Handel med fast ejendom

Transkript

1 Hans Henrik Edlund Handel med fast ejendom GADJURA

2 1. Ejendomsbegrebet Indledning Udstykningsloven Tinglysningsloven Ejerlejlighedsloven Andre love Vurderingsloven Ejendomserhvervelsesloven Landbrugsloven Lejelovgivningen Ejendomskøbsloven Ejendomsomsætningsloven Konklusion Indgåelseafaftale om salg af fast ejendom Indledning Mundtlige aftaler Skriftlige aftaler Aftaler indgået uden bistand fra ejendomsformidler eller anden professionel rådgiver Aftaler indgået med bistand fra ejendomsformidler eller anden professionel rådgiver Aftaler indeholdende forbehold Typer af forbehold Retsstillingen, hvor forbeholdet ikke opfyldes Tidsfrister for opfyldelse af forbehold Økonomisk opgør ved en aftales bortfald Specielt om advokatforbehold Standardvilkår i købsaftaleformularer Fortrydelsesret Forkøbsret og køberet \ Forkøbsret generelt Lejelovens tilbudspligtregler Køberet Ugyldighed 42

3 3. Begrænsninger i adgangen til at købe eller sælge fast ejendom Indledning Forkøbsrettigheder o.l. samt godkendelsesbeføjelser Ejendomserhvervelsesloven Sommerhusloven Landbrugsloven Skovloven Andre specielle bestemmelser Regler for ejendomsformidlernes virke Indledning Lov om omsætning af fast ejendom Ejendomsformidlerens pligter efter ejendomsomsætningsloven Oplysningpligt Undersøgelsespligt Rådgivningspligt Pligt til loyal hensyntagen til begge parter i en ejendomshandel Pligt til at udarbejde særlige dokumenter og opstillinger Formidlingsaftale Salgsopstilling Beregning af salgsprovenu Udkast til købsaftale Visse begrænsninger ved udøvelsen af ejendomsformidlervirksomhed Adgang til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler Berigtigelse af ejendomshandler Grænser for opkrævning af vederlag for formidling Varigheden af formidlingsaftaler Habilitetsregler Forbud mod aftaler om brug af bestemt formidler Forbud mod sammenkædning af ydelser Skærpet ansvar Pligter uden for ejendomsomsætningslovens anvendelsesområde Oplysningspligt Undersøgelsespligt 80

4 4.4.3 Rådgivningspligt Pligt til loyal hensyntagen til begge parter i en ejendomshandel Pligt til at udarbejde særlige dokumenter og opstillinger Beregning af vederlag for formidling Formidlingsaftalens varighed og opsigelse Erstatningsansvar Berigtigelseafejendomshandler Indledning Udarbejdelse og tinglysning af skøde Formkrav til skøder Pligt til at lyse adkomst Fastlæggelse af overtagelsesdag og tidspunkt for risikoovergang Ekspeditionsmæssige opgaver i forbindelse med berigtigelsen Kommunale oplysningsskemaer Kontrol m.h.t. ikke tinglyst gæld, der påhviler ejendommen Opfyldelse af aftalte betingelser Ejendomsværdipåtegning m.v Matrikelkort Indfrielse og aflysning af pantehæftelser m.v., der ikke overtages Hjemtagelse af kreditforeningslån, udstedelse af sælgerpantebreve og notering af gældsovertagelse Refusionsopgørelse Frigivelse af deponerede beløb og disses retsstilling i relation til udlæg m.v Andre pligter i forbindelse med berigtigelsen Handlens finansiering Indledning Realkreditfinansiering Lånegrænser Lånetyper Værdiansættelse og låneudmåling 776" Forhåndslån Finansiering ved udstedelse af sælgerpantebrev Hel eller delvis kontant betaling m.m. 722

5 6.5 Regulering ved ændring af den i en købsaftale fastsatte finansiering Hvornår sker regulering? Regulering, hvis den ønskede hovedstol på et realkreditlån ikke bevilges Provenuet af den aftalte hovedstol bliver større eller mindre end forudsat Ydelserne på det faktisk hjemtagne lån bliver større eller mindre end forudsat Realkreditinstituttet kan ikke imødekomme en låneansøgning i den forudsatte type obligation Kursen på den forudsatte obligation overstiger Mindsterenten overstiger renten på den forudsatte obligation Stigning i mindsterenten fra lånetilbud til lånevilkårene ligger fast Købers misligholdelse Indledning Købers misligholdelse af betalingsforpligtelser Betaling af del af købesummen kontant Ophævelse Fastsættelse af erstatning ved ophævelse Erstatning i tilfælde, hvor handlen fastholdes (renter) 73< Fastlæggelse af forfaldsdag Rentesats Købers betaling af andre pengebeløb i forbindelse med handlen Berigtigelse af ejendomshandlen Udarbejdelse, underskrivelse og tinglysning af skøde Udstedelse og underskrivelse af sælgerpantebrev Berigtigelse af gældsovertagelse Sælgers misligholdelse Indledning Forsinkelse med overgivelse af ejendommen Forsinkelse med udstedelse af skøde Sælgers misligholdelse af betalingsforpligtelser Mangler Indledning

6 8.5.2 Mangelsbegrebet Sælgers oplysningspligt Har sælger givet garanti? Købers undersøgelsespligt Købers berettigede forudsætninger Retsmangler, herunder vanhjemmel, i forhold til faktiske mangler Sælgers ansvarsfraskrivelse Generelle ansvarsfraskrivelser Specificerede ansvarsfraskrivelser Ansvar trods en i øvrigt gyldig ansvarsfraskrivelse Reklamationspligt og forældelse Reklamationspligt Forældelse Springende regres Indledning Retsbrudssynspunktet (erstatning uden for kontraktsforhold) Processuel belejlighed Ejendomskøbsloven 2, stk Garantier, der også kan påberåbes af senere led Andre tilfælde (kontraktsafhængigt retsbrudsansvar) Misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Hævebegrundende misligholdelse Hæveopgør. Erstatning Erstatning Forholdsmæssigt afslag Afhjælpningsret og -pligt Modregning med mangelskrav 270 Bilagsfortegnelse 277 Forkortelsesliste 227 Litteraturfortegnelse 222 Lovregister 225 Domsregister 229 Stikordsregister