LANDIC PROPERTY BONDS I A/S

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT FOR KONCERNEN FOR PERIODEN 1. JANUAR 30. JUNI 2013

2 RESUME RESUME Koncernen fik i 1. halvår 2013 et resultat før skat på tdkk Det opnåede resultat før skat er tdkk højere sammenholdt med resultatet før skat tdkk i sammenligningsperioden 1. halvår Stigningen skyldes primært forskel på værdiregulering af prioritetsgæld på tdkk 7.734, stigning i omsætning på tdkk samt fald i renteudgifter på tdkk 600. Nettoomsætningen for det første halvår 2013 udgør tdkk , hvilket er en stigning på 3,5% i forhold til 1. halvår Stigningen skyldes indeksering af husleje samt påkravsgebyrer på tdkk 486. Resultatet før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat udgør tdkk mod tdkk i sammenligningsperioden 1. halvår Driften i koncernen omfatter udlejning af ejendomme på Amager til SAS, og er i øvrigt forløbet planmæssigt i perioden. Egenkapitalen udgør tdkk pr. 30. juni 2013, hvilket er tdkk højere sammenlignet med egenkapitalen pr. 31.december Indberettet til NASDAQ OMX Copenhagen den 26. august Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til direktør Mikael Glud på telefon Fondsbørsmeddelelse nr. 86 Landic Property Bonds I A/S CVR-nr c/o CBRE A/S Rued Langgaards Vej København S. 2 31

3 INDHOLDSFORTEGNELSE INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning 4 Oplysninger om selskabet 5 Ledelsesberetning 6 Aktionærinformation 12 Hoved- og nøgletal for koncernen 14 Totalindkomstopgørelse for koncernen 15 Balance for koncernen 16 Egenkapitalopgørelse for koncernen 18 Pengestrømsopgørelse for koncernen 19 Noter

4 LEDELSESPÅTEGNING LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for koncernen Landic Property Bonds I A/S for regnskabsperioden 1. januar 30. juni Delårsrapporten, som ikke er revideret eller reviewet, aflægges i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som er godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar- 30. juni Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. København, d. 26. august 2013 Direktion Mikael Glud Bestyrelse Esben Kjær Helle M. Breinholt Per Hallgren Steen Parsholt 4 31

5 OPLYSNINGER OM SELSKABET OPLYSNINGER OM SELSKABET Landic Property Bonds I A/S c/o CBRE A/S Rued Langgaards Vej København S. Telefon: Telefax: CVR-nr.: Stiftet: 4. juli 2003 Hjemsted: København Bestyrelse Esben Kjær (formand) Per Hallgren Steen Parsholt Helle M. Breinholt Direktion Mikael Glud Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade København S. 5 31

6 LEDELSESBERETNING LEDELSESBERETNING IDEGRUNDLAG Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive udlejningsvirksomhed med ejendomme beliggende på Amager udlejet til SAS samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. KONCERNSTRUKTUR Koncernen består pr. 30. juni 2013 af følgende selskaber (100 % ejerandel): LANDIC PROPERTY BONDS I A/S KEOPS SECURITY A/S EJENDOMSSELSKABET AUGUST 2003 A/S Landic Property Bonds I A/S Selskabet har udstedt erhvervsobligationer på i alt 150 mio. kr., hvoraf 120 mio. kr. er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen og 30 mio. kr. blev indfriet i Provenuet fra udstedelsen er udlånt til Keops Security A/S. Herudover fungerer selskabet udelukkende som holdingselskab for dattervirksomhederne. Keops Security A/S Selskabet har lånt 150 mio. kr. af Landic Property Bonds I A/S. Heraf er 30 mio. kr. indfriet i 2011 og det resterende lån på 120 mio. kr. er udlånt til Ejendomsselskabet August 2003 A/S mod pant i SASejendommene. Selskabet har stillet selvskyldnerkaution overfor ejerne af de erhvervsobligationer, som Landic Property Bonds I A/S har udstedt. Ejendomsselskabet August 2003 A/S Selskabet har som formål at eje, udleje og drive ejendommene beliggende Hedegårdsvej og 88, 2300 København S, Engvej 155, 159 og 163, 2300 København S, Skøjtevej 16, 2770 Kastrup samt Amager Strandvej , 2770 Kastrup. Samtidig er der indgået lejekontrakter med SAS, alle med start 15. oktober 2003, om anvendelse af ejendommene til SAS danske aktiviteter, såsom dansk hovedsæde, datacenter, kontorer, undervisningslokaler, produktion og lager. Samlet areal for 6 31

