AFDELING FOR PLAN OG BY vordingborg.dk. Forslag til. LOKALPLAN B ANTONIHØJEN Juni Høring til: 18. juli 2018

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "AFDELING FOR PLAN OG BY vordingborg.dk. Forslag til. LOKALPLAN B ANTONIHØJEN Juni Høring til: 18. juli 2018"

Transkript

1 Forslag til LOKALPLAN B ANTONIHØJEN Juni 2018 Høring til: 18. juli 2018 AFDELING FOR PLAN OG BY vordingborg.dk

2 Vedtagelse Kommunalbestyrelsen har d. 31. maj vedtaget forslag til lokalplan nr. B Planforslaget er offentliggjort på kommunens hjemmeside dk den 13. juni Bemærkninger til forslaget sendes inden den 18. juli 2018 til: eller Vordingborg Kommune, Plan og By, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg Forslagets retsvirkninger (jf. planlovens 17) Forslaget har den midlertidige retsvirkning, at der ikke må disponeres indenfor lokalplanområdet på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan. Retsvirkningen gælder indtil den endeligt vedtagne plan er offentliggjort, dog højst 1 år efter offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af fristen for høringen kan kommunalbestyrelsen dog tillade, at en ejendom, der er omfattet af planforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Politisk behandling Kommunalbestyrelsen (Forslag) 22. juni 2017 Offentlighedsperiode 28. juni september 2017 Udvalget for Plan og Teknik (Revideret forslag) Udvalget for Bosætning, Økonomi og Nærdemokrati (Revideret forslag) Kommunalbestyrelsen (Revideret forslag) Offentlighedsperiode (Revideret forslag) Udvalget for Plan og Teknik (Endelig vedtagelse) Udvalget for Bosætning, Økonomi og Nærdemokrati (Endelig vedtagelse) Kommunalbestyrelsen (Endelig vedtagelse) maj maj juni juli Offentlig bekendtgørelse.18 Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Forsidebillede: Vinderforslag fra arkitektkonkurrence, udarbejdet af Arkitekt Peter Sim Sand Afdeling for Plan og By Valdemarsgade Vordingborg Tlf

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse for lokalplanen Baggrund og formål 4 Beskrivelse af området 4 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering 12 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 13 2 Område og zonestatus 13 3 Områdets anvendelse 13 4 Udstykning 13 5 Veje, parkering & stier 14 6 Bebyggelsens omfang og beliggenhed 16 7 Bebyggelsens udformning 18 8 Hegn, beplantning og oplag 18 9 Regnvandshåndtering og terræn Støj Tekniske anlæg Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af lokalplan 21 Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning 22 Kortbilag 2: Delområder 23 Kortbilag 3: Veje, parkering og stier 24 Kortbilag 4: Håndtering af regnvand 25 Kortbilag 5: Illustrationsplan 26 Bilag A: Støjvold 27 Bilag B: Vejstøj i 1 sals højde 28 Bilag C: Beplantning i byrummet 29 Bilag D: Regnvandshåndtering 31

4 Redegørelse Baggrund og formål Formålet med denne lokalplan er at sætte rammerne for den fremtidige anvendelse og bebyggelse af området ved Antonihøjen umiddelbart vest for Præstø. Området blev i 2006 erhvervet af den daværende Præstø Kommune med henblik på udvikling af området til boligformål, hvilket siden har ført til flere bebyggelsesplaner for området. Der er i 2016 afholdt arkitektkonkurrence, hvor Vordingborg Kommune modtog 42 bebyggelsesplaner for området. Vinderforslaget fra arkitektkonkurrencen er grundlaget for indeværende lokalplan. Vinderforslaget. Planlægningen for området skal sikre, at området udnyttes til boligformål og offentligt grønt område under hensyntagen til de landskabelige værdier der knytter sig til det kuperede landskab, som blandt andet rummer selve Antonihøjen. Boligudbygningen skal understøtte en fortsat udvikling af Præstø by, hvor der gennem en længere årrække primært er etableres nye boliger i den eksisterende bygningsmasse i bymidten, mens egentlig byvækst har været begrænset. Billede af Præstø og Antonihøjen set fra Rødeled. En udsigt, som lokalplanen skal være med til at bevare. Beskrivelse af området Området ligger vest for selve Præstø by, og grænser således op mod det åbne land mod syd, vest og nord. Mod øst ligger et erhvervsområde, som gennem en årrække har været under transformation fra industri til mindre produktions- og servicevirksomheder. Området har hidtil været anvendt til jordbrugsmæssige formål, hvorfor det ikke har været tilgængeligt for byens borgere. Men området er pga. det kuperede terræn en landskabelig værdi for byen. Ud over at være omgivet at det åbne land til tre sider er området fysisk afgrænset fra omgivelserne af vejene Rødeledvej, Næstvedvej og Ny Esbjergvej, samt stien den tidligere Mønvej. Umiddelbart mod vest ligger bebyggelsen Rødeled, som ved udbygningen af Antonihøjområdet vil blive sammenhængende med Præstø By. Antonihøjen for alle, bebyggelse på syd og østsiden af højen. Lokalplanens indhold Hovedformålet med lokalplanen er at regulere placeringen af fremtidig bebyggelse, samt skabe grønne rekreative arealer til glæde for hele Præstø by. Bebyggelsesplan Planens udgangspunkt er at skabe en ny fortolkning af 4

5 Redegørelse Præstøs eksisterende kvaliteter i form af varierede facader og tætte byrum i nær kontakt til en grøn struktur. Derudover er det projektets vision at skabe et område hvor rammerne er skabt for at man møder hinanden for på den måde at opbygge et stærkt naboskab, hvor det sociale fællesskab er i fokus. Bebyggelsen skal placeres som angivet i vinderforslaget fra arkitektkonkurrencen, dog med mindre justeringer, som skal sikre at selve Antonihøjen fortsat er et dominerende landskabselement i området. Visualisering af bebyggelsesplanen. Bebyggelsen placeres i landskabet syd og vest for selve Antonihøjen, hvilket bevirker, at det ligger skjult i forhold til selve Præstø Fjord, og ligger nedtonet i forhold til oplevelsen af Antonihøjen, når denne betragtes fra Præstø by og Rødeledvej. Bebyggelsens volumen Et af vinderforslagets bærende elementer er den gennemgående bygade, som er inspireret at gaderne i den ældre del af Præstø by. Der skal i gaden skabes et byrum med bebyggelse i en fast facadebyggelinje 3½ meter fra vejskel, hvorved der bliver små forhaver langs vejen. Selve vejrummet udlægges, så der er plads til sideparkering, som suppleres med evt. parkering på den enkelte ejendom. Der stilles krav om vejtræer, hvilket skal sikre et grønt præg i det lukkede gaderum. Bebyggelsesplanens korte vejstrækninger vil give små lukkede vejstrækninger, som er tæt bebyggede, hvilket giver en stærk bymæssig oplevelse af det nye byområde. I Vængerne, som strækker sig ud fra Bygaden, skal bebyggelsen flade ud, og der gives mere luft mellem de enkelte bygninger, da der er tale om villabebyggelser. Vængerne slutter ud mod de åbne arealer ved Antonihøjen og beplantningsbælter mod syd. Mulighed for daginstitution I området kan der etableres familieboliger og der er derfor skabt en mulighed for etablering af ny daginstitution i den sydvestlige del af arealet ved indkørslen fra Ny Esbjergvej. Her kan etableres daginstitution med vejadgang fra den nye Bygade. Illustration fra konkurrenceprojektet: Tæt skovmæssig beplantning i kanten af det nye boligområde. Det grønne De grønne rekreative arealer tager udgangspunkt i selve Antonihøjen, som sammen med arealerne ned mod byen udlægges til en offentlig fælled. 5

6 Redegørelse Selve udformningen og vedligeholdelsen af fælleden fastlægges ikke med lokalplanen. Men området kan eksempelvis blive afgræsset eller tilsås med græs, hvor der kan foregå diverse aktiviteter. Rundet om bebyggelsen udlægges arealer til beplantning, som tiltænkes at få tæt skovmæssig karakter. Der stilles ikke krav om etablering af stier i skoven, disse skal opstå af sig selv gennem beboernes vandring rundt i området. Adelgade i Præstø I lokalplanen er indarbejdet retningslinier, der skal sikre at regnvand håndteres i de grønne områder. Det betyder, at der ved skybrud kan opstå midlertidige søer og vandløb, der skal medvirke til en forsinkelse af vandet, så det ikke strømmer ned til Tubæk Å og der medvirker til oversvømmelser i Præstø by. Retningslinierne skal samtidig forhindre, at der ikke ved hverdagsregn og ved skybrud sker indtrængen af vand i bygningerne. Bebyggelsen Intentionen i vinderforslaget er at skabe en ny bydel med en klar grøn identitet, hvilket også skal afspejle sig i valget af materialer for selve boligerne. Tanken er, at der kun arbejdes med naturlige lokalt tilgængelige og langtidsholdbare materialer for at give et positivt miljømæssigt fodaftryk. Der ønskes også tilstræbt en blanding af materialer for at skabe varierede levende og sanseligt stimulerende byrum. Lokalplanen indeholder derfor mulighed for facader i forskellige materialer. Billedet fra Tinggården ved Herfølge illustrerer dette princip. Boligbyggeri Sluseholmen i København. Variation i bebyggelsen ved smalle bygningskroppe. En moderne udgave af den klassiske by. Bebyggelsesplanen tager udgangspunkt i Præstøs charmerende tætte bykerne, der i høj grad definerer hvilken type boliger, der placeres i området. Langs den centrale gade ønskes mange boliger med små grundplaner i flere etager for at skabe intime byrum. Adelgades charme med forskellige bebyggelser og snoede gader har været inspiration for det nye boligområde. Illustration fra Skjoldagervej i Gentofte. Vejprofilet er den samme som på Antonihøjen. Boligbyggeri ved Herfølge, eksempel på byggeri med brug af forskellige materialer i samme facade. 6

7 Redegørelse Hovedprincip i disponering af bygningstyper i bebyggelsesplanen Mødesteder på flere niveauer Bebyggelsesplanen opererer med sociale mødesteder på flere niveauer, men en af grundstenene er at hver bolig har et relativt lille privat udendørs areal for på den måde at kunne frigive mest muligt fælles friareal til fælles brug for beboerne i området og resten af Præstø. Planen appellerer til en bred gruppe af potentielle tilflyttere: Den travle børnefamilie, den enlige, ældre ægtepar og mange andre. 7

