Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark"

Transkript

1 H.D. studiet i Finansiering Hovedopgave Forår Opgaveløser: Jacob Saltoft Kristiansen Vejleder: Mikkel Høegh Opgaveemne 49 Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark Handelshøjskolen i København 3. maj 2010

2 1 INDLEDNING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING OVERSIGT BESTEMMELSE AF BOLIGPRISER PRISDANNELSEN PÅ BOLIGMARKEDET PÅ KORT SIGT Udbud af boliger på markedet Efterspørgsel Boligudgift Offentlige subsidier Rente- og inflationsniveau MODELLERING AF BOLIGPRISER PÅ KORT SIGT MODELLENS FORUDSÆTNINGER EN UDVIDET BOLIGMODEL PRISDANNELSEN PÅ EJERBOLIGER PÅ LANG SIGT Beregning af Tobins Q Estimering af Tobins Q SAMMENFATNING AF DEN TEORETISKE PRISDANNELSE PÅ BOLIGMARKEDET BOLIGPRISER OG FUNDAMENTALS FUNDAMENTALS MED BETYDNING PÅ KORT SIGT Renteniveau Finansiering Ledighed Indkomst Befolkningstilvækst Side 2 af 70

3 7.2 BOLIGPRISER OG KONJUNKTURER UDVIKLINGEN I OG BETYDNINGEN AF FUNDAMENTALS Fundamentals eller bobler? MODELLERING AF FUNDAMENTALS Korrelation Fundamentals og korrelation Befolkning Indkomst Ledighed Renteniveau Finansiering FUNDAMENTALS SOM FORKLARINGSVARIABLE DEN FREMTIDIGE UDVIKLING PERSPEKTIVERING KONKLUSION KILDEFORTEGNELSE Vedlagt: Bilag 1 Side 3 af 70

4 Det private ejendomsmarked spiller en væsentlig rolle i samfundsøkonomien og investering i fast ejendom er for de fleste mennesker er den største enkelte transaktion de kommer til at foretage i deres levetid. Boligmarkedet har gennem de seneste 25 år været skueplads for kraftige variationer i pris og udbud. Fra 1986 til nu har markedet været vidne til op- og nedture - til tider langt kraftigere end det før har været set. Gennem de seneste 1-1,5 år er økonomien gået fra højkonjunktur til lavkonjunktur med stagnerende og siden negativ økonomisk vækst. Samtidig er der sket en kraftig reducering af priserne på ejerboliger i Danmark 1 Investering i fast ejendom har ydermere fået en tendens til at være alle mands eje. Nu er boligspekulation i ikke længere forbeholdt professionelle ejendomsinvestorer, siden almindelige danskere i den seneste højkonjunktur har haft en tendens til at gå i markedet med tro på egne evner som boligspekulant. Disse investorer har for nogles vedkommende lidt store tab på baggrund af den pludselige opbremsning i økonomien i forbindelse med finanskrisen og den nuværende økonomiske tilbagegang. 2 På baggrund af dette er det aktuelt at belyse i hvilken grad konjunkturvendinger i samfundsøkonomien påvirker boligpriserne i Danmark. 1 Se bl.a. Nyt fra Danmarks Statistik 3 kvt. 2009, 2 Den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT viser, at op mod er teknisk insolvente. Side 4 af 70

5 På hvilken måde har konjunkturvendinger i samfundet påvirket ejerboligpriserne i Danmark? Der søges svar på følgende uddybende spørgsmål: - Hvorledes kan boligpriser bestemmes? - Hvilken direkte sammenhæng har der været mellem udviklingen i fem specifikke økonomiske fundamentals og boligprisudviklingen i Danmark i de seneste 25 år? - Hvilken sammenhæng har der gennem de seneste 25 år været mellem konjunkturændringer og boligprisudvikling baseret på korrelation? Afhandlingen afgrænses til at omhandle private ejerboliger herunder parcelhuse. Der afgrænses fra en nærmere analyse af ejerboliger og andelsboliger. Som et gennemsnitshus er valgt et parcelhus på 130 kvm. Der afgrænses yderligere fra en dybdegående analyse af de boligøkonomiske konsekvenser af den nyligt indfasede skattereform herunder betydningen af nedsættelsen af rentefradragsretten fra år Side 5 af 70

6 4 I første del af nærværende fremstilling gives en indføring i den teoretiske ramme for bestemmelse af prisudviklingen på ejerboliger. Denne teoretiske ramme tager udgangspunkt i sammenhængen mellem udbud/efterspørgsel suppleret dels med en udvidet boligprismodel af Dipasquale og Wheaton og dels gennem anvendelse af Tobins Q tankegangen. I anden del udbygges teoritilgangen med diskussionen af fundamentals og boligpriser. Denne diskussion tager udgangspunkt i at vurdere hvorledes fem specifikke fundamentals teoretisk vil påvirke boligprisudviklingen på kort sigt og dernæst relatere til den faktiske udvikling i disse fundamentals over de seneste 25 år. I tredje og sidste del af fremstillingen fortsættes med en dybdegående analyse af disse fundamentals og den sammenhæng der har været mellem udviklingen i den enkelte fundamental og boligprisudviklingen. Som en målestok for dette anvendes korrelationskoefficienten. Endelig perspektiveres og konkluderes på analysen. Side 6 af 70

7 5 I nedenstående afsnit opstilles de teoretiske rammer for bestemmelse af ejerboligpriser på kort og lang sigt. En række modeller og teorier gennemgås med henblik på den senere analyse af sammenhængen mellem konjunkturer og boligpriser. Disse modeller danner det begrebs- og teoriapparat som analysen vil tage sit udgangspunkt i. Grundlæggende kan udviklingen i boligpriser beskrives gennem anvendelse af teorier omkring udbud og efterspørgsel. Modellen tager udgangspunkt i at beskrive prisudviklingen på ejerboliger på baggrund af hvorledes udbud og efterspørgsel påvirker den indbyrdes prissætning. Markedet for fast ejendom fungerer på mange måder som mange andre markeder for aktiver. Der sker udbud af aktivet og der eksisterer en efterspørgsel efter dette. Dog er der vigtige variationer mellem boligmarkedet og markedet for eksempelvis biler. Dette skyldes en række faktorer, som vil blive gennemgået nedenfor i takt med udbygningen af udbud/efterspørgselsmodellen. En væsentlig faktor som eksisterer på boligmarkedet, og som er meget særegent for dette, er boligens karaktér som et dualt gode. For mange er der således tale om, at boligen opfylder et behov for tag over hovedet, samtidig med at denne fungerer som opsparings/investeringsobjekt. Ikke mange aktiver besidder disse egenskaber på samme tid foruden boligen er det givetvis kun dyre smykker eller sjældne malerier, der kan opfylde to så forskellige behov på samme tid. Disse forudsætninger vil blive udbygget senere. Er udbuddet af et aktiv konstant og efterspørgslen efter dette stiger, vil denne uligevægt få prisen til at stige. Der er få sælgere, men forholdsmæssigt flere købere. Det omvendte gør sig gældende, hvis der er få købere og mange sælgere på markedet. Samme tankegang kan principielt også anvendes som grundlag til at bestemme boligpriser. Det er dog nødvendigt at foretage en række modifikationer, som vil blive behandlet nedenfor. Side 7 af 70

8 På kort sigt vurderes boligmassen antallet af boliger at være konstant. Det tager tid at bygge nye boliger i form af projektering/planlægning, indhentning af byggetilladelser samt den fysiske opførelse af boligen og derfor vil udbuddet af boliger på markedet kun på langt sigt kunne påvirkes. 3 En anden væsentlig faktor i denne sammenhæng er manglen på byggegrunde til nybyggeri. 4 En mere uhåndterlig størrelse på udbudssiden er imidlertid kvaliteten af boligmassen. 5 Det må vurderes, at boligmassens kvalitet svinger kraftigt og herunder også den enkelte boligs størrelse. Disse faktorer giver anledning til svingende efterspørgsel, men disse udsving påvirker ikke boligmassens kvalitet på kort sigt som helhed. I de tilfælde hvor en eksisterende bolig rives ned og erstattes af en ny bolig i bedre og mere tidssvarende kvalitet, vil boligmassens kvalitet forbedres. Denne proces er dog, i tråd med ovenstående, tidskrævende og vil derfor ikke påvirke boligmassens kvalitet på kort sigt. Til dette hører dog den væsentlige modifikation, at ikke alle boligejere beslutter sig for at bygge nyt på samme tid, hvorved der sker en løbende forbedring af boligmassens kvalitet over tid. I denne sammenhæng betragtes denne dog som konstant på kort sigt. På kort sigt må det derfor vurderes, at udbuddet og kvaliteten af boligmassen på ejerboligmarkedet er konstant. Det betyder, at udbuddet ingen elasticitet har, hvorved udbudskurven på kort sigt er en lodret linje. Anderledes vanskeligt er det at udrede en generel betragtning om efterspørgslen efter boliger. Det skyldes, at langt flere faktorer spiller ind på efterspørgslen og at det er vanskeligt at vurdere de enkelte faktorers indbyrdes påvirkning og styrkeforhold. 3 (Det økonomiske råd, 2001, p 224) Antallet af indbyggere pr. bolig er konstant på lang sigt hvilket taler for at boligmassen også er konstant på kort sigt. Det ses også at antallet af boliger ikke varierer voldsomt, hvorfor antagelsen om konstant udbud på kort sigt betragtes som værende valid. 4 (Det økonomiske råd, 2001, p. 231 ) 5 (Møller, Michael, 2006) Side 8 af 70

9 En væsentlig del af påvirkningen i efterspørgslen kommer fra forholdet mellem indkomst og udgiften til boligen. Fra 1970 til 2000 har boligens andel af det samlede forbrug i husholdningerne ligget på et niveau omkring 20 % 6. Det højeste forbrug sås i starten af 1980 erne, men siden da er faktoren faldet til omkring 20 %. Denne faktor må vurderes at påvirke efterspørgslen efter boliger, idet en forøgelse af udgiften til bolig alt andet lige vil mindske overskuddet til andet nødvendigt forbrug. Falder udgiften til bolig, vil flere få mulighed for at eje egen bolig, hvilket øger efterspørgslen. En måde at anskue dette er gennem et boligbyrdeindeks. Nedenfor er den grafiske afbildning af BRF Kredits boligbyrdeindeks indsat. Som det ses, svinger boligbyrden over tid, hvilket vil påvirke efterspørgslen efter ejerboliger. Figur 1 - boligbyrdeindeks Tilskud, fradrag og skatteændringer spiller også en afgørende rolle for efterspørgslen efter boliger. Offentlig støtte til køb af fast ejendom påvirker på samme måde den disponible indkomst som en stigning eller et fald i indtægt. Øges de offentlige subsidier, eksempelvis i 6 (Det økonomiske råd, 2001, p. 226) Side 9 af 70

10 form af øget rentefradrag, vil boligudgiften mindskes. 7 Den nyligt indfasede skattereform indeholder også flere faktorer, der kan komme til at påvirke efterspørgslen efter boliger på kort sigt. En af disse faktorer er den gradvise nedsættelse af rentefradragsretten med 1 % p.a. fra Dette vil formentlig medføre en reduceret efterspørgsel efter boliger, idet skatteværdien af rentefradraget falder og dermed øger den månedlige renteudgift fra det nuværende fradragsniveau. Denne effekt vil dog ikke være genstand for en nærmere analyse. Udgifter til rentebetalinger må som udgangspunkt vurderes at være den største individuelle udgift til boligen. En forøgelse af renteudgifterne vil medføre øgede finansieringsomkostninger og dermed lavere efterspørgsel. Idet det antages her, at langt størstedelen af køberne på markedet finansierer indkøb bolig gennem fremmedkapital, vil øgede renteudgifter have stor påvirkning på efterspørgslen. Skulle inflationsniveauet stige, må det formodes, at boligens værdi over tid følger denne værdistigning, idet der tages udgangspunkt i, at boligen er et realt gode. 8 Inflationen vil givet også medføre et højere renteniveau, men i dette tilfælde vil stigningen ikke påvirke 1:1, idet der er fradragsret for en del af disse øgede renteudgifter. Da der på nuværende tidspunkt er indført et skattestop fra regeringens side, reguleres ejendomsværdiskatten ikke i takt med inflationen. Var det modsatte tilfældet, ville stigende priser medføre stigende ejendomsskatter, som derved ville have en negativ effekt på boligpriserne, idet den samlede boligudgift må forventes at stige derved. Det vil imidlertid være for omfattende at behandle dette aspekt i nærværende fremstilling, hvorfor der henvises til anden relevant litteratur. 7 Det antages her, at køb af bolig for størstedelens vedkommende finansieres ved optagelse af lån med deraf påløbne renteudgifter. 8 Sammenhængen mellem inflation og prisstigninger på boliger er vanskelig at udlede, men senere i denne fremstilling behandles spørgsmålet mere indgående. Side 10 af 70

11 På kort sigt antages det som sagt, at udbudssiden er konstant. Dette kommer derfor til udtryk som en lodret linje U k. Hvis efterspørgslen D stiger, som følge af en af ovennævnte faktorer, er prisen P derfor også nødsaget til at stige for at sikre en ligevægt på markedet på kort sigt. På mellemlang sigt vil prisen rette sig, idet der ikke længere kan være tale om, at udbuddet er konstant. Når priserne har nået et givent niveau, vil det være attraktivt at opføre nye ejendomme grundet det højere prisniveau. Investorer kan bygge nye huse, som kan sælges med avance, givet at boligpriserne har nået et niveau hvor omkostningen til nybyggeri ligger under prisen på en eksisterende bolig. I dette tilfælde vil der blive opført nye boliger, hvilket vil øge udbuddet illusteret ved linjen U L. Når udbuddet øges påvirkes efterspørgslen således, at et nyt ligevægtspunkt findes. Dette nye ligevægtspunkt vil betyde lavere boligpris på længere sigt end på kort sigt. Situationen er illustreret i nedenstående figur 2. Figur 2 udbud og efterspørgsel Side 11 af 70

