DEAS A/S. Årsrapport for 2013

Transkript

1 Dirch Passers Allé Frederiksberg CVR-nr Årsrapport for 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 1. april 2014 Morten Østrup Møller Dirigent

2 Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger... 3 Ledelsesberetning... 4 Hoved- og nøgletal... 6 Ledelsespåtegning... 7 Den uafhængige revisors erklæringer... 8 Resultatopgørelse... 9 Balance Anvendt regnskabspraksis Noter

3 Selskabsoplysninger Selskabet DEAS A/S Dirch Passers Allé Frederiksberg Telefon Hjemmeside (engelsk) CVR-nr Regnskabsår 1. januar december 2013 Hjemstedskommune Frederiksberg Bestyrelse Direktion Revisor Regionskontorer Michael Vinther, Formand Hasse Jørgensen Christina Hvid Michael Nellemann Pedersen Per Uffe Godske, Medarbejdervalgt Charlotte Olsen, Medarbejdervalgt Henrik Dahl Jeppesen, Adm. direktør Bo Heide-Ottosen, Direktør Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade København S København Dirch Passers Allé Frederiksberg Aalborg Skibbrogade Aalborg Aarhus Saralyst Allé Højbjerg - 3 -

4 Ledelsesberetning Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar december 2013 udviser en omsætning på 367,8 mio. DKK og et resultat på 25,5 mio. DKK Selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en balancesum på 242,9 mio. DKK og en egenkapital på 187,8 mio. DKK. Hovedaktivitet DEAS' idégrundlag er at tilbyde kunderne alle service- og rådgivningsopgaver, der ligger i naturlig forlængelse af selskabets hovedaktivitet, ejendomsadministration. Vi samarbejder med kunder, som efterspørger kvalitet og faglighed i opgaveløsningen. Selskabets vision er: 'Mennesker ønsker at bo, handle og arbejde i ejendomme, vi har ansvaret for.' DEAS har i 2012 vedtaget og påbegyndt implementeringen af en ny strategi, 'DEAS mod nye mål'. Strategien indebærer, at DEAS skal være en kundeorienteret servicevirksomhed. Endvidere er det målet, at der inden 2015 implementeres en 'Full Service Property House' organisation, der bygger på forretningsenhederne: Ejendomsadministration, Property Asset Management, Offentligt-Privat Partnerskab, Facility Services samt Mæglervirksomhed. Yderligere oplysninger se DEAS er totalleverandør inden for fast ejendom og tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt management af butikscentre. Desuden tilbyder selskabet administration af andelsbolig- og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger. Hertil kommer øvrige service- og rådgivningsydelser i form af Property Asset Management, bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, energiledelse, samt Facility Services/ejendomsservice. DEAS ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Selskabets væsentligste succeskriterie er tilfredse kunder, lejere og medarbejdere. Aktiviteten i selskabet er arbejdskraftintensiv, og de seneste års resultater er påvirket af, at stigningen i lønomkostningerne er større end i honorarerne. DEAS' basisudfordring er at øge produktiviteten, samtidig med at produktkvaliteten forbedres. Der vil i de kommende år blive investeret yderligere i uddannelse af medarbejdere, og forretningsprocesser vil blive forbedret med det formål at højne produkt-, rådgivnings- og leverancekvaliteten. Året i hovedtræk DEAS A/S realiserede i 2013 en omsætning på 367,8 mio. DKK mod en omsætning på 348,6 mio. DKK i 2012, hvilket er en stigning på 5,5 %. Stigningen i omsætningen kan henføres til mersalg af ydelser inden for Facility Services samt tilgang af omsætning fra det i 2013 nystartede forretningsområde 'Property Asset Management.' Resultat af primær drift udgjorde 34,1 mio. DKK for 2013 mod 16,1 mio. DKK for 2012, hvilket er en fremgang på 111,8 %. Stigningen i resultat af primær drift kan henføres til den øgede omsætning samt til, at resultat af primær drift for 2012 var påvirket af betydelige engangsomkostninger til flytning til nyt hovedkontor på Frederiksberg, reetablering af hidtidige lejemål i Valby og Hellerup og gennemførelse af navneskift fra Dan-Ejendomme as til DEAS A/S. Udviklingen i personaleomkostninger, som stiger fra 248,1 mio. DKK i 2012 til 257,3 mio. DKK i 2013, er en følge af fuldsårseffekt i 2013 af kunde- og opgavetilgang og deraf følgende medarbejdertilgang i løbet af 2012 samt en følge af iværksættelse af tiltag til at understøtte og sikre implementeringen af den nye strategi. Resultat før skat udgjorde 33,2 mio. DKK i 2013 mod 16,2 mio. DKK i 2012, og årets resultat udgjorde 25,5 mio. DKK for 2013 mod 12,0 mio. DKK for Der er i 2013 foretaget investeringer i driftsmidler og it-udstyr på 4,1 mio. DKK mod 4,2 mio. DKK i

5 Ledelsesberetning Selskabets egenkapital udgjorde 187,8 mio. DKK ultimo 2013 mod 100,8 mio. DKK ultimo 2012, hvilket er en stigning på 87,0 mio. DKK Egenkapital er i 2013 styrket ved en kapitalforhøjelse foretaget af dets moderselskab, hvor selskabskapitalen er forhøjet med 4,0 mio. DKK til 10,0 mio. DKK og en overkursfond er etableret på 58,2 mio. DKK, hvilket giver et samlet kapitalindskud på 62,2 mio. DKK. DEAS A/S forventer for 2014 en stigning i omsætningen samt et resultat af primær drift og resultat før skat, som ligger over niveauet for Selskabet forventer i 2014 at se en yderligere effekt af implementeringen af den nye strategi, hvor en konsekvens vil være, at Facility Services, Property Asset Management samt Offentlig-Privat Partnerskab forventes at udgøre en større andel af DEAS' samlede omsætning og indtjening. OPP- og OPS-selskaber DEAS har siden 2006 arbejdet med projekter inden for Offentlig-Privat Partnerskab (OPP) og Offentlig-Privat Samarbejde (OPS). Ved udgangen af 2013 deltager DEAS i 5 projekter. Driften i de 5 igangværende projekter har i 2013 været tilfredsstillende og har fulgt de lagte planer og budgetter. Der er ikke igangsat eller ibrugtaget nye OPP- eller OPS-projekter i DEAS har primo 2013 sammen med MT Højgaard A/S indgået et strategisk samarbejde/aftale med PensionDanmark, PKA og Sampension om deltagelse i fremtidige udbud af bygningsrelaterede OPP-projekter. Særlige risici Forretningsmæssige risici Selskabets væsentligste forretningsmæssige risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent ejendomsadministration, rådgivning og god service. Finansielle risici Selskabet er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Selskabets værdipapirinvesteringer foretages inden for rammerne af en investeringsstrategi, hvorefter afkastet af selskabets investering af overskudslikviditet søges optimeret uden at påføre selskabet væsentlige finansielle risici. Selskabets disponible likviditet kan placeres i likvide, danske børsnoterede obligationer. Der er anvendt afledte finansielle instrumenter i associerede selskaber, OPP-selskaber, hvor rentesikringsaftalen sikrer sammenhæng mellem den aftalte udvikling i lejeindtægt på ejendommen og renteudgift på det bagvedliggende ejendomslån. Rentesikringsaftalerne medvirker til at reducere den samlede risiko i OPP-projekterne. Selskabet er endvidere kun begrænset eksponeret i andre valutaer end DKK. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende enkeltkunde eller samarbejdspartner. Likviditet Selskabets kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt, og der sikres løbende det fornødne likviditetsberedskab. Videnressourcer Selskabets væsentligste videnressourcer udgøres af medarbejdere, teknologi og processer. Medarbejderne med deres viden og kompetencer rummer sammen med satsningen på udvikling og udstrakt anvendelse af informationsteknologi nøglen til at sikre selskabets fortsatte udvikling. Selskabet udvikler til stadighed sin rådgivning til kunderne både i omfang og i faglig dybde. Det stiller krav om uddannelse og udvikling af medarbejderne, ligesom det stiller krav om, at medarbejderne generelt har et højt kompetenceniveau. Cirka en fjerdedel af selskabets administrative medarbejdere har en længerevarende videregående uddannelse. Selskabet efterlever Ejendomsforeningen Danmarks 'Etiske normer for ejendomsadministration', og det kræves, at alle medarbejdere gør sig bekendt med og efterlever disse normer i udførelsen af deres arbejde. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke indtruffet begivenheder efter regnskabsårets udløb, som forrykker vurderingen af årsrapporten

