Lokalplan Område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping. Luftfoto af området

Transkript

1 Lokalplan Område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Luftfoto af området Christiansfeld Kommune dec. 2003

2 Lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping LOKALPLAN LOKALPLANENS INDHOLD...3 INDSIGELSE...3 PLANENS TILBLIVELSE...3 REDEGØRELSE...3 LOKALPLANENS INTENTIONER...4 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING...4 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER...5 LOKALPLANENS KONSEKVENSER...5 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 6 TIL KOMMUNEPLAN KORTBILAG...6 VEDTAGELSESPÅTEGNING...7 LOKALPLANBESTEMMELSER LOKALPLANENS FORMÅL OMRÅDE OG ZONEFORHOLD OMRÅDETS ANVENDELSE BEBYGGELSENS OMFANG HEGN OG BEPLANTNING VEJE OG STIER JORDFORURENING OG AFFALDSDEPOTER FORTIDSMINDER TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER OPHÆVELSE AF SERVITUTTER OPHÆVELSE AF TIDLIGERE PLANER RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER...10 VEDTAGELSESPÅTEGNING...11 Kortbilag Matrikelkort 1

3 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Illustrationsplan 2

4 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Lokalplan For et område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping. Området er beliggende i direkte tilknytning til den eksisterende campingplads. Området skal anvendes til camping og rekreative formål. Lokalplanens indhold Om lokalplaner En lokalplan er en plan, der gør det muligt for byrådet at styre udviklingen i et område. Indsigelse Lokalplanforslaget er fremlagt i offentlig høring fra den 18. dec.i 2003 til den 13. februar Indsigelser og bemærkninger til lokalplanforslaget skal indsendes til: Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling Lindegade Christiansfeld Lokalplanen sikrer også, at offentligheden bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. senest den 13. februar Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgerne, brugere og byråd indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalplanprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Byrådet kan vedtage en lokalplan, hvis man ønsker et projekt vurderet af offentligheden. Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udvikling i et område og at give offentligheden og byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Inden en lokalplan endeligt vedtages i byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplanforslag kan vedtages af byrådet skal det fremlægges for offentligheden i mindst 8 uger. Hvis der er kommet indsigelser, skal de vurderes i mindst 4 uger efter indsigelsesfristens (offentlighedsfasen) udløb før lokalplanen endeligt kan vedtages. Planens tilblivelse Planen er udarbejdet på grundlag af Hejlsminde Strand Campings ønske om at udvide den eksisterende campingplads. Redegørelse Redegørelse jfr. planlovens 16. Lokalplanens område Lokalplanens område er beliggende i Hejlsminde, Christiansfeld Kommune, Sønderjyllands Amt og omfatter et areal på 0,8 ha. i umiddelbar tilknytning til den eksisterende campingplads, der er på 3,3 ha.. I dag er området udlagt til og dyrket som landbrugsjord. Fra den eksisterende campingplads skråner marken jævnt ned mod Hejls Nor og afgrænses fra dette af et eksisterende meget bredt hegn/krat. Fra hegnet er der en meget stejl skrænt det sidste stykke ned til noret. 3

5 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Lokalplanområdet er beliggende i landzone og anvendes ved planens udarbejdelse som et dyrket landbrugsareal. Lokalplanens intentioner Udvidelse af den eksisterende campingplads At rejse er at leve, udtalte H.C.Andersen engang og i dag er disse ord om nogen blevet en sandhed. Når folk har ferie, vil de ofte gerne ud at opleve verden, se kulturperler, opleve naturen og slappe af med familien og venner. Ferieformerne er efterhånden talrige, men rigtig mange mennesker bruger camping som den ideelle ferieform. Den giver individuel frihed og mange forskellige muligheder. Samtidig er gæsterne blevet mere kvalitetsbevidste og stiller større krav til campingpladserne om at kunne indfri de individuelle ønsker og behov. Hejlsminde Strand Camping, der i dag af Campingrådet er klassificeret som en velfungerende *** campingplads, er en af de campingpladser, der ønsker at fremtræde attraktiv og indbydende i et udpeget regionalt og historisk kendt og betydeligt turistområde. Campingpladsen har som målsætning at kunne tiltrække og fastholde kvalitetsbevidste gæster til gavn for turismeudviklingen i Hejlsminde-området. Udover en lang række tiltag foretaget på den eksisterende campingplads, ønsker ejeren således en udvidelse vest for campingområdet. Formålet med udvidelsen er, at sikre Hejlsminde Strand Camping mere rum på den eksisterende plads ved at omlægge/nedlægge en række enhedspladser der. Samtidig anlægges der på udvidelsesarealet 20 nye enhedspladser til korttidscampering samt etableres en legeplads, en petangbane og områder til ophold. Der tilsigtes med udvidelsen ikke en udvidelse af antallet af det samlede antal godkendte enhedspladser, og der skal ikke etableres bygninger af nogen art på udvidelsesarealet. Endelig ændres der ikke ved den nuværende dræning af området. Med disse tiltag sigter ejeren mod campingpladsens opnåelse af: - opklassificering med 4 stjerner, som er Campingrådets næsthøjeste klassificering og udtryk for camping af meget høj kvalitet. - Miljømærket Den Grønne Nøgle Da udvidelsen ligger op ad et Internationalt Naturbeskyttelsesområde, er der af Ornis Consult A/S udarbejdet en vurdering af påvirkninger af det Internationale Naturbeskyttelsesområde Hejls Nor ved udvidelse af Hejlsminde Strand Camping. I rapporten konkluderes at ingen af de i udpegningsgrundlaget (til Internationalt Naturbeskyttelsesområde) nævnte arter eller habitater vil blive negativt påvirket ved den beskrevne udvidelse af Hejlsminde Strand Camping hverken under anlægs- eller driftsfasen. Heller ikke andre sjældne fuglearter eller kendte forekomster af sjældne planter til blive påvirket af projektet. Rapportens forudsætninger er taget med i betragtning i udarbejdelsen af lokalplanen. Lokalplanen skal således blandt andet sikre, at en evt. udvidelse mod vest indpasses i området på en forsvarlig måde og tager respektfuldt hensyn til at ligge op ad et Internationalt Naturbeskyttelsesområde. Forhold til anden planlægning Regionplanen for Sønderjyllands Amt 4

6 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Området ligger udenfor de i regionplanen godkendte udvidelsesmuligheder, hvorfor der skal indhentes tilladelse fra amtet inden lokalplanen kan endelig vedtages. Kommuneplanen for Christiansfeld kommune Området er ikke omfattet af Christiansfeld Kommunes gældende kommuneplan , hvorfor lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg nr.6 Forsyninger El: Området elforsynes fra Koldingområdets energiselskab Tre-For. fastlagt, kræver ændringer i områdets tilstand i sin helhed, tilladelse fra Sønderjyllands Amt efter Naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3. Campingreglementet Ibrugtagning af lokalplanens område til campingplads, forudsætter tilladelse fra Sønderjyllands Amt efter Campingreglementet. Lokalplanens konsekvenser En lokalplan er en plan der regulerer udviklingen for et område. Derfor er det kun, når der skal ske noget nyt - som nybygning, ændret anvendelse eller udstykninger, at planens bestemmelser træder i kraft. Den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil - også efter et evt. ejerskifte. Vand: Området vandforsynes fra Hejlsminde Nord Vandværk Spildevand: Evt. spildevandsafløb fra lokalplanområdet skal tilsluttes grundens eksisterende kloaksystem. Den eksisterende ejendom er offentligt Kloakeret. Tilladelser fra andre myndigheder Landbrugsloven Matr.nr. 23 a Hejls by, Hejls er undergivet landbrugspligt. Landsbrugspligten ophæves ikke med lokalplanens endelige vedtagelse, idet udnyttelsen af arealet til campingplads forudsætter, at jordbrugskommissionen meddeler tilladelse til en ikke-jordbrugsmæssige udnyttelse af arealet evt. ved en ophævelse af landbrugspligten. Naturbeskyttelsesloven: Lokalplanområdet der i dag delvist er omfattet af den gældende 100 m strandbeskyttelseslinie er omfattet af forslaget til ny 300 m strandbeskyttelseslinie. Når 300 m linien er endeligt 5

7 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Kommuneplantillæg nr. 6 til kommuneplan Området er ikke omfattet af Christiansfeld Kommunes gældende kommuneplan, hvorfor lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg nr.6. Med kommuneplantillæg nr. 6 ændres afgrænsningen af rammeområde F6, således at området udvides med 0.8 ha af matr. nr. 23a, Hejls by, Hejls. Jordbrugsinteresser: Rammeområde F.6. ligger i et særligt værdifuld landbrugsområde jf. retningslinierne i Regionplanen. Der er landbrugspligt på arealet, matr.nr. 23a, Hejls By, Hejls. Det gennemsnitlige husdyrhold indenfor 10 km s radius er 0,9 DE/ha. Lokalt er der stort set ingen husdyrproduktion på de nærmeste ejendomme nord for Hejlsminde Nor. Det forventes derfor ikke at skabe harmoniproblemer for landbruget, at arealet inddrages i rammeområde F6 Hejlsminde Strandcamping Rammer for lokalplanlægningen For udvidelsesområdet fastsættes flg. rammer for indholdet i en lokalplan: Områdets anvendelse fastsættes til campingformål. Hele området vil blive omfattet af den kommende 300 m strandbeskyttelseslinie. Der må ikke opføres bygninger på området. Udvidelsesarealet skal mod nord og vest ned mod noret afskærmes af et 3-radet hegn bestående af egnstypiske løvtræsarter. kortbilag 6

8 Lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 6 er vedtaget som forslag. Christiansfeld Byråd, den 16. dec Jørgen From / Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Kommuneplantillægget har været offentligt fremlagt i perioden den 18. dec til den 13. februar Kommuneplantillægget er endelig vedtaget Christiansfeld Byråd, den 30. marts 2004 Jørgen From / Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør 7

9 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr for et område til udvidelse af den eksisterende Hejlsminde Strand Camping. I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre mulighed for udvidelse af Hejlsminde Strand Camping og samtidig: sikre at en evt. legeplads skal placeres i den nordlige ende af området sikre at en udvidelse mod vest ned mod noret afskærmes af et 3-radet hegn bestående af løvtræsarter, således at dette kommer til at afgrænse udvidelsen mod marken, der fører ned til noret. sikre at den nye del af campingpladsen ikke benyttes om vinteren, hverken til vintercamping eller vinteropbevaring. 2. Område og zoneforhold 2.1 Lokalplanområdet omfatter del af matr.nr. 23a Hejls by, Hejls og afgrænses som vist på kortbilaget. 2.2 Området forbliver i landzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til campingplads i form af etablering af maximalt 20 nye enhedspladser til kortidscamping samt etablering af legeplads, boldbaner, opholdssteder og lignende aktiviteter/faciliteter i tilknytning til driften som campingplads. 4. Bebyggelsens omfang 4.1 Der må ikke opføres bygninger på arealet. 8

10 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping 5. Hegn og beplantning 5.1 De på kortbilaget viste beplantningsbælter viser, at udvidelsesarealet fra den eksisterende campingplads skråner jævnt ned mod noret, hvor arealet afgrænses af en eksisterende meget bred og høj beplantning. Fra denne beplantning er der en meget høj og stejl skrænt det sidste stykke ned mod noret. På udvidelsesarealet skal der mod nord og vest ned mod noret afgrænses af et 3- radet hegn bestående af egnstypiske løvtræsarter, så udvidelsesområdet på ingen måde vil virke negativt på oplevelsen af kystlandskabet. Hegnet skal tilstræbes som en tæt beplantning, der naturligt ikke bliver højere end en campingvogn, men som skjuler den, således at hegnet ikke generer udsigtslinierne for de bagvedliggende naboer Det skrånende terræn på udvidelsesområdet sammenholdt med udførelsen af den ovennævnte beplantning skal sikre, at hegnet ikke generer udsigtslinierne for de bagvedliggende naboer Beplantningen skal etableres inden ibrugtagningstilladelse meddeles. 6. Veje og stier. 6.1 Adgangen til området skal ske fra den eksisterende campingplads. Der etableres nye stier og veje på området som skitseret på kortbilag. 7. Jordforurening og affaldsdepoter. 7.1 Hvis der under anlægsarbejdet konstateres jordforurening eller affaldsdepot, skal arbejdet straks standses og byrådet skal underrettes herom, jf. 71 i lov om forurenet jord, Lov nr. 370 af 2. juni Arealer, der er registrerede som affaldsdepoter, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre arealet frigives til pågældende formål. 8. Fortidsminder. 8.1 Forinden anlægsarbejder foretages, skal kulturhistorisk museum underrettes herom og have mulighed for prøvegravning i området iht. lov nr. 473 af 7. juni

11 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping 9. Tilladelse fra andre myndigheder. 9.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før der er opnået tilladelse fra følgende myndigheder: - Jordbrugskommissionen i relation til ikke-jordbrugsmæssig udnyttelse af arealet - Sønderjyllands Amt af hensyn til udlejningstilladelse ifølge det til enhver tid gældende campingreglement - Dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 15 i relation til ændringer af tilstanden, søges i henhold til den til enhver tid gældende strandbeskyttelseslinie. 10. Ophævelse af servitutter Private servitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med denne plan, ophæves af planen. 11. Ophævelse af tidligere planer 11.1 Lokalplanforslag nr godkendt endeligt af Christiansfeld Byråd den 18. november 2003 afløses af nærværende lokalplan. 12. Retsvirkninger og dispensationer Når lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen, jf. planlovens 16. Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg m.v., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, som ikke er i modstrid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering før dispensation kan gives Byggeri, anlæg og anvendelse, som er i modstrid med planens principper, kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 10

12 Lokalplan nr. lokalplan nr område til udvidelse af Hejlsminde Strand Camping Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr er vedtaget som forslag. Christiansfeld Byråd, den 16. dec Jørgen From / Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden den 18. dec til den 13. februar Lokalplan er endelig vedtaget Christiansfeld Byråd, den 30. marts 2004 Jørgen From / Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Lokalplanen er annonceret den 11. april

13

14