Partshøring. «Navn» «Modtageradresse» «Postnr» «Bynavn»

Transkript

1 1 - Partshøring #2 TEKNIK OG MILJØ «Navn» «Modtageradresse» «Postnr» «Bynavn» Byggeri, Jord og Grundvand Rådhuset, Torvet 7400 Herning Ved henvendelse: bjgsj@herning.dk Tlf Sagsbehandler: Sussi Munch Jensen Sagsnummer: P Partshøring Dato: Vedr.: Ejendommen Smørblomstens Kvarter 32, 7400 Herning. Matrikel nr.: 8Y, Gullestrup, Herning Jorder Sagsnr.: P Derfor skriver vi til dig: Herning Kommune, Byggeri, skriver til dig, fordi der på ovennævnte ejendom er søgt om tilladelse til opførelse af et revideret projekt med etageboliger i 2 plan. Du har tidligere modtaget en partshøring om projektet. Efter modtagelse af indsigelser til projektets udformning har kommunen været i dialog med ansøger. Ansøger ændrer derfor projektet, så de nordligste etageboliger udgår og erstattes af 5 grunde til åben/lav bebyggelse. Derved får den nordligste del af grunden karakter af åben/lav bebyggelse, som vil fungere som overgang mellem den eksisterende bebyggelse på Violens Kvarter og den nye bebyggelse på den sydlige del af grunden. Den sydlige bebyggelse fastholdes som tidligere ansøgt med 4 blokke á 8 boliger. Boligerne ligger ca. 60 m fra det nordlige skel på grunden. Princip for disponeringen fremgår af vedlagt skitse. Da etageboliger ikke er omfattet af byggeretten, skal kommunen lave en helhedsvurdering ud fra nogle kriterier, som er fastsat i bygningsreglementet. Kommunens foreløbige vurdering fremgår af helhedsvurderingen, som er vedlagt denne skrivelse. 1 Det skal du gøre: Du bør gennemse det fremsendte materiale og vurdere, hvilken betydning projektet har for dig. Du bør også overveje, om du har bemærkninger, som bør indgå i vores vurdering. Hvis du ingen bemærkninger har, behøver du ikke foretage dig noget. - 1 Herning Kommune behandler og gemmer alle dokumenter i alle sager elektronisk. Hvis du vil se de oplysninger, vi har registreret om dig, så kontakt sagsbehandleren af denne sag, som vil hjælpe dig videre. Du kan også læse mere om dine rettigheder på

2 Har du bemærkninger til projektet, bedes du sende dem til os senest den 8. oktober Bemærkningerne kan sendes på mail: Sådan er sagens videre forløb: Vi vil efter fristens udløb vurdere, om de indkomne bemærkninger har betydning for vores helhedsvurdering. Du vil som part i sagen blive orienteret om sagens udfald. Kopi af dette brev er sendt til ansøger til orientering. Hvis du vælger at sende et svar til kommunen vedrørende høringen, gør vi opmærksom på, at dit svar kan blive offentligt tilgængeligt. Det betyder, at interesserede har lov til at se dit svar. Skal sagen behandles i et politisk udvalg, vil sagen og de indsendte høringssvar blive offentliggjort på kommunens hjemmeside. Sådan har vi brugt lovgivningen: Byggeriet er omfattet af Bygningsreglementet 2015 (BR-15). Her fremgår det af kap. 2.2, stk. 1, at kommunen ikke kan nægte at godkende et byggeprojekt, hvis byggeriet overholder byggeretten, som er fastsat i samme kapitel. Hvis byggeriet overskrider byggeretten, skal kommunen (jf. BR-15, kap. 2.3, stk. 1) lave en helhedsvurdering, som fastlægger bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne. Kriterierne i bygningsreglementet (jf. BR-15, kap , stk. 1) skal indgå i vurderingen. I denne sag er der tale om etageboliger, som ikke er omfattet af byggeretten. Bebyggelsens udformning og beliggenhed er heller ikke defineret nærmere i lokalplanen for området. I henhold til forvaltningsloven (jf. 19) skal vi partshøre de parter, som vi vurderer har en individuel og særlig interesse i sagen, hvis vi må formode, at de ikke kender til den. Først herefter kan vi træffe en afgørelse i sagen. Vi vurderer, at du er part i sagen og du har derfor modtaget denne skrivelse. Er der spørgsmål: Har du spørgsmål til indholdet i denne skrivelse, sagens forløb eller hvordan du skal forholde dig, er du velkommen til at kontakte mig enten på tlf eller mail: bjgsj@herning.dk. Med venlig hilsen Sussi Munch Jensen Byggesagsbehandler 2-2 -

