Nyhedsbrev nr marts 2014

Transkript

1 Nyhedsbrev nr marts Det går godt 2013 blev et godt år for ejendomsselskabet, bl.a. som følge af en værdiregulering af selskabets ejendomme på 9%. Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte udbytte i 2013 var 21,0%. Side 1 2. Track Record / CPM s ejendomsfonde Oversigt over de årlige afkast i Core Property Managements tre ejendomsfonde siden opstart. Side 2 3. Prisudviklingen i Tyskland Huslejen for boliger er steget de seneste år. Stigningstakten er dog aftaget i Lejen for kontor og erhvervslejemål er fortsat stagnerende eller direkte faldende, og det er stadig vanskeligt at udleje tomme erhvervslejemål. Side 2 4. Pæne afkast efter pæne værdistigninger Selskabets ejendomme er i gennemsnit prissat til et bruttoafkast på 5,3% og et nettoafkast på ca. 4,3%. Side 3 5. Mietbremse De seneste års store lejestigninger var et tema i efterårets valgkamp i Tyskland. Det har nu resulteret i lovmæssige restriktioner, så det formentlig kommer til at tage flere år at udnytte lejepotentialet. Side 3 6. Salg og byggeprojekter Selskabet har solgt en række ejendomme i 2013, se hvad der blev tjent på det. Se også beskrivelser af et par af vores renoveringsprojekter. Side 3 7. Købte ejendomme Selskabet erhvervede to nye ejendomme i 2013, en i Düsseldorf og en i Berlin. Side 6 1. Det går godt 2013 blev et godt år for Ejendomsselskabet Nordtyskland, ikke mindst som følge af en værdiregulering af selskabets ejendomme på 9%. Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte udbytte i 2013 var 21,0%. Den såkaldte selskabseffekt indgår ikke længere, idet valuarerne har gjort opmærksom på, at vurderingen af enkeltejendomme nu er så høj, at et salg i form af porteføljer kun kan ske med en negativ porteføljeeffekt. Det er deres vurdering, at selskabseffekten (som var 3,5% før skat i 2012) er uændret og fortsat gældende, men at porteføljeeffekten nu er negativ med ca. samme beløb. Dermed har valuarerne lagt op til, at selskabseffekten udgår. Ejendomsselskabet Nordtyskland KAS Regnskab 2013 I danske kroner Leje i alt Ejers andel af fællesomkostninger / Nebenkosten Ejendomsvedligeholdelse Advokat Tysk ejendomsadministration Genudlejningsomkostninger Konstaterede tab på lejere Hensat til tab på lejere Gebyrer Øvrige omkostninger Driftsomkostninger ejendomme i alt Administrationshonorar til Core Property Management Rejseomkostninger Valuar, bestyrelse, revision og regnskab m.m Administationsomkostninger i alt Finansielle indtægter Finansielle omkostninger ORDINÆRT RESULTAT FØR DAGSVÆRDIREGULERINGER Dagsværdiregulering investeringsejendomme Gevinst ved salg af ejendomme og lejligheder Dagsværdiregulering gældsforpligtigelser Skat ÅRETS RESULTAT (før minoritetsinteresser) Du kan læse nærmere om selskabets drift i 2013 i beretningen i årsregnskabet. Det findes tilgængeligt på hjemmesiden og kan også rekvireres fra vores kontor. Generelt er den ordinære drift forbedret set i forhold til foregående år. Tab på lejerestancer og udgifterne til advokat er reduceret. Vores lokale tyske ejendomsadministratorer er blevet bedre til at håndtere lejerestancer. Vi har i dag har færre store lejerestancer og færre tab på erhvervslejemål. Halvdelen af lejerestancerne er skyldige afregninger på Nebenkosten-regnskaberne. Restancerne opstår når lejerne gør indsigelser mod afregningen, og så undlader at betale 1

2 restancen. Det er fuldt lovligt på samme måde som at lejeren heller ikke behøver at betale en varslet forhøjelse af forudbetalingerne til Nebenkosten. Når sagerne senere afgøres ved et forlig, opstår let tab på gamle Nebenkostenafregninger. Egenkapitalen udgjorde ultimo mio. DKK, svarende til en indre værdi er DKK pr. aktie i kommanditaktieselskabet. Der indstilles et udbytte på DKK pr. aktie, svarende til 7% af den oprindelige pris på DKK pr. aktie. Der forventes for 2014 et resultat før værdireguleringer og skat i niveuaet 78 mio. DKK. Hertil kommer forventede realiserede gevinster på salg af ejerlejligheder og ejendomme på 18 mio. DKK, svarende til et afkast på 6,2% målt i forhold til den oprindeligt investerede kapital på 1,75 mio. DKK. 2. Track Record / CPM s ejendomsfonde Afkastet på de tre ejendomsselskaber som Core Property Management har lanceret siden 2007 er vist nedenfor i tabelform. Track Record, CPM-fonde Afkast for investor (ændring i net asset value for privat investor) Ejendomsselskabet Nordtyskland 1 Core German Residential II 2 Core Bolig II ,5% ,8% -1,9% ,0% 6,6% ,9% 12,2% ,9% 7,3% ,8% 15,3% ,0% 24,8% 28,4% SUM 41,3% 81,2% 28,4% 1 I fragik engangefee på i alt 7,5% af investeret beløb (2,5% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7% af balance) 2 I fragik engangefee på i alt 3,7% af investeret beløb (1,25% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7% af balance) Afkastene er vist for en privat investor (herunder også investeringsselskaber). De store institutionelle investorer har oplevet et højere afkast idet de har betalt mindre i engangsfee - til gengæld skal de så betale performancefee. Afkastet er beregnet som ændringen i aktiernes værdi tillagt det udbytte, der måtte være udbetalt i samme år. Bemærk at de tyske ejendomsfonde har udgiftsført betydelige engangsfee og handelsomkostninger i de første leveår af fonden, hvilket har trukket afkastene ned i disse år. Opkøbene af ejendomme i Ejendomsselskabet Nordtyskland startede på toppen af markedet i 2007, hvilket også trak afkastene ned i kriseårene, men det dårligste år gav alligevel kun et negativt afkast på 6%. Det akkumulerede afkast for 7 år har andraget 41,3% (beregnet som geometrisk gennemsnit). Selskabet har ultimo 2013 en balance på 5,6 mia. DKK. I Core German Residential II startede opkøbene af ejendomme på bunden af markedet og afkastene nåede hurtigt et acceptabelt niveau. Det dårligste år var startåret 2008 med et afkast på -1,9%. For CGRII har det akkumulerede afkast siden 2008 andraget 81,2%. Selskabet har ultimo 2013 en balance på 2,4 mia. DKK. Det nyeste ejendomsselskab, Core Bolig III, erhvervede sin første ejendom i maj 2013, men kommer alligevel godt fra land med et afkast på 28,4%. Det sker især på grund af en positiv værdiregulering, som relaterer sig til et byggeprojekt på selskabets største ejendom. Selskabet har ultimo 2013 en balance på 0,6 mia. DKK. 3. Prisudviklingen i Tyskland Huslejen for boliger er steget pænt gennem de seneste år, dog er stigningstakten aftaget noget i Modsat er lejen for kontor og erhvervslejemål fortsat stagnerende eller direkte faldende, og det er fortsat vanskeligt at udleje tomme erhvervslejemål. Priserne for boligejendomme og ejerlejligheder har været stigende gennem Selskabets valuarer, der værdisætter ejendommene til brug for årsregnskabet, har vurderet ejendommene godt 10% højere end sidste år. Efter vores opfattelse hidrører en del af denne værdistigning fra de seneste år, da det datamateriale som valuarerne bruger altid er et halvt til et helt år efter den faktiske prisudvikling. Det er vores indtryk, at leje- og prisstigningerne som startede i centrum af de store byer spreder sig som ringe i vandet fra centrum til forstæderne og til mellemstore byer, dog kun i de regioner, som oplever befolkningsmæssig vækst. Der er fortsat store områder i Tyskland, hvor fraflytning og økonomisk stagnation peger mod problemer med stor tomgang og lav eller ingen lejestigning. I nedenstående graf er vist den årlige prisstigning for ejerlejligheder mellem januar 2007 og december 2012 i de 2

3 større tyske byer på den lodrette akse og befolkningsændringerne på den vandrette akse. Det ses, at den årlige prisstigning i Hamborg har været lidt over 6% p.a. i de seneste 5 år, samtidig med at befolkningen er vokset med 0,5% p.a. Tilsvarende er priserne i Hannover kun steget med 2% p.a. samtidig med at befolkningen ligeledes er vokset med 0,5% p.a. I samme periode er renten faldet fra niveauet 5% inkl. lånemarginal til niveauet 2%. Rentefaldet på cirka tre procentpoint har således været dobbelt så stort som faldet i ejendomsafkast, og dermed er den løbende fortjeneste ved at eje ejendommene steget. Et afkast på 4,5% må fortsat siges at være godt i en periode hvor eksempelvis den femårige rente ligger omkring 2% inkl. lånemarginal. Den lave inflation og generelt lave vækst betyder at renten også i de kommende år må forventes at forblive på et lavt niveau. Samtidig er der stadig et pænt udviklingspotentiale i ejendommene, så lejen også fremover forventes at kunne stige mere end inflationstakten. Man kan således konkludere, at med samme befolkningsmæssige vækst har prisudviklingen på ejerlejligheder været lavere i Hannover, Bonn og Frankfurt end i de store byer Hamborg, Berlin og Düsseldorf. De førstnævnte byer har derfor noget til gode. Af grafen ses naturligvis også, at der ikke har været prisstigninger i byer med befolkningsmæssigt fald såsom Bochum, Duisburg, Essen og Dortmund m.v. Vi kan godt se, at Hamborg på et fremtidigt tidspunkt skal prissættes som München. Dermed er der, på trods af pæne prisstigninger i de senere år, mere at hente. På samme måde vil byer, som på længere sigt har befolkningstilvækst, også kunne se frem til fortsatte prisstigninger om end i et lavere tempo. 4. Pæne afkast efter pæne værdistigninger De positive vurderinger af Ejendomsselskabet Nordtysklands ejendomme svarer til, at de i gennemsnit nu er prissat til 18,7 gange den faktiske leje eller et bruttoafkast på 5,3%. Selskabets udgifter til driftsomkostninger, vedligeholdelse, tab på leje og Nebenkosten udgør ca. 20% af lejen, således at nettoafkastet vil være ca. 4,5%. 5. Mietbremse De seneste års store lejestigninger var et tema under efterårets tyske valgkamp. I regeringsgrundlaget er der nu indskrevet, at der skal lægges en bremse på lejestigningerne. Rent praktisk forventes den konkrete udformning af loven overladt til de lokale regeringer, så vi vil formentligt opleve at implementeringen vil være forskellig fra by til by. Vi forventer, at der fremover vil komme flere restriktioner på muligheden for at hæve lejen. Lejeforhøjelser vil blive mere besværlige at gennemføre, og lejepotentialet vil dermed tage flere år at få udnyttet. 6. Salg og byggeprojekter Salg af ejerlejligheder Salget af ejerlejligheder i Niedenau i Frankfurt er afsluttet i De sidste lejligheder i Dorotheenstraße i Hamborg forventes solgt i Dermed er to ejendomme helt udgået af selskabets beholdning. Vi er begyndt at sælge ejerlejligheder i fire nedennævnte ejendomme, og vi overvejer at begynde at sælge i to mere. 1. Desenißstraße i Hamborg 2. Drususstraße i Düsseldorf 3. Mulvanystraße i Düsseldorf 4. Im Mellsig i Frankfurt Vi købte oprindeligt ejendommene til faktor 14,5 gange lejen, svarende til et bruttoafkast ca. 6,9%. Bruttoejendomsafkastet er således kun faldet med 1,5%. Resten af værditilvæksten skyldes lejestigninger. 3

4 Solgte ejendomme Der er i det forløbne år solgt en række ejendomme med en pæn fortjeneste: Klaus-Groth-Straße 11, Hamborg Købt for EUR, solgt for EUR. Hochstraße 15, Frankfurt Købt for , solgt for Barnerstraße 49, Hamborg Købt for EUR, solgt for EUR. Sülzburgstraße 215, Køln Købt for EUR, solgt for EUR. 4

5 Udover de nævnte ejendomme der blev solgt i 2013, har vi indtil nu i 2014 solgt Mörfelder Landstraße 116 i Frankfurt: Mörfelder Landstraße 116, Frankfurt Købt for EUR, solgt for EUR. Christian-Gau-Straße 37, Køln Købt for EUR, solgt for EUR. In der Steinriede i Hannover I Hannover har vi fået en større svampeskade i en smuk ældre ejendom, der ligger tæt på en af de mindre gågader. In der Steinriede, Hannover, smuk men angrebet af svamp De øverste tre etager skal totalt renoveres. Vi forventer at hele skaden kommer til at koste EUR og indtil videre har forsikringen dækket de EUR. Taunusstraße 41, Wiesbaden Købt for EUR, solgt for EUR. Taunusstraße 41 blev solgt med en relativt lille fortjeneste da ejendommen kræver en omfattende renovering, og vi ikke forventede at kunne tjene på en yderligere investering. Waisenhausgasse i Køln Ejendommen er velbeliggende i et roligt beboelseskvarter i centrum af Køln. Før i tiden var der tankstation og værksted i stueetagen. Da vi overtog ejendommen havde den tidligere ejer et engrosudsalg af beslag i stueetagen. Lejemålet har stået tomt i flere år, og vi har derfor ryddet hele stueetagen således, at det kan anvendes til parkering. 5

6 Vi forventer, at der i alt kan laves 40 parkeringspladser der vil give en årlig lejeindtægt på EUR. Ombygningen af baghuset indebærer blandt andet, at der skal etableres en lysskakt, der skal give de nye boliger i det tidligere erhvervslejemål masser af lys. 7. Købte ejendomme Ejendomsselskabet Nordtyskland har i 2013 overtaget to nye ejendomme. De står samtidigt for ti procent af værdistigningen i porteføljen. Læs om ejendommene i det følgende. Bismarckstraße - ny projektejendom Bismarckstraße i Düsseldorf er en mindre ejendom på m2, som er købt for mio. EUR. Valuarerne har vurderet ejendommen til EUR, svarende til en gevinst på 40 procent. Waisenhausgasse i Køln, planlagte p-pladser i stueetagen Kommunen har givet en positiv forhåndstilkendegivelse men som altid tager det utrolig lang tid at få den endelige tilladelse. Køln er kendt for at have en meget langsommelig sagsbehandling. Kyffhäuserstraße i Køln Denne centralt beliggende ejendom i Køln har et ret stort baghus, som hidtil har haft et arkitektfirma som lejer. Lejemålet har været svært at genudleje, og vi har derfor valgt at ombygge det til boliger. Nyindkøbte Bismarckstraße i Düsseldorf Ejendommen har været benyttet som kontorejendom af det tyske postvæsen og er købt tom. Ejendommen ombygges til boliger, der forventes at kunne sælges med en rimelig fortjeneste eller udlejes til et afkast på forventet 7%. Ombygningen er påbegyndt. Kyffhäuserstraße i Køln 6

7 Am Mirbach Platz i Berlin Ved indgangen til 2013 overtog vi ejendommen Am Mirbach Platz i bydelen Weissensee i Berlin. Ejendommen er på m2 og har 103 lejligheder samt en række mindre erhvervslejligheder i stueetagen. Ejendommen er i rigtig pæn stand og er købt via to datterselskaber. Ekstranet / hjemmeside Regnskaber og anden information vedrørende Ejendomsselskabet NordtyskIand kan hentes fra hvor der logges ind med sædvanligt brugernavn og kodeord. Ønsker du yderligere information end den du finder i nyhedsbrevet og på vores hjemmeside er du altid velkommen til at kontakte direktionen. Forkortelser Vi benytter indimellem vores dagligdags betegnelser for vores fonde: ENKAS er således daglig tale for Ejendomsselskabet Nordtyskland, CGRII er daglig tale for Core German Residential II og COBOIII er daglig tale for Core Bolig III. Am Mirbach Platz i Berlin, en god investering Ejendommen er købt til faktor 15 hvis vi ser bort fra værdien af det offentlige tilskud. Ejendommen modtager offentligt tilskud frem til 2020, herefter er der en 10-årig periode hvor huslejen fortsat er reguleret. Udbyder og administrator af Ejendomsselskabet Nordtyskland Core Property Management A/S Skoubogade 1, København K Telefon info@coreproperty.dk wwww.coreproperty.dk Valuarerne har vurderet ejendommen 3,3 mio. EUR højere, svarende til en værdistigning på 23%. Erhvervslokalerne er svære at leje ud og vil over tid blive ombygget til boliger. Der er påbegyndt ombygning af det første erhvervslejemål, som stod tomt. 7