7 LEDELSESBERETNING ejendommene er kvm. Lejekontrakterne er uopsigelige i 10 år for to af ejendommene (udløb 2013), mens uopsigeligheden er 15 år for de andre to ejendomme (udløb 2018). Lejen reguleres fast med 2,25% p.a., og SAS betaler alle driftsudgifter, inkl. udvendig vedligeholdelse. Dagsværdien på investeringsejendommene er pr. 30. juni 2013 skønnet til tdkk , hvilket er uforandret i forhold til værdien 31. december SAS har opsagt lejemålene på Hedegaardsvej og Engvej til fraflytning pr. 30. oktober KAPITALBEREDSKAB OG LIKVIDITET Finansiering af ejendommene er sket dels ved optagelse af lån i tysk kreditinstitut på oprindeligt 618 mio. kr., dels ved udstedelse af ejendomsobligationer for 150 mio. kr., hvoraf 30 mio. kr. blev indfriet i Lånet fra det tyske kreditinstitut er sikret ved pant i ejendommene samt i Ejendomsselskabet August 2003 A/S` indestående på driftskonto. Til sikkerhed for de udstedte ejendomsobligationer har datterselskabet Keops Security A/S stillet selvskyldnerkaution. Keops Security A/S har pant i ejendommene. Seniorlångiveren Deutsche Pfandbriefbank modtog til eget brug i marts 2011 en ekstern vurdering af porteføljen med henblik på bl.a. en vurdering af grundlaget for loan to value beregningen i henhold til låneaftale. Deutsche Pfandbriefbank har ikke meddelt, at vurderingen har givet anledning til reaktion. Ledelsen vurderer, at selskabets kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at selskabet kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver forlænger seniorlånet og også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra selskabets driftskonto. Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk forfalder til betaling i september USIKKERHED OM FORTSAT DRIFT Der pågår forhandlinger med seniorlångiver om forlængelse af seniorlånet. Udfaldet af disse forhandlinger foreligger efter aflæggelse af delårsrapporten for Selskabets fortsatte drift er betinget af, at seniorlångiver forlænger lånet, eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at forlængelsen opnås, og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. PERIODEN I HOVEDTRÆK Koncernen fik i 1. halvår 2013 et resultat før skat på tdkk Det opnåede resultat før skat er tdkk højere, sammenholdt med resultatet før skat tdkk i sammenligningsperioden 7 31

8 LEDELSESBERETNING 1. halvår Stigningen skyldes primært forskel på værdiregulering af prioritetsgæld på tdkk 7.734, stigning i omsætning på tdkk samt et fald i renteudgifter på tdkk 600. Nettoomsætningen for det første halvår 2013 udgør tdkk , hvilket er en stigning på 3,5% i forhold til 1. halvår Stigningen skyldes indeksering af husleje samt påkravsgebyrer på tdkk 486. Resultatet før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat udgør tdkk mod tdkk i sammenligningsperioden 1. halvår Driften i koncernen omfatter udlejning af alle SAS domicil- og kursusejendomme på Amager. SAS har pr. 1. november 2013 opsagt deres lejemål beliggende Hedegaardsvej 80-82, 88, 2300 København S. og Engvej 15, 159, 163, 2300 København S. Da SAS har opsagt lejemålene på Hedegaardsvej og Engvej er der iværksat udlejningsbestræbelser. På begge ejendomme har SAS en række fremlejere, og der arbejdes fra administrators side på indgåelse af direkte lejekontrakter med disse, når kontrakten med SAS udløber. Herudover er udlejningsarbejdet overfor eksterne lejere igangsat. Der er indgået bindende heads of terms for et mindre lejemål på Hedegaardsvej SAS betaling af leje for 1. kvartal 2013 blev betalt en måned for sent, alle SAS øvrige betalinger har været rettidige. Dagsværdien på investeringsejendommene er skønnet til tdkk , hvilket er uændret i forhold til værdien 31. december Der har ikke i perioden været afholdt investeringer på ejendommene, og koncernen har ikke købt eller solgt ejendomme i samme periode. Det opnåede resultat før værdireguleringer, ekstraordinære omkostninger og før skat er som forventet. Ledelsen vurderer, at driftsresultatet er tilfredsstillende. VÆSENTLIGE RISICI Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen og dens kreditorer står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede målsætning omkring driftsafkast. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: 8 31