12 Det antages i modellen, at udbudskurven som udgangspunkt er lodret, hvilket medfører at regulering i retning af ligevægt udelukkende sker i efterspørgslen. En forøgelse af denne medfører derved stigende priser. En sådan forudsætning baserer sig på antagelse om at godet ejerboliger ikke er reproducerbart. 9 Forudsætningen tager ikke højde for de store geografiske og demografiske forskelle det danske boligmarked indeholder. Det er givet, at det i de større byer er vanskeligt at finde egnede byggegrunde centralt placeret i bymidten til nybyggeri, mens det i udkantsområderne må vurderes at være langt nemmere at finde egnede byggegrunde. Forudsætningen om at udbuddet af boliger således er konstant, kan dermed kun være gældende på meget kort sigt eller i de boligområder på markedet, hvor det ikke er muligt at finde nye byggegrunde. Den simple udbud-efterspørgsels model for boligpriser kan udvides med flere faktorer i et forsøg på, at beskrive udviklingen i boligpriser mere nøjagtigt. Et kendt teoretisk bidrag er Dipasquale og Wheatons boligøkonomiske grundmodel, der opstiller sammenhængen mellem en række faktorer, herunder boligpriser og nybyggeri. Dipasquale og Wheaton (D&W) anvender en teoretisk ramme baseret på sammenhængen mellem husleje, pris, nybyggeri samt udbud (boligbeholdning). Disse fire faktorer er i D&Ws model sammenhængende og den ene variabel kan derfor anvendes til at forklare udviklingen i den anden. Den givne sammenhæng er illustreret nedenfor i figur Michael Møller sammenligner Van Gogher og ispinde som en måde at fremdrage at det umiddelbart ikke er muligt at skære alle ejerboliger på det danske marked over en kam. Undervisningsnotat 10 (Dipasquale og Wheaton, 1996, p. 8) Side 12 af 70

13 Rent P = R/i D(R,E) = S Price Stock Kilde: (Dipasquale & Wheaton, 1996) Construction Figur 3 Dipasquale & Wheaton I første kvadrant (nordøst) beskrives markedet for boligydelser. Efterspørgslen efter boligydelser afhænger dels af huslejen (her benævnt R), men vil også påvirkes af realøkonomiens tilstand (benævnt E). Den rette linje repræsenterer derfor ligevægten mellem udbud og efterspørgsel efter boliger D(R,E) = S. Bevægelse langs med kurven viser efterspørgslen på boligydelser givet en fastlagt husleje. Er efterspørgslen uafhængig af huslejens størrelse, vil kurven nærme sig et vertikalt leje og efterspørgslen betegnes uelastisk en ændring i huslejen vil føre til ingen eller meget begrænset ændring i efterspørgslen. Er det modsatte tilfælde, tales der er om en elastisk efterspørgsel og kurven vil være mere horisontalt orienteret. I tråd med den simple model ovenfor vurderes det, at boligbeholdningen er konstant på kort sigt, hvorfor huslejen på kort sigt bestemmes af beholdningens størrelse. Dette skyldes, at kurven for boligudbud (boligtjenester) vil være lodret og boligpriserne derfor på kort sigt vil være bestemt af udbuddet (boligbeholdningen). På længere sigt, vil boligudbuddet i højere grad være bestemt af huslejen, da der er mulighed for tilpasning gennem opførelse af nye boliger. En stigning i Side 13 af 70

14 husleje, vil føre til øget boligudbud, idet det fra investors synspunkt gøres mere rentabelt at investere i ejendomme jf. straks nedenfor. I tilfælde af, at økonomien udvikler sig positivt, vil kurven parallelforskydes i en nordøstlig retning, da efterspørgslen efter boligydelser vil øges og påvirke huslejen opadgående. Det omvendte gør sig gældende i det tilfælde at økonomien udvikler sig negativt, idet efterspørgslen her vil falde. I anden kvadrant (nordvest) beskrives hvorledes huslejens størrelse influerer på prisdannelsen på boliger. D&W tager udgangspunkt i en price-to-rent ratio hvilket er et udtryk for det afkast, som investorer kræver af investering i fast ejendom. D&W bestemmer derefter prisen på boligen ud fra huslejen i første kvadrant. Prisen på boligen afhænger dermed af hvilken husleje en investor, som køber den pågældende ejendom, vil kunne kræve af lejer. Denne husleje skal dække det afkastkrav som investor har og prisen på boligen må fastsættes herefter. D&W tager udgangspunkt i, at huslejeindtægten er en uendelig annuitet og prisen (P) på godet derfor kan fastsættes som Hvor R er huslejen fra første kvadrant og i er diskonteringsrenten eller price to rent ratio. Denne prisfastsættelsesmetode kendes også fra finansiel teori om prisen på en aktie med et evigtløbende cashflow. 11 I tredje kvadrant (sydvest) bestemmes sammenhængen mellem nybyggeri af boliger og prisen på disse. Prisen på eksisterende ejendomme påvirker andelen af nybyggeri jo højere priser på eksisterende byggeri desto højere økonomisk incitament til at opføre nye ejendomme. D&W viser, at prisen P er en funktion af omkostningerne C til opførsel af nyt byggeri herunder udgiften til byggegrund, hvilket har sammenhæng med modellen bag Tobins Q, som vil blive analyseret i det følgende. Elasticiteten i ligevægten for pris og nybyggeri kan ændre sig alt efter omfanget af flaskehalse, mangel på byggegrunde mv., som vil gøre kurven mere uelastisk. 11 (Christensen og Pedersen, 2003, p. 171) Side 14 af 70

15 I D&Ws model kan prisen P nå et niveau som medfører at intet nybyggeri foretages. Tilsvarende vil en værdi for Q under 1 resultere i intet eller begrænset nybyggeri. Mere herom følger nedenfor. I fjerde og sidste kvadrant (sydøst) sammenholdes nybyggeriet med udbuddet (boligbeholdningen). En intuitiv betragtning er, at hvis nybyggeriet øges, vil boligbeholdningen stige, hvilket vil tilskrive en lavere husleje. Huslejens størrelse udgør en vigtig faktor i investors bedømmelse af ejendomme som investeringsobjekter jf. tidligere, hvorved ringen er sluttet mellem de fire kvadranter. Ligevægten i fjerde kvadrant er udtryk for, at andelen af nybyggeri stemmer overens med nedslidningen i den eksisterende boligmasse, således at den samlede boligbeholdning er uændret. Side 15 af 70

16 Prisforholdet mellem eksisterende ejerboliger og omkostningerne ved opførsel af en tilsvarende ny ejerbolig vil naturligt have en sammenhæng med prisen på den eksisterende bolig. 12 Det skyldes, at en huskøber står over for valget mellem at erhverve sig en eksisterende bolig eller vælge at opføre en ny bolig med de omkostninger der er forbundet hermed til byggegrund, byggematerialer, byggetilladelse mv. Det indbyrdes prisforhold er bestemmende for, hvad der er mest fordelagtigt for investor. Overstiger omkostningerne til nyopførsel prisen på den eksisterende ejendom, vil det være mest fordelagtigt at vælge den allerede opførte ejendom. I perioder hvor byggeomkostningerne overstiger prisen på en eksisterende ejendom, må det forventes, at der stadig opføres nye ejendomme, da køber kan have krav til udformning, størrelse samt beliggenhed som ikke kan opfyldes af eksisterende ejendomme. Omvendt vil perioder med lave byggeomkostninger ikke betyde at omsætningen af eksisterende ejendomme stopper, da eksempelvis mangel på byggegrunde i de større byer og hovedstaden medfører, at købere på udkig efter en ny bolig er nødsaget til at vælge eksisterende ejendomme. Potentielle ejendomskøbere har derfor en substitutionsmulighed mellem eksisterende ejendomme og nyopførte ditto. Dette vil medføre, at der på lang sigt må forekomme en ligevægtstilstand der, givet de kvalitetsmæssige forskelle der findes, medfører at prisen på de eksisterende ejendomme modsvarer omkostningerne ved at opføre en tilsvarende ny ejendom. Sammenhængen mellem prisen på eksisterende boliger og prisen på nybyggeri kan beskrives ved hjælp af Tobins Q. 13 Tobins Q = (Pris på eksisterende ejendom)/(pris for opførsel af ny ejendom) Det vil derfor gælde, at ligevægten er 1, da tæller og nævner her er ens, mens 12 Se bl.a. (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005) 13 Se bl.a. (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005) Side 16 af 70

17 Q > 1, omkostninger ved opførsel af ny bolig er mindre end køb af eksisterende, Q < 1, omkostninger ved opførsel af ny bolig overstiger prisen på eksisterende bolig. I sidstnævnte tilfælde vil det derfor være fordelagtigt at købe en eksisterende bolig, mens det i førstnævnte tilfælde vil være mest fordelagtigt at opføre en ny bolig jvf. ovenstående. Størrelsen af Q kan dermed også aflæses som størrelsen af incitamentet til at enten at bygge nyt eller købe en eksisterende bolig jvf. ovenfor. Det betyder, at ligevægtssituationen hvor Q = 1 vil være udtryk for den langsigtede ligevægt, idet variationer til enten den ene eller anden side, vil opvejes over tid. Når Q > 1 vil det være fordelagtigt at bygge nyt, hvorved efterspørgslen efter eksisterende boliger falder og på lang sigt øger udbuddet. Dette vil på lang sigt også mindske den relative pris på eksisterende boliger, hvorfor Q vil mindskes. Det modsatte gør sig gældende i en situation hvor Q < 1 idet boligbestanden over tid vil mindskes, da det ikke er fordelagtigt at opføre nye boliger. Omkostningen ved opførsel af ny bolig (nævneren) er overvejende bestemt af prisen på byggegrunden, byggematerialer og arbejdskraften til opførslen af boligen. Disse faktorers prisudvikling må vurderes at have en tæt sammenhæng med den generelle inflation i samfundsøkonomien. Prisen på eksisterende boliger har historisk svinget meget over tid. Q vil derfor over tid ligeledes være meget volatil. Beregningen af Tobins Q lyder ganske enkel, men virkeligheden er, at mange af de faktorer der indgår i bestemmelsen af denne kan være svære at kvantificere. Dette skaber en vis usikkerhed i beregningen af Tobins Q som kan medføre, at Tobins Q kun kan anvendes som rettesnor for en generel udvikling. Grundlæggende er det nødvendigt med to indeks i beregningen af Tobins Q et indeks der angiver udviklingen i kontantprisen på eksisterende boliger samt et indeks der angiver udviklingen i prisen på nybyggeri. Side 17 af 70

18 Prisen på eksisterende boliger kan opgøres relativt præcist hvad enten der tages udgangspunkt i den offentlige vurdering fra SKAT eller private aktører såsom realkreditrådets kontantprisopgørelse. På trods af regionale forskelle, er ejendomsmarkedet generelt set præget af høj omsætning, hvorfor prisudviklingen kan følges relativt tæt. Anderledes vanskeligt er det at opgøre prisen på nyopførsel af en ejendom. Grundprisen kan med rimelig sikkerhed aflæses på det frie marked 14, mens omkostninger til materialer og arbejdsløn er noget vanskeligere at finde datamateriale på. Ydermere vil estimeringen af Tobins Q også være forbundet med usikkerhed i form af, at eksisterende og nyt byggeri adskiller sig på mange områder. Hver ejendom er så at sige unik og kan vanskeligt kopieres. Dette kommer navnlig til udtryk gennem beliggenheden, hvor der kan være markante forskelle i muligheden for at finde en egnet byggegrund. Samtidig bør man også gøre sig den overvejelse, at nedslidning af eksisterende ejendomme vil betyde, at der ikke er direkte substitutionsmulighed mellem en eksisterende ejendom og en nyopført ditto. 15 Dette vil dog ikke være genstand for en nærmere analyse i denne fremstilling. Boliger er hver for sig forskellige og i takt med at levestandarden i samfundet højnes, udvikler boligmassens standard sig ligeledes. Når Tobins Q anvendes som indikator på udbuddet af boliger, er det nærliggende at diskutere, hvilke parametre der kan påvirke dette. Boligstørrelsen er bl.a. en af de parametre, der har forandret sig markant gennem de seneste år. 16 Nybyggede boliger er således vokset støt i størrelse og dette forhold 14 Skat opgør på den samlede offentlige grundvurdering og det er derfor muligt at aflæse den gennemsnitlige kvadrameterpris for en byggegrund. I den sammenhæng skal man dog være opmærksom på, at der er markante regionale forskelle. Det er dog muligt at få en indikation af prisen på byggegrunden i et specifikt område, da der trods alt sker en relativ frekvent handel med disse. 15 I skattemæssig relation opererer SKAT med afskrivninger af ejendomme ned til 20 år. 16 Ifølge Danmarks Statistik er antallet af parcelhuse over 200 kvm i boligareal steget fra i 1986 til i 2006 en stigning på knap 30 % over 20 år. Til sammenligning er parcelhuse med boligareal under 99 kvm faldet ca. 32 % i samme periode. Side 18 af 70

19 medfører, at prisen på opførsel af en ny bolig stiger i takt med, at der tilgår flere byggematerialer samt en højere andel af arbejdskraft. Alene herfor vil en forøgelse af størrelsen af nybyggede huse relativt til de eksisterende betyde, at Tobins Q på lang sigt vil falde. 17 Dette vil dog modsvares af, at kontantprisen på eksisterende byggeri, som udgør tælleren i Tobins Q, vil stige i takt med samfundets økonomiske udvikling jvf. ovenfor. Spørgsmålet er dog derfor, hvilket forhold der er mellem udviklingen i kontantprisen på eksisterende boliger og udviklingen i byggeomkostninger til nybyggeri grundet en forøgelse af byggeriets størrelse samt den generelle samfundsmæssige udvikling i pris og arbejdsløn. Denne faktor vil påvirke Tobins Q og skabe usikkerhed om modellens formåen som basis for udbudssiden på lang sigt. 17 Det antages, at eksisterende boliger kun i begrænset omfang ændres over tid mht. størrelsen af boligen. Side 19 af 70

20 Udviklingen i boligprisdannelsen gennem anvendelse af teorier om udbud og efterspørgsel har nu været belyst i ovenstående. Sammenfattende kan det konkluderes at: 1. Boligudbuddet er særdeles uelastisk og prisen på boliger vil på kort sigt derfor være bestemt af boligefterspørgslen. På længere sigt kan nybyggeri og nedslidning af den eksisterende boligmasse påvirke boligudbuddet. 2. Prisen på boliger vil på lang sigt være bestemt af omkostninger til opførsel af nybyggeri (byggeomkostninger). Det tilfælde, at prisen på boliger på kort sigt afviger fra byggeomkostningerne, vil på lang sigt udjævnes gennem en ændring af boligbyggeriet til en ny ligevægt. 3. Boligbeholdningen vil på lang sigt bestemmes af niveauet for boligefterspørgslen. En stigning i efterspørgsel vil på lang sigt føre øgede boliginvesteringer med sig og dermed en voksende boligbeholdning. Det omvendte gør sig gældende i tilfælde af en mindsket efterspørgsel, hvorefter boligbeholdning på lang sigt vil falde grundet nedslidning og begrænsede boliginvesteringer. Disse konklusioner vil ligge til grundlag for en nærmere analyse af sammenhængen mellem konjunkturer og boligpriser Side 20 af 70

21 På trods af, at Tobins Q giver en intuitiv god beskrivelse af prisudviklingen på boliger på lang sigt, er der, som nævnt ovenfor, usikkerhed ved dette teoriapparat. Det er derfor nødvendigt at gå dybere i spørgsmålet om prisfastsættelse på boligmarkedet ved hjælp af betragtninger om fundamentals. Disse fundamentals siges alle at spille en rolle for hvorledes prisudviklingen på ejerboliger i Danmark påvirkes i negativ eller positiv retning. Der findes en stor mængde teoretiske bidrag indenfor dette. Denne afhandling tager udgansgpunkt i Økonomi- og Erhvervsministeriets model for boligprisudvikling. 18 Fundamentals repræsenterer en lang række økonomiske faktorer der, som nævnt ovenfor, hver især påvirker boligprisudviklingen gennem påvirkning af den enkelte aktørs forudsætninger for at agere på ejendomsmarkedet. Eksempler på fundamentals er: den disponible realindkomst beskæftigelsesniveauet i samfundet byggeomkostninger ved opførsel af ny ejendom renteomkostninger til finansiering af ejendommen risikofri rente ved alternativ investering den reale gennemsnitlige realkreditrente nødvendigt afkast for investeringer boligudgifternes andel af samlet forbrug user costs for ejerboliger befolkningstilvækst finanspolitik (ændring i skatter og subsidier) 18 (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005) Side 21 af 70

22 Økonomi- og Erhvervsministeriet har i 2005 i udarbejdet en model til bestemmelse af boligprisudviklingen i Danmark på baggrund af fundamentals. 19 Denne funktion beskriver hvorledes prisen på ejerboliger på kort sigt bestemmes af efterspørgslen idet udbuddet af boliger er fast. Efterspørgslen afhænger ydermere af boligomkostningerne, idet en stigning i disse vil føre til faldende efterspørgsel. Derimod vil prisen på lang sigt også være bestemt af udbudssiden, idet denne på lang sigt kan forandres. I Økonomiministeriets model tages udgangspunkt i, at udbuddet af boliger bestemmes ud fra en Tobins Q -tankegang i lighed med ovenstående gennemgang. 20 På lang sigt tilskriver modellen, at prisen på ejerboliger fastlægges på et niveau svarende til genanskaffelsesprisen. Det betyder, at prisen således også bestemmes af den generelle prisudvikling i samfundet, da byggematerialer, lønomkostninger mv. til opførsel af en nyt tilsvarende bolig, i høj grad vil afhænge af disse faktorer. Uddybning og analyse af implikationerne bag ovenstående model følger nedenfor i kap (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005) 20 (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2005, p. 4) Side 22 af 70

Vejleder: Leif Sørensen

Vejleder: Leif Sørensen Afsluttende projekt HD. 1. Del. År 2011 Af: Thomas Juhl Nygaard (TN89591) & Camilla Sabroe Pedersen (CP89604) 1/46 2/46 Indholdsfortegnelse 1 Problemformulering... 6 1.1 Emne og genstandsfelt... 6 1.1.1

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

1. Indholdsfortegnelse

1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse... 1 2. Problemformulering... 2 3. Metodebeskrivelse... 3 3.1. Property Market - Lejefastsættelse... 3 3.2. Asset Market - Prisfastsættelse... 3 3.3. Asset

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Status for bolig markedet

Status for bolig markedet Danske Analyse Status for bolig markedet 27. februar 2007 Faresignaler på boligmarkedet Christian Heinig, analytiker +45 33 44 05 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Analyse vedrørende prisudvikling og salgbarhed. af naboejendomme til store vindmøller

Analyse vedrørende prisudvikling og salgbarhed. af naboejendomme til store vindmøller Analyse vedrørende prisudvikling og salgbarhed af naboejendomme til store Februar 2015 Indholdsfortegnelse Baggrund 2 Formål 2 Metode 3 Resultater 4 Konklusion 11 1 Baggrund Bliver man stavnsbundet til

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013 Øjebliksbillede 3. kvartal 13 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 13 Der er tegn på et løft i aktiviteten i 1, både hvad angår den generelle økonomi og byggebranchen. Fremrykningen af Vækstplan DK i finansloven

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 2. kvartal 2015 Introduktion Vores analyse synes at vise, at det omsving der har været længe undervejs, efterhånden er ved at blive stabilt. Om end

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Den danske økonomi i fremtiden

Den danske økonomi i fremtiden Den danske økonomi i fremtiden AT-synopsis til sommereksamen 2008 X-købing Gymnasium Historie og samfundsfag Indledning og problemformulering Ifølge det økonomiske råd vil den danske økonomi i fremtiden

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

DEN DEMOGRAFISKE PÅVIRKNING AF EJERBOLIGMARKEDET I KBH SAMMENLIGNET MED DK

DEN DEMOGRAFISKE PÅVIRKNING AF EJERBOLIGMARKEDET I KBH SAMMENLIGNET MED DK DKK Anders Nørregaard MASTER THESIS Vejleder: Erik Haller Pedersen Cand.merc.FIR 19. August 2013 Copenhagen Business School Institut for Finansiering og Regnskab Specialet udgør 176.206 typeenheder hvilket

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 4. kvartal 2014 Introduktion 4. kvartal er ligesom de foregående kvartaler mest kendetegnet ved lav vækst, lave renter og nu, for første gang i mange

Læs mere

Atter tydelig fremgang i antallet af jobannoncer Pr. måned % å/å Årsvækst i antallet af jobannoncer >> << Antallet af jobannoncer (sæsonkorrigeret)

Atter tydelig fremgang i antallet af jobannoncer Pr. måned % å/å Årsvækst i antallet af jobannoncer >> << Antallet af jobannoncer (sæsonkorrigeret) Dansk Jobindex Rekordhøjt antal nye jobannoncer København den 2.2.27 For yderligere information: Steen Bocian, Danske Bank 33 44 21 53, stbo@danskebank.dk Kaare Danielsen, Jobindex 38 32 33 6 kaare@jobindex.dk

Læs mere

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består 26. januar 215 Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet men polariseringen består Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder,

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

- 1 - Materialet vil med fordel kunne indgå i et tværfagligt samarbejde med samfundsfag.

- 1 - Materialet vil med fordel kunne indgå i et tværfagligt samarbejde med samfundsfag. - 1 - Låntyper I bogens del 2 kan du læse om Procent og rente (s. 41-66). Vi vil i materialet her gå lidt videre til mere komplicerede renteberegninger ved forskellige låntyper. Stoffet er et muligt supplement

Læs mere

Singlerne vinder mest på skatteudspillet!

Singlerne vinder mest på skatteudspillet! 21. februar 2009 Singlerne vinder mest på skatteudspillet! Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Finans Redaktion Elisabeth Toftmann Asmussen elas@rd.dk Lise Nytoft Bergman libe@rd.dk

Læs mere

Bidragssatser for heltidsbedrifter 2014 Niveau og spredning

Bidragssatser for heltidsbedrifter 2014 Niveau og spredning Marts 2015 Bidragssatser for heltidsbedrifter 2014 Niveau og spredning Highlights Den gennemsnitlige bidragssats for heltidsbedrifter lå i 2014 på pct. en stigning på 0,13 procentpoint fra 2012 til 2014.

Læs mere

Regnskabsåret 2011 i bygge- og anlægsbranchen

Regnskabsåret 2011 i bygge- og anlægsbranchen Efter at 2010 var et ekstremt hårdt år for bygge- og anlægsbranchen, så viser regnskabsåret 2011 en mindre fremgang for branchen. Virksomhederne har i stort omfang fået tilpasset sig den nye situation

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Året der gik 2007. Valuta i 2007

Året der gik 2007. Valuta i 2007 Af Bo Lützen-Laursen & Rikke Halse Kristensen Året der gik 2007 År 2007 blev et begivenhedsrigt år. Den store sub prime krise brød ud og recessionsfrygten i USA blev større og større efterhånden som tiden

Læs mere

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen . marts 9 af Jeppe Druedahl og chefanalytiker Frederik I. Pedersen (tlf. 1) Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen Analysen viser, at de renter, som virksomhederne og husholdninger låner til, på trods af gentagne

Læs mere

DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION. Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning

DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION. Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning DANMARKS NATIONALBANK NATURLIG REAL RENTE OG LANGVARIG STAGNATION Jesper Pedersen, Økonomisk Afdeling, Økonomisk Forskning Overblik Hvad er langvarig stagnation/ secular stagnation? Tæt sammenhæng med

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Danske unges gældsadfærd

Danske unges gældsadfærd Danske unges gældsadfærd Indledning De unge gældssætter sig som aldrig før, men mange har svært ved at tilbagebetale deres gæld. Ifølge de seneste tal fra Experian står godt 55.000 unge mellem 18 og 30

Læs mere

FTF-grupperne og boligmarkedet

FTF-grupperne og boligmarkedet 14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF

Læs mere

Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by

Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by 7. november 2011 Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by Højere husleje samt lavere priser og renter favoriserer ejerlejligheder Københavnske huslejer i privat udlejningsbyggeri er steget

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen n o t a t Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen 8. december 29 Kort resumé Henover året har der været megen fokus på faldet i bankernes udlån til virksomhederne.

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel ØKONOMISK ANALYSE NR. Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel Bygge- og anlægserhvervet har været igennem en turbulent periode det seneste årti. Aktiviteten nåede op på et ekstraordinært

Læs mere

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere?

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere? 30. september 2014 Er aktiemarkedet blevet for dyrt? Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest I september blev et af de mest succesrige kinesiske selskaber med navnet Alibaba børsnoteret i New

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere