dato d rettet d Privatboligen Andelsforeninger andelsslaver andelslejere

Transkript

1 Til: Privatboligen dato d rettet d Andelsforeninger andelsslaver andelslejere Banker og realkredit skjuler potentielle tab på mellem kr. 2-2½ mia. i nødlidende, overbelånte A/B foreninger stiftet i Det omhandler bl.a. de mediekendte foreninger A/B Thyra Danebod (Nykredit), A/B Upsalagade 1-9 (DanskeBank/RD), A/B Klostergården (Nordea), A/B Ringertoften (BRF) samt tilsvarende. Fælles for disse A/B foreninger er, at de er stiftet i , at mindre end 70% af lejerne gik med som andelshavere, at købesummen var fra kr /m 2, at de har fulgt bankens råd om finansiering, at de stolede på den stiftende advokats stiftelsesgrundlag samt at andelsbeviserne nu er usælgelige. A/B Lyngby Søpark DanskeBank/RD realiserede her et tab i 2012 på min. kr. 125 mio. efter at de i 2007 ydede 100% finansiering med kr. 208 mio. Andelshaverne slap fri og er nu atter lejere til den lave boligleje. Den eneste af de nødlidende foreninger, der har fået en ordentlig behandling er A/B Lyngby Søpark beliggende på Agnetevej 2800 Lyngby. Den blev købt af ca. 60% af lejerne i 2007 for kr. 208 mio. DanskeBank/RD ydede 100% afdragsfri lån. Boligydelsen for de nye andelshavere steg i 2007 fra ca. kr. 450/m2 i årlig leje til kr. 900/m2 i årlig boligydelse. Der blev købt på toppen af markedet. Udgifterne var underbudgetterede og indtægterne overbudgetterede. I 2011 var kontantværdien af gælden steget til ca. kr. 240 mio. og der var underskud måned efter måned. DanskeBank/RD stod ved

2 deres ansvar og købte i 4Q 2011 ejendommen tilbage for restgælden. Andelshaverne fik halveret deres boligydelse og kom tilbage på almindelig boligleje ca. kr. 450/m2 i årlig lejen. I 1Q 2012 solgte DanskeBank/RD ejendommen videre til Saxo Properties for kr. 115 mio. Den nye ejer fik 100% finansiering i DanskeBank/RD utvivlsomt på meget gunstige vilkår. Den ny ejer bekoster i disse dage mellem kr mio. for at gennemgribende modernisering. Herefter udlejes boliger til kr /m 2 i årlig leje i takt med, at der kommer ledige boliger. DanskeBank/RD har næppe tabt under kr. 125 mio. på denne sag, hvor de i 2007 gav et lån på kr. 208 mio. Det var en prisværdig måde, at vedstå sig ved sit ansvar og frigøre andelshaverne. Men der var tale om et enkeltstående tilfælde gennemført i dølgsmål. Som bekendt er dølgsmål når ingen, ser det, ingen hører det og ingen taler om det. Derfor er denne historie værd at trykke i dagspressen. Den er god at blive klog på. A/B Klostergården Nordea har i dag en restgæld på ca. kr. 180 mio. i en ejendom som Nybolig Erhverv har vurderet til kr. 114 mio. De 65 andelsejere er gjort til livslange andelsslaver. A/B Klostergården erklærede sig i 2010 frivillig konkurs, da de økonomiske problemer var uoverskuelige. Den stiftende advokat Niels Arthur Andersen havde i 2008 lovet lejerne guld og grønne skove og Nordea ydede et lån på kr. 145 mio. Alle andelshaverne indskød hver ca. kr i foreningen. Pengene var tabt kort tid efter stiftelsen. Boligydelsen for andelshaverne er nu den dobbelte i forhold til dem, der forsatte som lejere fremfor at blive andelshavere. Kurator advokat Bo Lauritzen er indsat af Nordea. Han betales af Nordea og han arbejder for Nordea. Andelsbeviserne er usælgelige. Således lod kurator 5 andelsbeviser sælge i foråret 2012 til prisen kr. 1 og handelen formidlet af DanBolig ved stats. aut. ejd. mgl. Niels Hald. Alle 5 beviser blev solgt til samme svindler, der aldrig betalte udover de kr. 5 i købesum aldrig betalte en krone i boligydelse, men i stedet fremlejede alle værelserne til fattige studenter, der alle måtte betale kontant depositum og leje til svindleren. Denne handel er nu gået tilbage og da andelsbeviserne er

3 usælgelige står der tomme lejligheder uden lejeindtægt. Hertil kommer en udbredt tomgang i foreningens mange erhvervslejemål. Efter 2½ år kurator ikke fundet en varig løsning på sagen. Kurator lukkede i sommeren 2012 en negativ renteswap aftale, så gælden pr er ca. kr mio. Kurator fandt pudsigt nok, at Nordea var eneste pengeinstitut der gerne ville yde den nye kredit. Kurator advokat Karsten Bo Lauridsen, har bevidst undladt at aflægge årsregnskaber. Nyeste årsregnskab er aflagt i Det der foregår er mildest talt skammeligt og rystende. De 60 andelshavere er fuldkommen umyndiggjorte. De sidder i en fastlåst situation med usælgelige andelsbeviser og er de facto gjort til andelsslaver. Slave det er man som bekendt, når man ingen indflydelse har på egen tilværelse og man bliver udnyttet økonomisk af andre her Nordea. Løsningen på A/B Klostergården kunne være, at Nordea stod ved sit ansvar og nedskrev lånet med kr mio. således, at A/B Klostergården kunne få et nyt og bæredygtigt stiftelsesgrundlag. Det kommer ikke til at ske sålænge at Nordea kan låne penge Nationalbanken til ca. ½% og så lade de ca. 60 fastlåste andelshavere betale den høje boligydelse ca. kr. 819/m 2 fremfor at lukke sagen og realisere det tab som Nordea alligevel får før eller siden. Det årlige tab for Nordea er alene at lide med en bidragsprocent på 0,1354% hvor normalsatsen ville være ca. 1%. Det årlige tab på bidragssatsen er derfor ca. kr. 1,6 mio. Til gengæld betaler de 60 stavnsbundne andelsslaver kr. 2,5 mio. mere i boligydelsen end de ville betale som boliglejere. Andelssektoren er således eneste sted i hvor slaveriet eksisterer. A/B Thyra Danebod Nykredit har aftalt en rekonstruktion med foreningens medlemmer. Andelshaverne får det endnu værre end andelsslaverne i A/B Klostergården. Boligydelsen vil over 10 år stige til ca. kr /m 2 i årlig leje. Andelshaverne er gjort til andelslejere og de lejere der ikke gik med i A/B Thyra Danebod vil også om 10 år forsat betale ca. kr. 500/m 2 i boligleje.

4 I A/B Thyra Danebod har Nykredit i praksis gjort andelshaverne til umyndiggjorte andelslejere. Nykredit bestemmer alt hvad der vedrører udgifter over kr Nykredit opkræver p.t. 0% i bidragssats og 0% i rente på 2. prioritetslånet. Nykredits gæld er ca. kr. 250 mio. og den kontante handelsværdi om Nybolig Erhverv skulle vurdere ejendommen er næppe det halve heraf. Under normale omstændigheder ville Nykredit for længst have begæret ejendommen konkurs og realiseret et tab på ikke under kr. 125 mio. Men Nykredit har til andelsforeningen ydet lån stort set uden anden sikkerhed end ejendommen. Derfor omgår Nykredit Boliglejelovens regler med reguleret boligleje, ved på kunstig vis at holde live i nogle A/B foreninger, der ikke har overskuelig udsigt til at blive velfungerende. Realkreditten og bankerne holder således nogle A/B foreninger kunstigt i live alene med det formål at kunne opkræve boligydelse op til kr /m 2 fremfor boligleje kr. 500/m 2. Det er naturligvis ikke særlig kønt og slet ikke for de ca andelshavere der i var så letsindige at gå fra at være lejere til at blive andelshavere. Skulle Nykredit sikre et bæredygtigt stiftelsesgrundlag i A/B Thyra Danebod, så skulle de nedskrive lånet med ca. kr. 125 mio. der ville fremstå som et tab. Sammen med alle de andre Nykredit sager såsom A/B Duegården, A/B Hostrups Have m.fl. kan Nykredits tab løbe op i kr. 1-1½ mia. Nykredit foretrækker dog, at ingen taler om det. Nykredit er ellers en forening, hvor det er låntagerne der ejer Nykredit. Åbenheden og gennemsigtigheden er ikke til stede. A/B Ringertoften BRF har tilbage i 2005 ydet 100% lån i forhold til en købesum på kr. 456 mio. Stats. aut ejd. mgl. og valuar Gunnar Brandt MDE vurderede ejendommen kort efter til en værdi af kr. 580 mio. I 2009 vurderede to andre valuarer MDE ejendommen til kr. 251 mio. BRF mener, at foreningen er velfungerende. BRFkredit forventer, at lånene skal forblive afdragsfri frem til år Boligydelsen er ca. kr. 925/m 2 eller det dobbelte af hvad lejerne betaler. Kun ca. 75% af lejlighederne er andelshavere.

5 A/B Ringertoften er en nedslidt ejendom, hvor ca. ½-delen af alle lejligheder ifølge BBR er uden eget bad. Grundet manglende penge i kassen er det ikke muligt at finde penge til nyt tag og istandsættelse af trapperum, som der er så udpræget behov for. Stats. aut. ejd. mgl. og valuar Jette Lundsgaard fra Nybolig Erhverv og Michael Hartmann fra DTZ har begge i 2009 vurderet ejendommen til en værdi på kr. 251 mio. Kontantværdien af gælden er nær ved kr. 500 mio. BRF opkræver kun 0,27% i bidragsprocent på den overbelånte ejendom. Normalsatsen med så stort et lån ville være 1% og derfor giver BRF en årlig bidragsrabat på ca. kr. 3½ mio. Skønt mange andelshavere gerne ville forære deres andelsbeviser væk er end ikke dette muligt. Derfor har mange fraflyttede andelsshavere fremlejet deres lejligheder og opkræver her samme boligleje kr. 925/m 2 skønt den lovlige boligleje er ca. det halve. Både administrator Advokatfirmaet Abel Skovgaard og Larsen hævder, at det kender de ikke til og tilsvarende gælder for BRF. Løsningen på A/B Ringertoften er lige så smertefuld som de andre. BRF står til et tab på kr. 250 mio. Løsningen er en markant nedskrivelse af gælden for at sikre et nyt bæredygtigt stiftelsesgrundlag. Alternativet er en udsigtsløs fremtid for nogle andelshavere med usælgelige andelsbeviser. I foreninger som A/B Ringertoften udnytter man sagesløse lavt bemidlede borgere der forsat tror, at Andelsboligforeninger er ensbetydende med trygge og billige boliger. De tror at det er nemt og let at købe et andelsbevis for få tusinde kroner eller for 1 krone. De aner ikke at de hæfter for boligydelsen til evig tid medmindre, at de kan spille Sorteper videre til en ny andelshaver. Der er behov for, at de banker og realkreditinstitutter, der ydede lånene udviser samme ansvar som DanskeBank/RD gjorde i A/B Lyngby Søpark. Alternativt, at der gribes ind politisk. Det første man kunne gøre var at betinge åbne gennemsigtige bidragssatser, hvor foreninger ikke holdes kunstigt i live med bidragssatser ned til 0% og afdragsfrihed i op til 30 år. Når nogle kunder grundet bankernes letsindige udlån slipper billigere betyder det at bankens gode kunder skal betale mere. Ingen andelshavere skal bringes i en situation med usælgelige andelsbeviser og boligydelser der stiger år for år og som man ikke kan komme ud af. Det der foregår med de nødstedte A/B foreninger er ikke i orden og det er ikke i orden at den politiske Danmark vender det blinde øje til. Gå på vores hjemmeside og læs vore mange artikler. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar