KENDELSE. De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

Transkript

1 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Larsen Melbye Nielsen & Svane A/S Strandvejen 157 A 3060 Espergærde Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af fejlagtig oplysning i salgsopstillingerne om, at der i området var offentlige veje i stedet for private fællesveje. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. De indklagede havde den 9. januar 2008 indhentet tingbogsattest på ejendommen, hvoraf det bl.a. fremgik, at der var tinglyst 1 byrde. Den 6. marts 2008 fremkom kommunalt oplysningsskema, hvoraf det fremgik, at der var privat fællesvej i området.

2 2 Den 19. marts 2008 udarbejdede de indklagede en salgsopstilling og anførte heri, at der på ejendommen var offentlig vej. Den 23. april 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr ,00. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Ejendommens fysiske forhold Vand/vej/kloak.: Se kommunalt oplysningsskema. Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret kopi af det kommunale oplysningsskema. Handlen var fra klagernes side betinget af deres advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 23. april 2008 fremgik, at der på ejendommen var offentlig vej. Den 28. april 2008 indhentede de indklagede udskrift af den på ejendommen tinglyste byrde. Det fremgik heraf bl.a.: Såfremt kommunen ikke fastsætter andet, skal de Parcelejere, der har indgang og/eller indkørsel til de 4 private veje [...] i forening renholde og snerydde og med 1 andel pr. parcel deltage i alle kontante udgifter vedrørende den ud for dem liggende vej. Det fremgår af sagen, at klagernes advokat før udløbet af sin indsigelsesfrist fik udleveret kopi af deklarationen tinglyst som byrde, og den 30. april 2008 meddelte han klagerne, at han ikke havde nogen bemærkninger til denne, idet der heri ikke var nogle usædvanlige bestemmelser. Den 5. maj 2008 skrev klagerne til deres advokat bl.a.:

3 3 Vi har ikke modtaget noget brev fra dig endnu omkring din gennemgang af servitutter. Var det meningen at du ville sende dette med posten eller var nedenstående den dokumentation vi kan forholde os til. Som I tidligere mail vil jeg gerne bekræfte at vi acceptere indholdet i servitut og købsaftale. Advokaten svarede samme dag bl.a.: Den med mit e-brev af 30. fm. vedhæftede servitut, var den De skulle forholde Dem til. Jeg har ikke bemærkninger til servitutten, som jeg har gennemgået og har ikke fundet nogle usædvanlige bestemmelser heri. Kan De acceptere indholdet, og hvad jeg tidligere har oplyst i øvrigt omkring ejendomshandlen, så vil jeg foreslå, at De meddeler mægler, at handlen er endelig. Jeg kan også kontakte mægler herom; jeg vil dog bare sikre mig, at De har set nævnte servitut og har godkendt ordlyden. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede har i deres salgsmateriale, som også senest var vedhæftet købsaftalen, fejlagtigt anført, at ejendommen ligger ved offentlig vej. Klagerne erhvervede ejendommen for kr ,00 ud fra den forudsætning, at der var offentlig vej. Havde de indklagede informeret korrekt om, at der var privat fællesvej, ville klagerne have budt mindre for ejendommen, idet klagerne ikke var interesserede i uforudsigelige udgifter til vejvedligeholdelse og det besvær, der opstår, såfremt der ikke kan opnås enighed mellem privatvejens brugere. Alt andet lige vil ejendommen med korrekt oplysning om fællesvej være mindre værd, og klagerne mener derfor, at en erstatning på kr ,00 er rimelig. Det bestrides, som af de indklagede anført, at salgsopstillingen er lavet inden modtagelse af kommunalt oplysningsskema. Begge salgsopstillinger er udarbejdet efter den 6. marts 2008, hvor de indklagede var i besiddelse af skemaet. Det bestrides tillige, at klagerne ikke var i god tro i forbindelse med handlens indgåelse og endelige godkendelse. Klagerne stolede på, at oplysningen i salgsopstillingerne var

4 4 korrekt, og klagernes advokat oplyste ikke klagerne om, at der var tale om privat fællesvej. Advokaten fremsendte blot kopi af servitutten til klagerne og meddelte, at han ikke havde nogen kommentarer hertil. På det tidspunkt var klagerne ikke opmærksomme på, at ordene private veje var nævnt i en sætning på sidste side i servitutten. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede beklager, at der i salgsopstillingen er oplyst offentlig vej, og erkender at der er tale om en fejl. Grunden til fejlen er imidlertid, at de indklagede udarbejdede salgsopstillingen, før det kommunale oplysningsskema var fremkommet. Handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse i sin helhed. Advokatforbeholdet blev indføjet i købsaftalen på grund af, at der skulle indhentes en servitut. Denne servitut omhandler præcis de vilkår, der gælder for parcellerne omfattet af den private fællesvej. Hverken klagerne eller klagernes advokat gjorde indsigelse i forbindelse med servituttens indhold, hvoraf det tydeligt fremgår, at der er tale om private veje, som parcelejerne skal vedligeholde og renholde. De indklagedes ansvarsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. På det tidspunkt, hvor de indklagede udfærdigede salgsopstilling forelå det kommunale oplysningsskema endnu ikke. Handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed, bl.a. på grund af, at man ventede på udskrift af en servitut på ejendommen. Klagerne har fået udleveret det kommunale oplysningsskema sammen med købsaftalen, hvortil der i købsaftalen blev henvist vedrørende oplysninger om vejforhold. Fejlen i salgsopstillingen er dermed korrigeret over for klagerne. Klagerne har tillige fået udleveret kopi af servitutten, hvoraf det klart fremgår, at der er tale om privat vej. Klagerne kan derfor ikke berettiget anføre, at de ikke har været bekendt med vejens status som privatvej. De indklagede var ikke bekendt med, at klagerne ikke havde ønske om at bo på en privat vej, men hvis dette var tilfældet, var det nærliggende, at klagerne eller deres

5 5 advokat anvendte muligheden for ikke at godkende handlen inden fristen den 5. maj For så vidt angår klagernes erstatningskrav, er det ikke dokumenteret, at ejendommen ville have haft en mindre værdi svarende til kr ,00, hvis oplysning om vejens status havde været korrekt anført i salgsopstillingen, ligesom det ikke er dokumenteret, at vejens status som privatvej har medført eller vil medføre en merudgift på denne størrelse for klagerne. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingerne fejlagtigt anførte, at der var offentlig vej, idet de indklagede på tidspunktet for disses udarbejdelse via det kommunale oplysningsskema af 6. marts 2008 var i besiddelse af korrekte oplysninger om vejens status. Nævnet finder ikke, at de indklagede over for klagerne har berigtiget fejlen ved i købsaftalen at henvise til det kommunale oplysningsskema vedrørende vej. Det fremgår imidlertid af sagen, at klagernes advokat før udløbet af hans indsigelsesfrist havde fået udleveret kopi af servitutter, hvoraf det fremgik, at parcelejerne skulle renholde, snerydde og deltage i udgifter vedrørende vejen, og at klagerne til deres advokat havde meddelt, at de kunne godkende servituttens indhold. På den baggrund finder nævnet, at klagerne ikke kunne være i god tro om, at der alligevel var tale om offentlig vej. Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand