AB Duegården har modtaget Nykredits brev, dateret 30. maj 2011, hvori Nykredit redegør for sin opfattelse af sagen.

Transkript

1 AB Duegården Duevej 2000 Frederiksberg Den 24. august 2011 Til Nykredit Bankdirektør Bjørn Mortensen Afdelingsdirektør, advokat Elisabeth Stamer Bestyrelsesformand Steen E. Christensen Vedrørende AB Duegården AB Duegården har modtaget Nykredits brev, dateret 30. maj 2011, hvori Nykredit redegør for sin opfattelse af sagen. Nykredit henviser i alt væsentligt til at udviklingen i markedsforholdene efter finanskrisen er årsag til AB Duegårdens og andelshavernes økonomiske problemer og at Nykredit er uden skyld i noget. Det er vi ikke enige i og vi vil gerne redegøre for andelsboligforeningens opfattelse af sagen. Efterhånden som der fremkommer flere og flere oplysninger om foreningens dannelse og lånoptagning i perioden juni 2007 til september 2008, kan vores opfattelse af sagen ændre sig. Ejendommen blev i 2007 købt dyrt, for 360 mio. kroner. I dag ved vi (hvilket vi formoder Nykredit er enig i), at prisen på grund af problemer med rør, faldstammer og klimaskærm skulle have været lavere. Umiddelbart efter købet vurderede en valuar, at ejendommen var betydeligt mere værd end det den var blevet handlet til i fri handel lige under 500 mio. kroner. Allerede inden købet af ejendommen var de kommende andelshavere blevet stillet i udsigt af foreningens kommende administrator, at ejendommen af forskellige tekniske årsager var mere værd end købesummen. Opvurderingen af ejendommen gav dels andelshaverne indtryk af, at de med et ganske lille indskud (ca kr.) ville få del i en betydelig andelsværdi, dels var opvurderingen nødvendig for at få driftsbudgettet til at hænge sammen. Det var bl.a. baseret på et årligt salg af 5 lejelejligheder for tilsammen 5 mio. kr. Antallet af ledige solgte lejelejligheder viste sig snart at være langt mindre end budgetteret. Da swap'ens regnskabsmæssige virkninger nogle år senere blev kendt, gik salget helt i stå. Det må konstateres, at Nykredit har været særdeles letsindig i sin kreditgivning. Nykredit har bevilget realkreditlån og banklån til en forening med usikre bud 1

2 getforudsætninger baseret på salg af lejligheder, hvis prisdannelse var skabt ved en valuarvurdering som ikke har været korrekt. Endvidere har andelshavernes egenbetaling været særdeles lav (små indskud bl.a. tilvejebragt gennem konvertering af vedligeholdelseskonti med det formål at få så mange som muligt til at støtte stiftelsen af andelsboligforeningen) og dermed har egenfinansieringen været ekstremt lav. Det forekommer at være særdeles letsindig kreditpolitik at låne så mange penge ud uden personlig hæftelse, på et spinkelt kapitalgrundlag og med budgetter der baserede sig på rene gætterier om mulig omsættelighed af lejligheder og på en forkert værdiansættelse af foreningens ejendom. Midt i juni 2007, på administrators kontor, underskrev medlemmer af bestyrelsen en rammeaftale med Nykredit om handel med valuta, værdipapirer og finansielle instrumenter. I aftalen blev der givet fuldmagt til foreningens daværende administrator, som blev afsat i Underskrivelsen af rammeaftalen, der er på 10 sider, blev betragtet som en formalitet og skete uden gennemlæsning. De lån der skulle optages ville være til andelsboligforeningens fordel. Sådan blev det opfattet. Rammeaftalen er ikke tiltænkt almindelige forbrugere, som fx en andelsboligforening, og skulle aldrig have været bragt på bane. En andelsboligforening skal behandles som andre, almindelige forbrugere, der er slutbrugere af Nykredits finansielle produkter. Det ligger ikke inden for foreningens vedtægter at handle med valuta, værdipapirer og finansielle instrumenter. Og det kan undre, at der indgås en rammeaftale med en andelsboligforening, der skal indgå én låneaftale for de kommende år. Det fremgår eksempelvis af rammeaftalens punkt 18, at kunden i forbindelse med rammeaftalens indgåelse er forpligtet til at fremsende nedennævnte materiale til banken: vedtægter for kunden dokumentation for underskrivers bemyndigelse til at binde kunden i forbindelse med transaktionstyper omhandlet af denne rammeaftale; og kopi af nødvendige selskabsretlige beslutninger i forbindelse med denne rammeaftale. Dette materiale har foreningen ikke sendt til Nykredit, for det kan den ikke. Andelsboligforeningens vedtægter giver ikke hjemmel til at foretage transaktionstyper som handel med valuta, værdipapirer og finansielle instrumenter. Og der er ikke i andelsboligforeningen truffet selskabsretlige beslutninger i forbindelse med rammeaftalen. Hvorfor skulle en finansiel koncern indgå en en rammeaftale med en andelsboligforening, der på det givne tidspunkt blot skal indgå en låneaftale? Hvilket formål tjener rammeaftalen? AB Duegården kan med god ret føle sig vildledt og ført bag lyset af Nykredit. Nykredit markedsførte lokkelånet med swap som en sikring mod rentestigninger. Nykredit undlod fuldstændigt at oplyse hvilke risici der var forbundet med rentefald. De regnskabsmæssige konsekvenser informerede Nykredit ikke om. Nykredit har på møderne i juni 2011 fremhævet over for bestyrelsen, at hvis renten går op, så får andelsboligforeningen fordelen ved den opståede positive værdi af swap'en. Hvis renten stiger og swap'en fx indløses, skal lånet omlægges til en højere rente, hvilket var det swap'en skulle beskytte imod. Dermed er der ingen sikkerhed med swap for foreningen og swap'en fastholder foreningen i en livsvarig gældsfælde. Det er mere end tvivlsomt om foreningens gæld kan afdrages inden for de næste år. Den finansielle konstruktion, der ligger til grund for AB Duegårdens finansiering, kan kun med møje og besvær forklares ud fra betalingsplaner i handels 2

3 aftaler, indgået med års mellerum. Der foreligger ingen skriftlige aftaler om konstruktionen. Foreningens realkreditlån matcher ikke med den swap, der skulle gøre den variable CIBOR 6 rente til en fast rente i henhold til en rentetrappe, der fremgår af 2. handelsbekræftelse fra 15. september 2008 (der erstatter den oprindelige bekræftelse fra 14. juni 2007, hvor swaprenten var angivet til at være fast 4,56 % i hele aftalens løbetid). Lånet afdrages over en 10 årig periode fra 2027 til 2037 mens swapens hovedstol nedskrives via en 30 årig profil. I 2037 er lånet afdraget fulstændigt mens swapen fortsat har en hovedstol på 232 mio. kr. Det har ikke været diskuteret i forbindelse med låneoptagelsen. Swap som rentesikringsprodukt har bl.a. følgende helt åbenlyse ulemper for foreningen: Indbygget rentetrappe, der fastlåser foreningens rente med en tvungen stigning, der gradvist belaster foreningens økonomi mere og mere, og som ender på et niveau, der allerede på aftaleindgåelsestidspunktet ender på et højere renteniveau end den forventede, fremtidige samfundsrente. Foreningens evne til på sigt at betale denne meget høje rente afhænger væsentligt af forudsætningen om gunstige samfundskonjunkturer (stigende ejendomspriser) og foreningens evne til at få nye andelshavere ved salg af lejelejlighederne (avance ved salg af andele). Med sikringsarrangementet fjernes foreningens "råderet" over låneomlægninger mv. lånet er blevet inkonvertibelt. På aftaletidspunktet var det uafklaret, hvorvidt markedsværdien af renteswaps påvirkede andelskroneværdien. Lang løbetid på rentetrappeswap øger risikoen for udsving i værdien af renteswappens markedsværdi og skaber dermed løbende usikkerhed vedrørende andelskroneværdien. Rentetrappeswappens afvikling af hovedstol matcher ikke det sikrede låns afvikling, hvilket medfører, at foreningen i afdragsperioden (de sidste 10 år af realkreditlånets løbetid) betaler rente i henhold til den fastlagte rentetrappe af et langt højere beløb end restgælden på realkreditlånet. I denne periode er der derfor slet ikke tale om effektiv sikring af realkreditlånets variable rentebetalinger, og rentetrappeswappen bliver derfor i denne periode et selvstændigt finansielt instrument, der ikke længere er knyttet til realkreditlånet. Indgåelse af aftaler på foreningens vegne om sådanne selvstændige finansielle instrumenter hvor den eneste mulige, fremtidige gevinst for foreningen er, at CIBOR 6 renten på dette tidspunkt overstiger den fastlagte rentetrappesats, der slutter på 6,485% er ikke omfattet af foreningens formål i henhold til vedtægterne. I 2010 fik foreningen foretaget en ny valuarvurdering af ejendommen, hvor værdien blev ansat til mellem mio. kr. mod tidligere knap 500 mio. kr. Nykredit har aldrig bestridt denne vurdering. Forskellen mellem ejendommens nuværende værdi og Nykredits belåning er i omegnen af 150 mio. kroner, når der tillægges de investeringer, der er nødvendige for at udbedre skader på rør, faldstammer og klimaskærm, anslået til mio. kr., som følge af manglende vedligeholdelse. Andelshaverne hæfter ikke personligt for foreningens gæld og i tilfælde af konkurs bærer Nykredit selv tabet. Til Nykredits tab skal lægges værdien af swapaftalen, for tiden omkring minus 90 mio. kr. Ejendommen er samlet set overbelånt 3

4 med ca. en kvart milliard kr. I bund og grund ønsker andelshaverne ikke foreningens konkurs, hvilket var årsagen til at AB Duegården i december 2010 klagede til Realkreditankenævnet og Pengeinstitutankenævnet over Nykredit og krævede erstatning, så foreningen kunne drives videre. Skal foreningen overleve, er det nødvendigt med reduktion af gælden. Nykredit har tilkendegivet, at det vil man ikke være med til. Nykredit skriver i brevet til bestyrelsen følgende: I perioden efter stiftelsen blev der solgt lejligheder til priser, der lå over det niveau, som de oprindelige andelshavere havde betalt. Dette havde Nykredit ingen indflydelse på. Det var en konsekvens af markedsforholdene. Fast ejendom steg i den periode. Disse andelshavere har i dag tabt deres indskud på samme måde som købere af ejerlejligheder og parcelhuse i denne periode har tabt på deres investeringer, men det følger ikke automatisk heraf, at de har/får økonomiske problemer. Det er ikke rigtigt. Lejlighederne blev efter stiftelsen solgt til den andelspris, der efter valuarens daværende vurdering af ejendommen var gældende. Det havde ingenting med markedsforholdene at gøre. De personer og familier, der har købt andele efter stiftelsen i 2007 har tabt deres indskud på mellem 0,5 og 2,2 mio. kroner som følge af swap aftalens ukendte regnskabsmæssige indvirkning og valuarens overvurdering af ejendommens værdi. Mange har taget banklån for at kunne købe en andelslejlighed i ejendommen. I den første årsrapport fremgik swap ikke af regnskabet. Swap fremgik med en note i den næste årsrapport, men uden at dens regnskabsmæssige virkning var kendt. Heller ikke professionelle revisorer var bekendt med virkningerne af en swap. Det understreger, at instrumentet skal forbeholdes professionelle finansielle aktører og holdes langt væk fra almindelige forbrugere. Det fremgår at Nykredit i 2007 henledte bestyrelsens opmærksomhed på at der kunne være en vis usikkerhed knyttet til swap. Det har vi ikke hørt noget om og det har ikke været muligt at få Nykredit til at fremlægge dokumentation for denne påstand. Selvom det eventuelt kan dokumenteres af Nykredit, så er der langt fra en ubestemt udefineret advarsel, til den stribe af økonomiske katastrofer, som Nykredits indførsel af swap har afstedkommet. Kun Nykredit har kendt eller burde kunne kende konsekvenserne af et så avanceret finansielt instrument. Advarslen burde i givet fald have været eksplicit i forhold til konsekvenserne med den følge at en aftale om swap aldrig var blevet indgået. I juni 2011 har bestyrelsen deltaget i møder med Nykredit om en genopretningspakke for andelsboligforeningen. Nykredit har på møderne sagt, at hvis andelshaverne ikke vedtager Nykredits genopretningspakke vil Nykredit erklære foreningen konkurs. Den 31. august 2011 afholdes ekstraordinær generalforsamling i AB Duegården, hvor andelshaverne skal stemme om Nykredits seneste genopretningsplan og budgetforslag. Andelshaverne har i maj 2011, med et stort men ikke kvalificeret flertal forkastet en af Nykredit tidligere fremlagt hjælpepakke. Hvis den ekstraordinære generalforsamling den 31. august 2011 vedtager Nykredits genopretningspakke, skal der afholdes en ny generalforsamling, hvor foreningens budget for 2011 skal vedtages. I så fald vil foreningen genoverveje sit erstatningskrav mod Nykredit, som vil blive fremsendt til Pengeinstitutankenævnet. 4

5 En vedtagelse af Nykredits genopretningspakke indebærer tillige, at generalforsamlingen godkender den ufordelagtige swap aftale som blev indgået i perioden juni 2007 til september Hvis generalforsamlingen den 31. august 2011 forkaster Nykredits genopretningspakke, giver det ikke mening at fremsætte erstatningskrav i de finansielle ankenævn der indebærer, at andelsboligforeningen stilles som før swaplånet blev ydet. Forkastes Nykredits genopretningspakke er foreningen gået konkurs og opløst. Herefter vil de enkelte andelshavere kunne opgøre deres individuelle tab som følge af Nykredits manglende rådgivning og kræve disse erstattet. Foreningen har ved flere lejligheder overfor Nykredit foreslået en ordning med frivillig likvidation og nedlæggelse af AB Duegården som andelsboligforening, svarende til løsningen for Lyngby Søpark. Nykredit har blankt afvist en sådan mulighed. Begge andelsboligforeninger er/var i alvorlige problemer. Forskellene på løsningerne beror alene på de to kreditorers opfattelse af andelshavernes retsstilling som lejere efter konkurs. I tilfælde af konkurs vil beboerne naturligvis fremsætte krav overfor boet om fastsættelse af en omkostningsbestemt husleje. Huslejenævnet vil efter vores opfattelse være kompetent organ i den forbindelse. Nykredit har ligeledes afvist at drøfte spørgsmålet om nedskrivning af foreningens gæld. Andelsboligforeningen har derfor opgivet at forsøge sig med forslag om en rekonstruktion af andelsboligforeningen. På møderne mellem Nykredit og foreningens bestyrelse i juni 2011 har Nykredit tilkendegivet, at man på enhver tænkelig måde vil forsøge at presse mest muligt økonomisk ud af andelshaverne, hvis foreningen går konkurs. Nykredit vil trække konkursbehandlingen i langdrag, i så lang tid som det er muligt; op til 7 år er blevet nævnt. Formålet er at opretholde foreningens drift og høje boligafgifter så længe som muligt. I løbet af konkursbehandlingen vil Nykredit gennem sagsanlæg mod de enkelte andelshavere søge at få afklaret om man kan foretage gennemgribende moderniseringer af lejlighederne med henblik på at boligafgiften/huslejen kan øges yderligere. I moderniseringsperioden må der findes midlertidige boliger til andelshaverne. Kan Nykredit under en langvarig konkursbehandling få andelshaverne dømt på forhånd, er det Nykredits forhåbning, at man vil kunne få en højere pris for ejendommen enten ved tvangsauktion eller ved et frivilligt salg. Andelsboligforeningens medlemmer, der hovedsageligt består af ældre mennesker og i mindre omfang af unge familier med børn, ønsker ikke at havne i denne uholdbare og usikre situation, som Nykredit truer med. Beboerne vil gerne have vished for deres fremtidige boligforhold og økonomi. Til orientering kan oplyses, at foreningen på nuværende tidspunkt agter at fremsætte følgende krav, vel vidende, at ikke alle kravene falder ind under ankenævnenes kompetence. Ejendommen udbydes i frit salg og konkursperiodens længde begrænses mest muligt. Andelshaverne skifter status til almindelige lejere med en almindelig omkostningsbestemt husleje umiddelbart efter konkursens indtræden. Som udgangspunkt anvendes samme m2 leje som for ejendommens øvrige lejere. Individuelle forbedringer, foretaget af de oprindelige andelshavere i tiltro til foreningens fortsatte drift og beståen, kan efter individuel aftale enten godskrives andelshaveren eller udgå af huslejeberegningen, når andelshaverne overgår til lejestatus, således at de der har forbedret deres lejligheder for egne midler ikke kommer til at betale for forbedringerne to gange. Nykredit erstatter andelshaverne forskellen mellem andelshavernes bolig 5

6 afgift og lejernes husleje i perioden fra foreningens stiftelse midt i 2007 og indtil den omkostningsbestemte husleje træder i kraft efter konkurs. Nykredit tilbagebetaler andelsindskud til de ca andelshavere, der efter stiftelsen har mistet deres indskud på mellem 0,5 2,2 mio. kr. som følge af kombinationen af de regnskabsmæssige uklarheder af swap aftalens regnskabsmæssige behandling, manglende oplysninger i årsrapporten, den valuarmæssige overvurdering af ejendommen med videre. Tilbagebetalingen skal svare til den erlagte betaling for andelsboligen plus eventuelle forbedringer af lejligheden. Nykredit overtager sagerne mod sælgerne. Med venlig hilsen Lasse Larsen formand 6