8 Redegørelse Forhold til anden planlægning Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanramme B16.15, Boligområde Antonihøjen. Som med kommuneplantillæg nr. 31 opdeles i to områder: - B16.15 Boligområde Antonihøjen - R16.06 Rekreativt område Antonihøjen Øvrige forhold i relation til kommuneplanen fremgår af Kommuneplantillæg nr. 31, som følger lokalplanens planproces. Lokalplaner Der er en gældende lokalplan i område (Lokalplan E ), som udlægger arealet ud til Ny Esbjergvej til Erhvervsformål. Plannummer B Plannavn Anvendelse Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og udformning Max. bebyggelsesprocent Max. antal etager Boligområde Antonihøjen Boligområde Boligområde til helårsbeboelse med tilhørende fællesanlæg, offentlig og privat service. Forbud mod opsætning af vindmøller. Åben lav - Tæt lav Åben lav 50 % Tæt lav 60 % Åben lav 2 Tæt lav 2½ Max. højde (m) 10,5 m Zonestatus Eksisterende: Fremtidig: Landzone Byzone Plannummer R Plannavn Anvendelse Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og udformning Zonestatus Eksisterende: Fremtidig: Bemærkning Fælled Antonihøjen Rekreativt område Bypark, offentlig fælled Ingen Landzone Byzone Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen, og placeret i landskabet vest for Præstø by. Arealet blev udlagt til byvækst i 2006, og har siden indgået som en del af den kommunale planlægning for byvækstarealer ved Præstø. Baggrunden for udlægget er, at Præstø er en af de tre købstæder i Vordingborg Kommune, og udpeget til bycenter, hvor der skal ske fortsat vækst og udvikling af bolig og erhvervsaktiviteter. Da Præstø ligger ved vandet er hele byen og alle omkringliggende arealer omfattet af kystnærhedszone, så byvækst i området skal ske inden for kystnærhedszonen. Der er i dag stor set ingen restrummelighed i Præstø by, der er dog gennem tiden sket en omdannelse af tidligere erhverv i byen til boligformål, hvorfor antallet af boliger (lejligheder) har været stigende. Der er dog behov for at skabe mulighed for andre boligtyper, hvilket er baggrund for, at området ved Antonihøjen nu tages i anvendelse. I forhold til Præstø by er det væsentligt at byvæksten placeres i forbindelse med den eksisterende bymidte, så boligområdet kan understøtte udviklingen af byens handelsliv, skole og fritidsaktiviteter. Ved udbygningen er der lagt vægt på, at der skabes en balance i byvæksten, som i 60 erne og frem til i dag primært er foregået øst for byen, hvilket har bevirket, at der i dag er relativt langt fra de yderske boligområder i det syd-østlige hjørne til alle byens aktiviteter. Udbygningen ved Antonihøjen vil være afslutningen af Præstø mod vest, da der nord for området ligger godset 8

9 Redegørelse Nysø, og mod vest afsluttes landskabet omkring Præstø Fjord, hvorfor en yderligere byvækst i denne retning ikke virker hensigtsmæssig (bebyggelse i et nyt landskabsrum). Landskabeligt er der med den foreliggende lokalplan taget mange hensyn til landskabet vest for Præstø. Selve bebyggelsen er således trukket tilbage i forhold til kysten, idet den nordlige del af området udlægges til rekreative formål. Bebyggelsen placeres således bag selve Antonihøjen, og bliver ikke dominerende i kystlandskabet, når den betragtes fra vandsiden, da hovedparten af bebyggelsen bliver gemt bag selve højen se nedenstående længdesnit og visualisering fra Fjorden. Qua bebyggelsens placering syd og vest for Antonihøjen kan man ikke se flere bygninger end i dag og oplevelsen fra Præstø Fjord vil være uændret. Fra højen vil man samtidig have en formidabel udsigt over både fjorden og Præstø By. Bebyggelsen langs områdets centrale bygade tillades i en højde på 10½ meter. Højden på 10½ meter skal sikre sammenhæng med Præstø by s historiske bymidte, hvor der er bygget tæt og ofte i 2½ etages højde. De 10½ meter vurderes ikke at påvirke omgivelserne, da den høje bebyggelse placeres midt i området, og den omkringliggende bebyggelse bliver mere åben og lavere (op til 8½ meter). 9

10 Redegørelse Regn- og spildevand Området er i spildevandsplanen planlagt separatkloakeret, men spildevandsplanen forventes ændret således at området alene kræves spildevandskloakeret. Hensigten er, at regnvand i området skal håndteres i de grønne områder. Målet er, at både hverdags-regn og skybrudsregn tilbageholdes og forsinkes i lavninger i terrænnet og ikke bidrager til oversvømmelsesproblemer i Præstø. Fra lavninger skal vandet i størst muligt omfang nedsives til grundvandet. Der er udarbejdet et skitseprojekt for regnvandshåndteringen, se bilag C. Drikkevandsinteresser Området ligger udenfor OSD og indvindingsopland. Aktiviteten er ikke grundvandstruende og ikke særligt vandforbrugende. Præstø vandværk er forsyningspligtig i området. Strandbeskyttelse Det nordøstlige del af området er omfattet af strandbeskyttelseslinjen (se nedenstående kort). Evt. anlæg (beplantning, stiforbindelse og terrænregulering i forhold til regnvandshåndtering) forudsætter dispensation fra strandbeskyttelseslinjen. Kystdirektoratet er myndighed i forhold til strandbeskyttelsen. Sø En sø i området er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 (se nedenstående kort). Ændringer af søen eller anvendelse af søen til regnvandshåndtering forudsætter dispensation fra naturbeskyttelsesloven. Som udgangspunkt er søen ikke tiltænkt til at skulle indgå i regnvandsløsningen for området. Men afledningen af regnvandet fra det tilstødende terræn kan skabe behov for at lede vand til søen. Udpegninger efter naturbeskyttelsesloven i området. Å-beskyttelse Den sydlige del af området er omfattet af å-beskyttelseslinjen, hvor anlæg forudsætter dispensation. Lokalplanen giver mulighed for anlæg af vej, etablering af beplantning samt etablering af regnvandshåndtering (render, dige mv.) inden for å-beskyttelseslinjen. De konkrete anlæg forudsætter dispensation efter naturbeskyttelsesloven. Støj Der er udarbejdet en støjredegørelse i forhold til potentiel støjpåvirkning af området fra veje og erhvervsaktiviteter i området. I forhold til virksomhederne langs Ny Esbjergvej er der ingen støjpåvirkning af området. Men anvendelse til boligformål kan blive en begrænsning for evt. nye aktiviteter 10

11 Redegørelse i det udlagte erhvervsområder, da der kommer boliger tættere på end tidligere. I forhold til vejstøj er området potentielt støjpåvirket ud over grænseværdierne (58 dba) fra Næstvedvej (ud fra trafikprognoser for 2025). Støjen fra Næstvedvej skal reduceres ved anlæg af en støjvold. Støjvolden skal anlægges som en forlængelse af den eksisterende skrænt langs Næstvedvej og udformes som angivet på bilag A. Støjvolden reducerer dog ikke alt støj, hvorfor der i et begrænset område er særlige krav til bebyggelsen i første sals højde, da støjgrænserne potentielt vil blive overskredet i 4½ meters højde - se bilag B. Områdeklassificering - Jord Byzoner klassificeres som udgangspunkt jf. jordforureningslovens 50a som områder, hvor jorden kan være lettere forurenet. Dette kaldes områdeklassificering. Selv om lokalplanområdet ændrer status fra landzone til byzone, har Vordingborg Kommune ikke viden om at området er lettere forurenet, og området undtages derfor fra områdeklassificeringen. Servitutter Der er i området tinglyst en række ledningsanlæg, som vil skulle respekteres i forbindelse med udnyttelsen af området: Dok om forsyningsledninger El-ledning på tværs af området Dok om forsyningsledninger Lyslederkabel på tværs af området Dok om forsyningsledninger Naturgasledning i områdets sydlige og østlige grænse Dok om forsyningsledninger El-ledning i områdets vestlige afgrænsning Dok om forsyningsledninger El-ledning i områdets vestlige afgrænsning. Enkelte anlæg forudsættes lagt om i nye traceer, da de ligger på tværs af området og ikke kan indarbejdes i bebyggelsesplanen. En ny placering af alle ledningsanlæg vil som udgangspunkt skulle være langs områdets sydlige og østlige afgrænsning. Ledningsanlæg i området Præstø Fjernvarme har fået lov til at etablere boringer i den sydlige del af området. Boringerne er tiltænkt anvendt som en del af et grundvandsvarmepumpe anlæg. Boringerne vil skulle nedlægges eller justeres i forhold til terrænændringer. 11

12 Redegørelse Miljøvurdering Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har gennemgået om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Lokalplanen skal derfor ikke gennemgå en miljøvurdering. Det reviderede lokalplanforslag vurderes ikke at ændre på miljømæssige forhold, som vil forudsætte en fornyet screening. 12

13 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at muliggøre en byudvikling af området ved Antonihøjen, hvor selve højen friholdes for bebyggelse, at fastlægge fremtidig bebyggelses placering, at udlægge fælles friarealer, at fastlægge fremtidig placering af veje og stier, at sikre fremtidig bebyggelse mod skybrud gennem håndtering af regnvand i området, at sikre fremtidig bebyggelse mod støjgener fra Næstvedvej. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 1br, 1bu, 1bv og 1bx Nysø Hgd., Præstø Jorder, samt alle matrikler, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 2.2 Ved den endelige vedtagelse af planen overføres hele arealet til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelsen af området fastlægges til boligområde, samt offentlig tilgængeligt parkanlæg. 3.2 Området opdeles i følgende delområder, som angivet på kortbilag 2: Delområde A1 - Bygaden. Delområde A2 - Vængerne. Delområde A3 - Villaer på Vængerne. Delområde A4 - Bolignære fællesarealer. Delområde B1 - Bolignære beplantningsbælter skov, samt arealer til håndtering af regnvand. Delområde B2 - Offentlig fælled. 3.3 Der kan placeres en daginstitution inden for det sort stiplede areal på kortbilag 2. 4 Udstykning 4.1 I delområde A1 må grunde udstykkes i en størrelse på minimum 200 m² og maksimum 300 m². Mod gaden må ingen grund have en bredde på over 12 meter. Grundens dybde skal minimum være 18 meter og må ikke overstige 25 meter. 13

14 Bestemmelser I delområde A1 og A2 kan der dispenseres til større grunde, såfremt bebyggelsen opføres som et samlet projekt (Eksempelvis ved andelsboliger eller lejeboliger), hvor de enkelte boligenheder visuelt opdeles lodret, så de svarer til udstyknings-princippet (således med visuel opdeling pr. maks. 12 meter og principperne i 7 i forhold til byggeriets udformning. Et forslag til placering af fælleshuse fremgår af illustrationsplanen (kortbilag 5). Delområde A2 kan enten udstykkes til rækkehuse eller villabebyggelse eller en kombination heraf. Udstykningen skal dog være en forlængelse af det tilstødende område, således villaudstykninger i forlængelse af A3 og rækkehuse i forlængelse af A Hjørnegrunde i delområde A1 kan gives en facadebredde på op til 30 meter og en grundstørrelse på op til 450 m². 4.3 I delområde A1 kan der udstykkes 3 grunde til fælles formål (fælleshus og lign.) med en størrelse på op til 600 m². Grundene kan kun placeres på den nordlige side af Bygaden. 4.4 I delområde A2 må grunde udstykkes som beskrevet i enten 4.1 eller 4.5. Udstykningen skal ske som en forlængelse af princippet fra 4.1 eller I delområde A3 må grunde udstykkes i en størrelse på minimum 350 m² og maksimum 800 m². Mod gaden må ingen grund have en bredde på over 20 meter. Grundens dybde skal minimum være 18 meter og må ikke overstige 40 meter - dog kun 30 meter på Vængerne 2, 4 og 6 - se kortbilag Alle grunde skal udstykkes, så de er sammenhængende med delområde A4 eller delområde B. 4.7 Ved etablering af daginstitution kan der udstykkes op til m² hertil. 5 Veje, parkering & stier Tilslutningerne til de to veje forudsætter kommunal godkendelse af den konkrete vejløsning. Tilslutningen ved Ny Esbjergvej skal udføres som rundkørsel med en radius på 18 meter (samlet areal incl. fortov, cykelsti og rabatter) og tilslutningen ved Rødeledvej skal ske via den tidligere Mønvej. Vejene i området vil blive private fællesveje. Veje 5.1 Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra hhv. Rødeledvej og Ny Esbjergvej i princippet som vist på kortbilag Vejen og tilhørende funktioner skal indrettes og udføres således, at tilgængeligheden for mennesker med funktionsnedsættelse sikres. Principskitse for vej og bebyggelse i Bygaden. 14

