AB LIVJÆGERGADE 33-35

Transkript

1 AB LIVJÆGERGADE /2012 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

2 Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplan), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdelsbeskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert år for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af foreningen. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, el-installationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 4 Fremtidssikring... 5 Økonomisk prognose... 7 Byggesagens udgifter... 8 BBR-oplysninger og forsikringsforhold... 9 Bygningsdelsbeskrivelse God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Martin Daniel Nielsen og Maria Luise Hviid Meile side 2

3 Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i rimelig god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen mv. Hvad angår de sekundære bygningsdele, er standen noget mere svingende. Murværk i tag, herunder brandkarme og skorstene ses værende i mindre god stand, og der ses rådskader i tag forårsaget af gamle og utætte tagvinduer og inddækninger. Tagbeklædningen på den flade del af taget er udført i tagpap, med tilhørende inddækninger i zink, og er i dårlig stand. Den skrå del af taget er udført i gammel eternitskifer og er ligeledes i dårlig stand. Vinduer i tag er gamle tagvinduer i støbejern, og inddækninger omkring disse fremstår i dårlig stand. Vinduerne mod gård- og gadesiden er nyere træ/træ vinduer med termoglas. Vinduerne er fra 1986 og fremstår generelt i rimelig god stand, dog ses der begyndende nedbrydning af malingslaget samt enkelte punkterede vinduer. Hvad angår overflader, er hovedtrapper generelt i god stand. Køkkentrapper/bitrapper er i middel til god stand, da overflader er præget af slidtage mm. De tekniske installationer fungerer tilfredsstillende, men der ses startende nedbrydning af både hovedledning for gas og el, og flere installationer mangler enten isolering eller malerbehandling. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde, og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard anbefaler vi, at der iværksættes følgende arbejder: Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. Fugtmålinger er indikativer. Ejendommen er besigtiget i september Udskiftning af tag (alternativt istandsættelse af tag, jf. pkt. 01) - Malerbehandling af vinduer mod gård og gade side 3

4 Kortfattet beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på Livjægergade 33-35, 2100 København Ø, i Københavns Kommune. Ejendommen ejes af AB Livjægergade og administreres af Bente Naver Ejendomsadministration. Ejendommen er opført som en karréejendom, og ejendommen er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Livjægergade, Classensgade og Holsteinsgade. Ejendommen omfatter 2 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. De 5 normaletager anvendes til 20 beboelseslejemål. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet i forskellig størrelse og udførelse. Gadefacaden er opført i mursten, som er pudset op til 1. sal. Gårdfacaden er i blank mur. Taget er et københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskifer på den skrå del af taget. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Vinduerne mod gaden og gården er udskiftet til nyere trævinduer med termoruder. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gård via gennemgang fra hovedtrapperummene Livjægergade Gårdbelægningen er i betonfliser. Ifølge oplysninger fra er ejendommen tildelt bevaringsværdien 4. Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. side 4

5 Fremtidssikring For foreningen er der en række muligheder mht. forbedring af ejendommen. Vi har afklaret overordnede muligheder for fremtidssikring i form af efterisolering, udskiftning af utidssvarende bygningsdele, energimæssig selvforsyning af ejendommen såsom etablering af solvarmeanlæg for produktion af elektricitet og varme. Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtig meget inden for energirigtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper. Optimeret styring/drift. Isolering af ventiler, pumper, beholder, brugsvandstrenge, varmestrenge mv. Optimering af afkølingen på fjernvarmevandet. Links om energibesparelse m.v. Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os. Vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om fremtidssikring af jeres ejendom Mindre vandforbrug Udskiftning af gamle toiletter eller toiletter, der løber, til nye vandbesparende toiletter. Udskiftning af dryppende vandhaner, en dryppende vandhane kan koste over kr om året. A+hvidevarer side 5

6 Energiproduktion Solceller til produktion af strøm. Solfanger til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen. Jordvarmeanlæg til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen. Mindsk el-forbrug Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper. Udskiftning af gamle ventilatorer til nye lavenergimotorer. Genbrug og sortering Affaldssortering, komposteringsanlæg mv. Opsamling og brug af regnvand til toiletskyl eller i vaskeri. Københavns Energi yder et kontant tilskud på ca. 50 % af anlægsomkostningerne. side 6

7 Økonomisk prognose Den økonomiske prognose for planlagte vedligeholdelsesarbejder, fra 10-års vedligeholdelsesplanen, fremgår af tabellen nedenfor. Det ses for jeres ejendom, at der med den planlagte vedligeholdelse foreligger en væsentlig økonomisk udgift ca. år 2014, hvor tag, vinduer og facader skal renoveres. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte kr. 75/m 2 pr. år, svarende til kr pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen foreslåede arbejder gennemføres. side 7

8 Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i tilstandsrapporten er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, % til byggeteknisk rådgivning, 25 % til moms samt omkostninger til administrative arbejder (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat mv.). Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos mv. anslås en post på typisk ca. kr ekskl. moms afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes mv. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Det færdige budget benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. side 8

9 BBR-oplysninger og forsikringsforhold Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse, jf. oplysninger fra d. 09/ : Opførelsestidspunkt 1896 Ejendomsnummer Matrikelnummer 1715 Bebygget areal for bygningen 454m 2 Samlet boligareal 2271m 2 Hvad er forsikret? Antal beboelseslejligheder 20 stk. Ejendommen ses at være forsikret hos Købstædernes Forsikring. Iht. den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket for: Brand inklusive el-skade Bygningskasko Insekt og svamp Udvidet rørskade Restværdi Bestyrelsesansvar Vi gør foreningen opmærksom på, at der ses flere forbehold i BBR-oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes. foreningens forsikringspolice. Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig administrator eller assurandør. side 9

10 Bygningsdelsbeskrivelse I efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med hensyn til teknisk beskrivelse af bygningsdelen, tilstandsvurdering og vurdering af restlevetid, overordnet vurdering af bygningsdelen som helhed og anbefalede foranstaltninger. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand, og som er mere af kosmetisk art, eller som er nice to have. Indholdsfortegnelse 01 Tag Kælder og fundament Facader og sokkel Vinduer Udvendige døre Trapperum Etageadskillelser Wc/bad Køkken Varmeforsyning Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El/svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i ultimo 2012 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. side 10

11 01 Tag Beskrivelse Taget er opført som et københavnertag. Tagrummet er udnyttet til pulterrum. Den bærende tagkonstruktion er udført med spær, bjælker mv., som er belagt med tagbeklædning i eternitskifer. Det flade tag er udført med brædder pålagt nyere tagpap. Tagpappen på den flade del af taget er udført i armeret tagpap. Der er langs sternkant, overgang fra den flade del af taget til den skrå, brændt en ny bane tagpap på for at sikre overgangen mellem den skrå del af taget og den flade del af taget. Vinduer i tag er udført i støbejern og er fra ejendommens opførsel. Endvidere er der etablereret ovenlysvinduer, som er isat, da ejendommen fik etableret nyt paptag. Skotrender, inddækninger mv. er udført i zink. Tagrender og tagnedløb er udført i pvc (plast). Brandkamme er opmuret ca cm over tagflade afsluttet med afdækningstegl. Overflader på brandkamme fremstår i blankt berappet murværk og med inddækninger i zink. Skorstene er opmuret, overflader fremstår som Utætte inddækninger ved tagvinduer er gennemgående berappet murværk og med inddækninger i zink. Skorstene ses afsluttet med afdækningsplader i beton. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) X Taget fremstår generelt i dårlig stand. Der ses vandskader på loft omkring de gamle tagvinduer. Umiddelbart er fugtniveauet i træværk mellem 8-9 %, hvilket kan karakteriseres som tilfredsstillende. Generelt ses træværk i tag ikke at være opfugtet. Det vurderes dog, at der ses opfugtning af træværk ved kraftig regn pga. nedbrudte inddækninger omkring vinduer, skorstene, skotrender mv. Utætte inddækninger er gennemgående, her ved skorsten Der ses en ældre svampeskade på loftet i hjørnet mod gården. Svampeskade er udbedret i 1980 erne. side 11

12 Svampeskade er sandsynligvis opstået pga. utætheder ved eller omkring skotrenden mod gården. Under tagvinduer mod gadeside ses tagremmen at være angrebet af råd pga. de utætte inddækninger omkring de gamle tagvinduer. Den skrå tagflade i ældre eternitskifer er nedbrudt i overfladen og i dårlig stand. Tagpappen på den flade del af taget er umiddelbart hård i overfladen og ikke fleksibel og kan karakteriseres som i middel til dårlig stand. Inddækninger omkring tagvinduer er forsøgt repareret, men fremstår utætte og i dårlig stand. Murværk i tag, herunder brandkarme er i middel til dårlig stand, da brandkarme ses med udvaskede fuger. Skorstenen er generelt i rimelig god stand, hvad angår inddækninger og overflader. Inddækninger omkring trappetårne er udført med mørtelfuge Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler foreningen, at der inden for den nærmeste fremtid igangsættes en udskiftning af ejendommens tag. Udskiftning af taget omfatter opretning af spær, etablering af nyt undertag, lægter, etablering af ny naturskifer på hele den skrå tagflade, nye inddækninger, skotrender, udbedring af murværk i tag, udbedring af skorstene, nye tagrender og nedløb i zink mv. På den flade del af taget foretages der ligeledes en udskiftning af den eksisterende tagpap, udskiftning af defekt bræddeunderlag, inddækninger mv. Eksisterende tagvinduer udskiftes til nye Velux GVO tagvinduer, og der etableres nye ovenlyskupler med mulighed for adgang til tag (anslået 6 stk.). Vi anbefaler foreningen efterisolering af etageadskillelse mod beboelse mellem loft og de øverst liggende lejligheder. Dette vil gavne driftsøkonomien og komforten i de underliggende lejligheder. Lappeløsninger på skotrende i zink. side 12

13 Alternativ Som et alternativ til ovenstående totalistandsættelse kan foreningen overveje at skyde udskiftningen af det flade tag til næste gang, ejendommens vinduer mod gård og gade skal istandsættes. Som alternativ kan der foretages en omfattende reparation af den skrå del af taget for at udskyde en egentlig udskiftning af taget. Det vil dog være økonomisk fordelagtigt at igangsætte en samlet totaludskiftning af ejendommens tag, da denne løsning på langt sigt vil være den billigste. Ved istandsættelse af ejendommens tag bør foreningen overveje muligheden for at etablere en fælles tagterrasse på den flade del af taget til fordel for ejendommens beboere, herunder vil det være nødvendigt at forhøje bitrappetårne for adgangsvej/flugtvej til terrassen (der skal minimum være 2 flugtveje fra tagterrasse til terræn). Omkostningerne til en sådan tagterrasse kan variere alt efter størrelse på tagterrasse og materialevalg. Vi har i vedligeholdelsesplanen regnet pris på tagterrasse på størrelse med hele den flade del af taget med standard materialer. Brandkam mod gade Skorsten med forvitrede fuger side 13

14 02 Kælder og fundament Beskrivelse Adgang til kælderen sker ad særskilt kældertrappe fra gård og gade. Kælderen udnyttes for tiden til pulterrum, cykelrum, vaskeri og varmecentral. Ved gennemgang af kælderen kunne vi konstatere, at fundamenter, kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk. Lofterne fremstår pudsede. Enkelte lofter ses at være efterisoleret. Kældergulve er udført i beton, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Tilstandsvurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Kælderen fremstår generelt, når dens anvendelse tages i betragtning, i god stand. Kælderen er generelt tør med lav luftfugtighed. Cykelkælder Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler foreningen at efterisolere etageadskillelsen mod beboelse med isoleringsbatts. Dette vil gavne driftsøkonomien og komforten i de overliggende lejligheder. Omkostninger til isolering af etageadskillelsen beløber sig til ca. kr ekskl. moms i rene håndværkeromkostninger. Det kan overvejes at etablere naturlig ventilation i vinduer mod gadesiden for at opnå bedre luftcirkulation i kælderen og et bedre indeklima generelt. Ventilationskanaler kan etableres i kældervinduer som riste. Omkostninger til etablering af naturlig ventilation beløber sig til ca. kr ekskl. moms i rene håndværkeromkostninger. Saltudtræk i kældervægge side 14

15 Vi anbefaler foreningen at etablere højvandslukke på afløb i terrændæk i kælder, herunder ved afløb i vaskekælder samt evt. på længere sigt etablere afløb ved kældernedgangen. Højvandslukke sørger for, at vand ikke kan løbe baglæns i kloakken og give vandskade i kælderen, hvilket der er risiko for ved kraftige regnskyl. Omkostninger hertil beløber sig til ca. kr ekskl. moms i rene håndværkeromkostninger (for yderligere prissætning og information herom henvises til afsnit 09 - Afløb). Vi anbefaler foreningen, at effekter i kældre ikke opbevares direkte op ad ydervægge eller direkte på kældergulve, da kældervægge oftest har et højere fugtindhold end øvrige vægge. Der bør til hver en tid være en behørig afstand til ydervægge på min. 30 cm. side 15

16 03 Facader og sokkel Beskrivelse Gadefacade Gadefacaden er udført i blankt murværk i røde sten. Underfacade til 1. sal er pudset. Der ses murede og pudsede gesimsbånd under vinduerne mellem 1. til 2. og 3. til 4. sal, som samtidig gør det ud for sålbænke. De øvrige sålbænke er murede og fremstår pudsede. På gadefacaden er der yderligere indlagt diverse pudsede bånd og pudsede felter. Specielt er der en del udsmykning i forbindelse med frontispicer over indgangspartier og frontispicer over vinduer på 2. sal. Gårdfacade Gårdfacaden er udført i blankt murværk. Sålbænke er murede og belagt med betonafdækninger. Overordnet vurdering Gadefacade, Livjægergade X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Facader mod gård- og gadeside vurderes at være i middel til god stand. Gårdfacade og gadefacade fremstår gennemgående i god til middel stand. Der ses dog både mod gård og gade enkelte sætningrevner og pudsafskalling på gesimser. Endvidere ses, på udsatte områder, fuger at være udvaskede. Dette bør udbedres. Der blev udtrykt bekymring vedrørende beplantningen, der vokser op ad gårdfacaden. Beplantning på gårdfacaden er ikke til skade for ejendommen. Pudsafskalling på taggesims side 16

17 Anbefalede foranstaltninger Gadefacade Vi anbefaler foreningen, at facade mod gade, i forbindelse med, at der bliver opstillet stillads på ejendommen, gennemgår en let facadeistandsættelse, herunder udbedring af diverse revner, sætningsrevner, udvaskede fuger, inkl. udbedring af sålbænke og gesimsbånd, herunder pudsafskalling på taggesims mm. Gårdfacade Vi anbefaler foreningen, at facade mod gård, i forbindelse med at der i anden forbindelse bliver opstillet stillads på ejendommen, gennemgår en let facadeistandsættelse, herunder udbedring af diverse revner, sætningsrevner og udvaskede fuger, inkl. eftergang og udbedring af sålbænke. Generelt En let istandsættelse af ejendommens facader vil ikke resultere i pænere facader, men blot hindre yderligere nedbrydning. Sætningsrevner under vinduer Beplantning på gårdfacaden er ikke til skade for ejendommen. Foreningen skal dog gøres opmærksom på, at beplantning på ejendommens gårdside ikke bør overskride 3. sals niveau, og at beplantningen ikke bør vokse op i tagkonstruktion eller tagrender mv. Alternativt Som et alternativ til ovenstående istandsættelsesarbejder på facade mod gade og gård kan foreningen overveje en gennemgående istandsættelse af ejendommens facader. Gadefacade En gennemgående istandsættelse omfattende udbedring af sætningsrevner og gennemgående revner i gesimser og sålbænke samt revnede og afskallede pudspartier, inkl. reparation/udskiftning af defekte sålbænke og gesimsbånd, nedbrudt ornamentik, afskallet murværk, nedbrudte fuger, omfugning af overfacade mod gade inkl. evt. malerbehandling eller oppudsning af den pudsede underfacade mod gade. Gårdfacade side 17

18 Gårdfacade En total istandsættelse omfattende udbedring af sætningsrevner og gennemgående revner i gesimser og sålbænke samt revnede og afskallede pudspartier, inkl. reparation/udskiftning af defekte sålbænke, afskallet murværk, fugning af hele gårdfacaden. Alternativt Som en forbedring af boligen kan det endvidere overvejes at etablere altaner fra de enkelte lejligheder mod gårdside. Det ekstra uderum i direkte forbindelse med lejligheden opleves af mange som en væsentlig forbedring af boligen. Københavns Kommune er generelt meget positive omkring etablering af altaner som et nyt uderum. Den overvejende del af de altaner, der opsættes, sker på bygningernes gårdfacade, i enkelte tilfælde kan det ske mod gadesiden. Etablering af nye altaner kræver en byggetilladelse fra Københavns Kommune. Det kan som regel klares ved at indsende en principiel ansøgning, hvor man ikke går helt ned i detaljen, men alene ansøger om tilladelse til at opsætte altaner. Størrelse, udformning og udseende skal dog være nogenlunde fastlagt. Herfra kan der arbejdes videre med projektet til endelig ansøgning hos kommunen samt udbud til forskellige altanentreprenører. side 18

19 04 Vinduer Beskrivelse Vinduer mod gård er trævinduer med termoglas. Vinduerne er fra Vinduer mod gade er ligeledes fra Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Vinduerne fremstår i middel stand og trænger til istandsættelse. Vinduer ses med startende nedbrydning i malingslag, der fremstår lettere afskallet. Hertil ses, at flere ruder mod gade er punkterede. Endvidere er tætningslister hårde og ikke længere tilstrækkelige til tætning af vinduerne. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefalerforeningen at igangsætte en gennemgående maler- og snedkeristandsættelse af vinduer mod gård og gade. Ved istandsættelse af vinduer skal tætningslister eftergås på alle vinduer. Eksisterende tagvinduer Ved istandsættelse af vinduer bør punkterede ruder udskiftes til nye termoruder. Punkterede ruder er anslået ud fra omfang ved besigtigelsen til ca. 12 stk. På baggrund af vinduernes alder vurderer vi, at størstedelen af de ældre termoglas fra 1986 vil være punkterede. Det betyder dog ikke, at det kan ses med det blotte øje, men vil højst sandsynligt fremgå ved måling. Alternativt til en gennemgående istandsættelse vil være at udskifte vinduerne. Såfremt vinduerne udskiftes til nye træ-/aluminiumsvinduer med aluminium på den udvendige del af vinduet og træ på den indvendige del af vinduet, vil omkostningen til vinduesudskiftning være tjent hjem inden for en 10-årig periode, idet denne type vinduer ikke skal istandsættes og dermed er væsentligt billigere i drift. Ved udskiftning af vinduer bør nye vinduer etableres med energiglas, der vil give en varmebesparelse i lejlighederne. Vinduer mod gade side 19

20 Ud fra et langsigtet økonomisk perspektiv vil vi anbefale foreningen at foretage en udskiftning af de eksisterende vinduer til nye energivinduer i træ/alu. Kældervinduer Som anført i punkt 02 - Kælder og Fundament kan det overvejes at etablere naturlig ventilation i vinduer mod gadesiden for at opnå bedre luftcirkulation i rummet og et bedre indeklima generelt. Ventilationskanaler kan etableres i kældervinduer som riste. Pris på istandsættelse af vinduer i tag er anført under Afsnit 01 Tag. Partielt punkterede ruder Kældervinduer mod gade side 20

21 05 Udvendige døre Beskrivelse Hoveddøre mod gade er 3-fløjede trædøre med glasfelter i klart glas forsynet med lås. Indgangsdøre fra gård til hovedtrapperum er 2-fløjede trædøre. Indgangsdørene fra gården til bitrapperne er også nyere trædøre med lås. Dørene til kælderen fra gård er nyere trædøre, men dør til kælderen fra gade er en ældre trædør. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) De udvendige døre fremstår generelt i god stand. Hoveddør mod Livjægergade Anbefalede foranstaltninger Intervallet for vedligeholdelse af hoveddør og døre til bitrappe og kælder bør udføres hvert 7. år for at hindre yderligere nedbrydning af de eksisterende døre. Vedligeholdelse af døre omfatter, at hoveddør og døre til bitrappe og til kælder gennemgår en let snedker- og maleristandsættelse, herunder afrensning af evt. løs maling, justering og smøring af rammer, malerbehandling, udskiftning af nedbrudt materiale, nye fuger m.v. Kældernedgang mod Livjægergade side 21

22 Bitrappedør Dør til kælder side 22

23 06 Trapperum Beskrivelse Hovedtrapper er udført i træ med pudset og malet underside. Trin og reposer er belagt med linoleum. Håndlister er i lakeret træ, og balustre er malerbehandlet i træ. Væggene fremstår som pudsede murstensvægge malet i én farve. Entrédørene er udført som massive træfyldningsdøre med glaspartier. Omkring entrédørene er etableret en indfatning i profileret træ. Samtlige bitrapper er udført i træ med pudsede undersider. Trinene er udført i træ. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet. Overordnet vurdering X Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Indgangsparti til hovedtrappe Hovedtrapper fremstår generelt i god stand. Der ses dog enkelte skjolddannelser i loft i hovedtrappen Livjægergade nr. 33 efter gammel vandskade fra skybruddet sommeren Bitrapper fremstår generelt i middel stand (Y). Der er pudsafskallinger til ca. 1½ m højde ved begge indgangspartier. Der ses enkelte revnedannelser og sætningsskader på bitrapper. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler foreningen at udbedre vandskade Livjægergade 33 ved malerbehandling. Ved bitrappetårne bør der afsættes et beløb til løbende vedligeholdelse af trin og overflader. Hovedtrappe side 23

24 Vi anbefaler foreningen, at bitrapperummene på sigt gennemgår en let istandsættelse. Ved en let istandsættelse af bitrapper bør der afsættes et beløb til udbedringer af puds- såvel som murreparationer af sætningsrevner. En let istandsættelse resulterer ikke i en forskønnelse af selve bitrapperummene, men vil blot sikre bitrapperummene mod yderligere nedbrydning. Der bør herunder afsættes et beløb til etablering af saneringspuds ved de områder omkring indgangspartier, hvor der for nuværende ses afskalninger i pudsen. Alternativt til ovenstående lette istandsættelse er en total istandsættelse af bitrapperummene, herunder udbedring af alle mindre revner, sætningsrevner, pudsafskalninger, pudsreparationer og malerbehandling af alle overflader. Der bør endvidere i forbindelse med istandsættelse af bitrapperne medregnes, at alt løs puds nedtages, og der bør pudses op til fast og bæredygtig bund. Herefter kan alt pudset murværk malerbehandles for at gøre trappen mere indbydende. Nedslidte trappetrin bør eftergås hele vejen op, og overflader bør lakeres. Herefter bør alt træværk i trapperummene afrenses og maleristandsættes for at gøre trapperne mere indbydende. Bitrappe Bitrappe side 24