01 Grundlaget for betaling af ejendomsskatter

Transkript

1 01 Grundlaget for betaling af ejendomsskatter I Danmark betales der 3 forskellige slags ejendomsskatter 100% 100% 100% Ejendomsværdiskat Aktuel ejendomsværdi Ejendomsværdien % Ejendomsværdien 2002 Grundskyld Aktuel grundværdi Forrige års afgiftspligtige værdi tillagt reguleringsprocenten Dækningsafgift Forskelsværdi mellem ejendoms- og grundværdien 14

2 02 Grundlaget for den nye ejendomsvurderingslov Aftale om nyt ejendomsvurderingssystem falder på plads. Ejendomsvurderingsloven trådte i kraft 1. januar Oprindelig vurderingstermin 1. september 2018 og Den daværende regering suspenderer vurderingssystemet. Vurderingerne 2011 og 2012 videreføres uændret. Aftale om ændring i boligskatterne falder på plads, herunder indefrysningsordningen. Nye vurderinger for ejerboliger 1. januar 2020 og 1. januar 2021 for erhvervsejendomme. 15

3 03 Ejendomsvurderingsloven Skifte fra det retlige grundlag til det faktiske & det retlige grundlag Bedste økonomiske anvendelse Ændring af skatteloftsberegninger Fra og med 2020/2021 ændres beregningsmetoden for skatteloft Ingen ansættelse af ejendomsværdien Fremadrettet ansættes ejendomsværdi kun, hvis det har beskatningsmæssig betydning for ejendomsværdiskat eller dækningsafgift 16

4 03 Ejendomsvurderingsloven Skifte til både det retlige og det faktiske grundlag hvad betyder det for de nye vurderinger? Nuværende vurdering af fx en beboelsesejendom i Aarhus Ejendommen er i henhold til lokalplan vurderet med en bebyggelsesprocent på 150. Grundarealet er anført til m². I BBR-registret er ejendommen registreret med et etageareal på m² svarende til en bebyggelsesprocent på 520. Vurdering af grundværdi med etagepris på DKK 4.000: m² x 150% x DKK DKK Grundskyld i 2012 niveau (videreført vurdering) DDK % 520% 17

5 03 Ejendomsvurderingsloven Skifte til både det retlige og det faktiske grundlag hvad betyder det for de nye vurderinger? Nuværende vurdering af fx en beboelsesejendom Ejendommen er i henhold til lokalplan vurderet med en bebyggelsesprocent på 150. Grundarealet er anført til m². I BBR-registret er ejendommen registreret med et etageareal på m² svarende til en bebyggelsesprocent på 520. Vurdering af grundværdi med etagepris på DKK 4.000: m² x 520% x DKK DKK Grundskyld i 2022 ved uændret prisniveau og promille (2012) DKK De nye bestemmelser om vurdering af grundværdien medfører derfor en stigning på cirka 247 % i beskatningsgrundlaget for denne ejendom 150% 520% 18

6 03 Ejendomsvurderingsloven Skifte til både det retlige og det faktiske grundlag hvad betyder det for de nye vurderinger? Vær endnu mere kritisk, hvis der ligeledes s vurdering i det nye system betales dækningsafgift på ejendommen! Ny vurdering 2021 Grundværdi baseret på faktiske handelspriser over den 520% nuværende offentlige vurdering kan Effektiv grundskyld v. promille Grundværdi opgøres på grundlag af den faktiske bebyggelse. Grundværdi: DKK (2012) (5.200 m² * DKK 6.200) DKK Alle handelspriser der ligger mere Beskatningsgrundlag end 20% ( * 80%) DKK ,58 DKK % have effekt på dækningsafgiften fremadrettet! 10,8 DKK (forv.) + 89% 16 DKK () + 180% * Udmeldt fra regeringen at man forventer helt op til en 6 dobling af grundpriserne under beboelsesejendomme. (Der er dog stadig sammenhæng med grundværdikurven på 30-50% af den samlede ejendomsværdi) 19

7 04 Ejendomsbeskatningsloven Forsigtighedsprincippet Gældende fra og med de nye vurderinger vil beskatningsgrundlaget udgøre 80% af den ansatte ejendoms-, grund- eller forskelsværdi. 80% 80% 80% Ejendomsværdiskat Aktuel ejendomsværdi fratrukket 20 % Ejendomsværdi % Ejendomsværdi 2002 (Gældende ret) Grundskyld Aktuel grundværdi fratrukket 20 % Dækningsafgift Forskelsværdi mellem ejendoms- og grundværdi fratrukket 20 % Fremrykning af beskatningsgrundlag Fra 2021 og 2022 betales ejendomsskatterne af forrige års vurdering. 20

8 05 Skatteforvaltningsloven Ændring af klagefrist fremadrettet Fremadrettet ensrettes klagefristen for ejendomsvurderingen med øvrige frister i skatteforvaltningsloven. Herefter er fristen 3 måneder fra modtagelsen. Det er derfor vigtigt, at man kontrollerer ejendomsvurderingerne med det samme og forholder sig til dem. Formalisering af deklarationsprocessen Ejendomsejere får mulighed for at få grundlaget for vurdering til gennemsyn og korrigere eventuelle mangler eller fejlregistreringer. Ændring af klageinstansens kompetencer Fremadrettet vil klageinstansen ikke kunne ændre en ejendomsvurdering, hvis vurderingen ligger inden for et spænd på +/- 20 %. 21

9 06 De nye reglers betydning Historiske og fremtidige ejendomsskatter Automatisk tilbagebetalingsordning Ordningen indebærer, at alle ejendomsejere automatisk får tilbagebetalt ejendomsskatter, hvis vurderingerne i 2020 og 2021 viser, at der er betalt ejendomsskat af for høje vurderinger i perioden Vigtigt at tage stilling til i forbindelse med likvidation eller salg af ejendom Fremtidige ejendomsskatter Boligskatteloven er desværre udsat til efter folketingsvalget. OBS! Der kommer nye grundskyldspromiller fra 2021 Ændring af klagefrist på videreførte vurderinger Efter modtagelsen af de nye vurderinger i 2020 og 2021 gælder der en 3-måneders frist for at klage over såvel den nye ejendomsvurdering som de videreførte ejendomsvurderinger. Reglerne træder i kraft samtidig med, at der foretages nye vurderinger af ejerboliger i 2020 og af andre ejendomme i OBS! Indtil der foretages vurderinger med det nye system gælder den hidtidige frist d. 1. juli.

10 07 Hvad skal investor holde fokus på? Overgangsregler og deres betydning Beskatningsgrundlag i salgsprospekter Hvilken ejendomsvurdering er lagt til grund for beregningen? Hvilken ejendom er der tale om? Er det et nyt projektsalg eller en gammel beboelsesejendom? Hvilken type transaktion er der tale om? Asset deal eller share deal?

11 Tidslinje for frister, vurderinger og skæringsdato for skatterabat 1 Maj 2019 Frist for anmodning om genoptagelse af omvurderinger foretaget i Juli Oktober 2019 Sidste frist for omvurdering af ny ejerbolig i forhold til skatterabatten på ejendomsværdiskatten. Frist for påklage af omvurderinger pr. 1. oktober Januar 2020 Første vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov for ejerboliger. 1 Januar 2021 De nye boligskatteregler træder i kraft. Omvurdering af de ejerlejligheder der står færdige efter den 1. oktober Nye vurderinger på andre ejendomme. 31 December 2020 Skæringsdato for skatterabatten Regeringen fastsætter nye skattesatser for grundskyld og ejendomsværdiskat Stillingtagen til indefrysningsordning.