Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar 2013 (sag 55)

Transkript

1 Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar (sag 55) teret Nr. Udfordring Aftaler maj (ØU 10. juni ) Aftaler juli (ØU 26. august ) Aftaler august/september (ØU 21. oktober ) Aftaler oktober/november (ØU 18. november ) Frist Næste aktivitet Domea Afsluttet Tilføjet juli 1 Regnskab 2012 mangler godkendelse på grund af lydproblematik. Der er afholdt ekstra møde, og forventes at falde på plads snarest. Der afholdes afdelingsbestyrelsesmøde den 29. august, hvor regnskabet forventes at blive godkendt. Regnskab er modtaget. Afsluttet A/B Andelsbo 1 Budgetter var ikke kostægte Afsluttet Vorup Afsluttet Typografernes Stiftelse Afsluttet God økonomi, dog manglende henlæggelser til vedligeholdelse, hvilket Randers arbejderes Byggeforening af 184 vil medføre huslejestigninger ifm. 1 påtænkte og nødvendige renoveringer Afsluttet Tilføjet november 2 Undersøgelse af afdelingssammenlægning i 200 Forvaltningen undersøger hvorvidt afdelingssammenlægning i 200 er foretaget på tilstrækkeligt oplyst grundlag Forelægges ØU 9/12 A/B Gudenaa 1 Dispositionsfondens størrelse kræver, at der henlægges eller overføres fra arbejdskapitalen Afsluttet 2 3 Manglende udlejning af 8 ungdomsboliger i afdeling 21, Centrumgården, Langå en oplyser, at Landsbyggefonden har foreløbigt behandlet sagen og afsat 2 mio. kr. i støttet lån til afdeling 21. Et endeligt tilsagn er blandt andet betinget af iværksættelse af en helhedsplan. Dette arbejde forventes igangsat i efteråret. en vender tilbage med tidsplan for helhedsplan. Behov for opdatering af vedligeholdelsesplanerne Der afholdes 19. november. Punktet vil være på dagsordenen. en skal udarbejde tidsplan for helhedsplan. Lansbyggefonden har foreløbigt behandlet sagen og afsat 2 mio. kr. i støttet lån til afdeling 21. Endeligt tilsagn er blandt andet betinget af helhedsplan. Punktet vil være på dagsordenen den til styringsdialogmødet. Punktet er på dagsordenen til styringsdialogmødet den. Rykker for tidsplan senest, hvis den ikke er modtaget Rykker for vedligeholdelses-planer Lejerbo Problemer med udskiftning af vinduer og 1 døre i afdeling 229 Afsluttet Helhedsplan for afdeling 13, Jyllandsgade, opsamlet underskud, større renovering venter - forventning 2 om et tilsagn fra Landsbyggefonden Lejerbo har oplyst, at man medio november vil vende tilbage med en mødedato, når man har set på tidsplanen etc. for projektet. Skeam A forventes behandlet i januar 3 Afdeling 692, Tøjhushavevej, lille afdeling med 35 lejemål, for få henlæggelser og negativ balance (flere udgifter end indtægter) Kontaktet Lejerbo 1. august. Pga. ferie vil derførst kunne ventes svar fra Lejerbo ultimo august. Budgetkontrol viser overskridelser på alm. vedligeholdelse. Det forventes ikke at afdelingen kommer i balace i indeværende driftsår. Løbende Rykker for orientering hvis ikke modtaget 1. december. Bliver drøfet på styringsdialog d. 5. november side 1 af 5

2 Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar (sag 55) teret Nr. Udfordring Aftaler maj (ØU 10. juni ) Aftaler juli (ØU 26. august ) Aftaler august/september (ØU 21. oktober ) Aftaler oktober/november (ØU 18. november ) Frist Næste aktivitet 4 Afdeling 14, Lene Bredahlsgade, 24 ældreboliger, negativ egenkapital og budgettvist Lejerbo oplyst at der stadig er budgettvist. Forvaltningen har udarbejdet sagsfremstilling vedr. godkendelse af budget til ØU møde 10. juni Forvaltningen har udarbejdet sagsfremstilling samt notat vedr. godkendelse af budget til ØU møde den 26. august Byrådet godkendte driftsbudget for afdelingen på mødet 2. september Afsluttet 5 Lidt lejeledighed i afdeling 3 pga huslejestigninger Afsluttet 6 Afdelingernes generelle økonomiske situation, ikke nok henlæggelser Afsluttetafslutte t Dispositionsfondens indtægter svarer Møllevænget & Storgaarden P alene til udgifter til lejetab. Behov for 1 konsolidering af dispositionsfonden Der er stillet forslag om mistillidsvotum til formanden i bestyrelsen. Der er afholdt ekstraordinært repræsentantskabsmøde 19. september. Den siddende formand blev væltet, og der skal vælges ny formand den 9. oktober. Dette kan forsinke processen med budgetlægning. Der er valgt ny formand for Møllevænget & Storgaarden. Regnskabsåret er netop afsluttet, og der følges op på budget til En større del af afdelingerne har store 2 opsamlede underskud jf. punkt 1. jf. punkt 1. Afdeling 56, Flyvervej, ikke optaget byggekredit men lagt ud af boligforeningen. Der skal hjemtages realkredit hurtigst muligt for at sikre 3 likviditet Afsluttet RandersBolig oplyser, at de løbende holder øje, men det kan ikke svare sig at lægge Optaget lån med renteswaps, risikabelt om, førend renten rammer 5%. Fremskrives 4 og omkostningsfulde at komme ud af 3 måneder. Løbende Kontakt RandersBolig 1. januar for status 5 P 6 Henlæggelser ikke tilstrækkelige og vedligeholdelsesplaner er ikke ajourførte jf. punkt 1. jf. punkt 1. Afdelingerne er sammenkørt med fælles forvaltning, hvilket har medført udlån afdelingerne imellem og uigennemsigtighed Der er indleveret materiale og afholdt møde om dette 23. maj. Status er, at genopretningsplanen følges og at likviditeten ikke længere er kritisk for boligforeningen, og derfor udsættes stillingtagen til påbuddet til maj, hvor der kan vurderes på resultaterne af de initiativer, der er igangsat. Løbende, og senest møde i foråret Følges løbende, og det er aftalt, at der afholdes møde i foråret for en grundig status på genopretningsplan og likviditet. Tidligere administrationsbygning er uudlejet med lejetab til følge Afsluttet side 2 af 5

3 Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar (sag 55) teret Nr. Udfordring Aftaler maj (ØU 10. juni ) Aftaler juli (ØU 26. august ) Aftaler august/september (ØU 21. oktober ) Aftaler oktober/november (ØU 18. november ) Frist Næste aktivitet P 8 Økonomisk genopretningsplan skal sikre den fremtidige drift Status pr. 23. maj er, at genopretningsplanen fortsat forløber planmæssigt. Der arbejdes blandt andet med at hjemtage realkreditfinansiering og udligne afdelingers gæld til hovedorganisationen. Plan med hjemtagelse af realkreditbelåning forløber planmæssigt. Der er nu afholdt dialogmøder med alle afdelinger, og det forventes, at de første ansøgninger sendes til kommunen i oktober som planlagt. Hjemtagelse forventes afsluttet april/maj, jf plan. Alle afdelinger pånær en har nu godkendt forslag om hjemtagelse af eksterne realkreditlån. Tilsynet afgør en tvistsag i forhold til den ene afdeling, der ikke har godkendt det. Herefter modtager tilsynet ansøgninger om godkendelse af hjemtagelse af realkreditlån. Løbende Kontakter RandersBolig senest 1. januar for en redegørelse for status. 9 Budgetopfølgning er nødvendig. Kommunen ønsker en tæt opfølgning Forvaltningen vil få en rapportering til møde den 4. september, Budget forløber planmæssigt, ligesom hjemtagelse af likviditet. Små positive tegn, svagt faldende lejetab, men fortsat stramt Punktet vil være på dagsordenen på budget.. Tilføjet maj P 11 Afslutning af byggeriet i afdeling 5, Spindervej. Yderligere budgetoverskridelse kan ikke dækkes af hovedorganisation, og det er derfor vigtigt, at der er tæt dialog om budget mellem tilsyn og 10 boligforening/randersbolig. Hjemtagelse af realkreditfinansiering for at sikre likviditeten i hovedorganisationen og udligne 23 afdelingers gæld hertil. Det er afdelingerne 1,, 8, 9, 11, 12, 14, 16, 22, 23, 26, 2, 28, 33, 3, 43, 44, 45, 48, 50, 51, 6 og 68. De resterende 40 afdelinger, der har gæld til hovedorganisationen, har likviditet til at udligne. RandersBolig har afholdt møde med bygherrerådgiver, der oplyste, at der i forhold til det reviderede budget er en yderligere budgetoverskridelse på kr. Dette er den endelige opgørelse. Der er 23 afdelinger, hvor der kan tages realkreditfinansiering hjem. Realkreditinstitutterne har erklæret sig positive over for dette. Arbejdet igangsættes nu, men forventes at tage frem til foråret. Der startes med de største lån. Der er fremkommet nye oplysninger, der viser, at den endelige budgetoverskridelse kan ende på kr. Der arbejdes fortsat med at finde en løsning på finansiering, formentlige ved et langsigtet lån fra hovedforeningens dispositionsfond til afdelingen. Det forventes, at bestyrelsen vil vedtage, at en overskridelse op til 1 mio. kr. vil blive finansieret som et ekstra lån fra dispositionsfonden til afdelingen. Der vil blive søgt om udvidelse af skema B, til maks beløb, hvilket vil medføre, at garantien vil stige med forventet mio. Grundkapitalindskuddet vil også stige (10% af stigningen). Bestyrelsen debatterer fortsat finansieringen af overskridelsen, og det er med på bestyrelsesmøde den 5. november. Punktet vil være med på dagsordenen til styringsdialogmødet den 3. december. Forløber planmæssigt, jf. punkt 8. Kommunen har dog modtaget en tvistsag til afgørelse fra afdeling 8, der har forkastet forslag om hjemtagelse af realkreditbelåning. Der vil blive truffet afgørelse i tvistssagen senest medio Punktet vil være på dagsordenen på november.. Manglende kostægte budgetter og underfinansiering af Randers af 1940 anskaffelsessummer til 1 forbedringsarbejder i nogle afdelinger Afsluttet Af 56 afdelinger havde 20 afdelinger underskud i 2011 og 40 afdelinger opsamlet underskud fra tidligere år, til dels på grund af manglende 2 huslejestigninger Afsluttet Boliggruppen er ikke udskilt som 3 sideaktivitet Afdeling 36 har et tilgodehavende ved Jysk Ejendomsadministration på kr., som boligforeningen har krævet 4 betalt ingen Har 1. august rykket for status. en har oplyst, at man har besluttet at overdrage opgaven til revisor ifht. Usarbejdelse af juridisk oplæg til udskillelsen. Rykket for juridisk oplæg fra revisor. Rykket 31. oktober Holst advokater forsøger at inddrive afdelingens tilgodehavende Rykket 31. oktober Rykker hvis ikke modtaget oplæg om udskillelsen. Rykker for status 1. december 5 Tab ved fraflytning ingen Afsluttet side 3 af 5

4 Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar (sag 55) teret Nr. Udfordring Aftaler maj (ØU 10. juni ) Aftaler juli (ØU 26. august ) Aftaler august/september (ØU 21. oktober ) Aftaler oktober/november (ØU 18. november ) Frist Næste aktivitet 6 Flytning af sociale årsager og anvisningsret Afholdt møde 24. april. Drøftet kommunens anvisningsret. Social- og arbejdsmarked har kontakten vedr. dette. Afsluttet Afdelingernes underskud på drift, opsamlede underskud, manglende henlæggelser og manglende kostægte budgetter Møde afholdt 2. maj. Budgetter er nu kostægte og der er fremlagt tidsplan for huslejestigninger samt henlæggelser. Afsluttet P 8 Afdeling 33, Schousgadekvarteret, manglende handleplan, afventer oplæg fra Kuben Management - overvejer hel eller delvis afhændelse Møde afholdt 24. april. Der er pt. Gennemgang af ledige boliger for skimmelsvamp. Kuben Management laver en vurdering for boligforningen i forhold til renovering go evt. farsalg af nogle boliger eller hele afdelingen. Forventet vurdering klar 1. dec. Skimmesvampundersøgelse viste skimmelsvamp i flere boliger. Beboere tilbudt genhusning. Møde 15. august med boligforeningen samt Kuben om det videre forløb. Se endvidere orienteringsmail fra LA 28. juni Forvaltningen havde møde 15. august med RandersBolig. Aftalt at handleplan for afdelingen fremsendes senest 3. september. RandersBolig har den 10. september fremsendt udkast til plan. Møde 1. okt., hvor boligorganisationen oplyste, at de arrangere møde med Landsbyggefonden. Forvaltningen henstillede til at der arbejdes hurtigt med sagen. Kuben Management har afleveret tidsplan. Der er afholdt møde med Landsbyggefonden og der er afstemt forventninger ift. anlægsramme og muligheder for renovering, frasalg m.m. Kuben og Randers Kommune udarbejder i løbet af november prioritering af afdelingens ejendomme. Skema A forventes indsendt til forvaltningen februar 10. december på møde Godkendelse og løbende opfølgning på overholdelse af planen. P 9 P 11 Afdeling 51, tidligere Flintebjergcenter, manglende plan for bygningerne, afventer oplæg fra Kuben Management, overvejer hel eller delvis afhændelse Intet Kuben skal komme med udspil i forhold til mulighederne i bygningen, herunder økonomisk omlægning, ombygning og salg. Afdeling 2, manglende helhedsplan, 10 rådgivere ser på mulighederne Intet Kuben skal udarbejde forslag. Lejeledighed/tomgang er nogenlunde konstant på ca kr. Planer om forskellige tiltag Kuben management fremsendt notat. Det fremgår, at der arbejdes med oplæg til organisationsbestyrelsen i forhold til fremtiden for afdelingen. Der er tre scenarier: Afvikling af ejendom, etablering af seniorbofællesskab eller udvikling af afdelingen som bosted for beboere med særlige behov. Kuben har fremsendt supplerende ansøgning til Landsbyggefonden 2. september om støtte til renovering af afdelingen. Møde 2. maj. en oplyst, at man annoncerer for at nedbringe tomgang. Endvidere får man nye muligheder i it-system for at følge udviklingen i tomgang. Opfølgning på styringsdialog. Opfølgning på status på nedbringelse af tomgang Rykker for planer Rykker hvis ikke modtaget yderligere om sagen I forbindelse med styringsdialog efteråret følges der op på status Negativt driftsresultat som følge af ikke RandersBolig (administrationsorganisati on) P kostægte administrationsbidrag, dårlig økonomistyring og køb af ny 1 administrationsejendom Forvaltningsrevision er igangsat og forløber planmæssigt. Afsluttet 2 Administrerer de boligorganisationer med dårligst økonomi, omlægning en nødvendighed Forløber planmæssigt Forløber planmæssigt. Løbende Kontakter RandersBolig for status den 1. januar 3 Manglende handleplan Afsluttet side 4 af 5

5 Udfordringer i de almene boligforeninger som tidligere oplyst på byrådsmøde den 18. februar (sag 55) teret Nr. Udfordring Aftaler maj (ØU 10. juni ) Aftaler juli (ØU 26. august ) 4 Budget er færdiggjort, men mangler vedtagelse på repræsentantskabsmøde Budget er godkendt af repræsentantskabet og modtaget i forvaltningen. Næste bestyrelsesmøde i RandersBolig er i september. Her gennemgås udviklingen i økonomien igen. Forvaltningen får orientering efterfølgende Aftaler august/september (ØU 21. oktober ) Der er bestyrelsesmøde i RandersBolig den 30. september. Forvaltningen får tilsendt referat og orientering efterfølgende. Aftaler oktober/november (ØU 18. november ) Frist Næste aktivitet Der er afholdt 22. oktober, budgetopfølgning pr. 30. september viser et forventet overskud for på ca kr., mod budgetteret et underskud på ca kr. Årets resultat forventes således at være bedre end budgetteret, og genopretningsplanen forløber planmæssigt. 1. februar Der rykkes for opfølgning på årets resultat, hvis ikke modtaget P 5 Administrationsbidraget skal hæves for at afhjælpe underskud, opnå konsolidering og tilbagebetale lån til boligorganisationerne På 22. oktober blev det oplyst, at administrationsbidrag er hævet til kostægte bidrag som forudsat i genopretningsplanen. Opfølgning på lånetilbagebetaling ultimo. 1. november Rykker, hvis budget 2015 ikke er modtaget P 6 Overvejelser omkring udtræden af RandersBolig fra en eller flere boligorganisationer Møllevænget & Storgaarden er på det ordinære repræsentantskabsmøde pålagt at undersøge muligheden for og konsekvenserne af en udtræden af RandersBolig. Der afholdes ekstraordinært repræsentantskabsmøde den 19. november, hvor der stemmes om dette. Forvaltningen har fået oplyst, at et meget stort mindretal i A/B Gudenaa også ønsker at undersøge muligheden for udtræden. Der er i Møllevænget & Storgaarden truffet beslutning om at stille mistillidsvotum til formanden, og den nye formand skal vælges en 9. oktober. Det forventes, at den nye bestyrelse vil arbejde mod en udtræden af RandersBolig. Forvaltningen vurderer i øjeblikket på konsekvenserne heraf sammen med kommunens advokat. Forvaltningen har sendt en henstilling samt varsel om påbud til Møllevænget & Storgaarden, se særskilt sagsfremstilling. Der er ekstraordinær repræsentantskabsmødei Møllevænget & Storgaarden den 28. november, hvor der skal stemmes om udtræden af RandersBolig. Møllevænget & Storgaarden har valgt at følge tilsynets henstilling om ikke at arbejde for en udtræden af RandersBolig i. Det ekstraordinære repræsentantskabsmøde den 28. november er aflyst af bestyrelsen. Der er nedsat en arbejdsgruppe af Randersboligs bestyrelse, der skal arbejde på at finde et nyt samarbejdsgrundlag for RandersBolig, som alle parter kan godkende. Aftalt, at arbejdsgruppen udarbejder tidsplan for dette arbejde til tilsynet senest den 15. december Rykker for tidsplan, hvis ikke modtaget tering af de afdelinger med størst vanskeligheder/fokusområder Afsluttet side 5 af 5