Faglig ajourføring Efteråret 2008

Transkript

1 Undgå tab på retursager Minimer omkostningerne Betaling for udgifterne 5. Kreds Februar 2009 Forudsætning for betaling Enten formidlingsaftale efter regning + Udgifterne er nøje specificerede Eller Udgiften skal være et rent udlæg + Udgiften skal være rigtigt placeret i salgsbudgettet og formidlingsaftalen + Udgiften er tilstrækkeligt specificeret Efter regning Forudsætningen for at man kan få betaling efter regning er den, at alle ydelser er nøjagtigt specificerede Her er der også tale om betaling efter regning af salæret Ses endnu ret sjældent anvendt bortset fra når man skal betale et startgebyr (som f.eks. Robinhus) Resultatafhængigt Salæret specifikation m.v. De ydelser, som er obligatoriske efter lovgivningen, og som jo kun skal betales, hvis der sker salg, må godt oplyses som et samlet beløb Bente Naver Ejendomsrådgivning 1

2 Eksempel - resultatafhængigt Ydelser som kan være obligatoriske hos nogle mæglere og tilvalgte hos andre: Fremvisning Deltagelse i nøgleoverdragelse Eftersagsbehandlingen Eksempel - resultatafhængigt Ydelser som typisk vil være tilvalgte: Opsætning af TIL SALG skilt Bestilling af tilstandsrapport og energimærke via forsikringsselskab Udbud via budrunde Eksempel Efter regning De lovpligtige: Værdiansættelse Kan specificeres i gennemgang af ejd., og værdiansættelse og eventuelt tillige forslag til / rådgivning om udbudspris Udarbejdelse af salgsopstilling inkl. beregning af brutto og netto Herunder evt. pris pr. gang salgsopstillingen skal ajourføres (skal ske minimum hver 14. dag i henhold til lovgivning ved ændret nominel rente) Kan eventuelt specificeres yderligere med sagsoprettelse, indhentning af restgældsoplysninger, udarbejdelse af beskrivelse osv. Udarbejdelse af salgsprovenu Eventuelt suppleret med pris for hvert nyt salgsbudget i salgsperioden, da der jo skal laves nyt for hver prisændring Udarbejdelse af købsaftale Skal prisfastsættes enkeltvis Eksempel Efter regning Det der forudsættes for at kunne lave salgsopstillingen korrekt: Indhentelse af attester, ejendomskort, miljøoplysninger m.v. Kan prisfastsættes enkeltvis eller i alt, men hvis der mangler noget, når sagen stopper, ikke betaling for nogen del heraf Derfor gerne specifikation Indhentning af tingbogsattest Gennemgang af tingbog Bestilling af servitutter Gennemgang af servitutter Indhentning af planoplysninger Gennemgang af planoplysninger Indhentning af miljøoplysninger Gennemgang af byggesagsmappen Bestilling af kopi af tegninger Bestilling af ejendoms/matrikelkort Gennemgang af ejendomskort Bestilling af ejerforeningsoplysning inkl. indhentning af adm.foresp. Gennemgang af vedtægter Gennemgang af generalforsamlingsreferat Gennemgang af regnskab og budget Osv. Eksempel Efter regning Formidlingsaftalen De øvrige: Udsendelse af salgsopstilling Pr. stk. eller i alt Fremvisning Pr. gang, pr. emne eller i alt Nøgleoverdragelse Fremsendelse af sag til købers advokat/rådgiver Fremsendelse af sag til sælgers pengeinstitut Fremsendelse af sag til sælgers advokat Forhandling med kreditorer, hvis nødlidende Udbud via budrunde Bente Naver Ejendomsrådgivning 2

3 Kendelsen Resultatafhængig formidlingsaftale Når formidlingsaftalen er resultatafhængig kan man godt aftale betaling efter regning af de udgifter, som er rene udlæg Gælder både dokumenter og markedsføring kræves ikke kræves men vælges af kunden Resultatafhængige omkostninger Obligatoriske markedsføringsudgifter Fx Internetpakke Tilvalgt markedsføring m.v., som er resultatafhængig Fx yderl. markedsføring Omkostninger der skal betales uanset om der sælges Obligatoriske ting efter regning Fx plantegning og foto Tilvalg efter regning Fx annonce i Børsen 360 fotografering kræves ikke kræves men vælges af kunden Placering afhængig afhængig af, om mægler tjener af, på om foto og mægler plantegning tjener på foto og plantegning Resultatafhængige omkostninger Fotografering og plantegning hvis mægleren tager anden pris end han betaler eller hvis mægleren selv fotograferer m.v Omkostninger der skal betales uanset om der sælges Fotografering og plantegning hvis mægleren tager samme pris som han selv betaler dvs. rent udlæg kræves Valgfrihed mellem mæglerfoto og professionel fotografering Omkostninger der Resultatafhængige skal betales uanset omkostninger om der sælges Specifikation af markedsføringsudgifter ikke kræves men vælges af kunden Fotografering hvis mægler selv fotograferer Fotografering ved fremmed fotograf MEGET vigtigt Se klagenævnsafgørelse Bente Naver Ejendomsrådgivning 3

4 Formidlingsaftale - resultatafhængig Fra salgsbudgettet Klagers indsigelse Nævnets afgørelse ang. ret til betaling Nævnets afgørelse ang. specifikation Bente Naver Ejendomsrådgivning 4

5 Annonceringspligt Annonceringspligt Disciplinærnævnssag Ejendomsmægleren havde ikke som aftalt annonceret sælgers lejlighed i dagbladene. Nævnet finder, at det er en klar fejl fra s side, at lejligheden ikke blev annonceret Nævnet finder, at dette er en tilsidesættelse af god ejendomsmæglerskik. Formidlingsaftalen Ingen betaling ved opsigelse Mægler havde lovet, at der ikke skulle betales, hvis der ikke skete salg Afgørelsen Ingen formidlingsaftale = ingen betaling Formulartvang (næsten) Bente Naver Ejendomsrådgivning 5

6 Ingen formidlingsaftale Kendelsen Sælger var sømand Havde lige købt lejligheden, men ville sælge igen Skrev til mægleren, at man ikke kunne vedhæfte filer til hans mail-adresse Det blev derfor blot aftalt pr.mail, hvilke vilkår der skulle gælde Dokumentationsomkostninger Dokumentationsomkostninger Her kan kun medtages rigtige dokumentationsomkostninger Tingbog, Ejendomskort Restgældsoplysninger Ejendomsoplysninger Administratorforespørgsel og lignende ALDRIG foto, plantegninger og andre markedsføringsindkøb Minimering af omkostninger Nyt matrikelregistreringssystem og nye registreringer Vigtig undersøgelse på alle ejendomme når vi overgår til digital tingbog Bente Naver Ejendomsrådgivning 6

7 Fra pressemeddelelse Et vigtigt skridt ind i digital forvaltning minimaks (Matrikulær Ajourførings- og KvalitetssikringsSystem) har til formål at erstatte de hidtidige matrikulære systemer og databaser. Den nødvendige datakontrol og datakonvertering forud for drift er gennemført planmæssigt og afsluttet her den 10. september. De første landinspektørfirmaer tager løsningen i brug den 11. september og i dagene umiddelbart efter får alle landinspektørfirmaer adgang til minimaks. Finde matrikelkort på nettet Fra forsiden af KMS s hjemmeside Se matrikelkort på skærmen Nye registreringer i matriklen Mange nyere love har bestemmelser om, at offentligretlige rådighedsindskrænkninger skal registreres i matriklen. Skovloven fra 1996 siger, at fredskov skal fremgå af matrikelkortet, men ikke af tingbogen Naturbeskyttelsesloven fra 1998 siger, at de nye strandbeskyttelses- og klitfredningslinier ikke skal tinglyses, men registreres i matriklen på de berørte ejendomme. Nye registreringer i matriklen Hvad vi kan se på Lov om forurenet jord samt lov om stormflod og stormfald, begge fra 2000, har bestemmelser om registrering af rådighedsindskrænkninger i matriklen Fra tidligere lovgivning allerede pligt til registrering i matriklen af landbrugspligt og arbejderboliger Oplysningerne vises enten i matrikelinfo eller på matrikelkortet Vi skal altså tjekke begge dele Bente Naver Ejendomsrådgivning 7

8 Matrikelinfo.dk Miljøoplysninger på Hvad kan vi se hvor BBR kan hentes gratis på Samnotering, tilstandsrapport og energimærke kan ses på Hæftelser - Hvis man kan få en telefonisk tingbog, er det ok, indtil ejendommen er i kommission Hvis dette ikke er muligt, er hæftelsessiden tilstrækkelig i første omgang Pris 30 kr. imod 150 kr. Oprettelse af indestående lån via minimumsregistrering sparer at hente restgælde, indtil ejendommen er i kommission Kurser kan slås op på danmark/?languageid=5 Bente Naver Ejendomsrådgivning 8

9 Erhvervelsestidspunkt indenfor de seneste ca. 10 år? Ejendomsskat fra indtil kommissionering er sket Brug og ikke Ikke bestille skatteattest Når du skal hente offentlig vurdering skal du ikke bruge Eventuelle ombygninger m.v., der har medført ændring af og vurderingerne er kun opdateret på Hvis du alligevel får en sag i nævnet se den godt igennem det kan være dyrt at være påståelig Et eksempel på det man ikke skal gøre Klagers krav kr. Nøgleudlevering - låseomlægning Bente Naver Ejendomsrådgivning 9

10 Afgørelsen Bente Naver Ejendomsrådgivning 10