15 Bestemmelser 5.3 Bygaden udlægges i en bredde af 10½ m. Vejprofilen består af 7½ meter bred kørebane og 1½ meters fortov i hver side. Kørebanen skal anlægges i sort/grå asfalt og fortovet med fast belægning. 5.4 Store niveauspring og trin skal undgås på gangarealer og fortove. Adskillelsen mellem vej og fortov skal være i form af en kantsten på mellem 7 og 12 cm eller anden klar adskillelse. 5.5 Vængerne udlægges i en bredde på 8½ meter. Vejprofilen består af 5½ meter bred kørebane og 1½ meters rabat i hver side. Kørebanen skal anlægges i sort/grå asfalt og rabatten skal anlægges i græs. 5.6 Vejenes (og fortovets) tværprofil skal udformes som et v-profil, så regnvand kan løbe i vejmidten. Fortove skal anlægges med en ensidig tværhældning på maks. 15. Længdeprofilen på vejene skal udformes, så regnvand kan afledes, som angivet på kortbilag 4 (Retning som de røde pile). Se endvidere For enden af hvert vænge skal der anlægges en vendeplads beregnet for lastvogne (renovationsvogne, flyttevogne o.lign.). Parkering 5.8 Der skal i området være parkeringsmulighed for 2 p-pladser pr. bolig. Vejsiderne langs Bygaden udgør den primære parkering. Kravet om rende i 5.9 gælder ejendomme, hvor regnvand skal afledes af vejen jf. kortbilag 4. Med handicapvenlig parkering menes, at belægningen skal være jævn, fast, intakt og skridhæmmende. Parkeringspladsen i 5.11 er tiltænkt kundeparkering til Rema1000, og er tænkt som parkering for kunderne fra lokalplanområdet. 5.9 Der kan etableres parkering på egen grund. Indkørsler må maks. anlægges 3½ meters bredde. Belægningen i indkørslen skal føres helt frem til fortovskant på Bygaden og vejens asfalterede areal på Vængerne, og anlægges med rende til afledning af regnvand fra tagflader Langs Rødeledvej kan der anlægges parkeringsareal for adgang til stien, som angivet på kortbilag 3. Parkeringspladsen skal anlægges med permeable belægninger. Der skal anlægges mindst 2 parkeringsbåse, som er egnede for handicappede Langs Bygaden kan der anlægges parkeringspladser, som angivet på kortbilag 3. 15

16 Bestemmelser Stier 5.12 Der skal etableres passage på mindst 4 meter bredde med sti på 2 meters bredde fra alle Vængerne til delområde A4, som angivet på illustrationsplanen kortbilag 5. Gennemgangene skal placeres i alle overgange mellem rækkehuse og villaer. Der skal ligeledes etableres 4 meter brede gennemgange i husrækken langs Bygaden til det bagvedliggende delområde A4, som angivet på illustrationsplanen kortbilag 5. Evt. render til regnvand i passagerne skal placeres med en afstand på minimum 2 meter fra bebyggelse. Stien i 5.13 er illustreret på kortbilag 3, hvor den er indtegnet så den får en maks. hældning på 3,5% Der skal etableres stiforbindelse fra lokalplanområdets nord-østlige hjørne til selve Antonihøjen, efter princippet angivet på kortbilag 3. Stien skal anlægges med en maks. hældning på 5% og med fast grusbelægning Stiforbindelsen den tidligere Mønvej skal fastholdes. 6 Bebyggelsens omfang og beliggenhed Delområde A1 - Rækkehuse på Bygaden Bebyggelsesprocenten udregnes i hht. det til enhver tid gældende bygningsreglement, der vil dog aldrig kunne indgå andel af fællesarealer i delområde A4 i beregningen. Der vil kunne dispenseres fra kravet til sokkelkoten, såfremt det kan dokumenteres at regnvand kan afledes til vejen efter princippet på kortbilag Bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom må ikke overskride Niveauplanet for den enkelte grund fastsættes ud fra den gennemsnitlige kote af grundens 2 hjørner ud mod vej. Bebyggelse skal placeres med en sokkelkote på 30 til 70 cm over det fastsatte niveauplan. 6.3 Bebyggelsen skal opføres med facaden i byggelinie i en afstand på 3½ meter fra vejskel. 6.4 Der kan bygges i grundens fulde bredde, og der kan bygges fra 3½ til 13½ meter fra vejskel. 6.5 Der kan bygges i op til 2½ etager. 6.6 Den maksimale bygningshøjde er 10½ meter. Højderne beregnes i forhold til niveauplan angivet i

17 Bestemmelser 6.7 Tage skal udføres som symmetriske saddeltage med en taghældning mellem 40 og 48 grader. Tagryggen skal være parallelt med vejen. Ved sammenbyggede huse skal der etableres synlige brandkamme. 6.8 Der kan på hver ejendom opføres 1 carport/garage, som skal placeres i en afstand på mindst 3½ meter fra vejskel. Carport/garage kan opføres i max. 30 m² og 2½ meters højde. 6.9 Der må opføres i alt 20 m² sekundære bygninger i op til 2½ meters højde, disse skal placeres bag beboelsesbygningen eller bag carporten/ garagen. Udnyttelsen af A2 kan være en kombination af rækkehuse og villaer, men anvendelsen skal være en forlængelse af det tilstødende område, således villaudstykninger i forlængelse af A3 og rækkehuse i forlængelse af A1. Delområde A2 - Vængerne - Rækkehuse eller Villaer 6.10 Området kan bebygges efter principperne for delområde A1 ( ) eller delområde A3 ( ). Bebyggelsen skal ske som en forlængelse af princippet fra delområde A1 eller delområde A3. Delområde A3 - Villaer på Vængerne Bebyggelsesprocenten udregnes i hht. det til enhver tid gældende bygningsreglement, der vil dog aldrig kunne indgå andel af fællesarealer i delområde A4 i beregningen. Der vil kunne dispenseres fra kravet til sokkelkoten, såfremt det kan dokumenteres at regnvand kan afledes til vejen efter princippet på kortbilag 7. Garager, carporte og øvrige sekundære bygninger er ikke omfattet af afstandsbestemmelserne i 6.14 i forhold til afstand til skel Bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom må ikke overskride Der kan bygges i op til 2 etager i en maks. højde på 8½ meter Niveauplanet for den enkelte grund fastsættes ud fra den gennemsnitlige kote af grundens 2 hjørner ud mod vej. Bebyggelse skal placeres med en sokkelkote på 30 til 70 cm over det fastsatte niveauplan Bebyggelsen skal opføres med en facade/gavl i en afstand på 3½ meter fra vejskel. Bebyggelse skal holdes en afstand på mindst 2½ meter til øvrige skel, og placeres i en afstand fra 3½ til 19½ meter fra vejskel Der kan på hver ejendom opføres 1 carport/garage, som skal placeres i en afstand på mindst 3½ meter fra vejskel. Carport/garage kan opføres i max. 30 m² og 2½ meters højde Der må opføres i alt 20 m² øvrige sekundære bygninger i op til 2½ meters højde (skure, driv- 17

18 Bestemmelser hus o.lign), disse skal placeres bag beboelsesbygningen eller bag carporten/garagen. Delområde A4 - Bolignære fællesarealer Såfremt det er nødvendigt for driften af de tekniske installationer kan der dispenseres til en højere højde i B1 & B I delområde A4 kan der placeres bygninger til brug for den fælles drift af fællesarealet. Der kan samlet opføres 50 m² byggeri på i hvert af de udlagte bolignære fællesarealer. Delområde B1 og B Der kan i delområdet kun opføres teknikskabe o.lign. bygninger på under 5 m². Teknikskabe o.lign. må maks. have en højde på 1½ meter. Daginstitution 6.19 Anvendes området på kortbilag 2 til daginstitution må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50%. Bebyggelsen skal opføres med en facade/gavl i en afstand på 3½ meter fra vejskel, og der kan bygges op til 19½ meter fra vejskel. 7 Bebyggelsens udformning 7.1 Bygningsoverflader skal fremstå i blank, filtset, pudset eller malet murværk, natursten, træ, glas, stål, andre typer metal undtagen kobber eller zink. Materialevalget skal medvirke til at adskille de enkelte huse fra hinanden. Farverne skal være i klassiske jordfarver. Metal må ikke være reflekterende (maks. glansværdi på 10). Der kan arbejdes med forskellig materialevalg i den enkelte ejendom. Bestemmelserne om bebyggelsens materialer og facadeudformning er fastlagt under hensyn til ønsket en varieret moderne arkitektur. Der er forbud mod zink og kobber, hvilket skal sikre mod afgivelse af skadelige stoffer til regnvandet og dermed til haver og friarealer. I valg af farver på de enkelte ejendomme vil nuancer, der varierer fra hus til hus medvirke til at skabe variation gennem gaden. Illustrationer fra Arkitektkonkurrencens vinderprojekt, der angiver den tilstræbte stemning i bebyggelsen. 7.2 Tage skal udføres i gul eller rødlig uglaserede tegl (maks. glansværdi 25), sort tagpap med listedækning, med grønne sedumtage, der bidrager til forsinkelsen af udledning af regnvand ved store regnskyl. Boligens tag må ikke fremstå som sammenbygget med naboens medmindre der er tale om dobbelthuse. 7.3 Der må ikke anvendes kobber eller zink til tagrender. 7.4 Solfangere og solceller kan opsættes på taget som en integreret del af tagfladen. Solceller kan ligeledes integreres i facaderne. 7.5 Vinduesrammer og døre skal udføres i naturtræ eller træ/alu og i klassiske jordfarver. 18

19 Bestemmelser 8 Hegn, beplantning og oplag 8.1 Hegning af grunde skal være hæk. Hækken kan suppleres med trådhegn på indersiden. 8.2 Hæk mod offentlig vej må ikke overstige en højde på 1,2 meter. 8.3 Alle øvrige hække må ikke overstige højde på 1,8 meter. Intentionerne i beplantningen af den offentlige fælled - delområde B2 er, at højen og dermed Præstø by ikke skjules af tæt beplantning. Ligeledes bør beplantningen i B1 give mulighed for udsigtskiler over det åbne landskab. 8.4 Træer i delområde A1, A2 og A3 må ikke overstige en højde på 6 meter. 8.5 Beplantning i delområde B1 skal udformes som skovplantning med egnstypiske træsorter og placeres i princippet som vist på illustrationsplanen - kortbilag Beplantning i delområde B2, Antonihøjen og arealerne langs Rødeledsvej kan alene beplantes med enkeltstående træer, beplantning skal foretages på en måde så udsigten over højen fra Rødeled ikke forhindres. Bestemmelserne i 8.7 og 8.8 har til formål at give et indtryk af tilfældigt placerede træer i gaderummet. I Bilag C anvises hvordan vejtræer skal plantes, så det sikres at træerne får optimale forhold. Vejtræerne skal medvirke til at skabe rum i gadeforløbet. I forhold til 8.11 kan dog ske midlertidigt oplag (op til 6 uger). 8.7 I hvert knæk på bygaden, hvor der udgår et vænge, skal der plantes 4 vejtræer på de 6 mulige placeringer, som angivet i skitsen til højre. Træerne skal placeres i kanten af vejen og i en afstand på 5 meter fra krydset. 8.8 Der skal på hvert vejstykke på Bygaden og på hvert Vænge plantes 3 vejtræer med en afstand på mindst 20 meter til knækkene på Bygaden. 8.9 Træer skal plantes efter anvisningerne i bilag C Oplag af både, campingvogne, uindregistrerede køretøjer, autocampere og lignede større genstande må ikke finde sted på de enkelte parceller. De røde cirkler angiver mulige placeringer af vejtræer i knækkene regulerer parkering på grundene - mens parkering på vejarealerne er reguleret gennem færdselsloven. 19

20 Bestemmelser 9 Regnvandshåndtering og terræn Området forventes alene at blive spildevandskloakeret, og regnvand vil skulle håndteres gennem fælles anlæg i området. I forbindelse med byggemodning af området skal der udarbejdes et detailprojekt for afledning, nedsivning og kotering af området efter principperne beskrevet i bilag D Masterplan for vandhåndtering - Antonihøjen. Regnvand skal afledes lokalt i overensstemmelse med redegørelsens beskrivelse og med kortbilag 7, som viser regnvandsoplandene, bassiner og andre anlæg til håndtering og forsinkelse af regnvandet. Den viste placering af ledninger og anlæg er principiel og fastlægges endeligt i detailprojekteringen. Der vil således kunne dispenseres fra 9, såfremt der findes alternative løsninger på håndteringen af regnvandet. 9.1 På den enkelte grund skal regnvand håndteres, så det ledes til vej eller afvandingskanaler i overensstemmelse med angivelserne på kortbilag 5 (små blå pile). Regnvandet skal ledes til vejen, så det kommer ud fra grunden i niveau med fortov i delområde A1 og vej i delområde A Vejene skal anlægges som angivet i 5.6 således at vandet ledes på vejmidten til de grønne grøfter, se 9.3. Vejene skal som udgangspunkt følge terrænnet, der tillades dog terrænregulering, hvis det er nødvendigt i forhold til afvandingen. 9.3 Der skal anlægges grønne grøfter, som fordybninger i terrænnet, som angivet på kortbilag 4 (Markeret med tykke blå pile). Grønterne skal anlægges med kanten på maks. 1:10, så de indgår i det naturlige terræn. 9.4 Der kan anlægges sø til håndtering af regnvand i områdets nord vestlige hjørne, som angivet på kortbilag 4 og beskrevet i bilag C. 9.5 Der skal etableres nedsivningsarealer som angivet på kortbilag 4 og beskrevet i bilag C. 9.6 Der kan i delområde B2 etableres diger med en maks. kronekote, som angivet på kortbilag 4 (og maks. 2 meter over det naturlige terræn). Digerne kan suppleres med udgravning af det foranliggende areal for at øge volumen i parkeringen af regnvandet i overensstemmelse med bilag C. Digerne kan etableres med en hældning på maks. 1:2 mod regnvandet og 1:5 ud mod omgivelserne. 9.7 Terræn i haver må maksimalt reguleres med +/- 0,5 meter, udfra naturligt terræn, medmindre det kan dokumenteres at terrænregulering er nødvendigt af hensyn til den lokale afledning af regnvand. 20

21 Bestemmelser 10 Støj En støjkortlægning af området har vist, at der potentielt kan blive problemer med vejstøj i områdets sydvestlige del. Dette er baseret på trafikprognoser for 2025, hvor årsdøgnstrafikken på Næstvedvej forventes øget fra 6800 (2012) til 8400 (2025). 2 grunde vil potentielt kunne blive støjpåvirkede af Næstvedvej i 1. sal højde, hvorfor der skal anvendes afværgeforanstaltninger, såfremt disse grunde bebygges med første sal Langs Næstvedvej skal der etableres en støjvold, som angivet på kortbilag 3 og dimensioneret, som angivet på bilag A. Således med en hældning på 1:2 mod vejen og 1:3 mod boligområdet. Voldens topplateau skal anlægges i 2 meters bredde, og volden skal mindst have en topkote som angivet i bilaget På de sidste 15 meter af Vænge 5 (Beliggende inden for db(a) 58 på bilag B) skal der på evt. førstesal anvendes vinduer der afskærmer mod støj, og der kan i førstesalshøjde ikke etableres udendørs opholdsarealer (altan o.lign.) mod Næstvedvej Støjvolden skal beplantes efter principperne i Tekniske anlæg 11.1 Parabolantenner og øvrige antenner kan opsættes på egen grund. Højden på paraboler må maksimalt være 1,5 meter målt fra terræn til centrum af parabolen. Antenner må maksimalt være 1,8 meter høje målt fra terræn Der må ikke opsættes minivindmøller i området El-ledninger, herunder til udendørs belysning må kun udføres som jordkabler. 12 Grundejerforening Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af samtlige anlæg i området med undtagelse af den offentlige fælled. Delområderne A4 er tiltænkt som fællesarealer for de ejendomme som grænser op til det enkelte delområde, hvorfor der ske underopdeling af driften af delområderne. Det vil dog stadig være grundejerforeningens som har det overordnede ansvar for drift og vedligehold Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere i området. Grundejerforeningen skal senest oprettes ved udstykning af grunde i området Grundejerforeningens skal stå for drift og vedligeholdelse af områdets veje, stier, træer, grønne arealer og anlæg til håndtering af regnvand. Således alle arealer i delområde A4, B1 og B2. 21