6 Hoved- og nøgletal Virksomhedens udvikling i hoved- og nøgletal kan beskrives således: Hovedtal er i tusinder Nettoomsætning Resultat af primær drift (EBIT) Resultat af finansielle poster Årets resultat Investeret kapital inklusive goodwill Investeret kapital eksklusive goodwill Aktiver i alt Egenkapital i alt Langfristede forpligtelser Kortfristede forpligtelser Overskudsgrad (%) 9,27 4,62 8,51 8,50 8,10 Soliditetsgrad (%) 77,31 57,91 54,94 33,30 42,30 Egenkapitalens forrentning (%) 17,68 12,65 27,83 33,30 33,60 Gns. antal fuldtidsmedarbejdere

7 Ledelsespåtegning Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapport for regnskabsåret 1. januar december 2013 for DEAS A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 4. marts 2014 Direktion Henrik Dahl Jeppesen Adm. direktør Bo Heide-Ottosen Direktør Bestyrelse Michael Vinther Hasse Jørgensen Christina Hvid Formand Michael Nellemann Pedersen Per Uffe Godske Charlotte Olsen Medarbejdervalgt Medarbejdervalgt - 7 -

8 Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i DEAS A/S Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for DEAS A/S for regnskabsåret 1. januar december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 4. marts 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Lars Kronow Statsautoriseret revisor Tim Kjær-Hansen Statsautoriseret revisor - 8 -

9 Resultatopgørelse for perioden 1. januar december 2013 t.kr. t.kr. Note Nettoomsætning Direkte omkostninger Andre driftsindtægter Eksterne omkostninger Personaleomkostninger Af- og nedskrivninger Resultat af primær drift Indtægter af kapitalandele i tilknyttede og 5, associerede selskaber Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Forslag til resultatdisponering Overført resultat

10 Balance 31. december 2013 t.kr. t.kr. Note Aktiver Immaterielle anlægsaktiver Goodwill Erhvervede kundeforhold Immaterielle anlægsaktiver i alt Materielle anlægsaktiver Driftsmidler og inventar Indretning af lejede lokaler Materielle anlægsaktiver i alt Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i datterselskaber 5, Kapitalandele i associerede selskaber 6, Indskudskapital i associerede selskaber Huslejedeposita Finansielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber Mellemregning med kunder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Værdipapirer Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

11 Balance 31. december 2013 t.kr. t.kr. Note Passiver Egenkapital Aktiekapital Overkurs ved emission Overført resultat Egenkapital i alt Hensatte forpligtelser Hensættelser til udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Udstedte obligationer Leverandører af varer og tjenesteydelser Gæld til tilknyttede selskaber Skyldig moms og afgifter Mellemregning med kunder Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Ejerskab 21 Nærtstående parter 22 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 23 Operationelle leasingforpligtelser 24 Arrangementer som ikke er indregnet i balancen

12 Anvendt regnskabspraksis DEAS A/S udarbejder ikke pengestrømsopgørelse eller beskrivelse af selskabets Corporate Social Responsibility. Selskabet indgår i DEAS Holding A/S-koncernen, hvor der udarbejdes pengestrømsopgørelse samt indgår beskrivelse af selskabets arbejde, som vedrører Corporate Social Responsibility. Generelle oplysninger om anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten for DEAS A/S for 2013 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store virksomheder i regnskabsklasse C. DEAS A/S er ikke forpligtet til at udarbejde koncernregnskab, da selskabet indgår i DEAS Holding A/S-koncernen, som udarbejder koncernregnskab. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at disse indtjenes. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger på tidspunktet for deres afholdelse, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele heraf vil tilflyde selskabet, og når aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at disse medfører afståelse af fremtidige økonomiske fordele, og når forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden perioderegnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede selskaber bliver indregnet i årsregnskabet fra overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Sammenligningstal bliver ikke korrigeret for nyerhvervede selskaber. Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden. Ved køb af nye selskaber, hvor selskabet opnår bestemmende indflydelse over det erhvervede selskab, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nye tilkøbte selskabers identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for det overtagne selskab. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Købsvederlaget for et selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i købsvederlaget, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på købsvederlaget kan opgøres pålideligt. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem købsvederlaget for det erhvervede selskab og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og afskrives over den forventede brugstid. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for selskabet. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og

13 Anvendt regnskabspraksis eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, såfremt der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, hvis informationen havde været kendt. Omregning af anden valuta Transaktioner i anden valuta end selskabets funktionelle valuta bliver omregnet ved første indregning efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Administrationsindtægter består af administrationshonorarer, servicering af ejendomme, bruttoomsætning fra ejendomsservice samt af honorarer for enkeltstående opgaver i forbindelse hermed. Nettoomsætningen måles eksklusive eventuel moms og indregnes, efterhånden som den aftalte ydelse kan færdigmeldes, og indtægten kan opgøres pålideligt. Eksterne omkostninger I eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til kontorlokaler, kontorhold og it. Personaleomkostninger I personaleomkostninger bliver udgifter til det administrative personale, ledelsen samt ejendomsservicepersonale indregnet. Indtægter af kapitalandele i associerede, fællesledede og tilknyttede selskaber i regnskabet I selskabets resultatopgørelse bliver den forholdsmæssige andel af selskabernes resultat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab indregnet. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt nedskrivninger vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet, DEAS Holding A/S. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Moderselskabet er administrationsselskab i forhold til skattemyndighederne. Balancen Goodwill Goodwill bliver indregnet ved første indregning i balancen til kostpris. Efterfølgende måles goodwill til

14 Anvendt regnskabspraksis kostpris med fradrag af nedskrivninger. Der fortages lineære afskrivninger over den forventede levetid på 20 år. Dette er baseret på, at det følger udviklingen på den beskedne historiske til- og afgang af kundeforhold. Øvrige immaterielle anlægsaktiver Øvrige immaterielle anlægsaktiver vedrører kundeaftaler erhvervet i forbindelse med koncerninterne virksomhedssammenslutninger. Øvrige immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Øvrige immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid på 20 år, hvilket er i overensstemmelse med den meget beskedne afgang i kundeforhold. Driftsmidler Tekniske anlæg og maskiner, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Tekniske anlæg og maskiner Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år 3-10 år Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver bliver opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab bliver indregnet i resultatopgørelsen under afskrivninger. Indretning af lejede lokaler måles til kostpris og afskrives lineært over 10 år. Kapitalandele i associerede og fællesledede selskaber herunder OPP-selskaber Kapitalandele i associerede selskaber bliver indregnet og målt efter den indre værdis metode (equity-metoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af selskabets opgjorte regnskabsmæssige, indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis, med henholdsvis fradrag og tillæg af forholdsmæssige interne fortjenester og tab og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill. Ved køb af associerede selskaber anvendes overtagelsesmetoden. Kapitalandele i datterselskaber Kapitalandele i tilknyttede og associerede selskaber måles efter den indre værdis metode til den forholdsmæssigt ejede andel af selskabets egenkapital med tillæg af eventuel koncerngoodwill, fradrag for koncerninterne avancer og negativ goodwill. Selskaber med negativ egenkapital måles til 0, idet den til den negative værdi svarende forholdsmæssige andel modregnes i eventuelle tilgodehavender. Beløb herudover indregnes under posten hensatte forpligtelser, såfremt der er en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække underbalancen. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser og andre tilgodehavender. Tilgodehavender indgår i kategorien udlån og tilgodehavender, der er finansielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked, og som ikke er afledte finansielle instrumenter. Tilgodehavender bliver ved første indregning målt til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi fratrukket tab ved værdiforringelse. Nedskrivninger

15 Anvendt regnskabspraksis foretages på såvel individuelt niveau som på porteføljeniveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Værdipapirer Aktier og obligationer bliver indregnet under kortfristede aktiver til dagsværdi på handelsdatoen og bliver efterfølgende målt til dagsværdi, svarende til børskurs for børsnoterede papirer og til en skønnet dagsværdi opgjort på grundlag af markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for unoterede værdipapirer. Ændringer i dagsværdien bliver løbende indregnet i resultatopgørelsen under finansielle poster, da investeringerne foretages inden for rammerne af en vedtaget investeringsstrategi. Egenkapital - udbytte Foreslået udbytte bliver indregnet som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Medarbejderydelser Selskabet har indgået pensionsaftaler og lignende aftaler med en del af selskabets ansatte. Forpligtelserne vedrører alene bidragsbaserede pensionsordninger. Selskabets løbende indbetaling af faste pensionsbidrag til uafhængige pensionsselskaber, indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de optjenes, og skyldige indbetalinger indregnes i balancen under anden gæld. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende, aktuel skat bliver indregnet i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af reguleringer i tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelsen af skatteværdi kan foretages efter forskellige beskatningsregler, bliver udskudt skat målt på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, bliver indregnet under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Udskudt skat bliver målt på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning er gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser bliver indregnet i resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Gæld til kreditinstitutter mv. bliver ved låneoptagelsen indregnet til dagsværdi med fradrag af eventuelt afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder bliver de finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger over låneperioden. Gæld til medarbejdere, der som led i en medarbejderobligationsordning har erhvervet andele af en fem-årig partialobligation, udstedt af DEAS A/S, bliver målt til amortiseret kostpris. Øvrige finansielle forpligtelser bliver målt til amortiseret kostpris. Leasing En leasingaftale klassificeres som finansiel, når den i al væsentlighed overfører risici og fordele ved at eje det leasede aktiv. Andre leasingaftaler klassificeres som operationelle

16 Anvendt regnskabspraksis Selskabet har alene indgået aftaler om operationel leasing. Leasingydelserne indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings 'Anbefalinger & Nøgletal 2010'. De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Investeret kapital er defineret som summen af langfristede aktiver samt nettoarbejdskapital. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftssmæssige omsætningsaktiver fratrukket kortfristede investeringer i værdipapirer, leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser. Overskudsgrad = Driftsresultat (EBIT) x 100 Nettoomsætning Egenkapitalens forrentning = Årets resultat x 100 Gns. egenkapital Soliditetsgrad = Egenkapital i alt x 100 Balancesum

17 Noter 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser, kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. Skøn, der er væsentlige for regnskabsaflæggelsen, foretages bl.a. ved opgørelse af af- og nedskrivninger samt eventualforpligtelser og aktiver. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Endvidere er selskabet underlagt risici og usikkerheder, som kan føre til, at de faktiske resultater afviger fra disse skøn. I noterne er oplyst forudsætningerne om fremtiden og andre skønsmæssige usikkerheder på balancedagen, hvor der er betydelig risiko for ændringer, der kan føre til en væsentlig regulering af den regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelsen inden for det næste regnskabsår Nettoomsætning Refusion af administrationshonorar fra moderselskab Ejendomsadministrationshonorar, søsterselskab Honorar mv Personaleomkostninger Lønninger Pensioner Omkostninger til social sikring Andre personaleomkostninger Heraf udgør vederlag til ledelsen Gennemsnitligt antal beskæftigede Direktionen består af to medlemmer. 4. Af- og nedskrivninger Afskrivning, immaterielle aktiver Afskrivning, materielle aktiver Tab/gevinst ved salg af materielle og immaterielle aktiver Afskrivning på goodwill Afskrivninger på indretning af lejede lokale

18 Noter Kapitalandele i datterselskaber Kostpris primo Kapitalforhøjelse Kostpris ultimo Opskrivninger primo Andel af årets resultat Nedskrivning negativ egenkapital Opskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Kapitalandele i associerede selskaber Kostpris primo Regulering 1. januar Udbetaling aktiekapital OPS Frederikshavn Byskole A/S Kostpris ultimo Kapitalreguleringer primo Andel af årets resultat Regulering af kapital Opskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Finansielle indtægter Renter, likvide beholdninger mv Renteindtægter fra driftsaktivitet i alt Renteindtægter, værdipapirer Øvrige finansielle indtægter i alt Finansielle indtægter i alt Finansielle omkostninger Renter, bank mv Realiserede kurstab Urealiserede kurstab øvrige Finansielle omkostninger i alt

19 Noter Skat af årets resultat Årets skat kan opdeles således: Skat af årets resultat Skat af årets resultat fremkommer således: Beregnet skat af årets indkomst Regulering af udskudt skat tidligere år Udskudt skat Indregnet ændring af skatteprocent Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 25 % skat af resultat før skat Regulering af skat vedrørende tidligere år Ikke-skattepligtige indtægter Ikke fradragsberettigede omkostninger Indregnet ændring af skatteprocent Goodwill Kostpris primo Tilgang i årets løb Afgang i årets løb Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger Af- og nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Goodwill opstået i forbindelse med tidligere års virksomhedssammenslutninger er på overtagelsestidspunktet fordelt på de pengestrømsfrembringende enheder i DEAS A/S. Den forventede levetid på selskabets goodwill er vurderet til 20 år

20 Noter Erhvervede kundeforhold Kostpris primo Kostpris ultimo Nedskrivninger primo Årets nedskrivninger Nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Øvrige immaterielle anlægsaktiver vedrører eksisterende administrationsaftaler opnået i forbindelse med overtagelsen af Kuben Ejendomsadministration A/S. Den forventede levetid på selskabets kundeforhold er vurderet til 20 år baseret på den beskedne historiske til- og afgang på administrationsaftaler Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris primo Tilgang i årets løb Afgang i årets løb Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger Tilbageførsel af af- og nedskrivninger på afhændede aktiver Af- og nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Indretning af lejede lokaler Kostpris primo Tilgang i årets løb, herunder forbedringer Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger Af- og nedskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo