2-776 LOKALPLAN. Nyborgvej/Ejbygade. Centerområde

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "2-776 LOKALPLAN. Nyborgvej/Ejbygade. Centerområde"

Transkript

1 LOKALPLAN Nyborgvej/Ejbygade Centerområde

2 Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2

3 Indhold Om planlægning side 2 Om lokalplanen side 4 REDEGØRELSE Baggrund side 5 Lokalplanområdet side 5 Formål og indhold side 8 Forhold til anden planlægning side 9 Miljøforhold side 12 Tilladelser fra andre myndigheder side 15 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Udstykning side Vej, sti og parkering side Bebyggelsens omfang og placering side Bebyggelsens ydre fremtræden side Skiltning og belysning side Ubebyggede arealer side Forudsætning for ibrugtagen side Ophævelse af byplanvedtægt/lokalplan side Lokalplanens varige retsvirkninger side 21 Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode side 22 Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 Eksisterende forhold Fremtidige forhold Illustrationsplan 3

4 Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at kunne omdanne arealet på det nordvestlige hjørne af Ejbygade og Nyborgvej fra en tankstation til centerformål. Vejkrydset Ejbygade/Nyborgvej er i dag et stort trafikareal, som fremstår som et udefineret og udflydende byrum. Med lokalplanen ønsker Odense Kommune at sikre, at der opføres en lokalcenterbebyggelse af en vis højde, som kan markere det nordvestlige hjørne i vejkrydset. Bebyggelsen udgør den nordlige væg i det bytorv, som etableres omkring det kommende letbanestop. Hensigten er at skabe et veldefineret byrum og byliv på dette sted, når letbanen bliver taget i brug. Lokalplanen giver mulighed for at opføre ny hjørnebebyggelse i 3 til 6 etager, højest på hjørnet, med butikker, serviceerhverv, liberale erhverv og boliger. Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Planen sikrer fælles parkering i gårdrummet og opholdsarealer som tagterrasse. Oversigtskortet viser lokalplanens område 4

5 Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold og lokalplanens forhold til anden planlægning. Baggrund Denne lokalplan er udarbejdet på foranledning af en privat investor, der ønsker at opføre butikker til områdets lokale forsyning. Projektet ønskes opført som en etagebebyggelse i vejskel ud til krydset med butikker og service i stueetagen, kontorer og liberale erhverv på 1. sal samt boliger på etagerne over. For at kunne realisere lokalplanen forudsættes det, at eksisterende bebyggelse på ejendommene rives ned, og tankstationens tekniske installationer fjernes. Lokalplanområdet har en central placering ved et trafikalt knudepunkt. Når Odense Letbane etableres, vil der blive anlagt en vigtig letbanestation på Nyborgvej syd for lokalplanområdet. Projektet er således i tråd med kommunens intentioner om at byfortætte og udnytte arealerne i den bestående by med fokus på at omdanne arealer i tilknytning til den nye letbane. Lokalplanen skal sikre, at stedets potentialer til bebyggelse kan udnyttes. Lokalplanområdet Lokalplanområdet på m 2 er vist på luftfotoet side 4. Illustration af omgivelserne omkring lokalplanområdet Lokalplan nr

6 Redegørelse Eksisterende forhold Lokalplanområdet er beliggende 2 kilometer øst for bymidten og afgrænses mod øst af Ejbygade og mod syd af Nyborgvej. Mod vest og nord er der blandet boligbebyggelse, et fitnesscenter og Korsløkke Kirkegård. Boligerne tættest på lokalplanområdet er parcelhuse i 1 ½ etage, mens fitnesscentret er opført i 2 etager. På den modsatte side af henholdsvis Ejbygade og Nyborgvej er der blandet boligbebyggelse både med almindelig villabebyggelse og etageejendomme. Ejbygade og Nyborgvej er større trafikerede veje, der fungerer som hovedfærdselsårer i Odense. Inden for lokalplanområdet er der i dag et parcelhus med have, en tankstation med benzinsalg og en kiosk. Mod Ejbygade er der et græsbeklædt område med et par mindre træer. Ellers er lokalplanområdet befæstet. På grund af områdets anvendelse til tankstation er området i dag V1- kortlagt efter Jordforureningsloven, hvilket betyder, at der er mistanke om, at grunden kan være forurenet. Fremtidige forhold Lokalplanområdet vil i fremtiden være beliggende umiddelbart op ad et centralt fordelingssted for kollektiv trafik i form af omstigningssted for letbanens etape 1 og 2 og busser. Principper for bebyggelsens udformning og arkitektur Som grundlag for lokalplanen er der udarbejdet en stedsanalyse for hele krydset omkring Nyborgvej / Ejbygade / Ørbækvej. Analysen fastsætter principper, som skal sikre, at ny bebyggelse i lokalplanområdet, i sammenhæng med eksisterende bebyggelse, gør krydset til et sted i byen, der har en selvstændig bymæssig karakter. Stedsanalysen fastsætter derfor nogle principper for placering og udformning af bebyggelse, etablering af plads omkring det kommende letbanestop samt principper for eksisterende bebyggelse og beplantnings indpasning i den fremtidige sammenhæng. Princippernes betydning for lokalplanområdet Principperne skal understøtte, at fremtidig bebyggelse i lokalplanområdet markerer ankomsten til indre by, hvor Nyborgvej møder Ejbygade, og afgrænser pladsen omkring det kommende letbanestop på Nyborgvej. Det betyder, at ny bebyggelse i lokalplanområdet skal markere sig ved en varieret bebyggelse i 3-6 etager, med de seks etager tættest mod krydset. Bebyggelsen skal placeres som randbebyggelse ud mod krydset således, at udvalgte facader får en særlig synlighed på afstand af krydset. Bebyggelsens facader i lokalplanområdet skal i materialer, farveholdning mm. fungere i sammenhæng med eksisterende bebyggelse, sær- Principper for placering af vigtige facader i krydset Nyborgvej/Ejbygade 6 Lokalplan nr

7 Redegørelse ligt blokbebyggelsen ud mod pladsen. Det skal være med til at definere et byrum på tværs af kørebanen. Og bebyggelsen skal orientere sig aktivt mod pladsen og letbanestationen. Illustrationen viser princippet for organisering af funktioner i bebyggelsen Lyseblå: Boliger Blå: Liberalt erhverv/service Mørkeblå: Butik/service Bebyggelsen skal kunne understøtte en varieret anvendelse i lokalplanområdet i form af butikker, liberale erhverv, serviceformål som restaurant, café og lignende samt boliger. Mange forskellige funktioner på dette sted kan støtte op omkring det kommende letbanestop og gøre pladsen til et sted i byen og et centralt knudepunkt, hvor mange mennesker kommer forbi i løbet af dagen. Bebyggelsen kan rumme ca. 32 boliger. Der kan etableres butikker med indgang fra Nyborgvej via en port i bebyggelsen. Stedsanalyse, som viser principiel placering af bygninger og beplantning og angiver placering af plads omkring nyt letbanestop Lokalplan nr

8 Redegørelse Formål og indhold Lokalplanen giver mulighed for, at området kan anvendes til centerformål i form af boliger, liberalt erhverv og butikker til områdets lokale forsyning samt til serviceformål som café, restaurant og lignende serviceformål. Det er lokalplanens formål at sikre et helstøbt bymiljø omkring hjørnet Nyborgvej og Ejbygade, hvor eksisterende og nye bygninger, funktioner, byrum og trafikarealer spiller aktivt og positivt sammen. Ny bebyggelse skal opføres som en markant og veldefineret hjørnebebyggelse, der markerer hjørnet og i skala tilpasses byrummet. Lokalplanen har tillige til formål at sikre, at bebyggelsen udgør den tredje væg i den fremtidige plads omkring letbanestoppet, og at der opnås god solorientering af bebyggelsens boliger. Butiksformål Inden for lokalplanområdet må det samlede bruttoetageareal til butiksformål ikke overstige m 2. Herudover kan der opføres maksimalt 200 m 2 personalefaciliteter, såsom toilet, pauserum med videre. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik må ikke overstige m 2. Vareindlevering skal ske fra bebyggelsens afgrænsning mod nord. Veje og parkering Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Ejbygade og Nyborgvej, i princippet som vist på kortbilag 2. Der udlægges et parkerings- og manøvreareal, som ligeledes er vist på kortbilag 2. Al bilparkering skal placeres på dette areal, hvor der ligeledes kan opføres kundevognshuse til dagligvarebutikken. Parkerings- og manøvrearealer skal etableres med fast belægning i form af asfalt, belægningssten, græsarmering, cementsten eller lignende. Bebyggelsens omfang og udseende Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal opføres som randbebyggelse, der trappes op mod hjørnet af Nyborgvej/Ejbygade. Bebyggelsen skal opføres i 4-6 etager mod Nyborgvej, for at danne et urbant byrum mod letbanestationen og i 3-4 etager (6 etager på hjørnet) mod Ejbygade, hvor det er vigtigst at tilpasse sig nærområdets bygningshøjder. Bebyggelsen skal opføres ud fra principperne i stedsanalysen, det vil sige som en arkitektonisk helhed med udvalgte facadestykker drejet, så de har retning mod ankomsterne fra Nyborgvej, Ørbækvej og Ejbygade. Med bebyggelsens placering mod kanten af Nyborgvej og Ejby- 8 Lokalplan nr

9 Redegørelse gade og de vinklede facadestykker skal bebyggelsen være med til at danne bymæssighed ud mod krydset og danne markør og rum mod Nyborgvej og pladsdannelsen omkring det fremtidige letbanestop. Bebyggelsens arkitektur skal være en reference til nærområdets bebyggelse uden at kopiere. Bebyggelsen skal opføres i varme grålige nuancer i en stram struktur som vist på figur 1, 2 og 4 s. 18 og 19. Ubebyggede arealer Der skal etableres opholdsareal til boliger og erhverv som taghaver i princippet som vist på kortbilag 2 og illustrationsplanen, kortbilag 3. Desuden giver lokalplanen mulighed for at etablere ekstra etager som taghaver på bebyggelsens tredje og fjerde etage. Herudover skal der etableres ankomst og friareal til bebyggelsen på terræn i princippet som vist på kortbilag 2 og illustrationsplan, kortbilag 3. Forhold til anden planlægning Planstrategi, miljøpolitik og bæredygtighed Planstrategi 2015 NY ODENSE: FRA STOR DANSK BY TIL DANSK STORBY indeholder Odense Byråds politiske og strategiske udmeldinger om, hvordan og i hvilke retninger, Odense Kommune skal udvikle sig over de kommende år. Odense Kommunes Miljøpolitik fra 2012 Bæredygtige sammen udgør sammen med strategien for miljøpolitikken Bæredygtig sammen - hvordan kommunens lokale Agenda 21-strategi. Miljøpolitikken - og strategien kobler den miljømæssige, den sociale og den økonomiske dimension af bæredygtighed og opstiller konkrete mål og handlinger for, hvordan Odense Kommune sammen med byens aktører skaber bæredygtig udvikling og gør det til en del af byens vækst. Miljøpolitikken udgør sammen ved Vækstpolitikken og Sundhedspolitikken fundamentet for Planstrategi 2015, og det brede bæredygtighedsbegreb indgår derfor i alle planstrategiens fem temaafsnit. I planstrategiens afsnit En tæt storby bygget på kvalitet redegøres for, hvordan Odense Kommune skruer op for byfortætningen for at udvikle bymidten til et stærkt og attraktivt centrum, der er omdrejningspunkt for hele storbyen Odense. Det gøres bl.a. ved at lade byudviklingen ske indefra og ud inden for den sammenhængende by, primært omkring bymidten og letbanen. Byfortætningen skal ske med kvalitet og omtanke. Gennem en fortætning økonomiseres med forbruget af byens arealer. Samtidig vil en fortætning give mulighed for at bevare og udbygge rekreative områder andetsteds. Lokalplanområdets centrale placering i forhold til indkøb og kollektiv trafik anses også for at få positive konsekvenser for ressourceforbruget, idet bilafhængigheden mindskes og forudsætningerne for øget cykel og gangtrafik og brug af kollektiv transport forbedres. I lokalplanområdet bliver der en blanding af forskellige anvendelser, Lokalplan nr

10 Redegørelse som normalt kan etableres i et centerområde, dog med hovedvægt på boliger. Der skabes rammer for nyt byliv i området, samtidig med at der sker en tilpasning til områdets karakter. Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at den decentrale dagligvareforsyning skal fastholdes og udbygges, så der sikres et fintmasket net af bydels- og lokalcentre til den lokale butiksforsyning med god tilgængelighed for såvel biler og kollektiv trafik. Lokalplanen udbygger lokalcenter Nyborgvej med butiksformål til den lokale forsyning samtidig med, at lokalplanområdet har en god tilgængelighed for såvel biler som den kollektive trafik. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om at ville sikre en arealbesparende byudvikling gennem omdannelse af eksisterende areal i byzone. I kommuneplanen er lokalplanområdet beliggende i rammeområde 2.C3 Nyborgvej-Ørbækvej-Ejbygade, der er udlagt til centerområde. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bebyggelsesprocenten. Der udarbejdes derfor forslag til kommuneplanændring nr. 1, der udskiller et nyt rammeområde 2.C4 fra rammområde 2.C3. I det nye rammeområde vil bebyggelsesprocenten blive hævet fra 40 til 140. Den samlede ramme til butiksareal i rammeområde 2.C3 er m 2. Med dette kommuneplantillæg bindes de m 2 i det nye rammeområde 2.C4. De resterende m 2 forbliver bundet til rammeområde 2.C3. Detailhandelsstruktur Lokalplanområdet er beliggende i et lokalcenter, hvor der ifølge kommuneplanen er mulighed for at opføre m 2 butiksareal inklusiv eksisterende butiksareal til lokal forsyning. Den enkelte butiks bruttoetageareal må maksimalt være på m². Lokalcenter Nyborgvej-Ørbækvej-Ejbygade har i kommuneplan 2013 et nuværende butiksareal på m 2 (eksisterende dagligvarebutik på Nyborgvej) og en restramme på m 2. Jævnfør planlovens 16, stk. 6 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag, der muliggør etablering af butikker, gøres rede for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. De nye butiksformål placeres i tilknytning til tilstødende boligområder med blandet boligbebyggelse, hvorfor lokalplanen blandt andet fastlægger bestemmelser for omfang og ydre fremtræden for at indpasse bebyggelsen til de omkringliggende forhold. Med bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden sikres et arkitektonisk løft til området. Butikkerne vil i fremtiden være centralt beliggende tæt på et letbaneknudepunkt, omstigningssted til bus og ikke mindst en god tilgænge- 10 Lokalplan nr

11 Redegørelse lighed for biler fra Ejbygade og Nyborgvej. Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra både Nyborgvej og Ejbygade. Den skønnede udvikling i biltrafikken, som følge af etablering af en butik, vurderes at give en ubetydelig merbelastning på de omkringliggende trafikveje og af omgivelserne. En stor del af kunderne vil med den fremtidige kollektive forbindelse formentlig komme til dagligvarebutikken til fods eller på cykel. Internt i området etableres parkeringspladser til både cykel og bil til dagligvarebutikkens behov, hvorfor parkering ikke påvirker naboarealer. Der er ikke egentlige friarealer inden for lokalplanområdet eller i umiddelbar nærhed, hvorfor dagligvarebutikken ikke har påvirkning på friarealer. Klimaplan I 2010 vedtog Odense Kommune en klimaplan, som opfølgning på Miljøpolitikken. Klimaplanen har en vision om at Odense skal være en CO 2 neutral by i For at reducere transport skal detailhandel placeres der, hvor borgerne bor og færdes. Det skal være nemt at handle dagligvarer uden at være afhængig af bil. Lokalplanområdet er netop lokaliseret tæt på omkringliggende boligbebyggelse samt et trafikalt knudepunkt, hvor mange mennesker har deres daglige færden. Letbanen og omdannelsesarealer vil være dynamoer for en fortætning og en udvikling, som skal gøre Odense til en endnu mere attraktiv og bæredygtig storby. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og vil forblive i byzone. Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende byplanvedtægt nr. 28A for området for den del af området, som er omfattet af denne lokalplan. Lokalplanområdet er ligeledes omfattet af lokalplan nr Odense Letbane 1. etape, der vil blive ophævet for den del af området, som er omfattet af denne lokalplan. Kollektiv trafik Området betjenes ved tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse af flere buslinjer, som kører ad Nyborgvej og Ejbygade. Med 1. etape af letbanen etableres letbanenettet med et forløb fra Tarup Center i Odense NV til bymidten og videre til Campusområdet og Hjallese Station i Odense S, og i 2. etape etableres letbanenettet til Odense NØ. Lokalplan nr

12 Redegørelse Ud for lokalplanområdet på Nyborgvej etableres en station med mulighed for skift mellem de to linjer samtidig med, at der vil være omstigning til/fra bus. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Ejerslykkeskolens skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistriktstilknytning fremgår af kommunens hjemmeside. Forsyning Lokalplanområdet forsynes af: - VandCenter Syd A/S - Energi Fyn Net A/S - Fjernvarme Fyn A/S Affaldshåndtering I selve lokalplanområdet ønskes en æstetisk god løsning, hvor indsamlingsmateriel til affald er afskærmet. Indsamlingsmateriel til affald fra boliger og butikker vil være adskilt. For at undgå at renovationsvogne skal holde på Nyborgvej eller Ejbygade, skal al håndtering af affald ske på egen grund. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Regn- og spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Odense Kommunes spildevandsplan som fælleskloakeret opland, og både regn- og spildevand kan afledes til VandCenter Syds afløbssystem i området. Ved nybyggeri skal der etableres separate kloakker for henholdsvis spilde- og regnvand indenfor området. Regnvand skal desuden håndteres og/eller forsinkes i henhold til de retningslinjer, som står beskrevet i Odense Kommunes til enhver tid gældende spildevandsplan. Vandindvindingsinteresser Området er udpeget til område med drikkevandsinteresser. Lokalplanens anvendelse har ingen påvirkning på denne udpegning. Miljøforhold Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. Der er screenet for biologisk mangfoldighed, jordbund, vand, klimatiske faktorer, landbrug, skovbrug, industri, transport og fysisk planlægning. 12 Lokalplan nr

13 Redegørelse En del af lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1 (mistanke om jordforurening). Kortlægningen skyldes, at der gennem mange år har været servicestation på ejendommen. Hele området er områdeklassificeret. Lokalplanen er ikke omfattet af miljøvurderingslovens bilag 3 eller 4. Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanforslaget, hvor der er ikke fundet miljøforhold, der vil kunne udløse krav om en miljøvurdering, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet, og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Afgørelsen begrundes med: Planen bidrager til at sikre en bæredygtig udvikling funktionelt og socialt idet målet om god tilgængelighed til lokal dagligvareforsyning også for svage grupper, understøttes med planen. Lokalplanområdet ligger indenfor et eksisterende bolig- og centerområde. Det vurderes, at omfanget af en udvidelse af det samlede areal til centerbyggeri er af så lille grad, at det ikke ændrer på den samlede miljøpåvirkning af området. Planen vil dog medføre øget person- og biltrafik på og omkring parkeringsarealet. Hvis støj fra trafik og andet overstiger de vejledende grænseværdier for støj, skal der etableres de nødvendige støjskærmende foranstaltninger. Eventuel jordforurening håndteres efter gældende regler og sædvanlig praksis. Det vurderes, at miljøpåvirkningen ikke er væsentlig. Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter, jævnfør habitatdirektivets bilag IV. Jordforurening Hele lokalplanområdet er områdeklassificeret efter jordforureningslovens 50a, og er ikke fritaget for analysepligt ved jordflytning. Lokalplanområdet er herudover kortlagt på vidensniveau 1 efter jordforureningsloven. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Området er således kortlagt på vidensniveau 1 på grund af dets anvendelse som benzinstation. For alt nybyggeri til bolig, børneinstitution og offentlig legeplads gælder, at friarealerne skal være indrettet med mindst ½ m ren jord øverst eller med varig fast belægning. Støj fra vejtrafik Miljøstyrelsens planlægningsgrænse for vejtrafikstøj udendørs ved boliger er L den = 58 db(a). Grænseværdien skal være overholdt på Lokalplan nr

14 Redegørelse boligernes udendørs opholdsarealer og ved facaderne ud for alle etager. Det kan i særlige tilfælde accepteres, at grænseværdien overskrides ved boligfacader mod at boligerne lydisoleres ekstra godt, så følgende grænseværdier for trafikstøj indendørs overholdes: L den = 33 db(a) med lukkede vinduer L den = 46 db(a) med vinduerne let åbne. Desuden bør boligerne så vidt muligt indrettes med sove- og opholdsrum ud mod den stille facade (støjbelastning under 58 db(a)). Disse undtagelsesregler bruges i det aktuelle tilfælde. For kontorer og liberale erhverv er grænseværdierne: L den = 63 db(a) ud for facader L den = 51 db(a) med vinduerne let åbne L den = 38 db(a) med lukkede vinduer Beregningerne viser, at vejtrafikken vil belaste de nye lejligheders facader mod øst og syd med op til 73 db(a), mens støjniveauet ud for lejlighedernes vestvendte og nordvendte facader og på den fælles tagterrasse vil være mindre end 58 db(a). Lejlighederne forsynes med mekanisk ventilation og vinduerne mod øst og syd vil blive af en type, som kun er beregnet til at blive åbnet, hvis de skal bruges som redningsåbninger. Derfor vil det reelt kun være kravet L den = 33 db(a) med lukkede vinduer, som skal opfyldes. Det er sandsynliggjort, at denne grænseværdi vil kunne overholdes med valg af tilgængelige vinduestyper med særligt gode lydisolerende egenskaber. For dagligvarebutikken i stueetagen skal det sikres, at vejstøjsbelastningen indendørs med lukkede vinduer ikke overskrider L den = 38 db (A). Virksomhedsstøj Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj ved lejlighederne i lokalplanområdet er 55/45/45/40 db(a) for dag/sen weekend/aften/nat. Ved de nærmeste og mest udsatte boliger uden for lokalplanområdet (Nyborgvej 196 og Ejbygade 4B) er støjgrænserne 45/40/40/35 db(a) for dag/sen weekend/aften/nat. Der vil næppe være andre virksomheder end den nye dagligvarebutik, som påvirker de nye lejligheder i lokalplanområdet med støj. Cowi har beregnet støjen fra den forventede drift af butikken. Beregningerne viser, at de vejledende støjgrænser kan overholdes både ved nye lejligheder og ved boligerne på Nyborgvej 196 og Ejbygade 4B. I beregningerne er der forudsat, at den nye bygning i lokalplanområdet skærmes mod støj fra butikkens p-plads ved, at der etableres en 1,3 m høj støjskærm langs kanten af tagterrassen mod vest og nord, og at der er etableret en 1,2 m høj, tæt inddækning (som kan virke som støjskærm) på hver af altangangene ud for den nordvendte facade på den del af bygningen, som ligger ud til Nyborgvej. 14 Lokalplan nr

15 Redegørelse Støj fra letbane Ved boliger er grænseværdier for togtrafikstøj (letbanestøj) udendørs L den = 64 db(a). Af VVM-redegørelsen for letbanen fremgår desuden at støjberegningerne viser, at støjbidraget fra letbanen alle steder vil være væsentligt lavere end støjgrænseværdien på 64 db. Tæt på letbanetracéet er der registreret otte bygningsfacader, hvor bygningen, jævnfør BBR, anvendes til bolig, og hvor det højeste støjbidrag fra letbanen er db. Det er derfor ikke nødvendigt at undersøge eller behandle støj fra letbanen yderligere. Det fremgår desuden af VVM-redegørelsen for Odense Letbane, at der på vejene, hvor letbanen placeres generelt kan forventes, at den samlede støjbelastning fra letbane og biler vil falde i forhold til støjen fra bilerne, hvis letbanen ikke etableres. Den faldende støj skyldes primært, at letbanens etablering medfører færre biler på de vejstrækninger, hvor letbanen forløber, og at letbanen er mere støjsvag end de biler, den fortrænger. Tekniske anlæg Tekniske anlæg som ventilationsanlæg, kompressorer og lignende skal være skjult i bygninger eller udformes således, at de inddækkes eller fremtræder som en integreret del af bygningens arkitektur. Tilladelser fra andre myndigheder Jordforurening Inden for lokalplanområdet kræver ændringen til en anvendelse med boliger en tilladelse efter 8 i Lov om forurenet jord. Tilladelsen skal sikre, at den nye anvendelse er miljø- og sundhedsmæssigt forsvarlig. Det må forventes, at der bliver stillet krav om forureningsundersøgelse forud for tilladelsen, ligesom tilladelsen kan indeholde en række vilkår til at imødegå risikoen fra eventuelle forureninger. Jord fra et områdeklassificeret/kortlagt areal må ikke flyttes fra ejendommen uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsforhold skal dokumenters ved analyser i forbindelse med anmeldelsen, eller der skal indgås aftale med modtageanlægget om, at modtageanlægget foretager analyser. Hvis der ved bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes, jævnfør 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddanmark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jordfaste fortidsminder. Bygherre skal være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde Lokalplan nr

16 Redegørelse på området påtræffes jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg (jævnfør Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang det berører fortidsminder, og Odense Bys Museer adviseres. 16 Lokalplan nr

17 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: At sikre et helstøbt bymiljø omkring hjørnet Nyborgvej og Ejbygade, hvor eksisterende og nye bygninger, funktioner, byrum og trafikarealer spiller aktivt og positivt sammen. At sikre, at ny bebyggelse opføres som en markant og veldefineret hjørnebebyggelse, der markerer hjørnet og i skala tilpasses byrummet. At sikre, at bebyggelsen udgør den tredje væg i den fremtidige plads omkring letbanestoppet. At sikre god solorientering af bebyggelsens boliger. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 11az og 11bz af Ejby, Odense Jorder samt alle parceller, der udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 3. Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål i form af boliger, liberalt erhverv, butikker til områdets lokale forsyning samt serviceformål som restaurant, café etc. 3.2 Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige m 2. Herudover kan der opføres maksimalt 200 m 2 personalefaciliteter såsom toilet, pauserum med videre. 3.3 Det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker må ikke overstige m Udstykning 4.1 Ingen bestemmelser. 5. Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Ejbygade og Nyborgvej, i princippet som vist på kortbilag 2. Vareleveringer med sættevogn skal ske via indkørsel fra Nyborgvej og udkørsel fra den nordlige vejadgang mod Ejbygade. 5.2 Der udlægges et parkerings- og manøvreareal, i princippet som vist på kortbilag Der skal etableres minimum 40 og max. 70 parkeringspladser. 5.4 Minimum 2 af parkeringspladserne skal etableres som handicapparkeringspladser. Lokalplan nr

18 Bestemmelser 5.5 Der skal etableres cykelparkering efter følgende normer: Anvendelse Minimum antal Overdækket Bolig 3 stativer pr. 100 m 2 Minimum 50% overdækket Butik 2 stativer pr. 100 m 2 Ikke et krav Erhverv 2 stativer pr. 100 m 2 Ikke et krav 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten inden for lokalplanområdet fastlægges til Bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 2 anviste byggefelter. 6.3 Bebyggelsen skal opføres i 3-6 etager som anvist på kortbilag 2. Taghaven på bebyggelsens 2. etage medregnes som en fuld etage. Der kan etableres ekstra etager som taghaver på bebyggelsens tredje og fjerde etage. 6.4 Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse, optrappende mod hjørnet som anvist på kortbilag Boliger må have en max. dybde på 11 m. 6.6 Boliger skal have dagslys fra minimum 2 sider. 6.7 Mindre sekundær bebyggelse til kundevogne, tekniske installationer og overdækninger må placeres uden for byggefelterne, såfremt bygningshøjden ikke overstiger 2,75 m. 6.8 Bygningsreglementets bestemmelser om afstand til skel og nabobebyggelse, herunder bestemmelser om det skrå højdegrænseplan, finder ikke anvendelse for så vidt angår fremtidig bebyggelse inden for lokalplanområdet. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen skal opføres som en samlet bebyggelse med et fælles arkitektonisk udtryk. Figur 1: Facade mod Nyborgvej 18 Lokalplan nr

19 Bestemmelser 7.2 Mod Nyborgvej skal der etableres portåbning med adgang til butik fra henholdsvis gadeside og parkeringsareal. Herudover skal porten sikre adgang fra gadeside til opgang til boliger og erhverv. 7.3 Bebyggelsen skal udføres med høj stueetage og vinduespartier i hele etagen mod Nyborgvej samt to vinduespartier ud mod Ejbygade som vist på facadeillustrationerne, figur 1 og figur I bebyggelsens stueetage skal mod Nyborgvej etableres søjlegang i princippet som vist på figur 3 i margen. Figur 3: Placering af søjlegang og hjørneafskæring mod Nyborgvej og Ejbygade. 7.5 Bebyggelsen ud mod krydset af Nyborgvej og Ejbygade skal opføres som en markant hjørnebebyggelse så facaden bliver synlig på afstand af trafikkrydset Nyborgvej/Ejbygade/Ørbækvej. Bebyggelsen skal opføres med hjørneafskæring i princippet som vist på kortbilag 2 og Bebyggelsen skal opføres i teglsten som blank eller pudset murværk. Der skal arbejdes med teglsten i varme grålige nuancer, i princippet som vist på figur 4, som i farver matcher omkringliggende bebyggelse. Der kan arbejdes med dimensioner på teglstenene der varierer fra dimensionerne på traditionelle teglsten. 7.7 Vinduer eller butiksruder med spejlglas må ikke anvendes. Der må anvendes glas med solafskærmning, under forudsætning af at der vælges et produkt med høj transparens og minimal toning. Der må ikke anvendes plastrammer. Butiksruder skal fremtræde som aktive udstillingsarealer og må ikke helt eller delvist blændes med maling, folie, tætte persienner eller lignende. Se dog bestemmelse 8.3 om skiltning og belysning. Figur 4: Eksempel på teglsten i varm grålig nuance. 7.8 Tyverisikring i form af gitre eller lignende må ikke opsættes udvendigt. Al tyverisikring skal udformes på en måde, så butiksvinduer stadig fremstår som aktive udstillingsarealer efter lukketid. 7.9 Eventuel solafskærmning skal udformes som en integreret del af facaden. Faste markiser må ikke opsættes Tagformen skal med undtagelse af mindre sekundær bebyggelse udføres som fladt tag med en hældning på maksimalt Ventilationsanlæg, solceller/solfangere mv, skal etableres, så de ikke er synlige fra gadeniveau, eller alternativt være indpasset/ integreret i bygningens arkitektur. Kun luftindtag og afkast må fremstå markant synligt. Figur 2: Facade mod Ejbygade Lokalplan nr

20 Bestemmelser 7.12 Der må indarbejdes ovenlysindtag i tagflader, såfremt dette ikke skæmmer bygningens udtryk som helhed Individuelle antenner, herunder parabolantenner, må ikke placeres, så overkant af antenne/parabol er højere end 0,5 m over tagryg. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 m Kondensatorer til brug for bygningens drift skal placeres tilbagetrukket på bygningens tage eller afskærmet på terræn. 8. Skiltning og belysning 8.1 Der må kun opsættes skiltning (navn, logo, adresseåbningstider) for de virksomheder, der har adresse inden for lokalplanområdet. 8.2 Skiltning på bygninger skal i størrelse og udstrækning tilpasses bygningens karakter og i forhold til facadens størrelse og udformning. Al skiltning på bebyggelsen skal placeres på bebyggelsens stuetage. 8.3 Butikkers vinduespartier kan forsynes med streamers eller tilsvarende i et omfang svarende til højst 1/3 af vinduespartiets areal. 8.4 Belysning af skilte må ikke være til gene for trafikanter eller naboer. 8.5 Der må ikke opstilles flagstænger eller lignende til flagning med virksomheds/reklameflag. 8.6 Der må placeres to pyloner med henvisning til butikker inden for lokalplanområdet. Pylonerne må maksimalt have en størrelse på 4,5 x 1,8 meter. Pylonerne må kun placeres enkeltvis de to steder, der er vist på kortbilag 2, og kun såfremt de kan opstilles uden gene for trafiksikkerhed og oversigtsforhold. 8.7 Master til belysning af færdsels- og parkeringsarealer må ikke overstige en højde af 4 m. Der må kun anvendes armaturer til belysning, som retter lyset nedad mod færdselsarealerne. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Opholdsarealet skal etableres som taghaver i princippet som vist på kortbilag 2 og Herudover skal der etableres ankomst og friareal (kantzone) i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Belægningen i kantzonen skal harmonere med belægningen i portåbningen og fortovsbelægningen langs Nyborgvej (Odense klinken). 9.3 Parkerings- og manøvrearealer skal etableres med fast belægning i form af asfalt, belægningssten, græsarmering, cementsten eller lignende. 20 Lokalplan nr

21 Bestemmelser 9.4 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 9.5 Indsamlingsmateriel til affald skal være adskilt og afskærmet. Al håndtering af affald skal ske på egen grund. 10. Forudsætninger for ibrugtagen 10.1 Ny bebyggelse bør tilsluttes områdets kollektive varmeforsyning og skal tilkobles vandforsyning samt spildevandsanlæg Bebyggelsen må ikke tages i brug, før opholdsarealer og parkeringspladser er etableret I forbindelse med fremsendelse af ansøgning om byggetilladelse skal der foreligge dokumentation for overholdelse af støjgrænser som anført i redegørelsens afsnit om støj side 14 og 15. På kommunens forlangende skal dokumentation foreligge i form af en rapport, som er kvalitetsstemplet miljømåling ekstern støj Der skal være etableret en mindst 1,3 m høj støjskærm på den nordlige og vestlige rand af tagterrassen. Skærmen skal have en fladevægt på mindst 15 kg/m², være helt tæt og slutte tæt til underlaget og til bygningsfacaderne. Rækværket på hver af de nordvendte altangange skal være mindst 1,2 m høj og være udformet som en tæt støjskærm, som slutter tæt til underlaget. Skærmen skal have en fladvægt på mindst 15 kg/m² og ende på bygningsfacader og slutte tæt til dem. Skærmene skal i øvrigt generelt udføres, så de lever op til forudsætningerne i COWIs redegørelse af 17. marts 2016, Ny dagligvarebutik, Ejbygade 2, Odense For boligerne skal det være dokumenteret, at de er lydisoleret så godt, at de indendørs støjgrænser i tabel 1 overholdes i opholdsrum med én eller flere trafikstøjsbelastede facader. Hvis lokaler til kontorer eller liberale erhverv har én eller flere trafikstøjsbelastede facader, skal det ved være dokumenteret, at de er lydisoleret så godt, at de indendørs støjgrænser i tabel 1 overholdes i lokalerne. For dagligvarebutikken skal det være dokumenteret, at den er lydisoleret så godt, at den indendørs støjgrænser i tabel 1 overholdes i rum med én eller flere trafikstøjsbelastede facader. En facade betragtes som belastet af (vej)trafikstøj, hvis de udendørs grænseværdier i tabel 1 er overskredet ud for facaden. Lokalplan nr

22 Bestemmelser Vejstøjsbidrag, L den i db(a) Anvendelse Udendørs Indendørs med let åbne vinduer 1 Indendørs med lukkede vinduer og eventuelle udeluftventiler åbne Bolig Kontor/liberale erhverv Butikker 63 Ingen krav 38 I rum med mekanisk ventilation gælder kravet ikke for vinduer, som kun er beregnet til at blive åbnet for at kunne fungere som redningsåbning og hvor man skal bryde en forsegling for at kunne åbne dem. Tabel Ved mindst en af facaderne og på de primære udendørs opholdsarealer skal det sikres, at støjniveauet fra veje, jernbaner og virksomheder ikke overstiger de gældende grænseværdier for udendørs støj. 11. Ophævelse af byplanvedtægt/lokalplan 11.1 Byplanvedtægt nr. 28A og lokalplan nr ophæves for så vidt angår denne lokalplans område. 12. Lokalplanens varige retsvirkninger Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jævnfør 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 22 Lokalplan nr

23 Bestemmelser Ekspropriation I henhold til 47 kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. Krav om overtagelse Indeholder lokalplanen bestemmelse om, at en del af bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren - hvis tilladelse nægtes - i henhold til 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Påtegning Godkendt til offentliggørelse af By og Kulturudvalget den 5. april Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra 11. april til 6. juni Lokalplanen endeligt vedtaget af Odense Byråd den 31. august Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering på den 14. september Lokalplan nr

24

25

26

27