Økonomiske beregninger og tekst EjendomsInvest. Udbudsdato: 3. juni Advokaterklæring Rønne og Lundgren

Transkript

1 EJENDOMSINVEST 1 Prospektudarbejdelse Økonomiske beregninger og tekst EjendomsInvest Udbudsdato: 3. juni 2008 Rådgivere og samarbejdspartnere Revisorerklæring Theill Andersen Revisionsaktieselskab Advokaterklæring Rønne og Lundgren Vurderingsrapport Colliers Hans Vestergaard Teknisk- samt miljøteknisk rapport Alectia Ejendommene erhvervet fra Sjælsø Gruppen Medlem af Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening

2 2 EJENDOMSINVEST Formålet med dette prospekt Formålet med dette prospekt er at give dig som potentiel investor et solidt beslutningsgrundlag forud for en eventuel investering i. Udbydererklæring I/S EjendomsInvest erklærer herved, at de i prospektmaterialet anførte oplysninger er korrekt og fyldestgørende præsenteret, at anvendte forudsætninger efter vor opfattelse er realistiske, og at der ikke er udeladt forhold, der kan forvanske det billede, som prospektmaterialet skal give. Prospektmaterialet indeholder efter vor opfattelse samtlige relevante økonomiske og risikomæssige forhold til bedømmelse af investeringen. København den 3. juni I/S EjendomsInvest Jes Transbøl Investeringsdirektør Henrik Gorm Nielsen Direktør Rådgiveransvarsforsikring Din sikkerhed I/S EjendomsInvest har i lighed med praksis for advokater og revisorer som udbyder af K/Sprojekter etableret en relevant rådgiveransvarsforsikring. Forsikringen skal sikre, at I/S EjendomsInvests kunder holdes skadesløse i tilfælde af, at der opstår tab som følge af fejl, som I/S EjendomsInvest kan drages til ansvar for. Endvidere tegnes der bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring i det enkelte K/S.

3 EJENDOMSINVEST 3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENFATNING BELIGGENHED & EJENDOMSBESKRIVELSE BELIGGENHED SLUSEHOLMEN BELIGGENHED TV-BYEN EJENDOMMENE LEJEFORHOLD MILJØTEKNISKE FORHOLD BUDGET FOR K/S SLUSEHOLMEN OG TV-BYEN, KØBENHAVN BUDGETFORUDSÆTNINGER KØBSOMKOSTNINGER AVANCE RESULTATBUDGET SKAT KOMMANDITSELSKABETS LIKVIDITET PROJEKTETS BALANCE DIN INVESTERING INVESTORBUDGET VED EGENFINANSIERING AF KØBSPRIS INVESTORBUDGET VED LÅNEFINANSIERING AF KØBSPRIS REALISERING AF PROJEKTET KAUTION OG HÆFTELSE FØLSOMHEDSBEREGNINGER PÅ VÆSENTLIGE DRIFTSPOSTER INVESTERING I FAST EJENDOM EJENDOMSINVEST EN AF DE MEST ERFARNE EJENDOMSUDBYDERE EJENDOM DET STABILE LANGSIGTEDE ELEMENT I EN INVESTERINGSPORTEFØLJE ETABLERING AF ET VELLYKKET EJENDOMSPROJEKT MINIMERING AF RISICI DANSKE EJENDOMSPROJEKTUDBYDERES BRANCHEFORENING SÅDAN KOMMER DU VIDERE KREDITVURDERING BESIGTIGELSE AF EJENDOMMENE REVISORERKLÆRING ADVOKATERKLÆRING VEDTÆGTER KØBSAFTALE FOR K/S SLUSEHOLMEN OG TV-BYEN, KØBENHAVN...54