22 Bestemmelser 13 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 13.1 træder i kraft såfremt der etableres kollektiv varmeforsyning i området, hvilket forudsætter kommunal godkendelse efter varmeforsyningsloven. Præstø Fjernvarmes ledningsnet løber umiddelbart øst for området og vil potentielt kunne forsyne området Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning Beplantning jf. 8.6 skal være etableret før ibrugtagning af bebyggelsen Regnvandsløsningen jf. 9 skal være etableret før ibrugtagning af bebyggelsen. Således at bebyggelsens regnvand kan ledes til områdets syd-østlige hjørne, hvor det kan nedsives, og anlægges, så det kan modtage regnvand fra højere beliggende arealer, som angivet i bilag D Støjvolden i 10 langs Næstvedvej skal være etableret før ibrugtagningen af bebyggelse i Vænge nr Ophævelse af Lokalplaner 14.1 Lokalplan E ophæves ved lokalplanens endelige vedtagelse. 22

23 Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning 23

24 Kortbilag 2: Delområder 24

25 Kortbilag 3: Veje, parkering og stier 25

26 Kortbilag 4: Håndtering af regnvand Valdemarsgade Vordingborg Vordingborg Kommune Telefon: DVR90 1: JADA - MEBN SABA JADA T:\Projects\369\2017\ Vordingborg - Antonihøjen\07_TEGN\07-03_ARK\Skitser\Ant_Masterplan_01.dwg MEBN :00:00 26

27 Kortbilag 5: Illustrationsplan 27

28 Bilag A: Støjvold Støjvoldens placering fremgår af figur 4. For den sydligste del af volden, der er beliggende langs Næstvedvej, er forudsat, at volden opføres som en naturlig forlængelse af den eksisterende skrænt ind mod Antonihøjen. Dvs. voldens fod ud mod Næstvedvej er beliggende på skræntkanten. Længere mod nord drejer volden ind mod Antonihøjen. Her er voldfoden placeret langs eksisterende sti. Voldens sider har hældningen 1:2 ud mod Næstvedvej, hvilket svarer til hældningen af den eksisterende skrænt. Mod Antonihøjen har volden en hældning på 1:3. Voldkronen har en bredde på 2,0 m. Volden er defineret ved en række snit med en indbyrdes afstand på 20 m. Voldkronens højde regnet fra voldfodens kote samt voldkronens kote i de forskellige snit fremgår af tabel 6. Det omtrentlige volumen af volden er udregnet til 3800 m³. 28

29 Bilag B: Vejstøj i 1 sals højde 29

30 Bilag C: Beplantning i byrummet Fuglekirsebær i blomst Træer i byen Målet for de træer der plantes i bymæssige omgivelser er, at de skal have mulighed for at udvikle sig til sunde og artstypiske eksemplarer med høj alder. Dette er et krav hvis træerne med tiden skal berige bymiljøet med de grønne kvaliteter, som en vellykket plantning kan. Vilkårene for træerne i byerne er generelt vanskelige på grund af forholdene i jorden, hvor specielt komprimeret jord vanskeliggør en normal udvikling af træernes rodnet og dermed træet som helhed. Disse begrænsende forhold kan løses med kendte tekniske foranstaltninger. Træernes størrelse Træerne bør plantes i en størrelse på ikke under en stammeomkreds på cm i 1 meters højde.(planteskolernes sorteringsbestemmelser). Der bør kun plantes træer der er dyrket under betingelser der sikrer, at der følger en stor og levedygtig rodklump med plantningen. Fuglekirsebær i efterårsfarver Plantestedet Træer i befæstede arealer kan få tilfredsstillende vækstvilkår, hvis man etablerer et område med rodvenlig befæstelse omkring træet. Princippet er, at indbygge et lag i befæstelsen, der tillader rodvækst, samtidig med at befæstelsen er i stand til at bære vægten af den trafik der sker på arealet. Rodvenlige befæstelser kan bruges under cykelstier, fortove, pladser og parkeringspladser. Rodvenlige befæstelser kaldes også for gartner-macadam. En rodvenlig befæstelse er bygget op efter et princip om en bæredygtig matrix af et groft stenmateriale, hvor hulrummene er fyldt med jord eller vækstmateriale der er egnet til rodvækst. Det rodvenlige bærelag giver rødderne mulighed for rent fysisk at kunne vokse ind i materialet og udvikle sig. Det kræver at vækstmaterialet er porøst og veldrænet. Platantræets karakteristiske bark Blade og blomst på stilkeg 30

31 Bilag C: Beplantning i byrummet For at sikre træerne en tilfredsstillende udvikling bør der være et tilgængeligt stort rodvenligt areal. Dette skal i fladen være på mindst 15 m2 pr. træ i minumum 80 cm dybde under belægningens underkant. Ved at plante flere træer i grupper med et sammenhængende rodvenligt bærelag, kan der skabes rigtig gode betingelser for træerne under bymæssige forhold, selv i befæstede arealer. Principperne omkring rodvenlige befæstelser er beskrevet i 3 videnblade fra Københavns Universitet, Videntjenesten, Skov&Landskab (www. Videntjenesten.ku.dk), Park- og Landskabsserien, nr , og Efter plantningen skal træerne plejes efter principper der fremmer deres artstypiske vækst og udvikling. Dette sikres ved at plantning, opbinding og vanding gennemføres i henhold til Normer og vejledning for anlægsgartnerarbejder, 2015 og beskæring gennemføres i henhold til Dansk Træplejeforenings vejledning i Beskæring af træer. Godt eksempel på to Robinia træer med tilfredsstillende vækstvilkår i gårdrummet ud til Badstuegade ved Valdemarstorvet 1. Skov og Landskab videnblad Principskitse, der viser opbygningen af rodvenlige befæstelser, udført af Sebina Theilmann. 31

32 Bilag D: Regnvandshåndtering 32