Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet"

Transkript

1 Cand.Merc.Jur Juridiske Institut Forfatter: Mads Neumann Erhvervsmæglers erstatningsansvar i prospektet i relation til prisfastsættelse, undersøgelse af faktiske forhold og andre urigtige oplysninger Handelshøjskolen i Aarhus Foråret 2008 Mads Neumann

2 Indledning... 4 Problemformulering... 4 Metode... 5 Afgrænsning... 6 Retsområdet generelt... 7 Misligholdelsesbeføjelser... 8 Naturalopfyldelse... 8 Ophævelse... 9 Økonomisk kompensation Restitutionskrav ved ophævelse Forholdsmæssigt afslag Erstatning Den positive opfyldelsesinteresse Den negative kontraktinteresse Fordringshavermora Direkte krav Opsummering Afslagsbeføjelse Forholdsmæssigt afslag Beregningen af forholdsmæssigt afslag Opsummering Erhvervsmæglers erstatningsansvar God erhvervsmæglerskik Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver Culpa Professionsansvar Aftalens betydning for ansvaret Opsplitning af problemet...29 Tilskæring af opgaven gennem aftale...30 Prisens betydning...31 Ansvarsfraskrivelser...32 Formidlingsaftalen Indgåelse Varighed Opsigelse Ophævelse Vederlagshæftelse Prisfastsættelse af opdrag Normalindtjeningsmetoden Opdragets driftsafkast...39 Fastsættelse af forrentningskrav...40 Tillæg og fradrag...42 Mads Neumann 2

3 Discounted cash flow-modellen Bestemmelse af cash flow i budgetperioden...47 Tilbagediskontering af cash flowet fra budgetperioden til i dag...48 Bestemmelse af terminalværdi...49 Tilbagediskontering af terminalværdi til i dag...50 Bestemmelse af opdragets værdi...50 Eksempel på et opdrags værdi efter discounted cash flow-modellen...50 Fordele og ulemper ved de to afkastmodeller Rådgivning Oplysningsansvar Undersøgelsesansvar Dokument- og opstillingsansvar Opsummering Erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber Culpa Prospektansvar Loyalitetsansvar Generel oplysnings- og undersøgelsesansvar Købsaftalen Opsummering Konklusion Resumé Litteraturliste Mads Neumann 3

4 Indledning Siden Morten Samuelssons ejendomsmægleransvar 1 er der ikke i litteraturen udgivet bøger om erhvervsmæglers erstatningsansvar. Hvis erhvervsmæglers erstatningsansvar tages op, er det oftest som et enkelt kapitel i udgivelsen, hvor der redegøres for en del af erhvervsmæglers ansvarsgrundlag. Den litteratur der udgives er mest henvendt til forbrugermæglers erstatningsansvar inden for Lov om omsætning af fast ejendom. Det er overraskende, da erhvervshandler involverer store penge transaktioner, både samlet set og i nogle tilfælde i den enkelte transaktion. Således er der i perioden fra maj til september transaktioner, hvor den samlet volumen er på cirka 16 milliarder kr. 2 Når et erhvervsopdrag skal sælges, vil opdragsgiver oftest bruge en erhvervsmægler, da denne gerne kender markedsprisen og muligvis også har potentielle køberemner, så opdraget kan sælges hurtigst muligt. Ved at erhvervsmægler får til opgave at sælge opdraget, får erhvervsmægler et ansvar over for opdragsgiver og køber. Hvis der er fejl og mangler i erhvervsmæglers udførelse af sit hverv, kan erhvervsmægler muligvis ifalde et ansvar og erstatningsansvar over for opdragsgiver og køber. Set i lyset af overstående, vil nærværende afhandling belyse det erstatningsansvar erhvervsmægler kan ifalde over for opdragsgiver og køber. Problemformulering På grundlag af en gennemgang af forskellige retskilder, herunder retspraksis, litteraturen og god ejendomsmæglerskik, vil der blive redegjort for, i hvilket omfang erhvervsmægler kan ifalde et erstatningsansvar for fejl og mangler i prospektet. Det forventes at en erhvervsmægler normalt vil blive gjort ansvarlig for sådanne fejl. Med udgangspunkt i, at det forventes at erhvervsmægler vil ifalde et erstatningsansvar for fejl og mangler i prospektet, vil især erhvervsmæglers spørgsmål i relation til prisfastsættelse af opdraget, undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdragets og andre urigtige oplysninger i prospektet, blive belyst. 1 Morten Samuelsson, Ejendomsmægleransvar, Erhvervsforlaget, Gentofte Sadolin & Albæk A/S, Erhvervsejendomme i Danmark og udlandet, nyhedsbrev oktober 2007, s. 4. Mads Neumann 4

5 Afslutningsvis vil der blive foretaget en vurdering af, om erhvervsmæglers erstatningsansvar afviger fra retsstillingen for forbrugermæglere i henhold til lov om omsætning af fast ejendom. Metode Opbygningen af afhandlingen vil være således, at første del af afhandlingen vil omfatte de misligholdelsesbeføjelser opdragsgiver og køber har over for erhvervsmægler, når denne har mislighold sine forpligtigelser over for henholdsvis opdragsgiver og køber. I det efterfølgende kapitel vil erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget belyses. Derefter vil erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver blive klarlagt, herunder prisfastsættelse af opdraget, undersøgelse af opdragets faktiske forhold og andre urigtig oplysninger i prospektet. Til sidst vil erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber belyses, herunder undersøgelse af faktiske forhold vedrørende opdraget og andre urigtig oplysninger i prospektet. Ved undersøgelsen af om erhvervsmæglerområdet er lovreguleret, vil forskellige formueretlige lovregler og normer blive undersøgt. Til hjælp hertil vil retspraksis og litteraturen på området blive undersøgt. For at fastlægge erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver og køber, tages der kontakt til responsumudvalget. Det gøres, da responsumudvalget tager stilling til de generelle kutymer og sædvaner, der findes på erhvervsmæglerområdet. Responsumudvalget udtaler sig om god ejendomsmæglerskik og behandler klager på erhvervsmæglerområdet. Der vil i afhandlingen blive brugt afgørelser fra responsumudvalget. Derudover vil Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbetingelser for erhverv blive brugt samt tidligere gældende ejendomsmæglerbekendtgørelser. Lov om omsætning af fast ejendom vil også blive brugt, for at se om der er analogi eller afvigelser fra retsstillingen for forbrugermægler. Til sidst bliver retspraksis og litteraturen brugt for at belyse erhvervsmæglers erstatningsansvar. Til udregning af discounted cash flow-modellen vil der blive udvalgt et prospekt fra Colliers Hans Vestergaard, hvor der er flere lejer og salgsprisen er over de 100 mio. kr. Prospektet vil henvende sig til køber, der ønsker at bruge opdraget som en investering og ikke til eget brug. Det gøres, for at give et eksempel, hvor der kan gøres mange overvejelser i udregningen af opdragets værdi. Ved Mads Neumann 5

6 fastlæggelse af de antagelser der skal bruges i udregning af discounted cash flow-modellen, tages der kontakt til Colliers Hans Vestergaard, for at få så virkelighedstro antagelser som muligt. Afgrænsning De problemstillinger der findes omkring aftalers ugyldighed og tidspunktet for en aftales indgåelse vil ikke blive berørt i denne afhandling. Der vil ikke blive brugt domme fra andre erhvervsområder, medmindre det i det enkelte tilfælde er nødvendigt, at analogisere til erhvervsmæglerområdet for at give eksempler på retspraksis på området. Der vil ikke i afhandlingen ske en gennemgang af lov om omsætning af fast ejendom. Loven vil kun blive brugt i det tilfælde, hvor det ønskes at vise erhvervsmæglers erstatningsansvar er en analogisering eller en afvigende fra retsstillingen for forbrugermægler. Endvidere vil ejendomsmæglers erstatningsansvar inden for lov om omsætning af fast ejendom ikke blive belyst, medmindre at det findes nødvendigt. 3 Der vil ikke blive foretaget udregning af et opdrags værdi efter normalindtjeningsmodellen, da denne normalt bruges af erhvervsmæglere ved prisfastsættelse af opdraget. Endvidere vil problemstillinger omkring et opdrags afskrivninger, skatter og afgifter ikke blive behandlet i denne afhandling. 3 Hvis der ønskes en gennemgang af forbrugermæglers erstatningsansvar henvises der til Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar eller lignende udgivelser. Mads Neumann 6