4 4 EJENDOMSINVEST 1. SAMMENFATNING EjendomsInvest tilbyder dig hermed muligheden for at blive medejer af K/S Sluseholmen og TV-Byen, København, som ejer tre velbeliggende butiksejendomme, beliggende i Storkøbenhavn. Udbuddet omfatter 100 anparter som budgetteres videresolgt til maksimalt 10 investorer. I budgettet er der taget udgangspunkt i en standardinvestor som overtager 10 anparter i. Ejendommene: Der er tale om i alt tre supermarkeder med suveræn beliggenhed i nogle af Københavns mest attraktive og købestærke områder. Lejerne har underskrevet 10-årige uopsigelige lejekontrakter. Ejendommene i TV-Byen har Irma og Fakta som lejere, og er under gennemgribende renovering. Butikkerne forventes at åbne i november Ejendommen på Sluseholmen har Irma som lejer, og er under opførelse. Ejendommen forventes at stå færdig i november Supermarkederne vil have stor tiltrækningskraft, da de er eneste indkøbsmuligheder i de respektive områder. Ejendommene er købt til et godt afkast og er kendetegnet ved rigtigt gode beliggenheder i forhold til et stort kundegrundlag. Ekstern vurdering bekræfter den gode pris (side 9). En årlig regulering af lejen på minimum 2,5% giver stor sikkerhed i investeringen Ejendommenes samlede udlejningsareal udgør m 2. Den samlede projektsum udgør ca t. DKK (side 12). Udviklingen i driftsresultatet ekskl. værdireguleringer over budgetperioden, mio. DKK

5 EJENDOMSINVEST 5 Finansiering Der er modtaget bindende lånetilbud på 1. prioritetslånet, som vil udgøres af et realkreditlån på t. DKK, svarende til 70% af købesummen ekskl. omkostninger (side 18). Der er afdragsfrihed i 10 år. Der er ligeledes modtaget bindende lånetilbud på 2. prioritetsfinansiering på ca. 10% af købesummen. Lånet afdrages som en 20-årig annuitet. Renten på 1. prioritetslånet forventes fastlåst via en fastrenteaftale til 5,50% p.a. i 5 år (side 18), mens renten på 2. prioritslånet er variabel. Din investering Du kan blive ejer af 10% af for en købspris på 395 t. DKK i Herudover skal du foretage indbetalinger i årene på henholdsvis 155 t. DKK, 146 t. DKK, 138 t. DKK, 129 t. DKK og 120 t. DKK (side 25). De løbende indskud kan for et egenfinansieret køb fuldt indeholdes i den årlige skattebesparelse. Det skattemæssige resultat indgår i din personlige indkomst med en fradragsmulighed på 59%. Det giver dig i 2008 et fradrag på 256 t. DKK ved egenfinansieret køb (side 25). En sund drift med løbende overskud samt værdistigning på ejendommene giver dig, ved en egenfinansieret ejerandel på 10%, en budgetteret opsparing på t.dkk efter skat over 20 år (side 25 og 28). Din personlige kaution overfor långivere forventes begrænset til ca. 47,5% af din andel af projektsummen (side 29). EjendomsInvest kan være behjælpelig med en lånefinansiering af din købspris (side 27). Dine årlige fradrag i budgetperioden ved egenfinansiering af en 10% ejerandel, t. DKK Udviklingen i din opsparing over budgetperioden ved egenfinansiering af en 10% ejerandel, mio. DKK (inkl. købspris)

6 6 EJENDOMSINVEST 2. BELIGGENHED & EJENDOMSBESKRIVELSE 2.1. Beliggenhed Sluseholmen Ejendommen på Sluseholmen er en butikslejlighed beliggende i stueplan i et større kompleks Hjortholm, hvor de øvrige enheder i komplekset er boliger. I stueplan i de omkringliggende bygninger er andre mindre detailforretninger, caféer etc., hvilket tilfører området dynamik og stemning. Området er i afsluttende fase af en omfattende udviklingsproces. De fleste ejendomme er således færdigopførte, og hovedparten af de lejligheder er beboede. Der mangler fortsat den sidste finish ved etableringen af butikker og fællesarealer. En vejbro mellem Sluseholmen og Teglholmen er under politisk behandling, hvilket vil lette trafikken i området markant. En endelig tidsplan er endnu ikke vedtaget, men det forventes, at broen vil være klar i Vejbro Irma Anlægningen af den planlagte vejbro mellem Sluseholmen og Teglholmen vil betyde en yderligere ekspansion til området

7 EJENDOMSINVEST Beliggenhed TV-Byen To af butikslejlighederne ligger på Mørkhøjvej i Gladsaxe i den gamle TV-By et område i kraftig udvikling. Den gamle TV-By er ved at blive ombygget til en kombination af boliger og erhverv med dertilhørende butikker. En del af de eksisterende bygninger vil blive inddraget i udviklingsprocessen og ombygget, mens der samtidig sker en del nybyggeri i området. Fra TV-Byen er der kort afstand til København og indre by, hvorfor området vurderes som særdeles attraktiv indenfor både bolig og erhverv. De to detailforretninger etableres i en eksisterende bygning der gennemrenoveres, men beholder det bevaringsværdige arkitektoniske udtryk udadtil. Til området er der gode parkeringsforhold med masser parkeringspladser, der kan forsyne hele området. Udenomsarealerne er en kombination af parkeringspladser samt grønne arealer. Den gamle TV-By bliver til en ny bydel med omkring 600 boliger, og adskillige kontorer. Dele af DR s TV-produktion holder ligeledes stadig til i området, og Privathospitalet Hamlet er nabo til ejendommen. TV- Byen og Sluseholmen er yderst attraktive områder tæt placeret på København.

8 8 EJENDOMSINVEST Investering i danske ejendomme En række argumenter taler for at investere i en danske ejendomme. Nogle af de primære værdiskabende faktorer på det danske ejendomsmarked er følgende: Der er en lang og stærk tradition for, at lejekontrakter reguleres med 100% af stigningen i det danske nettoprisindeks (NPI), som de seneste 10 år i gennemsnit har været på 2,1% p.a. Det danske marked for investeringsejendomme er begunstiget af det fleksible og attraktive danske realkreditsystem, som gør det muligt at finansiere investeringsejendomme til lave rentemarginaler. Det danske aftale- og lovgivningssystem er stærkt og stabilt, hvilket giver ejendomsinvestorer en stor sikkerhed for at indgåede aftaler håndhæves. Nuværende og tidligere regeringer har igangsat flere forskellige tiltag, med henblik på at profilere Danmark som et land med et godt investeringsklima. Det kan på sigt være med til at tiltrække udenlandsk kapital og øge udenlandske investeringer i danske ejendomme. Den danske økonomi har siden 1993 været i en højkonjunktur, hvilket har øget det danske privatforbrug og stimuleret behovet for nye investeringsejendomme. EjendomsInvest har siden 1993 formidlet 74 investeringsejendomme på det danske marked til en samlet købesum på 5,5 mia. DKK, og har derfor et stort netværk og en stor ekspertise i at vælge de rigtige placeringer og ejendomstyper.

9 EJENDOMSINVEST Ejendommene Ejendommen på Sluseholmen er opført i gasbeton med en beklædning af mursten, og med store vinduespartier i forretningen. Over butikslejligheden er der fire etager med beboelseslejligheder. Forretningen bliver indrettet, så den passer til Coops overordnede butiksplaner, med et samlet udlejningsareal på i alt 815 m 2. Der er en udestående køberet til ejendommen, som udløber medio juli Hvis denne køberet bliver udnyttet, vil ejendommen i Sluseholmen ikke indgå i det udbudte projekt. Ejendommene i TV-Byen er opført med bærende facader med betonsøjle/drager system. Facaderne er lette facader med eternit, mens den indvendige indretning følger Coops retningslinjer. Det samlede udlejningsareal udgør i alt m 2. På ejendommens 1. sal er der enkelte kontorer, ligsesom der vil blive etableret et tredje butikslejemål i samme bygning. I lokalplanen, der gælder for området, er nærområdet omkring ejendommen udråbt til at være lokalcenter for detailhandel for hele Mørkhøj området. Det betyder at der ikke er afsat plads til flere fødevarebutikker i samme område. I begge ejendomme er udlejer forpligtet til at være medlem af en ejerforening. Det forventes, at udgiften hertil kan pålægges lejer. Såfremt der er en merudgift, som ikke kan pålægges lejer, bliver K/S et godtgjort af sælger. Ejendommene er erhvervet for en samlet pris på ca. 58,58 mio. DKK. I vurderingsrapporten udfærdiget af Colliers, vurderes ejendommene at have en samlet markedspris på 59,8 mio. DKK. Lejen for ejendommene vurderes at ligge på markedsniveau. Ejendommene i TV-Byen er lokaliseret i nyere boligområder, med en rigtig god beliggenhed i forhold til kundegrundlaget. Irma og Fakta i TV-Byen er markeret med den røde cirkel.

10 10 EJENDOMSINVEST 2.4. Lejeforhold Ejendommene har tre lejemål. De i alt m 2 er udlejet til Fakta og Irma der hører under Coop Danmark. Coop Danmark A/S står som garant for lejernes forpligtelser, for et beløb som er maksimeret til 6 måneders leje. Lejekontrakterne har en uopsigelighedsperiode på 10 år. Alle lejemålene reguleres hvert år den 1. januar med udviklingen i Nettoprisindekset (NPI), dog minimum 2,5% og maksimum 4,0%. Første regulering finder sted den 1. januar To af lejemålene i er udlejet til Irma. Irma er verdens næstældste dagligvarekæde og har knap 80 butikker fordelt rundt om på Sjælland, samt to nyåbnede butikker i henholdsvis Odense og Århus. Butikkerne rummer alle et stort udvalg af kvalitets og specialvarer. Ejendommen og området i Sluseholmen er stadig under udvikling. Irma vil blive placeret i stueetagen og vil, grundet detailsbutikkens store udvalg af specialvarer, tiltrække en stor skare af kunder. Det sidste lejemål er udlejet til Fakta. Discountkæden har stor succes og er indrettet efter konceptet om, at indkøbene skal gå stærkt hvorfor kæden i særdeleshed appelerer til de unge og de travle forbrugere. Sortimentet er ens i alle kædens over 350 butikker, der ofte krydres med et stort udvalg af ugentlige tilbud. De til lejekontrakterne med Irma og Fakta i TV Byen hørende driftbudgetter (bilag 2 til lejekontrakterne) er ikke tilstrækkeligt specificerede for så vidt angår de enkelte lejere. Det fremgår således ikke tydeligt/udtrykkeligt, hvor stor del af de enkelte poster, den enkelte lejer skal betale. Konsekvensen heraf kan være, at lejeren vil kunne komme igennem med en indsigelse om, at udlejer er afskåret fra at opkræve de pågældende udgifter hos lejer. Derfor pågår der forhandlinger med sælger om udarbejdelse af opdaterede driftbudgetter (nye bilag til lejekontrakterne) alternativt at sælger forpligter sig til at kompensere køber for eventuelt tab forårsaget af, at lejer indenfor de første 3 driftsregnskabsår måtte få medhold i eventuelle indsigelser. Forholdet er endnu ikke endeligt afklaret.

11 EJENDOMSINVEST 11 Nedenstående vises Coop Danmark A/S s regnskabstal Nøgletal for Coop Danmark mio. DKK Omsætning Resultat før skat Netto Resultat Egenkapital Balance Alle lejekontrakterne indeholder sædvanlige bestemmelser om lejers ret til afståelse og om udlejers godkendelsesbeføjelser. Derudover har lejer ret til, uden udlejers godkendelse, at afstå lejemålet til et med Coop Danmark A/S koncernforbundet selskab. For yderligere information se Miljøtekniske forhold Den miljøtekniske rapport er udarbejdet af Alectia. I denne rapport anføres det, at sandsynligheden for forurening af grundende må anses for at være lav, samt at dette ikke giver nogen problemer i forhold til at drive detailhandel. Butikslejemålene er beliggende i DRs tidligere kostumehal. Bygningen er tegnet af Vilhelm Lauritzens tegnestue, som også har tegnet blandt andet den nye DR By. Facaden er fredet hvorfor den arkitektoniske fremtoning i TV-Byen vil blive bibeholdt. Udsigten fra Sluseholmen mod Teglholmen. Det er planlagt, at der bliver anlagt en trafikbro over kanalen til at forbinde de to bydele. På Teglholmen ligger en del boliger, ligesom der blandt andet vil blive bygget en folkeskole. Desuden har blandt andet TV2, TDC, og Gillette til huse på Teglholmen.

12 12 EJENDOMSINVEST 3. BUDGET FOR K/S SLUSEHOLMEN OG TV-BYEN, KØBENHAVN 3.1. Budgetforudsætninger Side 14 Kapitalanvendelse t. DKK Købesum Købsomkostninger Avance EjendomsInvest Investering i alt: Side 18 Kapitalfremskaffelse t. DKK 1. Prioritet 10 år stående. Refinansieres i 2018, som 30-årig annuitet. Hovedstol Rente (forventet), fast år ,50% Side prioritet 20-årig annuitet. Hovedstol Rente, variabel ,25% Gældsbrev 10 år stående Hovedstol Rente, fast år ,01% Side 25 Brug af kassekredit ved køb Anden gæld 388 Investors købspris for anparter ekskl. ApS Finansiering i alt: Finansieringsforhold t. DKK Side 29 Kassekredit Maksimal trækningsret Rente, variabel ,00% Investors forrentning af akk. likvid., p.a. efter skat 3,0% Forrentning af fri likviditet 3,80% Side 20 Afskrivningsgrundlag t. DKK Grundværdi Afskrivningsberettigede bygninger Sum

13 EJENDOMSINVEST 13 Driftstal på ejendommene, p.a. 2008: t. DKK Side 17 Årsleje Advokat ved opstart 250 Revisorerklæring på prospekt 55 Selskabs- og ejendomsadministration 111 Forsikringer, driftstab 5 Udvendig vedligeholdelse, p.a., år 1-5 Udvendig vedligeholdelse, p.a., år 6-20 Byggestyring ved større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder Advokat ved generalforsamling 5,5 Bestyrelsesansvarsforsikring 1,5 Gruppelivsforsikring, p.a Halvårsregnskab 3,7 Revisor 34 Bankgebyr, årligt 5 Besigtigelsestur, Reguleringer Forventet inflation, NPI, p.a. 2,25% Side 16 Forventet gennemsnitlig lejeregulering over budgetperioden, p.a. 2,50% Side 16 Forventet gennemsnitlig ejendomsværdiregulering over budgetperioden, p.a. 2,50% Side 19 Investorforhold t. DKK Side 25 Antal anparter pr. investor 10 Købspris i 2008 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 395 Indskud i 2009 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 155 Indskud i 2010 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 146 Indskud i 2011 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 138 Indskud i 2012 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 129 Indskud i 2013 ved køb af 10 anparter, svarende til 10% ejerandel 120 Ovenstående budgettal omtales nærmere på de kommende sider.

14 14 EJENDOMSINVEST 3.2. Købsomkostninger I forbindelse med købet af anparterne er der forventede købsomkostninger på t. DKK. Købsomkostninger t. DKK Stempelomkostninger Omkostninger, eksterne samarbejdspartnere Finansieringsomkostninger I alt: Stempelomkostninger omfatter stempelafgift på 0,6% på skødet, og 1,5% på finansiering. Omkostninger, eksterne samarbejdspartnere omfatter udgifter til vurderingsrapport samt byggeteknisk rapport. Finansieringsomkostninger omfatter omkostninger i forbindelse med optagelse af 1. prioriteten, 2. prioriteten samt kassekreditten. Dertil er der en udgift til garantistillelse i forbindelse med underskrift af købsaftale. Såfremt der måtte blive faktiske afvigelser fra de ovenfor budgetterede købsomkostninger holder EjendomsInvest K/S et neutral herfor Avance I forbindelse med udbud og videresalg af anparterne i opnår EjendomsInvest en forventet avance på t. DKK. Investorernes samlede købspris for anparterne udgør i alt t. DKK, som betales direkte til EjendomsInvest. Af de t. DKK er 125 t. DKK betaling for anparter i komplementarselskabet, og de resterende t. DKK er købsprisen for kommanditanparterne. I/S EjendomsInvest har indskudt 10 t. DKK i kommanditselskabet inden overdragelsen til investorerne. Indskuddet på 10 t. DKK indgår i den samlede kapitalfremskaffelse til projektet (se egenkapitalen på side 24).

