LOKALPLAN L

Transkript

1 Forslag til LOKALPLAN L UDVIDELSE AF RØSTOFTE MASKINER A/S Høring indtil: AFDELING FOR PLAN OG BY vordingborg.dk

2 Offentlighed og vedtagelse Kommunalbestyrelsen har den vedtaget forslag til lokalplan nr. L Forslaget er offentliggjort på kommunens hjemmeside den Bemærkninger til forslaget sendes inden den til: tekpost@vordingborg.dk eller Vordingborg Kommune Plan og By Valdemarsgade Vordingborg Forslagets retsvirkninger (jf. planlovens 17) Forslaget har den midlertidige retsvirkning, at der ikke må disponeres indenfor lokalplanområdet på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan. Retsvirkningen gælder indtil den endeligt vedtagne plan er offentliggjort, dog højst 1 år efter offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af fristen for høringen kan kommunalbestyrelsen dog tillade, at en ejendom, der er omfattet af planforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Politisk behandling Udvalget for Plan og Teknik (Forslag) Offentlighedsperiode Udvalget for Plan og Teknik XX.XX.2019 Offentlig bekendtgørelse XX.XX.2019 Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Forsidebillede: Røstofte Maskiner A/S

3 Indholdsfortegnelse Side Redegørelse Beskrivelse af planen og området Forhold til anden planlægning Miljøvurdering Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Område og zonestatus 3 Bonusvirkning 4 Områdets anvendelse 5 Bebyggelsens beliggenhed 6 Bebyggelsens omfang og udformning 7 Ubebyggede arealer 8 Forudsætninger for ibrugtagning Bilag Kortbilag A: Afgrænsningsplan Kortbilag B: Anvendelsesplan Kortbilag C: Beplantningsplan Bilag A: Egnstypiske arter Bilag B: Miljørapport

4 Redegørelse BESKRIVELSE AF PLANEN OG OMRÅDET Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende ved Røstofte Landsby, nær Mern, centralt i Vordingborg Kommune. Lokalplanområdet omfatter en udvidelse af matrikel 7d, Landsby Røstofte, Ø. Egesborg. Det nye lokalplanområde udgør et samlet areal på ca. 3,5 Ha. Lokalplanens baggrund og formål Nærværende lokalplan nr. L har til formål at regulere byggemulighederne for Røstofte Maskiner A/S i Røstofte Landsby. Baggrunden for lokalplanen er et ønske om en udvidelse af virksomheden. Selve virksomhedens afgrænsning udvides med ca. 1 Ha, hvor der ønskes etableret en ny udstillingshal samt tilhørende befæstede arealer. Virksomheden har ikke hidtil været reguleret af en lokalplan, men af kommuneplanramme L Landsby Røstofte. Hovedprincipperne fra den tidligere rammeplan vil blive videreført og udvidet i form af den nye lokalplan L Beskrivelse af området Hovedparten af området ejes i delvist af Røstofte Maskiner A/S og Danish Agro A/S har en købsaftale på indeværende forslag til lokalplanområde L , som i dag anvendes til jordbrugsformål. Området blev taget i brug for erhvervsformål i starten af 60 erne og har siden da stået for servicering og salg til landbrugserhvervet hvilket også er hensigten fremover. Området er placeret umiddelbart vest for Mern, og er placeret ud fra hensyn til den overordnede infrastruktur. Landskabeligt er der tale om et anlæg, som påvirker det omkringliggende landskab. Udvidelsen tænkes dog at indskrive sig i det eksisterende nærmiljø, hvor virksomheden allerede i dag har etableret flere udvidelser og anlæg relateret til jordbrugsformål. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser, der muliggør udvidelse af virksomheden i sydlig retning, hvor der vil kunne opføres befæstede arealer samt bygninger af samme karakter som det de eksisterende anlægsbygninger. Lokalplanen fastsætter rammer for bebyggelsens beliggenhed, anvendelse og ydre fremtræden. Ligeledes for terrænopbygning og befæstelse af det samlede areal. Lokalplanen fastlægger endvidere bestemmelser, som skal sikre afskærmende beplantning mod det åbne land. Ligeledes at angive fornødne informationer for løbende opretholdelse af tætte og afskærmende plantebælter. 4

