En analyse af de danske familiers gældsætning og finansielle sårbarhed

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "En analyse af de danske familiers gældsætning og finansielle sårbarhed"

Transkript

1 En analyse af de danske familiers gældsætning og finansielle sårbarhed Risiciene ved høj husholdningsgæld er knyttet til dem, der har gælden. Det er derfor frugtbart at analysere familiernes formuesituation, betalingsevne og finansielle sårbarhed. Da boligen dominerer de ikke-selvstændige familiers aktiver og passiver, centreres analysen omkring boligejerne. Danske familiers gældsbyrde, kapitalstruktur og rentebyrde er i artiklen belyst med opdaterede skattestatistiske data. Blandt hovedresultaterne er, at selv om husholdningernes gæld er steget nominelt, så toppede boligejernes nettopassiv/bruttoindkomst kvote i 29-1 og er formodentlig langsomt reduceret siden. Solvensen blandt boligejerne blev forbedret frem til 27, men er herefter klart forringet. Der var i 21 ¼ million familier med ejerbolig med negativ egenkapital, svarende til omkring 2% af boligejerne. Trods det høje gældsniveau ligger boligejernes nettorenteudgift/indkomst kvoter fortsat relativt lavt. De egentlige risici ved den høje gæld blandt danske boligejere opsummeres afslutningsvis. Det drejer sig om risiko for 1) yderligere boligprisfald, 2) yderligere tilbageslag i økonomien, 3) rentestigninger. Hertil kommer, at mange låntagere med afdragsfrie realkreditlån får mindst en fordobling af deres ydelse, når den afdragsfrie periode med sikkerhed ophører i de kommende år. 18 FORFATTER Lektor, cand.polit. Jens Lunde Copenhagen Business School, Institut for Finansiering Jens Lunde er ansat ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School. Han forsker og underviser indenfor fagområdet boligøkonomi og boligfinansiering og har i de senere år især skrevet om konjunkturforløbet på boligmarkedet, boligkrisen, boligejernes kapitalstruktur, ulighederne på boligmarkedet og om realkreditfinansiering. Den høje danske husholdningsgæld Danmark har verdens højeste husholdningsgæld på 333% af den disponible indkomst i 211. Danmark har uantastet haft den førerposition siden Over den årrække blev niveauet for husholdningsgælden fordoblet. Dette forår har OECD, IMF og EU peget på høj husholdningsgæld som en trussel imod den finansielle stabilitet og dermed imod den danske økonomi. Risici ved den høje husholdningsgæld er per definition privatiseret til de enkelte låntagere, men kan i givet fald let involvere den finansielle sektor og optræde som en systemisk risiko. Nationalbanken pegede umiddelbart på, at pensionsformuen var lige så stor som husholdningsgælden, jf. Isaksen m.fl. (211a og b) uden at fremhæve dels, at dette ikke gælder i et efter skat perspektiv, og dels, at gælden og pensionsopsparingen er temmelig ulige fordelt i befolkningen. Nationalbanken har siden peget på, at pensionsformuer ikke skulle medregnes blandt familiernes aktiver i analyser af den finansielle stabilitet i samfundet, jf. Andersen m.fl. (212b, s. 21). Ovenstående blev nærmere belyst i det seneste nummer af Finans/Invest, jf. Lunde (212). Analyser af husholdningsgæld på makroplanet i et finansielt stabilitets perspektiv kan ikke stå alene, men må suppleres af analyser af familiernes aktiver og passiver. Nationalbanken publicerede en sådan analyse i kvartalsoversigten juni 212, jf. Andersen m.fl. (212a og b). Nærværende artikel belyser også fa mil i er nes gældssituation, men ud fra et bo ligmarkedsperspektiv, da dispositionerne vedrørende boligformue og -gæld er helt afgørende for familiernes formuedispositioner, når familien ikke har egen virksomhed. Især fordelingen af låntagerne efter gældsstørrelse, sikkerhedsstillelse og betalinger afgør, hvor risikabel den meget høje husholdningsgæld egentlig er. Samtidig rummer den fortsættende boligkrise efter boligboblen med iboende kreditboble markante risici for ud viklingen i den danske økonomi for de kommende år. IMF s hovedresultat af deres generelle analyse af husholdningsgælden var, at jo kraftigere husholdningsgælden voksede før tilbageslaget på boligmarkedet og finanskrisens udbrud (og tilsvarende før tidligere tilbageslag), desto stærkere og længere bliver det efterfølgende tilbageslag i boligforbruget, boligpriserne, det private forbrug i øvrigt, investeringerne, BNP og arbejdsløsheden. De virkninger skyldes ikke kun prisfaldet på boligerne, men i stedet en kombination af boligprisfaldet og opbygningen af gæld forud for vendingen, jf. IMF (212, kap. 3). Det må derfor forventes, at gældsniveauet nedbringes i takt med eller med en vis forsinkelse ift. boligprisfaldet. Det har OECD allerede iagttaget for UK og USA, hvor husholdningsgælden som andel af de disponible indkomster er faldet 2 procentpoints siden 27, jf. OECD (212a, s. 5) og OECD (212b, s ). Den danske husholdningsgæld ift. disponibel indkomst nåede et maksimum i 29 med 356%, men faldt til 333% i 211, altså med 23 procentpoints og endnu kraftigere end i UK og USA, jf. Lunde (212). Den relativt høje opsparingskvote sammenlignet med årene før krisen i Danmark tyder på en igangværende og sikkert langstrakt tilpasning. I Survey et for Danmark fra januar mente OECD (212, s. 5), at households are expected to continue to deleverage. De første tegn på en tilpasning kan spores i dataene for familiernes nettopassiv/bruttoindkomst kvoter for 29-1, hvor kvoterne faldt lidt for de 2% af familierne under 6 år med de højeste gældskvoter. Dette træk bidrager til at forklare, hvorfor de danske husholdninger fastholder en noget højere opsparingskvote end tidligere. Samtidig tyder resultaterne på, at forekomsten af teknisk insolvens blandt boligejerne er øget. Tidligere arbejder om danske familiers gældssituation på husholdningsniveau Analyser af aktiverne og passiverne på husholdningsplan blev for nylig efterlyst af EU (212, s. 31) og af Nationalbanken selv, jf.

2 Isaksen et al. ( 211, s ), for bedre at forstå husholdningernes formuedispositioners betydning for den finansielle stabilitet. OECD ønskede for få år siden ligeledes at anvende micro-level information til at analysere landenes stigende husholdningsgæld, men for Denmark: No micro data were provided for the study jf. Girouard et al., (27, p. 31). Det angivne fravær af analyser af familiernes aktiver og passiver er ikke korrekt. Bortset fra pensionsopsparing foretages de mest omfattende formue- og gældsdispositioner af boligejere, og skattestatistikken har netop været anvendt til at belyse boligejernes aktiver og passiver på familieniveau, i hvert fald siden 199. Danmark har et relativt effektivt indkomstskattesystem og tilhørende en fremragende skattestatistik, der administreres af Danmarks Statistik. Undertegnede har publiceret sådanne data adskillige gange, først for årene -88, jf. Finansrådet (199) samt Lunde (199) og siden opdateret i et større antal artikler og working papers, se bl.a. Lunde (25a, 27a, 29a og 21). Flere af analyserne er blevet publiceret i Finans/Invest, jf. Lunde (25b, 26 og 27b). Økonomi- og erhvervsministeriet anvendte skattestatistikken i deres seneste boligmarkedsanalyse, (21). Nationalbanken har selv anvendt skattestatistikken til at belyse boligejernes gældssituation i mindst en analyse af den finansielle stabilitet, jf. Danmarks Nationalbank (21). Bankens resultater dengang stemte udmærket med resultaterne både fra de tidligere og de senere analyser. Uvist af hvilken grund har Nationalbanken ikke siden 21 præsenteret sådanne skatteregisterdata i de årlige rapporter om den finansielle stabilitet. Nationalbanken anvendte igen skattestatistikken i kvartalsoversigten juni 212, hvor en omfattende analyse af de danske familiers formue og gæld blev præsenteret, jf. Andersen m.fl. (212a og b). De anvendte data til analysen af familiernes formueog gældssituation -21 Der hentes nedenfor yderligere værdifuld information fra skattestatistikkens individuelle data på familieniveau ved på ny at anlægge et boligperspektiv i analysen. Med boligprisfaldet siden 26-7 er der al mulig grund til at opdatere tidligere analyser af boligejernes gældsbyrde, solvens og rentebetalinger med de nye data til og med år 21. Lovmodelsekretariatet har venligst tilvejebragt undersøgelsens data. 1 Der vises a. nettopassiver/bruttoindkomst kvoter b. nettopassiver/boligformue kvoter c. nettorenteudgifter/bruttoindkomst kvoter. Ved præsentationen af de forskellige kvoter er familierne, dog eksklusiv de selvstændige, opdelt i deciler for årene -21. Familierne er inddelt i 1-års aldersgrupper efter ældste familiemedlems alder. Nettopassiverne er al familiens gæld fratrukket likvid finansiel opsparing, mens den illikvide pensionsopsparing ikke indgår. Bruttoindkomsten er familiens indkomst, defineret som personlig indkomst og positiv nettokapitalindkomst. Boligformuen er den offentlige ejendomsværdi af familiens ejerboliger, dvs. alle huse, lejligheder og/eller sommerhuse, familien bor i og betaler ejendomsværdiskat (tidligere lejeværdiskat) for. Nettorenteudgifterne er familiens renteudgifter fratrukket familiens renteindtægter. Opgørelsens er altså før skat. Undersøgelsen data er trukket som en tilfældig stikprøve på omkring 1/3 af boligejer og af lejer familierne for hvert enkelt år. I året 21 således boligejerfamilier og lejerfamilier. Det skønnes, at stikprøveusikkerheden er yderst beskeden. Datagrundlaget er detaljeret beskrevet i Lunde (25a og b). Nationalbankens contra nærværende analyse af familiernes gældssituation Nationalbanken, jf. Andersen m.fl. (212a og b), anvender skattestatistikken for årene og foretager en totalopgørelse. Familier med egen virksomhed indgår heller ikke her. En væsentlig forskel mellem Nationalbankens og nærværende opgørelse ligger i tilrettelæggelsen af datamaterialet. Nærværende undersøgelse og tidligere versioner belyser boligejernes formuesituation, men viser kort også lejernes gældsbelastning. Boligmarkedsaspektet valget af boligform bestemmer i høj grad de (ikke-selvstændige) familiers formuedispositioner. Derfor er eje-leje dimensionen et vigtigt udgangspunkt. Samtidig dækkes den seneste boligmarkeds-cyklus fra og frem til 21, hvor udviklingen i boligejernes gæld har fulgt nogenlunde samme forløb som priserne for ejerboliger og dermed boligformuerne, således som det har været manifesteret i en ret konstant kapitalstruktur i de seneste år dog med en bevægelse mod flere teknisk insolvente ejere. Andersen m.fl. (212b, s.21) når tilsvarende frem til, at værdien af fast ejendom dominerer sammenhængen mellem bruttogæld og aktiver for de danske familier (ekskl. de selvstændige). Trods samme datagrundlag for de to undersøgelser er der tre forskelle imellem dem: a) Andersen m.fl. anvender total tal, mens der her benyttes en stikprøve (jf. ovenfor), b) Andersen m.fl. anvender indkomsten Figur 1 Nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdier -21 Figur 2 Udviklingen i husholdningsgæld/disponibel indkomst og median værdien af nettopassiver/bruttoindkomst kvoter -21. ( = 1) < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 25 2 husholdningsgæld/disponibel indkomst medianen for boligejernes nettogæld/bruttoindkomst kvote

3 Figur 3 Nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder i 8. decil -21 Figur 4 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i de enkelte deciler <3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over decil 2.decil 3.decil 4.decil 5.decil 6.decil 7.decil 8.decil 9.decil Figur 5 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdierne -29. Figur 6 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for boligejere (ekskl.. selvstændige) efter alder, 8. decil under 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år eller derover alle under 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år eller derover efter skat, mens bruttoindkomsten bruges nedenfor, og c) i denne undersøgelse anvendes de offentligt vurderede ejendomsværdier direkte, mens Andersen m.fl. opjusterer disse til aktuelle ejendomsværdier på amt/ region plan. Alder er en vigtig variabel i nærværende undersøgelse, da der erfaringsmæssigt er stor variation i gældsstrukturen efter familiens alder. Dette skyldes den normale livscyklus, hvor der sker en stærk belåning af boligen ved (det første) køb, hvilket spejles i den enkelte families gældsudvikling over de følgende mange år. Samtidig er det tidligere vist, at der er en beskeden indkomstvariation, da fordelingen af boligejere efter nettopassiv/bruttoindkomst hhv. nettopassiv/ boligformue kvoterne imellem de forskellige indkomstdeciler er nogenlunde ens inden for den givne aldersgruppe, jf. Lunde (25a). Modsat lægges der større vægt på indkomstvariablen i Nationalbankens analyse. Det ville føre for vidt inden for rammerne af nærværende artikel at sammenligne bredt til Nationalbankens undersøgelse. Det er to gensidigt supplerende undersøgelser, der begge afdækker relevante spørgsmål for husholdningsgældens betydning for den finansielle stabilitet. Det må dog understreges, at tilbageslagene på de nationale boligmarkeder også i Danmark indledte bolig- og finanskriserne. Ligeledes vurderes det, at en normalisering af boligmarkedet her såvel som i andre lande er nødvendig for at sikre ny økonomisk stabilitet og fremgang. Derfor er det belejligt for vurderingen af de aktuelle risici ved den høje husholdningsgæld, at boligmarkedet er en hel central dimensionen i undersøgelsen. Udviklingen i boligejernes nettopassiver/bruttoindkomst kvoter Boligejernes gæld er siden steget langt mere end deres indkomster (før skat). Igennem årene nåede boligejernes nettopassiv/ bruttoindkomst kvote op på stadig højere rekordniveauer. Det resultat gjaldt helt frem til 21, jf. Figur 1. Boligejerne i de enkelte aldersgrupper er fordelt i deciler efter størrelsen af deres nettopassiv/bruttoindkomst kvoter, og data decilværdierne viser størrelsen af kvoten for den familie, der netop ligger præcis på decilen. Værdien på medianen (den 5.te decil) i Figur 1 viser således den kvotestørrelse, hvor 5% har en højere og 5% en lavere kvote. Efter vendingen i boligpriserne i 26-7 steg boligejernes nettopassiv/bruttoindkomst kvoter de næste par år, jf. Figur 1. Men for ejere under 3 år indtraf der allerede fra 28 et mindre fald i alle deciler for nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne. For boligejere mellem 3 og 5 år er der kun sket en udfladning af disse gældskvoter fra 29 af, mens kvoterne frem til 21 endnu var svagt stigende for ejere mellem 5 og 7 år. Dette resultat bekræfter det tidligere viste fald fra 29 i husholdningsgæld/disponibel indkomst kvoten på makro niveau, jf. Lunde (212). Yngre boligejere under 4 år har tidligere oplevet fald i deres nettopassiv/ bruttoindkomst kvoter fra til. De ældre har derimod oplevet en nær uniform fortsat stigning i gældskvoterne i alle deciler lige siden. Dette skyldes bl.a. optagelse af tillægslån (hævning af egenkapital) og omprioriteringer til længere løbetider.

4 Låntagernes indkomst er reelt den eneste kilde til, at de vil kunne tilbagebetale deres gæld. En boligejer vil ganske vist kunne fjerne gælden ved at sælge sin bolig, men vedkommende skal da være i stand til at indfri hele sin gæld, og det kan 2-25% ikke, jf. nedenfor. Boligejeren skal typisk desuden finde og kunne betale for en anden bolig. Den langvarige stigning siden i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i alle aldersgrupper har kun kunnet lade sig gøre, fordi låntagerne trods svagere stigende indkomst har kunnet servicere en stadig højere gæld. Renterne er faldet over det meste af den årrække, og lånetyper med markant lavere betalinger som rentetilpasningslån og afdragsfrie lån udgør nu størstedelen af boligejernes gæld, jf. nedenfor. Med en kommende redressering af disse forhold, hvor renteniveauet måtte stige mærkbart, og hvor bank og realkredit vil skærpe lånevilkårene mod højere betalinger, vil boligejerne blot kunne servicere en mindre gæld. Allerede derfor må det ventes, at nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne inden for få år vil bøje af og falde. Samtidig vil de mulige salgspriser på boliger blive trukket ned. Udviklingen i den totale danske husholdningsgæld/disponibel indkomst kvote på makro niveau, jf. Lunde (212), er i Figur 2 sat op imod udviklingen på familieniveau i medianværdien for familiernes nettopassiv/ bruttoindkomst kvoter for årene -21. De to kvoter er begrebsmæssigt oplagt forskellige, men har en ensartet udvikling over årene. Dermed bliver resultaterne på makroplan og på familieniveau koblet sammen. Udviklingen for de 2% mest forgældede boligejere i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne er vist i Figur 3, dvs. hvor 8% har en lavere nettopassiv/bruttoindkomst kvote og 2% en endnu højere. Man må fundere over, hvorledes en familie i 3 erne kan servicere en gældsbyrde på 3,5 gange familiens indkomst før skat eller endnu mere. En gæld på over 175% af bruttoindkomsten er også alvorlig for de 2% boligejere på 7 år eller mere, der har så høj gældsbyrde. 8. decil nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne er fordoblet fra og frem til 27-9 for de under 6 årige og er procentuelt steget i nogenlunde samme grad som for boligejerne i median gruppen. Blandt boligejerne over 6 år er gæld både blevet stadig mere almindelig og større blandt ejere med gæld. Efter boligprisfaldet er sat ind, har faldet i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i 8. decil været lidt mere udtalt. For ejere under 3 år faldt kvoten allerede fra 27 af, mens den for ejere i de tre aldersgrupper mellem 3 og 6 år nåede et toppunkt i 29 og faktisk faldt lidt i 21. Udviklingen i boligejernes nettopassiv/boligformue kvoter Det helt dominerende og enestående træk ved boligejernes kapitalstruktur er dens konstans i forholdet mellem boligejernes nettogæld og egenkapital i boligen de sidste godt 2 år. De konstante kvoter indikerer, at stigninger/fald i boligpriserne slår igennem på låntagningen og omvendt, at ændringer i lånevilkår som rente, løbetid og ydelser bliver kapitaliseret i boligpriserne. I praksis bliver dette fuldbyrdet ved den udstrakte anvendelse af første års nettoydelse som grundlag for beslutninger om boligkøb og boligbelåning. Boligejerfamilier i 3 erne har købt deres bolig inden for en kortere årrække forud. Konstansen i deres kapitalstruktur ses for alle decilgrupperne i Figur 4. Denne konstans indikerer også, at boligkøbernes fordeling efter grad af låntagning ligger nogenlunde konstant over tiden. Men Figur 4 rummer også spor efter de seneste års kraftige boligprisudsving. De høje prisstigninger 24-7 trak imod en vis forbedring dvs. relativt højere egenkapital blandt de 3-39 årige i alle deciler frem til 27. Det efterfølgende kraftige prisfald skabte en tydelig forværring af boligejernes solvens, der nu er præget af mindre egenkapital end nogensinde før for de år, data foreligger for. Den lidt mindre glidende udvikling i nettopassiv/boligformue kvoterne efter 23 skyldes, at ejendomsvurderingerne nu kun gennemføres hvert andet år. Siden er data for kvoterne for årene mellem vurderingerne skabt ved interpolation. Det har næppe givet større usikkerhed i figurerne her, da vurderingsåret 27 var top for huspriserne. Men problemet vil blive mere belastende for Boligpriserne faldt kraftigt igennem 211, og der blev ikke gennemført en ejendomsvurdering for 21. Derfor er 21 data for disse kvoter udeladt i undersøgelsen. Der er den specifikke interesse knyttet til nettopassiv/boligformue kvoterne, at de med forbehold afdækker omfanget af teknisk insolvens. I Figur 5 er vist udviklingen i medianværdien af disse kvoter for boligejerne i de forskellige aldersgrupper. Af Figur 5 ses, at over halvdelen af boligejerne under 39 år var teknisk insolvente i 29. Det er ikke vist her, men fremgår af undersøgelsens data, at tilsvarende var ca. 4% af boligejerne imellem 4 og 49 år, godt 2% mellem 5 og 59 år og 1% mellem 6 og 69 år teknisk insolvente. Ud af alle boligejere var godt 2% faktisk hen imod 25% teknisk insolvente. Forbeholdet imod opgørelsen ligger i, at vurderingerne er lidt forsigtige i praksis, så de anvendte offentlige ejendomsværdier normalt ligger lidt under markedsprisen for boligerne. Typisk har undervurdering i årene med stigende boligpriser ligget omkring 1% på vurderingstidspunkterne, (jf. Lunde, 25a). Ved boligprisfald får usikkerheden et andet fortegn, da en del boliger bliver solgt til priser under den seneste offentlige vurdering. I Figur 6 er nettopassiv/boligformue kvoterne vist for den 8. decil hvor 2% har en endnu højere nettogæld i forhold til deres boligformue i de enkelte aldersgrupper. Også 8. decil værdierne har ligget relativt konstant igennem hele perioden, dog også her generelt med en svag forbedring af solvensen frem til 27 efterfulgt af en markant forværring for 29. Alternativt kan boligformuen værdien af de enkelte ejerboliger fastsættes ved, at den offentlige ejendomsværdi justeres for den gennemsnitlige undervurdering på vurderingstidspunktet og opdateres for den efterfølgende prisudvikling med det geografisk mest nærliggende prisindeks for den pågældende ejendomskategori, jf. Økonomiog erhvervsministeriet (21) og Andersen m.fl. (212b, s. 2). Fra denne værdi burde man imidlertid fradrage salgsomkostningerne på omkring 8% af en boligs værdi for at nå realisationsværdien. Ved denne metode bliver boligformuen principielt rigtigere værdsat. Metoden kan dog ikke inddrage individuelle forhold ud - slag af den idiosynkratiske risiko omkring den enkelte bolig, og den reelt ukendte markedsværdi kan kun findes ved et salg. Umiddelbart får man i år med stigende boligpriser en lavere andel teknisk insolvente boligejere ved justeringsmetoden, da nævneren i nettopassiv/boligformue kvoterne bliver opjusteret. Modsat i år med boligprisfald. Nationalbanken når frem til, at i alt boligejerfamilier (ekskl. selvstændige) har en nettogæld, dvs. at gælden er større end deres formue, hvilket svarer til 21

5 22 19,99% af undersøgelsens boligejerfamilier, jf. Andersen m.fl. (212b, s. 32). Men størrelsesordenen, at ¼ million boligejerfamilier eller 2% havde negativ egenkapital i 21, falder i tråd med tidligere opgørelser og med, at godt 2% - eller rettere hen imod 25% var teknisk insolvente i 29 ifølge nærværende undersøgelse, der direkte er baseret på de offentligt fastsatte ejendomsværdier. I Økonomi- og erhvervsministeriets (21, s. 86) opgørelse for 27 blev andelen med negativ egenkapital opgjort til 11,5%, men i det år har andelen været ekstraordinært lav, hvad der også fremgik ovenfor. Faldet i boligpriser siden 21, stigningen i boligejernes nominelle gæld og vanskelighederne med at sælge en ejerbolig tyder på, at endnu flere boligejere er teknisk insolvente i dag. Indkomstens betydning for boligejerfamiliernes låntagning Familiernes indkomst har generelt stor betydning for deres adfærd på boligmarkedet. Normalt er der samvariation mellem familiernes aktuelle indkomst eller forventede livsindkomst, og om de vælger at købe en ejerbolig og i givet fald, hvor dyr en bolig de køber, og hvor store lån de optager. I dette afsnit belyses, hvilken betydning boligejernes indkomst har for, hvor store lån de har optaget. Om indkomsthøjden faktisk påvirker boligejernes låntagningsadfærd, målt ved deres nettopassiv/bruttoindkomst kvote, er illustreret for år 21 i Figur 7 for boligejerne i alderen 3-39 år. Familierne er fordelt efter deres bruttoindkomst i indkomstdeciler, og i hver indkomstdecil er de fordelt efter deres nettopassiv/bruttoindkomst kvote. I den første decil ligger de laveste nettopassiv/bruttoindkomst kvoter, der herefter er forbundet på tværs af indkomstdecilerne. Videre er de næstlaveste nettopassiv/bruttoindkomst kvoter forbundet i kurven for den anden decil og så fremdeles. I Figur 7 ses således skaren af deciler for gældsgrad ift. indkomsten fordelt ud over indkomstfordelingen hvor 9. decilen med de højeste gældskvoter ligger øverst og 1. decilen med de laveste gældskvoter nederst. Hvis kurven for en bestemt decil er vandret, ville boligejerne i denne nettopassiv/bruttoindkomst decil have samme kvotestørrelse, dvs. have samme gældsætningsgrad uanset deres placering i indkomstfordelingen. Hvis alle kurverne var vandrette, ville konklusionen være, at familiernes låntagning stod i en konstant relation til deres bruttoindkomst, og at voksende indkomst altså ikke ville hverken forstærke eller afsvække tilbøjeligheden til gældsstiftelse blandt boligejerne. Hovedresultatet af Figur 7 er, at voksende indkomst ikke har fået boligejerne til at øge eller mindske deres gældsætning i forhold til deres indkomst. Familiernes gæld stiger med indkomsten, men deres gældsætningsgrad er den samme. Det ses også af Figur 7, at for de 2% af de 3-39 årige boligejere i de to nedre indkomstdeciler er nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne voldsomt høje i de deciler, der rummer de højeste kvoter herfor. Opstået arbejdsløshed, konkurs, ulykker og andre årsager til indkomstbortfald kan være en forklaring på denne iagttagne høje gældsgrad blandt en del af familierne med de laveste indkomster. I så fald vil disse familier have en særlig høj risiko for at være på vej imod en tvangsauktion. Man kan dog ikke se bort fra, at skattestatistikken ikke nødvendigvis giver et perfekt billede af en families økonomiske muligheder. En familie, der jo også kan bestå af midlertidigt en person, kan have en skjult partner her i landet eller i udlandet, og private transfereringer, f.eks. fra forældre og anden familie kan også tænkes. Indkomstens betydning for boligejerfamiliernes gearing I dette afsnit belyses, om boligejernes nettopassiv/boligformue kvote varierer med deres indkomst, altså om boligejernes gearing er indkomstafhængig på det givne alderstrin. Analysen tager udgangspunkt i de 3-39 årige boligejere for året 29 og resultaterne er vist i Figur 8. Metodisk er indkomstfordelingen blandt aldersgruppens boligejere illustreret ved at opdele dem i indkomstdeciler efter voksende indkomst. Inden for den enkelte indkomst decilgruppe er boligejerne igen opdelt i deciler efter stigende nettopassiv/boligformue kvote. Den anvendte decilværdi for f.eks. den 7. decil ligger, hvor 7% har en lavere værdi og 3% en højere værdi end decilværdien. Herefter er decilværdierne for hver nettopassiv/boligformue decilnummer forbundet ved en linje på tværs af indkomstdecilerne som vist i Figur 8. Hvis en sådan linje er vandret, er nettopassiv/boligformue kvoterne altså boligejernes gearing nøjagtig den samme i alle indkomstdecilerne og varierer dermed ikke efter familiernes indkomst. Derimod ville en stigende kurve vise, at låntagningen i forhold til boligens værdi vokser med familieindkomsten, og en faldende kurve, at låntagernes gearing aftager med indkomsten. Hovedresultatet i Figur 8 er, at belåningsgraden nærmest er uafhængig af indkomsten, da kurverne for de enkelte deciler er tilnærmelsesvis vandrette. Dog kan der spores en svag tilbøjelighed til, at familierne med de relativt laveste såvel som familierne med de relativt højeste indkomster har en lidt mindre belåningsgrad, jf. Figur 8. Afvigelserne er dog relativt beskedne, og de mulige forklaringer herpå kan være mange. I al væsentlighed er kapitalstrukturen blandt boligejerne altså uafhængig af ejernes bruttoindkomst, hvilket svarer til resultaterne fra tidligere år, jf. Lunde (25a). En tilsvarende analyse af realkreditgæld/boligformue kvoterne for 29 for de 3-39 årige boligejere giver næsten samme resultat, men er ikke vist her. Det er en bemærkelsesværdig konklusion på de to sidste afsnit, at blandt de familier, der er blevet boligejere, har indkomsten naturligvis betydning for, hvor dyr bolig familien har købt, og hvor stor gæld familien har. Men tilsyneladende ligner familierne hinanden på det punkt, at de optager lån i samme udstrækning i forhold til deres boligformue uafhængigt af deres indkomst. De særligt forgældede kan derfor findes på alle indkomsttrin. Samtidig indikerer disse resultater også, at boligkøberne specielt første gangs køberne baserer deres køb på, hvilke boligudgifter de kan betale og herudfra bestemmer, hvor dyr en bolig de køber, og hvilken låntagning der er nødvendig herfor. De høje nettopassiv/bruttoindkomst kvoter indikerer også, at udbetalingerne ved første gangs køb er små. Udviklingen i boligejernes nettorenteudgifter Skattestatistikken rummer også renteindtægter og -udgifter. I undersøgelsen her vises udviklingen i boligejernes renteudgifter fratrukket renteindtægterne i forhold til deres bruttoindkomst. Disse kvoter er først vist for de 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i deciler efter voksende nettorenteudgift/ bruttoindkomst kvote i Figur 9. 2 Fra til faldt nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for de 3-39 årige boligejere, da renteniveauet generelt

6 Figur 7 Nettopassiver i procent af bruttoindkomst for år 21 inden for indkomstdeciler for 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) indkomst decil 2. indkomst decil 1. decil 2. decil 3. indkomst decil 4. indkomst decil 3. decil 4. decil 5. indkomst decil 5. decil 6. decil 6. indkomst decil 7. indkomst decil 7. decil 8. decil 8. indkomst decil 9. indkomst decil 9. decil 1. indkomst decil Figur 8 Variationen i nettopassiv/boligformue kvoter efter indkomst for de 3-39 årige boligejere (excl. selvstændige). 29. Procent indkomst decil 1. decil 2. decil 2. indkomst decil 3. indkomst decil 3. decil 4. decil 4. indkomst decil 5. indkomst decil 5. decil 6. decil 6. indkomst decil 7. indkomst decil 7. decil 8. decil 8. indkomst decil 9. indkomst decil 9. decil 1. indkomst decil Figur 9 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for de 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i de enkelte deciler -21 Figur 1 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdier decil 2. decil 3. decil 4. decil 5. decil 6. decil 7. decil 8. decil 9. decil 25 2 <3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over var faldende, og deres gældsbelastning var svagt vigende som vist, se Figur 1 og 3. Siden er nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne fortsat vokset for aldersgruppens boligejere, men deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoter faldt alligevel helt frem til vendingen i 25. Renteudgifterne faldt yderligere, fordi rentetilpasningslån blev introduceret i 1986, og især efter 2 har stadig flere optaget disse lån, jf. Tabel 2. Da nær halvdelen af boligejerne havde rentetilpasningslån og en noteringsværdig høj andel også variabelt forrentede banklån, var deres rentefølsomhed øget kraftigt, da rentestigningen satte ind i 25, hvorfra der kan iagttages en renteudgift boble bevægende sig op over toppen i 28 og ned til et nyt lavt niveau i 21. I 25 begyndte boligmarkedet at vende, og der kom boligprisfald fra 26 i hovedstaden og fra 27 i landet som helhed, jf. Lunde (29b). Der kan kun være en tæt sammenhæng mellem udbruddet af boligkrisen og så den klare stigning i de 3-39 åriges nettorenteudgift/ bruttoindkomst kvoter, jf. Figur 9. I det sene efterår 28 sænkede centralbankerne, også den danske, de styrende rentesatser, og det har gradvist ført nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for de 3-39 årige ejere tilbage på et ekstraordinært lavt niveau. IMF har peget på, at den økonomiske politik er et afgørende element til at hindre yderligere kontraktion i økonomien ved husholdningernes deleveraging og nævner til eksempel, at monetary easing i lande som de skandinaviske, hvor realkreditlån typisk er variabelt forrentede, hurtigt kan reducere betalingerne på realkreditlån og forhindre husholdningernes økonomiske sammenbrud, jf. IMF (212, s. 91). Det danske boligprisfald fra 27 til 29 skete dobbelt så hurtigt og var dermed dobbelt så kraftigt som under boligkrisen -. Når dette ikke havde større effekt på antallet af tvangsauktioner end tilfældet, kan det kun skyldes, at Nationalbankens rentepolitik kombineret med den hidtidige adgang til at omprioritere til rentetilpasningslån og/eller afdragsfrie lån tilsammen førte til lavere betalinger for låntagerne. Den førte økonomiske politik har dermed reddet et stort antal boligejere fra tvangsauktion. Der er den forventelige aldersvariation i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne, at jo ældre desto lavere kvoter, hvilket også følger af gældsstrukturen, hvor nettopassiv/ bruttoindkomst kvoterne falder med alderen, i hvert fald når de samme deciler i aldersgrupperne sammenlignes. Det ses for median kvoterne i Figur 1. Rentebelastningen faldt relativt stærkt fra til, men herefter afsvækkes faldet noget. I 25 mødes et kraftigt negativt udfald af låntagernes øgede renterisiko på betalingerne med renteudgift boblen fra 25, der kan iagttages for alle aldersgrupper, men selvsagt stærkest for de yngste med størst gæld. Helt samme udvikling over årene i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne og den helt samme aldersstruktur ses for den 8. decils værdier i Figur 11, hvor 2% af boligejerne i den enkelte aldersgruppe har en højre nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote end som vist, mens 8% har en lavere kvote. Renteudgift boblen fra 25 var endnu kraftigere for alle aldersgrupper i den 8. decil end på medianen. Den nuværende stærke fokusering i offentligheden på de lave rentesatser bety- 23

7 Figur 11 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige)efter alder 8 decil værdier < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over Figur 12 Udviklingen i 8. decil værdien af nettopassiv/bruttoindkomst kvoter i procent for lejere (ekskl. selvstændige) efter alder < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over der ikke jf. Figur 11 at alle låntagere har lave renteudgifter. 2% i de 3 yngste grupper har nettorenteudgifter på mindst 15% af deres bruttoindkomst, hvorfor renteudgifterne efter skat udgør mindst omkring 2% af deres disponible indkomst. Som figuren også viser, var rentebyrden dog en del hårdere for 25 år siden. Udviklingen efter 21 i boligejernes og andres renteudgifter har været præget af modsatrettede tendenser, nemlig dels de stadig lavere pengepolitiske og korte renter, dels de højere gebyrer på både bank- og realkreditlån og endelig af højere risikopræmier på bankernes udlånsrentesatser. Lejerne låner også Skattestatistikkens data for lejere viser, at en del af disse har gæld, og at gælden for en del lejere har været stærkt stigende siden. Udviklingen i lejernes nettogæld/bruttoindkomst kvote i de enkelte aldersgrupper er i Figur 12 vist for den 8. decil. Gældsniveauet blandt gældsatte lejere er højere, jo yngre de er, dog undtagen de under 3 årige. Omkring halvdelen af lejerne i aldersgrupperne under 7 år har enten ikke gæld eller ligefrem nettoopsparing, og for lejere med gæld er denne som forventeligt lavere end boligejernes. De over 7 årige har næsten alle en positiv opsparing. Bemærkelsesværdigt er stigningen i lejernes gæld for dem med gæld sket fra og frem til 27, altså i årene med kraftig vækst i boligpriser og boligejernes gæld. Yderligere er lejernes gæld faldet relativt efter boligpriserne toppede i En delvis forklaring er, at andelsbolighaverne indgår i skattestatistikkens lejer gruppe. Andersen m.fl. oplyser, at nøjagtig halvdelen af familierne i andelsboliger har en nettogæld (212b, s. 29). Dette skyldes bl.a., at strukturelt betyder andelsboligforeningernes gæld stadig mindre, hvorfor andelsbolighavernes låntagning til køb af andelsbeviser er steget relativt over årene. Samtidig har andelsboligejendomme prismæssigt fulgt den kraftige cyklus for priserne på udlejningsejendomme, hvilket også har påvirket andelsbolighavernes lånestatus. Nettorenteudgifter/bruttoindkomst kvoterne for de 2% med (højest) rentebyrde ligger markant lavere end boligejernes, jf. Figur 13, men har haft et noget andet forløb over årene. Gruppen af lejere (og andelsbolighavere) med lån vil formentlig være mere udsatte end boligejere med lån over for krav om højere gebyrer og strammere risikobedømmelse ved rentesætningen i pengeinstitutterne, da lejernes lån typisk er uden sikkerhedsstillelse 3 og har kortere løbetider. Særlige risici for husholdningsgælden: fortsat ustabilt boligmarked og yderligere tilbageslag i økonomien Der hersker stor usikkerhed omkring den fremtidige udvikling på boligmarkedet. Gættene på de fremtidige boligpriser er mange og mangeartede, som medie-debatten afdækker. I Figur 14 er vist udviklingen i de reale huspriser fra 1975 og frem til 2. kvartal i 212. Det ses, at de reale huspriser fortsat ligger godt over det tidligere toppunkt i OECD (212b, s. 25) har ligeledes senest vurderet, at for Danmark ligger priceto-rent og price-to-income ratios fortsat godt 1% over det langsigtede niveau. Der er naturligvis en væsentlig risiko for, at de reale huspriser fortsat kommer ud i en nedadgående korrektion i nogenlunde takt med den gældsnedbringelse, der som oven for vist allerede er påbegyndt. Det er vurderingen her, at sandsynligheden for et sådant scenarie er høj. Der sælges fortsat langt færre boliger end normalt. Der er et stort lager af boliger til salg, som enten er udbudt åbent eller slet ikke. Der er meget lange liggetider for boliger til salg. Som omtalt har ¼ million danske familier nettogæld, dvs. negativ egenkapital, og de vil ikke kunne sælge uden en accept fra bank og realkredit, og uden at de efter salget står med en større gæld, der skal forrentes med renten på forbrugslån uden sikkerhed. Den mere eller mindre igangværende recession i dansk økonomi risikerer at føre til øget arbejdsløshed, svagere stigning eller ligefrem fald i reallønnen, og der er usikkerhed om udviklingen i den samlede skattebyrde for de enkelte familier. Selv om krisen i Sydeuropa og usikkerheden om euro en i skrivende stund synes inddæmmet gennem de pengepolitiske foranstaltninger, kan disse problemer hurtigt blusse op igen. De samfundsøkonomiske risici skal ikke søges nærmere vurderet her. De mange konjunkturvurderinger er ret usikre og når til noget forskellige vurderinger, hvorfor der kun er begrænset hjælp at hente herfra. Den forventede svage udvikling i dansk økonomi påvirker selvsagt vurderingen af risici ene ved høj husholdningsgæld både for dem, der har optaget lånene og for dem, der har ydet lånene. Til overflod bliver risiciene ved almindelige menneskelige hændelser som skilsmisse, sygdom og død væsentlig større ved turbulens på boligmarkedet og tilbageslag i økonomien. Renterisici og de særlige risici for rentetilpasningslån Det danske renteniveau har siden 28 været historisk lavt i stadig højere grad. Renterisikoen er i al væsentlighed ensidigt en risiko for kommende rentestigninger. Det er værd at erindre, at dansk pengepolitik fortsat ikke

8 Figur 13 Udviklingen i 8. decil værdien af nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for lejere (ekskl. selvstændige) < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over Figur 14 Indeks for reale huspriser , 2. kvartal. 1975:1= Q1 198Q1 1985Q1 199Q1 Kilde: Kvartalsvise data fra Mona, efter 25 data fra Danmarks Statistik. Opstillet af cand. polit Henrik Pedersen og Jens Lunde. Q1 2Q1 25Q1 21Q1 år er tilrettelagt efter det interne danske konjunkturforløb, hvad Danmarks Nationalbank (212d, s. 14) har udtrykt det i sin seneste årsberetning: Fastkurspolitikken indebærer, at de pengepolitiske renter er reserveret til fastholdelse af kronekursen omkring centralkursen. Risikoen for stigende renter gælder både i relation til familiernes aktiver og passiver. En rentestigning vil isoleret betragtet trække imod lavere boligpriser. Dette vil i sig selv forringe solvensen for boligejerfamilierne. For låntagere med fast forrentede lån vil en rentestignings lavere obligationskurser sænke kursværdien af disse lån, og disse boligejere vil afhængig af de nærmere lånekarakteristika have en (delvis) hedge imod det rentegenererede boligprisfald. Anderledes for låntagere med rentetilpasningslån. En rentestigning fører til højere rentebetalinger ved den følgende rentetilpasning, men de vil have samme gæld. Faldet i deres egenkapital i boligen bliver da lige så stort som faldet i boligens markedsværdi. Disse risici har samme indhold ved forskellige refinansieringshyppigheder. Selvsamme pengepolitik, der har reddet mange boligejere fra tvangsauktion, rummer dermed afgørende risici for de kommende år: a) de helt ekstraordinært lave rentesatser vil næppe kunne fastholdes for en lang årrække, b) højere betalinger på lån, fordi adgangen til at optage rentetilpasningslån og afdragsfrie realkreditlån begrænses gennem lovgivning eller långivernes egne krav f.eks. krav om to-lags-belåning, hvortil kommer større gebyrer og risikotillæg på udlånsrenter, og c) store stigninger i ydelsen på afdragsfrie lån ved den afdragsfrie periodes udløb. Låntagerne har i høj grad foretrukket rentetilpasningslån med stadig lavere korte renter som motivator lige siden lånenes introduktion i. Rentetilpasningslån er gradvist nået op på at udgøre 69% af udestående realkreditlån i ejerboliger og 73% af den samlede udestående realkreditgæld, jf. Tabel 2. Boligkrisen og den finansielle krise fik mange til at omlægge deres lån til rentetilpasningslån, eventuelt uden afdrag. I alt er ¼ af boligejernes realkreditgæld omlagt til rentetilpasningslån siden 28. Nationalbanken oplyste i sin finansielle stabilitets rapport for 211, at ved udgangen af 1. kvartal 211 var 43% af realkreditlån både variabelt forrentede og afdragsfri. Anvendelsen af denne kombination stiger endda med belåningsgraden og altså med låntagers gearingsrisiko og långivers kreditrisiko! Boliger med en belåningsgrad på 6 til 8% og over 8% var således finansieret med lån med afdragsfrihed og variabel rente for 34% hhv. 42% s vedkommende. Sammenlignet med en tidligere analyse er Tabel 2 Rentetilpasningslån som procent af udestående realkreditlån udvalgte måneder Juni 212 Landbrug 37, 51,1 58,7 78,1 83,4 86,8 88,9 Ejerboliger 28, 46, 46,8 45,9 59,1 65, 69,1 Udestående realkreditlån i alt 28,9 45,3 47,4 55,3 65,1 69,9 73,4 Kilde: Danmarks Nationalbank. MFI-statistikken. sammenfaldet mellem høje belåningsgrader og mere risikofyld låntagning forstærket i de seneste år, jf. Danmarks Nationalbank (211c, s ). Renterisikoen på rentetilpasningslån er søgt mindsket ved at sprede refinansieringerne over flere tidspunkter. Det er dog intet værn imod en kommende vedvarende rentestigning, hvis tidspunkt, styrke og indfasningshastighed naturligvis ikke kendes på forhånd. Det giver derfor god mening, at de enkelte realkreditinstitutter har overvejet at dæmme op for at yde rentetilpasningslån, f.eks. gennem højere gebyrer. Nykredit har direkte indfaset en 2-lagsbelåning, se Hjortshøj-Nielsen og Kyhl (212) og Skibye-Lotz og Kyhl (212). Andre realkreditinstitutter forsøger for tiden prisværdigt at lokke låntagerne over i fast forrentede lån med særlige rabatter o.l. Omlægning af lån er en god, men langt fra fuld forsikring over for renterisikoen. Det er imidlertid svært at se andet, end at de højere betalinger vil trække imod lavere boligpriser. Særlige risici for afdragsfrie realkreditlån Da folketinget i 23 gav realkreditten adgang til at tilbyde afdragsfrie realkreditlån fra 1. oktober, havde Danmark allerede i mange år haft verdens højeste niveau for husholdningsgæld. I de første år og frem til 28 med finansiel turbulens var væksten i optagelsen af afdragsfrie lån formidabel, bl.a. drevet af, at mange boligejere valgte afdragsfrie lån ved omprioriteringer. Væksten i låneandelen fremgår af Figur 15, hvor det ses, at andelen med afdragsfrie realkreditlån er stabiliseret den seneste tid. Det er voldsomt diskuteret, om der fortsat skal være adgang til at optage afdragsfrie realkreditlån. Nykredit dæmper med sin 25

9 26 Figur 15 Afdragsfrie realkreditlån som procentvis andel af den samlede udestående realkreditgæld 23:4-212: :Q4 24:Q2 24:Q4 25:Q2 25:Q4 26:Q2 26:Q4 27:Q2 27:Q4 28:Q2 28:Q4 29:Q2 29:Q4 21:Q2 21:Q4 211:Q2 211:Q4 212:Q2 Kilde: Danmarks Nationalbanks MFI statistik. to-lags model udstedelsen af afdragsfrie lån lidt. Denne stramning af betalingskravene vil ligeledes trække mod faldende boligpriser, hvorved sikkerheden bag allerede ydede realkredit- og banklån vil blive reduceret. De afdragsfrie realkreditlån kan let blive deres egen værste fjende. Efter de første 1 år i løbetiden stiger låneydelsen brat ved, at der skal betales afdrag. Det betyder typisk en fordobling af ydelsen efter skat på et fast forrentet afdragsfrit lån. Hvis lånet i stedet har rentetilpasning vil den relative stigning i ydelsen blive langt større ved det nuværende renteniveau. Skrækscenariet for låntager vil være, at renten yderligere stiger voldsomt samtidig med, at betalingen af afdrag skal påbegyndes. Den bratte stigning i ydelsen kan udskydes, hvis et nyt afdragsfrit realkreditlån kan optages til samme provenu som det indfriede lån inden for lånegrænsen på 8% af boligens markedsværdi. Dette forudsætter, at boligens værdi ikke er lavere end ved optagelsen af det oprindelige lån. I sin tale ved Realkreditrådets årsmøde 26. september oplyste nationalbankdirektøren: Dernæst ligger op mod hver anden familie, der har lån med afdragsfrihed, over gældsgrænsen på 8 pct. af ejendomsværdien. Det vil derfor ofte være unge familier, der i forvejen er likviditetsbegrænsede, der på den baggrund bliver nødsaget til at gå i gang med at betale afdrag, når deres nuværende afdragsfrie periode udløber, Bernstein (212, s. 4). Fra 1. oktober 213 er der gået 1 år af løbetiden for de første afdragsfrie lån. Afdragsfrihedens ophør vil derefter ske i hastigt tempo i årene efter, som det ses af Figur 15. I gennemsnit er de nominelle huspriser nu nede på 25 niveauet, men mange huse er faldet væsentligt mere end gennemsnittet, og nye boligprisfald vil forstærke problemet med at omprioritere til nye afdragsfrie realkreditlån. Hvis dette problem i de kommende år kommer til at opstå i et sådant omfang, som kan forudses i dag, vil det antagelig ikke blot lægge megen gift for optagelse af afdragsfrie lån fremover, men også rumme en risiko for en mærkbar stigning i antallet af tvangsauktioner og en trussel mod den finansielle stabilitet. Afrunding Analysen på familieniveau af de danske boligejeres gæld i forhold til deres indkomst og boligformue samt rentebelastning supplerer makroanalysen af, at Danmark har verdens højeste husholdningsgæld. Denne gennemgang har dog ikke mindsket vurderingen af det risikable i den høje danske husholdningsgæld. Det er blandt andet vist, at boligejernes gældsbelastning i forhold til indkomsten (nettopassiv/bruttoindkomst kvoten) er toppet i 29-1 og formentlig er og vil være under reduktion de kommende år. at boligejernes nettogæld/boligformue kvoter blev klart forringet i 29, så end - nu flere boligejere havde negativ egenkapital og altså var teknisk insolvente. at der i 21 var ¼ million familier med ejerbolig med negativ egenkapital svarende til omkring 2% af boligejerne. at hverken nettopassiv/bruttoindkomst eller nettopassiv/boligformue kvoterne varierer med indkomstens højde for de yngre boligejere i 3-39 års alderen, dvs. tilbøjeligheden til låntagning er uafhængig af indkomsten, når man først har fået en ejerbolig. at trods det høje gældsniveau ligger boligejernes nettorenteudgift/indkomst kvoter fortsat relativt lavt. På trods af det aktuelle lave renteniveau viser nærværende analyse, at den høje husholdningsgæld rumme væsentlige risici ikke alene for boligejerne selv, men også for de finansielle institutter og for samfundet som helhed. Derfor kan undertegnede ikke dele Nationalbankens vurdering, om at det ikke er fra familierne, man finder de største trusler mod den finansielle stabilitet. jf. Andersen m.fl. ( 212b, s. 3). Litteratur Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Nick Fabrin Nielsen, Sigrid Alexandra Koob, Martin Oksbjerg og Ri Kaarup, 212: Familiernes formue og gæld sammenfatning. s i: Danmarks Nationalbank, 212a. Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Nick Fabrin Nielsen, Sigrid Alexandra Koob, Martin Oksbjerg og Ri Kaarup, 212: Familiernes formue og gæld.. s i: Danmarks Nationalbank, 212b. Bernstein, Nils, 212: Nils Bernsteins indlæg ved Realkreditrådets årsmøde onsdag den 26. september 212. Danmarks Nationalbank, 21: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal 21. Danmarks Nationalbank, 211a: Kvartalsoversigt, 4. Kvartal. Del Danmarks Nationalbank, 211b: Kvartalsoversigt, 4. Kvartal. Del Danmarks Nationalbank, 211c: Finansiel Stabilitet 211. Danmarks Nationalbank, 212a: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal. Del Danmarks Nationalbank, 212b: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal. Del Danmarks Nationalbank, 212c: Finansiel Stabilitet 212. Danmarks Nationalbank, 212d: Beretning og regnskab marts. European Commission, 212: In-Depth Review for Denmark in accordance with Article 5 of Regulation (EU) No 1176/211 on the prevention and correction of macroeconomic imbalances. Commission Staff Working Document. Brussels, Finansrådet, 199: Boligmarkedet slalom, styrtløb eller langrend. Om ejerboligmarkedet og dets rolle i den økonomiske politik. Girouard N, Kennedy M and Andre C, 27: Has the rise in debt made households more vulnerable? Economics Department Working Paper, Number 535, OECD, ECO/ WKP(26)63. Hjortshøj-Nielsen, Henrik og Thomas Kyhl, 212: Fremtidssikring af dansk realkredit, Finans/Invest, 1/212, s Isaksen, Jacob, Paul Lassenius Kramp, Louise Funch Sørensen og Søren Vester Sørensen, 211: Husholdningernes balancer og gæld et internationalt landestudie. s i Danmarks Nationalbank, 211a, og samme titel pp i Danmarks Nationalbank, 211b. International Monetary Fund, 212: Dealing with household debt. Chapter 3 in: IMF, 212: Growth Resuming. Dangers Remain. World Economic Outlook. April. Lunde, Jens, 199: Boligejernes formuesituation en empirisk undersøgelse. Institute of Finance, Copenhagen Business School, Working Paper 9/1.

10 Lunde, Jens, 25a: The owner-occupiers capital structure during a house price boom. Does negative equity exist as a permanent feature in the Danish housing market. Working Paper. WP Department of Finance, Copenhagen Business School. Lunde, Jens, 25b: Et vue over boligejernes kapitalstruktur og dens aldersvariation. Finans/Invest 8/25, s Lunde, Jens, 26: Boligejernes og lejernes renteudgifter et bidrag til belysning af den finansielle stabilitet blandt danske husholdninger. Finans/Invest 1/26, s Lunde, Jens, 27a: Distributions of owneroccupiers housing wealth, debt and interest expenditures as financial soundness indicators. Department of Finance, Copenhagen Business School, Working Paper 27/1. Lunde, Jens, 27b: Ejerboligmarkedet på knivsæggen. Finans/Invest 2/27, s Lunde, Jens, 29a: Financial Soundness Indicators for Owner Occupiers. Housing Studies, Volume 24, Number 1, y, s Lunde, Jens, 29b: Boligcyklen i en dyster fase: Boligprisernes vej ned ad en rutsjebane. Finans/Invest 7/29, s Lunde, Jens, 21: Boligejerne hæver egenkapital. Økonomi & Politik, nr. 4. december, 83. Årgang, s Lunde, Jens, 212: Husholdningsgælden et dansk bidrag til gældskrisen?. Finans/Invest 6/212, s OECD, 212a: OECD Economic Surveys Denmark, y. OECD, 212b: OECD Economic Outlook. No 91, May. Skibye-Lotz, Rikke og Thomas Kyhl, 212: Tolagsbelåning i praksis. Finans/Invest, 4/212, s Økonomi- og erhvervsministeriet, 21: Boligmarkedet og boligejernes økonomi. Økonomisk Rema. Nr. 9. April. Noter 1. Jeg er taknemmelig for de modtagne data såvel som for den personlige støtte, imødekommenhed og entusiasme, jeg har mødt fra Nicolai S. Møller og Martin Ulrik Jensen, som har forsynet mig med basisstatistikken til denne artikel såvel som til tidligere versioner af datamaterialet. De udtrykte vurderinger af materialet er alene forfatterens. 2. Den 1. decils værdier vises aldrig, da stikprøvens familie med den højeste nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote normalt vil have en absurd høj kvote, der afspejler, at familien ikke har haft nogen større indkomst eller måske ingen indkomst i skattemæssig forstand i året. Mange årsager hertil er tænkelige. 3. Andelsbolighavere har fået adgang til at stille sikkerhed i deres egenkapital i boligen (andelsbeviset), men da kreditorerne ikke altid kan få adgang til at overtage pantet ved misligholdelse af lånet, giver denne adgang ikke andelsbolighaverne den tilstræbte sænkning af renteudgifterne. Skattereformen 212 en analyse Fortsat fra side 1 ring i form af en fremrykning af beskatning af kapitalpensioner. Der er risiko for, at denne fremrykning kan skabe præcedens og resultere i en omfordeling mellem generationer, hvor regningen for ekspansiv politik smides i børneværelset i form af øget fremtidig beskatning. Endelig indeholder skattereformen en række afgiftsjusteringer, så regulering af en række afgifter fremover følger prisudviklingen. Man kan diskutere, om dette skal opfattes som et yderligere skridt væk fra ernes skatte- og afgiftsstop, eller om det er et mindre betydende element, som ikke hører hjemme i en skattereformaftale. Skattereformaftalen indeholder en række kreative finansieringskilder (en reduktion af Danmarks EU-bidrag på 1 mia. kr. fra 214 og en strengere skatteligning). Skattereformen opererer med en besynderlig cigarkasseøkonomi tankegang. Det er uklart, hvorfor iværksætterskattens afskaffelse skal finansieres af øget lønsumsafgift af finansiel virksomhed. Vi kan ikke se sammenhængen mellem disse to skattetyper. Løsningen forekommer noget populistisk. Vi har forgæves ledt efter en begrundelse for, hvorfor ansatte i pengeinstitutter skal straffes for afskaffelse af iværksætterskatten. I samme boldgade er finansieringen af de forbedrede afskrivningsregler gennem bedre håndhævelse af skattereglerne. Som alle andre reformer vil også skattereformen give anledning til nogle effekter, som man ikke havde tænkt på. Og af én eller anden grund er sådanne effekter som altafgørende hovedregel af negativ karakter. Vi har allerede tidligere nævnt, at øget lønsumsafgift vil trække i retning af en mindre finansiel sektor. Herudover skal kun nævnes to forhold: Folk under virksomhedsordningen kan som bekendt selv bestemme, hvornår de vil hæve fra ordningen. Hævninger beskattes som arbejdsindkomst, og skatteyderen får beskæftigelsesfradrag. Så 95-årige, der hvert år hæver af deres opsparing i virksomhedsordningen, vil derfor få glæde af de forøgede beskæftigelsesfradrag. Ændringen af iværksætterskatten kan meget let gøre, at denne skat i sin eksistensperiode har givet staten et tab. For der kan meget let være skattemæssige tab i den periode, ordningen har eksisteret, jf. også at der har været betydelig frihed for den enkelte skatteyder til at bestemme kursen på unoterede aktier. Afslutningsvis bør dog fremhæves to ting: Det er lettere at kritisere en skattereform, end det er selv at lave en god reform. Det er blevet vanskeligere at lave en skattereform, der er Pareto-optimal eller tæt herpå, dels fordi de oplagte muligheder er taget, dels fordi EU-deltagelsen på forskellig måde begrænser mulighederne. Litteratur Møller, Michael og Niels Christian Nielsen, 212: Skal udskudt skat på pensionsopsparing fremskyndes? Finans/Invest 5/12, s Skatteministeriet, 212: Aftale om skattereform. Juni 212. Sandberg, Bo og Morten Jarlbæk Pedersen, 211: Iværksætterskatten stadig et selvmål. Dansk Erhvervs Perspektiv 211, nr. 41. Noter 1. Bemærk, at boligspørgsmålet er særdeles kompliceret. Men meget få vil nok mene, at man skal vende tilbage til situationen før 1986, hvor renteudgifter blev fratrukket i den skattepligtige indkomst. 27

Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed

Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed 43 Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed Asger Lau Andersen og Anders Møller Christensen, Økonomisk Afdeling, Charlotte Duus og Ri Kaarup, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Husholdningsgælden. et dansk bidrag til gældskrisen?

Husholdningsgælden. et dansk bidrag til gældskrisen? Husholdningsgælden et dansk bidrag til gældskrisen? Danmark har verdens højeste husholdningsgæld på 333% af den disponible indkomst i 2011. De sidste 20 år blev det niveau næsten fordoblet. Dette indgik

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Danske unges gældsadfærd

Danske unges gældsadfærd Danske unges gældsadfærd Indledning De unge gældssætter sig som aldrig før, men mange har svært ved at tilbagebetale deres gæld. Ifølge de seneste tal fra Experian står godt 55.000 unge mellem 18 og 30

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme? Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur

Læs mere

Er uhensigtsmæssig låneadfærd arvelig?

Er uhensigtsmæssig låneadfærd arvelig? Formål og policy relevans Er uhensigtsmæssig låneadfærd arvelig? Claus Thustrup Kreiner, Søren Leth Petersen og Louise Willerslev Olsen Economic Policy Research Unit, Københavns Universitet EPRN ansøgning,

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Folkepensionisternes indkomst og formue

Folkepensionisternes indkomst og formue Ældre Sagen december 2013 Folkepensionisternes indkomst og formue Folkepensionisterne adskiller sig fra den erhvervsaktive befolkning ved, at hovedkilden til indkomst for langt de fleste ikke er erhvervsindkomst,

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Dyr gæld belaster de fattiges økonomi

Dyr gæld belaster de fattiges økonomi Dyr gæld belaster de fattiges økonomi De fattige har oftere nettogæld end ikke-fattige har. Derudover udgør renteudgifter en væsentlig større belastning for de fattiges økonomi end renteudgifter gør for

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Gæld i almene boliger

Gæld i almene boliger 15. maj 29 Specialkonsulen Mie Dalskov Direkte tlf.: 33 55 77 2 Mobil tlf.: 42 42 9 18 Gæld i almene boliger Analysen viser, at gæld ikke er mere udbredt blandt beboere i almene boliger end hos resten

Læs mere

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING 29. september 2003 Af Mikkel Baadsgaard - Direkte telefon: 33 55 77 21 Resumé: FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING I perioden 1995 til 2001 er husholdningernes gennemsnitlige nettoformue steget med i gennemsnit

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Analyse af danskernes boligøkonomiske situation

Analyse af danskernes boligøkonomiske situation Analyse af danskernes boligøkonomiske situation Indledning Udviklingen på boligmarkedet har stor bevågenhed. Både fordi det direkte berører alle boligejerne, men samtidig er af stor betydning for hele

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

De rigeste ældre bliver rigere og rigere målt på formuen

De rigeste ældre bliver rigere og rigere målt på formuen De rigeste ældre bliver rigere og rigere målt på formuen De rigeste ældre sidder på en stadig større del af den samlede nettoformue i Danmark. Alene den fjerdedel af de 6-69-årige, som har de største nettoformuer,

Læs mere

Danskerne har en samlet nettoformue på 4.300 mia. kr.

Danskerne har en samlet nettoformue på 4.300 mia. kr. Kortlægning af de danske husholdningers formuer og gæld Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. I de seneste år har det i stigende grad vakt bekymring, at de danske husholdninger har en høj

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Singlerne vinder mest på skatteudspillet!

Singlerne vinder mest på skatteudspillet! 21. februar 2009 Singlerne vinder mest på skatteudspillet! Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Finans Redaktion Elisabeth Toftmann Asmussen elas@rd.dk Lise Nytoft Bergman libe@rd.dk

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed

Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed 1 Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente og afdragsfrihed Asger Lau Andersen og Anders Møller Christensen, Økonomisk Afdeling, Charlotte Duus og Ri Kaarup, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 18 sider Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK INDHOLD: AFDRAGSCHOK Stor boliggyser på vej...4 EU-bombe under boligmarkedet...6

Læs mere

Den rigeste 1 pct. ejer ca. en tredjedel af formueværdien i Danmark

Den rigeste 1 pct. ejer ca. en tredjedel af formueværdien i Danmark Den rigeste 1 ejer ca. en tredjedel af formueværdien i Danmark Danmark har oplevet stigende uligheder målt på indkomst de seneste år. Men indkomstforskelle fortæller dog kun én side af historien om velstandsfordelingen

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen . marts 9 af Jeppe Druedahl og chefanalytiker Frederik I. Pedersen (tlf. 1) Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen Analysen viser, at de renter, som virksomhederne og husholdninger låner til, på trods af gentagne

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Folkepensionisternes indkomst

Folkepensionisternes indkomst ÆLDRE I TAL 2014 Folkepensionisternes indkomst og formue Ældre Sagen September 2014 Ældre Sagen udarbejder en række analyser om ældre med hovedvægt på en talmæssig dokumentation. Hovedkilden er Danmarks

Læs mere

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4 PULJEAFKAST FOR 2014 23.01.2015 Udviklingen i 2014 2014 blev et år med positive afkast på både aktier og obligationer. Globale aktier gav et afkast målt i danske kroner på 18,4 pct. anført af stigninger

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Misligholdte lån i Danmark Nyt kapitel

Misligholdte lån i Danmark Nyt kapitel Misligholdte lån i Danmark Nyt kapitel Den private gælds niveau og størrelsen af gældsopbygningen kan have betydning for den makroøkonomiske og finansielle stabilitet. Betydningen af gælden for den finansielle

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere