Magdeburg. Renovering af GWG-Reformbebyggelse. Projekt nr. 230 ERHVERVS- OG BOLIGSTYRELSEN

Transkript

1 Magdeburg Renovering af GWG-Reformbebyggelse Magdeburg Projekt nr. 230 ERHVERVS- OG BOLIGSTYRELSEN

2 Magdeburg Renovering af GWG-Reformbebyggelse Magdeburg Projekt nr. 230

3 FORORD Et af målene for Projekt Renovering var at fremme renoveringssektorens eksportmuligheder blandt andet ved at yde støtte til såvel danske som udenlandske demonstrationsprojekter for herigennem at fremme internationalt samarbejde og erfaringsudveksling. Denne rapport beskriver erfaringer og barrierer fra et samarbejde mellem AA Arkitekter A/S og boligselskabet GWG- Reform i Magdeburg om dels et forslag til gennemførelse af en økonomisk og teknisk korrekt renovering af en af Tysklands mest berømte boligforeninger, Gartenstadtkolonie Reform bygget i 1920 erne af den højt estimerede tyske arkitekt Bruno Taut, hvis byggerier over hele verden i dag er fredede, og dels et pilotprojekt omfattende gennemførelsen af en totalrenovering af 4 lejligheder i bebyggelsen. Samarbejdet blev etableret i forbindelse med en workshop, som Projekt Renovering arrangerede i efteråret 1995 i Magdeburg med deltagelse af danske firmaer og tyske boligselskaber. Hensigten var at anvende danske erfaringer til at dokumentere gode boligtyper og gennemtænkte løsninger og på denne måde sikre, at Boligselskabet fik mulighed for at håndtere en forandring, uden at den fornemme arkitekturkvalitet i den fredede bebyggelse gik tabt i renoveringsprocessen, samt bidrage til påny at fremme Bruno Tauts oprindelige tanker om fællesskab. Havebyen Gartenstadt Kolonie Reform trængte til en totalrenovering. Der skulle installeres nye køkkener og badeværelser, trapper og kældre skulle istandsættes. Boligselskabet ønskede desuden at boligarealet på 65 m 2 blev udvidet. Det sidste blev imødekommet med et forslag om at ændre tagkonstruktionen og indbygge ovenlys, således at der tilvejebringes et nyt boligareal i tagetagen. Der redegøres meget konkret for processen og for erfaringen fra renoveringen af de første huse. Rapporten viser at projektets umiddelbare mål om at levere et relevant og let anvendeligt værktøj og at gennemføre et demonstrationseksempel inden for den forventede tid, pris og kvalitet, blev nået. Om end der også afsløres en hvis skepsis med hensyn til, om de anviste redskaber vil finde anvendelse ved de kommende afsnit af renoveringen af bebyggelsen. Ligesom der peges på en række barrierer, som må anses for at være repræsentative for danske projekter i det tidligere Østtyskland. Rapporten er udarbejdet af AA Arkitekter A/S som et led i Projekt Renovering. Erhvervs- og Boligstyrelsen December

4 Forord 4 Deltagerliste 6 Resumé 7 Kapitel 1 Indledning 8 Kapitel 2 Projektforløb 10 Kapitel 3 Ambitionsniveau 14 Kapitel 4 Erhvervsmæssige perspektiver 16 Kapitel 5 Samlet konklusion 17 Indhold 5

5 Deltagerliste Bauherr Gemeinniitzige Wohnungsgenossenschaft Gartenstadt-Kolonie Reform eg Asternweg 1, Magdeburg Tel: 0391/ , Fax: 0391/ Herrn Dipl.-lng. Horst Bethge Herrn Gissendorf Ministerium furwohnungswesen Stadtebau und Verkehr Sachsen-Anhalt Tessenowstr. 10, Magdeburg Tel: 0391/ , Fax: 0391/ Wohnungsbauminister Herr Dr. Jurgen Heyer Herr Stappenbeck, Herr Grothmann Tel: 0391/ , Fax: 0391/ Ministerialdirigent Leiter der Abteilung Stadtebau, Bauaufsicht und Stadtebauforderung Herr Gerhard Stepper Tel: 0391/ , Fax: 0391/ Stadtverwaltung Magdeburg Lorenzweg 77, Magdeburg Tel: 0391/5668-0, Fax: 0391/ Stadtplanungsamt Leiter Herm Dr. Peters Untere Denkmalschutzbehorde Leiterin Frau Körner, Herrn Meng Tel: 0391/5400, Fax: 0391/ Architekt Herr Winfried Brenne Rheinstr.45, Berlin Tel: , Fax: Bruno Taut Experte Sekretariat Frau Rubel By- og Boligministeriet Slotsholmsgade 1, 1216 København K Tel: 0045/ , Fax: 0045/ Herr Jan Spohr Herr Ole Erdmann AA Arkitekter A/S Århus Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt Charlottenstr. 2, D Magdeburg Tel: 0391/222567, Fax: 0391/ Herrn Meißner WSA Wohnungswirtschaftliche Treuhand Sachsen-Anhalt GmbH Charlottenstr. 2, Magdeburg Tel: 0391/ , Fax: 0391/ Geschåftsfuhrer Herm Limprecht 6 Familie Schulze Brenneckestr Magdeburg

6 Resumé I samarbejde med det almennyttige boligselskab GWG-Reform i Magdeburg udarbejdede AA Arkitekter A/S forslag til igangsætning af renovering af bebyggelsen. Projektet skal give GWG-Reform mulighed for en økonomisk og teknisk korrekt renovering. Bebyggelsen består af 757 boligenheder. Reform skal kunne tilbydes tidssvarende boligtyper passende til bebyggelsens arkitektoniske kvalitet og dens karakter.ved en naturlig fraflytning på ca. 12 % pr. år vil en årlig sanering af 60 og 90 boligenheder teoretisk være påkrævet. Der udvikles 4 boligtyper, som er tilpasset de nutidige og fremtidige behov. Gennem successiv renovering af fraflyttede boliger kan boligerne fornyes på den billigste og byggeteknisk mest korrekte måde. Samtidigt skal det sikres at den bevarelsesværdige bebyggelse, som siden 1980 er underlagt fredningsstyrelsens krav, bliver renoveret i henhold til de af styrelsen specificerede krav. GWG-Reform ønsker renoveringsprocessen opdelt i to trin. Det første renoveringstrin indeholder istandsættelsesarbejder for facader, vinduer og tage. Den hertil nødvendige kapital kan ikke finansieres gennem huslejestigning. Boligforeningen gennemfører således kun renovering af disse bygningsdele ved hjælp af offentligt tilskud. Det andet renoveringstrin omfatter indvendig renovering af den pågældende boligtype. Disse arbejder danner basis for forøgelse af lejepris fra nuværende 324 DKK pr. m 2 pr år til en maksimal tilladt leje på 555 DKK pr. m 2 pr. år. Trinopdelingen sikrer at boligselskabet Reform er fritstillet mht. til omfang og tidspunkt for renoveringen i det enkelte bygningsafsnit.trinopdelingen er ikke ressource- og styringsmæssigt korrekt, idet den muliggør en fortsat inkonsekvent renovering af bebyggelsen. Bebyggelsens arkitektur og husenes spinkle konstruktioner tillader ikke at gennemføre en trinrenovering. På trods af dette vælger GWG-Reform en trinopdeling i renoveringen. Der kan tilbydes boligløsninger, som indtil 1997 kun forblev en drøm for mange familier. Håndværkerudgifterne for den totale renovering af en boligenhed var fra bygherrens side fastlagt til maksimalt DKK inkl. moms pr. m 2 netto boligareal. Omkostningerne blev overholdt. Ved samlet udlicitering af de forskellige boligtyper og i alt 30 boligenheder blev byggeomkostningerne reduceret med i alt 7 %. Med afslutningen af renoveringsarbejderne i oktober 1998 kan Reform dokumentere kvalitet i renoveringen af indvendig bygningssubstans samt opstarte renovering af facade, tage og vinduer. Gennem samtale med nye lejere og nuværende beboere kan der konstateres en yderst positiv reaktion på projektresultatet. Tilbundsgående tilstandsvurderinger samt projektering og udlicitering af udvalgte boligtyper skal skabe ramme for fornyelse af boligselskabet Reforms konkurrenceevne på boligmarkedet i Magdeburg. 7

7 Kapitel 1. Indledning Boligselskabets historie: Magdeburg er hovedstad i den tyske delstat Sachsen-Anhalt. Her blev det almennyttige boligselskab GWG-Reform grundlagt i 1908 i den periode, hvor der generelt i det nordlige Tyskland blev grundlagt boligforeninger uden for bycentrum. Magdeburg var på dette tidspunkt politisk yderst socialdemokratisk orienteret. Reform blev opført af arbejdere på stålværket Krupp-Gruson, som ved egen kraft og gensidig hjælp byggede deres egen bolig. Rækkehusbebyggelsen er beliggende på et areal uden for byen, sydøstlig for Magdeburg centrum. Krupp-Gruson værket er stadig i drift. Boligforeningskulturen i Magdeburg blev en succes. Der opstod i tiden 1908 til 1930 adskillige foreninger.tilflytterne kom ofte fra byens centrum. Fra den bagerste del af haven. Arkitekten Bruno Taut startede sit arbejde for Reform i 1913 og har såvel været skaber af boligselskabets filosofi som bygningernes arkitektur. Bruno Taut var i tidsrummet leder af byplanlægningen for Magdeburg og efterfølgende arkitekt for opførelsen af boligbebyggelsen Britz og Onkel Toms hytte i Berlin. Bruno Taut opførte i alt boligenheder i Tyskland, som alle i 1980 blev erklæret bevarelsesværdige og dermed underlagt yderst strenge saneringsretningslinier. I daglig omtale betegnes bebyggelserne som havekolonier. Opførelsen af Reform afsluttedes i 1931 og består i dag af 757 boligenheder henholdsvis med sadeltag og fladt tag. Kendetegnende for Tauts arkitektur er forbindelsen mellem lys, luft og farver. Et bevidst brug af farver som et billigt arkitektonisk virkemiddel afspejlede bebyggelsens oprør mod en ellers konservativ arkitekturpolitik. Farver repræsenterer livsglæde og skal ses som opposition til den ellers traditionelle grå arkitektur. Farvesammensætningen er ikke tilfældig. Farverne blev brugt som virkemiddel til at angive ikke reelle størrelser på facader og hele gadebilleder. Den oprindelige farvesammensætning i gadebillederne kan på enkelte steder stadig opleves. Bebyggelsens enkelte afsnit sammenholdes med haveanlæg, som i sine tidligere år fungerede som urtehave, mark og legeplads for børnene. Hvert hus har i sin fulde bredde tilgang til have. Tilbygningen mod haven fungerede som stald og spisekammer. 8

8 Beskrivelse beboere: Kendetegnet for Reform er et stærkt socialt bånd mellem beboerne. Baggrunden herfor skal findes i at 50 % af beboerne er over 60 år og har oplevet grundlæggelsen af Reform i årene indtil I tiden indtil 1945 opstod et brud mellem mennesker. Sociale bånd, der netop var blevet knyttet, forsvandt. De øvrige beboerantal fordeler sig med 20 % unge familier med børn under 10 år, 20 % enlige med arbejde. De resterende 10 % udgør familier med indtægt på mere end DKK pr år, som hovedsagelig er beboende i den østlige del af boligområdet. Den årlige leje i GWG- Reform bør maksimalt udgøre 1/7 af den årlige bruttoindkomst for en familien. Den overvejende del af beboerne har overtaget andel fra forældre eller købt andel i boligforeningen.andelen koster ca DKK. Huslejen for en ikke-renoveret 2 1 /2 værelses bolig udgør DKK pr. måned. Boligtypen i Lillien-weg 88 henvendte sig før renovering til familier med bruttoindkomst på minimum DKK pr år. Boligtypen i Lillienweg 88 med i alt 89 m 2 netto boligareal henvender sig således til familier med en samlet bruttoindtægt på minimum DKK pr. år. Gennem samtale med beboere kan det konkluderes at den ældre generation, som repræsenterer 379 lejemål, i de kommende år ikke alle ønsker at gennemføre en ombygning eller at flytte. Det forventes at 250 enheder ud af 379 vil blive fraflyttet på grund af dødsfald indtil år Det kan forventes at 80 unge familier De forskellige tilbygninger i mere eller mindre uheldig udformning ødelægger helhedsindtrykket af bebyggelsen. -En af grundene til at fremskynde udviklingen af et samlet renoveringsprogram. med børn vil skifte bolig indtil år 2008, at 40 enlige personer vil fraflytte, og at 40 familier med større indtægt ligeledes fraflytter. Dermed forventes det at i alt 410 boligenheder vil blive fraflyttet af naturlige årsager indenfor de næste 10 år, svarende til 41 enheder pr. år. Den nye generation vil stille krav til boligkvalitet, have og parkeringsplads. På nuværende tidspunkt ønsker 120 ansøgere at flytte til boligselskabet Reform. Disse data er umiddelbart gode tegn, men risiko for at efterspørgslen vil aftage i de kommende år er på trods af dette stadig givet. Reform har et meget højt aldersgennemsnit. Mange unge familier med børn ønsker unge omgivelser. Netop den unge familie skal være boligselskabets fremtidige beboer. Forudsætningerne herfor er endnu ikke tilstede. GWG-Reform skal sikre sig fornyelse. Projekt Renoverings mål: Målet med projektet er at dokumentere gode boligtyper og gennemtænkte tekniske løsninger. Dette kan sikre at GWG-Reform får mulighed for at håndtere en forandring uden at tabe den fornemme arkitekturkvalitet på vej gennem forandringsprocessen. Der skal aftegnes effektive og økonomisk optimale helhedsløsninger i renoveringen som værktøj til at styre forandringen i boligselskabet. Projektet skal bidrage til at de oprindelige tanker fra Bruno Taut omkring fællesskab kommer frem påny 9

9 Kapitel 2 Projektforløb MODEL: SADELTAG SMALT HUS LEJLIGHEDSTYPE J+K KÆLDERPLAN STUEPLAN 1. SALSPLAN TAGPLAN SNIT Den nye boligkvalitet defineres: Der skal udvikles boligtyper, som svarer til de fremtidige behov bedst muligt. Der er i samarbejde med GWG-Reform valgt 4 typer: A: B: C: D: Fladt tag.tagetage udnyttes med bad og soveværelse. Boligarealet er 86 m 2. Fladt tag. Stueetage renoveres og anvendes som lejlighed for een person. Boligarealet er 30 m 2. Sadeltag: Sammenlægning af to halve huse til et helt hus. Boligarealet er 148 m 2. Sadeltag: Halve huse renoveres.tagetage udnyttes med 2 værelser. Boligarealet er 70 m 2. Boligtyperne er valgt udfra den nuværende struktur i bebyggelsen. Type A henvender sig til familier med maksimum et barn eller unge familier uden børn. Type B henvender sig til enlige. I de kommende år vil behov for små lejligheder stige kraftigt. Type C henvender sig til børnefamilier, som prioriteres højt som beboer i Reform Type D henvender sig til familier med maksimum et barn eller unge familier uden børn. Boligtyper udvælges: Alle boligtyper overholder budget for håndværkerudgifter og opfylder bygherrens krav om fleksibilitet. Boligløsningerne bibeholder den lodrette opdeling af husenes lejlighedsskel.alle boliger har som før i tiden adgang til have.ved renoveringen fjernes gennemgangsværelse.tagetage udbygges, og badeværelse flyttes fra kælderetage til overetagen. Boligtyper med vandrette lejlighedsskel i etageadskillelse vil ikke kunne totalrenoveres inden for det fastlagte budget for håndværkerudgifterne. Beboerinformation: Før opstart af renoveringsarbejderne blev beboerne ikke informeret af GWG-Reform. Offentlig information omkring projektet skete første gang ved præsentation af resultatet i Lillienweg 88 i august Beboernes mening og offentlighedens opmærksomhed på projektet var først interessant for bestyrelsen på det tidspunkt, der kunne fremvises en succes. Stemningsbilledet i boligselskabet Reform kendetegnes ved skeptiske beboere, som ikke ønsker forandring. GWG Reform har forsømt beboerinformation. Det vurderes fra Reform s side at de udvalgte boligtyper i størst muligt omfang afdækker beboernes ønsker og behov, og at der ligeledes tages hensyn til individuelle behov i størst muligt omfang. Arkitekt og ingeniørprojekt: Umiddelbart efter det pågældende lejemål er fraflyttet, gennemføres en gennemgribende tilstandsvurdering for alle konstruktioner. Der undersøges for svamp, råd og andre skader. Der eksisterer statiske beregninger på fundamenter, bjælkelag og tagkonstruktion.tegningsmateriale eksisterer ikke. Således blev der udarbejdet en aktuel statik på bestanden, murværksanalyser indeholdende fugtmåling og tryk-styrkeberegninger for ydervægge og fundamenter samt beregning for lydtransmission gennem lodrette lejlighedsskel samt vandrette etageadskillelser inden for en bolig. Geoteknisk undersøgelse af bæredygtige lag blev også udført. Det blev konstateret at bygningerne generelt er velegnet til udbygning i tagetagen. Fundamenter kan netop bære den lastforøgelse, som opstår gennem udnyttelse af tagetagen i begge hustyper. Det er påkrævet at tagkonstruktion og etageadskillelse forstærkes. Tekniske installationer er forskellige fra hus til hus. Ofte har lejer selv indbygget elektrisk vandvarmer. Denne løsning skal bortfalde.alle installationer er provisorisk monteret på væggene. El-installationer skal fornyes. Ledninger for sort spildevand løber under bygningerne i længderetningen. Disse er udført som glaserede lerrør. Der blev gennemført trykprøvning og videokontrol før renoveringen. 10

10 Alle tekniske installationer bliver samlet omkring central stigledning.varmeanlæg med gastilslutning fornyes. Der indbygges varmtvandsbeholder tilsluttet gaskedel. Varmeinstallation i husene fornyes generelt. En detaljeret forundersøgelse førte til sikkerhed for byggebudget. Et tæt samarbejde mellem ingeniør, arkitekt og entreprenør gav optimale forudsætninger for effektiv renovering. Fremgangsmåden og omfanget af nødvendige rådgiverydelser var ikke GWG-Reform bevidst. Der samarbejdes normalt ikke med arkitekt eller ingeniør i dette omfang. STUEPLAN 1:100 LELIGHEDSPLAN A KALKULATIONSGRUNDLAG KÆLDERPLAN 1:100 LEJLIGHEDSTYPE A KALKULATIONSGRUNDLAG 11

11 GWG-REFORM, MAGDEBURG UDVALGTE BOLIGTYPER OMKOSTNINGER I DM BRUTTO TYPENAVN TYPE A TYPE B TYPE C TYPE D BYGNINGSTYPE FLADT TAG FLADT TAG SADELTAG SADELTAG NETTOAREAL M 2 86 M 2 30 M M 2 70 M 2 BYGGEOMKOSTNINGER ,00 DKR ,00 DKR ,00 DKR ,00 DKR OMKOSTNING PR M ,23 DKR 5.933,33 DKR 5.202,70 DKR 5.571,43 DKR Byggeomkostninger Udbud og licitation: Med kendskab til den lokale håndværkerstruktur i GWG-Reform var det i udbudsfasen målet at opstarte et samarbejde med en entreprenør, som kunne holde i længere tid. Samarbejdet skal være til bygherrens og entreprenørens fordel. Det var målet at udlicitere 4 boligtyper. Gennem samtaler med 8 lokale entreprenørselskaber blev der udvalgt 4 selskaber. Der blev den for første gang i GWG-Reforms historie afholdt licitation. Efterfølgende blev der ført kontraktforhandlinger med 2 selskaber. Der blev afsluttet kontrakt mellem bygherre og entreprenør den Den første boligtype blev opført i Lillienweg. Efterfølgende opføres der i Brenneckestrasse 45/46 samt 34/35 yderligere enheder. Resultatet af rammeaftalen mellem entreprenør og bygherre er positiv. Projekterne gennemføres med kendte håndværkere, som med tiden lærer husene at kende, og samtidigt er klar over hvilket kvalitetsniveau, der skal opnåes. En forskelligartet tilstand af husene gør det nødvendigt at genforhandle tilbud på det enkelte hus og samtidigt også at udarbejde en individuel statik på huset. Det forventes at projekteringstyper med tiden kan udvikles, således at rådgiverens arbejdsomfang kan minimeres. Renovering pågår: Renoveringen startede den i Lillienweg 88. Byggetiden blev sat til 3 måneder. Projektets størrelse sikrer en byggetid på 2 måneder, dog ønskede bygherren at forlænge byggetiden, da dette var det første prøvehus. Hovedentreprenøren FS-Spezialbau, Magdeburg kontraherede med lokale kendte selskaber, som delvist allerede arbejdede for GWG-Reform omkring vedligeholdelse af bygninger. Som egenproduktion udførte FS-Spezialbau alle tætningsarbejder, murer- og flisearbejder. Renoveringen af Brenneckstrasse 45/46 gennemføres af samme håndværkergruppe. (Her er arbejdet startet den 0l.09.98). Arbejdets resultat: Projektet havde som mål at sikre, at GWG- Reform vil kunne styre et naturligt behov for renovering i de kommende år. Projektet havde også som målsætning at starte en korrekt teknisk renovering af den enestående bebyggelse og dets huse. 12

12 På følgende områder har projektet nået sit mål: Teknisk renovering af bolig: En omfattende tilstandsanalyse er baggrund for valg af renoveringsløsninger. Bygningerne blev renoveret teknisk korrekt i boligrummet. En ny opdeling af rum og ændring i funktionsområderne er yderst positivt, her tænkes specielt på udnyttelse af stald som bad/toilet samt soveværelse og bad i tagetage. På grund af en gennemgribende renovering af boligrummet fremstår huset igen som en helhed. Det var netop et vigtigt mål at forene huset med haven og sikre lys og luft. De gamle værdier, udfra hvilke GWG- Reform indtil 1931 fik sin personlighed, og under hvilken der blev knyttet sociale bånd mellem beboerne, skal kunne findes igen i den nutidige renovering. Værktøj til styring af renovering: GWG- Reform i Magdeburg kan forvente at der indtil 2008 skal renoveres 440 boliger i bebyggelsen. Målsætningen var at gennemføre renoveringen udfra 4 boligtyper. Projektet havde til hensigt at informere beboerne om valgmuligheder, og specielt på hvilken måde GWG-Reform er i stand til at modsvare beboernes ønsker. GWG-Reform kan ikke pålægge sine medlemmer at vælge en af fire saneringsmodeller, men kun påvirke lejere og nye beboere til at vælge. Dermed er forandringsprocessen startet. De første resultater i forandringsprocessen aflæses ved at lejer ikke mere kan acceptere en midlertidig renovering, som stadigt den dag i dag tilbydes af GWG-Reform. Lejer ønsker en gennemgribende renovering.ved præsentation af Lillienweg 88 udfyldte beboere spørgeskema omkring projektets kvalitet og egne ønsker, hvorfra lejerens reaktion kan indhentes. Taut-farver, gult hus Der kræves fra GWG-Reform en konsekvent styring, som kun kan tage sit udgangspunkt i samtale med beboer, fraflytnings og tilflytningsplanlægning og behovsregistrering af ansøgere, som er på ventelister. GWG-Reform er bevidst om situationen men afventer igangsættelsen af arbejdet. Grunden hertil skal findes i beboernes skeptiske indstilling til systematisk fornyelse og forandring. Forandringen er bedst, hvis den sker af sig selv uden påvirkning udefra. 13

13 Kapitel 3 Ambitionsniveau GWC- Reform: Hastigheden og beslutningsproces fra bygherrens side har været yderst forsigtig. Projektmålet i dette udviklingsprojekt er nået, idet AA Arkitekter A/S har sikret at GWG- Reform har et styringsværktøj og kan fremvise teknisk kvalitet i renoveringen. Opdelingen af renoveringsprocessen i to trin: den udvendige og den indvendige renovering er gennem projektet blevet erkendt som teknisk dårlig. GWG-Reform er desværre tvunget til opdelingen. Håndværkerudgifter for facade-, vindue- og tagrenovering kan ikke finansieres gennem lejestigning. Det er påkrævet at GWG-Reform starter en ambitiøs indsats omkring beboerinformation og styring af renoveringsprocessen og ligeledes ønsker at overholde fredningsstyrelsens krav til bevarelse af Bruno Tauts arkitektur. AA Arkitekter A/S: Under udarbejdelse af projektet er vi blevet bevidste om, hvilke problemmråder der ikke kan diskuteres med GWG-Reform med henblik på at øge kvaliteten i projektet. Her kan nævnes: Beboerinformationsmodel. Samtale med nuværende beboer. Korrekt renovering af facader, vinduer og tage. Farvesammensætninger. Blokplanlægning, forventet omflytningsplan. Det er uvist, hvorvidt GWG-Reform fra november 1998 igangsætter de nødvendige egne arbejder omkring planlægning af omflytning i 1999.AA Arkitekter A/S forventer, på baggrund af et positivt resultat på de første prøvehuse, et positivt resultat. Dog forventes det ikke at der skal gennemføres indvendig renovering på 40 enheder pr. år. Der kan forventes maksimalt 10 enheder pr. år. Entreprenørfirmaet FS-Spezialbau, Magdeburg: Entreprenørselskabet har sammensat sin fagentreprenørgruppe ud fra kendte strukturer i området omkring GWG-Reform.Tilbudsprisen ved licitation var kalkuleret ud fra forventningen om, at man kunne renovere enheder pr. år. Renoveringen af Lillienweg 88 og Brenneckestrasse 45/46 blev ikke som planlagt renoveret på samme tidspunkt på grund af manglende igangsætning fra bygherrens side. Entreprenøren har følgende bemærkninger at knytte til projektet: Den tekniske renovering skal konsekvent gennemføres fra bygherrens side. Standardløsninger fremmer kvalitet og effektivitet. Fire boligtyper til fire kundegrupper er en mangelvare i Magdeburg. En detaljeret undersøgelse af bygningssubstans er nødvendigt for at afdække usikkerhed i kalkulation. De enkelte boligtyper kan løbende optimeres. Projekter af denne størrelse og fleksibilitet gennemføres kun sjældent i Magdeburg. Lignende projektstørrelser kan ikke udliciteres på samme basis og dermed ikke føre til besparelse i håndværkerudgifterne. Bygherrer tvinges til at vælge minimalrenoveringen. Derved forbedres kvalitet i renoveringen ikke. 14

14 Revision af ambitionsniveau: Målsætningen med projektet var at sikre at Bruno Taut bebyggelsen i Magdeburg ville være i stand til at fjerne sig fra en spontan renovering af den bevarelsesværdige bebyggelse og i stedet begynde en successiv fornyelse af bygningssubstansen og dermed søge en bibeholdelse af arkitekturen og dens værdi for boligkvaliteten. En opdeling af renoveringen i to trin udfra bestyrelsens beslutning er ikke konsekvent. Renoveringsforløbet indtil år 2008 vil hovedsagligt kun omfatte indvendig renovering. Facader, tage og vinduer renoveres ud fra den til rådighed værende kapital. GWG-Reform opfylder af økonomiske årsager ikke de af fredningsstyrelsen fastlagte arkitektoniske krav. AA Arkitekter A/S forventer ikke, at GWG- Reform i de kommende år ønsker at anvende renoveringsløsninger, som tilfredsstiller fredningsstyrelsens krav. Der prioriteres udelukkende på den indvendige renovering af boligarealet. GWG-Reform ønsker ikke at betragte arkitektur, funktion og boligværdi som en helhed for efterfølgende at styre forandringsprocessen ud fra den betragtning. GWG-REFORM MAGDEBURG PROJEKTFORLØB TIDSPLAN KVARTAL PROJEKT UDVIKLES BYGHERREBESLUTNING TILSTANDSVURDERING PROJEKTERING LICITATION KONTRAKT ENTREPRENØR OPSTART RENOVERING AFLEVERING PRØVEHUSE 15

15 Kapitel 4 Erhvervsmæssige perspektiver Projektets erhvervsmæssige perspektiver skal søges omkring en generel nødvendig forandring i opstart og afvikling af renoveringsprojekter. GWG-Reform skal bevæge sig væk fra sin inkonsekvente renovering til en bevidst konsekvent trinrenovering. Der skal skabes en helhed i resultatet. Bebyggelsen er kun mulig at bibeholde i sin arkitektoniske kvalitet ved renovering ud fra systemløsninger.antallet af boliger der som grundet naturlig fraflytning i de kommende år, skal renoveres, vil sikre arbejdspladser i Magdeburg. Forøges antallet af renoveringer pr. år til mellem enheder, som der forventes gennem naturlig fraflytning, vil der være skabt grundlag for udvikling af produktsystemer til tagrenovering samt eventuelt den indvendige renovering. Dette vil skabe et grundlag for produktudvikling til renoveringsprojekter. Det er yderst væsentligt at den tekniske renovering, som skal gennemføres, startes korrekt. Det omfatter såvel håndværkernes viden om de gamle huse som en korrekt anvendelse af nye utallige produkter i den gamle bygningssubstans. Lignende projekter gennemføres i Magdeburg med håndværkerudgifter på DKK inkl. moms pr. m 2 nettoareal og samtidigt uden forudgående undersøgelser eller teknisk projektering. Netop disse projekter vil kunne fremvise renoveringsskader om maksimum 10 år. Systemløsningen finder ikke anvendelse i disse projekter. Systemrenovering af 40 enheder pr. år kan dermed give GWG-Reform en besparelse i håndværkerudgifter i forhold til lignende bebyggelser på minimum 7 % og samtidigt forøge levetid. Følges projektmodel ikke som udarbejdet, vil GWG-Reform ikke kunne fremvise et godt renoveringsresultat. 16

16 Kapitel 5 Samlet konklusion Bruno Tauts boligbebyggelse Reform i Magdeburg var overordentlig egnet for projektets målsætning. Bebyggelsen indeholder stadig værdier, som ikke findes i andre områder i Magdeburg. Bygningssubstansen giver mulighed for en økonomisk gennemgribende indvendig renovering, som sikrer en levetid på minimum 30 år. Fire boligtyper skal være retningsgivende for den systematiske renovering. Der kan fremvises renoveringsresultater i Lillienweg 88, Brenneckestrasse 45/45 samt 34/35, udsprunget af detaljerede undersøgelser af bygningssubstans, omkostningsberegninger og optimering af ingeniør- og arkitektprojekter i samarbejde med lokal-entreprenøren. Den egentlige brug af de teoretiske udarbejdede værktøjer til styring af renoveringen bestående af prissatte boligtyper og præsentationsmapper for boligtyper, som muliggør en fleksibel kombination, er modtaget af bygherren men har ikke aktivt fundet anvendelse endnu. AA Arkitekter A/S forventer at GWG- Reform opstarter aktiv brug af projektmaterialet ultimo På nuværende tidspunkt analyseres spørgeskemaer, som er udfyldt af beboerne ved besøg i Lillienweg 88. AA Arkitekter A/S's forventninger til projektets hastighed er ikke blevet opfyldt. Dette dokumenteres ved at renoveringsopgaver traditionelt gennemføres konsekvent og ikke opdeles i to trin, indeholdende en "udvendig" og en "indvendig" renovering som to uafhængige projektafsnit. Opdelingen er modstridende med bebyggelsens karakter og præsenterer kun en halv løsning. På grund af manglende finansieringsmulighed har GWG-Reform valgt denne løsning men i særdeleshed også på grund af en manglende konsekvent beslutning om at følge projektets anbefalinger. AA Arkitekter A/S har på trods af GWG- Reforms inkonsekvente anvendelse af projektet sikret igangsætningen af en fornuftig og økonomisk teknisk renovering. Ønsker GWG-Reform ikke at anvende de udarbejdede værktøjer, må det forventes at de økonomiske fordele ved renoveringsprojekter ikke kommer arkitekturen og bygningskvaliteten tilgode. GWG-Reform i Magdeburg vil i så fald inden år 2003 præsentere sig som en kommerciel bebyggelse, hvor renoveringen har slået fejl. Denne situation skal forhindres gennem en politisk påvirkning af bestyrelsens beslutninger om renovering, hvori det videre arbejde må bestå. 17

17 18

18 Udarbejdet for Erhvervsog Boligstyrelsen: AA Arkitekter A/S Vestergade Århus C Arkitekt MAA Bendt Almvig Grafisk tilrettelægning og produktion: Tryk: Oplag: stk. Pris: 150 kr. ISBN Erhvervs- og Boligstyrelsen Projekt Renovering Dahlerups Pakhus Langelinie Allé København Ø projren@ebst.dk Internet-adresse: Rapporten kan købes gennem Ervervslivets Hotline tlf eller hos Byggecentrum Boghandel Lautrup Vang Ballerup Tlf Fax

19