i det planlagte lokalcenter. Udgangspunktet for dette notat er COWIs detailhandelsanalyse for Bornholm fra 2014, betragtninger om oplandet til butikkerne i det nye lokalcenter og butikkerne i det nye lokalcenter, herunder et notat som COWI har udarbejdet for Rema Ejendomme i oktober Området ved Almindings Runddel er i dag udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Der kan således ikke etableres dagligvare eller udvalgsvarebutikker i området i dag. Bornholms Regionskommune har henover sommeren 2013 gennemført en indledende offentlig høring om eventuelt at ændre kommuneplanen og planlægge for en lokal dagligvarebutik på m 2 i området i nærheden af Almindings Runddel. PROJEKTNR. A DOKUMENTNR. 1 VERSION 1.0 UDGIVELSESDATO UDARBEJDET HSLY KONTROLLERET KRBR GODKENDT HSLY

2 2/10 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE 2 Planlovens regler Ifølge planlovens regler kan et lokalcenter planlægges til m² samlet butiksareal, hvor størrelsen af den enkelte butik højst må være m². Det er op til kommunen at fastlægge de maksimale butiksstørrelser for et lokalcenter op til lovens maksimum. Planlovens krav til udlæg af et lokalcenter fremgår af 5 n, stk. 1, nr. 1, som fastlægger, at der kan udlægges areal til et lokalcenter, der alene betjener en begrænset del af en by, en bydel mv. Der er ikke i loven begrænsninger på, hvilke butikstyper, der kan planlægges for i et lokalcenter. Der er således mulighed for både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Vejledningen om detailhandelsplanlægning indeholder ikke yderligere krav til eller kriterier for planlægningen af et lokalcenter. Af Planloven kommenteret af Helle Tegner Anker fremgår det på side 140 om udlæg af lokalcentre, at brug af bestemmelsen forudsætter, at det kundegrundlag, som er nødvendigt for etablering af butikken/butikkerne i lokalcentret er til stede i lokalområdet. Kommunen skal kunne redegøre herfor, men der accepteres efter praksis en vis margin for dette skøn. Hvis denne betingelse er opfyldt kan det forhold, at butikken/butikkerne også må forventes anvendt af andre herefter ikke i sig selv føre til, at der ikke er tale om et lokalcenter. Umiddelbart kan det fortolkes på den måde, at der kan gives mulighed for udvalgsvarebutikker i et lokalcenter, hvis der er et tilstrækkeligt stort lokalt forbrugsgrundlag til det. Hvorvidt en udvalgsvarebutik i et lokalcenter vil tiltrække kunder fra et større opland afhænger i realiteten af butikstypen. Jo større specialisering, jo større opland. Da specialiseringen inden for begrebet udvalgsvarebutik ikke kan styres i en efterfølgende lokalplan, må det afgørende netop være, at der er et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til en gennemsnitsbutik. Det samme gælder i øvrigt for dagligvarebutikker i et lokalcenter. Her vil der også være forskel på oplandet afhængigt af om, der etableres en bredt dækkende dagligvarebutik, eller om der etableres en specialdagligvarebutik. Af lovbemærkningerne fremgår bl.a. følgende om et lokalcenter: "Et lokalcenter (...) er et center, som først og fremmest betjener et mindre lokalområde med dagligvarer. Det kan være et lokalt center i en begrænset del af en by eller bydel, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. Centret kan bestå af en eller flere dagligvarebutikker evt. suppleret med mindre butikker med udvalgsvarer. Det er ikke uddybet nærmere, hvad der menes med mindre butikker til udvalgsvarer. Planloven skelner i de maksimale butiksstørrelser ikke mellem dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Den maksimale størrelse på m 2 gælder generelt. Det har ikke via søgning på Natur- og miljøklagenævnets portal været muligt at finde afgørelser, der belyser spørgsmålet om, hvorvidt lovbemærkningen skulle begrænse mulighederne for at udnytte planlovens maksimum på m 2 fuldt ud. Det vil være nærliggende at antage, at betegnelsen mindre udvalgsvarebutikker er møntet på, at der som beskrevet oven for skal være lokal dækning, dvs. at udvalgsvarebutikkerne ikke må blive så store, at de forudsætter et opland ud over det lokale.

3 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE 3/10 Betegnelsen kan også være møntet på, at maksimum på m 2 i et lokalcenter er mindre end lovens maksimum på m 2 i bymidter og bydelscentre. En begrænsning under planlovens maksimum på m 2 harmonerer endvidere dårligt med, at det ikke er muligt at lokalplanlægge for specifikke udvalgsvarebrancher og dermed ikke mulighed for at differentiere butiksstørrelserne for underbrancher afhængigt af deres oplandskrav. Endelig kan det påpeges, at vejledningen bl.a. bygger på lovbemærkningerne, og at Miljøministeriet ikke har valgt at beskrive et krav om at udvalgsvarebutikker i et lokalcenter skal være mindre. 3 Lokalcentrets opland - forbrugsgrundlag Det planlagte lokalcenters opland til dagligvarer er vurderet af COWI i notat udarbejdet for Rema Ejendomme i oktober 2014, og som kort gengives her: Notatet viser, at et nyt lokalcenter ved Almindings Runddel vil supplere den østlige del af Rønne med dagligvarer. Bydelen omkring Almindings Runddel er et af de områder i Rønne, der i dag har længst til en dagligvarebutik. I bydelen ligger to tankstationer, men ingen lokale dagligvarebutikker til områdets daglige forsyning. Oplandet til lokalcentret rummer ca indbyggere. Oplandsafgrænsning for henholdsvis Rønne Nord, Syd og Øst. På kortet ses kommuneplanens afgrænsninger af lokalcenter Vibegaards Runddel, område til pladskrævende varegrupper og bymidten (omtrentlig angivet).

4 4/10 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE Området er i dag udlagt til særligt pladskrævende varegrupper og rummer butikker som bl.a. byggemarkeder, bilforhandlere, møbler, tæpper, køkkenelementer og hårde hvidevarer mv. Af dagligvarebutikker er der alene to tankstationer. Den samlede udvalgsvareomsætning i Rønne er i 2012 opgjort til ca. 528 mio. kr. inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer. Omsætningen i udvalgsvarebutikker varierer betydeligt efter butikstype, attraktivitet og beliggenhed m.m. Beklædningsbutikker har en høj omsætning pr. m², mens øvrige udvalgsvarebutikker har en lavere omsætning pr. m². Gennemsnitligt omsætter udvalgsvarebutikker i Rønne årligt for kr. pr. m². Hvis der etableres m² nye udvalgsvarebutikker ved Almindings Runddel vurderes de således at kunne omsætte for i størrelsesordenen mio. kr. pr. år. Omsætningen fra nye udvalgsvarebutikker ved Almindings Runddel vurderes hovedsageligt at blive hentet fra de eksisterende butikker i området. På grund af den gode trafikale beliggenhed forventes en mindre del af omsætningen også at blive hentet fra udvalgsvarebutikker i andre byer på Bornholm, ligesom turisterne forventes at udgøre en mindre del af omsætningen. Endelig forventes en mindre del af omsætningen af komme fra bymidtens udvalgsvarebutikker, men butikstyperne og butiksmiljøet i bymidten er en anden end i området omkring Aakirkebyvej, så det må forventes at nye udvalgsvarebutikker her ikke direkte konkurrerer med bymidtens butikker. Et lokalcenter med nye udvalgsvarebutikker vil dog alt andet lige konkurrere mere med bymidten end hvis lokalcentret primært planlægges til dagligvarehandel. Et udpeget lokalcenter i Rønne Øst med to nye dagligvarebutikker og nye udvalgsvarebutikker vil have en større attraktivitet end eksempelvis Rønne nord og Rønne syd, bl.a. på grund af det eksisterende butiksudbud i området. Ifølge forbrugsberegninger gennemført i forbindelse med detailhandelsanalysen fra maj 2014 bruger hver bornholmer ca kr. årligt på udvalgsvarer i de fysiske butikker, heraf ca kr. årligt på øvrige udvalgsvarer. Borgerne i oplandet omkring Almindings Runddel har dermed et samlet lokalt forbrugsgrundlag på ca mio. kr. pr. år til udvalgsvarer. Forbrugsgrundlaget for øvrige udvalgsvarer udgør heraf ca mio. kr. Da det lokale forbrugsgrundlag dermed udgør mio. kr. årligt er der således et lokalt forbrugsgrundlag for m² udvalgsvarebutikker i Rønne Øst. Området har god trafikal tilgængelighed for alle trafikarter, idet det er beliggende ved indfaldsvejene til Rønne. Der er cykelstier og busbetjening på Aakirkebyvej. 3.1 Område til særligt pladskrævende varer De eksisterende butikker omkring lokalcentret ligger i Bornholms største område til særligt pladskrævende varer, som vurderes at have Rønne, Hasle og store dele af den vestlige del af øen som opland. Der er tilsvarende områder til særligt plads-

5 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE 5/10 krævende varer i Nexø, Allinge og Aakirkeby, og disse 4 områder dækker tilsammen Bornholms forsyning af pladskrævende varegrupper. Planloven indeholder særlige regler for lokalisering af områder til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, som kan placeres uden for bymidter 1 Oplandet til områder med særligt pladskrævende varer forudsættes normalt at betjene et større opland end det lokale og er principielt anderledes end et lokalt opland til "almindelige" udvalgsvarebutikker. Det vurderes, at oplandet for området i Rønne til særligt pladskrævende varer kan afgrænses som vist på nedenstående kort. Markering af områder til særligt pladskærvende varegrupper på Bornholm. Oplandet for området i Rønne er angivet med tyk stiplet streg. Basiskort viser hovedoplande på Bornholm fra detailhandelsesanalysen Særligt pladskrævende er defineret i planlovens 5n, stk. 1, nr. 3 som butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt (under visse forudsætninger) møbler.

6 6/10 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE Da flere af de eksisterende butikker i området imidlertid ikke er pladskrævende butikstyper efter den gældende planlovs definition 2, er der alligevel i det følgende set nærmere på forbrugsgrundlaget i dette opland. Oplandet for området i Rønne til særligt pladskrævende varegrupper har et befolkningsunderlag på ca indbyggere. Hver person på Bornholm skønnes at bruge kr. årligt 3 på henholdsvis særligt pladskrævende og øvrige udvalgsvarer, hvilket giver et forbrugsunderlag i oplandet på mio. kr. De eksisterende udvalgsvarebutikker i området omfatter samlet ca m² butiksareal. Omsætningen i butikkerne vurderes på baggrund af detailhandelsanalysens opgørelse for 2013 og de aktuelle forhold samlet at udgøre mio. kr. 4 Da områdets eksisterende butikker skønnes at have en omsætning på mio. kr. er der dermed et uudnyttet forbrugsgrundlag på mio. kr. 4 Afgrænsning af nyt lokalcenter COWI har i forbindelse med det tidligere notat foreslået, at lokalcentret kan begrænses til maksimalt m 2 butiksareal for ikke at udfordre bymidten unødigt. Endvidere anbefalede vi, at der kan placeres 2 dagligvarebutikker på op til m² hver, og at øvrige butikker etableres på op til 350 m 2. Butiksstørrelsen blev foreslået for at minimere indvirkningen på bymidten mest muligt. COWI har i tidligere notat for Rema Ejendomme vurderet en afgrænsning af lokalcentret, som vist på kortet neden for: Mulig afgrænsning af lokalcenter ved Almindings Runddel jf notat til Rema Ejendomme. 2 Planlovens definition har ændret sig flere gange gennem tiden. 3 Jf. Danmarks Statistik og COWI detailhandelsanalyse for Bornholm fra Ekskl. bilforhandlere.

7 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE 7/10 Området rummer i dag to eksisterende tankstationer med et samlet butiksareal på ca. 270 m 2. Der er sammenhængende areal til at placere to dagligvarebutikker på op til m² hver, samt evt. øvrige mindre butikker. 4.1 Mulig udvidelse Ejendommen Åkirkebyvej 60 med Idémøbler ligger ikke umiddelbart tilgrænsende det foreslåede lokalcenter. På de mellemliggende ejendomme ligger bl.a. DR og HTH/Garant, og på nordsiden af vejen ligger bilforhandler og stenhugger. Det er i planlovens regler om detailhandel en forudsætning, at områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper ikke er sammenfaldende med områderne udpeget til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og aflastningsområde 5. Derfor må lokalcentrets afgrænsning nødvendigvis afgrænses på en sådan måde, at eksisterende butikker med pladskrævende varegrupper ligger uden for lokalcentret og stadig i kommuneplanlagt område til særligt pladskrævende varegrupper. Planlægning for et nyt lokalcenter ved Almindings Runddel vil altså forudsætte at kommuneplanens område til særligt pladskrævende varegrupper indskrænkes, så der ikke er overlap mellem de to butiksområder. En mulig afgrænsning, der medtager m² af Idémøblers bygning, men samtidig lader resten af møbelbutikken blive liggende uden for lokalcentret, kan se sådan ud: Mulig afgrænsning af lokalcenter ved Almindings Runddel jf. notat til Rema Ejendomme. 5 Jf. By- og Landskabsstyrelsens vejledning om detailhandelsplanlægning fra maj 2010, side 11, samt afgørelse fra Natur og Miljøklagenævnet i 2011 NMK

8 8/10 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE Områdeafgrænsningen er ikke "naturligt" sammenhængende men kan kun gøres sammenhængende ved at afgrænse en "tom forbindelse" langs Aakirkebyvej. Der ses imidlertid ikke at være noget til hinder i planloven for en sådan afgrænsning af et lokalcenter. Etablering af en ny butik inden for afgrænsningen på Åkirkebyvej 60 forudsætter endvidere, at den eksisterende bygning opdeles fysisk i en almindelig udvalgsvarebutik og den resterende møbelbutik beliggende uden for lokalcentret i det kommuneplanlagte område til særligt pladskrævende varegrupper. Der er intet i planloven til hinder for at to butikker på denne måde kan ligge i samme bygning, forudsat at de bliver adskilte så de fremstår som to selvstændige butikker, med særskilte indgange og kasselinjer. 6 Det skal dog nævnes at Naturstyrelsen i andre sager har krævet, at eksisterende butikker der ligger lige uden for et nyt afgrænset bydelscenter, skal indgå i bydelscentret. En lignende holdning kan måske tænkes i forhold til lokalcentre. COWI er imidlertid ikke bekendt med hjemlen til et sådant krav, da det ikke ses at fremgå af hverken lov, vejledninger eller klageafgørelser. Da Idémøblers eksisterende butik er en pladskrævende butikstype, er det vores vurdering, at Naturstyrelsen næppe vil fremføre synspunktet her, da planloven netop forudsætter, at butikker med særligt pladskrævende varer ligger i særskilt afgrænsede områder. 5 Konklusion Hvis der etableres udvalgsvarebutikker på samlet op til m² ved Almindings Runddel vurderes omsætningen at ligge i størrelsesordenen mio. kr. pr. år. Med et lokalt opland på ca personer i Rønne Øst er der et lokalt grundlag for udvalgsvarer på årligt mio. kr. afhængigt af de realiserede butikstyper. Der er dermed et uudnyttet forbrugsgrundlag for udvalgsvarer på årligt mio. kr. set i forhold til oplandet i Rønne Øst. De eksisterende butikker omkring lokalcentret ligger i Bornholms største område til særligt pladskrævende varer. Oplandet til områder med særligt pladskrævende varer forudsættes normalt at betjene et større opland end det lokale og er principielt anderledes end et lokalt opland til "almindelige" udvalgsvarebutikker. Der er tilsvarende områder til særligt pladskrævende varer i Nexø, Allinge og Aakirkeby, og disse 4 områder dækker tilsammen Bornholms forsyning af pladskrævende varegrupper. Oplandet til de eksisterende butikker i Rønne Øst er altså ikke målrettet lokalcentrets opland, men forsyner et større opland, som omfatter Rønne, Hasle og store dele af den vestlige del af øen som opland. Da flere af de eksisterende butikker i området imidlertid ikke er "rene" pladskrævende butikker efter den gældende planlovs definition 7, er der i det følgende set nærmere på forbrugsgrundlaget i dette opland. Området rummer butikker som bl.a. 6 Jf. Vejledning om detailhandelsplanlægning, maj 2010, side Planlovens definition har ændret sig flere gange gennem tiden.