15 EJENDOMSINVEST Resultatbudget PROJEKTETS RESULTATBUDGET - t.dkk År Bruttoleje indtægter Drifts omkost ninger Værdiregulering af Rente udgifter ejendommene Årets resultat Anparterne budgetteres overdraget til investorerne den 1. december På de følgende sider vises en yderligere specifikation af de forskellige poster, der indgår i resultatbudgettet.

16 16 EJENDOMSINVEST Bruttolejeindtægter Ejendommene er fuldt udlejet som anført nedenfor Lejeforhold for Lejer: Forventet lejestart: Uopsige- lighed: Leje, DKK Areal: Leje pr. kvm.: Irma, Sluseholmen Fakta, TV-Byen Irma, TV-Byen Samlet årsleje: Lejen per kvm. er mellem og t. DKK, hvilket er i den nedre ende af markedsniveauet. Lejerne har underskrevet 10-årige uopsigelige lejekontrakter, med forventet lejestart 1. november Ændringen i det danske NPI indeks har i de seneste 10 år i gennemsnit været 2,1% p.a. Over de seneste 12 måneder har ændringen været 3,2%. Se også følsomhedsberegningerne på side 31, vedrørende en ændret inflation i relation til den budgetterede opsparing. I forbindelse med udarbejdelsen af prospektbudgetterne er det valgt at anvende et inflationsniveau på 2,25% p.a. Hvis lejen ved første regulering den 1. januar 2009 indekseres med over 2,5%, sker der en købesumsregulering i favør af sælger, for så vidt angår den indeksering der overstiger 2,5%, baseret på det aftalte købsafkast. Den gennemsnitlige lejeregulering over den 20-årige budgetperiode er budgetteret til 2,50% p.a., svarende til minimumsreguleringen i lejekontrakten.

17 EJENDOMSINVEST Driftsomkostninger Der er afsat 250 t. DKK til advokat og 55 t. DKK til revisor i forbindelse med projektets opstart. Som honorar for ejendoms- og selskabsadministration er der i alt afsat 111 t. DKK p.a. Beløbet er det maksimale, som ejendoms- og selskabsadministrationen tilsammen kan beløbe sig til. Honoraret reguleres med stigningen i NPI, dog minimum 2,50% p.a. Første regulering finder sted den 1. januar Administrationen vil blive varetaget af EjendomsInvest, der har indgået en 10-årig uopsigelig administrationsaftale med kommanditselskabet. Selskabets ledelse vil blive forestået af kommanditselskabets bestyrelse, som udpeges på den ekstraordinære generalforsamling, der vil blive indkaldt af EjendomsInvest, når alle anparterne er solgt. Der vil løbende være kontakt mellem EjendomsInvest og kommanditselskabets bestyrelse for at sikre, at bestyrelsen informeres grundigt om selskabets løbende drift. Der er i overensstemmelse med den byggetekniske rapport for ejendommene afsat 27 t. DKK p.a. i de første fem år, svarende til 11 DKK pr. m 2 lejeareal, og 76 t. DKK i år 6-20, svarende til 31 DKK per m 2 lejeareal. Lejer står for al indvendig vedligeholdelse, mens udlejer står for den udvendige vedligeholdelse af klimaskærm, samt for udskiftning af varme-, klima-, og udsugningsinstallationer. Der er jævnfør lejekontrakterne budgetteret med at lejerne dækker bl.a. ejendomsskatter, bygningsforsikring, samt indvendigt vedligehold. Der er i 2009 afsat 2 t. DKK til byggestyring, svarende til 8% af den årlige vedligeholdelsesudgift. Denne omkostningspost er medtaget i budgettet hvert år for at imødese evt. omkostninger til byggestyring i forbindelse med større vedligeholdelsesarbejder. Der er afsat 5 t. DKK til driftstabsforsikring for ejendommen. Der tegnes en bestyrelsesansvarsforsikring for bestyrelsen i K/S et med en præmie på 1,5 t. DKK p.a. ligesom der er afsat 5,5 t. DKK p.a. i advokathonorar til afholdelse af den årlige generalforsamling. Der er afsat 15 t. DKK p.a. til en gruppelivsforsikring i årene (sammenfaldende med perioden med løbende indskud), 3,7 t. DKK p.a. til udarbejdelse af halvårsregnskab, og 5 t. DKK p.a. til bankgebyr, årligt. Udgifter til dansk revisor på 34 t. DKK p.a. omfatter udarbejdelse af dansk årsrapport og skattebilag samt vejledning i at udfylde disse fra revisor. Alle driftsposter reguleres i budgettet med stigningen i NPI. Første regulering forventes at finde sted den 1. januar Moms Ejendommene er frivilligt momsregistreret. Som følge af momsregistreringen har selskabet overtaget sælgers momsreguleringsforpligtelse, og lejer skal betale moms af alle ydelser i lejeforholdene, ligesom vil opnå momsmæssigt fradrag for indgående moms.

18 18 EJENDOMSINVEST Finansiering Finansieringsforhold for Prioritet Rentevilkår Budgetteret rentesats 1. prioritet Rente, forventet fast år 1 5 5,50% 2. prioritet Rente, variabel 7,25% Kassekredit Rente variabel 8,00% Gældsbrev Rente, fast 8,01% 1. prioriteten optages som et 30-årigt inkonverterbart realkreditlån med en hovedstol på t. DKK. Der laves en fastrenteaftale over forventet 5 år, hvor renten budgetteres til 5,50% p.a. Lånet har en afviklingsprofil med 10 års afdragsfrihed, herefter amortisering over 20 år. Der er budgetteret med en opbelåning af 1. prioriteten i 2018, hvorved afdragsprofilen forlænges til 30 år. I forbindelse med opbelåningen af 1. prioriteten i 2018, budgetteres 2. prioriteten og gældsbrevet indfriet. 2. prioriteten optages som et banklån, med en hovedstol på t. DKK, med en variabel rente, der budgetteres til 7,25% p.a. Lånet har en afviklingsprofil som en 20-årig annuitet, men budgetteres fuldt indfriet i Kassekreditten forventes optaget med en maksimal trækningsret på t. DKK og med en variabel rente på p.t. 8,00% p.a. Der er et gældsbrev, stillet af et EjendomsInvest koncernforbundet selskab, med en hovedstol på 879 t. DKK. Gældsbrevet er stående i 10 år, hvorefter det indfries. Renten er fast på 8,01%. De endelige finansieringsvilkår forventes i alt væsentlighed at tilsvare markedsstandarden og vil - afhængig af långiver - indeholde en række forpligtelser, garantier, misligholdelsesbestemmelser og andre detailvilkår, herunder typisk også udbetalingsbetingelser, informationsforpligtelser, "finansielle covenants" m.v. Der kan endvidere forekomme gebyrer og andre omkostninger ved førtidig indfrielse. Dog forventes der ikke væsentlige omkostninger ved indfrielse eller ekstraordinære afdrag på 1. prioriteten efter år 5 og på 2. prioriteten og kassekreditten fra år 2.

19 EJENDOMSINVEST 19 Ejendommenes afkast ved køb og salg samt værdiregulering af ejendommene Ejendommenes erhvervelsespris udgør t. DKK, mens investorernes samlede investering i form af projektsummen udgør t. DKK. Ejendommene genererer følgende cash flow på købstidspunktet: t. DKK Bruttoleje Driftsomkostninger (ejendomme) 74 Nettoleje Købspris Deposita 0 Kapitalbehov Ejendommenes nettoafkast 5,26% Ejendommenes nettoafkast vil typisk være det tal en mægler omtaler. Nettoafkastet indeholder ikke købsomkostninger, herunder omkostninger til eksterne samarbejdspartnere, finansieringsomkostninger samt avance til sælger. Disse omkostninger fremgår af side 14. Udover ejendommens afkast på købstidspunktet samt omkostninger i forbindelse med købet er den fremtidige lejeregulering af største vigtighed for ejendommens cash flow og dermed investeringen. Den gennemsnitlige lejeregulering pr. år over budgetperioden i dette projekt er med udgangspunkt i de nuværende lejeaftaler opgjort til 2,50% p.a. som beskrevet på side 16. Ejendommene budgetteres på salgstidspunktet solgt til en pris på t. DKK, som igen med de valgte forudsætninger svarer til et nettoafkast på 5,06%. Dette afspejler en forventet årlig stigning i ejendommens værdi på 2,50%, svarende til den forventede årlige lejeregulering. Første budgetterede helårlige værdiregulering finder sted pr. 31. december 2008.

20 20 EJENDOMSINVEST 3.5. Skat Investering i har en række skattemæssige konsekvenser, som beskrives i det følgende Skattemæssige afskrivninger Dit likviditetsbudget, som præsenteres i afsnit 4.1 og 4.2, afhænger af skattesatsen og af de skattemæssige fradrag. Disse fradrag fremkommer som din del af det skattemæssige resultat, der opgøres via resultatbudgettet samt de skattemæssige afskrivninger på bygningerne, der beregnes via den skattemæssige anskaffelsessum. Af forsigtighedsmæssige årsager indregnes EjendomsInvests avance ikke i den skattemæssige anskaffelsessum. På side 35 vises en følsomhedsberegning på effekten af, at avancen indregnes i den skattemæssige anskaffelsessum. Den maksimale afskrivningssats for bygninger og installationer i Danmark udgør 4% p.a., svarende til t. DKK, under forudsætning af, at de udlejede arealer anvendes som beskrevet i lejeoversigten som fremgår på side Skattebetaling ved salg I forbindelse med salg af ejendommene skal hver investor betale en forholdsmæssig andel af de genvundne afskrivninger samt skat af ejendomsavancen. For de genvundne afskrivninger gives der et nedslag for personer i skattegrundlaget, således at det er 90% af de samlede genvundne afskrivninger, der kommer til genbeskatning. For selskaber er der ingen nedslag i de genvundne afskrivninger. Nedenfor ses den samlede skattebetaling for hele K/S et Skatteprovenu På baggrund af de budgetterede forudsætninger og en realisering af projektet i 2028, vil den samlede skattebetaling for udgøre: Skatteprovenu, t. DKK Skat af genvundne afskrivninger Skat af ejendomsavance Skat af renteindtægter (egenfinansieringsmodel benyttet) Investorernes løbende skattebesparelse primært pga. af skattemæssige afskrivninger Netto skatteprovenu Som det fremgår af ovenstående tabel, udløses der en betydelig positiv skattebetaling ved realisering af projektet.

21 EJENDOMSINVEST Kommanditselskabets likviditet PROJEKTETS LIKVIDITETSBUDGET - t.dkk År Investors købspris Projektsum Likviditet fra drift Afdrag 1. Prioritet Afdrag 2. Prioritet Afdrag Gældsbrev Ændring anden gæld Forskydning i likviditet Ved køb Likviditet fra drift fremkommer fra projektets resultatbudget på side 15. Afdragene på finansieringen er beskrevet på side 18. Ændring i anden gæld omfatter lejernes forudbetaling af leje budgetteret til 1 måneds leje. Den årlige forskydning i likviditeten påvirker trækket på kassekreditten/kassebeholdningen som vist på de kommende sider.