Notat. Resume, finansiering af rekreativt anlæg ved Amager Bakke

Transkript

1 Notat Resume, finansiering af rekreativt anlæg ved Amager Bakke 3. juli 2014 Sagsnr Dok. nr. Initialer PGU/akh Side 1 af 2 Baggrund ARC har de seneste to år været i dialog med virksomedens interessentkommuner og en række fonde om etablering af et rekreativt anlæg ved energianlægget Amager Bakke. Det rekreative anlæg bliver det første af sin slags i verden og vil bl.a. rumme Danmarks største skibakke, klatrefaciliteter (bl.a. med verdens højeste klatrevæg), en cafe i 85 meters højde ved anlæggets udkigsplatform, publikumsfaciliteter og grønne vandrestier op ad anlæggets tagflade. Det rekreative anlæg ønskes åbnet samtidigt med den officielle åbning af energianlægget, hvilket forventes at ske i sidste halvdel af Problem ARC må, grundet selskabets status som 60 virksomhed, kun beskæftige sig med affaldsrelaterede opgaver. Det betyder, at ARC hverken må finansiere, eje eller drive et rekreativt anlæg. Et væsentligt fokus har været at finde en organisations- og finansieringsmodel, der sikrer, at det rekreative anlæg bliver så attraktivt, at de besøgende kommer igen over tid, og at dette bliver gjort tilgængeligt for alle typer af brugere, uanset samfundsmæssig status eller økonomisk formåen. Løsning Der etableres en erhvervsdrivende fond med almennyttigt formål, som vil eje det rekreative anlæg. Fonden indgår en aftale med ARC om råderet til tagfladen på markedsvilkår. Det vil være fondens ansvar at organisere driften af det rekreative anlæg 1. Anlægget søges finansieret via en kombination af kommunale midler (60 %) og private fondsmidler (40 %). I business casen for anlægget er der taget højde for, at driften kan blive bortforpagtet. Konstruktionen vil sikre, at prisen for de besøgende kan holdes så lav som muligt, og at det almennyttige islæt bevares, samtidigt med at driften varetages effektivt og professionelt. Den kommunale støtte kan enten ske som et tilskud, eller som et så kaldt ansvarligt lån. Det ansvarlige lån har den fordel, at det ikke påvirker kommunernes anlægsramme. Lånebetingelserne skal sammensættes, så business casen ikke forringes. Lånet vil have vilkår, der muliggør afdrags- og/eller rentefrihed og/eller suspension af betaling af renter, således at business casen for det rekreative anlæg kun påvirkes de år, hvor der er økonomisk råderum i de enkelte års driftsperiode. Dermed vil business casen forblive robust, og det rekreative anlægs langsigtede økonomi bæredygtig. Lånemodellen skal accepteres af de eventuelt tilskudsgivende private fonde. ARC har efter borgmestermødet den 18. juni 2014 fået udarbejdet et udkast til lånebetingelser samt en./. gennemgang af det rekreative anlægs business case. De to dokumenter foreligger nu. ARC har bedt Bech-Bruun om at afdække, hvorvidt projektet ved brug af ansvarligt lån kan undgå anmeldelse til EU-Kommissionen. Bech-Bruuns konklusion er, at dette ikke vil være muligt, og at brugen af ansvarligt lån forudsætter, at EU-Kommissionen godkender kommunernes finansiering af projektet. Bech-Bruun vurderer dog, at hvis den kommunale støtte ydes som et regulært tilskud, så vil dette være underlagt den for nyligt vedtagne gruppefritagelsesordning, og de statsstøtteretslige problemstillinger vil frafalde. Tilskudsløsningen vil dog påvirke kommunernes anlægsloft. 1 Der tages forbehold for eventuelle synspunkter på det samlede projekt fra Statsforvaltningen og Energistyrelsen, hvilket muligvis kan medføre, at organisations- og finansieringsmodellen skal justeres.

2 Side 2 af 2 Den samlede finansieringsplan for tagprojektet ser ud som følger: Finansieringsplan, rekreativt anlæg ved Amager Bakke (mio. kr.) Interessentkommuner, 60 % Københavns Kommune 30,8 Frederiksberg Kommune 5,5 Hvidovre Kommune 2,8 Tårnby Kommune 2,3 Dragør Kommune 0,8 Kommunal finansiering, i alt 42,2 Private fonde, 40 % Fonden R ,0 Fond NN 3 18,2 Fondsfinansiering, i alt 28,2 I ALT 70,4 Deloitte og Bech-Bruun har på anmodning fra ARC udformet et udkast til lånebetingelser, samt gennemgået business casen med tilhørende følsomhedsberegninger for det rekreative anlæg. Følsomhedsanalysen tager udgangspunkt i, at driften forpagtes væk til en privat operatør. En privat operatør vil muligvis kunne øge omsætningen i forhold til, hvis driften varetages af fonden selv. Men da denne meromsætning ifølge Deloitte ikke er mulig at kvantificere, er der regnet med samme omsætningsniveau, som hvis fonden selv drev det rekreative anlæg. Resultatet er en dårligere business case for fonden end i den model, hvor fonden driver anlægget selv, da forpagteren også skal have en fortjeneste. Hvis en privat forpagter kan øge omsætningen og/eller besøgstallet, vil fondens business case blive tilsvarende styrket, da driftsmodellen opererer med en overskudsdeling mellem fonden og den private forpagter. Hvis kommunerne ønsker at fortsætte med lånemodellen, er næste trin at indsamle eventuelle kommentarer til betingelserne fra kommunerne, såvel som at få input til disse fra de private fonde. Herefter vil ARC få udarbejdet en endelig låneaftale til indgåelse i de enkelte kommuner. ARC vil så iværksætte anmeldelse til EU for godkendelse af lånemodellen som lovlig statsstøtte. Under forudsætning af fondenes accept af lånemodellen, vil der foregå en parallel proces med henblik på at afklare de implicerede fondes vilkår, behov og ønsker, samt realistisk støttebeløb forud for en egentlig fondsansøgning. 2 ARC har modtaget et positivt tilsagn om støtte på op til 10 mio. kr. fra Fonden R98 under forudsætning af, at der indgås en politisk aftale om den kommunale støtte senest ved udgangen af Efterfølgende drøftelser med fonden indikerer, at der eventuelt vil være mulighed for et forhøjet biddrag. 3 ARC er i dialog med A.P. Møller Fonden og Lokale- og Anlægsfonden om støtte til projektet, dog uden at have modtaget et konkret tilsagn om støtte. Der er ikke drøftet en konkret fordeling eller størrelse af en eventuel støtte mellem de to fonde endnu.

3 Deloitte Financial Advisory Services Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr Weidekampsgade 6 Postboks København C Notat g Telefon Telefax Oplæg til lånebetingelser vedr. interessentkommunernes ansvarlige lån til de rekreative anlæg ved Amager Ressourcecenter Dette notat beskriver mulige betingelser knyttet til de ansvarlige lån, som interessentkommunerne yder til det rekreative anlæg ved Amager Ressourcecenter. Overordnet konstrueres lånet som et ansvarligt lån fra interessentkommunerne til fonden, hvor kommunerne med en række betingelser omkring mulighed for afdragsfrihed og oprulning af betaling af renter, stiller lånet til rådighed for fonden. De kommercielle vilkår i lånebetingelserne kan formuleres således: XX kommune yder et ansvarligt lån på xx mio. kr. til fonden Det Rekreative Anlæg ved Amager Bakke. Følgende vilkår er knyttet til lånet: Lånet er uopsigeligt fra långivers side og er efterstillet alle øvrige kreditorer. Tilbagetrædelseserklæringen gælder både i den løbende drift og i tilfælde af en eventuel afvikling af fonden. Misligholdelse: Låntagers misligholdelse er alene betinget af, at låntager ikke betaler renter og afdrag på lånet som aftalt. Såfremt långiver kan dokumentere betalingsmisligholdelse, har långiver mulighed for at kræve lånet indfriet før tid. Løbetid: 30 år med en afdragsfri periode på 15 år fra idriftsættelse Afdragsprofil: Lånet afvikles i driftsårene ifølge nedenstående bestemmelse om betaling af afdrag. Rente: 2,5 % årligt, fastforrentet. Renten betales årligt. Øvrige vilkår: Gælden forrentes og tilbagebetales med den beskrevne løbetid og rentevilkår. Tilskrivning af renter er betinget af, at fondens nettoresultat efter tilskrivning af renter ikke må være negativ, samt at egenkapital ikke er negativ. Betaling af renter er betinget af, at periodens frie likviditet efter betaling af renter andrager minimum 2,5 mio.kr. Såfremt låntager efter denne bestemmelse ikke har mulighed for at betale periodens fulde rentebeløb, tilskrives lånets hovedstol det manglende rentebeløb, der betales i den følgende renteperiode, såfremt dette er muligt efter bestemmelsen. Såfremt periodens frie likviditet efter betaling af renter overstiger 2,5 Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited

4 Deloitte 2 mio.kr., har låntager mulighed for at betale afdrag op til et beløb, der modsvarer det overstigende beløb. Efter udløb af den afdragsfrie periode træder interessentkommunerne sammen med fondens bestyrelse og træffer beslutning om betaling af afdrag. Betaling af afdrag forudsætter, at periodens frie likviditet efter betaling af renter og afdrag andrager minimum 2,5 mio.kr. I tilfælde af, at renter og afdrag ikke er betalt i deres helhed over lånets løbetid på 30 år, kan løbetiden forlænges efter en nærmere aftale mellem fonden og interessentkommunerne. København, den 3. juli 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rikke Beckmann Danielsen & Lars Munk Director Director

