AFGØRELSE i klagesag om Egedal Kommunes afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bilsalg på Råbrovej, Smørum

Transkript

1 f 7. januar 2019 Sagsnr.: 18/08699 og 18/08704 Klagenr.: og MARAN AFGØRELSE i klagesag om Egedal Kommunes afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bilsalg på Råbrovej, Smørum Egedal Kommune har den 1. oktober 2018 givet afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bilsalg på ejendommen Råbrovej 19, 2765 Smørum, matr.nr. 15 Smørumnedre By, Smørum. Planklagenævnet har modtaget to klager over afgørelsen. Planklagenævnet NÆVNENES HUS Toldboden Viborg Tlf CVR-nr EAN nr Planklagenævnet stadfæster afgørelsen. Det betyder, at kommunens afgørelse gælder. 1 af 12

2 Indhold 1. Klagen til Planklagenævnet Sagens oplysninger Området og ejendommen Forløbet før ansøgningen Hovedstadens Udviklingsråds afgørelse Kommunens besigtigelse Ansøgningen Kommunens afgørelse Klagen og bemærkninger til klagen Korrespondance under klagesagen Klagerne og klagernes øvrige bemærkninger Kommunens bemærkninger til klagen Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse Planklagenævnets kompetence Generelt om Planklagenævnets kompetence Ligebehandlingsprincippet Ændret anvendelse Undtagelse fra kravet om landzonetilladelse Generelt om landzonetilladelser Generelt om ikke-primære erhverv i landzone Planklagenævnets vurdering af afslaget på landzonetilladelse Detailhandel Planklagenævnets vurdering Planklagenævnets afgørelse Gebyr Meddelelse og offentliggørelse af afgørelsen af 12

3 1. Klagen til Planklagenævnet Ejeren af ejendommen (klager 1) klagede den 26. oktober 2018 til Planklagenævnet over kommunens afgørelse om afslag på tilladelse. Lejeren af ejendommen (klager 2) klagede den 28. oktober 2018 også til Planklagenævnet over kommunens afgørelse om afslag på tilladelse. I klagerne er der navnlig klaget over følgende: At bilsalg fra ejendommen ikke kan være mere generende end det tilladte plantesalg fra ejendommen. At det ansøgte ikke forringer de landskabelige interesser i området. At forretningen hverken generer naboer eller lokalområdet. At kommunen ved afgørelsen udøver forskelsbehandling. 2. Sagens oplysninger 2.1. Området og ejendommen Klagesagen vedrører en ejendom på Råbrovej 19, 2765 Smørum, matr.nr. 15 Smørumnedre By, Smørum. Ejendommen ligger i landzone. Ejendommen ligger i Fingerplanens ydre grønne kile. Kommuneplan 2017 for Egedal Kommune skal sikre, at de grønne kiler og strøg fastholdes som åbne bynære områder, der kan danne ramme for det almene friluftsliv. Det fremgår af kommuneplanen, at de grønne kiler og strøg skal friholdes for bebyggelse og anlæg til beboelse, erhverv og lignende bymæssige formål. De skal desuden friholdes for fritidsformål, som på grund af bygninger og anlæg har en bymæssig karakter, og fritidsformål, som har en lukket karakter i forhold til almen brug. Af retningslinjerne for detailhandel i kommuneplanen fremgår desuden følgende: At kommunens detailhandel skal lokaliseres indenfor de bymidter, bydelscentre og lokalcentre, og udenfor disse områder kan der udelukkende etableres butikker til områdets daglige forsyning samt pladskrævende vare. Særligt pladskrævende varegrupper må kun etableres indenfor de afgrænsede arealer. Ejendommen ligger syd for og lige op til Smørumnedre By, som er udlagt til byzone. Området nord for ejendommen er omfattet af kommuneplanramme B2-37, som udlægger området til boligområde. Nordøst for ejendommen er der et område, som er omfattet af kommuneplanramme E3-6, som udlægger området til erhvervsområde. Ejendommen udgør et areal på ca. 1,9 ha. Ejendommen benyttes som bebo- 3 af 12

4 elses- og forretningsejendom. På ejendommen er der registreret følgende bygninger: Bygning 1: Fritliggende enfamilieshus, 150 m 2. Bygning 2: Fritliggende enfamilieshus, 108 m 2. Bygning 3: Tiloversbleven landbrugsbygning, 90 m 2. Bygning 4: Væksthus, m 2. Det fremgår af OIS 1, at bygning 4 er opført i 2002, at det anvendes til væksthus, og at ydervæggene og taget består af glas. Nord for væksthuset er et areal på ca m 2, 2 som fremstår som et parkeringsareal. Øst for væksthuset et areal på ca. 903 m 2, 3 som ligeledes fremstår som et parkeringsareal Forløbet før ansøgningen Hovedstadens Udviklingsråds afgørelse Hovedstadens Udviklingsråd gav den 26. november 2001 landzonetilladelse, jf. planlovens 35, til: Opførelse af et drivhus sydøst for ejendommens bygninger. Etablering af et havecenter/planteskole på ejendommen Et udendørs areal på m 2 med planter som var tilgængeligt for kunderne. Et parkeringsareal på ca m 2 belagt med perlesten. Tilladelsen blev givet med følgende vilkår: At der ikke måtte anvendes belysning i havecentret ud over den nødvendige belysning i detailafsnittet i åbningstiden. At der kun i mindre omfang måtte sælges produkter, der havde relation til plantesalget. At der ikke måtte sælges plæneklippere, havefræsere o.lign., drivhuse, havepavilloner og havemøbler mv. At der ikke måtte forekomme udendørs oplag, produkter og emballage. At skiltning skulle overholde reglerne om skiltning i det åbne land. At vejadgangen skulle ske fra Skebjergvej. At beplantning langs Skebjergvej skulle opretholdes, så p-pladserne var afskærmede. Vilkårene blev tinglyst på ejendommen. Ejendommen var på daværende tidspunkt under 2 ha, uden landbrugspligt 1 Den offentlige informationsserver, OIS, ses på 2 Planklagenævnets måling på luftfoto. 3 Planklagenævnets måling på luftfoto. 4 af 12

5 og blev anvendt til frilandsproduktion af roser. Det var Hovedstadens Udviklingsråds vurdering, at etableringen af et havecenter ville være foreneligt med den dagældende regionplanlægning, såfremt salget alene blev begrænset til produkter, der havde med plantesalg at gøre Kommunens besigtigelse Kommunen har den 26. juni 2018 besigtiget ejendommen, hvor kommunen konstaterede, at mange nummerpladeløse biler var parkeret på ejendommens forplads, og at der var opsat reklameflag for bilsalg. Kommunen vurderede på denne baggrund, at ejendommen blev anvendt til udstillingsareal i forbindelse med bilsalg Ansøgningen Det fremgår af ansøgningsmaterialet på sagen, at drivhuset anvendes som kontor, forplads til bilsalg og parkering af brugte biler, hvorfor ansøgningen vedrører den fortsatte drift af virksomheden på ejendommen enten permanent eller midlertidigt. Ca. 500 m 2 af forpladsen skal anvendes til kundeparkering og udstilling af biler til salg. Ansøgeren har derudover oplyst følgende: At der generelt ikke kommer særligt mange kunder på adressen, og at størstedelen af kunderne kommer efter forudgående aftale, og at det drejer sig om ca. 3-5 kunder om dagen. At ca. 10 stk. p-pladser er afsat til kunderne. At virksomheden ingen ansatte har, men drives af ejeren. At virksomheden har åbent i hverdage kl og søndage kl At der i meget begrænset omfang skal transporteres ikke indregistrerede biler til virksomheden. At driften af virksomheden ikke belaster området med hverken støj, forurening eller øget trafik. At de to flag, der står ud til vejen, kan fjernes efter ønske Kommunens afgørelse Kommunen gav den 1. oktober 2018 afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bilsalg på ejendommen. Kommunen vurderede, at det ansøgte ville være i strid med den nuværende planlægning og landzonebestemmelserne, samt at det ville forringe de landskabelige interesser i området. Kommunen lagde vægt på, at det ansøgte ikke var i overensstemmelse med de planmæssige interesser, som fremgår af kommuneplan 2017, idet ejendommen er omfattet af Vestskovkilens forlængelse. De grønne kiler skal friholdes for bebyggelse og anlæg til beboelse, erhverv og lignende bymæssige formål. Kommunen lagde desuden vægt på, at pladskrævende detailhandel skal placeres i de områder, der er udlagt til dette formål. 5 af 12

6 2.5. Klagen og bemærkninger til klagen Korrespondance under klagesagen I sagen indgår klager 1s klage af 26. oktober 2018 og klager 2s klage af 28. oktober Klager 1 har uddybet sin klage i brev af 16. november Kommunen er kommet med bemærkninger til klagerne i brev af 6. november Klagen og bemærkningerne er i hovedtræk gengivet nedenfor Klagerne og klagernes øvrige bemærkninger Klagerne har anført følgende: At kommunen ikke kan argumentere med den grønne kile, da bebyggelsen jo allerede findes. At ejendommen ikke ligger i kilen men op til kilen, og at ejendommen lå på området, før begrebet overhovedet blev etableret. At der på strækningen, hvor forretningen ligger, ikke er andet end bymæssige funktioner, og at det er uklart, hvorfor præcis de 100 m af strækningen, hvor ejendommen ligger, skal friholdes. At forretningen hverken generer naboer eller lokalområdet, og at der ikke har været klaget over forretningens beliggenhed eller drift. At det ansøgte ikke forringer de landskabelige interesser i området, idet forretningen/udstillingen ikke er synlig fra vejen, og at der derfor er sat flag ud til vejen for at gøre opmærksom på forretningen, men at disse skilte vil kunne fjernes. Klager 1 har derudover anført følgende: De bygninger, som allerede findes, må kunne anvendes. Alternativt må kommunen tilbyde at købe bygningerne. At en tilladelse er helt i overensstemmelse med intentionerne i landzone; at ejendommene kan udnyttes til andet end landbrug, forudsat virksomhederne ikke bliver for store (tre til fire ansatte). At bilsalg ikke kan betragtes som detailhandel, og at handel med biler ikke kan kaldes detailhandel. Dette ses, hvis man ser på placeringen af bilforhandlere i andre byer. Disse ligger ifølge klageren altid uden for bykernerne, enten i landzone eller i industrikvarterer. At der siden 2001 har været erhverv med detailsalg på ejendommen, og at det tidligere havecenters drift havde større karakter af detailhandel end bilhandlen. Der er ikke tale om et nyt tiltag på ejendommen og dermed heller ikke nogen ny eller ændret belastning af området. At der ligger to andre bilforhandlere på samme vej, og at de tre bilforhandlere nærmest ligger oven i hinanden. 6 af 12

7 At der drives masser af erhverv fra en anden ejendom få hundrede meter fra klagerens ejendom, og at brugen af den anden ejendom er identisk med brugen af klagerens ejendom. At kommunens afgørelse er et udtryk for forskelsbehandling. At kommunen selv har registreret væksthuset som en bygning i BBR, hvorfor kommunen ikke nu kan argumentere for, at væksthuset ikke kan anses som en bygning Kommunens bemærkninger til klagen Kommunen har på baggrund af klagen bl.a. oplyst: At kommunen vurderer, at bilsalg er detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper, og at etableringen af bilsalg på ejendommen er i strid med kommuneplanens retningslinjer. At bilsalg er et erhverv af bymæssig karakter, hvorfor etableringen af virksomhed med bilsalg er i strid med kommuneplanens retningslinjer for grønne kiler. At anvendelse af væksthuset i forbindelse med bilsalg ikke kan være omfattet af planlovens 37, da drivhuse ikke betragtes som egentlige bygninger. At det udendørs oplag ikke kan etableres efter planlovens 37, stk Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse 3.1. Planklagenævnets kompetence Generelt om Planklagenævnets kompetence Planklagenævnet kan tage stilling til en kommunes afgørelse efter planlovens 35, stk. 1 (landzone), jf. lovens 58, stk. 1, nr Planklagenævnet kan desuden tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes øvrige afgørelser efter planloven, jf. lovens 58, stk. 1, nr. 3. Det er et retligt spørgsmål, om et bestemt forhold kræver landzonetilladelse Ligebehandlingsprincippet Klager 1 har anført, at kommunens afgørelse er udtryk for forskelsbehandling, idet der ligger to andre bilforhandlere på samme vej, samt at der drives erhverv fra en anden ejendom få hundrede meter fra klagerens ejendom. Kommunen skal ved behandlingen af en ansøgning om landzonetilladelse overholde almindelige forvaltningsretlige principper, herunder lighedsgrundsætningen. Lighedsgrundsætningen indebærer, at kommunen ikke må 4 Lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018 om planlægning med senere ændringer. 7 af 12

8 udøve usaglig forskelsbehandling, dvs. at der skal være en saglig begrundelse for at nå til forskellige resultater, hvis der er tale om forhold, der i det væsentlige er ens. Planklagenævnet foretager imidlertid en fuld prøvelse af kommunens afgørelse, og nævnet er ikke bundet af kommunens eventuelle tidligere upåklagede afgørelser. Uanset, om kommunen måtte have tilladt lignende forhold før, vil det således ikke have betydning for nævnets afgørelse i denne sag. Nævnet har derfor ikke fundet anledning til at tage stilling til klagepunkterne om, at der er to bilforhandlere på samme vej, og at der drives erhverv fra en anden ejendom i nærheden af den omhandlende ejendom Ændret anvendelse I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. planlovens 35, stk. 1. Klager 1 har anført, at der siden 2001 har været erhverv med detailsalg på ejendommen, og at det tidligere havecenters drift i højere grad havde karakter af detailhandel end bilhandlen, og at der ikke er tale om et nyt tiltag på ejendommen og dermed heller ikke nogen ny eller ændret belastning af området. Planklagenævnet finder, at ændringen fra plantesalg til bilsalg på ejendommen må anses som en ændret anvendelse, der er relevant i forhold til de formål, der skal varetages med landzonebestemmelserne, hvorfor nævnet finder, at det ansøgte kræver landzonetilladelse. Nævnet lægger vægt på, at anvendelsen til havecenter var relateret til planteproduktion på ejendommen, at bilsalget vil resultere i udstilling af biler til salg på forpladsen, og at varegruppen (biler) har en anden størrelse og karakter end den varegruppe, der blev solgt fra det tidligere havecenter/planteskole på ejendommen. Desuden sker der oplag af biler på ejendommen. Desuden ligger bilsalg klart uden for rammerne af den landzonetilladelse, som tidligere er givet. Etablering af bilsalg og oplag af biler på ejendommen kræver derfor landzonetilladelse, medmindre forholdet er omfattet af en af planlovens undtagelsesbestemmelser Undtagelse fra kravet om landzonetilladelse Der gælder efter loven en række undtagelser fra kravet om landzonetilladelse, jf. planlovens 5 u og Hvis forholdet ikke kræver landzonetilladelse, vil det være umiddelbart tilladt efter landzonereglerne. Det fremgår bl.a. af planlovens 37, stk. 1, at bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, uden tilladelse efter 35, 8 af 12

9 stk. 1, kan tages i brug til bl.a. mindre butikker, liberale erhverv og lager- og kontorformål. I tilknytning til de bygninger der er nævnt i stk. 1, kan der endvidere etableres et mindre ikke skæmmende oplag efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse, jf. 37, stk. 3. Det omhandlede væksthus er opført på baggrund af en landzonetilladelse og har ikke været anvendt til driften af en landbrugsejendom. Allerede derfor finder 37, stk. 1, ikke anvendelse i denne sag. Som følge heraf finder Planklagenævnet ikke, at oplaget på ejendommen kan anses for omfattet af planlovens 37, stk. 3. Andre overflødiggjorte bygninger end de i stk. 1 nævnte kan ligeledes uden tilladelse efter 35, stk. 1, tages i brug til bl.a. mindre butikker, liberale erhverv og lager- og kontorformål jf. planlovens 37, stk. 2. Det fremgår af forarbejderne 5 til planlovens 37, stk. 2, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på f.eks. drivhuse, staklader eller presenningshaller, uanset den tidligere anvendelse af disse. Planklagenævnet finder på denne baggrund ikke, at det omhandlende væksthus er en bygning, som er omfattet af bestemmelsen i planlovens 37, stk. 2. Allerede af den grund finder bestemmelsen ikke anvendelse. Der er ikke andre undtagelsesbestemmelser i loven, som vil kunne være relevante for det ansøgte forhold. Det betyder, at det ansøgte kræver landzonetilladelse efter 35, stk. 1. Klager 1 gør i øvrigt gældende, at væksthuset er registreret som en bygning i BBR, og at kommunen ikke kan argumentere for, at væksthuset ikke kan anses som en bygning. Nævnet har dog opfattet kommunens udtalelse omkring bygningen på den måde, at den vedrører kommunens vurdering i relation til planlovens 37, stk. 2, og at kommunen i denne forbindelse har fundet, at væksthuset ikke kan være omfattet af denne bestemmelse. Det er ligeledes nævnets vurdering, jf. ovenfor Generelt om landzonetilladelser I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. planlovens 35, stk. 1. Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre 5 Betænkning til lovforslag nr. 121 Folketinget , afgivet af Erhvervs-, vækst- og Eksportudvalget den 18. maj af 12

10 byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Det følger af formålsbestemmelsen, at landzonereglerne skal administreres på baggrund af landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn og andre samfundsmæssige interesser, f.eks. trafikale hensyn, samt hensynet til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling 6. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne. Efter hidtidig praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen indgår derfor overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager (præcedensvirkning). I sager om lovliggørelse skal forholdet som udgangspunkt vurderes, som i de tilfælde, hvor der er indgivet forudgående ansøgning Generelt om ikke-primære erhverv i landzone Nyt byggeri til erhverv, der ikke er jordbrugs-, skovbrugs- eller fiskerierhverv, som f.eks. industri, håndværk, kontor, liberale erhverv, hotel, kroer, restaurationer m.v., bør som hovedregel placeres i byzone, hvor tilgængelighed, bosætning og service er størst. Der bør kun undtagelsesvis og i overensstemmelse med konkrete retningslinjer for lokalisering i kommuneplanlægningen, f.eks. i landsbyer, som er afgrænset i kommuneplanen, eller i omdannelseslandsbyer, gives landzonetilladelser til etablering af sådanne erhvervsvirksomheder. 7 Anvendelse af arealer og ny anvendelse af eksisterende byggeri i forbindelse med etablering af erhverv, der ikke er jordbrugs-, skovbrugs- eller fiskerierhverv, må også som altovervejende hovedregel henvises til udlagte erhvervsområder i byzone. Dog er der visse typer virksomheder, der typisk hører hjemme i det åbne land, som f.eks. maskinstationer, foderstofvirksomheder og hestepensioner. Herudover er der virksomheder, som på grund af risiko for omgivelserne ikke kan placeres i et erhvervsområde. Det gælder f.eks. fyrværkerilagre. 6 Bemærkninger til lovforslaget, kapitel 7 (LFF nr. 76 af 23. januar 1991) og (LFF nr. 121 af 25. januar 2017). 7 Vejledning om landzoneadministration, Planlovens 34-38, s af 12

11 3.6. Planklagenævnets vurdering af afslaget på landzonetilladelse Detailhandel Klager 1 har anført, at bilsalg ikke kan betragtes som detailhandel. Planklagenævnet forstår detailhandel som salg af varer til private forbrugere. Ud fra sagens oplysninger finder nævnet, at det ansøgte bilsalg på ejendom er detailhandel. Nævnet har i den forbindelse lagt vægt på, at klager 2, som driver virksomheden på ejendommen, i CVR er registreret med branchekoden detailhandel med personbiler, varebiler og minibusser, og at der ikke foreligger oplysninger om, at virksomheden skulle være en engrosvirksomhed. Nævnet lægger derfor til grund, at bilsalget retter sig til private forbrugere Planklagenævnets vurdering Planklagenævnet finder ikke, at der kan gives landzonetilladelse til det ansøgte på ejendommen, idet det ansøgte vil være i strid med de planlægningsmæssige hensyn, der skal varetages med landzoneadministrationen. Nævnet har herved lagt vægt på, at der tale om etablering af en virksomhed med bilsalg, og at en sådan virksomhed, der ikke er jordbrugs-, skovbrugseller fiskerierhverv, som udgangspunkt bør henvises til et udlagt erhvervsområde i byzone. Det forhold, at der tidligere har været plantesalg på ejendommen, kan ikke efter nævnets opfattelse begrunde, at udgangspunktet bør fraviges. Nævnet har lagt vægt på, at der ved bilsalg er tale om en anden varegruppe end ved et havecenter/planteskole, at et havecenter/planteskole modsat bilsalg efter nævnets vurdering hører naturligt til i landzone, at varegruppen ved et bilsalg er større og har en anden karakter end de tilladte varegrupper i det tidligere havecenter/planteskole på ejendommen, og at bilsalget vil medføre et oplag af biler på ejendommen. Det fremgår endvidere af kommuneplanens retningslinjer for detailhandel, at detailhandel skal lokaliseres inden for nærmere angivne områder, og det konkrete område er ikke et sådant område Planklagenævnets afgørelse Planklagenævnet stadfæster Egedal Kommunes afgørelse af 1. oktober 2018 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bilsalg på ejendommen Råbrovej 19, 2765 Smørum, matr.nr. 15 Smørumnedre By, Smørum. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet. 8 Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. 8 Lov nr af 20. december 2016 om Planklagenævnet. 11 af 12

12 Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet. 4. Gebyr De indbetalte klagegebyrer tilbagebetales ikke. Klagegebyrer tilbagebetales kun, hvis nævnet har afvist at behandle sagen, hvis klagen tilbagekaldes, eller hvis nævnet giver klageren medhold eller i øvrigt ændrer den afgørelse, der er klaget over. Det er ikke tilfældet i denne sag. Planklagenævnets afgørelse vedrørende klagegebyret kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 3 i gebyrbekendtgørelsen for Planklagenævnet Meddelelse og offentliggørelse af afgørelsen Denne afgørelse gøres tilgængelig for Egedal Kommune (sagsnr. 18/8976) samt for klagerne og disses eventuelle repræsentant (j.nr ) via Klageportalen og via e-boks. Afgørelsen sendes desuden til eventuelle andre parter i klagesagen via e-boks. Afgørelsen vil blive offentliggjort på Personoplysninger vil blive anonymiseret. Anja Bergman Thuesen Stedfortrædende formand 9 Bekendtgørelse nr. 108 af 28. januar 2017 om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet. 12 af 12