Lokalplan 75 Teglværksvej Tommerup St

Transkript

1 Lokalplan 75 Teglværksvej Tommerup St

2 2

3 3 Lokalplanens formål, område og indhold Lokalplanens formål Ifølge 13 stk. 2 i lov om planlægning skal der tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder. Denne lokalplan er tilvejebragt for at skabe mulighed for udnyttelse af et område til boligformål, herunder at boliger i området kan udnyttes som bofællesskaber. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter en 3,0 ha stor del af den tidligere landbrugsejendom matr.nr. 1a m.fl. Bågegård, Tommerup. Ejendommens bygninger (tidligere landbrugsbygninger) ligger på adressen Tallerupvej 1, uden for lokalplanområdet. Ejendommen opstod i sin nuværende stand i år 2000 ved sammenlægning med en skovejendom. I den forbindelse blev landbrugspligten ophævet, og de tidligere dyrkningsjorder blev pålagt fredskovspligt. Fristen for tilplantning var den 1. april Lokalplanområdet er netop en del af dette ubebyggede, fredskovpligtige og nytilplantede areal. Området ligger for enden af og har overkørsel til kommunevejen Teglværksvej i en afstand af 190 m fra Teglværksvejs tilslutning til Tallerupvej (hovedgaden gennem Tommerup St.). Området grænser mod syd til boligområdet ved Torvegade og Teglbakken, mod vest til et 0,5 ha stort fredskovsareal med højstammede træer beliggende på en skråning, og ligger ca. 70 m syd for den private fællesvej Vædegårdsvej. Området er i topografisk henseende tredelt, idet højdeforholdene opdeler det i en lavereliggende del (tættest mod bymidten), en skrånende del i midten og en højereliggende og let skrånende del mod vest. På modstående side er lokalplanområdets højdeforhold illustreret med højdekurver på et ortofoto. Højdeforholdene ved det tilgrænsende boligområde ved Teglbakken ses også, og som det fremgår, er terrænforholdene ensartet i de to områder.

4 4 Følgende fotos er optaget oppefra (= fra sydvest mod nordøst) og viser områdets højestliggende del samt udsigten herfra: Følgende foto er optaget nedefra (=fra nordøst mod sydvest) og viser områdets lavestliggende samt skrånende dele:

5 5 Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger områdets udnyttelse til boligformål i 1½ etage, idet der dog på skrånende arealer gives kommunalbestyrelsen en mulighed for en anderledes udnyttelse af højdeforholdene ved udnyttelse af kælderplan (kælder kan blive en del af facaden mod den lave side). Boligerne kan anvendes til bofællesskaber m.v. Endvidere gives der mulighed for i forbindelse med boligerne at drive erhverv, der sædvanligvis kan udøves fra boliger uden genevirkninger for omgivelserne. Der fastlægges med forskellig detaljeringsgrad bestemmelser om bebyggelses beliggenhed, omfang og ydre fremtræden, om adgangsforhold og udlæg af færdsels- og parkeringsarealer samt om beplantning m.v. Det bestemmes, at adgangen for kørende færdsel udelukkende skal ske fra kommunevejen Teglværksvej. For gående bliver der mulighed for færdsel langs samme vej, og der reserveres desuden stiarealer inden for området med henblik på udnyttelse af evt. senere etablerede stier uden for området til den private fællesvej Vædegårdsvej og til kommunevejen Teglbakken. Der udlægges ikke egentlige fælles friarealer inden for lokalplanområdet, som er omgivet af naturarealer mod vest og mod nord. Lokalplanen indeholder bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning (fjernvarme) og til fællesantenne. Lokalplanen indeholder bestemmelser til varetagelse af støjhensyn. Lokalplanen er ikke så detaljeret, at det fjerner det planlægningsmæssige spillerum ved den kommende udarbejdelse af bebyggelsesplaner. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Lokalplanens forhold til anden planlægning / sektorinteresser m.v.

6 6 Regionplanlægningen Forslaget til Regionplan udpeger konkret et fremtidigt byzoneområde ved Teglværksvej som vist herunder: Efter regionplanforslagets 1. offentlighedsfase behandlede amtsrådet de indkomne ændringsforslag, herunder Tommerup Kommunes ønske om udvidelse af ovennævnte område med de herunder viste sorte områder:

7 7 - og med offentliggørelsen af regionplanforslaget i 2. offentlighedsfase foreslår amtsrådet, at kommunens ønske imødekommes, da udvidelsen ikke strider afgørende mod regionale beskyttelsesinteresser. Amtsrådet har således afvejet ønsket om byudvikling med de regionale interesser, som er følgende: Drikkevandsinteresser Råstofinteresser Landskabelige interesser (herunder skovinteresser) Støjforhold Kommuneplanlægningen Kommuneplan s rammedel indeholder særlige rammebestemmelser for lokalplanlægning til boligformål for et område 1.B.9 benævnt Talleruplund, men lokalplanområdet er ikke en del af dette område. I forslaget til Kommuneplan , som forventes endeligt vedtaget i efteråret 2001, er område 1.B.9 imidlertid udvidet, således at det også omfatter lokalplanområdet, og det benævnes nu Talleruplund og forlængelse af Teglværksvej. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanforslagets særlige rammebestemmelser for område 1.B.9, som lyder således: Formål og intentioner Området skal anvendes til boligformål og med mulighed for bebyggelse til offentlige formål eller andre nærmere angivne anlæg eller erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkning for omgivelserne. Bebyggelsesregulerende bestemmelser Ved planlægning af området må der ved åben lav bebyggelse ikke åbnes mulighed for at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom overstiger 25. For underområder med række- og kædehuse eller lignende tæt lav bebyggelse kan der dog åbnes mulighed for en bebyggelsesprocent for det pågældende underområde under eet på op til 35. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage, og ingen bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 8,5 m over terræn. Andre bestemmelser I lokalplaner for området skal optages bestemmelser om særlige hensyn til grundvandsbeskyttelse. Der kan således ikke tillades anvendelse af kemikalier i området, og det skal sikres, at der ikke kan ske udsivninger fra kloakledninger. Der skal etableres stiforbindelse fra området til Lilleskovvej og Vædegårdsvej. Området er landzone, men skal overføres til byzone ved lokalplanlægning.

8 8 Lokalplanforslaget er endvidere i overensstemmelse med kommuneplanforslagets generelle rammebestemmelser. Drikkevandsinteresser: Lokalplanområdet ligger som hele Tommerup kommune gør det i et område med særlige drikkevandsinteresser, dvs. i et område, hvor regnvandet nedsiver og danner grundvand, og delvist indvindes til større og mindre vandforsyninger af regional betydning, eller som kan få regional betydning i fremtiden. Lokalplanområdet ligger dog i et område med forventet god naturlig beskyttelse. Der er 3 vandværksboringer nord for lokalplanområdet for det private almene vandværk Tommerup St. Vandværk: Lokalplanområdet ligger uden for 300 meter beskyttelseszonerne for vandværksboringerne. Lokalplanområdet vil blive vandforsynet fra Tommerup St. Vandværk. Råstofinteresser Lokalplanområdet ligger i et lerbeskyttelsesområde, men uden forekomst af anvendelige råstoffer.

9 9 Landskabelige interesser, herunder skovinteresser: Lokalplanområdet ligger i et sammenhængende naturområde. Lokalplanområdet ligger hverken i et skovrejsningsområde eller i et område, hvor skovtilplantning er uønsket. Lokalplanens gennemførelse forudsætter ophævelse af fredskovspligten inden for området. Når den nytilplantede skov inden for lokalplanområdet fjernes, bliver hele lokalplanområdet omfattet af naturbeskyttelseslovens skovbyggelinie. Skov- og Naturstyrelsen ansøges samtidig om ophævelse af den kommende skovbyggelinie inden for lokalplanområdet. Støjforhold Lokalplanområdets støjforhold har alene at gøre med støjkilden jernbanestrækningen Fredericia-Odense. Regionplanen og kommuneplanen bestemmer, at der som hovedregel ikke må udlægges arealer til støjfølsom arealanvendelse (~ helårsbeboelse incl. udendørs opholdsarealer) i områder, der er belastet med et støjniveau (som døgngennemsnit) over 60 db(a) fra jernbanetrafik. Dette er i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 1 fra 1997 om Støj og vibrationer fra jernbaner, hvori den vejledende støjgrænse for boligbebyggelse er 60dB(A) ude og 30dB(A) inde. Regionplanen og kommuneplanen foreskriver endvidere, at det maksimale støjniveau fra jernbanetrafik, målt som spidsværdi under passage af det mest støjende tog, ikke må overstige en grænse på 85dB(A) ved ny støjfølsom arealanvendelse. Regionplanen nævner, at beregninger af togstøj betyder en mindsteafstand på 350 m fra spormidte til nyudlagte boligområder, hvis den vejledende grænse for udendørs støj skal sikres overholdt ved afstandsdæmpning alene. Afstanden fra den sydlige spormidte til nærmeste hjørne af lokalplanområdet er 285 m, hvorfor man kunne frygte, at lokalplanområdet belastes med et støjniveau over 60dB(A). Ved Tommerup St. s jernbanestation er der imidlertid i foråret 2001 opstillet støjskærme på den sydlige side fra (bl.a.) km 175,490 til km 175,681 (= 191 m). Denne støjdæmpning (ved kilden) bevirker ifølge regionplanen en reduceret mindsteafstand på 265 m fra spormidte til nyudlagte boligområder, såfremt den vejledende grænse for udendørs støj skal sikres overholdt ved afstandsdæmpning alene.

10 10 Støjskærmenes eksistens og deres placering er således årsag til, at støjgrænserne kan overholdes. Da en del tog gør ophold på Tommerup St. s station (på de to sydligste spor), er støjbelastningen endda generelt lavere end beregnet. Da der således ikke er begrundet tvivl om overholdelsen af støjkravet, indeholder lokalplanen ikke nogen egentlig dokumentation for støjforhold (støjredegørelse), men alene en bindende bestemmelse om varetagelse af støjhensyn. Jordforurening Der er ikke mistanke om, at jorden inden for lokalplanområdet er forurenet. Varmeforsyning: Bebyggelse i lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning (fjernvarme). Det kan dog tillades, at en del af området anvender alternativ opvarmning. Spildevandsafledning: Lokalplanområdet ligger uden for godkendt kloakopland i et opland, hvor fosforbelastning bør begrænses mest muligt. Lokalplanområdet vil blive betjent med fælles spildevandsafledning, idet det vil blive kloakeret med tilslutning til Tommerup St. s Renseanlæg. Samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget ansøger Tommerup Kommune om udvidelse af kloakopland J6, der afleder spildevand til Tommerup St. Renseanlæg og regnvand til regnvandsbassin med udløb JU1. Inden planens godkendelse skal eksisterende hovedkloakledninger langs områdets østgrænse sikres ved tinglysning. Kollektiv trafik Lokalplanområdet betjenes med kollektiv trafik fra stoppesteder på hovedgaden Tallerupvej i form af de regionale busruter 835 (Odense Tommerup Vissenbjerg Glamsbjerg) og 841 (Tommerup Glamsbjerg) samt regionaltog fra Tommerup Station med forbindelser til Fredericia og Odense. Servitutter Der er ingen privatretslige servitutter inden for lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til byggeloven Bygge- eller anlægsarbejder må ikke påbegyndes, før kommunalbestyrelsen har meddelt tilladelse efter byggeloven.