Regionalt boligoverblik Nord- og Østsjælland

Transkript

1 Nord- og Østsjælland Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Oktober 2015

2 Pæn fremgang i boligpriserne Stigninger i foreløbigt 3,5 år Prognose: Prisstigninger på 3-4% om året Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Nordsjælland Østsjælland Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 Østsjælland -3,9-5,0 2,7 3,0 8,3 3,1 3,5 Nordsjælland -3,1-5,4 0,9 3,1 7,3 2,5 2, Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015

3 Nord- og Østsjælland Fremgangen breder sig Boligpriser. Hovedstadsområdet. Renter / boligbyrde. Handelsaktivitet. Boligpriserne er steget over de seneste 3,5 år med 12% i Nordsjælland og 15% i Østsjælland. Prisstigningerne er accelereret en smule i 2015 og breder sig som ringe i vandet blandt de 16 kommuner. Opsvinget har fat med stigende beskæftigelse og indkomst i særligt København. En stor del af indbyggerne i nærområder til København pendler til jobbet i byen det understøtter det lokale boligmarked. Trods renteuro er boligrenterne fortsat meget lave. Det understøtter fremgangen på boligmarkedet, da de samlede boligudgifter er relativt lave målt i forhold til indkomster. 22% flere boligsalg over det seneste år. I flere kommuner tæt på København og i de store byer handles der nu flere boliger end før krisen. I enkelte kommuner er salget derimod lidt over 25% lavere. Udflytning og befolkningstilvækst. Nordsjælland og Østsjælland kan forvente 1% hhv. 3% flere indbyggere over de kommende 10 år. Køge er den eneste, der ligger over landsgennemsnittet på 4,4%. Mange byområder har ikke plads til store udvidelser. Samtlige kommuner på nær Gribskob og Frederikssund har dog en positiv nettotilflytning i øjeblikket. Boligoptimisme. Lokalt arbejdsmarked. Omtrent halvdelen i Region Hovedstaden forventer prisstigninger på et års sigt. Under 15% forventer prisfald. Optimismen er mindre end i resten af landet, og vi ser ikke tegn på, at forventningerne er løbet løbsk. Beskæftigelsen i Nord- og Østsjælland er fortsat svag på et niveau, der er ca. 7% lavere end i Antallet af jobopslag er dog næsten tre gange højere end for 3,5 år siden. Det varsler stigende beskæftigelse. Boliger til salg og boligbyggeri. Boligbyggeriet er i fortsat lavt til trods for stigende efterspørgsel og fald i udbuddet af boliger til salg. Det skal ses i lyset af dels byggeboomet frem til 2008 og dels at byggeriet foreløbigt er koncentreret i København. Prisfald og overbelåning. Kraftig overophedning frem til 2008, som førte til, at huspriserne i gennemsnit faldt med over 30% frem til bunden i Det har skabt problemer med overbelåning og et teknisk insolvente boligejere nogle steder. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Landdistrikterne mod vest og nord kan fortsat være udfordret af lav efterspørgsel efter boliger. Vi forventer dog, at de fleste områder vil opleve positiv afsmitning fra væksten i hovedstadsområdet. 3 Oktober 2015

4 Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser

5 Huspriserne er steget med 12-15% siden 2012 Bredt funderet fremgang Overophedningen for 8-10 år siden var kraftig og førte til, at huspriserne faldt med over 30% frem til bunden i Siden da er priserne steget med 12% i Nordsjælland og 15% i Østsjælland. Prisstigningerne er accelereret en smule i 1H/2015 og er i øvrigt bredt funderet i Nord- og Østsjælland. Huspriserne er steget i næsten alle kommuner i både 2014 og 1H/2015. I 2013 var tendensen også positiv de fleste steder. Prisstigninger som ringe i vandet Fremgangen i København breder sig i nærområder, hvor såvel boligsalget som -priserne stiger markant. Særligt i områderne tættest på København. Der er dog store prisforskelle mellem kommunerne. I Østsjælland handles huse til i gennemsnit kr. pr. m 2, mens priserne i Hørsholm og Rudersdal er omkring kr. pr. m 2. Foreløbigt 3,5 år med stigende boligpriser Store forskelle i prisniveauer Kr./m 2 i Nord- og Østsjælland Parcel- og rækkehuse, Nordsjælland Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Hørsholm Parcel- og rækkehuse, Østsjælland Ejerlejligheder, Nordsjælland Ejerlejligheder, Øsysjælland Køge Rudersdal Lejre Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Oktober 2015

6 Salget næsten på niveau med før krisen Flere boliger skifter hænder I Nord- og Østsjælland er der handlet huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 23% flere end året forinden og kun 5% lavere end i 2005, hvor salget senest toppede. Fremgangen er dog størst i områder tæt på København samt de store byer. I Egedal, Furesø, Helsingør og Hørsholm bliver der således handlet flere boliger end før krisen. I Halsnæs, Gribskov og Lejre er salget derimod lidt over 25% lavere end på toppen. Kortere liggetid og beskedne nedslag I både Nord- og Østsjælland er husene i gennemsnit til salg i ca. 170 dage før de tages af markedet mod 210 dage for et år siden. Prisreduktioner og forhandlingsnedslag er forholdsvis beskedne, eftersom det samlede nedslag for huse er på 3% i både Nord- og Østsjælland. Handelsaktivitet på boligmarkedet i Nord- og Østsjælland Parcel- og rækkehuse, Nordsjælland Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m % +2% -24% Omsætning Antal handler/år % +56% -2% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 3,2% -1,7pp -2,3pp. Parcel- og rækkehuse, Østsjælland Handelspris Kr./m % +4% -23% Omsætning Antal handler/år % +60% -10% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 2,9% -2,0pp -2,2pp. Lejligheder, Nordsjælland Handelspris Kr./m % +10% -25% Omsætning Antal handler/år % +71% -16% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 2,3% -1,9pp -2,8pp. Fritidshuse, Nordsjælland Handelspris Kr./m % -4% -32% Omsætning Antal handler/år % +60% -21% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 5,4% -2,2pp -3,1pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015

7 Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Januar-september 2015 Nordsjælland, parcel- og rækkehuse ,1-5,4 0,9 3,1 6,2 Rudersdal ,6-3,1 5,3 0,7 6,7 Hørsholm ,9-4,4 2,3 5,6 2,4 Furesø ,2-4,2 3,8 4,0 11,3 Allerød ,2-5,7 5,6 4,2 0,2 Fredensborg ,3-3,6-5,0 8,4 4,5 Helsingør ,4-2,6-5,7 4,6 6,0 Egedal ,2-4,8 1,5 2,9 6,8 Hillerød ,4-9,3 1,5 3,9 6,4 Frederikssund ,1-8,3-1,6 1,2 4,6 Gribskov ,8-14,4 1,8 4,1 10,9 Halsnæs ,1-0,7-1,4-7,9 9,3 Østsjælland, parcel- og rækkehuse ,9-5,0 2,7 3,1 7,9 Roskilde ,1-5,7 4,9 0,8 11,5 Solrød ,6-9,5 7,4-2,4 4,6 Greve ,9-5,6 3,3 3,6 4,2 Køge ,7-0,7-0,6 5,1 7,5 Lejre ,0-4,4-4,6 12,7 9,4 Nordsjælland, ejerlejligheder ,0-1,7 0,6 6,4 8,6 Østsjælland, ejerlejligheder ,3-3,1 5,1 2,3 11,4 Nordsjælland, fritidshuse ,4-10,4 6,6-5,1 12,8 Østsjælland, fritidshuse ,5 2,9-1,4-12,7 6,4 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens januar-september 2015 er sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 7 Oktober 2015

8 Boligpriserne pr. kommune (2/2) Nordkysten Nordøst for København Kr./m 2 Helsingør Fredensborg Kr./m 2 Rudersdal Hørsholm Gribskov Allerød Furesø Halsnæs Nordvest for København Østsjælland Kr./m Kr./m Hillerød Egedal Roskilde Greve Solrød Frederikssund Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) Køge Lejre Oktober 2015

9 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

10 København som landets vækstcenter Hovedstadsområdet Ud over de 17 by- og omegnskommuner består Hovedstadsområdet af 11 nordsjællandske kommuner og fem østsjællandske. Området rummer 1,98 mio. indb. Størstedelen af hovedstadsområdet er byområde, om end store arealer ligger i landzone. Mange unge familier i nybebyggede yderkommuner, mens omegnskommunerne i højere grad rummer mange pensionister (kilde: Gyldendal, Hovedstadsområdet ). Østsjælland Tegner sig for 12% af Hovedstadsområdets indbyggere. Roskilde er landets 10. største byområde, som dominerer boligmarkedet sammen med tætbebyggede områder langs Køge Bugt. Landdistrikterne findes primært mod vest i Lejre kommune. Nordsjælland Tegner sig for 23% af indbyggerne i Hovedstadsområdet. Landdistrikter ligger mod vest og nord, mens de tætbebyggede områder ligger mod sydøst og tæt på København. Helsingør er landets 13. største byområde. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse Oktober 2015

11 Flertallet bor i parcel- eller rækkehus Høj befolkningstæthed boliger i Nord- og Østsjælland Øvrige boligtyper Med 309 personer pr. km 2 er befolkningstætheden i Nord- og Østsjælland den næsthøjeste blandt de 11 landsdele. Ejerboliger tegner sig for 58% af boligerne, mens andelsboliger udgør 3%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (20%), almennyttig (16%) og offentlig (3%). Servicebrancher fylder relativt meget Lejligheder Fritidshuse Parcel- og rækkehuse beskæftigede i Nord- og Østsjælland. Beskæftigelsesfrekvensen blandt årige er 75%. 13% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er under landsgennemsnittet på 15%. Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 41%, hvilket er samme niveau som på landsplan. Endeligt er 40% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Beskæftigelsen i sektorer Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Andel af alle beskæftigede Nord- og Østsjælland Hele landet Handel og transport Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Offentlig service mv. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0% 20% 40% 11 Oktober 2015

12 Mange i beskæftigelse men svagt lokalt arbejdsmarked Svag beskæftigelse i Nord- og Østsjælland Danmark tabte over fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med på landsplan (pr. juli 2015). I Nord- og Østsjælland faldt beskæftigelsen med knap i , hvilket er et fald på 8%. Siden da er beskæftigelsen steget med personer. Mange pendlere understøtter boligmarked Mens der er ca jobs i Nord- og Østsjælland (beskæftigelse pr. arbejdssted), er der knap beskæftigede indbyggere. Mange pendler derfor til jobs i særligt København. Forskel i beskæftigelse pr. bopæl hhv. arbejdssted Antal personer (1.000) København Nord- og Østsjælland Jobopslag på Jobnet I København er det modsatte tilfældet. Her er der ca flere jobs end indbyggere i beskæftigelse. Antallet af jobopslag stiger dog i både København samt Nord- og Østsjælland. Vi forventer derfor en højere beskæftigelse fremadrettet. Det vil fortsætte med at medvirke til fremgang i boligsalget. Anm.: Registerbaseret beskæftigelse. Kilde: Danmarks Statistik, Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 12 Oktober 2015

13 Lave renter og boligoptimisme Rentedrevet fremgang på boligmarkedet Renten på særligt fastforrentede realkreditlån er faldet over en lang periode. Opsvinget i hovedstadsområdet er rentedrevet, herunder prishoppet i 1. halvår. Rentestigningen siden april kan dæmpe stigningen i boligsalget og -priserne, fordi boligkøbere alt andet lige kan lån mindre ved en rente på 3% end 2%. Positive forventninger til huspriserne 49% af indbyggerne i Region Hovedstaden forventer, at huspriserne vil stige over det kommende år. Blot 11% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Renterne fortsat lave trods sommerens stigning Flere end hver anden forventer højere huspriser Rente (%) Variabelt forrentet, 1- og 2-årig Svarfordeling i Region Hovedstaden (%) December 2012 December 2013 December 2014 September 2015 Fastforrentet, 30-årig 2,8% 0,0% 10 Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 13 Oktober 2015

14 Udflytning gavner Nord- og Østsjælland Nettotilflytning i næsten hele området Samtlige kommuner på nær Frederikssund og Gribskov oplever en positiv nettotilflytning. Markant flere fraflytter København, og de vælger bl.a. Nord- og Østsjælland. Her er antallet af tilflytninger fra København steget fra i 2011 til Men kun svagt stigende befolkningstal Nord- og Østsjælland forventes at få flere indbyggere frem mod 2025, svarende til 1,5%. Det er noget lavere end landsgennemsnittet på 4,4%. Kun Køge kommuner ligger over med en vækst på 4,5%. Det skal ses i lyset af, at mange byområder ikke har plads til store udvidelser. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Køge Greve Furesø Roskilde Rudersdal Hørsholm Hillerød Allerød Solrød Helsingør Lejre Egedal Halsnæs Fredensborg Frederikssund Gribskov Flyttebalance (antal personer) Mange tilflyttere fra København Antal fraflytninger i Københavns og Fred. kommuner Til Nord- og Østsjælland Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 14 Oktober

15 Befolkningstilvæksten i Nord- og Østsjælland (%) 1. jan Seneste 10 år Kommende 10 år Nordsjælland ,6 0,8 31. Hillerød ,6 2,8 39. Hørsholm ,3 1,8 43. Fredensborg ,5 1,5 50. Furesø ,7 0,9 52. Helsingør ,5 0,9 54. Gribskov ,1 0,7 55. Frederikssund ,6 0,7 57. Rudersdal ,4 0,6 62. Halsnæs ,6 0,0 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 63. Egedal ,4 0,0 76. Allerød ,1-1,7 Østsjælland ,8 2,8 21. Køge ,9 4,5 24. Roskilde ,0 3,6 37. Solrød ,1 1,9 42. Greve ,4 1,5 66. Lejre ,6-0,5 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015

16 Ingen udbudspukkel i Nord- og Østsjælland Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015

17 Få nye boliger Nord- og Østsjælland Boligbyggeriet er i bund I de seneste fem år er der i snit bygget boliger om året i Nord- og Østsjælland. Dermed har aktiviteten langt op til de seneste 20 års gennemsnit på Det skal ses i lyset af byggeboomet frem til 2008, hvor byggeriet nåede op over i Svage udsigter for boligbyggeriet Udbudssituationen viser, at relativt få boliger står tomme eller til salg på markedet. I øjeblikket er ca boliger udbudt til salg i Nord- og Østsjælland. Antallet er faldet jævnt fra over for fire år siden. Dermed er Nord- og Østsjælland formentlig ikke udfordret af en udbudspukkel. Antallet af påbegyndte boligbyggerier er dog i bund, hvilket indikerer, at der ikke vil blive fuldført et betydeligt antal boliger i de kommende år. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er lavt Antal boliger på Nord- og Østsjælland Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri Flest nye boliger i Roskilde (over de seneste fem år) Fuldført byggeri, % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Fredensborg Lejre Furesø Solrød Hørsholm Halsnæs Allerød Egedal Frederikssund Gribskov Helsingør Greve Rudersdal Hillerød Køge Roskilde 17 Oktober 2015

18 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Oktober 2015