VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR E/F Meinungsgade 10-16

Transkript

1 VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR E/F Meinungsgade Meinungsgade 10-16, 2200 København Ø DERFOR HAR DIN FORENING EN VEDLIGEHOLDELSESPLAN Den er et brugbart værktøj for at bestyrelsen kan varetage opgaven med at sikre foreningens største aktiv: Ejendommen og dens almene vedligeholdelse. En vedligeholdelsesplan er en byggeteknisk gennemgang af din ejendom. Det vil sige, at hele ejendommen fra kælder til tag gennemgås af en byggeteknisk rådgiver bl. a. tagkonstruktionen, facader, vinduer samt tekniske installationer o.lign. Planen strækker sig over en periode på 10 år, og vi anbefaler, at ajourføre planen mindst hvert 3. år, så den altid afslører den aktuelle tilstand af ejendommen. En vedligeholdelsesplan sikrer det nødvendige overblik over din ejendoms vedligeholdelsestilstand og præsenterer konkrete vedligeholdelsesarbejder, som er forudsætninger for, at ejendommen er et godt sted at bo, lever op til gældende lovgivning og optimerer ejendomsværdien. En vedligeholdelsesplan er redskabet, der muliggør såvel et aktuelt som et langsigtet budget for ejendommen, så den er sikret både i dag og i fremtiden. Udført af: Jens Buhl-Madsen Kontrolleret af: Jan Knudsen jem@deas.dk Udført d.: Juli Version: 17/ Ejendomsnr DEAS A/S DEAS A/S Dirch Passers Alle 76 TLF CVR-NR Frederiksberg

2 Indholdsfortegnelse Formål... 3 Grundlag og forudsætninger... 3 Konklusion/sammenfatning... 5 Det videre arbejde... 6 Konklusion/sammenfatning for bygningsdele:... 7 Tilstandsvurdering af bygningen Tagværk Lyskasser mm. ved sokkel Facader Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / Gennemgange Etageadskillelser WC / Bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallationer Gas Ventilation El installation Postkasse Energimærkning Udenoms arealer Økonomi og 10-årig vedligeholdelsesplan Side 2 af 46

3 Formål Formålet med nærværende bygningsgennemgang og redegørelse er at bedømme ejendommens vedligeholdelsesstand; herunder at vurdere og opstille en plan for de kommende vedligeholdelsesudgifter over en 10-årig periode. Med vedligeholdelsesplanen som den røde tråd for den tekniske drift af ejendommen, kan der udføres en målrettet og optimal drift af denne. Vedligeholdelsesplanen kan også bruges som planlægningsværktøj i forbindelse med ansøgninger om eventuelle tilskudsmidler. Vedligeholdelsesplanen bør opdateres som minimum hvert 3. år. Herved kan der indarbejdes eventuelle nye eller ændrede ønsker til ejendommen samtidig med, at det vurderes, om der er planlagte arbejder, der som følge af ændrede forudsætninger skal udføres tidligere eller senere end oprindeligt fastsat. Grundlag og forudsætninger Vedligeholdelsesplanen er udarbejdet på baggrund af registreringer udført af DEAS A/S Ejendommene har været besigtiget udvendig med tilhørende udenoms arealer og fællesarealer. Bedømmelsen af den bygningsmæssige tilstand inklusive installationer er baseret på en visuel bedømmelse foretaget fra terrænniveau. I forbindelse med den bygningsmæssige gennemgang er der ikke foretaget undersøgelser, som kræver indgreb i bygningen og dens konstruktioner og installationer som f.eks. boringer, nedbrydning af konstruktioner eller lignende. El-installationerne er ikke blevet bedømt. El-installationerne anbefales gennemgået af en autoriseret el-installatør, for at skabe overblik over el-installationernes tilstand. DEAS A/S har intet ansvar for forhold som ikke kan iagttages og vurderes på ovenstående grundlag. DEAS A/S påtager sig intet ansvar overfor tredjemand i forbindelse med rådgivningen. Rådgivningen ydes i overensstemmelse med ABR 89, idet DEAS A/S samlede ansvar er begrænset til tre gange honoraret for bygningseftersynet af nærværende ejendom. Vurderingen af vedligeholdelsesudgifterne er foretaget på baggrund af ovennævnte bygningssyn samt erfaringer fra tilsvarende ejendomme. Alle priser er vejledende overslagspriser, idet endelig fastsættelse af omkostningerne for de større arbejder vil kræve et nærmere projekt med indhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det ønskede niveau for færdiggørelse af arbejderne. Side 3 af 46

4 Som grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: Ejendommens bestyrelsesmedlem, kontaktperson Niels Hansen Meinungsgade 16, 2.th 2200 København N BBR meddelelse Rapport vedr. asbest Indeklima undersøgelse Termografirapport Situationsplan Kælderplan Snit Svamp Energimærkning, EMO rapport Andet: Side 4 af 46

5 Konklusion/sammenfatning Beskrivelse af ejendommen Ejendom. opført i (årstal) Antal etager Bebygget areal Kælder Samlet areal Ejendommen er med murede facader, som er pudset og derefter malet. Taget er et Københavner tag med skiffereternit på de skrå flader og tagpap på den flade del. Ejendommens generelle tilstand: Ejendommen er i normal stand, men jeg vil især fremhæve følgende fejl: På gadeside og gavl mod øst har ejendommen flere sætningsskader mm., som bør repareres. Ejendommens stigestrenge, faldstammer og bærejern (til dæk imellem kælder og stueetage) er flere steder kraftigt tæret og står for udskiftning. Beskrivelse af fællesarealerne: Hele gårdområdet er belagt med fliser Fællesarealerne generelle tilstand: Fællesarealer er i normal stand og står ikke overfor væsentlig renovering nu. Side 5 af 46

6 Det videre arbejde Når I har modtaget rapporten med tilhørende vedligeholdelsesplan, skal der tages beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelse, herunder økonomi. DEAS A/S har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: 1. Deltagelse af tekniker ved budgetmøder. 2. Deltagelse ved generalforsamling med teknisk information. 3. Fastlæggelse af foreningens ønsker og istandsættelsesarbejder. 4. Ansøgninger og forhandlinger med myndigheder. 5. Udarbejdelse af udbudsmateriale. 6. Indhentning af tilbud fra håndværkere. 7. Vurdering af indkomne tilbud samt forhandling med håndværkere og indstilling af tilbud til bestyrelsen. 8. Igangsætning af entreprisen. 9. Tilsyn, afholdelse og referering af byggemøder under arbejdets udførelse. 10. Attestering af fakturaer vedr. entreprisen. 11. Afholdelse af afleveringsforretning inkl. udarbejdelse af afleveringsprotokol års garantigennemgang af entreprisearbejdet års garantigennemgang af entreprisearbejdet. 14. Inspektør for at sørge for, at ejendommen vedligeholdes efter forskrifterne. Teknisk bistand tilbydes foreningen efter medgået tid eller for et honorar, der svarer til en aftalt % af de samlede håndværkerudgifter, helt afhængig af arbejdets omfang og karakter. Til tryk af tegninger, beskrivelse og lign. afsættes normalt et aftalt beløb alt afhængig af omfang og udformning. Side 6 af 46

7 Konklusion/sammenfatning for bygningsdele: I rapporten benyttes følgende vurderinger af konstruktionernes/bygningsdelenes tilstand. Vurdering Betydning Dårlig Konstruktionen er nedbrudt og skal udskiftes. Mindre god Der er begyndende nedbrydning af konstruktionen, og der skal udføres vedligeholdelsesarbejde. Normal Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. God Meget god Konstruktionen har løbende været vedligeholdt og fremstår i pæn stand. Konstruktionen er ny eller har løbende været vedligeholdt og fremstår ny eller ny istandsat. Ingen bemærkning Side 7 af 46

8 Tilstandsvurdering af bygningen 01. Tagværk Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Brandkamme bør renoveres, defekte tagvinduer bør udskiftes. Mindre god Beskrivelse Meget god Taget er et Københavnertag som er renoveret i På de skrå flader er der skiffereternit og på den flade del af taget er der tagpap. Registreringer 1. Brandkamme Vurderinger og anbefalinger Brandkamme i begge ender af bygningen bør eftergås: Defekte tegl udskiftes og revnet puds repareres. Brandkam Brandkam Side 8 af 46

9 2. Ovenlys Ovenlysene blev udskiftet i forbindelse med tagrenoveringen i 2001 og er stadig i pæn stand uden defekter. Ovenlyskuppel. 3. Tagvinduer Enkelte tagvinduer er defekte og enkelte andre er repareret med en ny plexiglasplade. Det blev under gennemgangen oplyst at man ikke kan fremskaffe reservedele til de eksisterende tagvinduer, fordi disse er af et ukendt østeuropæisk fabrikat, som ikke eksisterer mere. Det vil derfor ad åre blive nødvendigt med en udskiftning af samtlige tagvinduer. Tagvindue Tagvindue repareret Side 9 af 46

10 4. Taglemme Den ene ovenlyskuppel bliver anvendt som adgang til tag. Jeg vil anbefale at der bliver monteret en sikkerhedsline på taget, således at tageftersyn mm. kan foregå på en sikkerhedsmæssig forsvarlig måde. Ovenlyskuppel som adgang til tag 5. Varmeisolering Tag rum Der er ikke foretaget nogen form for efterisolering imellem tagrummet og de øverste lejligheder. For at mindske udgiften til opvarmning samt forbedre indeklimaet i de øverste lejligheder vil jeg anbefale at foreningen undersøger muligheden for efterisolering. Udgiften til efterisolering vil normalt være tilbagebetalt efter ganske få år grundet den reducerede varmeudgift i de øverste lejligheder. I dette tilfælde er besparelsen formentlig længere tid undervejs, idet hele ejendommens loftrum er brugt til pulterrum. Man kan læse mere om besparelsen i jeres energirapport. 6. Tagdækninger Eternitskiffertaget: Eternitskiffertaget er udskiftet i forbindelse med renoveringen i Enkelte skiffersten er defekte og bør skiftes. Eternitskiffer med defekte sten ved tagrende Side 10 af 46

11 Tagpap tag: Tagpaptaget er fra 2001 og fremtræder uden fejl og mangler. Taget står derfor ikke overfor nogle større vedligeholdelsesarbejder inden for de nærmeste år. Tagpaptag 7. Tagrender og skotrender Tagrender / skotrender er udført i zink og er fra Tagrender bør efterses jævnligt fra terræn for utætheder og min. 1 gang årligt gennemgås fra taget. Tagrender renses efter behov. Zink tagrender 8. Nedløb Tagnedløb er udskiftet i 2001 og er udført i zink. Zink tagnedløb. Side 11 af 46

12 Det skal sikres, at lukningen imellem tagnedløb og kloak er tæt. I modsat fald kan man risikere at rotter kan skaffe sig adgang fra kloak til gårdområde. Tagnedløb ved jord. 9. Aftræks- og faldrørshætter Der blev på gennemgangen ikke konstateret nogen fejl og mangler på aftræks- og faldrørshætter. Jeg forventer heller ikke, at der vil opstå nogle fejl og mangler inden for den periode, som denne vedligeholdelsesplan beskæftiger sig med. Aftræks- og faldrørshætter bør dog gennemgås min.1 gang årligt og defekte hætter skal skiftes. Taghætter Side 12 af 46

13 02. Lyskasser mm. ved sokkel. Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Defekte glassten i kældervinduer skiftes og lyskasser renses for affald mm. Mindre god Meget god Beskrivelse Støbt sokkel, lyskasser med vinduer i glassten Registreringer 1. Istandsættelse af lyskasser Vurderinger og anbefalinger Lyskasser bør min. 1 gang årligt renses for affald og efterses for skader som efterfølgende repareres. I bunden af lyskasserne bør der være et afløb som skal renses for at sikre, at vand ikke stemmer op i lyskasser med efterfølgende fare for at trænge ind i bygningen. Defekte glassten skal skiftes straks så dyr, f.eks. rotter hindres adgang til kælderområdet. Side 13 af 46

14 2. Istandsættelse af udvendige trapper De udvendige trapper er udført i granit, som ikke kræver vedligeholdelse udover almindelig rengøring. 3. Fugtisolering / dræn under terræn Det blev under gennemgangen oplyst, at der ikke er udført nogen form for fugtisolering / dræn under terræn. Side 14 af 46

15 03. Facader Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Revner nederst på karnap skal undersøges nærmere. Sætningsrevner i facade skal laves. Mindre god Beskrivelse Meget god Facader er opført i teglsten som derefter er pudset og efterfølgende malet. Registreringer 1. Altaner og karnapper, gade 2. Trappetårne, gård Vurderinger og anbefalinger Der er flere revner i den nederste bærende del af karnappen mod Meinungsgade. Årsagen er formentligt vandindtrængen og efterfølgende tæringer i bærejernet. Jeg vil anbefale foreningen straks at undersøge området nærmere med hjælp fra et ingeniørfirma, som kan beregne hvor meget styrke, der er tilbage i bærejernet. Bærejernet skal frihugges, evt. forstærkes, rustbeskyttes og efterfølgende støbes inde igen. Øverst i trappetårnene til bagtrapperne er der i hvert tårn en gennemgående revne i murværket. Jeg vil anbefale foreningen at få repareret disse ved f.eks. i fræsning af rustfri Ø6 rundjern for hvert 4 skifte. Side 15 af 46

16 3. Gavle 4. Gadefacade Gavlen trænger til en renovering. Puds er slidt og der er revner i murværket. Jeg vil foreslå, at revner repareres med i- fræsning af rustfri ø6 rundjern for hvert 4 skifte og derefter pudsning af gavlen. I stedet for pudsning af gavlen kan man efterisolere gavlen med f.eks. isoleringsbats, som efterfølgende pudses. Denne løsning kræver en tilladelse fra naboen da man sandsynligvis vil overskride matrikelgrænsen. Gadefacaden fremtræder umiddelbart pæn, men der er rigtig mange revner både i både facadevæg samt på gesimser. Når der er en revne i en væg, kan der trænge vand ind i konstruktionen og ved frostvejr vil der sprænge stykker af facaden. Derved nedbrydes facaden med tiden. Jeg vil anbefale foreningen, at reparere facaden med i-fræsning af Ø6 rustfri jern i hvert 4 skifte og efterfølgende at pudsreparere de beskadigede områder. Alle revner i gesimser og sålbænke repareres og alle vandrette overflader vandtætnes. Afslutningsvis males hele facaden med en diffusionsåben maling. Side 16 af 46

17 5. Sokler Flere steder på sokler var der løstsiddende puds, som skal fjernes og efterfølgende pudsrepareres. Som afslutning males soklen. 6. Gesimser gade Reparation af revner er beskrevet under gadefacade. Derudover vil jeg anbefale, at alle gesimser, sålbænke mm. vandtætnes på overside for at sikre mod vandindtrængen i konstruktionen. 7. Facade gård Gårdfacaden fremstår i normal stand og står ikke overfor væsentlig renovering inden for de nærmeste år. Facaden vil dog blive beskadiget hvis ikke defekte sålbænke udskiftes (se under sålbænke). Side 17 af 46

18 8. Sålbænke gårdområde Der er flere sålbænke, som er defekte og som bør udskiftes. I modsat fald vil fugt trænge ind i væggen og efterfølgende beskadige den. Side 18 af 46

19 04. Vinduer Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Opgangsvinduer og kældervinduer bør snarest gennemgås og derefter males. Mindre god Beskrivelse Meget god Vinduer i ejendommen er trævinduer med forskellig alder og vedligeholdelsesmæssig stand Registreringer 1. Vinduer i facade Vurderinger og anbefalinger Vinduer til lejligheder er den enkelte andelshavers ansvar og vil derfor ikke blive berørt i nærværende rapport. Det anbefales dog at vedligeholdelse af vinduer bliver lagt ind i foreningens vedligeholdelse, det vil gøre det en del billigere for den enkelte ejer. Side 19 af 46

20 2. Opgangsvinduer Opgangsvinduer både på gård- og gadeside bør males snarest. På gadesiden vil jeg anbefale, at det udføres samtidigt med renovering af facaden og på gårdsiden vil jeg anbefale, at det udføres fra lift. Inden vinduerne males vil jeg anbefale, at der laves en snedkergennemgang af vinduerne hvor beskadiget træ skiftes og vinduerne justeres til korrekt funktion. 3. Kældervinduer Kældervinduer fremtræder i vidt forskellig stand og alder, som spænder fra originale vinduer til nyere vinduer, men fælles for dem alle er, at de mangler vedligeholdelse. Der bør udføres en snedkergennemgang på vinduer, hvor beskadiget træ udskiftes og vinduerne justeres til korrekt funktion. Efterfølgende bør vinduerne males. Side 20 af 46

21 05. Udvendige døre Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Udvendige døre er udført i træ Registreringer 1. Opgangsdøre Normal God Meget god Sammenfatning Bagtrappedøre bør skiftes Vurderinger og anbefalinger Opgangsdørene bør males nu for at sikre dem en længst mulig levetid. 2. Bagtrappedøre Døre til bagtrapper er angrebet af råd og flere døre er repareret med patentbånd da de ellers vil hænge og derved ikke kan åbne / lukke. Jeg vil anbefale, at dørene udskiftes. Rådden dør til bagtrappe Side 21 af 46

22 Bagtrappedør er her repareret med patentbånd. Bagtrappedør 3. Kælderdøre Kælderdøre trænger til at blive justeret og malet. Side 22 af 46

23 06. Trapper Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Normal God Meget god Sammenfatning Hovedtrapperum bør istandsættes, så førstehåndsindtrykket ved adgang til bygningerne er præsentabelt. Nu fremtræder hovedtrapperum slidte og mindre pæne, hvilket alt i alt giver et dårligere indtryk af ejendommens tilstand. Bagtrapper er meget slidte og bør repareres. Hovedtrapper: Trappetrin er belagt med linoleum, vægge er med træpaneler nederst og malet foroven. Bagtrapper: Trappetrin er i træ, vægge er malede. Registreringer 1. Hovedtrapper Vurderinger og anbefalinger Trappetrin er belagt med linoleum i forskelligt udseende. Belægningen er slidt og står overfor en snarlig udskiftning. Side 23 af 46

24 2. Bagtrapper Trappetrin på bagtrapper er meget slidte. De fleste trin har store hulninger i ganglinjer. Flere steder mangler der træ i vanger mm. Jeg vil anbefale at bitrapper totalrenoveres med bl.a. udskiftning af manglende / defekt træ. Slidte trappetrin. Defekt trappe 3. Overflader hovedtrapperum Vægge og lofter i trapperum er ikke i en særlig pæn stand og bør af istandsættes for at højne helhedsindtrykket. Trapperumsloft hvor maling skaller Side 24 af 46

25 Ikke færdigmalet loft i trapperum. Væg i trapperum 4. Overflader bi trappe Overflader på vægge og lofter er i rimelig stand og står derfor først til at skulle malerbehandles i slutningen af den 10 års periode, som nærværende vedligeholdelsesplan omhandler. Side 25 af 46

26 5. Døre bitrapper Det bør undersøges nærmere om alle døre fra bagtrapper til lejligheder opfylder gældende regler inden for området. Døre, som ikke opfylder kravene, skal straks skiftes for at sikre beboerne bedst muligt ved en eventuel brand. Forskellige døre mod bagtrappe. 6. Døre i opgange Døre fra opgang til lejligheder er de oprindelige døre med 9 stk. små glasfelter. Det skal undersøges om dørene opfylder de gældende regler inden for området. Hvis kravene ikke er opfyldt, skal dørene straks ændres for at sikre beboerne bedst muligt. Side 26 af 46

27 07. Porte / Gennemgange Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Serviceaftale på lift. Mindre god Meget god Beskrivelse Adgang til kælder foregår igennem kælder Registreringer 1. Lift for renovation Vurderinger og anbefalinger For at få affaldet op fra kælderen er der monteret en lift ved kælderskakten. Jeg fik under gennemgangen ikke oplysning om, hvorvidt der er indgået nogen serviceaftale om servicering af liften. Hvis der ikke er en serviceaftale, vil jeg anbefale at en sådan aftale indgås. Side 27 af 46

28 2. Adgang til gårdområde Adgangen til gårdområdet sker igennem kælderen. Side 28 af 46

29 08. Etageadskillelser Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Etagedæk imellem kælder og stueetage bør snarest renoveres. Mindre god Beskrivelse Meget god Etagedæk imellem kælder og stuelejlighed er støbt i beton. De resterende etagedæk er træbjælkelag. Registreringer 1. Etagedæk 2. Etagedæk kælder / stueetage Vurderinger og anbefalinger Etagedæk imellem de enkelte lejligheder er skjult, men er højst sandsynligt et træbjælkelag. Konstruktionen er skjult og kunne derfor ikke besigtiges. Bærejern i etagedæk imellem kælder og stuelejligheder er flere steder stærkt angrebet af rust. Det anbefales straks at få frihugget de værst angrebne jern og efterfølgende, med hjælp fra et ingeniørfirma, undersøge hvor stor bæreevne, der er tilbage i jernene. For svage jern skal straks forstærkes og derefter skal alt jern beskyttes mod rust. Side 29 af 46

30 3. Isolerin mod tagrum Udover ler indskud er der formentligt ikke foretaget nogen form for isolering imellem øverste etage og tagrummet. Det bør undersøges nærmere om der er plads imellem ler indskud og gulvbrædder til indblæsning af isoleringsgranulat. En mere effektiv isolering med udlægning af isoleringsbats på hele gulvarealet vil være en ret bekostelig affære idet der er pulterrum i det meste af loftrummet. Jeg vil derfor ikke anbefale denne løsning på nuværende tidspunkt. Side 30 af 46

31 09. WC / Bad Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Normal God Meget god Sammenfatning Toiletter og baderum er egers eget ansvar. Jeg vil anbefale foreningen at følge op på om renovering af toilet- og baderum udføres så gældende regler for området opfyldes. Derudover bør gulve og vægge i vådzoner jævnligt gennemgås for skader som straks skal repareres. Toilet- og baderum forventes at være i meget forskellig stand lige fra de oprindelige rum til ny renoverede rum Registreringer 1. VVS, eksklusiv faldstammer og ventilation. Vurderinger og anbefalinger Rummene er ejers eget ansvar og er således ikke gennemgået i denne vedligeholdelsesplan. Eksempel på et toiletrum Side 31 af 46

32 10. Køkken Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Normal God Meget god Sammenfatning Køkkener er ejers eget ansvar og er således ikke gennemgået i denne vedligeholdelsesplan. Ved montage af opvaskemaskiner o. lign. i køkkener skal man være opmærksom på, at gældende regler overholdes, så eventuelle vandskader undgås. Beskrivelse Det forventes at køkkener er i meget forskellig stand lige fra de oprindelige køkkener til ny renoverede køkkener. Det er således ikke muligt at give nogle generelle kommentarer til køkkenerne. Registreringer Vurderinger og anbefalinger Side 32 af 46

33 11. Varmeanlæg Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Isolering af enkelte ventiler mm. Mindre god Beskrivelse Meget god I 1994 fik foreningen installeret fjernvarme og det forventes at det meste af anlægget stammer fra denne tid. Den ordinære drift bliver foretaget af firmaet Reflex Registreringer 1. Overflader i rum for centralvarme Vurderinger og anbefalinger Fyrrummet er pænt vedligeholdt og står ikke for renovering inden for de første mange år. 2. Varmecentral (installationer) Hele anlægget virker som et velpasset anlæg. Afkølingen på fjernvarmevandet er på 53 C hvilket er flot og viser at anlægget kører optimalt. Side 33 af 46

34 Frem- og tilbageløb fra fjernvarme 3. Teknisk isolering På nær nogle enkelte pumper og ventiler er alt på varmeanlægget isoleret. Jeg vil anbefale at disse sidste komponenter også isoleres for at mindske varmespildet. 4. Målere Den monterede måler til fjernvarme er til fjernaflæsning. Side 34 af 46

35 12. Afløb Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Normal God Meget god Sammenfatning De lodrette stigestrenge / faldstammer er foreningens ansvar og herfra og ud til f.eks. håndvask er det den enkelte ejers ansvar. Flere faldstammer er kraftigt tærede og bør snarest udskiftes. Afløb fra de enkelte brugssteder er ført igennem faldstammer til kloak i terræn. Registreringer 1. Faldstammer og grenrør Faldstamme i toilet. Vurderinger og anbefalinger Faldstammer i ejendommen er i en meget forskellig stand, som spænder lige fra meget tæret til nye rør. Jeg vil anbefale foreningen at få et overblik over, hvad der er skiftet og så få skiftet resten. Når der er en rustblomst på et faldstammerør, er der et hul i røret indenunder blomsten og det er således kun et spørgsmål om tid, før kloakvandet trænger igennem. På min gennemgang kunne jeg se, at en grenledning fra en faldstamme var afblændet med skum. Dette er ikke en holdbar løsning idet rotter meget let kan få adgang fra kloakken til ejendommens kælder. Det er kun et spørgsmål om tid. Tæret afgrening. Side 35 af 46

36 Grenledning afblændet med skum Faldstamme gammelt og nyt Tæret faldstamme Side 36 af 46

37 13 Kloak Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Normal God Meget god Sammenfatning Ejendommens kloaker er ikke blevet bedømt, men det anbefales, at kloakken skylles ren og kloakledningerne og brønde TV-undersøges for at konstatere installationens tilstand. Beskrivelse Det blev oplyst, at kloak i gårdområde blev renoveret i 1997, men omfanget af renoveringen er ikke kendt Registreringer 1. Kloak generelt 2. Brønde Vurderinger og anbefalinger Jeg kunne ikke på min gennemgang se synlige tegn på belægningerne, som vil kunne henføres til en defekt kloak. Det blev dog oplyst, at der er observeret rotter i område ved nabo mod øst. Rotter er et tegn på defekt kloak, men fejlen er højst sandsynligt i naboens kloak. Jeg vil anbefale foreningen at få lavet en TVundersøgelse af kloakken for at få kendskab til kloakkens tilstand. Sandfangs brønde mm. skal renses 2 gange årligt. Side 37 af 46

38 14 Vandinstallationer Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Temperatur på det varme vand skal hæves. Standen på rør til lejligheder skal kontrolleres for tæringer. Mindre god Beskrivelse Meget god Det kolde vand opvarmes af fjernvarme i varmtvandsbeholder og cirkuleres rundt til de enkelte lejligheder i ejendommen. Det kolde vand bliver ført fra kælderen igennem lodrette stigestrenge til de enkelte lejligheder Registreringer Vurderinger og anbefalinger 1. Generelt for koldt og varmt vand De fleste af føringsvejene til de enkelte lejligheder er skjult og jeg kunne derfor ikke få et overblik over rørenes tilstand 2. Koldvandsinstallation Der er flere reparationer af vandledninger i kælderen ved brug af flere forskellige materialer. Dette giver en stor risiko for galvanisk træring i installationen. Koldtvandsrør i forskellige materialer 3. Varmtvandsinstallation Temperatur på det varme vand er for lavt, det ligger på: 52 C i toppen af beholderen 46 C i midten af beholderen 35 C i bunden af beholderen Ved for lav vandtemperatur er der stor risiko for at der dannes legionella bakterier i vandet.temperaturen bør hæves til 58 C i toppen af beholder og ikke under 50 C i returledning fra cirkulation. Side 38 af 46

39 15 Gas Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Det anbefales at få udført en trykprøvning af gasinstallationen i ejendommen. Mindre god Beskrivelse Meget god I denne ejendom anvendes gas udelukkende som energikilde til komfur i køkkener. Gassen er ført frem til de enkelte lejligheder igennem rør fra kælderen. Registreringer 1. Gasinstallation Vurderinger og anbefalinger Gassen anvendes i foreningen udelukkende til energikilde for gaskomfurer i de enkelte lejligheder Af sikkerhedsmæssige hensyn vil jeg anbefale foreningen af få trykprøvet ejendommens gasinstallation idet den mindste utæthed kan være katastrofal for foreningen / beboerne. Rør til fremføring af gas Side 39 af 46

40 16 Ventilation Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Normal God Sammenfatning Ventilationskanaler reetableres og renses. Mindre god Beskrivelse Meget god Udluftning fra de enkelte badeværelser og køkkener er naturlig udluftning ført fra det enkelte rum igennem en kanal til overside af tag. Registreringer 1. Kanaler og armaturer Div. kabler i ventilationsskakt. Vurderinger og anbefalinger Ventilation fra de enkelte beboeres badeværelser og køkkener foregår uden mekanisk hjælp igennem kanaler ført til tag. Flere af kanalerne er brugt som føringsveje for diverse installationer og det må derfor formodes at ventilationen fra lejlighederne langtfra virker efter hensigten. Jeg vil anbefale at alle uvedkommende installationer i kanalerne fjernes, kanalerne reetableres med bl.a. lukning af diverse huller og til slut foretages der en rensning af kanalerne. På denne måde kan kanalerne få den tiltænkte funktion igen. Hul i ventilationsskakt Side 40 af 46

41 17 El installation Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Normal God Meget god Sammenfatning El-installationerne er ikke blevet bedømt. Elinstallationerne anbefales gennemgået af en autoriseret el-installatør, for at skabe overblik over el-installationernes tilstand. Elinstallationer i den enkelte lejlighed er beboerens eget ansvar, hvorfor denne rapport kun beskæftiger sig med de fælles installationer. Registreringer 1. Tavleanlæg Vurderinger og anbefalinger I kælder er der el-tavle, som forventes at være i orden samt en der fremtræder defekt og forhåbentlig ikke anvendes. Jeg vil anbefale foreningen at få fjernet installation, som ikke anvendes. El-tavle Defekt El-tavle. Side 41 af 46

42 2. Rør og ledninger Her er eksempler på el installation som ikke opfylder kravene i stærkstrømsreglementet. Renovering af elinstallationerne skal straks udføres således af installationerne kan opfylde kravene i det gældende stærkstrømsreglement. 3. Generelt El-installationerne er ikke blevet bedømt. Elinstallationerne anbefales gennemgået af en autoriseret el-installatør, for at skabe overblik over el-installationernes tilstand. Side 42 af 46

43 18 Postkasse Sammenfatning Lov vedrørende postkasser i stueetage i de enkelte opgange er opfyldt på denne ejendom. Beskrivelse Ejendommens postkasser er opsat i stueetage i de enkelte opgange og opfylder derfor gældende lov indenfor området. Registreringer Vurderinger og anbefalinger Side 43 af 46

44 19 Energimærkning Sammenfatning Der er udført en Energimærkning af firmaet TopDahl Aps. d og den er gældende til Beskrivelse Foreningen bør undersøge om den anbefalede efterisolering af etagedæk mod tag- og kælderrum giver besparelser i forhold til omkostningen. Jeg tvivler på, at investeringen tjener sig hjem indenfor rimelig tid. Registreringer 1. Vurderinger og anbefalinger Der bliver i rapporten anbefalet, at der efterisoleres i etageadskillelser mod loft og kælderrum ved indblæsning af isolering. Jeg antager, at dette ikke er muligt, da der er ler-indskud i etageadskillelserne. Isolering af gavlvæg vil jeg anbefale at foreningen udfører i forbindelse med en renovering af gavlen Rapportens anbefaling om en generel udskiftning af vinduer med almindelige termoglas til vinduer med lavenergiglas er rigtig. En sådan forbedring kan ikke udføres af ejerforeningen, idet ansvaret for vinduer til lejligheder påhviler den enkelte ejer. Den enkelte ejer kan dog med fordel udskifte til lavenergiglas i sin egen lejlighed og vil derved opnå en besparelse i sin varmeudgift. Side 44 af 46

45 20 Udenoms arealer Kort konklusion Ingen bemærkninger Dårlig Mindre god Beskrivelse Gårdområde belagt med fliser Registreringer 1. Udenoms arealer Normal God Meget god Sammenfatning Flisearealer bør afrenses for alger. Vurderinger og anbefalinger Gårdområdet er belagt med fliser og området er uden nævneværdige lunker på nuværende tidspunkt. Der er områder på gårdarealet, som er lettere begroet med alger som bør fjernes med algerens. Fælles gårdområde Side 45 af 46

46 21. Økonomi og 10-årig vedligeholdelsesplan Side 46 af 46