K/S ELEONORA. Generalforsamlingens dagsorden var følgende:

Transkript

1 K/S ELEONORA Selskabet afholdt ordinær generalforsamling tirsdag den 21. maj 2013 kl på Hotel Cornwell i Kolding. I alt var 302 stemmeberettigede anparter repræsenteret fordelt på 224 fremmødte anparter samt 78 fuldmagter til bestyrelsen til at stemme for alle dagsordenens punkter. Der er i alt anparter i selskabet. Bestyrelsen var repræsenteret ved formanden, Kim Riis Poulsen, samt bestyrelsesmedlemmerne Per B. Sørensen, Peter Stii Nielsen, Thyge C.D. Hansen og Henning Foldager. Endvidere deltog selskabets direktør, Bendt Mortensen og Difkos adm. direktør Carsten Skov-Aggerholm. Referent var Charlotte Romby fra Difko Administration A/S. Generalforsamlingens dagsorden var følgende: 1. Valg af dirigent 2. Forelæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til regnskabet 4. Komplementarens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år, herunder orientering om selskabets situation og status på mulighed for refinansiering af selskabets ejendomme 5. RedegØrelse for Økonomiske nøgletal for den fremtidige drift baseret på budget 2013 og de økonomiske vilkår for videreførelse af selskabet: a. Ved fortsat administrationsaftale med Difko b. Ved indgåelse af ny administrationsaftale med Stagsted Properties c. Redegørelse ved bestyrelsesmedlem Thyge C. D. Hansen 6. Præsentation af Stagsted Properties 7. Bemyndigelse til bestyrelsen til at bringe samarbejdet med Difko til ophør på for K/S Eleonora bedst mulige vilkår enten (se vedlagte): a. Ved forhandling og aftale med Difko b. Ved ophævelse sorn følge af misligholdelse c. Ved opsigelse med et rimeligt varsel 8. Hvis pkt. 7 vedtages af generalforsamlingen, stiller bestyrelsen forslag om a. Bemyndigelse til indgåelse af ny administrationsaftale med Stagsted Properties b. Bemyndigelse til at foretage de nødvendige vedtægtsændringer af vedtægternes pkt. 7.3 og pkt. 7.4 (se vedlagte) 9. Hvis pkt. 7 ikke vedtages af generalforsamlingen, forslag ombemyndigelse til besiyrelsen til at sælge alle selskabets ejendomme i indeværende år med henblik på efterfølgende likvidation af selskabet 10. Vedtages pkt. 7 stilles forslag om reduktion af komplementarselskabets bestyrelse ti13 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen i K/S Eleonora 11. Valg af 3 personer, der indstilles udpeget til bestyrelsen for komplementarselskabet. De 3 investorvalgte medlemmer, Peter Stii Nielsen, Kim Riis Poulsen og Per Bilici SØrensen, ønsker kun genvalg, hvis pkt. 7 og pkt. 10 vedtages. 12. Eventuelle forslag fra kommanditisterne 13. Eventuelt

2 2 Kim Riis Poulsen bød forsamlingen velkommen og præsenterede panelet. Ad 1 Valg af dirigent Advokat Torben BrØgger blev foreslået, og valgt til dirigent og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig. Ad 2 Forelæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse Ad 3 Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til regnskabet Punkterne 2 og 3 blev behandlet under et. Bendt Mortensen gennemgik herefter kort årsrapporten. Indledningsvis oplyste han, der var indsat et ekstra afsnit i ledelsespåtegningen efter underskriftssignaturer, hvor Thyge C. D. Hansen gjorde opmærksom på følgende forhold: "1. Den i Note 4 omtalte omkostning til Advokater for så vidt angår kr. disponeret af bestyrelsesformanden uden forudgående drøftelse med direktionen eller den samlede bestyrelse. I samme anledning er der i første kvartal 2013 disponeret yderligere kr. til advokat. 2. Det i Note 4 omtalte Honorar for ekstraordinært arbejde med refinansiering på kr. vedrører et supplerende honorar til komplementarbestyrelsens formand (Kim Riis Poulsen). Honoraret er bevilget tzl en nærtstående part. Der bør gøres særligt opmærksom herpå i årsrapporten. To bestyrelsesmedlemmer har ikke fundet, at der er grundlag for tildeling af dette honorar. Honoraret er herefter bevilget af et flertal på tre bestyrelsesmedlemmer. Formandens egen stemme har dermed været udslagsgivende for betaling af et honorar til sig selv. Dette strider mod bestyrelsens forretningsorden og mod god ledelsesskik. Formanden har for første kvartal 2013 amneldt et yderligere honorarkrav på kr., sorn undertegnede ligeledes finder ubegrundet. Thyge C. D. Hansen" Herudover var årsrapporten forsynet med en blank revisionspåtegning. Dog havde revisor indsat følgende passus i revisionspåtegningen: "Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion gør vi opmærksom på, at det som beskrevet i note 1 er ledelsens vurdering, at selskabets likviditet og kapitalberedskab vil være tilstrækkelig til at understøtte den for-

3 ventede drift. Ledelsen har således ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at der vil kunne skaffes tilstrækkelig likviditet til at understøtte den forventede drift. Ledelsen har derfor aflagt årsregnskabet med fortsat drift for øje. Vi har ikke fundet grundlag far at anlægge en anden vurdering heraf". Ligeledes henviste Bendt Mortensen til side 11 i årsrapporten, hvor følgende er anført i ledelsesberetningen: "Selskabets likviditetsmæssige situation er meget anstrengt, og det forventes at være nødvendigt at der inden for de næste 12 måneder skaffes yderligere likviditet for at selskabet kan overholde sine forpligtelser. Ledeisen forventer, at der vil kunne skaffes tilstrækkeligt likviditet til at understøtte den forventede drift, hvorfor årsregnskabet er aflagt med fortsat drift for øje". Årets resultat udviser et underskud på kr. mod et budgetteret overskud på kr. Den negative afvigelse skyldes en negativ værdiregulering af selskabets ejendomme. Årets resultat på kr. foreslås overført til underskudskontoen. Egenkapitalen udgør herefter kr. pr. 31, december 2012, svarende til kr. pr. anpart (reguleret for egne anparter). Debat Thyge C. D. Hansen henviste til sine bemærkninger til ledelsespåtegningen fårerapporten og oplyste, at der er indsat en lidt usædvanlig påtegning og redegjorde herfor. Bestyrelsen bør være et kollektiv, der bærer et ansvar solidarisk. Det er flertallet der bestemmer, når der er uenighed om noget, men først efter der er lyttet til mindretallet. Beslutninger truffet på anden vis er faktisk ulovlige. Derfor er påtegningen indsat, da Thyge C. D. Hansen ikke er enig med flertallet af bestyrelsen. Herefter oplyste Thyge C. D. Hansen, at selskabet skulle finde en refinansiering, som Difko gik i gang med, men Nykredit ønskede ikke at refinansiere. Thyge C. D. Hansen forsøgte i Norge, men det var for dyrt. Det var på tide at drøfte dette i bestyrelsen, men hver gang er Thyge C. D. Hansen blevet mødt med en kommentar fra bestyrelsesformanden om, at der kommer en løsning i morgen, der er god og som tager højde for refinansieringen også. Thyge C. D. Hansen oplyste, at han er meget imod, at Kim Riis Poulsen får udbetalt kr. i honorar for sit arbejde, har stemt imod dette og har med kommentarerne i ledelsespåtegningen opløftet sit bestyrelsesansvar, hvorefter det er op til ejerne at træffe beslutning. Ligeledes har der været afholdt flere møder med advokat og der er to advokater til stede i dag, som koster yderligere. Per B. Sørensen oplyste, at han ikke kunne nikke genkendende til kommentarerne fra Thyge C. D. Hansen. Efter yderligere drøftelse oplyste Kim Riis Poulsen, at han ikke vil frafalde sit anmeldte honorar iselskabet for det ekstraordinære arbejde med refinansiering af selskabet.

4 Torben Brøgger bemærkede for så vidt angår advokatudgifter, som han på anmodning fra selskabets bestyrelse har været advokat for selskabet, og oplyste videre, at denne advokatbistand har bestået i en særlig arbejdsindsats i forbindelse med en mulig refinansiering af selskabets ejendomme, og han undrede sig over, at der først reageres fra Thyge C. D. Hansens side, da regningen kom. Carsten Skov-Aggerholm (Difko) nævnte, at på et af bestyrelsesmøderne ijanuar 2013 blev det nævnt at Kim Riis Poulsen ønskede en honorering, og at Thyge C. D. Hansen allerede der reagerede på det. Dirigenten forespurgte generalforsamlingen om der var yderligere bemærkninger, hvilket der ikke var. Dirigenten konkluderede, at årsrapport 2012 med de nævnte påtegninger og resultatdisponeringen var godkendt. Ad 4 Komplernentarens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år, herunder orientering om selskabets situation og status påmulighed for refinansiering af selskabets ejendomme Kim Riis Poulsen aflagde den mundtlige beretning: Selskabets ejendomme Der er fire ejendomme. De ligger i Odense, Fuglebjerg v. Næstved og Bådehavnsgade i Øbenhavn og Hillerød. På ejendommen i Hillerød er lægen på 1. sal fraflyttet ved årsskiftet , og desværre har vi også modtaget opsigelse fra Blockbuster gældende fra august 2013, hvilket ikke var uventet. Ejendommen i Fuglebjerg er fuldt udlejet. Og i forhold til de sidste par års omtale vedr. evt. ændring af lokalplan og udvidelse af lejemålet, ja såkører det stille og roligt nu uden problemer så vidt jeg er orienteret. På ejendommen i Odense er der fortsat ca. 200 m2 ledigt. Bestyrelsen besluttede i efteråret 2011 at lade en ekstern mægler forsøge sig med udlejning, men gentagne gange kunne vi desværre konstatere, at direktionen ikke havde igangsat bestyrelsens beslutning. På bestyrelsesmodet iefteråret 2012 kunne vi desværre konstatere, at der stadigvæk ikke var lavet en aftale med en ekstern mægler. Difko Ejendomme tillod sig endda at skrive i Memo, at Difko fortsat forsøgte at udleje det ledige lejemål PÅ TRODS AF BESTYRELSENS BESLUTNING. Først i decefnber 2012 blev der indgået aftale med ekstern mægler. Og i januar 2013 fik jeg efter en dreftelse med den nye mægler formidlet, at denne fik adgang til lejerrlålet (en nøgle) Et helt igennem utilfredsstillende forløb, som jeg må betragte som en væsentlig tilsidesættelse af indgåede aftaler.

5 På ejendommen i Bådehavnsgade er der fortsat m2 kontorareal ledigt. Og søgningen på den type arealer er ikke stor i området. På trods af, at vi sidste år besluttede at accøtere en væsentlig nedsættelse af udbudslejen, har dette ikke givet bonus i form af udlejning. Herudover var der ultimo m2 lagerareal ledigt. Der har ikke været særligt meget efterspørgsel på disse lejemål. Total set er der i selskabet udlejet ca. 83 % af arealet. Der er en løbende dialog med mægler omkring salget af selskabets ejendomme. Der er pt. dialog med en potentiel køber af ejendommen på Bogensevej, men den interesserede køber er i udlandet i en periode. Han har dog bedt om fuldmagt til at kunne undersøge forskellige forhold vedr. ejendommen hos kommunen. Der har også været vist en 1i11e interesse for ejendommen på Bådehavnsgade, men om interessen opretholdes er endnu for tidligt at sige noget om. Der er mange forhold der ønskes undersøgt. I forbindelse med bestyrelsesmødet i mains 2013 blev jeg klar over, at mægler ikke havde de rigtige oplysninger. Oplysninger, som skulle være tilgået mægler 1~/z år tidligere. Det drejerom et beløb på over kr. som bliver dækket af en lejer som en del af fællesomkostningerne. Dette er uprofessionelt og fra bestyrelsens side kan vi så konstatere, at de oplysninger som tilgår mægler heller ikke er korrekte, og som en følge af det har mægler jo ikke de rigtige oplysninger at prissætte ejendommen ud fra. Den fremadrettede drift af ejendommene vil jeg komme nærmere ind på under andre dagsordenspunkter. Difko har ikke tilkendegivet at have ambitioner om at løfte denne opgave, hverken i planer eller budgetter. Økonomisk udvikling Det skal bemærkes, at revisor har supplerende oplysninger i forhold til regnskabet jf. den anstrengte økonomiske situation som selskabet befinder sig i. Dette skal ses i forhold til ledelsens beretning påside 11. Årets resultat viseret underskud på 20 mio. kr. mod et forventet overskud på 1,03 mio. kr. Årsagen er, ai der er en negativ værdiregulering af ejendommene på 18,5 mio. kr. Denne skyldes primært de lavere forventninger til lejeindtægter på især ejendommen i Bådehavnsgade, herunder et pres fra lejerne på m2 prisen, da markedet for lagerlejerrnål er meget presset. Endvidere er handelsprisen på anparterne faldet, hvilket medfører en øget hensættelse på tilgodehavendet hos investorerne på 3,4 mio. kr. I det medsendte materiale henvises til, at Difko som administrator ikke følger op overfor lejer i restance. Der skal i den forbindelse i forhold til indgåede afealer tilgå formanden orientering, når en lejer er i restance. I nærværende tilfælde skete dette ikke, selvom formanden sågar af flere omgange rykkede for en opgørelse, I over 2 måneder kunne opgørelsen ikke udleveres pågrund af sommerferie. I en mail fra administrator fremgår det, at lejer i en periode på 4 mdr. har været i restance med kr. mindre end opgørelsen reelt viser. På trods af dette gjorde administrator intet for at få lejer til at nedbringe sin gæld. Derimod steg restancen til kr. Først efter bestyrelsesmødet iefteråret 2012 blev der fra

6 administrators side taget initiativ til at inddrive restancen. På den sidste opgørelse jeg har modtaget var restancen endnu ikke blevet nedbragt til niveauet i marts Men desværre kan jeg ikke i dag fortælle jer hvad status er, da jeg ikke har modtaget nogen opgørelse siden primo På det årlige regnskabsmøde i marts 2013 kunne et flertal af bestyrelsen ikke godkende årsrapporten, da der bl.a. varet beløb på ca kr. som ikke kunne forklares af administrator. Samtidig med havde vi fået udleveret et budget 4 dage før mødet, som mildt sagt var fejlbehæftet, og som både revisor og et flertal i bestyrelsen ikke kunne bruge til en vurdering af, om selskabet kunne betragtes som en going concern. Til mødet havde jeg lavet 53 punkter, som alle relaterede sig til selskabets drift herunder regnskab og budget, og som primært direktionen skulle svare på. I det efterfølgende, men meget mangelficlde svar, kunne direktionen ikke svare på, hvorledes differencen på kr. fremkom. Dette kendte direktøren ikke noget til, selvom differencen fremgik af den medsendte rapportering. Efter en nærmere granskning af diverse materiale kom jeg ned på en difference på kr. Efterfølgende havde TorUen Brøgger og jeg et møde med revisor. Jeg skrev på revisors og egne vegne endnu engang til direktionen og Difkos udpegede bestyrelsesmedlem for at få en redegørelse. Endelig lykkedes det at få etsvar på den store difference. Fra bestyrelsesmødet og til vi havde de endelige svar, gik der 3 uger. Eller hvad der svarer til dagen før materialet skulle sendes ud til den ordinære generalforsamling. Det var en afgrundene til, at generalforsamlingen blev udsat. Flertallets manglende godkendelse af årsrapporten på det ordinære bestyrelsesmøde skulle, så vidt jeg forstod på mødet d , være årsagen til, at Thyge C.D. Hansen har ønsket sin note i selskabets årsrapport. Hvad det så har med hinanden at gøre, ved jeg ikke. De udgifter, som et flertal i bestyrelsen med deres beslutning om at redde selskabet har påført samme, er tilsyneladende et stort problem for Thyge C.D. Hansen. Udgifter som stort set kan henføres til Thyges og Difkos chikane af arbejdet, der er udført for at få en fremadrettet løsning, som på bedst mulige vilkår tilgodeser jer som investorer. Omvendt har Thyge ingen problemer med at give Difko 2,3 mio. kr., hvis han kan blive direktør!r! Den regnskabsmæssige egenkapital pr. anpart er opgjort ti kr. pr. anpart reguleret for egne anparter, som ved status var 98 stk. Det er primært anparter fra gamle Bjarne Skov Larsen selskaber, der er taget tilbage. Det svarer til et fald på ca kr. pr anpart. Værdiansættelsen af selskabets aktiver er forbundet med en del usikkerhed som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet. Der er i ledelsesberetningen skrevet, at der forventes et resultat på 1,7 mio. kr. i Dette skulle ikke have været med, da derpå bestyrelsesmødet den blev besluttet, at der ikke skulle budgettal med det ordinære materiale, da den beslutning, der skal tages senere på generalforsamlingen idag, ikke kan afspejles med et tal, da bestyrelsen er meget uenige om den fremadrettede strategi for driften af selskabet. Difko har udarbejdet et budget, der viser en direkte kurs mod en likvidation af selskabet. Hvorimod et flertal af bestyrelsen, de investorvalgte, har lagt et forsigtigt budget med en ny administrator, som viser, at det skulle kunne lade sig gøre at køre selskabet videre på fornuftige vilkår.

7 Finansiering Selskabet har et obligationslån hos DLR kredit med årlig rentetilpasning og en restløbeild på 16 år. Finansiel Stabilitet er dem, som har stillet garanti for 60% af lånet. De har fjernet kassekreditten og svaret negativt i forhold til en anden afdragsprofil. I forbindelse med sidste års generalforsamling orienterede jeg om, at vi afventede svar fra Nykredit på en låneansøgning, hvor dekorten på 7,5 mio. kr. skulle indfries således, at selskabets pressede økonomi kunne lettes. Vi som bestyrelse havde nikket til oplægget til ansøgningen om refinansiering, som Difko havde lavet, dog med den klare tilkendegivelse, at Difko nøje burde overveje deres krav ved denne refinansiering. Men på daværende tidspunkt havde vi tilsyneladende ikke andre muligheder. Med min. 1 års administrationshonorar på forskud, 0,5 mio. kr. for at gennemføre refinansieringen, provenu for salg af selskabets egne anparter, og 0,5 mio. kr. i provenu ved likvidation af selskabet, ja så blev selskabets muligheder for at opnå en bedre drift minimeret betragtelig. Det udarbejdede materiale fra Difko viste, at Difko ikke var parat til at tilpasse omkostningerne til administrationen til et markedskonformt niveau, selvom det fremgik af budgettet, at Difko ikke kunne opnå en likviditetsforbedring iselskabet fremadrettet. Men derimod viste budgettet, at Difko først og fremmest så på indtjeningsmuligheder for sig selv og ikke selskabet, som ellers er hovedopgaven. Som formand havde jeg bedt om at få materialet udleveret, inden det blev sendt til potentiel långiver, for dermed at få eventuelle fejl ud af tiudgeitet. Men dette blev jeg desværre nægtet, hvilket jo i sig selv er en tilsidesættelse af Difkos rettigheder som administrator. Og der var fejl i budgettet, som vil få enhver långiver til at ryste på hånden. Resultatet blev etafslag fra Nykredit. Først efter afslaget kunne jeg få udleveret låneansøgningsmaterialet fra Difko!!! Efterfølgende skete der intet fra Difkos side i forhold til at løfte selskabets ud af dets økonomiske krise. Den 4. juni tog jeg med baggrund i et flertal i bestyrelsen initiativ til en skrivelse til selskabets udpegede direktør, hvori jeg konstaterede, at Difko havde smidt håndklædet i ringen på Eleonoras vegne. Derfor ville jeg tage initiativ til at løfte selskabet ud af den meget alvorlige ;økonomiske situation. Der blev samtidig taget beslutning om at inddrage advokat Torben Brøgger på sidelinjen. Primært for at jeg som formand ikke skulle lave nogen fejl, som jeg juridisk kunne hænges op på efterfølgende. I perioden fra juni til december blev der arbejdet intenst med at få lavet en fremadrettet løsning, der tilgodeser selskabets ejere bedst mulig. Der var møder og Yigtig mange timers arbejde med finansieringskilder, potentielle administratorer, mæglere og investorer. Desuden var der mange drøftelser med investorernes røræsentanter og Torben Brøgger. Uanset hvordan vi vendte og drejede sagen, var et administratorskifte nødvendigt for at opnå de nødvendige besparelser på den daglige drift, samtidig havde et flertal i bestyrelsen totalt mistet tilliden til Difko som administrator herunder Difkos vilje og evne til at varetage selskabets og dermed jeres interesse. I decetnber kunne Torben Brøgger og jeg for første gang præsentere Difkos administrerende direktør Carsten Skov-Aggerholm for vores oplæg til en fremadrettet drift under ny administration. For første gang i næsten 8 mdr. hørte vi noget fi~a Difko, nemlig et krav på 4 mio. kr. for at udtræde af administrationsaftalen, en administrationsaftale de med deres eget budget ikke kunne opfylde i mere

8 end nogle få måneder inden selskabet ville gå konkurs. Igen her viste Difkos administrerende direktør, at det ikke er jeres interesser, han ønsker at varetage, men Difkos. Dette er mig ubegribeligt, at Difko på denne måde totalt tilsidesætter selskabets og dermed jeres interesser. Hvis Difko så kunne fremlægge en plan, der kunne tilgodese selskabets interesser, således en fremadrettetdrift var mulig, ja så kunne en kompensation til Difko da være kommet på tale, men Difko er ikke kommet med noget overhovedet. Samarbejdet med Difko Tilliden til Difka og troen på, at de kan løfte opgaven som administrator, er lig med nul. Ikke mindst i det sidste år har Difko på storl set alle felter vist, at administrationsaftaler er noget, der ikke skal overholdes. Og når det så gang pågang bliver påtalt, at aftalerne misligholdes eller væsentligt misligholdes, ja så prøver man ikke en gang på at forbedre administrationen. Vi har med en adrrcinistrator at gøre, som tilsyneladende ser det som sin fornemmeste opgave at tilsidesætte alle indgåede aftaler mellem selskabet og sig selv. Men jeg går selvfølgelig ud fra, at denne form for varetagelse af opgaven som administrator kommer af nogle klare instrukser fra den øverste ledelse i Difko. For denne form for udførelse af sin stilling ville i enhver anden virksomhed betyde fyring. I forløbet vedr. en mulig refinansiering har et flertal i bestyrelsen haft en meget svær opgave. Ikke mindst efter at det gik op for Difko og dets udpegede, at opgaven kunne løses. De sidste 5 mdr. har der været udført ren chikane og obstruktion af flertallets arbejde, ikke mindst Thyge C.D. Hansens arbejde har været meget imponerende. Etarbejde som "i mine øjne" er kørt på Difkos vegne, for at vores plan ikke skulle lykkes. Set i forhold til, at Thyge blev udpeget til at styrke varetagelsen og optimeringen af selskabets drift har det været meget frustrerende, at skulle se og høre Thyge vende 180 grader C fra at være enig i den rejste kritik af administrator, til at kæmpe som en indædt for administrator. F.eks. var alt tilrettelagt til en ekstraordinær generalforsamling d Dagen før udsendelsen skulle ske kom Thyge og Difko med et oplæg, som havde som eneste formøl at få udsat den ønskede generaifarsamling. For som I ved selvsyn kan se, har hverken Thyge eller Difko ønsket at fremlægge planen som et beslutningspunkt på denne generalforsamling på trods af flere opfordringer fra de investorvalgtes side. Et oplæg som kun har to formål: Første formål er at tilgodese Difko og Thyge økonomisk. Andet formål er en udvanding af jeres mulighed for optimering af investeringen som nuværende investorer, og samtidig sætte jer uden for indflydelse. Oplægget er kun til orientering, og hvad skal vi så bruge det til? Herefter havde vi planlagt og udarbejdet materiale til en generalforsamling d Denne indkaldelse nægtede direktionen at udsende. Men nu er vi her, for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skal jo have et regnskab! Fremtiden Fremtiden for selskabet afhænger meget af den beslutning som I investorer tager senere i dag når der skal tages beslutning om, hvem I ønsker som administrator. Fra de investorvalgtes side vil vi opfordre meget til, at I bakker op om det oplæg til en fremtidig drift vi frønlægger senere på generalforsamlingen. YdeYligere vil jeg ikke gå ind i detaljer nu.

9 Det er af yderste vigtighed, at de investorer der er i restance overholder deres aftaler med selskabet, hvis selskabet ønskes kørt videre under en ny administrator. Hvis vi får et flertal for vores oplæg, vil vi arbejde for at optimere ejendommene til salg ved bl.a. at forsøge at få en længere uopsigelighed på lejeaftalerne i selskabets ejendomme. Dog vil jeg lægge op til, at hvis I bakker op omkring et administratorskifte, så skal bestyrelsen sammen med den nye administrator have den fornødne tid til at gennemarbejde selskabets portefølje, og herefter komme med oplæg til jer som investorer i selskabet. Vigtigt bliver det også, at få indhentet det vedligeholdelsesefterslæb, der er på ejendommene. Afslutning Tak til jer som er mødt frem, og tak til alle jer som har vist tillid til bestyrelsens flertal, ved at sende fuldmagt til os på trods af den massive kritik Thyge C.D. Hansen har fremført af de investorvalgte i szn vedlagte skrivelse. Til sidst vil jeg takke Per og Peter for et helt ekstremt godt samarbejde i det forløbne år. Etår hvor vi virkelig har været sat under pres af de "professionelle". Også en stor tak til dig Torben for din ukuelige vilje til at få tingene til at lykkes. Og til sidst en stor tak til dig Thue Stagsted for det arbejde du har lagt i denne opgave. Jeg håber virkelig på, at vi kan stå sammen på generalforsamlingen til næste år og aflægge beretning og regnskab. Men det vil det videre forløb her i dag vise os. Tak fordi I lyttede. Debat Efter en drøftelse omkring bestyrelsesmøder afholdt gennem det seneste år, disses indhold og hvem, der har sagt hvad, henviste dirigenten til bestyrelsens forretningsorden med hensyn til indkaldelse til bestyrelsesmøder mv. og konstaterede på vegne den investorvalgte del af bestyrelsen, at der er en konflikt med Difko, som måske kan løses via en ny administrator. Dirigenten er i sin egenskab af advokat for selskabet, blevet bedt om at finde en ny mulig vej. Derfor er det undersøgt, om samarbejdet med Difko kan bringes til ophør og hvad konsekvenserne er ved et ophør. Det har ikke ført til en løsning, da Difko ikke vil indgå en frivillig forligsrnæssig aftale om dette. Der er nu sket det, at der er gravet nogle grøfter, som ska11øses konflikten står mellem Difko, Thyge C. D. Hansen på den ene side og bestyrelsens flertal på den anden side, om hvem der som administrator skal køre selskabet fremadrettet. Dirigenten oplyste, at alt dette som han ser situationen, er baggrunden for, at tingene ikke kører rigtigt i bestyrelsen og derfor er det godt med generalforsamlingens afholdelse, såluften kan blive renset. Carsten Skov-Aggerholm mente, at kritikken fra selskabets advokats side jo er slående. Der er en juridisk vurdering via selskabets advokat, der siger at Difko har misligholdt sine forpligtigelser overfor selskabet. Difko har ikke misligholdt noget og har bestridt detog bestrider det fortsat. Difko vil gerne fortsætte med administrationen af selskabet og har en modificerettilgang til forslaget fra Thyge C. D. Hansen. Per B. Sørensen mente ikke, at Difko har foretaget sig noget som helst med henblik på at bringe selskabet videre siden der tilbage i april måned 2012 kom afslag på refinansiering via Nykredit.

10 10 Knud Erik Rasmussen mente, at Difko bør tilbagevise alle påstande som er fremsat i beretningen fra formandens side, og havde konkret følgende spørgsmål: 1. Bestyrelsen havde besluttet at udleje lokaler, men hvorfor var der ikke sendt noget videre til en mægler? 2. Hvorfor er oplysningerne til mægleren, der skal forsøge at sælge Bådhavnsgade, ikke de rigtige? 3. Hvorfor er der ikke fulgt op på restancer hos lejerne? Bendt Mortensen svarede således på de stillede spørgsmål: Ad 1. Deter korrekt, at bestyrelsen besluttede, at der skulle saettes en anden mægler på. Der blev også fundet en lokal mægler i Odense, som desværre brækkede benet og har været ukampdygtig inoget tid, men er på banen igen. Ad 2. I henhold til de oplysninger Bendt Mortensen havde, er opdaterede lejeoplysninger udleveret til mægleren. Ad 3. Der er tale om en enkelt lejer, der er i restance. Difko er blevet klandret, at lejeren ikke er blevet sat ud, men efterfølgende har lejer betalt den løbende husleje, så hellere det end slet ingen lejeindtægt. Ad 1. Kim Riis Poulsen korrigerede Bendt Mortensen på flere punkter, hvor sagen blev fremstillet forkert. Det var først 9 mdr. efter bestyrelsens beslutning, at mægleren brækkede benet, og først 15 mdr. efter beslutningen at aftalen blev indgået. Ad. 2. Kim Riis Poulsen sagde at dette ikke er korrekt, da mægler for nuværende har fået de rigtige oplysninger, og kontrakten blev indgået i efteråret Ad 3. Kim Riis Poulsen sagde dette heller ikke er korrekt. Efter Difkos anbefaling blev lejer, men den stigende restance blev der ikke gjort noget for at inddrive. Bestyrelsen fik forkerte oplysninger. Restancen steg fra ca kr. til ca kr. inden at Difko forsøgte at inddrive restancen på trods af utallige krav om det fra bestyrelsen. Herudover var der ikke yderligere bemærkninger. Dirigenten kunne dernæst konkludere, at beretningen var taget til efterretning, og suspenderede generalforsamlingen til en kort pause på 10 minutter.

11 11 Herefter blev generalforsamlingen genoptaget. Ad 5 Redegørelse for Økonomiske nøgletal for den fremtidige drift baseret på budget 2013 og de økonomiske vilkår for videreførelse af selskabet: a. Ved fortsat administrationsaftale med Ditko b. Ved indgåelse af ny administrationsaftale med Stagsted Properties c. Redegørelse ved bestyrelsesmedlem Thyge C. D. Hansen Punkterne blev gennemgået således: Kim Riis Poulsen oplyste, at der er stor uenighed om, hvordan selskabet skal drives fremadrettet og derfor bør de forskellige oplæg gennemgås. Han oplyste, at der har været dialog med en ny mulig administrator ved navn Stagsted Properties v. Thue Stagsted, som har givet et tilbud på administration af selskabet. Han gennemgik forskellige opgørelser, hvor der blandt andet var foretaget en sammenligning mellem administrationsudgifterne ved Difkos administration ctr. administrationsudgifterne ved Stagsted Properties og der var tale om en forventelig årlig besparelse på ca kr. ved at vælge Stagsted Properties som administrator. Ligeledes oplyste Kim Riis Poulsen, at aftalen om inddrivelse af restancer med Intrum Justitia er blevet opsagt, at Stagsted Properties har fået en forhåndstilkendegivelse på at de ca. 200 uerholdelige anparter, der er i selskabet, kan afhændes til en pris på ca. 1,2 mio. kr., ligesom der vil blive er taget kontakt til DLR for at opnå afdragsfrihed på kreditforeningslånene samt at få ejendommen i Hillerød renoveret og lejet ud herefter alle disse forhold og flere til gør, at en fortsat drift af selskabet er mulig fremfor en likvidation. Herefter gennemgik Thyge C. D. Hansen sin redegørelse sit oplæg, der var blevet udsendt sammen med generalforsamlingsindkaldelsen til selskabets investorer. Han bemærkede specielt, at selskabets ejendomme kun kan belånes op til 60% af ejendommenes værdi og mente, hans oplæg er en mulig plan for selskabets fremtid og kunne sættes i værk dagen efter. Kim Riis Poulsen pointerede, at det ikke er et forslag som investorerne kan tage stilling til, da Thyge ikke har ønsket dette fremsat som et beslutningspunkt på dagsordenen, på trods af, at han er blevet opfordret til dette flere gange. Lidia Rybitwa-Top spurgte, hvorfor der var indgået uopsigelige aftaler i sin tid i selskabet, hvortil dirigenten oplyste, at der var tale om aftaler, der var indgået og overtaget fra Bjarne Skov Larsen. Der udspandt sig herefter en længere drøftelse af de fremlagte forslag og dirigenten lukkede punktet med at oplyse, at udfordringen er at finde en løsning, som hele bestyrelsen er med på.

12 12 Ad 6 Præsentation af Stagsted Properties Thue Stagsted fra Stagsted Properties præsenterede Stagsted Properties. Thue Stagsted fremlagde budgetter og havde flere ideer til den fremtidige drift. Bl.a. fortalte han at der i en naboejendom netop var blevet udlejet mz, og han mente derfor, at der var gode udlejningsmuligheder, men at det selvfølgelig krævede et stykke "benarbejde". Efter en længere drøftelse konkluderede dirigenten, at den uopsigelige administrationsaftale med Difko kunne ende i en retssag, hvilket selskabet ikke havde råd til og hvilket også var korrekt formuleret af Ib Koch på forespørgsel. Alternativt kunne aftalen forsøges sagt op og se, hvem der gør hvad. Dirigenten foreslog, at generalforsamlingen blev suspenderet i ca. 20 minutter, hvor dirigenten ville forsøge at samle det bedste fra alle løsningsforslag og herefter ende ud med en stor bred løsning. Der var ingen indsigelser. Generalforsamlingen blev genoptaget og Torben BrØgger oplyste, at selskabet har en udfordring, da der er enbestyrelse som åbenbart ikke fungerer, et samarbejde mellem Diflco og bestyrelsen, som åbenbart ikke duer, Difko vil ikke fravige fra den uopsigelige administrationsaftale og vilkårene herfor, ejendomme der ikke fungerer, så alt i alt er der tale om en stor udfordring. Procesrisikoen ved en mulig retssag med Difko om misligholdelse er, at selskabet går konkurs og har måske ikke engang råd til at føre en egentlig retssag. Torben Brøgger har i pausen drøftet en model med Difkos adm. direktør Carsten Skov-Aggerholm, som ikke kan konkretiseres, men som de er enige om skal drøftes nærmere. Lidia Rybitwa-Top mente, at det er svært at forholde sig til, at Diflco stiller sig på bagbenene. C. S. Invest mente der er brug for kompetencer i bestyrelsen med faglig viden og Ønskede en præsentation af bestyrelsen, såbestyrelsen kan virke som en professionel bestyrelse med en bestyrelsesformand, der træder i karakter. Peter Stii Nielsen oplyste, at han har været selvstændig i flere år og ved noget om regnskab og mente, at en af de investorvalgte bestyrelsesmedlemmers opgaver er at stille de kritiske spørgsmål. Kim Riis Poulsen oplyste, at han har arbejdet med flere af Albatros selskaberne selskabet i mange år, er landmand har eget firma, ejendomsadministration har han ikke de store erfaringer med, men kan læse og skrive og ser til at aftalerne bliver overholdt, der ikke er ok, ligesom han prøver at repræsenterer varetage investorernes interesser på bedst mulig vis. Per B. Sørensen oplyste, at han er selvstændig erhvervsdrivende medet software firma. Thyge C. D. Hansen oplyste, at han er uddannet landmand, har været ansat i kreditforening, været selvstændig rådgiver og har i dag et konsulentfirma. Henning Foldager oplyste, at han kommer fra revisionsbranchen, har arbejdet for Difko i 20 år som både bestyrelsesmedlem og direktør i forskellige ejendomsprojekter.

13 13 Bendt Mortensen oplyste, at han er direktør i selskabet, uddannet revisor og har været det i 20 år og være i ejendomsbranchen i 15 år. Carsten Skov-Aggerholm mente, at der skal ske en udskiftning af den investorvalgte bestyrelse og når den nye bestyrelse er valgt, laves en ny strategi, der præsenteres på en ny generalforsamling. Ad 7 Bemyndigelse til bestyrelsen til at bringe samarbejdet med Difko til ophør på for K/S Eleonora bedst mulige vilkår enten (se vedlagte): a. Ved forhandling og aftale med Difko b. Ved ophævelse som følge af misligholdelse c. Ved opsigelse med et rimeligt varsel Dirigenten oplyste, at punktet kræver vedtagelse med almindelig stemmeflerhed. Ib Koch spurgte, om det var nødvendigt at afholde afstemning, da de fleste stemmer var hos bestyrelsen. Dirigenten var enig heri. Stemmerne hos bestyrelsen var i alt 224 stemmeberettigede anparter ud af i alt 302 stemmeberettigede anparter. Dirigenten forespurgte generalforsamlingen om der var indvendinger imod forslaget, hvilket der ikke var. Dirigenten konkluderede herefter, at bestyrelsen får bemyndigelse til at bringe samarbejdet med Difko til ophør på for K/S Eleonora bedst mulige vilkår. Dog konkluderede dirigenten, at bemyndigelsen ikke rækker til anlæggelse af en retssag, som vil kræve afholdelse af en ekstraordinær generalforsamling iselskabet. Ad 8 Hvis pkt. 7 vedtages af generalforsarnlingen, stiller bestyrelsen forslag om a. Bemyndigelse til indgåelse af ny administrationsaftale med Stagsted Properties b. Bemyndigelse til at foretage de nødvendige vedtægtsændringer af vedtægternes pkt. 7.3 og pkt. 7.4 (se vedlagte) For så vidt angår punkt 8 a. konkluderede dirigenten, at punktet kræver vedtagelse med almindelig stemmeflerhed, og henviste til opgørelsen af stemmer hos bestyrelsen anført under pkt. 7, og spurgte generalforsamlingen om der var indvendinger imod, hvilket der ikke var. Dirigenten konkluderede, at bestyrelsen bemyndiges til indgåelse af ny administrationsaftale med Stagsted Properties. Ad 9 Hvis pkt. 7 ikke vedtages af generalforsøingen, forslag om bemyndigelse til bestyrelsen til at sælge alle selskabets ejendomme i indeværende år med henblik på efterfølgende likvidation af selskabet

14 14 Dirigenten konkluderede at punkt 8 b. og punkt 9 kræver afholdelse af en ny generalforsamling, da der skal være et kvalificeret flertal for at vedtage disse punkter. Ad 10 Vedtages pkt. 7 stilles forslag om reduktion af komplementazselskabets bestyrelse ti13 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen i K/S Eleonora Dirigenten henviste til, at bestyrelsen har medtaget punktet for at gøre opmærksom på, at de Ønsker bestyrelsen reduceret ti13 medlemmer, men at det kræver en aftale med Diflco herom, da komplementarselskabet er ejet af Diflco. Intet blev vedtaget og punktet blev ikke behandlet yderligere. Ad 11 Valg af 3 personer, der indstilles udpeget til bestyrelsen for komplementarselskabet. De 3 investorvalgte medlemmer, Peter Stii Nielsen, Kim Riis Poulsen og Per Bilici Sørensen, ønsker kun genvalg, hvis pkt. 7 og pkt.10 vedtages Dirigenten oplyste, at bestyrelsen var villig til genvalg. Der var ikke yderligere kandidater, og Kim Riis Poulsen, Per B. Sørensen og Peter Stii Nielsen blev genvalgt. Ad 12 Eventuelle forslag fra kommanditisterne Der var ikke indkommet forslag fra kommanditisterne. Ad 13 Eventuelt Lidia Rybitwa-Top henstillede til, at de aftaler, der blev og er indgået, f.eks. administrationsaftaler, fremadrettet udarbejdes med en opsigelse på uraks. 6 måneder. Da der ikke var flere bemærkninger, takkede dirigenten for god ro og orden og erklærede generalforsamlingen for afsluttet k en 1. 'uli 2013 Torben Brøgger Dirigent