7 Retsområdet generelt Siden 1994 har erhvervsmæglerområdet ikke været lovreguleret. Da de hidtidige regler 4 om erhvervsmægler blev ophævet ved lov om omsætning af fast ejendoms 5 ikrafttræden, er der opstået et tomrum, for så vidt angår erhvervsmægler. Disse mæglere var tidligere reguleret på samme måde som boligmæglere. Men nu er der ingen retsregler, der regulerer disse mægleres virksomhed. 6 Ikke helt enig er Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl: Overordnet kan det fastslås, at området uden for LOFE er ulovreguleret. 7 Mens Hans Henrik Edlund mener, at en stor del af reglerne i lov om omsætning af fast ejendom også gælder uden for lovens område. Dette skyldes, at de er udtryk for krav, der normalt må stilles til alle erhvervsdrivende ejendomsmæglere. 8 Selvom der ikke findes en specifik lov, der regulerer erhvervsmægleres virksomhed, så er der ikke opstået et tomrum. Erhvervsmæglers indsats reguleres af diverse love, kutymer og den retspraksis der findes på området. De er lige som andre professionelle rådgivere underlagt de grundsætninger og principper, der findes indenfor det formueretlige område. De regler, der regulerer parternes indbyrdes retsstilling i formueretlige skyldforhold, findes i obligationsretten. Der omfatter krav om erstatning og restitution (kontrakt), erstatning uden for kontraktforhold (delikt) og berigelseskrav. Krav om erstatning og restitution er en del af de misligholdelsesbeføjelser opdragsgiver har over for erhvervsmægler, når denne har misligholdt en kontraktaftale med opdragsgiver. Mens reglerne om delikt er købers mulighed for misligholdelsesbeføjelse over for erhvervsmægler. I det følgende afsnit vil misligholdelsesbeføjelserne mellem erhvervsmægler og opdragsgiver blive gennemgået samt købers direkte krav mod erhvervsmægler. Efter en gennemgang af misligholdelsesbeføjelserne vil erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget blive behandlet. Efterfølgende vil erhvervsmæglers erstatningsansvar kort blive beskrevet. Erhvervsmæglers erstatningsansvar vil derefter blive del op i først erhvervsmæglers erstatningsansvar over for opdragsgiver, og derefter erhvervsmæglers erstatningsansvar over for køber. 4 Ejendomsmæglerloven, der regulerede ejendomsformidlerens retsstilling (lbkg. 182 i 1988), næringsloven, der gjaldt for ejendomshandlere (lbkg. 185 i 1988) og bekendtgørelse over ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed (bkg. 673 i 1990). 5 LOFE. 6 Finn Träff, Køb og salg af fast ejendom, s Søren Halling-Overgaard & Rasmus Mehl, Ejendomsformidlerens og ejendomsmæglerens erstatningsansvar, s Hans Henrik Edlund, Handel med fast ejendom, s. 79. Mads Neumann 7

8 Misligholdelsesbeføjelser Inden for det formueretlige område findes obligationsretten, der er læren om det indbyrdes retsforhold mellem parterne i fordringsrettigheder eller skyldforhold, hvor debitor er forpligtet over for kreditor. Denne forpligtigelse kan være ensidig som gaveløfte eller være gensidigt bebyrdende som bindende købsaftale m.m. Parterne i et kontaktforhold har normalt kun et ansvar over for hinanden til at opfylde de pligter, der følger af skyldforholdet. Tredjemand kan ikke i almindelighed støtte sin ret på, at en part har tilsidesat en bestemmelse i en kontrakt. Der hvor forpligtigelsen juridisk bliver interessant er, når der foreligger en misligholdelse. Denne opstår, ved at debitor ikke præsterer en rigtig ydelse overfor kreditor, og at det ikke skyldes kreditors forhold. Hvis der ikke er præsteret rigtig ydelse, skal der tages udgangspunkt i aftalens ordlyd, hvis en sådan findes, og desuden vil aftalen ofte kræve en del udfyldning. Såsom hvad der sædvanligvis forventes af personer i professionen, som påtager sig tilsvarende opgaver. For at der kan være tale om en misligholdelse fra erhvervsmæglers side, vil der oftest være gennemført et salg af opdraget. Det er ikke en misligholdelse, hvis erhvervsmægler ikke opnår det ønskede resultat. Misligholdelsen af aftalen opstår bl.a. ved, at erhvervsmægleren ikke yder en tilstrækkelig rådgivning svarende til den, der forlanges på området. Misligholdelsesbeføjelser kan først opstå under betingelser, der samtidig er tilstrækkelige til at antage, at erhvervsmægler også er erstatningsansvarlig for eventuelt tab. 9 Dette er dog ikke gældende for alle misligholdelsesbeføjelserne, da nogen af beføjelserne træder i kraft, selvom det ikke kan bebrejdes erhvervsmægler. I det efterfølgende afsnit vil der blive set på hvilke misligholdelsesbeføjelser kreditor, oftest opdragsgiver, har overfor en debitor, erhvervsmægler, der ikke præsterer rigtig ydelse. Naturalopfyldelse Opdragsgiver kan ikke kræve naturalopfyldelse af aftaler om rådgivning, for hvilket en bestemt persons indsats er afgørende. 10 Som udgangspunkt er den samlede ydelse erhvervsmægler yder over for opdragsgiver en indsatsforpligtigelse. Men en del af delydelserne kan karakteriseres som resultatforpligtigelser. Dette kan bl.a. være prospektet og købsaftalen. 9 Morten Samuelsson: Ejendomsmægleransvar, s.55 & Bernhard Gomard, Obligationsret 2. del, s. 50. Mads Neumann 8

9 Opdragsgivers krav på naturalopfyldelse indtræder når der foreligger forsinkelse, og/eller hvis erhvervsmægler har leveret en mangelfyld ydelse. Såfremt der foreligger en af de to ovennævnte muligheder, kan opdragsgiver kræve, men ikke gennemtvinge, et krav om afhjælpning. Der findes tre forskellige slags krav opdragsgiver kan kræve af erhvervsmægler. Den første er omlevering, hvor erhvervsmæglers præsentation af f.eks. salgsopstillingen er så mangelfuld, at det er nødvendigt at erhvervsmægler præstere på ny. Dette vil højest sandsynligt ikke ske særlig tit, da det må formodes, at en del af salgsopstillingen kan genbruges og så er det ikke omlevering, men afhjælpning. Afhjælpning sker når erhvervsmægler, ud fra den første mangelfulde salgsopstilling, vil rette den leverede salgsopstilling, så den forhåbentlig ikke er mangelfuld. Det sidste tilfælde er efterlevering. Det vil forekomme, hvis der mangler dele af salgsopstillingen, f.eks. opdragets værdi, beliggenhed mv. Erhvervsmægler vil i overstående tilfælde have pligt til at opfylde sin afhjælpningspligt. Men undlader erhvervsmægler dette eller afhjælpningsforsøgene mislykkes, har opdragsgiver mulighed for en eller flere andre misligholdelsesbeføjelser. Dette kan f.eks. være retten til erstatning og/eller ophæve aftalen. Ophævelse I stedet for at fastholde sit krav på rigtig opfyldelse, kan opdragsgiver ønske at reagere på erhvervsmæglers misligholdelse ved at hæve aftalen. Denne form for misligholdelsesbeføjelse er den mest vidtgående og betragtes som den sidste udvej for at redressere en misligholdelse. Ophævelsen skal være berettiget. Hvilket betyder, at misligholdelse på ophævelsestidspunktet har haft eller vil få indgribende betydning for opdragsgiver, f.eks. svig fra erhvervsmæglers side. Hvis ophævelsen ikke er væsentlig, er den uberettiget, og erhvervsmægler kan, hvis denne ønsker det, kræve restitutions- og erstatningskrav, som den uberettiget annullering udløser, ligesom erhvervsmægler kan vælge at fastholde sin ret til at sælge opdraget. Erhvervsmægler har ligesom opdragsgiver ret til at ophæve aftalen, f.eks. hvis opdragsgiver har givet urigtig oplysning eller forsømt at give oplysning om forhold, der kan antages at have haft betydning for erhvervsmæglers bedømmelse af opdraget, men kun hvis den urigtige oplysning har haft væsentlig betydning for erhvervsmæglers bedømmelse. Mads Neumann 9

10 For at vurdere om misligholdelsen er væsentlig, er der nogen grundbetingelser, der skal indgå i vurderingen af, hvorvidt misligholdelsen er væsentlig for opdragsgiver, f.eks. om ophævelsesbeføjelsen er aftalt ved aftaleindgåelsen, brud på loyalitetspligten, transaktionshensyn, genopretningshensyn, proportionalitetshensyn mv. Væsentlighedsvurderingen foretages normalt på grundlag af det oprindelige aftalegrundlag, og baseres på de oplysninger opdragsgiver havde på aftaletidspunktet. Man kan dog efter omstændighederne, også tillægge opdragsgivers senere tilkendegivelse om misligholdelsens betydning en vis vægt. Her vil opdragsgivers efterfølgende optræden/tilkendegivelser give erhvervsmægler god grund til at tro, om en given misligholdelse er eller ikke er væsentlig. Såfremt den ikke er væsentlig, må ophævelsen være udelukket. Opdragsgiver skal meddele erhvervsmægler, hvis det er ophævelsesbeføjelsen, der tages i brug. Erklæringen skal være tilstrækkelig oplysende og komme frem inden for rimelig tid, efter misligholdelsen kommer opdragsgiver til kundskab. Ophævelsen skal stå i passende forhold til det retsbrud, den udspringer af, så opdragsgiver ikke kan komme ud af aftalen under påskud af bagatelagtige uregelmæssigheder. Misligholdelsen kan også udspringe af et loyalitetsbrud, sådan at opdragsgivers tillid til erhvervsmægler er nedadgående. Der kan f.eks. være tale om et verbalt eller fysisk overgreb. Dette vil give opdragsgiver ret til ophævelse. Økonomisk kompensation Opdragsgiver har andre misligholdelsesbeføjelser end naturalopfyldelse og ophævelse. Det vil oftest være mere nærliggende for opdragsgiver, at kræve økonomisk kompensation for misligholdelsen frem for at ophæve aftalen med det efterfølgende økonomiske mellemspil, der alligevel vil følge. Opdragsgiver kan kræve ophævelse og erstatning på samme tid. Ved at opdragsgiver kræver kompensation, kan man indkapsle problemstillingen, og hvis salget af opdraget ikke er afsluttet, efter omstændighederne videreføre transaktionen og dermed aftaleforholdet. Hvis opdragsgiver bruger ophævelsesbeføjelsen, vil der ofte skulle tilbageføres betalinger i form af restitutionsbeløb. Dette kan f.eks. være tilbagebetaling af uberettiget vinding. Er misligholdelsen Mads Neumann 10

11 ikke væsentlig nok eller ønsker opdragsgiver ikke at gøre brug af ophævelsesbeføjelsen, kan opdragsgiver kræve et forholdsmæssig afslag i vederlaget. Derudover kan kompensationen tage den mere vidtgående form, at der tilkendegives opdragsgiver en erstatning. Den kan gives som supplement til krav om naturalopfyldelse eller ophævelse eller som selvstændigt krav. Ved erstatning kan kravet udformes som opdragsgivers positive opfyldelsesinteresse eller negative kontraktinteresse. Til sidst kan opdragsgiver få tilkendt en godtgørelse. Godtgørelse er en omkostningskompensation, uden der foreligger ansvarsgrundlag eller berigelse. Af de overstående beføjelsesmuligheder vil restitutionskrav, forholdsmæssig afslag og erstatning blive gennemgået i de efterfølgende afsnit. Restitutionskrav ved ophævelse Hvis der kræves restitutionskrav, skal der genoprettes en tilstand, der bestod før en transaktion blev gennemført. Restitutionskravets genstand er enten penge eller et præsteret formuegode. Opdragsgiver kan kræve restitution af allerede erlagte vederlag, uagtet at erhvervsmægler ikke kan kræve rådgivningen tilbage. Forholdsmæssigt afslag Hvis det arbejde erhvervsmægler har udført er mangelfuldt, og opdragsgiver ikke bruger eller har mulighed for at bruge ophævelsesbeføjelsen, kan opdragsgiver få et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. Det kan kun komme i betragtning, hvis misligholdelsen har bevirket en økonomisk forandring for opdragsgiver. Udgangspunktet for at give forholdsmæssig afslag er således, at opdragsgiver slipper for at svare den del af sit vederlag, der korresponderer med manglen ved erhvervsmæglers ydelse. Betingelsen for forholdsmæssig afslag er, at manglen kan siges at være værdiforringende. For erhvervsmægler fastsættes det forholdsmæssige afslag oftest til vederlagets størrelse. Erstatning Opdragsgiver kan også vælge erstatning. Hvilket kun kan ske, såfremt der foreligger et ansvarsgrundlag. For at erhvervsmæglers misligholdelse skyldes culpa, kræver det, at Mads Neumann 11

12 erhvervsmægler ikke har optrådt så omsorgsfuldt i relation til ydelsens præsentation, som det normalt vil blive forventet af en erhvervsmægler i den givne situation. Som professionel rådgiver vil erhvervsmæglers ydelse oftest blive betegnet som en indsatsforpligtigelse og er underkastet et professionsansvar. Når opdragsgiver vælger erstatning, så er der to forskellige måder, erstatningen kan gøres op på, den positive opfyldelsesinteresse og den negative kontraktinteresse. Den positive opfyldelsesinteresse Opdragsgiver vil have en interesse i, at kræve erstatning for den positive opfyldelse af aftalen, hvis opdragsgiver ville få et overskud, såfremt ydelsen ikke var mangelfuld. Dermed stilles opdragsgiver som om ydelsen er leveret korrekt. Opdragsgiver kan forlange fuld erstatning for ethvert bevisligt tab, der er foranlediget af misligholdelsen. Det er ikke altid muligt at få en entydig beregning af, hvad der er fuld erstatning. Der spiller forskellige individuelle faktorer ind i beregningen, såsom ydelsens karakter, misligholdelses karakter, erhvervsmæglers situation og reaktion på misligholdelsen. Derudover er beregningen opdelt i flere delkomponenter. Misligholdelsen kan resultere i, at opdragsgiver går glip af den værdi, erhvervsmæglers præsentation af ydelsen ville have for opdragsgiver. Det kan være forkert værdsættelse af opdraget. Værditabet kan også kræves erstattet, når aftalen ophæves i tilfælde af mangler i ydelsen. Fastholder opdragsgiver aftalen, kan opdragsgiver få erstatning svarende til differencen mellem vederlaget og den modtagende ydelses faktiske værdi. Opdragsgiver kan også kræve erstatning for andet tab, dette gælder kun, hvis misligholdelsen har følgeskade for opdragsgiver. Hvis opdragsgiver ved ophævelse får en eller flere økonomiske fordele, skal værdien af disse fordele fratrækkes kontrakterstatningen. Det betyder at opdragsgiver skal fratrække eventuelle sparede udgifter, denne har fået ved ophævelsen af aftalen. Derudover skal eventuelle afværgede tab fratrækkes. Resultatet angiver, det fulde tab opdragsgiver har lidt ved erhvervsmægleres misligholdelse. Dog vil opdragsgiver oftest modtage en begrænset erstatning for erhvervsmægleres misligholdelse. Det skyldes, at der i culpavurderingen skal tages hensyn til, hvorledes der er kausalitet, adækvans mv. Mads Neumann 12

13 Den negative kontraktinteresse Opdragsgiver kan, i stedet for den positive opfyldelsesinteresse, kræve erstatning af sin negative kontraktinteresse. Ved at kræve negativ kontraktinteresse vil opdragsgiver blive stillet som før aftalens indgåelse. Hvilket kan betale sig, hvis salget af opdraget bliver tabsgivende for opdragsgiver, på grund af erhvervsmæglers misligholdelse. Så vil opdragsgiver være berettiget til at få dækket de udgifter, denne har haft. Opdragsgiver kan kræve den negative kontraktinteresse, hvis aftalen er ugyldig eller ved ophævelse af en gyldig aftale. Hvis aftalen ophæves, vil den negative kontraktinteresse være et alternativ til en erstatning opgjort efter den positive opfyldelsesinteresse. Opdragsgiver kan kun kræve erstatning, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag. Derudover får opdragsgiver ingen erstatning for de tab, denne burde have afværget. Fordringshavermora 11 Erhvervsmægler kan også misligholde aftalen ved ikke at opfylde sin modtagerpligt. Det kan være vederlag fra opdragsgiver og/eller indbetaling fra køber. Der kan være flere grunde til erhvervsmægler ikke opfylder sin modtagerpligt. Det kan være faktisk art, som f.eks. at den konto erhvervsmæglere har opgivet ikke findes. Eller retlig art, såsom erhvervsmægleres forhold gør, at betalingen ikke kan ske lovligt. Derudover at erhvervsmægler ikke kan give en kvittering, som opdragsgiver er berettiget til at få. Opdragsgiver kan opfylde sin forpligtigelse, ved deponering af ydelsen i Nationalbanken eller i andet pengeinstitut eller andet godkendt forvaringssted, jf. 6 i deponeringsloven. Dermed opfylder opdragsgiver, sin forpligtigelse. Erhvervsmægler kan ikke herefter kræve forrentning, opsigelse eller erstatning, da ydelsen er korrekt præsteret. Det selvom deponeringsstedet går konkurs, hvilket ikke er særlig sandsynligt. Erhvervsmægler kommer ikke i fordringshavermora, hvis tiden for ydelsens opfyldelse ikke er indtruffet. Deponering kan først ske efter grundig undersøgelseshandlinger fra opdragsgivers side. Hvis der ikke er foretaget en grundig undersøgelse inden deponering, vil opdragsgiver ikke være frigjort, og ydelsen er ikke opfyld korrekt. 11 De samme regler gælder også hvis erhvervsmægler kommer i fordringshavermora over for køber. Mads Neumann 13

14 Hvis erhvervsmægler ikke kan eller nægter at udlevere kvittering for modtagelse af betaling med betalingsmidler, der er omfattet af Loven om visse betalingsmidler, kommer erhvervsmægler i fordringshavermora, jf. 8. Opdragsgiver kan ikke, når deponering er foretaget, kræve det deponerede tilbage, medmindre dette er aftalt med deponeringsstedet. Når der foretages deponering skal opdragsgiver oplyse til hvem deponeringen sker, og hvilket skyldforhold ydelsen angår ellers opnås der ikke frigørende virkning. Derudover skal opdragsgiver meddele alle de oplysninger, denne er i besiddelse af. Erhvervsmægler skal erstatte de faktiske omkostninger opdragsgiver har haft i forbindelse med deponering. Direkte krav For at der kan opstå et direkte krav skal der være flere kontraktforhold. Et kontraktforhold mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, og et i mellem opdragsgiver og køber. For at køber skal være berettiget til direkte krav mod erhvervsmægler, skal konsekvensen af erhvervsmæglers utilstrækkelige ydelse til opdragsgiver ramme køber. Således at køber, hvis forholdet er reguleret af kontrakten mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, kan rejse et krav mod erhvervsmægler. Direkte krav kan næppe defineres præcist, men Hans Henrik Edlund har anvendt denne samlebetegnelse for alle situationer hvor en fysisk eller juridisk person (C) rejser krav mod en anden fysisk eller juridisk person (A), der som led i opfyldelsen af et kontraktforhold med sin medkontrahent B har erlagt en ydelse på en så urigtig måde, at C lider skade og uden nødvendigvis at have kontraktlige beføjelser berettiget kan rejse krav mod A. 12 Købers mulighed for direkte krav vil almindeligvis have hjemmel i reglerne om transport af fordringer, garanti eller tredjemandsløfte, lovgivning og retspraksis og til sidst regler om erstatningsansvar uden for kontraktforhold. Af ovenstående, er det regler om erstatningsansvar uden for kontraktforhold, der er interessant i forhold til erhvervsmægler. Culpavurderingen er nødvendigvis ikke den samme, som hvis erhvervsmægler har misligholdt kontraktforholdet til opdragsgiver. I forhold til erhvervsmæglers ansvar over for køber, bør der 12 U.2006B.173. Hans Henrik Edlund, Direkte krav i de seneste års retspraksis. Mads Neumann 14

15 foretages en selvstændig culpabedømmelse, hvor vurderingen i vidt omfang foretages ud fra de god skik-regler, der findes for erhvervsmægler. Den misligholdelse erhvervsmægler foretager over for køber, bør være af en sådan karakter, at den udviste uagtsomhed kan anses som selvstændigt ansvarspådragende. I culpavurderingen indgår indholdet af kontrakten mellem erhvervsmægler og opdragsgiver, da kontraktforholdet kan have betydning for forholdet mellem erhvervsmægler og køber. 13 For at køber kan kræve direkte krav, så skal alle de øvrige erstatningsbetingelser i erstatning uden for kontraktforhold være opfyldt. Køber skal bevise, at der er adækvat mellem tabet og erhvervsmæglers handling eller undladelse. Derudover skal der være årsagsforbindelse mellem tabet og erhvervsmæglers ansvarspådragende handling. 14 Opsummering Som det er anført, så har opdragsgiver flere forskellige misligholdelsesbeføjelser over for en erhvervsmægler, der ikke levere en ordentlig ydelse. Af de overstående misligholdelsesbeføjelser er forholdsmæssigt afslag og erstatning de mest interessante for opdragsgiver. Hvilket skyldes, at handlen oftest er gennemført når der foreligger en misligholdelse. Mens opdragsgiver har mulighed for at vælger mellem de forskellige misligholdelsesbeføjelser, har køber kun den mulighed at kræve erstatning over erhvervsmægler, hvis misligholdelsen har påført køber et tab. Opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag i vederlaget, hvis erhvervsmægler har foretaget en faglig fejl i sin udførelse af hvervet, således at der foreligger en mangel. Opdragsgiver kan, hvis manglen er erstatningsansvarligt kræve et forholdsmæssigt afslag og erstatning af erhvervsmægler. Det følgende afsnit behandler opdragsgivers mulighed for forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 13 U.2006B.173. Hans Henrik Edlund, Direkte krav i de seneste års retspraksis. 14 U H, hvor underleverandør var erstatningsansvarlig direkte over for bygherren for håndværksmæssigt fejl ved byggeri af parcelhus. Højesteret lagde til grund, at underleverandør ved udførelse af undertaget havde begået flere fejl, som var hovedårsag til problemerne med indtrængen af vand. Og at underentreprenør var erstatningsansvarlig direkte over for bygherrer for sådanne håndværksmæssige fejl, og at underleverandør ikke over for bygherrer kunne påberåbe sig, at hovedentreprenør burde have opdaget fejlene og reklameret herover. Mads Neumann 15

16 Afslagsbeføjelse Ophævelse af en kontrakt kan påføre begge parter betydelige ulemper og tab f.eks. i tilfælde hvor ophævelsen først sker efter at kontrakten er blevet opfyldt. Det kan også være, at opdragsgiver vil beholde den mangelfulde ydelse, og dermed ikke ønsker at ophæve kontrakten. Derudover kan det også være, at opdragsgiver ikke kan hæve, da misligholdelsen ikke er væsentlig, eller det er umuligt at tilbage levere ydelsen f.eks. den rådgivning erhvervsmægler har ydet over for opdragsgiver. Derfor kan der være behov for at regulere vederlaget således, at det aftalte forhold mellem værdien af den kontraktmæssige ydelse og købsprisen bevares. For at finde ud af hvornår opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag, har P. Spleth opstillet et skema, der beskriver, hvornår køber af en ydelse inden for fast ejendom har ret til forholdsmæssigt afslag eller erstatning. 15 Mangel Beføjelse: forholdsmæssigt afslag. Særlig afgørende mangel Beføjelse: forholdsmæssigt afslag eller ophævelse af købet. Mangel, mod hvilken der må anses Garanteret Beføjelse: erstatning. Tilfælde, hvor opdragsgiver ikke har oplyst om defekter ved opdraget, som han kendte eller burde kende, selv om disse defekter ikke normalt måtte anses som en mangel (altså hvor opdragsgiveren har, tilsidesat sin oplysningspligt") Beføjelse: erstatning. Skemaet henviser kun til mangler begået af opdragsgiver over for køber. Men det bør også kunne bruges i relation til erhvervsmæglers mangelfulde ydelse over for opdragsgiver. 15 U.1955B.61, P. Spleth, Mangelsbegrebet, s. 65 Mads Neumann 16

17 Erhvervsmæglers forholdsmæssige afslag i vederlaget over for opdragsgiver, og hvorledes forholdsmæssigt afslag udregnes vil i det følgende blive belyst. Forholdsmæssigt afslag Forholdsmæssigt afslag kan defineres på denne måde: Et forholdsmæssigt afslag virker i reglen som en begrænset erstatning, og det indbefatter hele den positive opfyldelsesinteresse, når køberen ikke på grund af misligholdelsen har lidt andet tab end værdiforringelsen, og salgsprisen svarer til opdragets værdi uden mangelen. 16 Hvis der foreligger en mangel ved erhvervsmæglers ydelse, og opdragsgiver ikke vælger at hæve aftalen, kan der blive tale om et forholdsmæssigt afslag i erhvervsmæglers vederlag. For at opdragsgiver kan blive tilkendt et forholdsmæssigt afslag, skal manglen være værdiforringende. Det er ikke et krav, at der skal foreligge et ansvarsgrundlag eller særligt retsgrundlag. 17 Hvilket betyder, at opdragsgiver kan kræve forholdsmæssigt afslag, selvom manglen har været ukendt for erhvervsmægler, og denne er ansvarsfri. Dog kræves det, at ydelsen lider af en mangel. 18 Enhver beskeden afvigelse fra beskrivelsen af ydelsen i kontrakten eller det generelle mangelsbegreb er ikke en misligholdelse. 19 Ansvarsbegrundende forhold hos erhvervsmægler kan i noget videre omfang begrunde, at en mindre fejl i ydelsen anses som en mangel. Det kan begrundes med, at erhvervsmægler vil blive beriget på opdragsgivers bekostning eftersom vederlaget forudsatte, at ydelsen var mangelfri. Opdragsgiver vil kunne kræve hel eller delvis reduktion af erhvervsmæglers vederlag, såfremt opdraget er solgt. Hvilket skyldes, at salærkravet først er opstået, når der foreligger et salg. Til forskel fra et normalt forholdsmæssigt afslag, er afslag i vederlaget for erhvervsmægler sjældent forholdsmæssigt reduceret. Der tages normalt ikke hensyn til hvor stor del af ydelsen, der er 16 U.1962B.213, P. Spleth, Spredte bemærkninger om misligholdelse af ejendomskøb, s Mads Bryde Andersen & Joseph Lookofsky, Lærebog i obligationsret I, s Bernhard Gomard, Obligationsret, 2. del, s Bernhard Gomard, Obligationsret, 2. del, s Mads Neumann 17

18 præsteret på tilfredsstillende vis. 20 Hvilket U H også viser, hvor Landsretten gav opdragsgiver et forholdsmæssigt afslag. U H handler om fire søskende der ved faderens død havde oprette et interessentskab, der ejede to grunde, samt et anpartsselskab der drev virksomhed på de to grunde. På den ene grund lå der en fabrikshal, mens den anden var ubebygget. De to grunde var ansat af interessentskabet til en kontant ejendomsværdi på henholdsvis kr og kr , i alt kr Fra begyndelsen af 1988 gik anpartsselskabet dårlig og bankforbindelsen tilkendegav, at man ønskede de ydede kreditter blev nedbragt. Banken foreslog, at de to grunde blev solgt, og at der blev rettet henvendelse til sagsøgte ejendomsmægler. Ejerne tilsluttede sig forslaget. Banken foretog henvendelse til ejendomsmægler, der skulle vurdere opdragene, under et, med henblik på salg, endvidere at salgsbestræbelserne skulle iværksættes i umiddelbar fortsættelse af vurderingen, derudover at opdragene, under et, skulle udbydes på de i vurderingserklæringen angivne vilkår samt, at et tilbud svarende til ejendomsmæglers vurdering ville blive accepteret. Ejendomsmægler havde ikke anledning til at mene, at han skulle fremlægge en vurdering, som gjorde det muligt at sælge opdragene straks. Et øjeblikkeligt salg ville være absolut velkomment, men det var ingen nødvendighed. Ejendomsmægler vurderede den 13. september 1988 opdragene til kr og han tog ikke nogen forbehold vedrørende vurderingen. Opdragene blev herefter solgt til K1 for kr , med overtagelse den 31. december K1 videre solgte herefter opdragene til K2 på samme vilkår som mellem interessentskabet og K1 for kr , med overtagelse den 15. januar K1 havde ikke foretaget nogen ændringer af opdragene. Interessentskabet fik foretaget syn og skøn, der vurderede opdragene til kr og en liggetid på seks måneder. Interessentskabet har nedlagt påstand om erstatning på kr eller subsidiært et mindre beløb, dog ikke under vederlagets størrelse. Sagsøgte ejendomsmægler har nedlagt påstand om frifindelse eller subsidiært betaling af et mindre beløb end det påstævnte. 20 Morten Samuelsson, ejendomsmægleransvar, s. 55, at der relativt let vil blive tale om bortfald eller nedsættelse af salæret, hvis der blot kan påvises en mindre uregelmæssighed, U Ø og FED V hvor ejendomsmægler ikke var berettiget til salær på grund af faglig fejl i provenuberegningen. Mads Neumann 18

19 Under sagen lykkes det ikke interessentskabet at påvise, at ejendomsmægler havde tilsidesat sit ansvar i forbindelse med salg af opdraget. Dermed frifandt Landsretten ejendomsmægler for det fremsatte erstatningskrav. Det begrunder Landsretten følgende: Prisdifference mellem salg og gensalg er ikke i sig selv tilstrækkeligt til at medføre ansvar for ejendomsmægler. Som sagen er oplyst lægges det til grund, at sagsøgte ejendomsmægler i forbindelse med hvervet har indhentet alle nødvendige oplysninger om de to ejendomme. Dermed mener Landsretten, at ejendomsmægler ikke har optrådt uforsvarlig i sin udførelse af hvervet over for interessentskabet. Efter det fremkomne, herunder navnlig det foretagne syn og skøn lægger Landsretten til grund, at der uanset, at det på tidspunktet for vurderingen var rimeligt at betragte det kommende salg som i nogen grad tvangspræget, objektivt har været et fejlskøn i sagsøgte ejendomsmæglers vurdering af opdragene. Når imidlertid henses til opdragets egenartede karakter og den deraf følgende vanskelighed ved at finde sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af fastsættelsen af salgsprisen, finder Landsretten det ikke godtgjort, at sagsøgte ejendomsmægler, der i øvrigt er uden kendskab til køberne, har pådraget sig et erstatningsansvar med hensyn til interessentskabets angivne tab. Selvom Landsretten mener, at sagsøgte ejendomsmægler har foretaget et fejlskøn i vurderingen af opdragene, frifindes sagsøgte ejendomsmægler for erstatningsansvar. Det selvom sagsøgte ejendomsmæglers fejlagtige prisfastsættelse er på ca. 30 %. Når Landsretten ikke giver erstatning, selvom forskellen mellem sagsøgtes vurdering og K1s videresalgspris er stor, skyldes det givetvis, at sagsøgtes opgave ikke har nogen absolut rigtig løsning. Derudover vil Landsretten udgå en bølge af erstatningskrav hidrørende fra vurderinger fra andre brancheområder, hvor efterfølgende vurderinger eller afvigelser fra, hvad markedet var indstillet på at betale. 21 Landsretten vælger i stedet for, at give et forholdsmæssigt afslag i vederlaget: Derimod finder Landsretten, at sagsøgte ejendomsmægler ved det nævnte fejlskøn har varetaget sin kontraktmæssige opgave som vurderingsmand og ejendomsmægler for interessentskabet således, at hans arbejde ikke kan begrunde salær. Landsretten giver interessentskabet det fulde salær tilbage. Dommen viser, at ejendomsmægler kan miste sin ret til vederlag, selvom denne ikke har optrådt uforsvarlig i sin udførelse af ydelsen. Det er ejendomsmæglers fastsættelse af opdragenes handelspris, der skyldes at Landsretten giver et 21 U.1993B.217 kommenter til U H af Jørgen Nørgaard, s Mads Neumann 19

20 forholdsmæssigt afslag. Hvilket er det konkrete resultat af ejendomsmæglers egnethed i videste forstand, hans omhu med at indhente oplysninger om opdragene og hans grundighed med hensyn til bearbejdelsen af disse oplysninger. 22 Opdragsgiver kan også blive berettiget til forholdsmæssigt afslag i vederlaget, hvis erhvervsmægler laver fejl i prospektet. Hvis opdragsgiver over for erhvervsmægler har givet udtryk for, at det kontante provenu ved salg af opdraget skal være væsentlig højere end det opnået, og erhvervsmægler ikke ved salg af opdraget har sikret sig at opdragsgivers forudsætninger er opfyldt, kan erhvervsmægler miste retten til vederlag. 23 Er der givet urigtige oplysninger i prospektet over for køber, kan erhvervsmægler i det interne regnskab mellem erhvervsmægler og opdragsgiver også godt miste retten til sit vederlag. Det kan ske, at erhvervsmæglers faglige fejl i prospektet skyldes manglende undersøgelse af opdragets forhold eller forglemmelse af en oplysning, der kan have betydning for købers køb af opdraget. Hvis oplysningen ligger indenfor erhvervsmæglers normale undersøgelsespligt kan opdragsgiver blive berettiget til et forholdsmæssigt afslag i vederlaget. 24 Både ved provenuberegning og urigtige oplysninger kan erhvervsmægler blive nød til at give opdragsgiver et forholdsmæssigt afslag i vederlaget, selvom opdragsgiver burde have opdaget fejlen eller har været medansvarlig for urigtige oplysninger. 25 Erhvervsmægler har et ansvar for over for uvedkommende at hemmeligholde, hvad der betros ham under hans virksomhed. Erhvervsmægler har et loyalitetsansvar overfor opdragsgivers interne forhold. Erhvervsmægler er ikke berettiget til at videregive oplysninger om opdragsgivers forhold. 26 Hvilket også gælder for forbrugermægler der operer inden for LOFEs område. Når erhvervsmæglers undersøgelsen af opdragets forhold er tilendebragt, er det en af erhvervsmæglers vigtigste opgaver på vegne af opdragsgiver loyalt, at videreformidle alle relevante 22 U.1993B.217 kommentar til U H af Jørgen Nørgaard, s U Ø, hvor ejendomsmægler var klar over, at opdragsgiver lagde afgørende vægt på, at det kontante provenu ved salget af opdraget blev væsentlig højere end kr , fandtes ved desuagtet at have formidlet handelen uden at sikre sig, at opdragsgivers forudsætninger i denne henseende kunne opfyldes, at have begået en sådan faglig fejl, at ejendomsmægler ikke kunne anses berettiget til at beregne sig vederlag. 24 FED V, hvor erhvervsmægler mister retten til vederlag, da der i prospektet er opgivet urigtige oplysninger om opdragets lejeindtægter. 25 U Ø, hvor opdragsgiver ved gennemgang af provenuberegningen kunne have opdaget regnefejlen, FED V, hvor opdragsgiver var medansvarlig for de urigtige oplysninger i prospektet over for køber, og U H, hvor to ejendomsmæglere havde angivet en prioritetsydelse med et for lavt beløb. Opdragsgiver og de to ejendomsmægler erstatningsansvarlig over for køber. De to ejendomsmægler solidarisk ansvarlige for det beløb, som opdragsgiver måtte komme til at udrede. 26 DE-standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser 4.2 Mads Neumann 20

Misligholdelse fra købers side

Misligholdelse fra købers side Misligholdelse fra købers side Køb af fast ejendom Indledning Køb af fast ejendom er ulovreguleret, og reguleres derfor af almindelige obligationsretlige regler. Forpligtelser Købers forpligtigelse er

Læs mere

Nis Jul Clausen Hans Henrik Edlund Anders Ørgaard. Købsretten. 5. udgave IIIKARNOV GROUP

Nis Jul Clausen Hans Henrik Edlund Anders Ørgaard. Købsretten. 5. udgave IIIKARNOV GROUP Nis Jul Clausen Hans Henrik Edlund Anders Ørgaard Købsretten 5. udgave IIIKARNOV GROUP Kapitel 1 Om kontraktforpligtelser og deres misligholdelse 1.1 Indledning - købsaftalen 13 1.2 Rigtig opfyldelse 17

Læs mere

VEJLEDENDE SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER FOR EL-TAVLE BRANCHEN

VEJLEDENDE SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER FOR EL-TAVLE BRANCHEN VEJLEDENDE SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER FOR EL-TAVLE BRANCHEN 1. Generelt 1.1. Disse almindelige salgs- og leveringsbetingelser finder anvendelse, i det omfang de ikke udtrykkeligt fraviges ved anden

Læs mere

Salgs- og leveringsbetingelser

Salgs- og leveringsbetingelser Salgs- og leveringsbetingelser Medmindre der foreligger anden skriftlig aftale, leverer ICS A/S, (herefter kaldet ICS) leverancer på følgende vilkår uanset eventuelle modstående eller afvigende bestemmelser

Læs mere

Disse salgs- og leveringsbestemmelser finder anvendelse i det omfang ikke andet følger af en skriftlig aftale mellem parterne.

Disse salgs- og leveringsbestemmelser finder anvendelse i det omfang ikke andet følger af en skriftlig aftale mellem parterne. Salgs- og leveringsbestemmelser for Compfitt A/S 1. Indledning. Disse salgs- og leveringsbestemmelser finder anvendelse i det omfang ikke andet følger af en skriftlig aftale mellem parterne. Salgs- og

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0089 aq. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Åløkken ApS v/ advokat Lars Høj Andersson Hunderupvej 71, Boks 1311 5100 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 14. april 2010. Klagen

Læs mere

ALMINDELIGE SALGS- LEVERINGSBETINGELSER. f o r. Wolturnus A/S

ALMINDELIGE SALGS- LEVERINGSBETINGELSER. f o r. Wolturnus A/S 123-116064 MWI/JKJ 21.12.2007 ALMINDELIGE SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER f o r Wolturnus A/S Indholdsfortegnelse 1. Anvendelse... 3 2. Indgåelse... 3 3. Fuldmagt... 3 4. Priser... 3 5. Leveringsbetingelser...

Læs mere

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr.

Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Lisa Bentsen v/ advokat Martin Steen Andersen Trianglen 4660 Store Heddinge Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet

Læs mere

Renter af forsikringsydelsen erstattes dog, selvom dækningssummen derved overskrides.

Renter af forsikringsydelsen erstattes dog, selvom dækningssummen derved overskrides. Side 1 af 6 PROFESSIONEL ANSVARSFORSIKRING Almindelige forsikringsbetingelser MI-95-02 i tilslutning til gældende lov om forsikringsaftaler 1.0 Forsikringens omfang Forsikringen dækker det erstatningsansvar,

Læs mere

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2010-0288 UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup v/chartis Insurance Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 24. november 2010.