9 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE 9/10 byggemarkeder, bilforhandlere, møbler, tæpper, køkkenelementer og hårde hvidevarer mv. Oplandet for området med særligt pladskrævende varer har et befolkningsunderlag på ca indbyggere og et forbrugsunderlag på årligt mio. kr. til henholdsvis pladskrævende varer og øvrige udvalgsvarer. Da områdets eksisterende butikker skønnes at have en omsætning på årligt mio. kr. er der dermed et uudnyttet forbrugsgrundlag på årligt mio. kr. i dette opland. Butikstyperne i lokalcentret er ikke på forhånd kendte og kan i øvrigt heller ikke fastsættes mere præcist i kommune- og lokalplanlægningen. Der er derfor regnet med et spænd i omsætnings- og forbrugsvurderingen i forhold til brancher. Selv om der indregnes et vist overlap i kundegrundlag for henholdsvis lokalcentrets nye udvalgsvarebutikker og det pladskrævende områdes eksisterende butikker, så er der så stort et uudnyttet forbrugspotentiale for begges vedkommende, at der samlet vurderes at være et lokalt forbrugsgrundlag til stede for m² udvalgsvarebutikker i et nyt lokalcenter ved Almindings Runddel. Lokalcentrets beliggenhed i et område med eksisterende udvalgsvarebutikker styrker lokalcentrets attraktivitet, men må også forventes at medføre, at omsætningen i nye udvalgsvarebutikker her i høj grad vil blive hentet fra de eksisterende butikker i området. På grund af den gode trafikale beliggenhed forventes en mindre del af omsætningen også at blive hentet fra udvalgsvarebutikker i andre byer på Bornholm, ligesom turisterne forventes at udgøre en mindre del af omsætningen. Kun en mindre del af omsætningen vurderes at ville komme fra bymidtens udvalgsvarebutikker, da butikstyperne og butiksmiljøet i bymidten er en anden end i området omkring Aakirkebyvej. Afgrænsning af lokalcentret Med hensyn til afgrænsningen af lokalcenteret vurderes det, at der er visse udfordringer i at medtage dele af Idémøblers ejendom i lokalcenteret. Områdeafgrænsningen er ikke "naturligt" sammenhængende men kan kun gøres sammenhængende ved at afgrænse en "tom forbindelse" langs Aakirkebyvej. Der ses imidlertid ikke at være noget til hinder i planloven for en sådan afgrænsning af et lokalcenter. Etablering af en ny butik inden for afgrænsningen på Åkirkebyvej 60 forudsætter endvidere, at den eksisterende bygning opdeles fysisk i en almindelig udvalgsvarebutik og den resterende møbelbutik beliggende uden for lokalcentret stadigt beliggende i kommuneplanlagt område til særligt pladskrævende varegrupper. Der er intet i planloven til hinder for at to butikker på denne måde kan ligge i samme bygning, forudsat at de bliver adskilte så de fremstår som to selvstændige butikker, med særskilte indgange og kasselinjer.

10 10/10 UDVIDELSE AF NYT LOKALCENTER VED ALMINDINGS RUNDDEL, RØNNE Det skal dog nævnes at Naturstyrelsen i andre sager har krævet, at eksisterende butikker der ligger lige uden for et nyt afgrænset bydelscenter, skal indgå i bydelscentret. En lignende holdning kan måske tænkes i forhold til lokalcentre. COWI er imidlertid ikke bekendt med hjemlen til et sådant krav, da det ikke ses at fremgå af hverken lov, vejledninger eller klageafgørelser.