Danmarks Lejerforeninger gik forgæves til ministeren

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 1 februar Diverse Danmarks Lejerforeninger gik forgæves til ministeren FORFATTER MOGENS DÜRR I 2006 afsagde Vestre Landsret dom om, at et vilkår i en lejekontrakt om et beboelseslejemål, som var indføjet i kontraktens 11, var ugyldigt, fordi det ikke var særligt fremhævet. Ejendomsforeningen Danmark fandt, at afgørelsen var åbenbart forkert, og Ejendomsforeningen Danmark stillede derfor nogle principielle spørgsmål til det tidligere Socialministerium nu Velfærdsministeriet om udfyldelse af typeformular A, 8. udgave, ved indgåelse af lejeaftaler om beboelseslejemål. Af ministeriets svar af 22. december 2006 til Ejendomsforeningen Danmark fremgik, at ministeriet fortolker de såkaldte blanketregler i lejelovens 5 anderledes, end Vestre Landsret gjorde i den konkrete sag. Ejendomsforeningen Danmark gengav Socialministeriets svar i Huset Jura, nr. 1, februar 2007, side fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Diverse Danmarks Lejerforeninger gik forgæves til ministeren Nyt fra Christiansborg Lovforslag - Ændring af lov om leje (tilbudspligt, tidligere almene boliger)... 3 Nyt fra myndighederne Bekendtgørelse - Udskydelse af ikraft trædelsesdatoen for energi - mærk nings reglerne... 4 Bekendtgørelse - Obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige... 4 Diverse Ny blanket i Ejendomsforeningen Danmarks blanketmodul Honorering af huslejenævns medlemmer i fynske kommuner Orientering Formkrav omkostningsbestemt husleje. Ikke krav om oplysning om ejendommens indtægter... 6 Grundejernes Domssamling GD 2008/01 Ø - Oplysning om ejendommens samlede lejeindtægter var ikke et formkrav ved varsling af omkost ningsbestemt lejeforhøjelse. Gyldig varsling GD 2008/02 V - Afvisning af tvistebehandling i huslejenævnet. Ingen frist for indbringelse for boligretten GD 2008/03 B - Ejendoms status afgjort ud fra forholdene pr. 1. januar Ejendom ejet af andelsbolig - forening pr. 1. januar Småhus GD 2008/04 Ø - Efterbetalingskrav for varme. Ikke opsættende virkning ved indbringelse for huslejenævnet. Ophævelse... 9 GD 2008/05 Ø - Ejendom ikke anvendt til erhverv pr. 31. december Faktisk anvendelse til beboelse var afgørende... 9 GD 2008/06 B - Lys på bagtrappen var en forbedring. Ikke vedligeholdelsespåbud til U GD 2008/07 H - Tinglysning af vedtægtsændring om ændret udgiftsfordeling. Flertalsbeslutning Administrative afgørelser GA 2008/01 HAN - Betingelser for at korrigere varmeregnskab med fejlfordelt udgift ikke opfyldt, da U ikke rettede fejlen, straks han blev opmærksom herpå GA 2008/02 HAN - L hæftede for indvendig vedligeholdelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af lejemål, selvom lejemålet var overtaget ikke-istandsat Skattehjørnet Skatterådet har ved dette bindende svar givet mulighed for at der ved genanbringelser i nybyggeri kan ske en efterfølgende regulering hvis den reelle pris på byggeriet bliver større end først antaget (SKM SR) Udlejning af sommerhus er ikke erhvervsmæssig anvendelse efter ejendomsavancebeskatningslovens 6 A. (SKM SR) Under visse forudsætninger kan tilskud til bygningsarbejde på fredet ejendom være undtaget for beskatning (SKM SR) En skatteyder kan godt besidde mere end en helårsbolig af gangen der er omfattet af parcelhusreglen eller er en andelsbolig (SKM SR) En genopført bygning efter en brand er ikke en nybygning og der skal derfor ikke ske omvurdering efter vurderingslovens 33, stk. 13, for at ændre /hæve loftet for ejendomsværdiskatten (SKM LSR) Hæves en ejendomshandel grundet fejl og mangler og ikke som følge af en betingelse i købsaftalen, kan der ikke ses bort fra handlen i skattemæssig henseende (SKM LSR)

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 1 februar 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout og Dtp Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 17. januar 2008 Forbrugerprisindeks december 2006/2007 = 112,8 / 115,4 2,3 % Nettoprisindeks december 2006/2007 = 113,6 / 116,7 2,7 % Husleje december 2006/2007 = 116,3 / 118,7 2,1 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 24. januar 2008 = 4,5 % / 13,1 % 20-årige realkreditlån 24. januar 2008 = 5,2 % / 8,7 % 30-årige realkreditlån 24. januar 2008 = 5,4 % / 7,3 % 30-årige A-lån i GI 24. januar 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 24. januar 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 7. juni 2007 = 4,25 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008

3 Diverse Danmarks Lejerforeninger gik forgæves til ministeren... fortsat fra forsiden Danmarks Lejerforeninger var uanset den svage juridiske begrundelse for afgørelsen naturligvis meget begejstrede for dommen fra Vestre Landsret, da dommen indebærer, at lejere eventuelt kan frigøre sig for forpligtelser, som de uden problemer har accepteret ved indgåelsen af lejeaftalen. Danmarks Lejerforeninger har derfor ikke været tilfreds med, at Socialministeriet har tilkendegivet sin holdning til, hvorledes blanketreglerne i lejeloven skal fortolkes. Dette medførte, at Danmarks Lejerforeninger den 8. november 2007 skriftligt anmodede Socialministeriet om at trække sit skriftlige svar af 22. december 2006 til Ejendomsforeningen Danmark tilbage. Det har Socialministeriet naturligvis blankt afvist i et brev af 21. december 2007 til Danmarks Lejerforeninger. Ejendomsforeningen Danmark finder det glædeligt, at Socialministeriet har afvist Danmarks Lejerforeningers anmodning om at trække udtalelsen tilbage. Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse er det meget vigtigt, at der kan foregå en fri debat om afgørelser fra domstolene, og at Socialministeriet også har mulighed for at bidrage til forståelsen af de regler, som ministeriet har udstedt. Socialministeriets brev af 21. december 2007 til Danmarks Lejerforeninger kan læses i sin helhed på Nyt fra Christiansborg Lovforslag Ændring af lov om leje (tilbudspligt, tidligere almene boliger) Velfærdsministeren har pr. 17. december 2007 fremsat lovforslag nr. 44 om bl.a. ændring af reglerne angående tilbudspligt i ejendomme, som tidligere var almene boliger. Det præciseres, at overdragelse af almene ejendomme er omfattet af tilbudspligten for udlejer, jf. LL , såfremt ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af den almene lejelov. Reglen er ført ind i LL 100, stk. 4, og har kun betydning i de tilfælde, hvor en ejendom sælges til en person, der ikke er omfattet af den almene lejelov. Det er angivet, at loven træder i kraft 1. januar 2008, men endnu er lovforslaget ikke vedtaget. Lovforslag nr. 44 af 17. december 2007 om ændring i bl.a. Lejeloven. TIL Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008 3

4 Nyt fra myndighederne Bekendtgørelse Udskydelse af ikrafttrædelsesdatoen for energimærkningsreglerne På grund af mangel på energimærkningskonsulenter har Energistyrelsen besluttet sig for på ny at udskyde ikrafttrædelsesdatoen for nogle af reglerne om energimærkning af bygninger fra den 1. juli 2008 til den 1. juli Ændringen af reglerne indebærer, at der først pr. 1. juli 2009 er krav om - energimærkning ved indgåelse af lejekontrakter om beboelses- og erhvervslejemål, - energimærkning ved overdragelse af andele m.v. i andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt - regelmæssig energimærkning (hvert 5. år) af bygninger med et etageareal fra m 2 til og med m 2. Energistyrelsen har samtidig forlænget overgangsordningen vedrørende gyldigheden af tidligere udarbejdede energimærkninger af bygninger, således at disse energimærkninger nu er gyldige i 5 år fra datoen for energimærkningens indberetning. Udskydelsen af ikrafttrædelsesdatoen for energimærkningsreglerne vil utvivlsomt medføre yderligere usikkerhed om, hvornår og hvor hyppigt der skal foretages energimærkning af ejendomme. På baggrund heraf har Ejendomsforeningen Danmark udarbejdet en skematisk oversigt over de mest væsentlige regler om energimærkning. Det skal understreges, at oversigten ikke er en udtømmende angivelse af, hvornår der skal foretages energimærkning af en bygning. Se nærmere side 5. Herudover har Energistyrelsen udstedt bekendtgørelse nr. 1544, hvori ikrafttrædelsen af undtagelsesbestemmelserne ( 7 og 8 om lejemål og andelsboliger) i hovedloven om energimærkning (lov nr. 585/2005), udskydes til 1. juli Bekendtgørelse nr af 20. december 2007 om ændring af bekendtgørelse om energimærkning samt bekendtgørelse nr af 20. december Bekendtgørelse Obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige Justitsministeriet har pr. 12. december 2007 udstedt bekendtgørelse om obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige. Helt overordnet set medfører reglerne, at alle advokater og advokatfuldmægtige i perioden 1. januar 2008 til 31. december 2011 skal have deltaget i mindst 54 lektioners efteruddannelse af generel eller konkret betydning for advokaterhvervet (svarende til 18 lektioners efteruddannelse om året i perioden). Efter nævnte 3 års periode begynder en ny 3 års periode. Undervisnings- og forfattervirksomhed kan i nærmere begrænset omfang medregnes i lektionsantallet. Overskrides lektionsantallet for en 3 årig periode, kan de overskydende lektioner efter ansøgning overføres til en ny 3 årig periode. Opfyldelse af pligten skal dokumenteres overfor Advokatrådet. Advokatrådet udarbejder en formular/erklæring til brug for dokumentationspligten. Ejendomsforeningen Danmarks juridiske efteruddannelseskurser opfylder alle kvalitetskravene i bekendtgørelsens 2 og 3, herunder undervisernes faglige kompetence. Der udleveres ved hvert kursus et kursusbevis, som dokumenterer kursusdeltagelsen og antallet af lektioner, som det pågældende kursus udgør. Generelt set udgør Ejendomsforeningen Danmarks kurser enten 4 lektioner (halvdagskurser) eller 6 lektioner (heldagskurser). Bekendtgørelse nr af 12. december 2007 om obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige trådte i kraft den 1. januar TIL 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008

5 Oversigt over de mest væsentlige regler om energimærkning Ejerboliger, herunder ejerforeninger Andelsboligforeninger Udlejningsejendomme Bygninger med mindre end m 2 etageareal Ikke krav om regelmæssig energimærkning Ikke krav om regelmæssig energimærkning Ikke krav om regelmæssig energimærkning Energimærkning skal foreligge ved salg, herunder ved salg af ejerlejligheder Energimærkning skal fra den 1. juli 2009 foreligge ved overdragelse af andele m.v. i foreningen Energimærkning skal fra den 1. juli 2009 foreligge ved indgåelse af lejeaftaler om beboelses- og erhvervslejemål Bygninger med m 2 etageareal Krav om regelmæssig energimærkning fra den 1. juli 2009 Energimærkning skal i øvrigt foreligge ved salg, herunder ved salg af ejerlejligheder Krav om regelmæssig energimærkning fra den 1. juli 2009 Energimærkning skal i øvrigt fra den 1. juli 2009 foreligge ved overdragelse af andele m.v. i foreningen Krav om regelmæssig energimærkning fra den 1. juli 2009 Energimærkning skal i øvrigt fra den 1. juli 2009 foreligge ved indgåelse af lejeaftaler om beboelses- og erhvervslejemål Bygninger med m 2 etageareal eller mere Krav om regelmæssig energimærkning mindst hvert 5. år Krav om regelmæssig energimærkning mindst hvert 5. år Krav om regelmæssig energimærkning mindst hvert 5. år Energimærkning skal i øvrigt foreligge ved salg, herunder ved salg af ejerlejligheder Hvis der i forvejen er udarbejdet en energimærkning for bygningen vil den være gyldig i 5 år fra datoen for indberetningen af mærkningen Energimærkning skal i øvrigt fra den 1. juli 2009 foreligge ved overdragelse af andele m.v. i foreningen Hvis der i forvejen er udarbejdet en energimærkning for bygningen vil den være gyldig i 5 år fra datoen for indberetningen Energimærkning skal i øvrigt fra den 1. juli 2009 foreligge ved indgåelse af lejeaftaler om beboelses- og erhvervslejemål Hvis der i forvejen er udarbejdet en energimærkning for bygningen vil den være gyldig i 5 år fra datoen for indberetningen Sanktioner ved manglende energimærkning Hvis ejeren ikke overholder reglerne om regelmæssig energimærkning, kan ejeren idømmes en bøde for den manglende udarbejdelse af energimærkningen. I ejerforeninger vil det være ejerforeningen/bestyrelsen, som vil blive idømt en bøde Hvis køberen af en ejendom eller en ejerlejlighed ikke får udleveret kopi af energimærkningen fra sælgeren, kan køberen efter forgæves påkrav overfor sælgeren selv udarbejde energimærkningen for sælgers regning Hvis andelsboligforeningen ikke overholder reglerne om regelmæssig energimærkning, kan andelsboligforeningen/bestyrelsen idømmes en bøde for den manglende udarbejdelse af energimærkningen Hvis køberen af en andelsbolig fra den 1. juli 2009 ikke får udleveret kopi af energimærkningen fra sælgeren, kan køberen efter forgæves påkrav overfor sælgeren selv udarbejde energimærkningen for sælgers regning Hvis udlejer ikke overholder reglerne om regelmæssig energimærkning, kan udlejer idømmes en bøde for den manglende udarbejdelse af energimærkningen Hvis udlejer fra den 1. juli 2009 ikke udleverer en kopi af energimærkningen til lejeren, kan udlejer idømmes en bøde for den manglende udarbejdelse af energimærkningen Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008 5

6 Diverse Ny blanket i Ejendomsforeningen Danmarks blanketmodul Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet en ny blanket til foreningens blanketmodul. Denne blanket kan anvendes, når man i henhold til boligreguleringslovens 13, stk. 3, i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse sender driftsbudget m.v. til beboerrepræsentationen. Blanketten har fået blanketnummer D1, og den findes både i en elektronisk udgave og i en papirudgave til udfyldning i hånden. Hvis man er abonnent på Ejendomsforeningen Danmarks elektroniske blanketmodul, kan man få sit elektroniske blanketmodul suppleret med den nye blanket ved at sende en anmodning herom pr. til mep@ejendomsforeningen. dk. Blanketten vil i øvrigt indgå i den opdatering af det elektroniske blanketmodul, som bliver sendt til abonnenterne i august Honorering af huslejenævnsmedlemmer i fynske kommuner Ejendomsforeningen Danmark har tidligere forgæves opfordret Velfærdsministeren (tidligere Socialministeren) til at tage initiativ til at sikre, at lejer- og udlejerrepræsentanterne modtager et ordentlig honorar for deres deltagelse i nævnsarbejdet. Da ministeren har afvist at tage et initiativ i sagen, er det herefter reelt op til de enkelte nævnsrepræsentanter at forhandle deres honorarer på plads med kommunalbestyrelsen. Ejendomsforeningen Odense har i den forbindelse oplyst, at der for nylig er fastsat honorarer til nævnsrepræsentanterne i huslejenævnene i Nyborg Kommune, Middelfart Kommune, Faaborg-Midtfyn Kommune og Assens Kommune. I disse kommuner er honorarerne fastsat til mellem kr. og kr. årligt med tillæg af mødediæter for hvert møde i nævnet. I Svendborg Kommune ydes der honorar efter tilsvarende retningslinjer. Orientering Formkrav omkostningsbestemt husleje. Ikke krav om oplysning om ejendommens indtægter I overensstemmelse med Østre Landsrets korrekte dom refereret i GD 2008/01Ø på side 7 af dette nummer af Huset Jura (nærmere kommenteret i Huset Net den 6. december 2007), har nu også Århus Huslejenævn indtaget det standpunkt, at det ikke er et formkrav ved en omkostningsbestemt huslejevarsling, at ejendommens indtægter skal oplyses til lejerne. Vestre Landsret har tidligere i GD 2006/78V (også trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2007, side 566V) angivet dette som et formkrav. Denne sag er anket til Højesteret, og verserer fortsat. Huslejenævnet i Århus angiver følgende begrundelse for afgørelsen: Et flertal fandt, at Vestre Landsrets dom trykt i UfR V ikke kan anses for at være et præjudikat, idet dommen er anket til Højesteret med 3. instansbevilling. Flertallet finder på den baggrund, at varslingen må anses at overholde formalia til beregning, idet det ikke klart kan udledes af ML 12, at opgørelsen af den omkostningsbestemte leje på varslingstidspunktet skal fremgå af varslingen. ( ). Afgørelse af 9. januar 2008 fra Århus Huslejenævn (J.nr. M0/2007/00888/mb). TIL 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008

7 Grundejernes Domssamling GD 2008/01 Ø ML 12 og 13 Oplysning om ejendommens samlede lejeindtægter var ikke et formkrav ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Gyldig varsling U varslede omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Det fremgik ikke af varslingen, hvad ejendommens lejeindtægter udgjorde. Dette var ikke et formkrav ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter ML 12, og varslingen var derfor gyldig U varslede omkostningsbestemt lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. marts Lejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet, som fandt at varslingerne var gyldige. Huslejenævnet nedsatte dog lejen for nogle af lejemålene i ejendommen. U indbragte efterfølgende sagen for boligretten, og spørgsmålet om, hvorvidt varslingerne var gyldige, blev udskilt til særskilt behandling. U gjorde gældende, at varslingerne var gyldige, da de opfyldte de formelle betingelser i ML 12, at Højesteret ved tidligere fortolkninger af ML 12 og 13 har fastlagt en retspraksis, hvorefter der ikke kan indfortolkes supplerende formkrav, og at størrelsen af ejendommens lejeindtægter ekskl. forbedringstillæg for øget brugsværdi alene var en materiel betingelse for varslingen af lejeforhøjelse og ikke en formel betingelse med betydning for varslingernes gyldighed. U gjorde endelig gældende, at Vestre Landsrets dom af 3. oktober 2006 (note) var i strid med Højesterets praksis og en ukorrekt afgørelse, der ikke havde hjemmel i lovtekstens ordlyd. L gjorde gældende, at varslingerne var ugyldige, da de ikke indeholdt oplysning om ejendommens samlede lejeindtægter på varslingstidspunktet. To af boligrettens medlemmer udtalte: Det er en betingelse for at kunne kræve lejeforhøjelse efter ML 7, at ejendommens samlede lejeindtægt ikke kan dække de nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. Varslingen af 28. november 2005 indeholder ikke oplysninger, der giver L mulighed for at vurdere, om denne betingelse er opfyldt. Efter ML 12 skal varslingen indeholde lejeforhøjelsens beregning. Efter en naturlig sproglig forståelse indeholder dette udtryk både indtægts- og udgiftssiden af beregningen, og det er endvidere af væsentlig betydning for L s stillingtagen til lejeændringen, at disse oplysninger foreligger. Herefter stemmer disse medlemmer for at anse varslingerne for ugyldige, da de ikke opfylder formkravene i ML 12. Et af boligrettens medlemmer fandt, at varslingerne var gyldige. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten, som udtalte: Efter ML 7, stk. 1, kan U forlange lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. Efter ML 12, stk. 1, er et krav om lejeforhøjelse ugyldigt, hvis kravet ikke indeholder de i bestemmelsen angivne oplysninger. Under hensyn hertil må bestemmelsen fortolkes efter sin ordlyd, således at kravet om lejeforhøjelse kun behøver at indeholde de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen. U har ved varslingen af lejeforhøjelsen, der indeholdt oplysning om dens beregning, anvendt samme beregningsgrundlag som hidtil, og der foreligger i øvrigt ikke ændrede forhold vedrørende ejendommen, som kunne indebære, at det måtte anses for at være af væsentlig betydning for L s stillingtagen til lejeforhøjelsen, at varslingen indeholdt oplysning om størrelsen af ejendommens samlede lejeindtægter. I mangel af sådanne særlige forhold findes det derfor ud fra ordlyden af bestemmelsen i ML 12, stk. 1, ikke med tilstrækkelig sikkerhed at kunne fastslås, at den undladte oplysning om ejendommens samlede lejeindtægt på varslingstidspunktet, i sig selv at medføre varslingens ugyldighed efter denne bestemmelse. Landsretten hjemviste herefter sagen til boligretten til realitetsbehandling af den resterende del af sagen. Note: GD 2006/78 V. Dom afsagt den 29. maj 2007 af Retten i Odense (BS /2006). Dom afsagt den 22. november 2007 af Østre Landsret (2. afd. a.s. nr. B ). GD 2008/02 V ML 43, stk. 1 LL 40 Afvisning af tvistebehandling i huslejenævnet. Ingen frist for indbringelse for boligretten L indbragte en tvist med U for huslejenævnet, men huslejenævnet afviste sagen, da tvisten hovedsagelig vedrørte forhold, som lå uden for huslejenævnets kompetence. L indbragte ca. 2 måneder senere tvisten for boligretten. 6-ugers fristen i ML 43 fandt ikke anvendelse, og sagen blev derfor ikke afvist Ejendomsforeningen Danmark huset Jura 1/2008 7

8 Grundejernes Domssamling L indbragte i oktober 2006 en sag for huslejenævnet om forbrugsregnskaber vedrørende vand og tilbagebetaling af leje efter hans lejemål hos U. I januar 2007 afviste huslejenævnet sagen med henvisning til, at tvisterne i sagen overvejende lå uden for huslejenævns kompetenceområde. L indbragte herefter i marts 2007 sagen for boligretten. U gjorde imidlertid gældende, at sagen skulle afvises, fordi 4 ugers fristen for indbringelse af huslejenævnets afgørelse ikke var overholdt. Boligretten udtalte: Huslejenævnet har afvist at træffe afgørelse i sagen. Der er således ingen afgørelse af parternes tvist, der står ved magt, med mindre den indbringes for boligretten. 4 ugers fristen i ML 43 for indbringelse af sådanne afgørelser gælder derfor ikke. Som følge heraf kan U s afvisningspåstand ikke tages til følge. U kærede afgørelsen til landsretten, som udtalte: Huslejenævnet besluttede den 16. januar 2007 at afvise at træffe afgørelse i en sag indbragt af L mod U Hansen ved stævning af 12. september 2006 (note). Efter ML 43, stk. 1, kan huslejenævnets afgørelse indbringes for boligretten. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. L har i sin stævning af 8. marts 2007 til boligretten gentaget sin påstand for huslejenævnet. L ses ikke ved stævningen til boligretten at have indbragt huslejenævnets afgørelse om afvisning af sagen. Fristen i ML 43, stk. 1, for at indbringe sagen for boligretten finder herefter ikke anvendelse. Med denne begrundelse stadfæstes boligrettens afgørelse. Note: Der må være tale om en skrivefejl, da indbringelse for huslejenævnet ikke sker ved stævning. Kendelse afsagt den 24. oktober 2007 af Retten i Sønderborg (sag nr. BS 411/2007). Kendelse afsagt den 19. november 2007 af Vestre Landsret (VL B ). GD 2008/03 B ML 4 og 29 b Ejendoms status afgjort ud fra forholdene pr. 1. januar Ejendom ejet af andelsboligforening pr. 1. januar Småhus En ejendom med 9 beboelseslejligheder var ejet af en andelsboligforening pr. 1. januar 1995, og der var på daværende tidspunkt ingen udlejede lejligheder i ejendommen. Ejendommen skiftede senere status til udlejningsejendom. Ejendommens status skulle afgøres ud fra forholdene pr. 1. januar 1995, hvor der var færre end 6 udlejede beboelseslejligheder i ejendommen, og lejemålene i ejendommen var derfor omfattet af småhusreglerne En beboelsesejendom ændrede status fra at være en andelsboligforening til at være en udlejningsejendom, og der opstod derefter tvist om lejeniveauet for et af lejemålene i ejendommen. Lejefastsættelsen for lejemålet blev først indbragt for huslejenævnet, og efterfølgende blev huslejenævnets afgørelse anket til boligretten. Under boligretssagen opstod der tvist imellem U og L om, hvorvidt lejemålet var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, eller om det var omfattet af reglerne i ML kap. IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme de såkaldte småhusregler. U og L var enige om, at ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt 9 beboelseslejligheder, at den på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening, samt at der på daværende tidspunkt ikke var udlejede beboelseslejligheder i ejendommen. U nedlagde påstand om, at L skulle anerkende, at L s lejemål var omfattet af ML kap. IV A, jf. ML 29 b, 2. pkt. L nedlagde påstand om hjemvisning af sagen til huslejenævnet med henblik på fastsættelse af en lovlig omkostningsbestemt leje for lejemålet. Boligretten udtalte: Det er ubestridt under sagen, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller flere beboelseslejligheder, jf. ML 29 b, 1. og 2. pkt. (note). Herved er der endeligt gjort op med ejendommens status og det forhold, at der nu er udlejet mere end 6 beboelseslejligheder i ejendommen indebærer således ikke, at ejendommen skal betragtes som et storhus. Boligretten er således enig med huslejenævnet i, at lejen skal fastsættes efter ML kap. IV A. Note: Ejendommen indeholdt 9 lejligheder, men ingen af dem var udlejet pr Derfor havde huslejenævnet konkluderet, at ejendommen var et småhus. Kendelse afsagt den 4. december 2007 af Retten i Århus (BS /2007). 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008

9 GD 2008/04 Ø LL 40, 93 og 106 ML 39, 40, 41 og 42 Efterbetalingskrav for varme. Ikke opsættende virkning ved indbringelse for huslejenævnet. Ophævelse L fremsatte indsigelse imod U s efterbetalingskrav i henhold til varmeregnskabet, hvorefter U indbragte varmeregnskabet for huslejenævnet. Huslejenævnet nedsatte U s efterbetalingskrav, men U afgav straks påkrav om betaling af det resterende efterbetalingskrav. Da L ikke betalte ophævede U lejemålet. U s ophævelse var berettiget, da indbringelse af efterbetalingskravet for huslejenævnet ikke havde opsættende virkning. U aflagde i april 2006 varmeregnskab for 2004/05 overfor L, hvorefter L skulle efterbetale 2.511,90 kr. L fremsatte indsigelse imod varmeregnskabet, hvorefter U indbragte varmeregnskabet for huslejenævnet. Den 31. juli 2006 traf huslejenævnet afgørelse om, at L s efterbetaling skønsmæssigt skulle nedsættes fra 2.511,90 kr. til 2.011,90 kr., fordi L forgæves havde klaget over et utæt vindue. Det fremgik endvidere, at huslejenævnets afgørelse, at U skulle tilbagebetale 500,00 kr. med tillæg af renter til L. L havde imidlertid kun indbetalt a conto beløb på 4.740,00 kr. i løbet af året, og der var i samme periode forbrugt varme for 7.251,90. U havde oprindeligt afgivet et påkrav overfor L om betaling af varmeefterbetalingen i april 2006, men U fulgte ikke op på dette påkrav, da varmeregnskabet blev indbragt for huslejenævnet. Den 10. august 2006 sendte U derfor et påkrav til L om betaling af 2.011,90 kr. med tillæg af et påkravsgebyr, i alt 2.154,14 kr. Da L fortsat ikke betalte ophævede U lejemålet ved brev af 17. august U s ophævelse blev anmeldt af postvæsenet overfor L til senere afhentning den 18. august 2006 kl L betalte 2.011,90 kr. via giro den 18. august 2006 kl U begærede herefter L udsat af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning. U gjorde gældende, at kravet havde været forfaldent siden april 2006, og at sagens indbringelse for huslejenævnet ikke havde opsættende virkning. L gjorde gældende, at det første påkrav ikke blev fulgt op med en ophævelse, og at U derfor de facto havde anerkendt at indbringelsen havde opsættende virkning for efterbetalingskravet. L gjorde endvidere gældende, at fristen for betaling måtte regnes efter de almindelige regler i LL 41, hvorefter kravet først var forfaldent 1 måned efter, at L havde modtaget afgørelsen. Fogedretten udtalte: Det lægges til grund som anført i huslejenævnskendelsen, at alle frister for udsendelse af varmeregnskab er overholdt, og at det oprindelige efterbetalingsbeløb var forfaldent til betaling den 1. april 2006, til hvilket tidspunkt det efter det oplyste også blev opkrævet. Retten finder ikke, at indbringelse af sagen for huslejenævnet uden udtrykkelig hjemmel har opsættende virkning for efterbetalingen på samme måde, som indbringelse af en nævnskendelse for boligretten heller ikke har opsættende virkning. Dette støttes tillige af nævnets begrundelse, hvorefter det for meget erlagte skal tilbagebetales til L inden en bestemt frist. Herefter og da beløbet i det mindste ikke blev deponeret under huslejenævnssagen, findes påkrav af 10. august d.å. at være afgivet med rette. Da lejen først er betalt, efter at ophævelsen var kommet frem, og da påkravsbeløbet fortsat ikke ses indbetalt, findes der ikke at foreligge sådanne særlige grunde efter LL 94, der kan føre til, at ophævelsen er uden retsvirkninger. Østre Landsret stadfæstede afgørelsen. Note: Kendelsen er også refereret i TBB Ø. Kendelse afsagt den 29. december 2006 af Københavns Fogedret (F ). Kendelse afsagt den 23. januar 2007 af Østre Landsret (9. afd. B ). GD 2008/05 Ø LL 53 ML 15 a Ejendom ikke anvendt til erhverv pr. 31. december Faktisk anvendelse til beboelse var afgørende Den lovlige anvendelse pr. 31. december 1991 af en ejendom var erhvervsmæssig i form af hoteldrift, men ejendommen blev faktisk anvendt til beboelse. Den faktiske anvendelse af ejendommen var afgørende, og ejendommen blev derfor ikke anvendt til erhverv pr. 31. december U var ikke berettiget til at opkræve markedsleje i et beboelseslejemål i ejendommen I maj 2006 nedsatte Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn lejen pr. 1. april 2005 for L lejemål fra kr. årligt til kr. U ankede afgørelsen til boligretten og nedlagde påstand om, at L skulle anerkende at lejen pr. 1. april 2005 udgjorde kr. årligt. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 1/2008 9