3 Bilag: Situationsplan Foreløbig helhedsvurdering Kopi tilsendt: Violens Kvarter 17 Violens Kvarter 18 Violens Kvarter 19 Violens Kvarter 20 Smørblomstens Kvarter 20 Sahlholdtvej

4 2 - Foreløbig helhedsvurdering #2 TEKNIK OG MILJØ Foreløbig helhedsvurdering Vedr.: Ejendommen Smørblomstens Kvarter 32, 7400 Herning. Matrikel nr.: 8Y, Gullestrup, Herning Jorder Sagsnr.: P Byggeri, Jord og Grundvand Rådhuset, Torvet 7400 Herning Sagsbehandler: Sussi Munch Jensen bjgsj@herning.dk Tlf Dato: Derfor laver vi en helhedsvurdering Der er ansøgt om byggetilladelse til opførelse af 32 etageboliger på ovenstående ejendom. Boligerne opføres i 2 etager og i blokke med hver 8 boliger. Alle boliger på 1. sal har adgang via egen udvendig trappe. Da byggeriet ikke er omfattet af byggeretten, skal kommunen lave en helhedsvurdering ud fra nedenstående kriterier, som er fastsat i bygningsreglementet. Dette skal indgå i vurderingen Ifølge BR-15 kap skal følgende kriterier indgå i bedømmelsen: BR15 kap stk. 1 nr. 1 Er bebyggelsens omfang hensigtsmæssig i forhold til benyttelsen? BR15 kap stk. 1 nr. 2 Svarer bebyggelsen til det sædvanlige i karréen / kvarteret / området, eller det der tilstræbes i området? Grundarealet er m². Der opføres i alt 3552 m² bolig. Dertil kommer depoter og adgangsarealer. Det giver en foreløbig bebyggelsesprocent for området som helhed på ca. 22%. Lokalplanen angiver en bebyggelsesprocent for storparceller på max. 40%, mens parcelhusgrunde ikke må have en bebyggelsesprocent på mere end 30. Det vurderes at bebyggelsesprocenten på de enkelte grunden kan holdes indenfor lokalplanens bestemmelser. Mellem etageboligerne og de nye parcelhusgrunde er udlagt et grønt fællesareal, som adskiller de 2 områder og samtidig giver mulighed for at lave fælles friarealer. Parcelhusgrundene vil kunne lave parkering på egen grund, mens etageboligerne har et fælles p-område placeret centralt i bebyggelsen. Kommunen vurderer ud fra ovenstående, at bebyggelsens omfang er hensigtsmæssig i forhold til benyttelsen. Området er omfattet af lokalplan nr. 15.B5.1, som udlægger området til boligformål i form af åben/lav bebyggelse eller etageboliger( 3.3). Projektet omfatter 32 etageboliger fordelt på 4 blokke. Derudover udlægges 5 parcelhusgrunde til individuelt byggeri. Bebyggelsen må opføres i 2 etager med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m ( 7.2). Boligerne har en bygningshøjde på 7,9 m. Kommunen vurderer ud fra ovenstående, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanen. 4-1 Herning Kommune behandler og gemmer alle dokumenter i alle sager elektronisk. Hvis du vil se de oplysninger, vi har registreret om dig, så kontakt sagsbehandleren af denne sag, som vil hjælpe dig videre. Du kan også læse mere om dine rettigheder på

5 BR15 kap stk. 1 nr. 3 Er der tilfredsstillende lysforhold og indbliksgener både for den ansøgte bebyggelse og naboerne? BR15 kap stk. 1 nr. 4 Er der tilfredsstillende friarealer i forhold til benyttelsen? Det ansøgte byggeri er placeret som øst/vest-gående blokke med vinduer mod nord og syd. Boligerne er placeret på den sydlige del af grunden med en afstand til det nuværende nordlige skel på ca. 60 m. Efter udstykning vil etageboligerne være adskilt fra de nye parcelhusgrunde af et grønt fællesareal og en adgangsvej. Kommunen vurderer ud fra ovenstående, at bebyggelsen ikke vil give væsentlige skyggegener på hverken de eksisterende eller kommende ejendomme på egen matrikel. Der vurderes heller ikke at være væsentlige indbliksgener, da nuværende boligbebyggelse ligger med en afstand på over 60 m og er adskilt af både en sti og beplantning. Kommunen vurderer desuden, at den nye parcelhusbebyggelse på egen grund kan placeres/indrettes, så der ikke vil være væsentlige indbliksgener fra etageboligerne. Mod øst grænser grunden op til et grønt areal med skov og naturkarakter. Byggeriet vurderes ikke at ville give anledning til hverken skygge- eller indbliksgener mod øst. Mod vest grænser grunden op til stamvejen til området. Adgangsvejen er fælles for dette område og det kommende boligområde mod vest. Bebyggelsen er afgrænset mod vejen af en række alle-træer. Bebyggelsen vurderes ikke at give anledning til hverken skygge- eller indbliksgener mod vest. Mod syd ligger et ubebygget areal, som er udlagt til boligbebyggelse. Den sydligste boligblok med 8 boliger har en afstand til dette naboskel på ca. 6 meter. Da bebyggelsen ligger nord for naboejendommen vurderes der ikke at være skyggegener forbundet med placeringen. De 4 boliger på 1. sal har ingen altaner eller andre hævede opholdsarealer mod syd. Der er udelukkende haver med terrasser til boligerne i stueetagen. Kommunen vurderer ikke, at udsyn inde fra en bolig på 1. sal til en naboejendom vil give væsentlige gener, når afstanden til naboskel er godt 6 m. Indbliksgenerne vurderes ikke at være anderledes end indbyrdes mellem boligblokkene på grunden. Kommunen vurderer, at der er tilfredsstillende lysforhold og at der er sikret tilstrækkeligt mod indbliksgener med byggeriets afstand til både eksisterende og kommende bebyggelse. Alle boliger i stueplan har adgang til egen terrasse i tilknytning til boligen. Boligerne på 1. sal har en lille altan/repose i forbindelse med adgangstrappen. Nogle af disse vender dog mod nord og har derfor begrænset værdi som opholdsareal. Det er derfor af stor betydning, at området har gode fælles friarealer med mulighed for at indrette større eller mindre opholdsområder efter beboernes ønske. Samtidig lægges der vægt på, at ejendommen grænser op til et grønt areal, som er udlagt til friareal i lokalplanen. I dette område indrettes legeplads til brug for hele lokalplanområdet

6 Det ansøgte byggeri vurderes ud fra ovenstående at have tilfredsstillende friarealer med flere muligheder for udnyttelse. BR15 kap stk. 1 nr. 5 Er der tilfredsstillende adgangs-, tilkørsels- og parkeringsforhold? BR15 kap stk. 1 nr. 6 Bebyggelse i randområder. Er der taget hensyn til / indvirkning på de tilstødende arealer? Området vejbetjenes via en stamvej med flere boligveje. Der er etableret en fælles p-plads centralt for etageboligerne. Boligerne har desuden mulighed for at parkere 1 bil ud for hver opgang. Fra parkeringspladserne er der befæstede stier frem til alle adgangsdøre. Der etableres mindst 48 p-pladser (incl. pladserne for boligerne) hvilket svarer til 1,5 p-plads pr. bolig. Dette svarer til det normale udlæg af p-pladser ved etageboliger i Herning Kommune. Kommunen vurderer, at der ud fra ovenstående er tilfredsstillende adgangs-, tilkørsels- og parkeringsforhold. Efter ændring af projektet er der skabt en god overgang mellem den eksisterende bebyggelse mod nord og de nye etageboliger mod syd. På den nordligste del af grunden udstykkes 5 parcelhusgrunde til individuelt byggeri. Grundene grænser op til adgangsvejen mod syd og et grønt areal. Det grønne areal virker som buffer mellem parcelhusbebyggelsen og etageboligerne i 2 etager. Det er kommunens vurdering, at der ved placering af byggeriet er taget hensyn til både de eksisterende boliger mod nord og det kommende åben/lav byggeri på parcelhusgrundene: Bebyggelsen på den nordlige del af grunden svarer til den eksisterende bebyggelse i området Der er indlagt et grønt areal mellem den nye åben/lav bebyggelse og etageboligerne, som giver en naturlig afstand mellem bebyggelserne Byggeriet overholder etageantal, omfang og højder, som er fastsat i lokalplanen Kommunen vurderer ud fra ovenstående, at der er taget det fornødne hensyn til de omkringliggende arealer. Partshøring Kommunen vurderer, at ejere af ejendomme, som grænser op til grunden umiddelbart nord for udstykningen samt grunden mod syd, kan have en særlig individuel interesse i byggesagen, da de er blevet partshørt i forbindelse med det tidligere projekt på ejendommen. Der foretages derfor fornyet partshøring af disse. Grunde mod øst og vest ejes af kommunen. I forbindelse med den tidligere høring er der kommet bemærkninger fra 2 foreninger i området. Disse vurderes ikke at være parter i sagen, men orienteres som naboer til bebyggelsen. Foreløbig konklusion Herning Kommune, Byggeri, vurderer foreløbigt, at der ud fra helhedsvurderingen kan gives tilladelse til det ansøgte byggeri

7 3 - Situationsplan 7