Foreløbig helhedsvurdering

Transkript

1 1 - Foreløbig Helhedsvurdering TEKNIK OG MILJØ Foreløbig helhedsvurdering Vedr.: Ejendommen Østre Kirkevej 25A, 7400 Herning. Matrikel nr.: 547H, Herning Bygrunde Sagsnr.: P Byggeri, Jord og Grundvand Rådhuset, Torvet 7400 Herning Sagsbehandler: Trine Ross Laursen bjgtl@herning.dk Tlf Dato: Derfor laver vi en helhedsvurdering Da byggeriet ikke overholder byggeretten, skal kommunen lave en helhedsvurdering ud fra nedenstående kriterier, som er fastsat i bygningsreglementet. I denne sag overskrider byggeriet byggeretten i forhold til BR-10, kap stk. 1 nr. 3, vedrørende en bebyggelsesprocent for fritliggende enfamiliehus på 30 og kap stk. 1 nr. 1 og 2 vedrørende maksimal højde på 1,4 x afstanden til naboskel og sti samt mindste afstand til nabo, vej og sti på 2,5 m. Der ønskes opført et enfamiliehus med et boligareal på 200 m², et udhus på 20 m² samt et overdækket areal på 97 m². Herudover bliver der etableret en kælder. Arealet i kælderen medregnes ikke i bebyggelsesprocenten, da det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loft i kælderen. Enfamiliehuset ønskes opført med en bygningshøjde på 8,5 m. Enfamiliehuset placeres 2,5 m fra skel mod syd og nord og i skel mod øst og vest. I skel mod vest bliver der etableret et opholdsareal der er placeret 3,9 m over terræn med en mur på 1,8 m, så den totale højde bliver 5,7 m i skel. Dette skal indgå i vurderingen Ifølge BR-15 kap skal følgende kriterier indgå i bedømmelsen: BR15kap.2.3.1stk.1nr.1 Er bebyggelsens omfang hensigtsmæssig i forhold til benyttelsen? Grundarealet er 301 m². Der ønskes opført et enfamiliehus med et boligareal på 200 m², et udhus på 20 m² samt et overdækket areal på 97 m². Enfamiliehuset ønskes opført i to etager og placeres 2,5 m fra skel mod nord og syd. I skel mod vest bliver der etableret et opholdsareal der er placeret 3,9 m over terræn med en mur på 1,8 m så den totale højde bliver 5,7 m i skel. Enfamiliehuset opføres med facader i mursten og med en tagkonstruktion med tagpap. Ejendommens bebyggelsesprocent udgør herefter 94. Forvaltningen vurderer, at et enfamiliehus med tilhørende udhus er sædvanlig og hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen som enfamiliehus. Forvaltningen vurderer samtidig, at et overdækket areal på 97 m² ikke er sædvanlig for benyttelsen, da der etableres have are- 1-1 Herning Kommune behandler og gemmer alle dokumenter i alle sager elektronisk. Hvis du vil se de oplysninger, vi har registreret om dig, så kontakt sagsbehandleren af denne sag, som vil hjælpe dig videre. Du kan også læse mere om dine rettigheder på

2 al under overdækningen. Overdækningen giver således mulighed for friarealer/haveanlæg omend det er overdækket. BR15kap.2.3.1stk.1nr.2 Svarer bebyggelsen til det sædvanlige i karréen / kvarteret / området, eller det der tilstræbes i området? BR15kap.2.3.1stk.1nr.3 Er der tilfredsstillende lysforhold og indbliksgener både for den ansøgte bebyggelse og naboerne? Der er vurderet i forhold til omkringliggende bebyggelse på Østre Kirkevej og Nørre Alle. Området er et ældre centralt placeret villakvarter præget af varierende bebyggelse. I området findes mange bevaringsværdige bygninger og mange forskellige arkitektoniske stilarter. Her findes gode eksempler på den historicistiske villa, den nationalromatiske villa, bedre byggeskik villaen, funkisvillaen, den klassiske murermestervilla og nyere typehuse. Med sine grønne haver, hække og store træer har området et karakteristisk grønt præg. Facadelinjen er et stærkt arkitektonisk træk på Østre Kirkevej, der er med til at skabe et fint, afgrænset gaderum. Med områdets arkitektoniske mangfoldighed kan funkisstilen dog fint indpasses i gadebilledet, men ny bebyggelse bør trækkes ind på linje med nabobebyggelsen, der er er placeret ca. 2 meter fra skel mod Østre Kirkevej, så facadelinjen opretholdes i gadebilledet. Ejendommen er besigtiget fra offentlig areal. Vurderet i forhold til Nørre Alle 36 Det hævede opholdsareal der er placeret i skel mod vest, har et afskærmende rækværk mod naboejendommen, så det vurderes, at der ikke vil være væsentlig større gene for naboejendommens opholds- og friarealer end en terrasse der er etableret på terræn. Det ansøgte byggeri vurderes ikke at medføre flere skyggegener på naboejendommen end det nuværende byggeri, da en del af det nuværende byggeri faktisk har en større højde i skel. Vurderet i forhold til Østre Kirkevej 25 Facaden mod syd har 3 aflange smalle vinduer på 1. sal, der er placeret forholdsvis højt på facaden. Det vurderes, at vinduernes placering ikke vil medføre større gene for naboejendommen, da 1. salen er placeret ud for naboejendommen og naboejendommen ikke har vinduer mod Øster Kirkevej 25 A. Der er i facaden mod øst en åben altan. Altanen har en åbning mod syd, men det vurderes ikke at give gener for naboejendommen, da nabobebyggelsen ikke har vinduer eller døre mod nord. Det vurderes samtidig, at det ikke vil være muligt, at se ejendommens opholds- og friarealer fra altanen. Det vurderes samtidig, at det hævede opholdsareal mod vest kan medføre øget indbliksgener for naboejendommens opholds- og friarealer da terrassen er placeret 2,5 m fra skel og er hævet 4 m over terræn. Det ansøgte byggeri vurderes ikke at give flere skyggegener på naboejendommen, da byggeriet placeres nord for ejendommen. Vurderet i forhold til Østre Kirkevej 27 Facaden mod nord har et stort vindue samt en åbning i altanen mod nord. Det er forvaltningens vurdering, at der gives mulighed for øget indbliksgener for naboejendommen, både på deres hævede op

3 holdsareal samt på deres opholds- og friarealer. Enfamiliehuset er placeret 2,5 m fra skel mod nord med undtagelse af et trappetårn som er placeret i skel mod nord. Trappetårn og det meste af 1. salen er placeret ud for naboejendommens carport. Carporten har en total bygningshøjde på 3,13 m. 1. salen er hævet 3,50 m over terræn, så det vurderes, at det vil være muligt at kigge over naboejendommens carport og derved give mulighed for øget indbliksgener på ejendommens opholds- og friarealerne. Det ansøgte byggeri vurderes ikke at give væsentlig flere skyggegener på naboejendommens opholds- og friarealer, da det nuværende byggeri også er placeres 2,5 m fra skel med en højde på ca. 8,5 m. Det vurderes der kan være øget skyggegener på naboens tagterrasse (hævet opholdsareal), da det eksisterende byggeri er placeret helt tilbage på den vestlige del af grunden. Vurderes i forhold til Østre Kirkevej 25A Grunden er i forvejen meget lille og udgør 301 m². Med en beregnet bebyggelsesprocent på 94 er der tale om en relativ høj udnyttelse af grunden. Der er på matriklen ikke afsat plads til nogen væsentlig have eller beplantning. Det haveareal der anlægges under overdækningen, vil blive et haveareal uden sol, men vil i praksis kunne anvendes. Det vurderes dog, at der på ejendommen er tilfredsstillende opholdsarealer med sol, da der etableres et hævet opholdsareal mod vest med mulighed for middags- og aftensol. Herudover vil der blive etableret en altan mod øst med morgensol. BR15kap.2.3.1stk.1nr.4 Er der tilfredsstillende friarealer i forhold til benyttelsen? Det ansøgte byggeri vurderes, at have en udformning som har indflydelse på ejendommens opholds- og friarealer. Ejendommens bebyggelsesprocent er beregnet til 94, hvilket er langt over den maksimale udnyttelse i henhold til bygningsreglement En af grundene til at ejendommens bebyggelsesprocent er så høj, er det overdækkede areal på 97 m². Under det overdækkede areal bliver der anlagt have og derved vil der i praksis være et opholdsareal på 97 m². Hvis dette areal ikke medregnes vil bebyggelsesprocenten være 66, svarende til ejendommens nuværende bebyggelsesprocent. BR15kap.2.3.1stk.1nr.5 Er der tilfredsstillende adgangs-, tilkørsels- og parkeringsforhold? Kommuneplanen angiver at hver ejendom skal have mindst 2 parkeringspladser samt et opholdsareal på mindst 100% af boligetagearealet. Det vurderes at være opfyldt. Der er eksisterende adgangsvej ud til Østre Kirkevej. Der etableres to parkeringspladser på egen grund, der er placeret på hver side af havearealet. BR15kap.2.3.1stk.1nr.6 Bebyggelse i randområder. Er der taget hensyn til / indvirkning på de tilstødende arealer? Dette punkt er ikke relevant, da de omkringliggende ejendomme også har åbenlav karakter og derved er det ikke bebyggelse i et randområde

4 Foreløbig konklusion Herning Kommune, Byggeri, vurderer foreløbigt, at der ved ny bebyggelse på Østre Kirkevej 25A bør opnås en bedre sammenhængende helhedsvirkning i forhold til facadelinje, bygningshøjde, tagform og sammenbygning i skel. Forvaltningen vurderer, at der på grunden på 301 m², vil kunne anvises en byggeret svarende til nuværende bygning. På trods af en relativ lille grund med en bredde på ca. 12 m, vurderes det, at det vil være muligt, at opføre et enfamiliehus inden for byggeretten i forhold til afstand til skel og det skrå højdegrænseplan. Det vurderes samtidig, at der ikke kan opføres et tidssvarende enfamiliehus (med et etageareal mellem 150 m² 190 m²) uden at bebyggelsesprocenten på 30 overskrides, hvilket der også er fortilfælde for i området. Endvidere vurderes det, at det må forventes, at et byggeri på så lille en grund, vil medføre skyggegener og indbliksgener på naboejendommene i et vist omfang, også selvom byggeriet opføres indenfor byggeretten på ejendommen. Endelig konklusion Afventer partshøring

5 10

6 11

7 12

8 13

9 14

10 15

11 16