9 LEDELSESBERETNING EKSTERNE RISIKOFAKTORER Værdiregulering af investeringsejendomme og ejendomsobligationer Den globale finanskrise, som satte ind i 2008, har fortsat en negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer. Der er relativt få handler i såvel ejendoms- som ejendomsobligationsmarkedet, og en del af de gennemførte ejendomshandler er ikke frie handler og kan derfor ikke tages til indtægt for en generel tendens. Salgspriserne på erhvervsejendomme er stadig under pres, men efter den seneste nedskrivning er der ikke umiddelbart forventning om yderligere negativ korrektion. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med en fortsat usikkerhed. Realiseringen af forretningsplanen om salg af ejendomme enkeltvist er således forbundet med betydelig usikkerhed. Obligationslånet Obligationsejerne har alene et krav mod det obligationsudstedende selskab Landic Property Bonds I A/S og kautionskrav mod Keops Security A/S. Obligationslånet er videreudlånt fra Landic Property Bonds I A/S til Keops Security A/S, og derfra videre til Ejendomsselskabet August 2003 A/S mod pant uden oprykningsret i selskabets ejendomme. Dette lån er efterstillet anden gæld i Ejendomsselskabet. Som led i forretningsplanen, der har til formål at sikre bedst muligt provenu til obligationsejerne, kan der nu i større omfang end tidligere stiftes anden gæld i forbindelse med salg og udlejning af ejendomme. Dette udgør en risiko for obligationsejernes fyldestgørelsesmuligheder. I Landic Property Bond I A/S er der som tidligere ligeledes andre kreditorer end obligationsejerne. Lejeindtægter Der er flere faktorer, der kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. For så vidt angår ejendommene på Hedegaardsvej og Engvej, har SAS opsigelse af lejekontrakterne til ultimo oktober 2013 øget risikoen for tomgang. På begge ejendomme har SAS en række fremlejere, og der arbejdes fra administrators side på indgåelse af direkte lejekontrakter med disse, når kontrakten med SAS udløber. Herudover er udlejningsarbejdet overfor eksterne lejere igangsat. Den globale finanskrise har også påvirket udlejningen af erhvervslokaler negativt. Ledigheden i København har ligget på stabilt i de senere år ca. 9% og optaget er meget begrænset. Lejers beslutningsproces i forbindelse med indgåelse af nye lejekontrakter er meget lang, og nyudlejning medfører ofte omkostninger til indretning samt lejerabatter i op til 12 måneder. Ledighed på de øvrige ejendomme vurderes aktuelt at udgøre en lav risiko, henset til de nuværende lejeaftaler med SAS og løbetiden herfor, forudsat SAS også i fremtiden vil kunne betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder. Usikkerhed om markedsvilkårene vil imidlertid kunne påvirke selskabet negativt, såfremt den forventede frie markedsleje vurderes at være lavere end den nuværende kontraktleje med SAS. Denne usikkerhed stiger i takt med at udløbet af de nuværende hovedlejekontrakter med SAS nærmer sig. Lejeindtægtsniveauet kan som udgangspunkt påvirkes af 9 31

10 LEDELSESBERETNING prisindeksregulering og aktuelle forventninger om beskeden inflation. Lejeaftaler med SAS har fast regulering på 2,25 % p.a., hvorfor den umiddelbare risikopåvirkning for disse ejendomme som følge heraf vurderes at være lav. Finansieringsrisiko og kapitalberedskab Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er øget usikkerhed knyttet til koncernens finansieringsrisiko. Ledelsen vurderer, at koncernens kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at koncernen de næste 12 måneder kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra koncernens driftskonto, og såfremt Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk , der forfalder til betaling i september 2013, forlænges på tilsvarende eller gunstigere vilkår. Det er således en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at seniorlångiver forlænger lånet eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres, som beskrevet ovenfor under afsnittet kapitalberedskab og likviditet. Renteniveauet En ændring i koncernens finansieringsrente vil kunne påvirke resultatet i negativ eller positiv retning. 1. prioritetslånet udløber pr. september Ejendomsobligation serie 2 og 3 udløber i hhv og Forurening Flere af grundene er registreret som forurenede. Eneaktionæren har i 2012 fået foretaget en undersøgelse og en vurdering af økonomien ved en oprensning. Det skal særligt bemærkes, at Alectia har vurderet, at en oprensning af Amager Strandvej 400 (Alleen) beløber sig til en oprensningsomkostning på ca. 20 mio. kr. Oprensning af de øvrige grunde er efter det oplyste ikke prissat. Interne Risikofaktorer Lejer betaler alle vedligeholdelsesomkostninger, indvendige som udvendige. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. Da SAS har opsagt lejemålene på Engvej og Hedegaardsvej til fraflytning , overgår alle udvendige vedligeholdelsesomkostninger til udlejer fra dette tidspunkt. For ikke udlejede arealer vil den indvendige vedligeholdelsespligt ligeledes påhvile udlejer.. Vedrørende den vedligeholdelsesmæssige tilstand af ejendommene på Engvej og Hedegaardsvej ved fraflytning, pågår forhandlinger med SAS vedrørende deres eventuelle fraflytningsforpligtelse. Selskabet har i den forbindelse engageret ingeniørfirmaet Niras til at udarbejde en rapport om ejendommenes vedligeholdelsesmæssige tilstand samt en opgørelse af SAS fraflytningsforpligtelse i forbindelse hermed

11 LEDELSESBERETNING I forbindelse med SAS fraflytning af Hedegaardsvej og Engvej pr. oktober 2013 vil deposita på ca. 33 mio. med fradraget fraflytningforpligtelser skulle betales tilbage til SAS. BEGIVENHEDER EFTER STATUSDAGEN Driften efter regnskabsperiodens udløb er forløbet som forventet. FORVENTNINGER TIL ÅRETS RESULTAT For regnskabsåret 2013 forventer koncernen et resultat før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat i niveauet 29 mio. kr. hvilket er i overensstemmelse med de udmeldte forventninger i årsrapporten for Eventuelle udgifter i forbindelse med refinansiering af seniorlånet vil forringe det forventede resultat. REGNSKABSAFLÆGGELSESPROCES Regnskabsaflæggelsesproces Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens kontrol- og risikostyring i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Koncernens kontrol- og risikostyringssystemer kan skabe en rimelig, men ikke absolut, sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås. Kontrolmiljø Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bogføring, administration og regnskabsaflæggelse foretages af CBRE A/S i henhold til indgået aftale. Direktionen og bestyrelsen tilser, at relevante regler og tidsfrister bliver overholdt samt at administrationsselskabet har de nødvendige kompetencer og viden om koncernens ejendomme. Bestyrelsen har fastlagt politikker og procedurer m.v. for de væsentligste områder indenfor regnskabsaflæggelsen. Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende til bestyrelsen

12 LEDELSESBERETNING Risikovurdering Bestyrelsen foretager mindst en gang om året en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen stilling til risikoen for besvigelser og de foranstaltninger, der skal træffes, med henblik på at reducere og/eller eliminere sådanne risici. Risikoområder med stor betydning for Landic Property Bonds I A/S gennemgås og vurderes af bestyrelsen på grundlag af redegørelser fra administrator. Gennemgangen forløber efter en plan, således at alle risikoområder af stor betydning behandles mindst en gang om året

13 AKTIONÆRINFORMATION AKTIONÆRINFORMATION AKTIEKAPITAL Landic Property Bonds I A/S har en aktiekapital på i alt kr. fordelt på stk. aktier á nominelt 1 kr. UDBYTTE Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. AKTIONÆRSAMMENSÆTNING PR. 30. JUNI 2013 Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S under konkurs % I alt % POLITIK VEDRØRENDE EGNE AKTIER Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. AKTIE-OG UDBYTTENØGLETAL Se hoved- og nøgletal. FONDSBØRSMEDDELELSER I PERIODEN 1. JANUAR JUNI 2013 Nr. Dato Emne marts 2013 Revideret finanskalender marts 2013 Årsrapport april 2013 Indkaldelse til generalforsamling april 2013 Referat fra generalforsamling 13 31

14 AKTIONÆRINFORMATION FINANSKALENDER FOR PERIODEN 1. JULI 31. DECEMBER 2013 Dato Emne 26. august 2013 Halvårsmeddelelse for regnskabsåret 2013 OPLYSNINGER OM UDSTEDTE OBLIGATIONER Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 11% Obligationslån, kr , løbetid , fondskode DK obligationsserie 2 12% Obligationslån, kr , løbetid , fondskode DK obligationsserie 3 Rentetilskrivning finder sted helårligt pr. 1. januar. Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Der er indgået aftale med ejerne af obligationer i serierne 2 og 3 om oprulning af renter for perioden 1. januar december 2014 frem til forfald 31. december Det er samtidig aftalt med ejerne af obligationer i serie 2, at obligationerne i denne serie har fået forlænget løbetiden frem til 31. december Selskabet har udstedt følgende obligationer, som er indfriet: 10% Obligationslån, kr , løbetid , fondskode DK obligationsserie 1 KONTAKTPERSON Forespørgsler vedrørende delårsrapporten kan rettes til Mikael Glud på telefon

15 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN DKK DKK DKK mdr. 6 mdr. 12 mdr Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster r Finansielle poster netto Resultat før værdireguleringer Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld, netto Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Aktiver i alt Aktiekapital Egenkapital Udskudt skat Gældsforpligtelser excl. udskudt skat Passiver i alt Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme i alt Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) 67,8% 14,7% -82,5% Soliditet 7,7% 12,8% 5,6% Indre værdi 5,2% 9,5% 3,7% Aktieudbytte 0,0% 0,0% 0,0% Antal ansatte ultimo Nøgletallene er beregnet efter finansanalytikerforeningens Anbefalinger og nøgletal Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. I delårsrapporten er egenkapitalforrentning samt resultat pr. aktie omregnet til helår

16 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR KONCERNEN TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR KONCERNEN DKK DKK mdr. 6 mdr. Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle udgifter Resultat før værdireguleringer Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Periodens resultat og totalindkomst

17 BALANCE FOR KONCERNEN BALANCE FOR KONCERNEN AKTIVER Aktiver Note DKK DKK Investeringsejendomme M aterielle anlægsaktiver Værdipapirer Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Andre tilgodehavender Tilgodehavende hos lejere Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

18 BALANCE FOR KONCERNEN BALANCE FOR KONCERNEN PASSIVER Note DKK DKK Egenkapital og forpligtelser Aktiekapital Overført resultat Egenkapital Langfristede gælds forpligtelser Obligationsgæld Deposita Udskudt skat Langfristede gældsforpligtelser Kortfris tede gældsforpligtels er Kortfristet del af langfristet gæld Varekreditorer Forudmodtaget husleje Deposita Skyldig selskabsskat Anden gæld Kortfristede tede gældsforpligtelser er Gældsforpligtelser Egenkapital og forpligtelser

19 EGENKAPITAL OPGØRELSE FOR KONCERNEN EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN Moderselskabets aktiekapital udgør tdkk , fordelt på aktier é 1 kr. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt. Egenkapitalen opgøres således: Aktie- kapital Overført resultat t Total DKK DKK DKK Egenkapital 1. januar Periodens totalindkomst Egenka pital 30.juni Egenkapital 1. januar Periodens totalindkomst Egenka pital 30. juni

20 PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN DKK DKK Periodens resultat før skat Regulering for ikke-likvide driftsposter samt renter Ændringer i driftskapital Pengestrømme fra drift før finansielle poster Renteindbetalinger og lignende 147 Renteudbetalinger og lignende Selskabsskat, betalt Pengestrømme fra driftsaktivitet Optagelse af gæld hos kreditinstitutter Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændringer i likvider Likvider ved årets begyndelse Valutakursregulering Likvider ved periodens slutning

21 NOTER NOTER LISTE OVER NOTER 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige skøn og regnskabsmæssige estimater 3. Prioritets- og obligationsgæld 4. Finansielle risici 21 31

22 NOTER 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Delårsregnskabet aflægges som et sammendraget regnskab i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som er godkendt af EU. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsregnskabet aflægges i danske kroner, der er modervirksomhedens funktionelle valuta. Bortset fra nedenstående er den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i koncernregnskabet for 2012, og som er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards, som er godkendt af EU. Vi henviser til årsrapporten 2012 for nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis, herunder definitionerne på de anvendte nøgletal, der er beregnet i overensstemmelse med definitionerne i Den danske Finansanalytikerforenings vejledning Anbefalinger & Nøgletal I delårsrapporten er egenkapitalforrentning omregnet til helår. Implementering af nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag Landic Property Bonds I A/S har med virkning fra 1. januar 2013 implementeret følgende nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag, der er relevante for koncernen: - IFRS 13, Dagsværdimåling. Implementeringen af IFRS 13 og konsekvensrettelserne i IAS 34 betyder, at der gives yderligere oplysninger i delårsrapporten vedrørende finansielle gældsforpligtelser

23 NOTER 2. VÆSENTLIGE SKØN OG REGNSKABSMÆSSIGE ESTIMATER Udarbejdelse af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. Kapitalberedskab og likviditet Finansiering af ejendommene er sket dels ved optagelse af lån i tysk kreditinstitut på oprindeligt 618 mio. kr., dels ved udstedelse af ejendomsobligationer for 150 mio. kr., hvoraf 30 mio. kr. er indfriet i Lånet fra det tyske kreditinstitut har pant i ejendommene samt i Ejendomsselskabet August 2003 A/S` indestående på driftskonto. Til sikkerhed for de udstedte ejendomsobligationer har datterselskabet Keops Security A/S stillet selvskyldnerkaution. Keops Security A/S har pant i ejendommene. Seniorlångiveren Deutsche Pfandbriefbank har til eget brug i marts 2011 igangsat og modtaget en ekstern vurdering af porteføljen med henblik på bl.a. en vurdering af grundlaget for loan to value beregningen i henhold til låneaftale. Deutche Phandbriefbank har i juli 2013 modtaget en ny ekstern vurdering af porteføljen. Deutsche Pfandbriefbank har ikke meddelt, at vurderingen giver anledning til reaktion. Ledelsen vurderer, at selskabets kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at selskabet kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra selskabets driftskonto, og såfremt Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk , der forfalder til betaling i september 2013, forlænges på tilsvarende eller gunstigere vilkår. Der er en dialog med seniorlångiver om at påbegynde forhandlinger om forlængelse af seniorlånet. Udfaldet af disse forhandlinger foreligger efter aflæggelse af delårsrapporten for 2013, og formentlig først umiddelbart før lånet forfalder til betaling. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at seniorlångiver forlænger lånet eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat at forlængelsen opnås, og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Såfremt selskabets eksisterende seniorlån mod forventning ikke skulle blive forlænget, vil selskabet ikke kunne fortsætte sin drift. Værdiansættelse af ejendomme I overensstemmelse med selskabets regnskabsprincipper, som er uændrede i forhold til årsrapporten for 2012, værdiansættes investeringsejendomme til dagsværdi

24 NOTER Årets regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme er opgjort ved anvendelse af et tilbagediskonteret cashflow (DCF). Denne metode er anvendt på baggrund af SAS opsigelse af lejemålene på ejendommene Hedegaardsvej og Engvej. Ved at opgøre værdien efter DCF er det muligt at indlægge omkostningsforudsætninger for fremtidig tomgang, genudlejning og indretning til nye lejere. Værdien af ejendommene er baseret på følgende overordnede forudsætninger: SAS fraflytter Hedegaardsvej og Engvej pr. 1. november Det forventes, at der kan indgås lejeaftaler med en stor del af de nuværende fremlejere på ejendommen. Ledige arealer (ca m2) forventes at kunne udlejes inden for måneder. Omkostninger til indretning til nye lejere forventes at udgøre mellem kr. pr. m2. Lejemålene forventes at kunne udlejes på markedsmæssige vilkår. Dagsværdien på investeringsejendommene er skønnet til tdkk , hvilket er uændret i forhold til værdiansættelsen 31. december Det understreges, at værdifastsættelsen vurderes at være behæftet med en meget høj grad af usikkerhed på grund af selskabets finansielle situation. Dette er der efter ledelsens vurdering taget højde for i værdiansættelsen, men usikkerheden er som nævnt betydelig. Det er derfor ledelsens skøn, at markedsværdien af selskabets ejendomme i en salgssituation kan afvige væsentligt fra den bogførte værdi afhængigt af, hvorledes og under hvilke vilkår et salg søges gennemført. Dagsværdi for ejendomsporteføljen ved ændring af afkastprocent/ byggeretspriser pr : Afkastprocent 8,00% 7,75% 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,00% Byggeretspriser Dagsværdi af ejendomsportefølje Dagsværdi for ejendomsporteføljen ved ændring af leje/byggeretspris pr : Ændring af leje i pct. -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% Byggeretspriser Dagsværdi Ejendomsportefølje

25 NOTER Værdiansættelse af obligationer For at kunne anvende den officielle kurs på markedet for ejendomsobligationer skal kurserne repræsentere faktiske markedstransaktioner, som jævnligt finder sted mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. Som følge af finanskrisen med meget få markedstransaktioner er det vurderet, at kurserne på markedet for ejendomsobligationer ikke længere afspejler obligationernes og dermed obligationsgældens dagsværdi. Obligationsgælden er som følge heraf målt ud fra obligationernes sikkerhed i ejendomsporteføljerne via den eksisterende pantsikring. Obligationsgælden er således målt til ejendommenes dagsværdi fratrukket foranstående pant, dog som udgangspunkt maksimalt til kurs 100, svarende til obligationernes indfrielseskurs ved udløb. Vurderingen er behæftet med usikkerhed

26 NOTER 3. PRIORITETS- OG OBLIGATIONSGÆLD Prioritets- og obligationsgælden fordeles således: Lånetype Betaling/ Effektiv udløbb rente DKK DKK DKK Kortfristet: Prioritetsgæld 0-1 år 5,7% Kortfristet i alt Langfristet: Prioritetsgæld 1-5 år 5,7% Obligationsgæld 1-5 år 11,0% Obligationsgæld oprullede renter 1-5 år 11,0% Obligationsgæld oprullede renter 1-5 år 12,0% Obligationsgæld 1-5 år 12,0% Langfristet i alt Prioritets- og obligationsgæld i alt Til sikkerhed for koncernens prioritets- og obligationsgæld er der stillet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr er tdkk Prioritetsgælden indeholder en overkurs på tdkk ( tdkk ) som følge af, at gælden er optaget til dagsværdi. Dagsværdien af prioritetsgæld opgøres til niveau 2 i det såkaldte dagsværdihierarki og obligationsgæld i henhold til niveau 3. Der er ikke i halvåret sket ændringer i gæld, der måles til niveau

27 NOTER 4. FINANSIELLE RISICI Koncernens aktiviteter er underlagt forskellige finansielle og markedsmæssige risici, herunder pris- og renterisici. Oplysninger om moderselskabets finansielle risici er begrænset til obligationsgæld og tilgodehavender i dattervirksomheder. Netto er risikoen uvæsentlig. Risikostyringen varetages af direktionen og bestyrelsen i samarbejde med det udpegede administrationsselskab. MARKEDSRISICI Valutarisici Som følge af, at de enkelte koncernvirksomheder foretager købs- og salgstransaktioner, og har tilgodehavender og gæld i samme valuta som deres egen funktionelle valuta, er koncernen ikke eksponeret for valutakursudsving. Prisrisici Koncernen er eksponeret overfor ændringer i ejendomspriser og ejendomsudlejning. Renterisici Koncernen har som følge af koncernens investerings- og finansieringsaktiviteter en risikoeksponering relateret til udsving i renteniveauet i såvel Danmark som udlandet. Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau. Afdækningen foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente eller via etablering af fast rente på lån. Koncernen har ingen væsentlige rentebærende aktiver, og aktivernes indtægter og operationelle pengestrømme vurderes uafhængig af ændringer i renteniveauet på markedet. Koncernens hovedeksponering ved ændringer i renteniveauet er ved optagelse af lån i forbindelse med finansiering af nye ejendomsinvesteringer eller ved refinansiering af den nuværende gæld. For at begrænse betydningen af ændringer i renteniveauet, er det koncernens mål at optage langfristede lån på mindst 5 år med fast rente. Koncernens pengestrømme og effektive renterisiko bliver periodisk gennemgået af ledelsen. Pengestrømmene og den effektive renterisiko bliver hvert kvartal gennemgået af selskabets bestyrelse

28 NOTER Følgende tabel viser koncernens risikoeksponering i renteniveau. Den inkluderer koncernens gæld til dagsværdi: 30. juni 2013 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 1 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK DKK DKK DKK DKK Bankindestående Prioritetsgæld Obligationsgæld I alt december 2012 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 2 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK DKK DKK DKK DKK Bankindestående Prioritetsgæld Obligationsgæld I alt juni 2012 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 2 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK DKK DKK DKK DKK Bankindestående Prioritetsgæld Obligationsgæld I alt Koncernens bankindestående er på konti på anfordringsvilkår. Den indgåede fastrenteaftale på prioritetsgælden kan medføre væsentlige ekstraordinære omkostninger ved førtidig indfrielse af lån, såfremt aktuelt renteniveau på indfrielsestidspunktet er lavere end fastrenteaftalen. Dagsværdien af prioritetsgæld indeholder som følge heraf en overkurs på tdkk pr (2012: tdkk ). Moderselskabets risikoeksponering svarer til obligationsgælden alene, som modsvares af en tilsvarende eksponering på tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder

29 NOTER Kreditrisici Koncernen har ikke nogen væsentlig kreditrisiko. Kreditrisikoen kommer fra likvide beholdninger som kreditdisponeringer med lejere samt udestående fordringer. Koncernens kreditrisici relaterer sig hovedsagelig til indlån hos bankerne. Koncernen indgår hovedsagelig aftaler med økonomisk velfunderede banker, og risici vurderes derfor at være begrænsede. Koncernen vurderer løbende sine arrangementer med bankerne, for derved at minimere kreditrisikoen. Kreditrisikoen på lejere og fordringer er pt. 100% relateret til SAS. Ved indgåelse af nye lejekontrakter vil lejernes bonitet indgå som en væsentlig beslutningsparameter. Kontraktlige risici Flere kontrakter er underlagt finansielle risici, som er naturlige indenfor branchen. Disse risici relaterer sig til betingelser omkring egenkapitalens forrentning, rentedækning, servicedækning, loan to value, salg og andre ændringer af aktiverne, ændringer i ejerforhold og/eller kontrol over selskabet med mere. Misligholdelse af betingelserne kan medføre acceleration af tilbagebetaling på lånene og/eller teknisk misligholdelse kan endvidere kræve forbud mod udbetaling af udbytte samt krav om genforhandling af kontrakten. Der er indgået aftale med ejerne af obligationer i serierne 2 og 3 om oprulning af renter for perioden 1. december december 2014 frem til forfald 31. december Det er samtidig aftalt med ejerne af obligationer i serie 2, at obligationerne i denne serie har fået forlænget løbetiden frem til 31. december Den 15. oktober 2003 blev der indgået to lejekontrakter med SAS med en uopsigelighed på 10 år (opsagt med udløb 2013) og to kontrakter med en uopsigelighed på 15 år (udløb 2018). Desuden kan fald i ejendomspriserne betyde, at loan to value klausul (maksimal belåningsprocent) vil udløse krav fra långiver om betaling af ekstraordinært afdrag på lån. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen defineres som risikoen for, at koncernen ikke vil kunne betale sine forpligtelser, når disse forfalder til betaling. Koncernen forsøger at håndtere likviditeten således, at der så vidt muligt altid vil være tilstrækkelig med likviditet til at betale kreditorer, når disse forfalder til betaling i både normale og pressede situationer, uden at det medfører uacceptable tab og med risiko for at ødelægge selskabets image. Koncernens mål er at opretholde en balance mellem sammensætning af kapital og fleksibilitet gennem brug af kassekreditter, banklån, obligationslån og prioritetsgæld

30 NOTER Koncernens politik er at optage langfristet lån, for at reducere denne risiko. Målet er på sigt at udjævne forfaldstidspunkterne og at minimere eksponeringer af refinansieringsbetingelserne på ethvert givent tidspunkt. Derudover og i forbindelse med reduktion af refinansieringsrisikoen, består koncernens kapitalberedskab hovedsageligt af banklån i anerkendte banker. Sekundært har koncernen optaget obligationer på NASDAQ OMX Copenhagen. Forfaldsanalyse for koncernen er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inklusiv rentebetalinger: Forfaldsanalyse 30. juni 2013 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK DKK DKK DKK Prioritetsgæld Obligationsgæld Anden langfristet gæld Anden kortfristet gæld december 2012 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK DKK DKK DKK Prioritetsgæld Obligationsgæld Anden langfristet gæld Anden kortfristet gæld juni 2012 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK DKK DKK DKK Prioritetsgæld Obligationsgæld Anden langfristet gæld Anden kortfristet gæld

31 NOTER Finansiel gearing Selskabets bestyrelse gennemgår løbende koncernens kapitalstruktur. Som en del af denne gennemgang vurderer bestyrelsen koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital. Den finansielle gearing kan pr. balancedagen opgøres således: DKK DKK DKK Finansielle forpligtelser Likvide beholdninger Netto finansielle forpligtelser Egenkapital Total kapital Finansiel gearing 90% 93% 83% 31 31