5 Redegørelse Forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet er i følge Kommuneplan beliggende indenfor landzonen i rammeområde L Lokalplanen forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg, hvor landsbyafgrænsningen for Røstofte Landsby udvides og arealanvendelsen for det ny indlemmede område ændres. Arealet for den nye udvidelse udlægges til helårsboliger, offentlig og privat service samt mindre ikke genevoldende erhverv, landbrugsbygninger o. lign. hvilket sker i form af kommuneplantillæg nr. 51 Landsbyafgrænsning Røstofte Landsby som følger vedtagelsen af lokalplanen. Området ligger i rammeområdet Det åbne land, hvorfor der med lokalplanen følger et kommuneplantillæg, som afgrænser dette boligområdes udstrækning. I kommuneplanen udlægges således et nyt rammeområde L Landsby, Røstofte. Den nye kommuneplanramme for området: Plannummer L Plannavn Landsby, Røstofte Anvendelse Blandet bolig og erhverv Områdets anvendelse Landsby, helårsboliger, offentlig og privat service samt mindre ikke genevoldende erhverv, landbrugsbygninger o. lign. Forbud mod opsætning af vindmøller. Bebyggelsens omfang og Åben lav udformning Max. bebyggelsesprocent 30 % Max. antal etager 1½ Max. højde 8½ m Eksisterende zonestatus: Landzone Fremtidig zonestatus: Landzone Bemærkning Ved opførelse af erhvervsmæssige bygninger kan der anvendes bygningshøjder på op til 10 meter til kip. Øvrig udstykning til ny selvstændig bebyggelse må ikke ændre på bebyggelsesstrukturen i området og skal ske på baggrund af enkelttilladelser. Natura2000 Det vurderes, at lokalplanen ikke vil medføre skade på de naturtyper Natura2000-området er udpeget for. Ligeledes vurderes det, at planen ikke forringer de udpegede arters muligheder for at leve, yngle eller og eller raste i området. 5

6 Redegørelse Nærmeste Natura2000 område er placeret i en afstand fra nuværende maskinforretning på matrikel 7d på ca. 2 km i form af Lekkende Dyrehave. Grundvand Lokalplanområdet ligger 23 meter fra vandforsyningsboring til Røstofte vandværk og ny udlagte (del a matrikel 7h) ligger 150 meter fra vandværksboringen. Det ny udlagte areal ligger umiddelbart udenfor BNBO (boringsnært beskyttelsesområde), hvor der efter bekendtgørelse om kommuneplanlægning indenfor OSD m.m. ikke må udlægges arealer der kan medføre øget fare for forurening af grundvandet. Det ny udlagte område ligger i område med særlige drikkevandsinteresser, som efter samme bekendtgørelse skal friholdes for virksomhedstyper medfører væsentlig fare for forurening af grundvandet. Placeringen ligger i indvindingsoplande og er et grundvandsdannende område til vandværket. Lokalplanen indeholder tekniske vilkår se 8 som har til hensigt at medvirke til beskyttelse af grundvandet. Tag- og overfladevand Afledning af overfladevand fra bebyggelse og befæstede arealer kræver tilladelse. Afledning af tagvand kræver kommunal tilladelse. Regnvand skal håndteres af virksomheden selv. Ved større byggerier kan der blive behov for etablering af forsinkelsesbassin eller på anden måde ske neddrosling af regnvandet før det ledes til dræn. Spildevand Området skal være spildevandskloakeret og alle aktiviteter der vedrører spildevand, kræver tilladelse. Spildevandsplanen skal dog justeres, så udvidelsen kommer med i kloakoplandet. Denne justering foregår gennem udarbejdelse af tillæg til spildevandsplanen. Ledningsanlæg Området indgår i kloakopland og der er tinglyst spildevandsledninger og dræn indenfor lokalplanområdet. Øvrige oplysninger om ledningsanlæg skal indhentes gennem ledningsejerregisteret. Ledningsanlæg i området må ikke beskadiges, og det skal jf. deklarationerne fortsat være muligt at vedligeholde dem. De tinglyste ledningsanlæg kan være en hindring for realisering af byggeri, beplantning mv. Såfremt ledningsanlæggene hindrer 6

7 Redegørelse den forudsatte beplantning, kan der forventes dispensation til huller i beplantningsbælterne, så servitutterne respekteres. Dræn Der er registreret flere dræn på ejendommen, jf. vandløbsloven må der ikke bygges oven på dræn. Af kortbilag B fremgår beliggenheden af eksisterende dræn, som til dels, går ind over det udlagte byggefelt, drænets faktiske beliggenhed bør fastlægges før der bygges. Beskadiges/fjernes dræn under gravearbejdet, skal disse omlægges/reetableres - Jævnfør 6 i Vandløbsloven. Servitutter For lokalplanområdets matrikler gælder som minimum nedenstående servitutter, som der skal tages højde for ved udnyttelsen af lokalplanen. På matr.nr. 7d Landsby Røstofte, Ø. Egesborg gælder: Der er tinglyst vejbyggelinjer og en deklaration om oversigtforhold på ejendommen. Såfremt servitutterne er uforenelige med et konkret byggeprojekt, er det op til ejeren at overholde disse. Jordforurening Den nuværende maskinstation på Røstofte Skovvej 1, 4735 Mern er kortlagt på vidensniveau 1 (mistanke om forurening) pga. anvendelsen som maskinforretning/værksted med dertil hørende vaskeplads. Der er desuden konstateret et losseplads lignende fyldlag på ejendommen. Såfremt den ændrede anvendelse af det tilkøbte stykke jord omfatter bygge- eller anlægsarbejder på den eksisterende ejendom, skal der inden arbejdet går i gang søges om tilladelse efter jordforureningslovens 8. MILJØVURDERING Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. Screeningen har vist at planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen særligt i forhold til grundvandsbeskyttelsen. Der er derfor udarbejdet en miljøvurdering (miljørapport), som findes som lokalplanens bilag B. 7

8 Bestemmelser 1 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen skal sikre at ejendommen også fremadrettet visuelt fremstår som en enhed. Eksisterende foto af Røstofte Maskiner A/S. 1.1 Det er lokalplanens formål: at muliggøre en udvidelse af Røstofte Maskiner A/S, indlemme den samt skabe fælles retningslinjer for virksomhedens samlede arealer og bebyggelse. at fastsætte omfanget for ny bebyggelse i form af en udstillingshal. at begrænse påvirkningen af det omkringliggende landskab og bebyggelse gennem krav til skærmende beplantning og håndtering af regnvand. At beskytte grundvandet og områder for særlige drikkevandsinteresser. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matrikel 7d samt dele af matriklerne 7h, 6a, 7000a og 7000b. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og forbliver i landzone. Udsnit fra kortbilag A. Nuværende matrikelskel. Matrikel 7d udvides og inddrager arealer fra de omkringliggende matrikler, der angiver rammerne for lokalplanen. Bonusvirkningen bevirker, at der ikke forudsættes landzonetilladelse efter planlovens 35. Da lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser begrænses anvendelse i forhold til virksomhed, aktivitet og anlæg af grundvandstruende karakter. 3 BONUSVIRKNING 3.1 Lokalplanen gives bonusvirkning i forhold til: Den ændrede anvendelse fra landbrugsdrift til af den nyerhvervede del af matrikel 7h. Ny bebyggelse, som angivet i 5.2. Etablering af regnvandsbassin, som angivet i 7.3 og OMRÅDETS ANVENDELSE 4.1 Området kan anvendes til erhverv. Herunder bebyggelse i forbindelse med drift af maskinforretning på de dertil hørende arealer som angivet på kortbilag B. 4.2 For delområder kan følgende funktioner anvendes. Delområde 1: Maskinforretning Delområde 2: Udstillingsarealer Delområde 3: Håndtering af regnvand Figur: Følsomhed af grundvandsmagasin i område med drikkevandsinteresser. Lilla størst og grøn mindst. 8

9 Bestemmelser 5 BEBYGGELSENS BELIGGENHED 5.1 Den samlede bebyggelsesprocent for lokalplansområdet (3,5 Ha) må ikke overstige 30%. 5.2 Ny udstillingshal skal placeres indenfor byggefelt A, som angivet på kortbilag B og kan opføres i en maksimum højde på 10 meter til kip. 5.3 Ved opførelse af anden bebyggelse kan der maksimum opføres i en højde af 8,5 meter. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG UDFORMNING Før etablering af ny bebyggelse forudsættes byggemyndighedens godkendelse i form af en byggetilladelse på baggrund af et konkret anlægsprojekt. 6.1 Bebyggelse skal placeres med en afstand på mindst 10 meter til vejmidte af Røstofte Skovvej. 6.2 Tage skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 30 og 45. Tage skal tækkes med gråt eller sort materiale med et glanstal på under Facader skal fremstå matte og med et glanstal på under UBEBYGGEDE AREALER Før etablering af ny vejadgange forudsættes vejmyndighedens godkendelse på baggrund af et konkret anlægsprojekt. 7.1 Arealet mellem de tinglyste vejbyggelinjer (angivet på Kortbilag B) og vejen skal henligge i græs, og må ikke benyttes til oplag, gårdsplads, parkering eller lignende. 7.2 Delområde 2, angivet på kortbilag B, må ikke bebygges. Indgår den eksisterende sø i forsinkelsen af regnvandet (udvidelse af søen eller lign.) forudsættes dispensation fra naturbeskyttelseslovens Delområde 3, angivet på kortbilag B, må anvendes til etablering af forsinkelsesbassin til håndtering af regnvand. Bassinerne skal etableres med et naturligt præg. 7.4 Udendørs oplag skal ske bag tæt hegn i forhold til lokalplanområdets omgivelser. Hegningen skal udføres som tæt plankeværk eller tæt beplantning, så oplaget ikke er synligt. 7.5 Der skal i de angivne områder (angivet på Kortbilag C) etableres opstammede enkeltstående træer. Træerne skal placeres med en afstand maksimum 12 meter. Træerne skal bestå af egnskarakteristiske arter, som angivet i bilag A. 9

10 Bestemmelser Anvisning fra bilag A vedrørende etablering af nyt beplantningsbælte, der indskrives i de eksisterende forhold. Efter en kortere eller længere årrække, alt efter plantetæthed, kan det blive nødvendigt at tynde i hegnet. Ved en eventuel tynding bør det tilstræbes, at hegnet består af så mange forskellige træarter som muligt. For at bevare hegnet så tæt som muligt, bliver det nødvendigt at beskære det. En sådan beskæring kan f.eks. bestå i, at første og tredje række ca. hvert 10. år skæres ned til ca. 20 cm over jorden. 7.6 Der skal etableres nye beplantningsbælter som angivet på Kortbilag C. Der plantes i tre rækker med en afstand på 1,5 meter mellem rækkerne. I rækken plantes med 1 meter mellem planterne. Der skal anvendes en ligelig fordeling af de forskellige egnstypiske arter af vildtvoksende træer og buske som angivet i bilag A. 7.7 Eksisterende randbeplantninger (angivet på kortbilag C) skal bevares i en bredde svarende til angivelserne i Eksisterende syd liggende beplantningsbælte skal fjernes, som angivet på kortbilag C, samt bortskaffes. 7.9 Der må ikke foretages terrænreguleringer der overstiger +/- 1 meter. Gælder dog ikke ved uddybning i forbindelse med etablering af forsinkelsesbassin i delområde 3. Forud for byggearbejdet skal der opnås spildevandstilladelse i forhold til håndtering af spildevand og udledningstilladelse til håndtering af regnvand. Vejvand og vand fra øvrige befæstede arealer eller andre typer af arealer, hvor der transporteres, oplagres eller på anden måde håndteres stoffer eller materialer, der kan forurene grundvandet, må ikke nedsives i lokalplanområdet. Rent tagvand kan nedsives hvis det er uden risiko for forurening af grundvandet og skal afledes via kloak eller regnvandsbassiner med tæt bund/membran. Åbne grøfter/render og regnvandsbassiner for håndtering af afstrømmende vand fra oplagspladser med oplag eller håndtering af stoffer eller materialer, der kan forurene grundvandet, skal etableres med fast bund/membran. 8 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 8.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal der etableres beplantning som beskrevet i 7.5 og Før ny bebyggelse må tages i brug skal der opnås afledningstilladelse for regn- og spildevand. 8.3 Før der foretages ændret arealanvendelse til oplag eller håndtering af stoffer og materialer, som kan forurene grundvandet, skal der etableres tætte belægninger og opsamling af forurenet regnvand. 8.4 Nye regnvandsbassiner skal etableres med en tæt bund/membran. Der skal være tæt belægning på vejarealer, parkeringspladser og oplagsarealer udført med kant, hvor der transporteres, oplagres eller på anden måde håndteres stoffer eller materialer, der kan forurene grundvandet. For at forebygge forurening af grundvandet skal tætte belægninger, samt opsamling af forurenet regnvand, etableres før arealet tages i brug. Forud for byggearbejdet skal der forelægge en færdigmelding på spildevandsarbejde. 10

11 Kortbilag A Afgrænsningsplan 11

12 Kortbilag B Anvendelsesplan 12

13 Kortbilag C - Beplantningsplan 13

14 Bilag A Egnstypiske arter (x) Elm bør så vidt muligt undlades i det forekomster af elmesyge er almindelige. 14

15 Bilag B: Miljørapport 15

16 Bilag B: Miljørapport 16

17 Bilag B: Miljørapport 17

18 Bilag B: Miljørapport 18

19 Bilag B: Miljørapport 19

20 Bilag B: Miljørapport 20

21 Bilag B: Miljørapport 21

22 Bilag B: Miljørapport 22

23 Vordingborg Kommune Postboks 200 Østergårdstræde 1A 4772 Langebæk Tlf