Indstilling. Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Golfbane ved Bjødstrupvej mellem Holme og Tranbjerg

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 11. juni 2007 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Golfbane ved Bjødstrupvej mellem Holme og Tranbjerg 1. Resume Holme Bjerge Golfcenter har anmodet om udarbejdelse af lokalplan for en ny golfbane ved Bjødstrupvej. Århus Byråd vedtog den 31. marts 2004, at der kan igangsættes en høring om ændring af kommuneplanen, som vil muliggøre en golfbane på det aktuelle område ved Bjødstrupvej. Lokalplanen har til hovedformål at etablere en golfbane, der under særlig hensyntagen til områdets natur- og landskabsmæssige værdier indpasses naturligt i det eksisterende terræn og formidler en harmonisk overgang mellem by- og landområde. Kalkværksvej Århus C Sagsnr.: SA/05/ Journalnr.: P00 Sagsbeh.: Peter Christoffersen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: pob@aarhus.dk Direkte: pc@sa.aarhus.dk Lokalplanen omfatter et område ved Bjødstrupvej, beliggende syd for Holme i landskabskilen mellem Holme og Tranbjerg. Lokalplanområdet omfatter arealer på begge sider af Bjødstrupvej med størstedelen af arealerne på østsiden af Bjødstrupvej. Lokalplanområdet er på ca. 60 ha og er dels privat dels kommunalt ejet. De kommunale arealer udgør ca. halvdelen af lokalplanområdet. De kommunale arealer agtes udlejet til golfbanen. For at muliggøre anvendelsen af området til golfbaneformål har det været nødvendigt at udarbejde tillæg nr. 105 til Kommuneplan I tillægget ændres anvendelsen af delområde NA og en del af delområde NA til rekreative formål i form af golfbane med tilhørende faciliteter. Desuden flyttes grænsen i forhold til delområde NA mod vest, så delområde NA udvides.

2 Teknik og Miljø har vurderet, at lokalplanforslaget er omfattet af "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" og har på baggrund heraf gennemført en miljøvurdering efter 4, stk. 1 og 2. Planen vurderes samlet set neutralt i forhold til natur og miljø. I perioden fra den 15. juni 2005 til den 13. juli 2005 er gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for arealet omfattet af den foreslåede golfbane. Der er indkommet i alt 23 indlæg med idéer og forslag, der er vedlagt indstillingen og mærket indlæg indeholder henholdsvis 4 og 33 underskrifter. Der er modtaget indlæg både for og imod etablering af en golfbane. For en golfbane fremføres bl.a. synspunkter om, at beboere i nærområdet får en ny mulighed for at spille golf, og at en golfbane vil forhindre bebyggelse på samme areal. Imod en golfbane fremføres bl.a. synspunkter om øget trafik, forringede levemuligheder for dyr, forringede udsigtsforhold og sikkerhedsforhold for nabobebyggelser. Det vurderes, at der ved den konkrete udformning af golfbanen, som fremgår af lokalplanen, er taget højde for de fleste af de fremførte synspunkter imod golfbanen. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd vedtog den 31. marts 2004, at der kan igangsættes en høring om ændring af kommuneplanen, som vil muliggøre en golfbane på det aktuelle område ved Bjødstrupvej. Høringen blev gennemført i perioden fra den 15. juni 2005 til den 13. juli Teknik og Miljø har primo 2006 vedtaget at igangsætte udarbejdelse af nærværende lokalplan. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanforslaget Holme Bjerge Golfcenter har anmodet om udarbejdelse af lokalplan for en ny golfbane ved Bjødstrupvej. Lokalplanen har til hovedformål at etablere en golfbane, der under særlig hensyntagen til områdets natur- og landskabsmæssige værdier indpasses naturligt i det eksisterende terræn og formidler en harmonisk overgang mellem by- og landområde. Således har især naboskabet til Holme Bjerge-fredningen vægtet meget højt i udformningen af lokalplanområdet. Side 2 af 10

3 Lokalplanen omfatter et område ved Bjødstrupvej, beliggende syd for Holme i landskabskilen mellem Holme og Tranbjerg. Lokalplanområdet omfatter arealer på begge sider af Bjødstrupvej med størstedelen af arealerne på østsiden af Bjødstrupvej. Lokalplanområdet er på ca. 60 ha og er dels privat dels kommunalt ejet. De kommunale arealer udgør ca. halvdelen af lokalplanområdet. De kommunale arealer agtes udlejet til golfbanen. Området er beliggende i landzone og vil forblive i landzone. Lokalplanområdet afgrænses mod syd og sydøst af det åbne land (Holme Bjerge) og mod vest og nordvest af Rullemose, Slet Møllevej og Holme Parkvej. Udformningen af golfbanen tager udgangspunkt i et ønske om, at der ikke tilføres markante beplantninger, faste anlæg eller bygninger og terrænreguleringer, der kan forstyrre udsigten til eller fra Holme Bjerge-fredningens område og landskabskilen mellem Holme og Tranbjerg. Golfbaneanlægget omfatter en 18-hullers bane, en 9-hullers kortbane samt et øveanlæg og en driving range. Faciliteter til driften af golfbanen såsom klubhus, maskinhus og kontor etableres dels i stuehuset til den tidligere landbrugsejendom "Konradsminde" dels i nyopført bebyggelse, der etableres i forbindelse hermed. Stuehuset har høj bevaringsværdi og må ikke nedrives uden særlig tilladelse hertil fra Århus Kommune. Bebyggelsens etageareal må maksimalt udgøre m 2. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Adgangen til området skal ske via Bjødstrupvej. Offentligheden sikres adgang til området til fods via et internt stinet. I tilknytning til den eksisterende bebyggelse i området udlægges der areal til parkering for golfbanens brugere og besøgende. Der skal anlægges 150 parkeringspladser og yderligere 50 parkeringspladser, hvis Trafik og Veje skønner, at der er behov for det. Golfbanen er udformet på baggrund af Dansk Golfunions "Sikkerhedsvejledning ved etablering af golfbaner". Golfbanen er indrettet således, at der er meget lille risiko for, at golfbolde vil genere trafikanter på Bjødstrupvej og naboer til golfbanen. 3.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanområdet ligger i den gældende kommuneplans delområder NA og NA. Begge områder er udlagt til jordbrugsformål og naturformål. Områderne indgår i kommuneplanens "grønne hovedstruktur". Side 3 af 10

4 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for naturområder, eftersom området ønskes anvendt til golfbaneformål. For at muliggøre anvendelsen af området til golfbaneformål har det derfor været nødvendigt at udarbejde tillæg nr. 105 til Kommuneplan I tillægget ændres anvendelsen af delområde NA og en del af delområde NA til rekreative formål i form af golfbane med tilhørende faciliteter. Desuden flyttes grænsen i forhold til delområde NA mod vest, så delområde NA udvides. 3.3 Forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen I perioden fra den 15. juni 2005 til den 13. juli 2005 er gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for arealet omfattet af den foreslåede golfbane. Der er indkommet i alt 23 indlæg med idéer og forslag, der er vedlagt indstillingen og mærket Indlæggene mærket 21 og 23 indeholder henholdsvis 33 og 4 underskrifter. Der er modtaget indlæg fra følgende: 1. Århus Amt 2. Højbjerg Andelsboligforening, Saralyst Allé 55, 8270 Højbjerg. 3. Morten Dybdal, Karetmagertoften 72, 8270 Højbjerg. 4. Gorm og Kirsten Schierup, Jelshøjvej 104A, 8320 Mårslet. 5. Peter Hammerich, Andelsboligforeningen Holme Parkvej, Holme Parkvej 326, 8270 Højbjerg. 6. Pia Lindebæk, Hattemagertoften 93, 8270 Højbjerg. 7. Vivian og Per Søndergaard, Slet Møllevej 26, 8310 Tranbjerg. 8. Advokatfirmaet Elholm og Herrig på vegne af ejeren af ejendommen, Ellevej 3, 8310 Tranbjerg, Michael Schiødt. 9. Pia Skærbæk Nielsen og Jette Stensgaard, Bjødstrupvej 77, 8310 Tranbjerg. 10. Mark Kaczko, Ellevej 1, 8310 Tranbjerg. 11. Mark Kaczko, Ellevej 1, 8310 Tranbjerg. 12. Hanne Nielsen, Hattemagertoften, 8270 Højbjerg og Benjamin Knudsen, Torvevænget 106, 8310 Tranbjerg. 13. Svend Eghøj Hansen, Bjødstrupvej 36, 8310 Tranbjerg. 14. Lino Hansen, Karetmagertoften 154, 8270 Højbjerg. 15. Aage S.R. Lund, Ellevej 11. Tranbjerg. 16. Lars og Jette Bak, Ellevej 2, 8310 Tranbjerg. 17. Rasmus Topholm og Anja Flebbe, Karetmagertoften 176, 8270 Højbjerg. 18. Charlotte Michelsen, Karetmagertoften 118, 8270 Højbjerg. 19. Helle Møller, Bjødstrupvej 42, 8310 Tranbjerg. Side 4 af 10

5 20. Susanne Master og Jens Åge Andersen, Bjødstrupvej 73, 8310 Tranbjerg. 21. Inge Smedegaard, Karetmagertoften 80, 8270 Højbjerg (33 underskrifter). 22. Erling Mikkelsen, Hattemagertoften 153, 8270 Højbjerg. 23. Claus Nielsen, Karetmagertoften 114, Højbjerg (4 underskrifter). Indsenderne af indlæggene 10 og 20 ønsker foretræde for Teknisk Udvalg. Århus Amts indlæg er kommenteret for sig selv, mens de øvrige indlæg er kommenteret tematisk. Afdelingen har følgende kommentarer til bilagene: 1. Århus Amt oplyser, At amtet ikke kan anbefale anlæg af golfbane på et fredet areal, At der er 3-vandhuller (i henhold til Naturbeskyttelsesloven) i området og, At der er registreret forekomst af løvfrøer. Dette betyder, at det skal undersøges, hvor store arealer løvfrøerne gør brug af, og at disse levesteder ikke må ændres/fjernes. At golfbanearealet ligger inden for regionplanens områder med særlige drikkevandsinteresser, hvor byrådets egen beslutning om anlæg og drift af golfbaner skal overholdes. Ad 1: Det fredede areal er udtaget af lokalplanområdet. Der er taget hensyn til 3-områderne og løvfrøerne, hvilket der er detaljeret redegjort for i miljøvurderingen. Påvirkningen af drikkevandsinteresserne er der også redegjort detaljeret for i miljøvurderingen. Behov for golfbane I indlæggene, der ser positivt på forslaget om golfbane, indgår synspunkter om, At der bliver mulighed for at spille golf tæt på bopælen, At en golfbane vil forhindre bebyggelse på arealet, og At golfbanen skal være til pay and play, så alle kan deltage, og At golfbanen kun skal anlægges øst for Bjødstrupvej. I indlæggene, som er imod golfbanen, indgår argumenter om, At den nærmeste golfbane kun er 2 km væk, Side 5 af 10

6 At naboer til banen ikke ønsker den overhovedet eller i hvert fald ikke så tæt på, At golfbanen ikke skal være til pay and play, fordi det vil give anledning til mange uøvede spillere og dermed vildfarne bolde. Ad behov for golfbane Der har generelt været en øget interesse for at spille golf. Der er derfor allerede mange spillere på banen ved Moesgård. Det kan af flere grunde være vanskeligt at placere nye golfbaner jævnt i kommunen. Det fremgik af høringsfolderen, at der vil blive tale om pay and play. Ifølge initiativtagerne regner man med både klubspil og pay and play. Det er oplyst, at begyndere vil skulle spille på særlige baner, og at der vil blive givet behørig instruktion. Det fremgår af både lokalplanforslag og miljøvurdering, at sikkerhedsaspektet er indgået ved udformningen af banen. Trafik og sikkerhed Golfbanen vil give yderligere belastning af de allerede belastede veje (Bjørnholmsvej, Ellevej, Ellemosevej). Vejene er smalle, uden ordentlig oversigt og farlige for både bilister og cyklister. Der nævnes konkrete ulykker. Der argumenteres for en lukning af vejene eller reduktion af mængden af trafik og af hastighed. Golfbanen vil give anledning til mere støj fra trafik på veje og maskiner på banen. Det foreslås, at buslinje 24 får endestation ved siden af ejendommen Konradsminde. Specielt naboer frygter, at vildfarne bolde skal ramme såvel børn som voksne i nabohaver og på offentlig vej. Flere indlæg er helt imod golfbane af den grund. Nogle kræver sikkerhedsafstand på m, hvilket gør etablering af en golfbane på stedet urealistisk. Andre kræver en sikkerhedsafstand på 200 m til haver, veje og nabobebyggelse, hvilket også gør en golfbane på stedet urealistisk. Endelig indgår forslag om, at der etableres hegning omkring golfhullerne (der menes formentlig udslagsstederne), så man undgår vildfarne bolde. Ad trafik og sikkerhed Golfbane vil give anledning til en mindre stigning af trafikken på de nærmeste veje. Det vurderes, at denne stigning ikke giver anledning til sikkerhedsproblemer eller støjforøgelse af betydning. Side 6 af 10

7 Det indgår ikke i kommunens servicemålsætninger, at der nødvendigvis skal være kollektiv trafikbetjening af golfbaneanlæg. Men der findes kollektiv trafik i nærheden. Linie 18 har endestation ca. 200 m nord for golfbanen. Kørsel med maskiner til pleje af golfbanen forventes ikke at få et omfang, så den kan genere omgivelserne. Det fremgår af både lokalplanforslag og miljøvurdering, at sikkerhedsaspektet er indgået ved udformningen af banen. Landskab, natur og grundvand En ændring af markerne til golfbane vil medføre en forringelse af kulturlandskabet og af naturen herunder forekomsten af dyreliv. Kommuneplanen ønskes ikke ændret. Forurening af grundvand med gødskning og sprøjtning på en golfbane nævnes som argument imod golfbanen. Forbrug af grundvand/drikkevand til vanding og til opfyldning af vandhuller nævnes også som argument imod golfbanen. Der må ikke etableres hegning eller beplantning, som kan reducere udsigten til landskabet fra de omkringliggende boliger. Ad landskab, natur og grundvand Hvorvidt en golfbane er en forringelse eller forbedring af kulturlandskabet er vanskeligt at afgøre. Der er ved udformningen lagt vægt på, at udsigten fra Holme Bjerge og nabobebyggelserne ikke skal forringes. Det er i lokalplanen sikret, at der kun etableres spredt beplantning, så området fortsat får en åben karakter. Der indgår i miljøvurderingen en detaljeret vurdering af golfbanens konsekvenser for dyrelivet. Det fremgår heraf, at der tages vidtstrakte hensyn til dyr, som skal beskyttes. Erfaringsmæssigt vil en golfbane generelt medføre mere dyreliv end landbrugsdrift. Samlet set vil golfbanen betyde et øget behov for vand til vanding sammenlignet med situationen i dag. Vand til vanding sikres så vidt muligt gennem genbrug af vand som opsamles i nye vandreservoirs. Indvinding af vand fra eksisterende søer vil ikke forekomme. Side 7 af 10

8 Det vurderes, at udsigten fra nabobebyggelser ikke forringes. Sammenfattende vurdering af de indkomne bemærkninger Der er modtaget indlæg både for og imod etablering af en golfbane. For en golfbane fremføres bl.a., at beboere i nærområdet får en ny mulighed for at spille golf, og at en golfbane vil forhindre bebyggelse på samme areal. I indlæggene imod en golfbane fremføres bl.a., at trafikken vil øges, at levemuligheder for dyr forringes, og at udsigtsforhold og sikkerhedsforhold for nabobebyggelser forringes. Det vurderes, at der ved den konkrete udformning af golfbanen, som fremgår af lokalplanen, er taget højde for de fleste af de fremførte synspunkter imod golfbanen. 4. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune indkaldt til et borgermøde. 5. Økonomiske konsekvenser Århus Kommune disponerer over 27 ha af de arealer, hvorpå golfanlægget anlægges. Indtil 1. marts 2008 er jorden bortforpagtet til økologisk landbrug. Klubhus forventes indrettet i en kommunal bygning på ejendommen. Arealer og bygning agtes udlejet på markedsvilkår til golfklubben. En realisering af lokalplanen vil i øvrigt ikke medføre kommunaløkonomiske konsekvenser. 6. Miljømæssige konsekvenser Teknik og Miljø har vurderet, at lokalplanforslaget er omfattet af "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" og har på baggrund heraf gennemført en miljøvurdering efter 4, stk. 1 og 2. Resuméet i miljøvurderingen indgår som en del af lokalplanforslagets redegørelse. Resuméet i miljøvurderingen indeholder følgende konklusioner: Drikkevandsinteresser Hovedparten af området, hvor golfbanen ønskes etableret, ligger i almindeligt drikkevandsområde. Den vestligste del af området ligger i område med særlige drikkevandsinteresser (OSD-område). Omlægningen af lokalplanområdet fra landbrugsjord til goldbane vil samlet betyde et kraftigt fald i brugen af gødning, og i forbindelse med lokal- Side 8 af 10

9 planens udarbejdelse er der i deklaration for området fastlagt vilkår for anvendelsen af pesticider og andre stoffer, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Det samlede forbrug af pesticider vil således blive reduceret væsentligt. Trafikale forhold Der vil ske en mindre stigning i trafikbelastningen på de nærmeste veje. Belastningen vil være jævnt fordelt over dagen. Sikkerhed Der er kun en meget lille risiko for, at trafikanter på veje og beboere i nærliggende områder bliver ramt af golfbolde. Placering af udslagssteder og udslagsretninger er tilrettelagt, så sandsynligheden for vildfarne bolde er meget lille. Hvis det mod forventning viser sig, at der alligevel er et sikkerhedsproblem, indgår det i lokalplanen, at Århus Kommune kan kræve opsat hegn til sikring af trafikanter på Bjødstrupvej og/eller til sikring af naboer. Landskabelige og rekreative forhold Landskabet vil ændre karakter fra delvis landbrug og græsmark til udstrakte græsarealer klippet i forskellig højde. Reguleringen af terrænet er begrænset, og den eksisterende landskabskarakter med åbne vidder og spredt beplantning bibeholdes. Området omfattet af Holme Bjerge-fredningen omfattes ikke af lokalplanområdet. Det bliver fremover muligt for offentligheden at få adgang til det nye rekreative område ad udlagte stier. Området er i dag lukket for offentligheden. Naturen Den mest kritiske del af naturen i området er visse padder. Der er en forekomst af paddearter (specielt løvfrø og stor vandsalamander), som er omfattet af beskyttelse i Habitatsdirektivets artikel 12. Projektet anses for neutralt i forhold til de naturværdier, der findes i området, såfremt krav til indretning og drift sikres. Krav til indretning og drift af golfbanen fremgår af henholdsvis lokalplanens bestemmelser og deklaration for området. 7. Konsekvenser i forhold til mål Indstillingen er i overensstemmelse med Byrådets principielle målsætning om at støtte idrætsaktiviteter i deres mangeartede og ligeværdige udtryksformer. Indstillingen anses samtidig for at være i overens- Side 9 af 10

10 stemmelse med kommuneplanens målsætninger på kultur- og fritidsområdet. 8. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr Golfbane ved Bjødstrupvej mellem Holme og Tranbjerg godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) forslag til tillæg nr. 105 til Kommuneplan 2001 godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) miljøvurdering af forslag til lokalplanforslag nr. 783 offentliggøres sammen med lokalplanforslaget. At 4) idéer og forslag fremkommet under den forudgående offentlige høring om ændring af kommuneplanen besvares, som det fremgår af indstillingens afsnit 3.3 ovenfor. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1-23, mærket Idéer og forslag fremkommet under forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen. (Vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Folder fra forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen. (Vedlagt til alle/+ elektronisk) Forslag til lokalplan nr (Vedlagt til alle/+ elektronisk) Forslag til miljøvurdering af forslag til lokalplan nr (Vedlagt til alle/+ elektronisk) Side 10 af 10