DEN NYE TYPEFORMULAR OG INSPIRATION TIL 10 OG 11

Transkript

1 DEN NYE TYPEFORMULAR OG INSPIRATION TIL 10 OG 11

2 Aftenens indhold Kort om den nye lejelov Den nye typeformular, Typeformular A, 9. udgave Tips, tricks, faldgrubber, inspiration og idéer til, hvordan man kan gøre det, baseret på hvordan andre har gjort det evt. brug af materialet er uden ansvar. Ikke individuel rådgivning, endegyldige løsninger eller den eneste rigtige måde at skrive klausuler. Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget. Ved behov for egentlig individuel rådgivning vil jeg henvise til en advokat med speciale i boliglejeret, Ejendomsforeningen Danmark eller den lokale grundejerforening.

3 Forkortelser m.v. LL lejeloven ML lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) GD Grundejernes Domsamling U Ugeskrift for Retsvæsen T:BB Tidsskrift for Bolig- og Byggeret

4 Den nye lejelovgivning pr. 1. juli 2015 Medfører en række ændringer. De vigtigste i forhold til lejekontrakter er bl.a.: Ind- og fraflytningssyn er nu obligatoriske (gælder alle fraflytninger efter 1. juli) Lejer skal indkaldes til et syn med rimeligt varsel Ikke muligt at aftale nyistandsættelse Det er ikke muligt at aftale, at lejer skal nyistandsætte lejemålet. Lejemålet skal fremover blot afleveres velvedligeholdt under hensyntagen til ejendommens og det lejedes karakter. Ikke muligt for lejer at overtage andet end indvendig vedligeholdelse Nettoprisindeksregulering af lejen Trappelejeklausuler er erstattet med muligheden for at aftale nettoprisindeksregulering af lejen. Der gælder særlige regler for omkostningsbestemte lejemål, jf. ML 5, stk. 1, jf. 7. Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen Kravet om, at opsigelsen skal være rimelig bortfalder Gælder for alle lejekontrakter der indgås den 1. juli 2015 og senere Det er underskriftstidspunktet der er afgørende

5 Lejekontrakter, typeformularer og særlige vilkår Generelt om lejeaftaler og kontrakter Kort om 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede Kort om 11. Særlige vilkår Til typeformularens 1. Parterne og det lejede Til typeformularens 2. Lejemålets begyndelse og ophør Til typeformularens 3. Betaling af leje m.v. Uregulerede kommuner Til typeformularens 4. Depositum og forudbetalt leje Til typeformularens 5. Varme, vand og el Til typeformularens 6. Fællesantenner m.v. Til typeformularens 7. Lejemålets stand ved ind- og udflytning Til typeformularens 8. Vedligeholdelse i lejeperioden Til typeformularens 9. Inventar Til typeformularens 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden Øvrige nyttige klausuler

6 Generelt om lejeaftaler og -kontrakter Almindelig aftaleret tilbud og accept af tilbud. Ingen formkrav til en lejeaftale og dog En aftale kan også være mundtligt svært at bevise, hvad der er aftalt Hvis én part kræver det, skal lejeaftalen indgås skriftligt, jf. LL 4, stk. 1. Fremtræder aftalen for som standardiseret eller som en blanket, skal den være indgået på den autoriserede typeformular (A, 9. udgave) En lejeaftale er indgået på LL s vilkår, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt Lejeaftalen er bindende når lejer har underskrevet den fremsendte kontrakt Medmindre udlejer i følgebrevet udtrykkelig har anført, at aftalen først er bindende når udlejer tillige har underskrevet kontrakten. (tilbud ctr. opfordring til at gøre tilbud) Den enkelte lejer i regulerede kommuner må ikke efter en samlet bedømmelse have mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen, jf. ML 5, stk. 9 (tidl. stk. 8). Gælder ikke lejemål med fri lejefastsættelse, hvor ML 5-14 er aftalt fraveget

7 Generelt om lejeaftaler og -kontrakter Typeformularer Typeformular A, 8. udgave må anvendes frem til den 1. oktober Det kan dog ikke aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, hvis ikke der er tale om vedligeholdelsesmangler Anvend derfor altid Typeformular A, 9. udgave Egne blanketter med f.eks. eget logo i øverste venstre hjørne på forsiden må anvendes Blanketten skal dog være identisk med den autoriserede, særligt for så vidt angår tekst (indhold) og opsætning (A4 og samme sidetalsangivelse) Vejledningen er en del af typeformularen og må ikke udelades.

8 Generelt om lejeaftaler og -kontrakter Typeformularer Lad være med at ændre i typeformularen TBB H (GD 2014/40H) En udlejer anvendte en standardiseret blanket svarende til Typeformular A, 8. udgave, men henvisningen i lejekontraktens indledning til»typeformular A, 8. udgave«og»autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001«samt den indledende tekst under kontraktens 11, Særlige vilkår, var udeladt, ligesom opstillingen af teksten til dels var anderledes end i typeformularen. Aftalen fremstod som en uautoriseret blanket. Bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser end angivet i loven, er ugyldige, hvis der er anvendt en uautoriseret blanket, jf. LL 5, stk. 2. Anvend altid den (nyeste) autoriserede typeformular (pt. A, 9. udgave) U H (T:BB og GD 2014/35 H) En udlejer anvendte et paradigme, der ikke var typeformularen, for alle lejere i en ejendom. Kontrakten indeholdt vilkår som var ens for flere lejere og fremstod efter en helhedsvurdering ikke som individuelt udarbejdet for hver enkelt lejer. Lejerne måtte derfor anse lejevilkårene som standardiserede og alle vilkår, der var mere byrdefulde for lejeren blev ugyldige.

9 Generelt om 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede. Indført i den nye typeformular Anvendes til at angive Øvrige oplysninger om det lejede F.eks. Praktiske oplysninger om forholdene i ejendommen Skriv ikke vilkår, som allerede følger af lejelovgivningen. F.eks. at lejer skal iagttage god ro og orden Gyldighedsbetingelse? Næppe hjemmel til at gøre klausul(er) ugyldig(e), blot fordi de ikke følger et krav i en typeformular Skriv ikke fravigelser der skal anføres under 11 F.eks. særlige vilkår om husdyr

10 Eksempler på vilkår i 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede. Lejeren skal iagttage det til enhver tid gældende vedligeholdelsesreglement. Da der tale om et [byggeri med massive ydervægge/utidssvarende usioleret byggeri/byggeri der stiller særlige krav til indeklima og udluftning], er det vigtigt at lejerne er særligt opmærksomme på at skabe et godt indeklima ved bl.a. at sørge for, at hele lejemålet opvarmes til min. 18 grader døgnet rundt, at der udluftes kraftigt 2-3 gange hver dag i 5-10 min. hyppigere efter behov, at der ikke tørres tøj i lejemålet og at der holdes en afstand på min. 5 cm mellem ydervæg og møbler/indbo. Der har tidligere været fugtproblemer i lejemålet og lejer skal være særlig opmærksom på udluftning, ikke tørre tøj indendørs og at anvende ventilationssystemet. Der pågår større, offentlige anlægsarbejder i området og lejer må forvente gener i form af blandt andet støv og støj. Betaling for vask og tørring af tøj kan kun ske med poletter, der købes hos viceværten.

11 Generelt om 11. Særlige vilkår Her anføres alle de vilkår, modifikationer og tilføjelser til 1-10 i typeformularen, man ønsker. Hvad kan man aftale i 11 og hvilke begrænsninger er der? I udgangspunktet kan man aftale alt! Må ikke være i strid med ufravigelige (præceptive) regler i lovgivningen Gælder også de regler, der ikke direkte er gjort præceptive, men er præceptive på grund af deres indhold (beskyttelsespræceptive regler) f.eks. ML 5 Må dog ikke være åbenlyst urimelige aftaler, jf. AFTL 36 Aftaler, der fraviger lejelovgivningen skal udtrykkeligt aftales, jf. LL 4, stk. 3 Opfyldes ved anvendelse af typeformularens 11. I 11 må ikke anføres vilkår som allerede følger af lejelovgivningen eller af en husorden Gælder kun den på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse gældende husorden Overtrædelse medfører næppe ugyldighedsvirkning

12 Generelt om 11. Særlige vilkår Udformningen og overblik Brug samme skrifttype og undgå at bruge fed, understregning eller kursiv i dele af kontrakten. Vilkår og klausuler skal let kunne henføres til de bestemmelser i typeformularen, de modificere brug f.ek.s Til 1 eller Ad 3. Betaling af leje

13 Generelt om 11. Særlige vilkår Typeformularen opfylder automatisk de fremhævelseskrav, der er til vilkår, der fratager lejeren rettigheder eller pålægger lejeren større byrder end lejelovgivningen. TBB Ø: Fremhævelseskravet i LL 5, stk. 1 er opfyldt ved at anvende 11 Er der ikke plads i typeformularen, kan man anvende et individuelt tillæg Skal være individuelt må ikke være eller fremstå generelt eller standardiseret Undgå vendinger som for lejemål på 2. sal gælder der., for lejemål med altan gælder der. Pas på med generelle beskrivelser og med at anvende formuleringer, der tydeligt tager sigte på mere end det pågældende lejemål. Tillæg til lejekontrakt mellem LEJER og UDLEJER for LEJEMÅLETS ADRESSE. Dette tillæg til lejekontrakten er en del af lejeaftalens 11. De nedenstående bestemmelser fraviger typeformular A9 eller lejelovgivningens bestemmelser og har forrang. Såfremt en eller flere bestemmelser strider imod præceptive bestemmelser, betyder det ikke at tillæggets øvrige indhold herved bortfalder. Tillægget bør tillige underskrives af begge parter

14 Til typeformularens 1. Parterne og det lejede Brugsret til: Udlejer er uanset årsagen berettiget til med 1 måneds varsel at inddrage det anviste loft- /kælderrum mod at anvise lejeren et andet rum på mindst 3 m 2, uanset størrelsen på det anviste rum Det er kun de brugsrettigheder, der fremgår af lejekontrakten, lejer har krav på, jf. U H / GD 2014/66 H: Hvis det ikke fremgår af lejekontrakten med bilag, kræves der særlige holdepunkter for at lejer har brugsret til andet. Lejere havde vederlagsfrit siden 1950 erne parkeret i gården uden skriftlig aftale og uden indsigelser fra tidligere ejere. Ny ejer overtager i 1997 ejendommen og forbyder først i 2006 parkering i gården. Fulgt op af GD 2015/64 V: Rettigheder der ikke fremgår direkte af lejekontrakterne, kræver det særlige holdepunkter, hvis lejerne skal anses for aftaleretligt at have erhvervet rettigheder.

15 Til typeformularens 1. Parterne og det lejede Benyttelse: Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end røgfri helårsbeboelse for lejer med husstand. Rygning siver igennem etageadskillelsen og generer de øvrige lejere, ligesom rygning skader tapet, væv, lofter og træværk og gør istandsættelsesudgifterne ved lejers fraflytning betydeligt højere. Rygning i lejemålet betragtes som kontraktstridig brug af lejemålet, vanrøgt og tilsidesættelse af god skik og orden. Vær opmærksom på at et sådant vilkår ligeledes kan fremgå af en husorden. Lejemålet må ikke bebos af flere mennesker, end der er beboelsesrum. Lejemålet er betinget af, at lejer skal være tilmeldt adressen i Folkeregisteret, medmindre lejer lovligt fremlejer sit lejemål, jf. LL 70.