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Bak v/advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58 Ganløse 3660 Stenløse og Home Erhverv Sjælland A/S v/advokat

Læs mere

Glashærderiet A/S Almindelige salgs- og leveringsbetingelser.

Glashærderiet A/S Almindelige salgs- og leveringsbetingelser. Glashærderiet A/S Almindelige salgs- og leveringsbetingelser. 1. Anvendelse Glashærderiet a/s salgs- og leveringsbetingelser er bindende indgået mellem parterne og tilsidesætter dermed alle aftaler og

Læs mere

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr.

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere Merete Lund Brock og Henning Brock v/aig Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om de

Læs mere

Handel med fast ejendom

Handel med fast ejendom Hans Henrik Edlund Handel med fast ejendom GADJURA 1. Ejendomsbegrebet 13 1.1 Indledning 13 1.2 Udstykningsloven 13 1.3 Tinglysningsloven 15 1.4 Ejerlejlighedsloven 77 1.5 Andre love 77 1.5.1 Vurderingsloven

Læs mere

Samhandelsbetingelser

Samhandelsbetingelser Samhandelsbetingelser Almindelige samhandelsbetingelser for og KUNDE gældende pr. juni 2011 1. Generelt. 1.1. Nærværende samhandelsbetingelser er aftalt mellem, og tiltrådt af, ANALYSE DANMARK og KUNDEN

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0188 aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Chartis Europe SA Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 7. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM. Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse

Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM. Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2010 Kapitel 1. Afgrænsning og begreber 17 1. Fremstillingens udstrækning og afgrænsning

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 30. august 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 30. august 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 30. august 2013 Sag 108/2011 (2. afdeling) Bettina Anderson Houlberg Lauritzen og Anders Houlberg Lauritzen (advokat Palle Møller Jørgensen for begge, beskikket) mod Annette

Læs mere

Bunker43 s Almindelige Salgs- og Leveringsbetingelser

Bunker43 s Almindelige Salgs- og Leveringsbetingelser Bunker43 s Almindelige Salgs- og Leveringsbetingelser Gældende fra 1. november 2013 Nedennævnte salgs- og leveringsbetingelser finder anvendelse, såfremt andet ikke er skriftligt aftalt, i samhandlen mellem

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0056 UL/li. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0056 UL/li. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Thomas Gammelgaard v/ HDI-GERLING forsikring Indiakaj 6 2100 København Ø Nævnet har modtaget klagen den 29. marts 2012. Klagen

Læs mere

Ændringer til rammeaftale. Dato 11. april 2014

Ændringer til rammeaftale. Dato 11. april 2014 Ændringer til rammeaftale Dato 11. april 2014 Ændring Indkøb af teltduge til Virksomhedshjemmeværnet tilføjet til Rammeaftalens pkt. 2, samt justering i antal af teltduge til brug for Hærhjemmeværnet og

Læs mere

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366.

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366. DOM Afsagt den 7. januar 2013 i sag nr. BS 11-676/2012: Holbæk Kommune Kanalstræde 2 4300 Holbæk mod GF Forsikring A/S Jernbanevej 65 5210 Odense NV Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag er anlagt

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 10. marts 2010 blev der i sag 96-2009 KK mod ejendomsmægler MM og Ejendomsmæglervirksomheden DD under konkurs afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 27. juli 2009 har advokat BB på vegne af KK indbragt

Læs mere

Kontrakt. mellem. Amgros I/S Dampfærgevej 22 København Ø (i det følgende benævnt Amgros) (i det følgende benævnt Pengeinstituttet) 26.

Kontrakt. mellem. Amgros I/S Dampfærgevej 22 København Ø (i det følgende benævnt Amgros) (i det følgende benævnt Pengeinstituttet) 26. J.nr.: 8915980 VFN/KRM Kontrakt om mellem Amgros I/S Dampfærgevej 22 København Ø (i det følgende benævnt Amgros) og [ ] (i det følgende benævnt Pengeinstituttet) Vester Farimagsgade 23 DK-1606 København

Læs mere

Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ]

Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ] 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Place2live Høegh Bolig A/S v/ Tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 19. september 2012. Klagen angår

Læs mere

KENDELSE. Den 22. januar 2007 købte klager en ny ejendom gennem indklagede.

KENDELSE. Den 22. januar 2007 købte klager en ny ejendom gennem indklagede. 1 København, den 2. oktober 2008 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet DanBolig Frederikshavn ApS Parallelvej 5 9900 Frederikshavn Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet fejlagtige

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde et fritidshus til salg, som klager ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at det var et dødsbo, som solgte fritidshuset.

KENDELSE. Indklagede havde et fritidshus til salg, som klager ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at det var et dødsbo, som solgte fritidshuset. 1 København, den 16. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Kenneth Jensen Skarridsøgade 1 4450 Jyderup Nævnet har modtaget klagen den 11. maj 2011. Klagen angår spørgsmålet om,

Læs mere

Almindelige købs- og salgsbetingelser

Almindelige købs- og salgsbetingelser Almindelige købs- og salgsbetingelser 1.0 Generelle bestemmelser 1.1 Nærværende aftale udgør aftalegrundlag for STISAGER, i det følgende benævnt sælger og den af STISAGER vedkommende køberkontrahent, i

Læs mere

Bestyrelsesmedlemmers personlige hæftelse

Bestyrelsesmedlemmers personlige hæftelse Bestyrelsesmedlemmers personlige hæftelse Udgangspunkt: Ingen personlig hæftelse Fonden/selskabet hæfter alene. Ingen personlig hæftelse for bestyrelsesmedlemmer eller andre. Forudsætning: Fonden/selskabet

Læs mere

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM KØB OG SALG AF FAST EJENDOM I. KØB OG SALG AF FAST EJENDOM 1. Indledning Køb og salg af fast ejendom finder ofte sted. Ved køb og salg af den faste ejendom sker der en overdragelse til eje. Dette kan ske

Læs mere

Handlens indgåelse. Køb af fast ejendom. Indledning. Udbud Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud. Forkontrakt eller bindende aftale.

Handlens indgåelse. Køb af fast ejendom. Indledning. Udbud Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud. Forkontrakt eller bindende aftale. Handlens indgåelse Køb af fast ejendom Indledning Aftalen Der er tale om en almindelig aftale, som er reguleret af aftalelovens regler samt almindelig obligationsret Aftale indgås ved: Tilbud accept Indgåelse

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 5. april 2011 blev der i sag 136-2010 KK mod Ejendomsmægler JJ afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 7. september 2010 har KK indbragt ejendomsmægler JJ for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0112 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2011-0112 UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Olesen v/tryg Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 31. maj 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 16. oktober 2014

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 16. oktober 2014 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 16. oktober 2014 Sag 89/2013 (2. afdeling) A (advokat Carsten Lyngs) mod Advokatnævnet (advokat Dorthe Horstmann) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Holstebro

Læs mere

MANGLER VED BYGGERI af advokat Christian Molt Wengel www.moltwengel.dk

MANGLER VED BYGGERI af advokat Christian Molt Wengel www.moltwengel.dk MANGLER VED BYGGERI af advokat Christian Molt Wengel www.moltwengel.dk Baggrund Mangler er grundlag for en væsentlig del af de tvister, som opstår mellem bygherrer og entreprenører, og som enten behandles

Læs mere

[ ] s opgave er følgende [ ] skal løse opgaven Konsulentbistand i forbindelse med opfølgende proces på evaluering af Væksthusene.

[ ] s opgave er følgende [ ] skal løse opgaven Konsulentbistand i forbindelse med opfølgende proces på evaluering af Væksthusene. Kontrakt vedr. Konsulentbistand i forbindelse med opfølgende proces på evaluering af Væksthusene mellem Væksthus Midtjylland Åbogade 15 8200 Aarhus N CVR nr.: 30 08 94 56 (i det følgende benævnt Væksthus

Læs mere

Kontraktudkast. vedrørende levering af tandtekniske ydelser. indgået mellem (XXXXX)

Kontraktudkast. vedrørende levering af tandtekniske ydelser. indgået mellem (XXXXX) Kontraktudkast vedrørende levering af tandtekniske ydelser indgået mellem (XXXXX) og Københavns Kommune Sundheds- og Omsorgsforvaltningen Sjællandsgade 40 2200 København N Bilagsfortegnelse Kontraktbilag

Læs mere

1 of 10. Kontrakt til godkendelse af leverandør under Frit valg ordningen madservice

1 of 10. Kontrakt til godkendelse af leverandør under Frit valg ordningen madservice 1 of 10 Kontrakt til godkendelse af leverandør under Frit valg ordningen madservice Syddjurs Kommune Januar 2014 2 of 10 Indholdsfortegnelse 1. Grundlaget 3 2. Betingelser 3 3. Sikkerhedsstillelse 3 4.

Læs mere

OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER

OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER I. SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER 1. Indledning Simple gældsbreve anvendes typisk i forbindelse med optagelse af et lån, fx i et

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 18. december 2014

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 18. december 2014 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 18. december 2014 Sag 26/2013 (2. afdeling) Rambøll Grønland A/S (advokat Claus Berg) mod Avannaa Arkitekter og Planlæggere ApS under konkurs (advokat Niels Hansen Damm)

Læs mere

Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs

Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs Den 24. september 2009 Erhvervsseminar Hindsgavl Slot Dansk Ejendomsmæglerforening Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs V/Advokat (H), Partner i Husen Advokater Rasmus Mehl www.husenadvokater.dk

Læs mere

Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Husbørsen ApS v/ advokat Tom Bramminge Christensen Albanigade 30, 1 5000 Odense C

Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Husbørsen ApS v/ advokat Tom Bramminge Christensen Albanigade 30, 1 5000 Odense C 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Husbørsen ApS v/ advokat Tom Bramminge Christensen Albanigade 30, 1 5000 Odense C Sagen angår spørgsmålet, om klagerne har krav på, at indklagede tilbagebetaler

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har givet fejlagtige omlysninger om varmeudgiften og derfor skal betale erstatning til klagerne.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har givet fejlagtige omlysninger om varmeudgiften og derfor skal betale erstatning til klagerne. 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Torben og Niels Hald Torvet 1 4293 Dianalund Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har givet fejlagtige omlysninger

Læs mere

ALMINDELIGE LEVERINGSBETINGELSER

ALMINDELIGE LEVERINGSBETINGELSER ALMINDELIGE LEVERINGSBETINGELSER NL92 for leverancer af maskiner og andet mekanisk, elektrisk og elektronisk udstyr mellem Danmark, Finland, Norge og Sverige samt inden for disse lande. Udgivet 1992 af

Læs mere

SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER INDHOLDSFORTEGNELSE

SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER INDHOLDSFORTEGNELSE SALGS- OG LEVERINGSBETINGELSER INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Anvendelse... 2 2 Tilbud... 2 3 Ordrer.... 2 4 Levering og leveringstid... 2 5 Særligt vedrørende rådgiveransvar... 2 6 Ansvarsbegrænsning... 2 7 Mangler...

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager. 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. EDC Ejendomscentret Odder A/S Rosensgade 15 8300 Odder Nævnet har modtaget klagen den 26. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet

Læs mere

Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom

Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom FINANSTILSYNET - ÅRHUSGADE 110-2100 KØBENHAVN 5. marts 2009 Til [sælgers navn] (sælger) Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom Garantien er udstedt på foranledning af (købers navn) ("køber")

Læs mere

Klagerne. København, den 6. december 2010 KENDELSE. ctr.

Klagerne. København, den 6. december 2010 KENDELSE. ctr. 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mariann Trolledahl v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 15. januar

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. 1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Poul Erik Bech A/S v/chartis Kalvebod Brygge 45 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 14. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet,

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke var lavet tilstandsrapport. 1 København, den 4. januar 2010 KENDELSE Klager ctr. DanBolig statsautoriseret ejendomsmægler Solvejg Ramkær ApS Smedegade 6 4200 Slagelse Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om en ejendoms skel og derfor skal betale erstatning til klager.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om en ejendoms skel og derfor skal betale erstatning til klager. 1 København, den 6. september 2010 KENDELSE Klager ctr. Svensk Skov & Jagt v/ Mikkel Amager v/ advokat Carl-Sejr Jespersen Strandgade 12 9240 Nibe Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2011-0218 aq. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2011-0218 aq. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Lene Eg Madsen v/ Tryg Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 17. oktober 2011. Klagen angår

Læs mere

1.0 De sikrede Forsikringen dækker forsikringstageren og de i forsikringstagerens tjeneste værende personer.

1.0 De sikrede Forsikringen dækker forsikringstageren og de i forsikringstagerens tjeneste værende personer. ERHVERVSANSVARSFORSIKRING Almindelige forsikringsbetingelser EA-05-01 i tilslutning til gældende lov om forsikringsaftaler 1.0 De sikrede Forsikringen dækker forsikringstageren og de i forsikringstagerens

Læs mere

Klagerne. København, den 25. maj 2009 KENDELSE. ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup

Klagerne. København, den 25. maj 2009 KENDELSE. ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup 1 København, den 25. maj 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade 115 2630 Taastrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klagerne samt fortabe sit

Læs mere

Klagenævnet for Udbud J.nr.: 04-244.336/

Klagenævnet for Udbud J.nr.: 04-244.336/ Klagenævnet for Udbud J.nr.: 04-244.336/ 2005-0002361 (Kirsten Thorup, Thomas Jensen og Niels Sørensen) 30. september 2005 K E N D E L S E Løgten murer- og entreprenørforretning A/S (advokat Hans Erik

Læs mere

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne.

KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget og som følge heraf skal betale erstatning til klagerne. 1 København, den 10. juli 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Jan Rasmussen Skomagergade 21 4000 Roskilde Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet et fejlagtigt køberbudget

Læs mere

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg

Klagerne. København, den 1. juni 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg 1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne

Læs mere

Klager. J.nr. 2012-0236 li. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr.

Klager. J.nr. 2012-0236 li. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Palle Schultz Jensen og Morten Nancke Rugårdsvej 260 5210 Odense NV Nævnet har modtaget klagen den 16. november 2012.

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 4. marts 2014 blev der i sag 258 2014 AA [Adresse] [By] mod BB [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomheden EDC v/ Frandsen og Olsen Løgstør [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 23.

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Søren Dreyer & Hans Jørgen Lausten ApS v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 20. september 2012.

Læs mere

Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10. Afgjort den 5. november 2009. Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009.

Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10. Afgjort den 5. november 2009. Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009. Aktstykke nr. 17 Folketinget 2009-10 Afgjort den 5. november 2009 17 Økonomi- og Erhvervsministeriet. København, den 27. oktober 2009. a. Økonomi- og Erhvervsministeriet anmoder om Finansudvalgets tilslutning

Læs mere

Salgs- og leveringsbetingelser

Salgs- og leveringsbetingelser Salgs- og leveringsbetingelser Med mindre der foreligger anden skriftlig aftale, leverer Haunagolf ApS alle leverancer på følgende vilkår uanset eventuelle modstående eller afvigende bestemmelser i den

Læs mere

Ved erstatning uden for kontraktforhold anses kravet for stiftet ved den skadegørende handling.

Ved erstatning uden for kontraktforhold anses kravet for stiftet ved den skadegørende handling. PENGEFORDRINGER I. PENGEFORDRINGER 1. Hvad er en fordring? En erhvervsdrivende kan have tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser. Disse udgør en del af omsætningsaktiverne. Vi taler om pengefordringer.

Læs mere

Der er ikke tale om et generelt forbud mod afskedigelser i virksomhedsoverdragelsessituationer,

Der er ikke tale om et generelt forbud mod afskedigelser i virksomhedsoverdragelsessituationer, N O TAT Afskedigelse ved virksomhedsoverdragelse Dette notat behandler reglerne for opsigelse af medarbejdere i forbindelse med, at der sker en virksomhedsoverdragelse. Notatet er udarbejdet af KL s Juridiske

Læs mere

Almindelige forsikringsbetingelser for erhvervsansvar

Almindelige forsikringsbetingelser for erhvervsansvar Almindelige forsikringsbetingelser for erhvervsansvar Indholdsfortegnelse 1.0 De sikrede... 2 2.0 Erhvervsansvar/dækningsomfand... 2 4.0 Afværgelse af skade... 3 5.0 Aftaler om ansvar og erstatning...

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 07. december 2007 blev der i sag nr. 24-2007 AB og BB mod Ejendomsmæglerfirmaet CC afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 30. juli 2007 har advokat KK på vegne af AB og BB indbragt ejendomsmæglerfirmaet

Læs mere

Klagerne. København, den 2. november 2009 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup

Klagerne. København, den 2. november 2009 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup 1 København, den 2. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsinket handlens gennemførelse og dermed er erstatningsansvarlig

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 7. september 2015 blev der i sag 287 2014-6184 AA og BB mod CC [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomheden DD [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 9. september 2014 har AA og BB

Læs mere

Salgs- og leveringsbetingelser

Salgs- og leveringsbetingelser Salgs- og leveringsbetingelser Med mindre der foreligger anden skriftlig aftale, leverer Akkumulator- og Batteriteknik ApS (i det følgende kaldt Setronic) alle leverancer på følgende vilkår uanset eventuelle

Læs mere

Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom

Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom 2 7. O K T O B E R 2 0 0 4 Indhold 1. Anvendelsesområde 3 2. Definitioner 3 2.1 Debitor 3 2.2 Nyudstedt pantebrev ved ejerskifte 3 2.3 Nyudstedt

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 24. juni 2014

HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 24. juni 2014 HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 24. juni 2014 Sag 272/2013 Fiskeeksporten Aurora Esbjerg A/S under konkurs (advokat Karsten Holt) mod Prime Ocean A/S (advokat Birgitte Sølvkær Olesen) og Seamore

Læs mere

Notat om. Skoleledernes

Notat om. Skoleledernes Notat om Skoleledernes tilsyns ansvar 2013 tilsynsansvar Skolelederforeningen har udarbejdet et notat som en hjælp for medlemmerne til at få afklaret skoleledernes tilsynsansvar over for eleverne ved skolerejser

Læs mere

5.1 Garanti på udskiftede dele og reparationer udført under nyvognsgarantien følger dansk rets almindelige regler

5.1 Garanti på udskiftede dele og reparationer udført under nyvognsgarantien følger dansk rets almindelige regler 5. januar 2015 Køberens retsstilling ved reklamation inden for garantiperioden og fejlen senere opstår igen I dette notat behandles spørgsmålet om køberens retsstilling i situationer, hvor sælgeren inden

Læs mere

Formodningen for mangler var ikke afkræftet

Formodningen for mangler var ikke afkræftet Formodningen for mangler var ikke afkræftet Telefonen var mangelfuld, idet fejlen var opstået inden for seks måneder efter købet, og den erhvervsdrivende havde ikke afkræftet formodningen. Den erhvervsdrivende

Læs mere

Bestemmelserne pkt. 2.1. og 2.2 er indbyrdes uklare, hvilket giver tvivl om, hvornår der er indgået en endelig aftale.

Bestemmelserne pkt. 2.1. og 2.2 er indbyrdes uklare, hvilket giver tvivl om, hvornår der er indgået en endelig aftale. Dansk Byggeris kommentarer til DB-12 (tidligere TUN-12) Brancheforeningen Danske Byggecentre (tidligere Trælasthandlerunionen TUN) har udarbejdet DB-12 ( Almindelige salgs- og leveringsbetingelser for

Læs mere

Forsikringsbetingelser for RETSHJÆLPSFORSIKRING for erhvervsbygninger

Forsikringsbetingelser for RETSHJÆLPSFORSIKRING for erhvervsbygninger Lokal Forsikring G/S CVR-nr. 68 50 98 15 www.lokal.dk Forsikringsbetingelser for RETSHJÆLPSFORSIKRING for erhvervsbygninger Tillæg til forsikringsbetingelser for ANDEN BYGNINGSBESKADIGELSE - ERHVERV Indholdsfortegnelse:

Læs mere

JD CASE - ERSTATNING OG KONTRAKT

JD CASE - ERSTATNING OG KONTRAKT K R O M A N N R E U M E R T C V R. N R. 6 2 6 0 6 7 1 1 R EG. A D R. : S U N D K R O G S G A D E 5 DK- 2 1 0 0 K Ø B E N H A V N Ø JD CASE - ERSTATNING OG KONTRAKT HVEM ER VI? RASMUS SCHMIDT, ADVOKAT (L)

Læs mere

firhjulstrukne motorcykler (ATV) til Naturstyrelsen

firhjulstrukne motorcykler (ATV) til Naturstyrelsen Rammeaftale vedrørende levering af terrængående, firhjulstrukne motorcykler (ATV) til Naturstyrelsen 2015/S 147-270107 Indholdsfortegnelse 1. Parterne 2 2. Definitioner 2 3. Rammeaftalens formål og omfang

Læs mere

Klagerne. København, den 3. marts 2010 KENDELSE. ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Hans Eigil Jensen Storegade 33 4780 Stege

Klagerne. København, den 3. marts 2010 KENDELSE. ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Hans Eigil Jensen Storegade 33 4780 Stege 1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Hans Eigil Jensen Storegade 33 4780 Stege Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav betaling af salær og dokumentationsomkostninger,

Læs mere

Ved skrivelse af 16. marts 1999 har klageren indbragt afgørelsen for Erhvervsankenævnet, idet klageren bl.a. har anført:

Ved skrivelse af 16. marts 1999 har klageren indbragt afgørelsen for Erhvervsankenævnet, idet klageren bl.a. har anført: Kendelse af 12. oktober 1999. 99-67.906 Aktindsigt nægtet Realkreditlovens 98 (Peter Erling Nielsen, Connie Leth og Vagn Joensen) Advokat K har ved skrivelse af 16. marts 1999 klaget over, at Finanstilsynet

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Esbjerg ApS v/ AIG Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede i salgsopstillingen har givet fejlagtige

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 17. juli 2015

HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 17. juli 2015 HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 17. juli 2015 Sag 265/2014 Germania Estate GmbH (advokat Jesper Bang) mod Nykredit Bank A/S (advokat Henriette Gernaa) I tidligere instanser er afsagt kendelse af

Læs mere

Klager. København, den 8. marts 2010 KENDELSE. ctr. Gunnar Broholm under konkurs v/dahl advokatfirma Kaj Munks vej 4 7400 Herning

Klager. København, den 8. marts 2010 KENDELSE. ctr. Gunnar Broholm under konkurs v/dahl advokatfirma Kaj Munks vej 4 7400 Herning 1 København, den 8. marts 2010 KENDELSE Klager ctr. Gunnar Broholm under konkurs v/dahl advokatfirma Kaj Munks vej 4 7400 Herning og v/dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S Sagen

Læs mere

hjemfaldspligt er spørgsmål, der henhører under domstolene. 30-06- 2009

hjemfaldspligt er spørgsmål, der henhører under domstolene. 30-06- 2009 K Kommune - afvisning af stillingtagen til spørgsmål om indfrielse af hjemfaldspligt. RESUMÉ: Statsforvaltningen finder, at såvel spørgsmålet om en kommunes hidtidige praksis ved indfrielse af hjemfaldspligt

Læs mere

KONTRAKT OM MADLEVERANCER TIL VISITEREDE BORGERE I EGET HJEM I GENTOFTE KOMMUNE

KONTRAKT OM MADLEVERANCER TIL VISITEREDE BORGERE I EGET HJEM I GENTOFTE KOMMUNE Sted/ Dato.. Mellem Gentofte Kommune og Fritvalgs-leverandøren (Virksomhedens fulde navn og CVR-nr.): ----------------------------------------------------------------------- indgås herved følgende KONTRAKT

Læs mere

DF20309-1 Maj 2013. Vilkår for Patientforsikring

DF20309-1 Maj 2013. Vilkår for Patientforsikring DF20309-1 Maj 2013 Vilkår for Patientforsikring Danske Forsikring A/S Vilkår for Patientforsikring DF20309-1 Maj 2013 2 Generelle oplysninger Aftalen er indgået med Danske Forsikring A/S, i det følgende

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 4. marts 2013

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 4. marts 2013 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 4. marts 2013 Sag 116/2011 (1. afdeling) Halmtorvet 29 A/S (advokat Carsten Lorentzen) mod Rebekka Nørgaard Bach (advokat Karsten Cronwald) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 4. marts 2015 blev der i sag 259 2014 AA mod Ejendomsmægler BB og Ejendomsmæglervirksomhed CC v/bb afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 23. januar 2014 har AA indbragt ejendomsmægler BB og ejendomsmæglervirksomheden

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag. 1 København, den 1. juni 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Steen Brastrup Clasen Langelandsvej 25 st. 7400 Herning Nævnet har modtaget klagen den 23. september 2011. Klagen angår spørgsmålet

Læs mere

KENDELSE. Nævnet har modtaget klagen fra klager den 12. april 2012 og fra retten den 10. maj 2012.

KENDELSE. Nævnet har modtaget klagen fra klager den 12. april 2012 og fra retten den 10. maj 2012. 1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klager ctr. Hedegaard Madsen A/S Strandvejen 55 9800 Hjørring Nævnet har modtaget klagen fra klager den 12. april 2012 og fra retten den 10. maj 2012. Klagen angår

Læs mere

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved

Efter regning: Der er indgået aftale om betaling efter regning, hvilket betyder, at ved 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klager ctr. Nybolig Jan Milvertz Slagelse A/S Rosengade 11 4200 Slagelse Nævnet har modtaget klagen den 30. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation ved i

Læs mere

Salgs- og leveringsbetingelser for COMM2IG A/S

Salgs- og leveringsbetingelser for COMM2IG A/S Salgs- og leveringsbetingelser for COMM2IG A/S 1. Gyldighed 1.1. Salgs- og leveringsbetingelserne gælder for alle tilbud, salg og leverancer, medmindre andet skriftligt er aftalt. 1.2. Købers generelle

Læs mere

1. Tilbud, ordre og accept. 2. SPE s ydelse. 3. Levering. 4. Pris. Spidsbjerg El-Teknik ApS salgs- og leveringsbetingelser

1. Tilbud, ordre og accept. 2. SPE s ydelse. 3. Levering. 4. Pris. Spidsbjerg El-Teknik ApS salgs- og leveringsbetingelser Medmindre der foreligger anden skriftlig aftale, leverer Spidsbjerg El-Teknik ApS (herefter kaldet SPE) alle leverancer på følgende vilkår uanset eventuelle modstående eller afvigende bestemmelser i den

Læs mere

ENTREPRENØRENS RET TIL AT STANDSE ARBEJDET af advokat Anja Ristorp Heidelberg Molt Wengel Entreprise- og Selskabsret Advokataktieselskab

ENTREPRENØRENS RET TIL AT STANDSE ARBEJDET af advokat Anja Ristorp Heidelberg Molt Wengel Entreprise- og Selskabsret Advokataktieselskab Dato: 3. februar 2009 J. nr.: 100569 ENTREPRENØRENS RET TIL AT STANDSE ARBEJDET af advokat Anja Ristorp Heidelberg Molt Wengel Entreprise- og Selskabsret INDLEDNING Bygherrernes og entreprenørernes mulighed

Læs mere

Almindelige betingelser. for. finansielle leasingaftaler

Almindelige betingelser. for. finansielle leasingaftaler Almindelige betingelser for finansielle leasingaftaler (ABL 95-2. udgave 2004) Udarbejdet af FINANS OG LEASING Interesseorganisation for danske finansieringsselskaber 1 1 - Anvendelsesområde 1. Disse betingelser

Læs mere

Almindelige indkøbsbetingelser

Almindelige indkøbsbetingelser Almindelige indkøbsbetingelser 1. Generelle bestemmelser Disse almindelige indkøbsbetingelser ( Betingelserne ) gælder for alle indkøbsordrer afgivet af AH Industries A/S ( AH ), CVR-nr. 33 85 93 41, til

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0007 li. København, den 11. oktober 2012 KENDELSE. ctr. EDC Blåvand ApS Blåvandvej 23 6857 Blåvand

Klagerne. J.nr. 2012-0007 li. København, den 11. oktober 2012 KENDELSE. ctr. EDC Blåvand ApS Blåvandvej 23 6857 Blåvand 1 København, den 11. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Blåvand ApS Blåvandvej 23 6857 Blåvand Nævnet har modtaget klagen den 18. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har

Læs mere

Klager. J.nr. 2011-0133 UL/bib. København, den 15. marts 2012 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Johansen Nørregade 1 8700 Horsens

Klager. J.nr. 2011-0133 UL/bib. København, den 15. marts 2012 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Johansen Nørregade 1 8700 Horsens 1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Johansen Nørregade 1 8700 Horsens Nævnet har modtaget klagen den 5. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere