Besigtigelsesrapport. Besigtigelse mandag d. 20. februar Havnegade 18, 7620 Lemvig. Matr. nr. 17a, Lemvig Bygrunde. Udført for Lemvig Kommune

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse mandag d. 20. februar 2017 Havnegade 18, 7620 Lemvig Matr. nr. 17a, Lemvig Bygrunde Udført for Lemvig Kommune 11. marts 2017 Side 1

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Steffen Dalsgaard Villadsen fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Lemvig Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Jens Thomsen, Lemvig Kommune Lene Nordborg, Lemvig Kommune Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning A/S A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om 3 ubeboede lejemål, der er registreret som ejet af VX ApS. Bygningen er opført i 1890, ombygget i 1938, i 2 etager med udnyttet tagetage med et samlet boligareal på 281 m ² jf. BBR. Alle lejemål blev synet ved besigtigelsen. Bygningens facader er udført i blankt murværk, og tagbelægning er udført med teglsten. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb i et omfang i alle lejemål den besigtigede bygning, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse jf. 75 i Byfornyelsesloven (LBK nr af 03/10/2016). Det vurderes, at sundhedsfaren er nærliggende, niveau 1. Side 2

3 De registrerede forhold i boligerne kan ikke udbedres uden en gennemgribende renovering af ejendommen. En sådan renovering skønnes ikke økonomisk og teknisk rentabel. Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi. Det vurderes, at den er til gene for naboer og omgivelser og at generne vil være stigende. B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i bygningen er forbundet med sundhedsfare i strid med Byfornyelseslovens 75 stk. 3. Det vurderes at sundhedsfaren er nærliggende. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. byfornyelseslovens 76 stk. 2. At der udstedes påbud om nedrivning af bygningen, jf. byfornyelseslovens 77, stk. 2 Anbefaling om kondemnering begrundes med sundhedsfare som følge af: Kraftigt opfugtede konstruktioner opholdsrum i bygningen. Råd i bærende konstruktion. Skimmelbegroninger Anbefaling om påbud om nedrivning begrundes med: Istandsættelse af bygning og boligen vurderes ikke teknisk og økonomisk rentabel. Bygningen skønnes at være til gene for lokalområdet Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone ud til offentlig vej; centralt beliggende i Lemvig midtby. C.2 Udvendig besigtigelse. Side 3

4 Ved besigtigelsen observeres der kraftigt opfugtet og fugtskadet murværk på facader. Flere områder af murværket ses nedslidt af salt og hård vestenvind i en grad at flere murstens beskyttende hinde er slidt af og fuger er væk. Der ses enkelte kraftige revner i udvendigt murværk, som tillader indtrængning af regnvand og fygesne til kostruktionen. Der observeres kraftige algebegroninger på murværk mod sokkel, der indikerer problemer med opstigende grundfugt. Sokkel ses flere steder uden vedhæftning til murværk, hvorved regnvand der rammer ydervægge, vil løbe ned bag sokkelpuds. Der er åben adgang til 1 af 3 garager tilhørende ejendommen. Der observeres opmagasinering af diverse effekter, og affald, som kan fungere som levested for rotter. Det vurderes at rotter vil have fri afgang til arealet. C.3 Indvendig besigtigelse. Side 4

5 Ved besigtigelsen af bygningen kan der generelt måles kraftigt forhøjet fugtindhold i alle ydervægge og forsatsvægge på ydervægge. Der observeres kraftige skimmel og algebegroninger i alle 3 lejemål i større og mindre grad i samtlige opholdsrum i bygningen. Skimmelbegroningerne observeres både synligt og skjult bag tapet. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieanalyse på skillevæg i entre i lejemål i stueplan. Analysen viste moderat koncentration af levedygtige svampesporer med moderat tilstedeværelse af art med sundhedsfarlige egenskaber. Det vurderes at størstedelen af skimmelbegroninger tilstede i bygningen vil være i dvale pga. kraftigt nedkølede og uopvarmede rum. Når udendørs temperaturer stiger, må der forventes eksplosiv vækst i skimmelaktivitet med lugtgener til det nærliggende byrum til følge. Gulve og terrændæk i bygningen kan måles kraftigt opfugtede og trægulvsbelægning observeres flere steder med blankt vand fra tagkonstruktion. Side 5

6 På 1. sal er gulvarealer fyldt med fugleekskrementer og der ses flere rester af døde duer. Lofter i lejemål på 1. og 2. sal registreres kraftigt opfugtede og med flere kraftige rådskader, der har forårsaget nedfald af lofter. De ses udbredte skimmelbegroninger på loftskonstruktionerne. Målinger ved besigtigelsen D.1. Registrerede fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 17 Murværk (digits) >75 Side 6

7 Målinger fra besigtigelse Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Ydervægge generelt X Skillevægge, generelt X X Trægulve, generelt X X Terrændæk, stueplan X X Lofter, 1. sal X X X Lofter, 2. sal X X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.3. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 1 skimmelprøve på adressen. Aftryksprøverne er analyseret af VBM A/S. VBM A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d. 6. marts Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. Side 7

8 D.4. Sundhedsmæssige risici Skimmelsvamp Mange mennesker er ikke klar over at årsagen til at de føler sig utilpas kan skyldes skimmelsvamp. Det er ikke unormalt at gå i lang tid med symptomer på skimmelsvamp før man opdager årsagen. Nedenunder ses de mest almindelige symptomer: Hoste og en trykkende fornemmelse i brystet mest almindelig hos børn Hæshed ved tale Bihulebetændelser der kommer igen Besværet åndedræt eller en følelse af at blive forpustet Hovedpine Træthed Problemer med koncentrationen Nogle personer har allergi overfor skimmelsvamp hvilket oftest giver kraftigere symptomer og omkring 10-15% af befolkningen er i risikozonen for at udvikle allergi mod svamp. Hos personer med allergi er det oftest luftvejssystemet der bliver ramt, mens ikke allergikere oftere lider af hovedpine, træthed og kvalme. Symptomerne forsvinder almindeligvis efter man har fjernet skimmelvæksten og skimmelrenoveret. Den 11. marts 2017 Søren Garde Rådgivning A/S Udarbejdet af: Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør Tlf jib@garderaad.dk Rapport juridisk vurderet af: Søren Garde, Søren Garde Rådgivning A/S Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Billeder fra besigtigelsen 3. Laboratorieanalyse Side 8

9 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er foretaget destruktive undersøgelser på adressen i form af opskæring af tapet i diverse opholdsrum. Der er taget fugt- og temperaturmåling i boligen. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Side 9

10 3. Billeder fra besigtigelsen Havnegade 18 set fra Havnegade Havnegade 18 set fra gågade til bymidte Side 10

11 Bygning centralt placeret i bymidte mod havnemiljø Store områder med beskadiget murværk Side 11

12 Mursten og fuger nedslidt af vindpåvirkning og salt Mursten og fuger nedslidt af vindpåvirkning og salt Side 12

13 Større revner i murværk tillader vandindtrængning i konstruktionen Større revner i murværk tillader vandindtrængning i konstruktionen Side 13

14 Algebegroninger på murværk fra opstigende grundfugt Sokkel har flere steder ikke vedhæftning til murværk Side 14

15 Garager ikke sikret mod indtrængning af skadedyr Opmagasinering af diverse effekter og affald i åben garage Side 15

16 Generelt kraftige alge- og skimmelbegroninger i lejemålene Generelt kraftige alge- og skimmelbegroninger i lejemålene Side 16

17 Generelt kraftige alge- og skimmelbegroninger i lejemålene Ydervægge generelt kraftigt opfugtede Side 17

18 Forsatsvægge i stueplan kraftigt opfugtede og med skimmelbegroninger Forsatsvægge i stueplan kraftigt opfugtede i helle væggenes højde Side 18

19 Skimmelvækst bag tapet på skillevæg i stueplan Aftrykssted nr. 1 Fugleekskrementer på gulv på 1. sal Side 19

20 Fugleekskrementer og fuglelig på gulv på 1. sal Blankt vand på trægulv, 1. sal Side 20

21 Fugt- og rådskadet loft på 1. sal Skimmelbegroninger på loft, 1. sal Side 21

22 Fugt- og rådskadet loft på 2. sal Skimmelbegroninger på loft, 2. sal Side 22

23 Søren Garde Rådgivning A/S Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v. Side 23

24 s sgunnekær 26 DK-2610 RØDOVRE s sindustrivej 1 DK-9440 AABYBRO s sfjordagervej 20 DK-6100 HADERSLEV TLF TLF TLF ROEDOVRE@VBMLAB.DK AABYBRO@VBMLAB.DK HADERSLEV@VBMLAB.DK Skimmelbilag til prøvningsrapportnr.: A Kundens sagsnummer: Kundens sagsnavn: Havnegade 18 VBM prøvenr. Prøvemærkning Skimmel påvist Antal levedygtige sporer (CFU) A-1 Stueplan, skillevæg entre Acremonium spp Penicillium spp 20 2 Total CFU: 22 CFU: Levedygtige skimmelsvampesporer (Colony Forming Units) CFU vejledning: CFU mindre end 10 - Der er begrænset forekomst af levedygtige svampesporer CFU Der er moderat forekomst af svampesporer CFU over 50 Der er høj forekomst af svampesporer Beskrivelse af de enkelte svampe Acremonium inkluderer over 100 arter. Acremonium arter er oftest genralister og i naturen findes i jord såvelsom planter. Acremonium er hurtigt vækstende og ses som hvide evt. med gullige eller hvidlige kolonier. De fleste arter producerer luftbårne spore og mycotoxiner, der kan være sundhedsskadelige. Enkelte arter kan forårsage humane infektioner. Penicillium er meget almindelig og inkludere over 200 identificerede arter. Penicillium ses i en lang række habitater; i naturen både jord og vegetation. I indendørs miljøer kan penicillium optræde som vækst på fødevarer, træ, lim, tapet og lignende, hvor fugtigheden er høj. De fleste arter har luftbårne spore og producerer mycotoxiner, der begge kan være sundhedsskadelige og allergifremkaldende. Vækst af penicillium, kan ses som hvide, gule, gøngule eller blågrønne kolonier. Penicillium vækster ved 5-37 C, optimalt omkring 25 C, tåler udtørring og sporerne lagres ofte i støv. Rapporten vedrør kun de prøvede emner. Uddrag må kun gengives med laboratoriets skriftlige godkendelse. BESØG OS PÅ Side 1 af 1