16 Til typeformularens 1. Parterne og det lejede Kort om fremleje Lejers fremlejerettigheder er ufravigelige til skade for lejer jf. 79 det kan ikke aftales, at lejer ikke har fremlejeret Udlejer har dog under visse omstændigheder ret til at modsætte sig fremleje af hele lejemålet, jf. LL 70, stk. 2: a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet. Der kan dog frit aftales et andet ansvarsgrundlag end uforsvarlig adfærd, for skader forvoldt af fremlejetagere: Parterne har aftalt et skærpet ansvarsgrundlag fremfor LL 71, stk. 1. Lejer er objektiv ansvarlig i videst muligt omfang for skader, som forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i LL 69 og 70 benytter lejemålet. Objektivt ansvar = ansvar uden skyld

17 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Lejemålets begyndelse Lejemålet begynder på datoen anført i 2. Såfremt indflytningsdagen er en lørdag, søndag eller helligdag, udleveres nøglerene til lejemålet førstkommende hverdag. Lejer skal dog betale leje fra den i 2 anførte dato. Overtagelsen er betinget af, at lejer inden den 25. oktober 2015 har betalt de i 4 angivne beløb. Tidligere lejer er ikke fraflyttet endnu (hvis fraflytningsdagen landede på dagen før en helligdag. I år er den 1. april dagen før skærtorsdag og fraflyttende lejer vil først skulle fraflytte lejemålet den 7. april 2015 kl. 12:00.) Parterne har aftalt, at lejer kan først flytte ind i lejemålet fra den 8. april 2015, uden derved at være berettiget til forholdsmæssigt huslejenedslag. Skal lejemålet ombygges inden overtagelse Mens lejemålet istandsættes, accepterer lejer at lejemålets begyndelse ved arbejdernes forsinkelse udskydes tilsvarende. Lejemålet forventes indflytningsklart 10. decemnber I byggeperioden er det aftalt, at lejer skal give håndværkere adgang til at foretage eventuelle mindre mangeludbedringer.

18 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Indkaldelse til indflytningssyn i lejekontrakten med rimelig frist Lejemålet begynder på datoen anført i 2. Lejer indkaldes hermed til indflytningssyn i lejemålet denne dato kl. 12:00, hvor der samtidig udleveres nøgler. Lejekontrakten er betinget af, at lejer inden den 25. oktober 2015 har betalt de i 4 angivne beløb. Hvis denne dato er en lørdag, en søndag eller en helligdag, kan aftales en anden dato for indflytningssyn: Lejemålet begynder på datoen anført i 2. Det er aftalt, at lejer den 2. november 2015 kl. 12:00 overtager lejemålet, men dog betaler leje fra den 1. november Lejer indkaldes hermed til indflytningssyn i lejemålet på samme tidspunkt, hvor lejer ligeledes får overdraget nøglerne. Lejekontrakten er betinget af, at lejer inden den 25. oktober 2015 har betalt de i 4 angivne beløb. Indkaldes lejer ikke til indflytningssyn i lejekontrakten, kan dette for eksempel ske i separat brev, der af bevismæssige årsager bør sendes anbefalet eller pr. mail. Husk at få lejer at til at bekræfte modtagelsen af mailen.

19 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Udlejer kan i udgangspunktet ikke opsige lejeforholdet, så længe lejer betaler leje, ikke misrøgter det leje m.v. Kan lejemålet opsiges af udleje efter LL 82, kan dette anføres i 11: Opsigelse af accessoriske enkeltværelser en del af udlejers bolig Det lejede er en del af udlejers bolig og kan derfor opsiges af udlejer med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, jf. LL 82, litra a, jf. 86, stk. 1, 2. pkt. Opsigelse af en del af dobbelthus, hvor udlejer beboer den anden del Det lejede er en beboelseslejlighed i et hus, hvor der på aftaletidspunktet kun var 2 beboelseslejligheder, hvoraf udlejeren beboer det ene og kan derfor opsiges af udlejer med 1 års varsel til aftalt flyttedag, jf. LL 82, litra b, jf. 86, stk. 2

20 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Der gælder dog en særlig begrænsning i udlejers opsigelsesadgang, hvis det lejede er en ejerlejlighed. Opsigelsen kan kun ske, hvis udlejer selv ønsker at bebo lejemålet, jf. LL 83, stk. 1, litra a. jf. 84, litra a. Lejemålet skal være opdelt i ejerlejligheder inden lejeforholdets begyndelse, jf. 84, litra d, 1. pkt. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere skal lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter 83, stk. 1, litra a, jf. 84, litra d, 2. pkt. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden, jf. 84, litra d, 3. pkt. Ifølge høringsnotatet, s. 31, er det kun den person, der indgik lejekontrakten med lejer, der kan opsige efter denne bestemmelse Eksempel på formulering Det lejede er en ejerlejlighed, beliggende i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder inden lejeaftalens begyndelse. Udlejer har tidligere beboet ejerlejligheden, der derfor kan opsiges efter LL 83, stk. 1, litra a med et års varsels til aftalt flyttedag, jf. 86, stk. 2.

21 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Aflevering og fraflytning Det fremgår allerede af LL 98 at lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved fraflytningen for så vidt angår arbejder omfattet af hans vedligeholdelsespligt Fraflytning før frigørelse Lejer skal fraflytte lejemålet og aflevere det ryddet for inventar 14 kalenderdage før lejemålets ophør, med henblik på udlejers eventuelle istandsættelse. Lejen hæfter for lejen i denne periode. Medmindre lejer har misligholdt eller vanrøgtet det lejede, begrænses lejers hæftelse for leje i istandsættelsesperioden til 14 dage. Denne type klausul er er godkendt af Østre Landsret i TBB Ø. Bemærk, at det bl.a. må forudsættes at lejemålet skal istandsættes i et vist omfang ( nyistandsættelse) og at der næppe må være tale om et tidsbegrænset lejemål for en kortere periode. Det er ligeledes vigtigt at indføje en tidsbegrænsning for lejebetaling i dette tilfælde 14 dage.

22 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Uopsigelighedsperioder Kan aftales, at lejer, udlejer eller begge parter ikke kan opsige lejemålet i en periode. Lejemålet kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først opsiges med virkning fra den 1. juni Lejer vil her kunne fraflytte den 1. juni 2016 Parterne kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først afgive opsigelse fra juni 2016, således opsigelsen får virkning den 1. oktober 2016 Lejer vil her først blive frigjort juni måneder. Opsigelsesvarsler Udgangspunktet på 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, kan fraviges, men ikke til skade for lejeren (hvorved skal forstås: udlejers opsigelsesvarsler kan ikke forkortes, men lejers opsigelsesvarsel kan godt forlænges). Opsigelsesvarslet er 6 måneder til den første hverdag i en måned. I tilfælde af den anden parts misligholdelse gælder det kortest mulige opsigelsesvarsel i henhold til den til enhver tid gældende lejelovgivning. Et længere opsigelsesvarsel kan evt. kombineres med uopsigelighedsperiode.

23 Til 2. Lejemålets begyndelse og ophør Tidsbestemte lejemål Ingen lovbegrænsning i forhold til længde af et tidsbestemt lejemål Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 Lejemålet kan, pånær ved misligholdelsestilfælde, ikke opsiges i lejeperioden. Medmindre andet aftales, kan lejemålet med undtagelse af misligholdelse, ikke opsiges i den anførte periode, jf. LL 80, stk. 1, 2. pkt. Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni I lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale. Modsat dog i TBB Ø (GD 2012/13Ø) der dog ikke er korrekt 11 var tavs om uopsigelighed typeformularens fortrykte tekst om 3 måneders opsigelse fik forrang. Kan kombineres med en uopsigelighedsperiode Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni I lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale. Parterne har dog gensidigt fraskrevet sig retten til at afgive opsigelse til tidsligst i maj Uanset forstående kan lejemålet dog opsiges som følge af misligholdelse. Vær opmærksom på at tidsbegrænsningen stadig skal være rimeligt begrundet i udlejers forhold, jf. LL 80, stk. 3. En lejer kan altid få prøvet rimeligheden ved boligretten.

24 Til 3. Betaling af leje m.v. Hvad må opkræves særskilt ud over (den lovlige) leje? Den lovlige leje er markedsleje, aftalt leje, omkostningsbestemt leje, forbedringstillæg, skatter og afgifte, vedligeholdelseshensættelser m.v. Varme og varmt vand (må ikke være indeholdt i lejen, jf. LL 36, stk. 1) Koldt vand, hvis der findes individuel forbrugsmåler, jf. U H Fællesantennebidrag og adgang til elektroniske kommunikationstjenester Gebyr for Betalingsservice, jf. U V (anket til Højesteret) og T:BB Ø Hvad må, f.eks., ikke opkræves særskilt ud over (den lovlige) leje? Renovation, jf. U V (T:BB og GD 2015/54 V) Trappevask Flyttesynsgebyr, straksudlejningsgebyr og lignende, jf. U H (GD 2003/43H ) Ejendomsforsikring, jf. T:BB 2010 Ø Særligt om udgifter til beboerrepræsentation Max 339 kr. årligt pr. beboelseslejemål (2015). Større beløb kræver tilslutning fra den enkelte lejer Skal opkræves sammen med huslejen og udbetales i takt hermed.

25 Til 3. Betaling af leje m.v. Skriver man ikke hvordan lejen fastsættes eller reguleres, er det lovens udgangspunkt for den pågældende lejemålstype der gælder, f.eks. Omkostningsbestemt leje (store ejendomme i regulerede kommuner) F.eks. nybyggede ejendomme med 7 eller flere lejligheder i regulerede kommuner, nyindrettede tagetager, nypåbyggede etager eller tidligere erhvervslejemål i sådanne ejendomme. Det lejedes, regulerede, værdi (småhuse) F.eks. nybyggede ejendomme med 6 eller færre lejligheder i regulerede kommuner, nyindrettede tagetager, nypåbyggede etager eller tidligere erhvervslejemål i sådanne ejendomme. Det lejedes værdi (uregulerede lejemål og 80/20-ejendomme)

26 Til 3. Betaling af leje m.v. Uregulerede lejemål Lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune. Lejen reguleres i henhold til LL til det lejedes værdi. Lejen kan endvidere reguleres som følge af stigninger i, og pålæg af, nye skatter og afgifter efter reglerne i Lejemål i 80/20-ejendom, jf. ML 4, stk. 3. Lejemålet er beliggende i en ejendom, hvor mere end 80 % af bruttoetagearealet den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. ML 4, stk. 3. Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejemålet ligger i en 80/20-ejendom. Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. ML 5, stk. 2. Lejemålet er i 2009 gennemgribende forbedret og udlejes til det lejdes værdi, jf. ML 5, stk. 2 Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter ML 5, stk. 2. Småhuse, jf. ML kapitel IV A Udlejer ejede den 1. januar eller færre lejligheder i ejendommen / Ejendommen omfattede den 1. januar eller færre lejligheder. Lejemålet er omfattet af ML kapitel IV A Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter reglerne om småhuse.

27 Til 3. Betaling af leje m.v. Ejendomme med afkast efter ML 9, stk. 2 (lovkrav, jf. LL 4, stk. 5) Ejendommen er omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje og afkastet er beregnet i henhold til lovens 9, stk. 2. Den omkostningsbestemte leje er senest fastsat efter lovens 7 den 1. januar Den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet udgør pt. kr ,78 årligt inkl. hensættelser til vedligeholdelse. Lejen er nedsat i henhold til lovens 7, stk. 2 og den aftalte leje udgør kr ,00 årligt, inkl. hensættelser til vedligeholdelse, men ekskl. tillæg for forbedringer samt aconto forbrug, beboerrepræsentationskontingent m.v. OMK-ejendomme nettoprisindeksregulering (LL 4, stk. 8) Har udlejer udsendt meddelelse om, at den omkostningsbestemte leje nettoprisindeksreguleres, jf. ML 9 a, skal alle nyindgåede kontrakter i den 2-årige periode oplyses om beslutningen og udløbet af perioden: Udlejer har forud for aftalens indgåelse besluttet at lejen reguleres efter nettoprisindekset, jf. boligreguleringslovens 9 a. Udlejer har udsendt meddelelse til lejerne den 1. oktober 2015 og gælder i 2 år frem, således at den i 9 a, stk. 1 nævnte 2 årsperiode udløber den 1. oktober 2017.

28 Til 3. Betaling af leje m.v. Fastsættelse af lejen i regulerede kommuner Nyopført ejendom i reguleret kommune Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er derfor omfattet af ML 15 a, jf. LL 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at ML 5-10, 11, stk. 2 og 3, og om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Tidligere erhvervslejemål i reguleret kommune Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og er derfor omfattet af boligreguleringslovens 15 a, jf. LL 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at ML 5-10, 11, stk. 2 og 3, og om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Nyindrettet tagetage i reguleret kommune Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til, eller registreret som, beboelse, og er dermed omfattet af boligreguleringslovens 15 a, jf. LL 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at ML 5-10, 11, stk. 2 og 3, og om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Nypåbygget etage i reguleret kommune Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 og er dermed omfattet af boligreguleringslovens 15 a, jf. LL 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at ML 5-10, 11, stk. 2 og 3, og om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale.

29 Til 3. Betaling af leje m.v. Fastsættelse af lejen i uregulerede kommuner Nyopført ejendom i ureguleret kommune Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og omfattes af LL 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og - nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Tidligere erhvervslejemål i ureguleret kommune Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål omfattes af LL 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og - nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Nyindrettet tagetage i ureguleret kommune Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, og er omfattes af LL 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Nypåbygget etage i ureguleret kommune Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 og omfattes af LL 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale.

30 Uregulerede kommuner ML kapitel II-V gælder ikke i følgende kommuner: Billund Fanø Fredensborg Greve Herning Holstebro Ikast-Brande Læsø Mariagerfjord Rebild Ringkøbing-Skjern Samsø Solrød Struer Thisted Tønder Varde Vesthimmerland Ærø

31 Til 3. Betaling af leje m.v. Nettoprisindeksregulering (erstatter trappeleje) Kan aftales for alle typer lejemål dog gælder særlige regler for OMK-lejemål ( ML 9 a) Lejen reguleres hvert år den 1. januar i henhold til udviklingen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet - efter nedenstående formel: Gældende årsleje Indeks foregående oktober x nyt indeks oktober = Ny årsleje Udlejer er endvidere berettiget til at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter. Forhøjelsen sker i henhold til de principper der følger af LL Udfører udlejer forbedringer i lejemålet efter princippet i LL 58, kan der tillige varsle lejeforhøjelse som følge heraf. _

32 Til 3. Betaling af leje m.v. Nettoprisindeksregulering og regulering for skatter og afgifter U H (TBB / GD2010/35H) om kombinationsregulering ikke noget til hinder for at kombinere [nettoprisindeksregulering] med et forbehold om lejeforhøjelse efter lejelovens almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter. Der må ikke indsættes en minimumsregulerings i forbindelse med nettoprisindeksreguleringen f.eks. klausuler om, at lejen reguleres i henhold til stigningen i nettoprisindekset, dog minimum 1 %.

33 Til 3. Betaling af leje m.v. Omkostningsbestemte lejemål med forbedringstillæg (og andre lejemål) Man kan med fordel oplyse hvorledes lejen er sammensat. Er ikke en gyldighedsbetingelse. Alternativt kan man vedlægge sidste udsendte varsling. Kan også bruges ved gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen ønskes reguleret efter OMK-princippet, jf. ML 7. Kan også anvendes i andre typer lejemål. Ved ikke-færdiggjorte forbedringsarbejder laves der endeligt byggeregnskab. Lejens sammensætning pr. 1. april 2015 årligt månedligt Omkostningsbestemt leje xxx.xxx xx.xxx Hensættelse 18 xxx.xxx xx.xxx Hensættelse 18 b xxx.xxx xx.xxx Aftalt boligforbedring xxx.xxx xx.xxx Forbedringstillæg vinduer xxx.xxx xx.xxx Konvertering fjernvarme, udløber 1/ xxx.xxx xx.xxx Forbedringstillæg individuelle forbedringer xxx.xxx xx.xxx Nyt køkken (xxx.xxx) (xx.xxx) Hårde hvidevarer (xxx.xxx) (xx.xxx) I alt xxx.xxx xx.xxx

34 Til 3. Betaling af leje m.v. Privat byfornyelse/aftalt boligforbedring Ejendommen er ombygget efter lov om privat byfornyelse/reglerne om aftalt boligforbedring. Arbejderne omfatter etablering af bad i lejlighederne, omfattende isoleringsarbejder og nye vinduer. Der betales en årlig lejeforhøjelse på kr. 123,45 pr. m². Der ydes tilskud til nedsættelse af Lejeforhøjelsen, der nedtrappes efter 8 år. Lejeforhøjelsen udgør kr ,67 årligt og trådte i kraft den 1. januar Bruttostigning Nettostigning Tilskud Aftrapning 1/ xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx 1/ xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx 1/ xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx 1/ xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx xxxx,xx

35 Til 3. Betaling af leje m.v. Betalingsformer og gebyrer Betalingssted og form Lejen skal betales ved lejers tilmelding til Nets betalingsservice. Nets/PBS gebyr Lejeren betaler de til enhver tid opkrævede gebyrer for Nets betalingservice som et særskilt gebyr ud over lejen. Godkendt i Vestre Landsret i GD 2015/26 V, der dog er anket til Højesteret og U Ø (TBB ) vær dog opmærksom på, at udlejer normalt kun med særskilt lejelovshjemmel kan opkræve udgifter ud over lejen dækket, jf. f.eks. U H (om vandforbrug uden individuel forbrugsmåling) Betalingsgebyr/administrationsgebyr/indbetalingskortgebyr Såfremt lejer ikke tilmelder betalingen til Nets, betaler lejeren for fremsendelse af giroindbetalingskort Nets i henhold til de til enhver tid gældende takster. Mere tvivlsom ikke prøvet i praksis analog fortolkning af ovenstående domme Der må ikke opkræves et fast gebyr det er mere sikkert at viderefakturere de faktisk opkrævede udgifter.

36 Til 4. Depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten er betinget af indbetalingen af 4-beløb Betaling af depositum og forudbetalt leje bør ske i god tid 2 uger - før lejeren får nøglerne, da en efterfølgende ophævelse, effektiv udsættelse og krav på betaling kan være dyrt, tidskrævende og besværligt. Lejekontrakten er betinget af, at lejer senest på den i 4 angivne dato indbetaler det i samme paragraf angivne beløb. Betales beløbet ikke rettidigt bortfalder kontrakten.

37 Til 5. Varme, vand og el. Til- og afmelding som forbruger ved forsyningsselskaberne Udlejer kan hverken til- eller afmelde en lejer som forbruger uden videre. Lejer er forpligtet til senest 2 hverdage inden lejeforholdets begyndelse at tilmelde sig som forbruger på adressen hos forsyningsselskaberne. Lejer er ligeledes forpligtet til senest 2 hverdage efter fraflytning at afmelde sig som forbruger. Der kan eventuelt laves fuldmagter til udlejer i forbindelse med at lejer underskriver lejekontrakten Gebyrer for flytte- og årsaflæsninger af varme, el, gas og vand, hvor der er opsat målere, opkræves hos lejerne i henhold til forsyningsselskabernes gældende takster.

38 Til 6. Fællesantenner m.v. Leverer udlejer tv-signal eller internetadgang, kan de rimelige udgifter hertil medtages. De udgifter lejer skal betale i henhold til 6 er udgifter til etablering, drift, vedligeholdelse, administration, teknisk bistand, afgifter og øvrige udgifter, forbundet med fællesantenneanlægget og/eller de elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne til anlægget medtages med et årligt beløb svarende til de afholdte udgifter inden for en periode på 12 måneder før en regulering af lejerbidraget og fordeles ligeligt mellem de tilsluttede lejemål. Regulering af bidraget kan ske uden varsel, dog sådan at opkrævning af en stigning tidligst sker 6 uger efter at meddelelse om reguleringen er udsendt. Ved første opkrævning af det forhøjede antennebidrag opkræves samtidig regulering for den forløbne periode. Hvis løbende udgifter, der betales til tredjemand, stiger, kan opkrævning ske med tilbagevirkende kraft, dog højst for en periode på 3 måneder forud for udsendelse af meddelelse om regulering. Rimelige forbedringsudgifter beregnes som forbedringsudgiften inkl. nødvendige arbejder, ganget med ydelsen på et sædvanligt annuitetslån.

39 Til 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning. Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/7-2015: Ind- og fraflytningssyn gøres obligatoriske. Gælder alle fremtidige fraflytninger, jf. VEJL af 21/ , pkt. 3.2 Gælder kun ejere (eller fremlejegivere) af mere end ét boliglejemål Udlejer skal kunne dokumentere: At der er indkaldt til syn (gælder ingen formkrav) med rimeligt varsel/1 uges varsel At synet er afholdt At der er udarbejdet flyttesynsrapport (skal være skriftlig - måske) At lejeren har modtaget rapporten i forbindelse med synet Manglende iagttagelse af samtlige, ovenstående regler medfører, at der ikke kan kræves betaling for istandsættelse ved lejers fraflytning

40 Til 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning. Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/7-2015: Parterne kan ikke længere aftale nyistandsættelse: Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelse, men med undtagelse af almindeligt slid og ælde. Har lejeren overtaget hele eller dele afvedligeholdelsespligten, skal det lejede afleveres normaltvedligeholdt for så vidt angår de dele, der er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt. Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Indvendig vedligeholdelse defineres fremover som: Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, træ og jern ), tapetsering, samt mellemslibning og lakering/oliering af trægulve.

41 Til 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning. Beskrivelse af lejemålets stand Bør altid suppleres med en grundig indflytningsrapport. Det lejede fremstår nyistandsat; nymalet overalt på samtlige malbare flader og med nylakerede gulve. Alle installationer er i god og brugbar stand. Der er ingen mangler i lejemålet. Lejemålet fremstår ikke nyistandsat ved indflytningen. Lejemålet fremtræder imidlertid vel vedligeholdt med hvide vægge, hvidt træværk og afhøvlede, lakerede gulve uden større ridser eller mærker. Alle malbare flader fremstår som nymalede. Alle ruder er hele, og hårde hvidevarer og installationer er i god og brugbar stand. Lejemålet er ikke nyistandsat ved indflytningen. Lejemålet fremtræder imidlertid vel vedligeholdt og uden mangler af nogen art.

42 Til 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning. Anvendelse af bestemte materialer (evt. som erstatning for eller supplement til et vedligeholdelsesreglement) Vægge i køkken må kun males med Flügger Dekso 25 i hvid. Vægge i bad må kun males med Flügger Vådrumsmaling glans 30 i hvid. Øvrige vægge må kun males med Flügger Flutex 5S, refleksfri i hvid. Lofter må kun males med Flügger Flute 2S, Topkvalitet i hvid. Såfremt lejer maler lejemålet i andre farver eller med anden maling, vil dette blive udbedret og malet i henhold til ovenstående for lejers regning. Kan også udvides til behandling af træværk m.v. Misligholdelse? Istandsættelse ved egne håndværkere Det er aftalt, at al vedligeholdelse eller istandsættelse sker ved udlejers foranstaltning og af udlejeres håndværkere for lejers regning. Hvis lejer alligevel selv istandsætter = intet tab - de facto ingen sanktion. Bør kombineres med fraflytning 14 dage før frigørelsestidspunktet, jf. ovenfor om 2. Anvendes der et vedligeholdelsesreglement, bør der henvises til dette i 11: Lejemålet skal vedligeholdes i henhold til de i vedlagte vedligeholdelsesreglement angivne retningslinjer, materialer, farver og kvaliteter.

43 Til 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning. Indkaldelse til fraflytningssyn Lejer indkaldes til fraflytningssyn i lejemålet kl. 12 på fraflytningsdagen. Lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før lejeperiodens sidste dag, den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, 3 måneder efter lejemålet er blevet opsagt, jf. lejelovens 86, stk. 1. Lejer modtager senest 7 dage før synet en påmindelse. (gælder kun for almindelige lejemål Er ikke en egentlig indkaldelse, da lejemålet kan ophøre tidligere eller senere, afhængig af parternes aftale, eventuelt ophævelse af lejemålet eller udsættelse ved fogeden. Tjener som en serviceoplysning til lejer, men husk at sende indkaldelse!

44 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden Efter den nye lejelov trådte i kraft 1/ Lejere i ejendomme, omfattet af ML kapitel II-IV kan nu kun overtage den indvendige vedligeholdelse, der defineres som: Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, træ og jern ), tapetsering, samt mellemslibning og lakering af gulve. Herudover kan lejer tilpligtes at vedligeholde en evt. have. Lejer kan ikke overtage vedligeholdelsespligten for andet overhovedet. Dette gælder kun for lejeaftaler, der indgås efter 1. juli 2015 og kun ejendomme, der er omfattet af ML kapitel II-IV (reglerne om omkostningsbestemt leje) Også for lejemål, hvor kapitel II-IV er fraveget ved aftale Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.

45 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden Udlejer kan ikke ensidigt ændre retningslinjerne for vedligeholdelse U Ø: En lejer havde - med visse begrænsninger - ret til at foretage indvendig vedligeholdelse. Det var i lejekontraktens aftalt, at lejer havde ret til udbetaling fra 22 kontoen til dækning af afholdte materialeudgifter. Udlejer ændrede efterfølgende disse retningslinier, bl.a. således at udgifter vedrørende indvendig vedligeholdelse kun kunne godtgøres over vedligeholdelseskontoen, hvis arbejdet blev udført af ejendommens håndværkere. Udlejeren kunne ikke med hjemmel i LL 27, stk. 2, ændre de oprindelige retningslinier, idet der herved skete en ændring af parternes kontraktgrundlag

46 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet og hvordan? Vedligeholdelseskrav og reglement Lejer må ikke uden udlejers skriftlige samtykke ændre farven på lejemålets vægge, lofter, gulve, træ eller metal. Kan også være et krav om kun at anvende bestemte farvekoder, glans, malingstyper eller lignende. Lejer skal foretage den nødvendige vedligeholdelse som følge af forringelse ved slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Såfremt lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt vil udlejer udføre arbejderne for lejers regning. Alternativt: Al vedligeholdelse i lejemålet skal foretages af udlejers håndværkere. Udgiften pålignes lejeren i det omfang det omfatter en del af lejers vedligeholdelsespligt. Hvis en lejer selv maler og det er håndværksmæssigt korrekt udført er der intet tab og ingen sanktion.

47 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet og hvordan? Særligt om lakerede og oliebehandlede trægulve Lakerede/oliebehandlede gulve skal lakeres/olieres efter behov og inden lakken slides igennem/olien udtørrer. Store ridser og gennemslidning af lakken/udtørring af olien til bart træ er misligholdelse. Gulvet må ikke afhøvles/fuldslibes da det forkorter gulvets levetid. Misligholdelse ctr. almindelig brug Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer, vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser, bordplader, (vægge eller lofter.) Dette er misligholdels og vil medføre omfattende udbedringsarbejder der skal betales af lejer. Alternativt: Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer, vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser og bordplader. Såfremt lejer i vægge eller lofter borer huller, banker søm i eller på anden måde laver huller, er det aftalt at hullet lukkes håndværksmæssigt korrekt og hele fladen males for at undgå farveforskelle ved pletmaling. Denne istandsættelse foretages af udlejers håndværkere for lejers regning.

48 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden For ejendomme, der er omfattet af ML kapitel II-IV Er det ved afkrydsnings i 8 aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelse, skal dette ikke udspecificeres i 11.

49 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden For ejendomme, der ikke er omfattet af ML kapitel II-IV Lejer kan principielt overtage hele den ind- og udvendige vedligeholdelsespligt, hvilket typisk ses ved villa-udlejning. Lejer skal holde det lejede forsvarligt vedlige ved maling af ind- og udvendige vægge, lofter, gerigter, lister, sternbrædder, udhæng, stakit, døre og dørkarme, vinduer og vindueskarme, tapetsering, lakering af gulve, samt vedligeholde og forny låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejer skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer. Lejeren skal endvidere rense tilstoppet afløb fra håndvask, køkkenvask og toilet. Herudover skal lejer passe haven med græsslåning, hækklipning ukrudts- og vinterbekæmpelse, algebehandling af sten og tag, således det lejede fremstår velvedligeholdt ude som inde.

50 Til 8. Vedligeholdelse i lejeperioden For ejendomme, der ikke er omfattet af ML kapitel II-IV Lejer har typisk en udvidet vedligeholdelsespligt, svarende til den tidligere LL 20. Det er aftalt, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Ved indvendig vedligeholdelse forstås tapetsering, maling vægge, træværk (lister, gerigter, lofter, paneler, døre, m.v.), rør og radiatorer, hvidtning af lofter og lakering, samt mellemslibning af gulve, og vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse af indvendige døre, vinduer og ruder, køkkenskabe, -låger, -skuffer og bordplader, faste skabe og hårde hvidevarer, samt andet fast inventar, uanset årsagen til vedligeholdelsesbehovet. Desuden omfatter lejers vedligeholdelse tillige vedligeholdelse af vand- og gashaner, afløb, wc-kummer og cisterner, vaskekummer, elinstallationer (herunder stikkontakter, udtag, sikringsbokse og relæer) og øvrige indvendige bygningsdele. Det er lejers ansvar at renholde, og når påkrævet, rense afløb, vandlåse og vandrette rør. Hvis lejeren ikke opfylder pligten inden otte dage, efter at udlejeren har opfordret ham til det, kan udlejer istandsætte for lejerens regning Kan suppleres med eller erstattes af et vedligeholdelsesreglement, evt. som bilag til lejekontrakten. Lejemålet må kun males/tapetseres med hvide farver. Farver på vinduer, døre og træværk i øvrigt må ikke ændres uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer. Gulve og dørtrin skal vedligeholdes med ufarvet lak så ofte, som det er påkrævet. De skal altid fremtræde ensartede i farve. Træværk må ikke afsyres/afslibes uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer.

51 Til 9. Inventar Specielt inventar eller pladsmangel i typeformularens 9 Følgende inventar tilhører udlejer: Hårde hvidevarer: Siemens køle/fryseskab, Siemens pyrolyseovn, Siemens nedfældet induktionskogeplade, Siemens mikroovn, Bosch bordopvaskemaskine, Miele 6 kg vaskemaskine, Electrolux kondenstørretumbler og brusekabine. Mørklægningsgardiner i V1, V2 og Stue (vedlæg plantegning som bilag) Invita 3-fløjet skabsmiljø Efterladt inventar, ukendt inventar m.v. Udlejer ejer kun det inventar, der er nævnt i denne lejekontrakt, eller som lejer skriftligt er blevet orienteret om tilhører udlejer. Øvrigt inventar ejer udlejer ikke og har derfor ej heller vedligeholdelsespligt herfor. (Delvist) møblerede lejemål Lejemålet udlejet møbleret/delvist møbleret. Inventarlisten findes i vedlagte bilag. Lejer er erstatningsansvarlig for bortkomne effekter.

52 Til 10. Beboerrepræsentation, husdyrforhold og husorden Husdyrforhold Der må kun holdes én almindelig huskat pr. lejemål. Uanset forbuddet mod dyrehold, er der givet dispensation til at lejeren kan beholde sin nuværende kat af racen Main Coon, øretatovering , lysebrun med hvide poter. Denne dispensation kan af udlejer med 6 måneders varsel tilbagekaldes hvis katten efter udlejers skøn vurderes til gene i form af lugt eller lyd, eller hvis dyret beskadiger lejemålet. Husorden Den nuværende husorden kan når som helst og uden yderligere varsel ændres af udlejer ved skriftlig fremsendelse af revideret version til samtlige lejere. Såfremt der er en beboerrepræsentation i ejendommen kan et beboermøde vedtage en husorden. En sådan husorden kan dog ikke ændre på kontraktsvilkår, så alle vilkår man ikke vil risikere ændret, kan med fordel indføjes i 11. Rygning Et forbud mod rygning kan indeholdes i en husorden, men bør for god ordens skyld indføres i alle lejekontrakter

53 Øvrige vilkår Aftale om anvendelse af digital kommunikation, jf. LL 4,stk. 2 Kan anføres i 11 eller ved almindelige aftale. Stiltiende aftale hvis begge parter jævnligt kommunikerer med eller SMS Gælder kun og SMS Det kan ikke aftales, at meddelelser om udlejers opsigelse og ophævelse, afgives som digitale dokumenter Eksempel på formulering Parterne har aftalt, at al kommunikation med undtagelse af meddelelse om udlejers opsigelse eller én af parternes ophævelse kan ske per , jf. lejelovens 4. Parterne forpligter sig til gensidigt at holde hinanden orienteret om gældenden adresser. Ifølge den vejledning og ind- og fraflytningssyn m.v. kan det aftales, at flyttesynsrapporter fremsendes pr. . Har dog ikke hjemmel i loven eller dens forarbejder. Parterne har aftalt, at al kommunikation med undtagelse af meddelelse om udlejers opsigelse eller én af parternes ophævelse kan ske per , jf. lejelovens 4. Aftalen omfatter tillige indkaldelse til flyttesyn, samt fremsendelse af flyttesynsrapporter. Parterne forpligter sig til gensidigt at holde hinanden orienteret om gældenden adresser.

54 Øvrige vilkår Udlevering af energimærkerapport Det kan medføre bødestraf ikke at udlevere energimærkerapport forud for lejeaftalens indgåelse. Lejer har inden lejekontraktens indgåelse modtaget ejendommens energimærkerapport og er blevet oplyst om, at ejendommens energimærke kan ses på udlejers hjemmeside Lejer kan endvidere altid finde ejendommens energimærke på ved at søge på lejemålets adresse, og herefter klikke på Ejendomsdata og Energimærkerapporter. Lejer erklærer ved sin underskrift at have modtaget kopi af ejendommes energimærkerapport

55 Spørgsmål, rådgivning, sparring og netværk Rådgivning og konkrete spørgsmål Har du brug for hjælp til at udfærdige en lejekontrakt, optimere den eksisterende eller anden form for juridisk rådgivning, henvises til advokat med speciale i boliglejeret, Ejendomsforeningen Danmark eller andre udlejerorganisationer, eller din lokale grundejerforening. Dette oplæg er alene til inspiration og kan ikke træde i stedet for individuel rådgivning. Faglige netværk, LinkedIn grupper m.v. Har du selv gode ideer til klausuler i 11, søger du sparring med andre udlejere, administratorer, mæglere, advokater og øvrige fra ejendomsbranchen, kan det anbefales at benytte én af de mange netværksgrupper på f.eks. LinkedIn. BoligPortal.dk har eksempelvis oprettet gruppen BoligPortal.dk Professionelle udlejere og netværksgrupper for de store danske byer på LinkedIn, der er det største faglige netværk på nettet.