5 Deloitte Financial Advisory Services Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr Weidekampsgade 6 Postboks København C Notat g Telefon Telefax Vurdering af business casen for det rekreative anlæg ved Amager Bakke ( Anlægget ) Baggrund Amager Ressourcecenter (ARC) har bygget en finansiel model (Model), der indeholder en rentabilitetsanalyse af det rekreative anlæg ved Amager Bakke (Anlægget). Deloitte er i denne sammenhæng blevet bedt om at vurdere Modellen og de underlæggende forudsætninger i business casen, som den fremstår i Modellen. Business casen forudsætter som udgangspunkt, at Anlægget ejes af en erhvervsdrivende fond og drives af en kommerciel forpagter, der løbende betaler en forpagtningsafgift til dækning af reinvesteringsudgifter, tagleje og bestyrelseshonorar i fonden. Det er muligt, at fonden selv kan få tilladelse til at varetage driften af Anlægget. Da det ikke har været muligt at vurdere, hvor meget større omsætning en kommerciel forpagter kan generere, er der i business casen antaget den samme omsætning, som hvis Anlægget drives af fonden. Det vil til enhver tid være fondens ansvar, at organisere driften efter den model fonden finder mest hensigtsmæssig. Det rekreative anlæg søges finansieret via et ansvarligt lån fra ARC s interessentkommuner (60%) og private fondsmidler (40%). Business casen forudsætter desuden, at hvis forpagterens indtjening før renter, skat, afskrivninger og amortiseringer (EBITDA) overstiger 2 mio.kr., får fonden en andel på 50% af det overskydende beløb. Modellen simulerer resultat-, likviditets- og balancebudget for både fonden (ejer af Anlægget) og forpagteren (driftsoperatøren) samt en række nøgletal og følsomheder. I den første del af notatet beskriver vi Anlæggets økonomi under de anvendte forudsætninger (dette kaldes basisscenariet). Herefter viser vi effekten ved at indregne dynamiske effekter ved at bortforpagte driften ved hjælp af scenarieanalyser. I appendiks gennemgår og vurderer vi de anvendte forudsætninger i business casen for Anlægget. Konklusion Vi vurderer, at Modellen er opbygget korrekt efter gængse driftsøkonomiske principper, og at de anvendte finansielle forudsætninger i business casen generelt er underbyggede. Baseret på de anvendte finansielle forudsætninger i basisscenariet vil fonden have positiv likviditet over sin 30-årige forventede levetid uden likviditetstilførsel i form af ekstra tilskud eller anden finansiering. Vi gør opmærksom Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited

6 Deloitte 2 på, at der i basisscenariet, hvor interessentkommunerne yder et ansvarligt lån, opstår behov for delvis eftergivelse af fondens gæld i den sidste halvdel af driftsperioden, da fondens egenkapital ellers bliver negativ, samt at lånet kun delvist kan tilbagebetales ved løbetidens udløb uden ekstern likviditetstilførsel. 1 Såfremt interessentkommunerne i stedet yder et tilskud, vil fondens egenkapital blive styrket og være positiv i hele driftsperioden. Samtidig indeholder business casen ikke potentielle dynamiske effekter fra, at fonden bortforpagter driften til en kommerciel operatør. Med dynamiske effekter menes eventuelle markedsrettede initiativer, som vil øge publikumstilstrømningen. Dette kan fx være andre tilbud til kunderne. Hvis dynamiske effekter materialiserer sig, vil det resultere i, at en større andel af interessentkommunernes ansvarlige lån tilbagebetales, end tilfældet er i basisscenariet. Basisscenariet I den nedenstående figur vises de primære økonomiske nøgletal for fonden, der ejer aktiverne. I relation til de økonomiske nøgletal skal det bemærkes, at der ikke er indregnet såkaldte dynamiske effekter, som følge af at driften varetages af en kommerciel operatør. Dette har vi uddybet i afsnittet dynamiske effekter. Fondens likvider samt bygge- og anlægsudgifter (mio.kr.) Figur 1: Fondens nøgletal i basisscenariet. Kilde: Model Bygge- og anlægsudgifter Likvider Det fremgår, at fondens likvider går i 0 ved slutningen af driftsperioden. Dette opnås ved, at forpagtningsafgiften er afstemt med fondens forventede likviditetsmæssige omkostninger ekskl. renter, løbende afdrag og tilbagebetaling af det ansvarlige lån. 1 I basisscenariet tilbagebetales ca. 0,3 mio.kr i alt i år 2046.

7 Deloitte 3 I basisscenariet vil fondens egenkapital blive negativ i år 2036, hvilket primært skyldes de høje regnskabsmæssige afskrivninger på aktiverne. Vi skal understrege, at den negative egenkapital er et regnskabsmæssigt resultat, der ikke medfører et behov for likviditetsmæssige driftstilskud. Hvis situationen med negativ egenkapital materialiserer sig, kræver det dog, at egenkapitalen som minimum bringes til mindstekapitalkravet, som ifølge erhvervsfondsloven er 300 t.kr. Dette kan håndteres ved, at interessentkommunerne løbende eftergiver dele af det ansvarlige lån. Alternativt eller som supplement til eftergivelse af gæld kan forpagtningsafgiften indeholde et bidrag til dækning af de regnskabsmæssige afskrivninger. Såfremt interessentkommunerne yder et tilskud i stedet for et ansvarligt lån, vil egenkapitalen være positiv i hele driftsperioden. Bemærkninger til de ansvarlige lån i sammenhæng med business casen i basisscenariet I business casen forudsættes, at Anlægget finansieres med ansvarlig lånekapital med 2,5% fast årlig rente og en 30-årig løbetid med 15 års afdragsfrihed jf. lånebetingelserne. Med de anvendte forudsætninger vil der ikke blive tilskrevet renter på lånet, da tilskrivning af renter er betinget af, at fondens nettoresultat efter tilskrivning af renter ikke må være negativ. Med de anvendte forudsætninger vil der kun i meget begrænset omfang blive betalt renter og afdrag på lånet, da betaling af afdrag forudsætter, at periodens frie likviditet efter betaling af renter og afdrag andrager minimum 2,5 mio.kr, og da der ikke forventes at være overskud til deling. Disse betingelser i forhold til renter og afdrag i lånebetingelserne er til for at reducere risikoen for, at fonden får behov for et driftstilskud. Forpagterens indtjeningsmuligheder og følsomhedsanalyser I business casen forudsættes, at Anlægget drives af en forpagter. I den følgende figur vises forpagterens forventede indtjeningsmuligheder udtrykt ved nøgletallet EBITDA-margin (indtjening før renter, skat, afskrivninger og amortiseringer divideret med omsætning) og en historisk EBITDA-margin på ca. 16% målt for en peergruppe af svenske og norske skisportsanlæg.

8 Deloitte 4 Forpagters EBITDA-margin 25% 20% Omsætningen skal stige med op til 24% for at opnå peergruppens niveau 15% 10% 5% - (5%) (10%) (15%) (20%) Forpagters EBITDA-margin Forpagters EBITDA-margin inkl. bidrag til afskrivninger Peergruppe EBITDA-margin Figur 2: Forpagterens EBITDA-margin i basisscenariet. Kilde: Model Det fremgår, at EBITDA-marginen for forpagteren er under peergruppens EBITDA-margin og tilmed er negativ i en årrække. Årsagen til faldet i EBITDA-margin i de første år skyldes, at besøgstallet falder over tid (se appendiks 4). EBITDA-marginen stiger igen, da forpagtningsafgiften kan nedsættes efter en række år. Den stiplede linje viser EBITDA-marginen for forpagteren inklusive et fast bidrag til dækning af fondens afskrivninger for at forhindre, at fondens egenkapital bliver negativ. Den forventede EBITDA-margin med og uden bidrag til afskrivninger er ikke er attraktiv for potentielle forpagtere set ud fra en sammenligning med peergruppen af norske og svenske skisportsanlæg, hvilket indikerer, at det kan blive vanskeligt at tiltrække potentielle forpagtere ved et udbud af Anlæggets drift, med mindre en forpagter forventer at kunne øge den forventede EBITDA-margin ved fx at øge Anlæggets forventede indtjening pr. besøgende eller ved at reducere faldet i besøgstallet over tid. For at forpagteren opnår en EBITDA-margin på niveau med peergruppen, skal forpagterens omsætning øges med op til 24% i enkelte år uden ekstra omkostninger. Vi har ikke vurderet, om det er realistisk, at en forpagter vil kunne opnå dette, men oftest vil øget omsætning medføre øgede variable omkostninger. Vi har lavet en følsomhedsanalyse af, hvor meget besøgstallet teoretisk skal stige, for at hovedstolen på det ansvarlige lån kan betales tilbage. Vi har ikke taget stilling til, om Anlæggets kapacitet er tilstrækkelig til at bære stigningen i antal besøgende, eller på andre måder vurderet, om stigningen er realistisk. Følsomhedsanalysen viser, at de årlige besøgstal skal stige med ca. 40% før hovedstolen under de aktuelle lånevilkår kan tilbagebetales uden eftergivelse af lån til fonden.

9 Deloitte 5 Scenarieanalyse og dynamiske effekter I basisscenariet er der ikke medregnet såkaldte dynamiske effekter ved, at fonden bortforpagter driften til en kommerciel operatør. En dynamisk effekt vil i Anlæggets tilfælde kunne materialisere sig i form af, at en kommerciel operatør vil være i stand til at drive Anlægget mere omkostningseffektivt eller tiltrække et større publikum end fonden selv. Disse effekter opstår ved, at kommercielle operatører i mange henseender kan trække på deres erfaringsbase, fx i forhold til at udvikle nye tilbud, som tiltrækker besøgende og derved i højere grad udnytter Anlæggets kapacitet. Det kan dog ikke på forhånd garanteres, at en kommerciel operatør kan sikre en større indtjeningsevne end i basisscenariet. På grund af projektets unikke karakter kan der ikke (med udgangspunkt i erfaringsdata fra lignende projekter i drift) anvendes et empirisk underbygget datagrundlag til at estimere de dynamiske effekter. Af denne årsag har vi ikke indregnet dynamiske effekter. Hvis de dynamiske effekter materialiserer sig, vil det resultere i, at en større andel af interessentkommunernes ansvarlige lån kan tilbagebetales, end der er forudsat i basisscenariet. Med henblik på at vise effekten ved at indregne dynamiske effekter har vi udarbejdet en række scenarieanalyser. Den følgende figur viser effekten på fondens økonomi, hvis omsætningen hos forpagteren kan hæves med 10% og 20% alle år uden ekstra omkostninger. Vi har ikke vurderet, om størrelsen af disse stigninger er realistiske. Fondens likvider samt bygge- og anlægsudgifter (mio.kr.) Bygge- og anlægsudgifter Likvider Figur 3: Fondens nøgletal i scenarie med 10% og 20% øget omsætning uden ekstra omkostninger. Kilde: Model

10 Deloitte 6 Forbedringen af udviklingen i fondens likvider og egenkapital i forhold til basisscenariet fremgår af de stiplede og prikkede linjer. Der betales ca. 6 mio.kr. og ca. 17 mio.kr. på det ansvarlige lån ved henholdsvis 10% og 20% øget omsætning uden ekstra omkostninger. I den følgende figur vises EBITDA-margin for forpagteren med og uden bidrag til afskrivninger ved en 20% stigning i omsætning uden ekstra omkostninger. Forpagters EBITDA-margin 30% 25% 20% 15% 10% 5% - Forpagters EBITDA-margin Forpagters EBITDA-margin inkl. bidrag til afskrivninger Peergruppe EBITDA-margin Figur 4: Scenarieanalyse med +20% øget omsætning uden ekstra omkostninger. Kilde: Model Det fremgår, at forpagterens EBITDA-margin bliver bedre end peergruppens, og at det vil være muligt at tillægge et bidrag til dækning af fondens afskrivninger i en række af årene, uden at forpagterens EBITDA-margin bliver ringere end peergruppens.

11 Deloitte 7 Kommentarer og forbehold Vi har følgende kommentarer og forbehold til business casen: ARC forudsætter, at Anlægget drives af en forpagter. Det er vores forståelse, at der ikke er truffet aftale med nogen forpagtere endnu, og det er derfor uvist, om denne model for driften er realiserbar i praksis. Analyserne i dette notat indikerer, at det kan blive vanskeligt at tiltrække potentielle forpagtere ved et udbud af Anlæggets drift. ARC forudsætter i business casen, at den initiale anlægsinvestering finansieres delvist af tilskud fra fonde og delvist af ansvarligt lån fra interessentkommunerne uden betingelser om modydelser i form af rabat eller lignende. Det er dog vores forståelse, at der ikke er endelig afklaring om tilskudsbetingelserne. ARC forudsætter i business casen, at momspligtige indtægter og momsbelagte omkostninger, herunder etableringsomkostninger, ligger i samme juridiske og organisatoriske enhed. Hvis der ikke er tilskudsbetingelser, vil tilskuddet som udgangspunkt ikke påvirke momsfradragsretten. Hvis der er tilskudsbetingelser, kan det have momsmæssige konsekvenser. Vi anbefaler, at dette klarlægges nærmere, når der er endelig afklaring om eventuelle tilskudsbetingelser. Herunder bør det sikres, at en eventuel momsbetaling vil være refusionsgivende hos tilskudsgiver, hvorved det sikres, at momsen forbliver omkostningsneutral. Der er i business casen anvendt en årlig betaling fra fonden til ARC for anvendelse af forbrændingsanlæggets tag på 50 t.kr. (i 2013-priser). Størrelsen af taglejen er baseret på, at lokalplanen giver yderst ringe alternative anvendelsesmuligheder for taget, og at ARC ved udlejningen sparer omkostninger til vedligehold af tagfladen. Endelig afklaring af taglejens størrelse udestår og er ikke verificeret af en vurderingsmand. Endelig afklaring forventes inden medio august Det forudsættes i business casen, at Anlægget ikke betaler skat, herunder skat af det offentlige tilskud til etableringen. Der er givet endeligt svar fra SKAT, der bekræfter, at dette med rette kan forudsættes. Antagelsen er, at Anlægget ejes af en fond, som kan kvalificeres som almennyttig. Hvis fonden får offentlige tilskud, vil en del af tilskuddet kunne henlægges til grundkapital og ikke være skattepligtig. Tilgår en del af tilskuddet Anlæggets frie kapital (dvs. ikke grundkapitalen eller anden ikke-disponibel kapital), vil tilskuddet være skattepligtigt. Fonden vil dog kunne imødegå betalbar skat via uddelinger (125% fradrag for almennyttige uddelinger) og hensættelser til fremtidige almennyttige uddelinger. Forundersøgelsen af besøgstal og priser fremhæver, at ARC bør tage højde for behovet for at give rabatter til skiklubmedlemmer, sportsforeninger mv., og at disse rabatter vil sænke den gennemsnitlige opnåede pris. Det er der taget højde for i business casen ved at anvende priser, der ligger under de grundpriser (priser før rabat), som vurderes som rimelige i forundersøgelsen. Det er dog usikkert, om der er taget tilstrækkelig højde for rabatter. Vi har anvendt en peergruppe af svenske og norske skisportsanlæg som sammenligningsgrundlag for Anlægget. Denne peergruppe anvendes som bedst tilgængelige alternativ, men er på grund af Anlæggets særlige karakter ikke fuldt ud sammenlignelig.

12 Deloitte 8 Afgrænsning Vi har kun verificeret de forelagte informationer i det omfang, som står beskrevet i notatet. Informationerne formodes at være nøjagtige og fuldstændige i forhold til vores arbejde. Specielt og med forbehold for anvendeligheden af det foregående omfatter vores arbejde ikke nogen erklæringer eller garantier for nøjagtighed eller fuldstændighed af udtalelser, estimater og prognoser for den fremtidige performance. København, den 3. juli 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Tinus Bang Christensen Partner Henrik Skaarup Andersen Associate

13 Deloitte 9 Appendiks 1: Gennemgang af anvendt forudsætninger Fremgangsmåde Vi har drøftet de anvendte forudsætninger med projektansvarlig Patrik Gustavsson hos ARC og gennemgået følgende modtaget materiale fra ARC: Navn Filnavn: Ansvarlig: Byggeprogram Byggeprogram, rekreativt anlæg på tag.pdf Bascon Forundersøgelse ECA Final Report - ARC Copenhagen Ski Hill and Visitor Center ECA Market and Attendance Feasibility Study (Nov 1) Model Deloitte business case skianlæg.xlsm ARC Vi har sammenlignet Anlæggets niveau af personaleomkostninger og andre løbende omkostninger (generel vedligehold, markedsføring, bestyrelseshonorar, elektricitet, vand og varme samt skiudstyr) med en peergruppe af svenske og norske skisportsanlæg. Herudover har vi sammenlignet Anlæggets andre løbende omkostninger samt aktivernes levetid og reinvesteringsbehov med estimater fra de tilbudsgivende leverandører og bygherrerådgiveren Bascon. Finansiering Det er antaget i business casen, at den initiale anlægsinvestering finansieres gennem 60% ansvarligt lån og 40% egenkapital via tilskud fra fonde. Ifølge oplægget til lånebetingelserne konstrueres lånet som et ansvarligt lån, hvor kommunerne med en række betingelser for muligheden for afdragsfrihed og suspension af betaling af renter stiller lånet til rådighed for fonden. Med hensyn til tilskud fra fonde antages det, at tilskuddet ikke skal betales tilbage, og at tilskuddet ikke gives under betingelse om modydelser i form af rabatter eller lignende. Finansieringsmodellen er endnu ikke endelig bekræftet, da dette kræver tilsagn fra tilskudsgivere og interessentkommunerne. Indtægter Indtægterne, der fremgår af appendiks 2, afhænger primært af besøgstallet.

14 Deloitte 10 Besøgstallet Besøgstallet er baseret på en forundersøgelse bestilt af ARC hos Entertainment + Culture Advisors (ECA). Af forundersøgelsen fremgår, at besøgstallet er estimeret ud fra estimeret markedsstørrelse og estimeret markedspenetration. Markedet er delt op i bosted (Danmark eller Sverige), i kørselsafstand (0-1 time (det primære marked) og 1-2 timer (det sekundære marked)) og overnattende turister i København. Det primære marked er på 2,8 millioner personer, hvoraf 0,6 millioner bor i Sverige. Det sekundære marked er på 1,4 millioner personer, hvoraf 0,7 millioner bor i Sverige. Turistmarkedet er på 5,3 millioner turister, hvoraf 2 millioner er indenlandske. Det samlede marked er således ifølge forundersøgelsen på 9,5 millioner personer. Penetrationsraten er baseret på internationale benchmark justeret for specielle karakteristika ved København og det danske marked. De estimerede penetrationsrater for de 3 scenarier fremgår af appendiks 3. Bemærk, at de estimerede besøgstal er ca. 25% lavere i Low -scenariet end i det anvendte Medium -scenarie, men det fremgår ikke af forundersøgelsen, hvor sandsynlige de forskellige scenarier vurderes at være. I appendiks 4 vises besøgstallet justeret for kapacitetsbegrænsning. ECA har estimeret besøgstal for Anlægget i 3 scenarier med forskellige grader af penetration ( Low, Medium og High ). I business casen anvendes forundersøgelsens Medium -penetrationsscenarie justeret for kapacitetsbegrænsning uden væsentlig afvigelse, og vi vurderer derfor, at de anvendte besøgstal er underbyggede af forundersøgelsen. Priser Skipaspriserne anvendt i business casen er baseret på timebasis (1, 2, 3, og 4+ timer) opdelt i unge og voksne. Derudover er der en pris for leje af skiudstyr og for skiskole. Sidstnævnte varierer fra højsæson til lavsæson. Den følgende tabel viser skipaspriser inklusive skileje anvendt i business casen. Skipas inkl. skileje (inkl. moms) kr., 2013-priser Antal timer (skipas) Skipaspris, unge, Dec-Feb Skipaspris, voksne, Dec-Feb Skipaspris, unge, Mar-Nov Skipaspris, voksne, Mar-Nov Kilde: ARC De samlede skipaspriser for voksne i højsæsonen for 1 time inklusive skileje ligger på kr. inklusive moms (2013-priser), og 2 timers skipas inklusive skileje ligger på kr. inklusive moms (2013-priser). I forundersøgelses vurderes det, at en grundpris (før rabatter) på kr. for 1 time er rimelig, og at kr. vil være i overkanten for 2 timer. De anvendte priser er under forun-

15 Deloitte 11 dersøgelsens vurdering og tager dermed indirekte højde for, at der vil være rabatter til fx foreninger. Om der er taget tilstrækkelig højde for rabatter, er dog behæftet med usikkerhed. I forundersøgelsen estimeres, at 25-35% af de besøgende vil leje skiudstyr til kr. ARC har anvendt en lavere lejepris på 94 kr. inklusive moms (2013-priser) og (i dialog med Danmarks Skiforbund) antaget, at 65% af de besøgende vil leje udstyr. Den højere andel er baseret på en lavere pris, og at underlaget slider hårdt på udstyret. I forundersøgelsen vurderes det, at 20-30% af de besøgende vil købe sig til skilektioner. Det fremgår dog ikke, hvilken pris der lægges til grund. I business casen anvender ARC et lavere niveau på 5,5-11,5% af de besøgende. ARC har oplyst, at de anvendte skiskolepriser på 200 kr. inklusive moms (2013-priser) i højsæsonen og 150 kr. inklusive moms (2013-priser) i lavsæsonen, er baseret på det svenske skisportsanlæg Vallåsen. Ifølge Vallåsens hjemmeside er prisen p.t. 220 SEK (ca. 185 kr.), hvilket underbygger priserne. Generelt vurderer vi, at de anvendte priser er underbyggede af forundersøgelsen. Skiskolepriserne er underbyggede af prisniveauet i Vallåsen. Omkostninger Personaleomkostninger ARC har i dialog med forskellige skisportsanlæg og skioperatører (bl.a. Vail, Hafjæll, Idre Fjäll og Skistar) fået oplyst, at personaleudgifterne normalt har et niveau på 40% af omsætningen. Denne oplysning understøttes af vores peergruppe af norske og svenske skisportsanlæg, der i gennemsnit har et niveau på ca. 36%. Anlæggets personaleomkostninger ligger på 41-55% (stiger over tid, i takt med at besøgstallet falder) over peergruppens niveau. Vi har ikke vurderet årsagen hertil, men det kan muligvis skyldes Anlæggets størrelse eller et højere lønniveau pr. ansat i forhold til peergruppen. Da niveauet ikke er under peergruppens, anser vi det for tilstrækkeligt underbygget. Andre løbende omkostninger Anlæggets andre løbende omkostninger udgør ca % af omsætningen (stiger over tid, i takt med at besøgstallet falder). Dette niveau ligger væsentligt under peergruppens, men da Anlægget ikke er afhængigt af fx snesystemer og pistmaskiner, er driftsomkostningsniveauet ifølge ARC ikke direkte sammenligneligt. Dette bekræftes af anlægschefen på Hammarby-anlægget i Stockholm, der vurderer, at ca % af driftsomkostningerne (eksklusive personale) på Anlægget går til snesystem og pistmaskiner. Justeres niveauet hos peergruppen med 25-33%, får vi et omkostningsniveau på ca. 25% af omsætningen, hvilket svarer til Anlæggets langsigtede niveau.

16 Deloitte 12 Ud over at sammenligne med peergruppen har vi gennemgået estimater på løbende omkostninger fra de tilbudsgivende leverandører og fra Bascon, som understøtter niveauet på 18-26%. Vi vurderer derfor, at de er tilstrækkelig underbyggede. Anlægsinvesteringsudgifter De initiale anlægsinvesteringsudgifter er samlet i et byggeprogram udarbejdet af ARC i samarbejde med det rådgivende ingeniørfirma Bascon (bygherrerådgiver). Byggeprogrammet er baseret på estimater fra eksterne rådgivere og fra eksterne leverandører i form af tilbud, indhentet af ARC. De samlede omkostninger estimeres til ca. 66 mio.kr. i 2013-priser og ca. 70 mio.kr. i løbende priser, hvilket inkluderer et usikkerhedstillæg på ca. 10% i gennemsnit og et tillæg herudover på 10 mio.kr. De 10 mio.kr. i tillæg er desuden medtaget for at kunne dække et eventuelt driftsunderskud i de første driftsår. Anlægsinvesteringsudgifterne fremgår af følgende tabel: Anlægsinvesteringsudgifter t.kr., 2013-priser ARC business case 1. Projektering og myndighedsbehandling 7, Optimering af tagflade (rampe) 2, Skifaciliteter 19, Klatrefaciliteter 6, Udstyr og inventar 1, Indendørsfaciliteter 17, Uforudsete udgifter 10,000 Samlet investering 66,412 Samlet investering (løbende priser) 70,436 Kilde: ARC og Bascon Bascon har bekræftet, at de økonomiske overslag i byggeprogrammet stemmer overens med de overslag, som Bascon selv har estimeret, og de overslag, som Bascon har modtaget fra respektive rådgivere og ud fra kendt viden på daværende tidspunkt efterfølgende har kvalitetssikret. Vi har derfor ikke gennemgået de økonomiske overslag fra Bascon. For de primære aktiver har vi gennemgået de anvendte tilbud fra de øvrige eksterne leverandører og sammenlignet dem med byggeprogrammet. Vi vurderer derfor, at de initiale omkostninger er tilstrækkelig underbyggede. Vedligehold/reinvesteringer I tabellen herunder vises investerings- og reinvesteringsbeløb, afskrivningsperiode og periode mellem reinvesteringer. Reinvesteringer er baseret på den økonomiske levetider udtrykt ved afskrivningsperioden og Anlæggets forventede levetid (30 år).

17 Deloitte 13 Investering, reinvestering og afskrivningsperiode t.kr., 2013-priser Investering Reinvest. Beløb Afskr. (år) Beløb Afskr. (år) 1. Projektering og myndighedsbehandling n/a 2. Optimering af tagflade (rampe) n/a 3. Rådgivning, implementering af design n/a 4. Uforudsete udgifter n/a 5. Installation og forankring af skilift n/a 6. Skilift ekskl. installation og forankring * Transportbånd Skibelægning inkl. underlag ** Sikkerhedsforanstaltninger mv Freestylehinder (rails, bokse mv.) Andet skiudstyr Skistøvle (400) og ski (300) *** n/a 13. Belysningsmaster (26 stk.) og eltavler n/a 14. Klatrefaciliteter n/a 15.1 Indendørsfaciliteter, overfladebehandling Indendørsfaciliteter, inventar Indendørsfaciliteter, køkkenfaciliteter Indendørsfaciliteter, install. og teknik Indendørsfaciliteter, bygning n/a Total * Hvert 10. år reinvesteres 85 t.kr i skiliften (ny w ire og gearkasse) ** Udskiftning af belægning er delt op i 4 omgange over 16 år (5%, 10%, 15% og 70% efter hhv. 4, 8, 12 og 16 år) *** Udskiftning af skiudstyr er indregnet som årligt vedligehold Kilde: ARC og Bascon Vi har sammenlignet levetiden og reinvesteringsbehovet på de primære aktiver med informationer fra de tilbudsgivende leverandører. Bascon har desuden assisteret med at vurdere en rimelig levetid og reinvesteringen på indendørsfaciliteterne. Baseret på dette vurderer vi, at reinvesteringsomkostningerne er underbyggede.

18 Deloitte 14 Appendiks 2: Resultatopgørelse for forpagter og fond Resultatopgørelse for forpagter t.kr Skipasindtægt, total 5,460 5,518 5,523 5,470 5,427 4,825 5,365 5,924 6,555 7,238 Skiskoleindtægt, total Skilejeindtægt, total 3,034 3,066 3,068 3,037 3,013 2,673 2,974 3,284 3,633 4,011 Forpagtning af cafe Indtægter 9,274 9,375 9,386 9,303 9,236 8,162 9,072 10,016 11,084 12,238 Vedligehold generelt (545) (556) (567) (578) (590) (651) (719) (794) (877) (968) Omkostninger til varme, el mv. (654) (667) (680) (694) (708) (782) (863) (953) (1,052) (1,161) Markedsføring (272) (278) (283) (289) (295) (326) (360) (397) (438) (484) Ski- og støvlevedligehold - (168) (171) (175) (178) (197) (217) (240) (265) (292) Personale- og lederudgifter, total (3,839) (3,915) (3,992) (4,069) (4,148) (4,541) (5,014) (5,536) (6,112) (6,748) Forpagtningsafgift (2,149) (2,152) (2,155) (2,159) (2,068) (2,041) (2,073) (1,021) (489) (290) Overskudsdeling (147) Forpagters EBITDA 1,815 1,639 1,537 1,339 1,250 (375) (173) 1,076 1,851 2,147 Regnskabsmæssige afskrivninger (296) (296) (296) (296) (135) (137) (159) (170) (197) (200) Resultat før skat 1,519 1,343 1,241 1,043 1,115 (511) (333) 906 1,654 1,947 Renteomkostninger Resultat før skat 1,519 1,343 1,241 1,043 1,115 (511) (333) 906 1,654 1,947 Selskabsskat (334) (295) (273) (229) (245) (199) (364) (428) Resultat efter skat 1,185 1, (399) (259) 707 1,290 1,519 Udbytte Overført resultat 1,185 1, (399) (259) 707 1,290 1,519 Skattesats 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% Forpagters EBITDA-margin 20% 17% 16% 14% 14% (5%) (2%) 11% 17% 18% Peergruppe EBITDA-margin 15.8% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% Resultatopgørelse for fond t.kr Forpagtningsafgift 2,149 2,152 2,155 2,159 2,068 2,041 2,073 1, Overskudsdeling Omsætning 2,149 2,152 2,155 2,159 2,068 2,041 2,073 1, Bestyrelseshonorar i fond (109) (111) (113) (116) (118) (130) (144) (159) (175) (194) Tagleje (54) (56) (57) (58) (59) (65) (72) (79) (88) (97) EBITDA 1,985 1,985 1,985 1,985 1,891 1,845 1, Afskrivninger (2,858) (2,869) (2,869) (2,869) (2,905) (2,986) (3,128) (3,210) (3,390) (3,442) EBIT (873) (884) (884) (884) (1,014) (1,141) (1,271) (2,428) (3,164) (3,295) Renteudgifter Resultat før skat (873) (884) (884) (884) (1,014) (1,141) (1,271) (2,428) (3,164) (3,295) Skat Resultat før skat (873) (884) (884) (884) (1,014) (1,141) (1,271) (2,428) (3,164) (3,295) Prisreguleringsfaktor Kilde: Model

19 Deloitte 15 Appendiks 3: Besøgstal ekskl. effekt af kapacitetsbegrænsninger Kilde: Forundersøgelse, s. 176

20 Deloitte 16 Appendiks 4: Besøgstal inkl. effekt af kapacitetsbegrænsninger Kilde: Forundersøgelse, s. 190