Amtstue Allé. Detailhandelsmæssig betydning

Transkript

1 Amtstue Allé Detailhandelsmæssig betydning Oktober 2009

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Betydningen af en åbning af Amtstue Allé 3 2. Detailhandelen i Ringsted bymidte 7

3 Betydningen af en åbning af Amtstue Allé 3

4 Betydningen af en åbning af Amtstue Allé Indledning ICP har siden 1959 beskæftiget sig med rådgivning indenfor detailhandel og andre kundeorienterede servicefunktioner. Vi har arbejdet for de fleste kommuner i Danmark, hvor vi udover at have foretaget detailhandelsanalyser har fastsat fremtidigt arealbehov og den fremtidige centerstruktur til kommuneplanerne. Herudover rådgiver vi investorer, developere og butikskæder om blandt andet udvikling af projekter med kundeorienterede erhverv, konsekvensanalyser og udviklingsmuligheder. Vi rådgiver desuden løbende By og Landskabsstyrelsen i Miljøministeriet i spørgsmål vedrørende planloven m.v. ICP er blevet bedt om at vurdere betydningen for detailhandelen i Ringsted ved en hel eller delvis åbning af Amtstue Allé. ICP har ligeledes vurderet om en trafikal sammenbinding vil skabe synergi mellem Premier Outlets Center, RingStedet og detailhandelen i den gamle bymidte. Som grundlag for vore vurderinger er detailhandelen i Ringsted bymidte rekognosceret for at fastlægge betydningen og størrelsen af de enkelte centerdannelser. Detailhandelen i Ringsted bymidte Detailhandelen i Ringsted bymidte er delt i 5 forskellige indkøbssteder: Nørregade/Torvet, Sct. Hansgade/Tinggade, Nørretorv, Premier Outlets Center og RingStedet. Detailhandelen i den gamle bymidte bliver delt af Torvet, som i kraft af placeringen af pengeinstitutter, grønne arealer og kirken har lange døde facade på begge sider. I Nørregade/Torvet er der 46 butikker, mens der i Sct. Hansgade/Tinggade er placeret 53 butikker. Det er i vid udstrækning stadig indkøb af dametøj som er styrende for valget af indkøbssted og dermed også hvor husstandenes øvrige indkøb af udvalgsvarer bliver foretaget. Derfor er det overordnet set, et godt, bredt og dybt sortiment indenfor især dametøj, som afgør, hvor attraktivt et indkøbssted er. Tyngden i antallet af beklædningsbutikker i den gamle bymidte i Ringsted er placeret i Sct. Hansgade/Tinggade, hvor den gennemsnitlige attraktion i udvalgsvarebutikkerne er omkring middel. Herudover er det her der findes flest butikker med en høj prisprofil. I Nørregade/Torvet er den gennemsnitlige attraktion forholdsvis lav i udvalgsvarebutikkerne, ligesom den gennemsnitlige prisprofil er lav. Butikker med både en lav og høj prisprofil kan have en høj attraktion for forbrugerne, da det er forskelligt hvad forbrugerne i det enkelte køb lægger vægt på. Generelt er prisprofilen en karakteristik af butikkerne, hvor det ikke nødvendigvis er negativt at have en lav prisprofil og positivt at have en høj prisprofil. Derimod bør butikkerne i et indkøbssted have en så høj gennemsnitlig attraktion som muligt. Profilerede kædebutikker er ligeledes med til at øge et indkøbssteds styrke, da de har en stor betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Kædebutikkerne kan tilbyde nogle attraktive services og tilbud, som mange enkeltstående butikker ikke har mulighed for. Kædeandelen er generelt lav i den gamle bymidte: Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade. Detailhandelen i både Premier Outlets Center og RingStedet er præget af en meget høj gennemsnitlig attraktion, høj kædeandel og en høj koncentration af beklædningsbutikker. Generelt er det ICP s vurdering, at detailhandelen i Ringsted bymidte er stærkest i Sct. Hansgade/Tinggade samt i Premier Outlets Center og RingStedet. Detailhandelen i Nørregade/Torvet har det laveste gennemsnitlige attraktionsniveau, den laveste prisprofil samt den laveste andel af udvalgsvarebutikker. Herudover har specielt Ringsted Centret, som ligger i Nørregade, mange tomme butikslejemål. 4

5 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Konsekvenser for detailhandelen ved åbning af Amtstue Allé En åbning af Amtstue Allé vil alene være en tilkørselsvej for biler og cykler. Det er ikke umiddelbart muligt at skabe en kommerciel sammenhæng mellem Ringsted Centret og Premier Outlets Center/RingStedet, da afstandene mellem indkøbsstederne er for lang til, at fodgængere naturligt vil gå på Amtstue Allé, da den eksisterende bygningsmasse er boligkvarter med villaer og etagebyggeri. I det følgende opridses den detailhandelsmæssige betydning af en åbning af Amtstue Allé. Tilgængeligheden til Ringsted Centret er i dag vanskeliggjort af de mange ensrettede veje i bymidten. En delvis eller fuldstændig åbning af Amtstue Allé vil give bedre adgangsforhold for specielt Ringsted Centret og discountbutikken Netto ved siden af centret. Herudover vil det give bedre adgangsmuligheder til parkering til butikkerne i Nørregade. I og med at en åbning af Amtstue Allé vil forbedre tilkørselsforholdene til Nørregade, vil der komme mere fokus på butikkerne i Nørregade og i særdeleshed i Ringsted Centret, som i dag er det svageste indkøbssted i bymidten. Det er dog ICP s vurdering, at en åbning af Amtstue Allé ikke vil ændre på, at Torvet opdeler detailhandelen i den gamle bymidte. Det vil derfor ikke markant forbedre synergieffekten mellem detailhandelen i Sct. Hansgade/Tinggade og Nørregade/Torvet. De kunder, som ønsker at handle i Sct. Hansgade/Tinggade vil fortsat primært parkere og opholde sig i den del af byen. En åbning af Amtstue Allé vil ligeledes betyde at der er mindre trafik i den nordlige del af Nørregade hvilket vil betyde mindre kundestrøm for detailhandelen i den nordlige del af Nørregade. Dette vil ligeledes få betydning for placering af yderligere detailhandel på Nørretorv, som i dag kun huser varehuset Kvickly. En åbning af Amtstue Allé vil herved betyde en svækkelse af detailhandelen i den nordligste del af Nørregade, mens butikkerne i Nørregade tæt på Ringsted Centret vil blive styrket. Den positive værdi af en åbning af Amtstue Allé vil blive mindsket betydeligt, hvis specielt Nørregade bliver åbnet op for trafik i begge retninger og hermed forbedrer tilkørselsforholdene fra Nørregade. En åbning af Amtstue Allé vil betyde, at der er mere direkte adgang fra Premier Outlets Center og Ringstedet til parkeringspladsen ved Ringsted Centret i Nørregade. Den mere direkte adgang mellem Ringsted Centret og Premier Outlets Center og RingStedet vil således have nogen positiv afsmittende effekt for alle tre centre. Umiddelbart er indkøbssituationen anderledes for kunderne i Premier Outlets Center end for kunderne i den øvrige bymidte. Kunderne i outletcentret kommer typisk fra et langt større opland fra hele Sjælland og er oftest meget fokuserede på at besøge outletets butikker for at opnå en væsentlig prisbesparelse på kendte mærkevarer, 5

6 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger mens detailhandelen i den øvrige Ringsted bymidte primært appellerer til de lokale kunder i Ringsted. I teorien skal et factory outlet ligge langt væk fra store byer, så man ikke generer den traditionelle mærkevaredetailhandel. Erfaringer fra andre byer med outletcentre i udlandet som for eksempel i Bicester i England, viser, at der kan skabes en positiv synergieffekt mellem et outletcenter og en bymidte. Her har man oplevet, at hvis kunderne ikke fandt det de søgte i outletcentret, har de opsøgt detailhandelen i den gamle bymidte, som ligger i umiddelbar nærhed. Denne tendens findes ligeledes i Ringsted i dag, da man er begyndt at opleve, at kunderne fra outlettet ligeledes går over parkeringspladsen for at besøge RingStedet. Amtstue Allé giver dog kun direkte adgang til de sekundære parkeringsarealer til Premier Outlets Center, som primært bliver benyttet af de lokale kunder og ansatte. Hovedparten af kunderne holder på parkeringspladserne mellem Premier Outlets Center og RingStedet, da disse er tættest på motorvejen. Hvis der skal skabes en synergi mellem den gamle bymidte og de to nye shoppingcentre via Amtstue Allé, kræver det en god skiltning fra de primære parkeringspladser, der gør opmærksom på muligheden for at anvende Amtstue Allé og ikke mindst hvilke kvaliteter den øvrige bymidte kan tilbyde. Hvis Nørregade/Torvet fortsætter med at være det svageste indkøbssted i byen, må det forventes, at kundestrømmen fra de to nye shoppingcentre bliver begrænset. Samlet set vurderes det derfor, at synergieffekten mellem Nørregade/Torvet og Premier Outlets Center og RingStedet vil blive begrænset ved en åbning af Amtstue Alle. Det er vor vurdering, at en hel eller delvis åbning af Amtstue Allé primært vil være en fordel for detailhandelen i Ringsted Centret samt den sydlige del af Nørregade. En åbning af Amtstue Allé vil derimod som tidligere nævnt få konsekvenser for detailhandelen i den nordlige del af Nørregade og Nørretorv og vil herved ikke understøtte sammenhængen mellem den eksisterende detailhandel på specielt den nordlige ende af Nørregade og RingStedet/Premier Outlets Center. Tabel 1.2 Fordele og ulemper for detailhandelen i Ringsted ved åbning af Amtstue Allé Fordele Ulemper Nemmere adgang fra Premier Outlets Center/RingStedet til Nørregade/Torvet Mere fokus på detailhandelen i Nørregade/Torvet Giver bedre adgangsmuligheder til Nørregade/Torvet Fordel for Netto og Ringsted Centret Forskellige indkøbssituationer i outlet og den gamle bymidte Detailhandelen i bymidten vil fortsat være spredt geografisk på 5 steder ingen direkte fysisk sammenhæng i detailhandelen Kun direkte adgang til de sekundære parkeringsarealer til outlettet Vil kræve god skiltning at lede kunderne rundt om Premier Outlets Center Mindre kundestrøm i det nordligste Nørregade og Nørretorv Værdien bliver begrænset, hvis Nørregade åbnes op for trafik i begge retninger 6

7 Detailhandelen i Ringsted bymidte 7

8 Detailhandelen i Ringsted bymidte I nærværende afsnit vil detailhandelen i Ringsted blive beskrevet. ICP har i september 2009 foretaget en rekognoscering af detailhandelen i Ringsted bymidte for at fastlægge betydningen og størrelsen af de enkelte centerdannelser. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Herudover har ICP noteret kundeorienterede serviceerhverv i stueplan i bymidten, da disse ligeledes har en betydning for de enkelte udbudspunkters attraktionsniveau. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne, samt vurderet de enkelte butikkers størrelses- og prisprofil.. Detailhandelen i Ringsted er spredt i 5 forskellige udbudspunkter. Den gamle bymidte er delt i detailhandelen ved Nørregade/Torvet og i Sct. Hansgade/Tinggade. Her virker Torvet med mange døde facader på den ene side og grønne arealer samt kirken på den anden side på mange måder afskærende for at binde detailhandelen i bymidten sammen. Nørretorv, som ligger omkring 700 m fra Torvet, huser varehuset Kvickly og Ringsted Kongrescenter. På modsatte side af Nordre Ringvej tæt ved motorvejen ligger shoppingcentret RingStedet og outletcentret Premiere Outlets Center. Figur 2.1 viser opdelingen af Ringsted bymidte. Figur 2.1 Ringsted bymidte RingStedet Premier Outlets Center Center Nørretorv Nørregade/Torvet Sct. Hansgade/Tinggade 8

9 Antal butikker I Ringsted bymidte er der 148 butikker, heraf er 81 % udvalgsvarebutikker. Sct. Hansgade/Tinggade er det udbudspunkt med flest detailhandelsbutikker. Her er 44 % af butikkerne i hele Ringsted bymidte placeret. Omkring 35 % af udvalgsvarebutikkerne er placeret her. I Nørregade/Torvet er 31 % af detailhandelsbutikkerne i bymidten placeret, mens RingStedets butikker udgør 14 % af det totale antal butikker i bymidten og PremierOutlet udgør 19 % af butikkerne. I RingStedet er langt hovedparten af butikkerne udvalgsvarebutikker, varehuset Føtex er ankerbutik. Premier Outlets Center indeholder ikke dagligvarebutikker. Tabel 2.1 Antal butikker september 2009 fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Nørregade/Torvet Sct. Hansgade/Tinggade Nørre Torv Ringstedet Premier Outlets Center Ringsted bymidte

10 Detailhandelen i Ringsted bymidte Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i bymidten har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion september 2009 fordelt på brancher og områder Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Af tabel 2.2 fremgår den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Nørregade/Torvet 2,9 2,5 2,5 2,3 2,7 2,7 Sct. Hansgade/Tinggade 2,6 2,8 2,9 2,5 3,1 2,8 Nørre Torv * * Ringstedet 3,7 3,6 3,7 3,4 * 3,6 Premier Outlets Center - 3,8 3,8 * * 3,8 Ringsted bymidte 2,9 3,1 3,3 2,7 2,8 3,0 * Attraktionen ikke kan vises grundet diskretionshensyn Den samlede gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel for hele Ringsted bymidte, men der er stor forskel i den gennemsnitlige attraktion udbudspunkterne imellem. Det gennemsnitlige attraktionsniveau ligger et godt stykke under middel i både Nørregade/Torvet samt i Sct. Hansgade/Tinggade. Omvendt er den gennemsnitlige attraktion et godt stykke over middel i både RingStedet og i Premier Outlets Center. Der er dog forskel på attraktionerne butikkerne imellem. For at illustrere baggrunden for forskellene i den gennemsnitlige attraktion i Ringsted bymidte er attraktionens spredning vist i figur 2.2. Som det ses af figur 2.2, fordeler butikkernes attraktion i Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade sig omkring et middel til lavt niveau, mens attraktionerne i RingStedet og Premier Outlets Center fordeler sig omkring middel til højt niveau. Ca. 39 % af butikkerne i Nørregade/Torvet og 43 % af butikkerne i Sct. Hansgade/Tinggade har en lav attraktion, mens 5 % af butikkerne i RingStedet og 3 % af butikkerne i Premier Outlets Center har en lav attraktion. Tilsvarende er andelen af butikker med en høj attraktion større i både RingStedet og Premier Outlets Center. Butikkerne i Nørregade/Torvet har kun 11% butikker med en høj attraktion, hvor 25 % af butikkerne i Sct. Hansgade/Tinggade har en høj attraktion og 45 % af butikkerne i RingStedet og 36 % af butikkerne i Premier Outlets Center har en høj attraktion. 10

11 Der er meget få butikker med en meget lav attraktion i Nørregade/Torvet samt i Sct. Hansgade/Tinggade, men ingen butikker med en meget høj attraktion. Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Nørregade/Torvet, Sct. Hansgade/Tinggade, RingStedet og Premier Outlets Center Butikkernes prisprofil I Ringsted bymidte er butikkernes prisprofil en af de parametre, hvorpå butikkerne kan differentiere sig. ICP har bedømt butikkernes prisprofil. Der er i bedømmelsen af prisprofilen taget udgangspunkt i, i hvor høj grad prisen er en bestemmende faktor i butikkens profil. Dette er således ikke en analyse af, om den enkelte butik er prismæssigt billigere end konkurrenterne, men om kunden forventer det er billigt/dyrt at handle i denne butik i forhold til øvrige butikker i branchen. Et eksempel på en lav prisprofil er en discountbutik som f.eks. Netto, mens en meget høj prisprofil er karakteriseret ved bl.a. manglende eller diskret prismærkning, som hos f.eks. Gucci. Butikker med både en lav og høj prisprofil kan have en høj attraktion for forbrugerne, da det er forskelligt hvad forbrugerne i det enkelte køb lægger vægt på. Generelt er prisprofilen en karakteristik af butikkerne, hvor det ikke nødvendigvis er negativt at have en lav prisprofil eller positivt at have en høj prisprofil. Butikkerne er bedømt efter følgende skala: 5: Meget høj prisprofil 4: Høj prisprofil 3: Mellem prisprofil 2: Lav prisprofil 1: Meget lav prisprofil 11

12 Detailhandelen i Ringsted bymidte Tabel 2.3 Butikkernes gennemsnitlige prisprofil september 2009 fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Nørregade/Torvet 2,5 2,6 2,4 2,3 2,9 2,6 Sct. Hansgade/Tinggade 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 Nørre Torv * * RingStedet 3,0 2,6 2,7 2,2 * 2,7 Premier Outlets Center - 2,9 3,0 3,0 * 2,9 Ringsted bymidte 2,8 2,8 2,8 2,6 2,8 2,8 *Kan ikke vises grundet diskretionshensyn Generelt har butikkerne i Ringsted bymidte en gennemsnitlig prisprofil lidt under middel. Butikkerne i både RingStedet og Premier Outlets Center har en prisprofil lidt under middel, mens den gennemsnitlige prisprofil er på middel i Sct. Hansgade/Tinggade. Generelt er Sct. Hansgade/Tinggade det sted i Ringsted med flest butikker med en høj prisprofil. Her har 17 % af butikkerne en høj eller meget høj prisprofil, mens knap 7 % har en høj prisprofil i Nørregade/Torvet og der er ingen butikker i RingStedet med en høj prisprofil. Butikkerne i Nørregade/Torvet ligger derimod på en gennemsnitlig lav prisprofil. Butikkernes størrelsesprofil I Ringsted bymidte er butikkernes størrelsesprofil ligeledes blevet vurderet. Til brug for en vurdering af bymidtens størrelsesprofil, er de enkelte butikkers størrelse vurderet i forhold til deres branche. ICP har anvendt følgende størrelseskategorier: 5: Meget stor 4: Stor 3: Normal størrelse 2: Lille 1: Meget lille Tabel 2.4 Butikkernes gennemsnitlige størrelsesprofil september 2009 fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Nørregade/Torvet 2,7 3,0 3,3 2,6 2,9 2,9 Sct. Hansgade/Tinggade 2,7 2,9 3,0 2,9 2,9 2,9 Nørre Torv * * RingStedet 3,7 3,5 3,5 4,0 * 3,6 Premier Outlets Center - 3,5 3,5 3,5 * 3,5 Ringsted bymidte 2,9 3,1 3,3 3,1 2,8 3,1 *Kan ikke vises grundet diskretionshensyn Generelt er den gennemsnitlige størrelsesprofil i butikkerne stor i både RingStedet og Premier Outlets Center, mens den gennemsnitlige størrelsesprofil er på en normal til lille størrelse for butikkerne i både Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade. 12

13 Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. En bymidtes styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 2.3 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Ringsted bymidte. Andelen af kædebutikker er markant højere i RingStedet og Premier Outlets Center, hvor 90 % af butikkerne i RingStedet og 75 % af butikkerne i Premier Outlets Center er medlem af et kædesamarbejde. I Nørregade/Torvet er knap halvdelen af butikkerne medlem af et kædesamarbejde, mens kun 38 % af butikkerne i Sct. Hansgade/Tinggade er medlem af et kædesamarbejde. Figur 2.3 Andel af kædebutikker i % i Ringsted bymidte Nørregade/Torvet Sct. Hansgade/Tinggade 27% 27% 53% 20% 62% 11% RingStedet Premier Outlets Center 15% 10% 25% Kapital Frivillig 75% 75% Uprofileret 13

14 Detailhandelen i Ringsted bymidte Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner bymidtens attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i gadeplan i Ringsted bymidte. I USA udgør udespisning omkring 50% af dagligvareforbruget, mens andelen er 20% i Danmark. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige omgivelser en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af indkøbssted. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i et indkøbssted væsentligt, hvilket øger indkøbenes størrelse. Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af bymidten. De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til bymidten. Der er 91 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i hele Ringsted bymidte. Godt 35 % af servicefunktionerne er restauranter eller andre spisesteder m.v., mens 27 % er frisører, skønhedspleje, solcentre m.v. Tabel 2.5 Kundeorienterede servicefunktioner i Ringsted bymidte Nørregade/ Torvet Sct. Hansgade/ Tinggade Nørre Torv RingStedet Premier Outlets Center I alt Restauranter, caféer m.v Pengeinstitutter m.v Frisører m.v Kulturelle udbud Anden service I alt Langt hovedparten af de kundeorienterede servicefunktioner er placeret i Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade. Her er 84 % af det samlede antal servicefunktioner. I Nørregade/Torvet er der 43 kundeorienterede servicefunktioner. Langt hovedparten af Ringsteds pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.v. (73 %) er placeret her. Både RingStedet og Premier Outlets Center har hver 5 kundeorienterede servicefunktioner. Disse er primært cafeer og andre spisesteder. 14