Bilag 3 - Høringsnotat for lokalplanforslag for dobbelthuse ved Parkvej

Transkript

1 Bilag 3 - Høringsnotat for lokalplanforslag for dobbelthuse ved Parkvej Behandling af indkomne henvendelser i høringsperioden Der er modtaget 3 høringssvar i forbindelse med den offentlige høringsperiode fra den 18. december 2018 til den 29. januar 2019 jf. bilag 2 høringssvar til lokalplanforslag Henvendelserne er fra Grundejerforeningen Parkvej, Naboer på Elmevej 39,41,43 og Banedanmark. Forslag til ændringer i lokalplanbestemmelser er markeret med fed skrift. Lokalplanbilagene og redegørelsesteksten konsekvensrettes i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen. Allerød Kommune Plan og Byg Allerød Rådhus Bjarkesvej Allerød Tlf: kommunen@alleroed.dk Dato: 25. februar 2019 Sagsnr. 15/16508 Temaer i høringen 1. Nabogener 1.1 Indkigsgener 1.2 Skyggepåvirkning 1.3 Værditab 1.4 Overskridelse af naboretlig tålegrænse 1.5 Reducering af boliger fra 4 til 3 2. Baggrunden for lokalplanen 2.1 Planmæssig begrundelse 2.2 Sammenhæng med spejdernes flytning og pris for udbud 3. Den eksisterende brug af område 3.1 Områdets brug som lege- og kælkeområde 3.2 Rekreativt område og sammenhæng med vision om friluftskommune 4. Adgang til området 4.1 Adgang fra Elmevej via den nuværende offentlig sti 4.2 Trafikforhold på Elmevej 4.3 Vejadgang over Grundejerforeningens fællesmatrikel 4.4 Trafikforhold på Elmevej 5. Andet 5.1 Seniorboliger 5.2 Tidsfrist for beplantning mod vest 1. Nabogener Generelt må indsigelserne forstås at omhandle de tre boliger der ligger umiddelbart øst for lokalplanens nye boligudlæg (Parkvej 29, 31 og 33). 1.1 Indkigsgener Indsiger mener at projektet medfører væsentlige indkigsgener for de tre ovennævnte boliger, da mere end 65 % af boligarealet og samtlige døråbninger er eksponeret, herunder badeværelser og soveværelser.

2 Der er cirka 20 meter mellem den nærmeste nye udstykning/bolig og den tættestliggende boligejendom og ca. 24 meter til nærmeste bolig. For at minimere indkigsgener, er boligerne i planen orienteret mod nord/syd og med facader uden vinduer mod øst, hvor naboerne er placeret. I den forbindelse er der indarbejdet bestemmelser om, at - Boliger kun må opføres i ét plan ( 7.1) - At der ikke må etableres vinduer i østvendte facader ( 8.5) Herudover er udstykningsprincipperne og byggefelterne på kortbilag 3 udarbejdet sådan at boligernes orientering er nord/syd og dermed ikke orientering mod naboerne mod øst (Parkvej 29). Forvaltningen foreslår, at der i redegørelsen tilføjes: Området er både i sin udformning og placering indpasset sådan at det indgår i sammenspil med den øvrige bebyggelse. I den forbindelse er der bl.a. indsat bestemmelser der skal sikre nabobebyggelsen mod væsentlige nabogener. (Tilføjelsen fremgår også af punkt 2.1) 1.2 Skyggepåvirkning Indsiger mener at projektet vil betyde mistet aftensol og solskygge specielt hen under sommerhalvåret forventeligt omkring 4 måneder. Der er i dag beplantningsbælter af krat og træer i ca. 8 meters højde både vest og sydvest for de eksisterende huse, som i dag skygger betydeligt for solen. Det forventes derfor ikke, at projektet vil medføre betydeligt yderligere skyggepåvirkning end den eksisterende beplantning. Det bemærkes også, at der i projektet lægges op til at fjerne den skyggende beplantning syd for de eksisterende huse. For at minimere skyggepåvirkning er der indarbejdet bestemmelser om, at - Boliger kun må opføres i ét plan ( 7.1) - Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 7,0 m over terræn. ( 7.3) - Boliger og parkeringsareal må etableres med sokkelhøjde i maksimalt kote 41. ( 9.1). 1.3 Værditab Indsiger har ved hjælp af tre lokale ejendomsmæglere fået vurderet at projektet vil medføre et markant værditab for de tre boliger på mere end kr. i alt. Forvaltningen har ikke mulighed for at vurdere, hvilken indflydelse planlægningen vil have for den fremtidige udvikling af ejendomsværdien for naboejendommene. Side 2

3 Projektet vil ikke indskrænke eksisterende lovlige forhold på naboejendommene. Lokalplanlægning er som hovedregel udtryk for erstatningsfri regulering. Der kan derfor ikke kræves erstatning for den regulering af de fremtidige forhold, som planen indebærer. 1.4 Overskridelse af naboretlig tålegrænse Indsiger mener, at projektet på grund af de voldsomme nabogener der er oplistet under punkt 1, at projektet langt overstiger den naboretlige tålegrænse. I den forbindelse er der refereret til blok-5 sagen om Slotshusene i Fredensborg. På baggrund af bemærkningerne til de enkelte punkter under punkt 1, er det forvaltningens vurdering, at der ikke er tale om nabogener, der ligger over den naboretlige tålegrænse. Projektet adskiller sig væsentligt fra Blok-5 sagen, ved: Der er fastsat bestemmelser for at minimere indkigsgener Der er tale om boliger i et plan Der er tale om betydeligt længere afstand mellem boligerne i dette projekt (20 meter) mod de 8 meter i Blok-5 sagen. Der er ikke tale om væsentlige skyggegener Ligeledes var der i Blok-5 sagen tale om et helt andet forløb. 1.5 Reducering af boliger fra 4 til 3 Indsiger opfordrer til, at man reducerer antallet af boliger, så facaderne kan holdes længere væk fra nærmeste nabo, og der ikke er behov for samme areal til parkering. Lokalplanen blev igangsat af Byrådet den 15. december 2016 med formålet at gøre det muligt at opføre 4 rækkehuse. 2. Baggrunden for lokalplanen 2.1 Planmæssig begrundelse Indsiger mener ikke, der foreligger en planmæssig begrundelse for lokalplanforslaget, udover at Byrådet ønsker det. Ligeledes menes det, at kommunens langsigtede planstrategi allerede er dækket af udvidelsen af Allerød og Blovstrød, jf. Statusnotat nr. 2 vedr. budgetlægning Forvaltningens bemærkning I Planstrategi 2015 fremgår det, at man ønsker byfortætning, et varieret boligudbud og 15 % flere boliger. Området er indarbejdet i den nyeste kommuneplan 2017 og udlagt til tæt-lav boligområde. Området var ikke udlagt til boliger i kommuneplan Side 3

4 I kommuneplanens boligudbygningsplan fremgår området som område 9 Elmevej, tæt-lav, Da man på daværende tidspunkt forventede at adgangen til området skulle ske fra Elmevej. I det henviste notat (Statusnotat nr. 2 vedr. budgetlægning ) indgår projektet på s. 30 som forudsætning for beregningerne. Også her er det dog benævnt 4 rækkehuse, Elmevej. Forvaltningen foreslår, at der i redegørelsen tilføjes: Lokalplanområdet udgør et af de arealer, som i Kommuneplan er udlagt til boligformål. Allerød Kommune forventer en befolkningstilvækst, hvorfor der er behov for nye boligområder i kombination med fortætning af eksisterende. Området er både i sin udformning og placering indpasset, så det indgår i sammenspil med den øvrige bebyggelse. I den forbindelse er der bl.a. indsat bestemmelser, som skal sikre nabobebyggelsen mod væsentlige nabogener. 2.2 Sammenhæng med spejdernes flytning og pris for udbud Kommunen kan til enhver tid beslutte at tilvejebringe planforslag i overensstemmelse med reglerne om tilvejebringelse af planer, når det er planmæssigt relevant. Af ovenstående punkt vurderes det, at der er en planmæssig begrundelse for at lave lokalplanen. Som nævnt i planklagenævnets afgørelse NMK , så må en kommunes ønske om at gøre det muligt at opføre nye boliger på en ejendom, som udgangspunkt anses for at være et lovligt planlægningsmæssigt formål. Kommunens økonomi må ikke indgå som en planmæssig begrundelse for planen og indgår derfor ikke som element i den planmæssige behandling af sagen. 3. Den eksisterende brug af området 3.1 Områdets brug som lege- og kælkeområde Indsiger peger på, at området i dag bliver brugt som legeområde for de mindste og at det er en yndet kælkebakke. Dette vil blive ødelagt ved projektet. Lokalplanen udlægger de fladeste arealer til boligbyggeri og er koncentreret i det sydvestlige del af det nuværende grønne område. Med udgangspunkt i det plateau hvor der tidligere lå en spejderhytte. Der vil derfor fortsat være et betydeligt grønt område, som kan bruges som i dag. Projektet vil dog ændre brugen af det område der er udlagt til boliger og det må forventes, at ville påvirke mulighederne for at bruge det som kælkebakke. 3.2 Rekreativt område og sammenhæng med vision om friluftskommune Indsiger mener, at projektet er et markant signal om, at Allerød Kommune ikke er pro-friluftsliv, og at kommunen i højere grad fokuserer på kommunens fremtidsversion og ikke borgernes trivsel. Indsiger mener, at man i stedet bør tænke langsigtet og overveje, hvordan de grønne rekreative arealer som BL.R.3 kan bevares, når Blovstrød i fremtiden skal vokse både mod nord og øst. Side 4

5 Som bemærket under punkt 1, er det en begrænset del af det område, som i dag fremstår grønt, der med planen udlægges til boliger. En del af dette område har tidligere været brugt til en spejderhytte, som der er i stedet er rykket andet steds i lokalområdet. Der er således stadig et betydeligt grønt område tilbage. Lokalplanområdet blev i Allerød Kommuneplan 2017 udlagt til tæt-lav boligbyggeri, hvorfor området ikke længere er udlagt til rekreativt område. 4. Adgang til området 4.1 Adgang fra Elmevej via den nuværende offentlig sti Indsiger opfordrer til at ændrer vejadgangen, så der etableres en ensrettet indkørsel til området med udkørsel til Parkvej. Ligeledes opfordres der til at man bruger den offentlige sti vest for lokalplanområdet som vejadgang til området. Det første lokalplanforslag for boligbyggeri på området havde vejadgang fra Elmevej. På Byrådet den 15. december 2016 besluttede man dog, at der skulle igangsættes lokalplan med vejadgang fra Parkvej. Indkørsel fra Elmevej vil med planens nuværende udformning give udfordringer med hældningen, da parkeringspladsen ligger i maksimalt kvote 41, og Elmevej ligger i kvote 44. Vejafdelingen har oplyst, at den offentlige sti ikke bør omdannes til vejadgang for de to dobbelthuse. Stien er en integreret del af et større stinetværk i området. 4.2 Den vestlige beplantning ved den nye vejadgang Indsiger anfører, at den skitserede løsning vil give et rabatområde mellem sti og adgangsvej som vil fremstå uskønt og uplejet. I lokalplanen er der indsat bestemmelse om, at der skal opføres en hæk eller grønt hegn imellem adgangsvejen og stien. Det er den nye grundejerforenings ansvar at vedligeholde denne hæk. Bestemmelser i lokalplanforslaget: Der skal etableres hæk af hjemmehørende arter, grønt hegn eller lignende syd for adgangsvejen, som i princippet vist på kortbilag 3.( 9.11) Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af det pågældende områdes fællesarealer og - fællesanlæg, herunder fx belysning, vej- og stianlæg, samt kloaksystem herunder regnvandshåndtering mv., såfremt driften af disse ikke overtages af anden ansvarlig myndighed. ( 11.3) 4.3 Vejadgang over Grundejerforeningens fællesmatrikel Vejadgangen fører hen over Grundejerforening Parkvejs fællesmatrikel, som i dag er udlagt til parkering og renovation. Side 5

6 Der er i dag en eksisterende lovlig vejadgang til den tidligere spejderhusgrund henover fællesmatriklen. Denne vejadgang fremgår også af kortbilag 1 i den gældende lokalplan 126. Den pågældende matrikel er ikke udlagt i den gældende lokalplanplan til parkering eller renovation. Grundejerforeningen har således ikke ret til at lukke den eksisterende vejadgang til området ved at bruge den til parkering eller renovation. Den eksisterende vejadgang ligger længere mod nord end den skitserede i lokalplanen. Den planlagte vejadgang er trukket mod syd, for at minimere eventuelle gener for boligerne i grundejerforeningen, særligt Parkvej 29. Hvis Grundejerforeningen ikke ønsker at rykke vejadgangen længere væk fra boligerne, kan den eksisterende vejadgang bruges henover grundejerforeningens fællesmatrikel. 4.4 Trafikforhold på Elmevej (Indsiger 2) Indsiger ønsker, at kommunens vejafdeling skal tage initiativ til at markere parkeringsforbud på Elmevejs vendeplads og den sidste vejstump efter vendepladsen i østlig retning, for at forhindre trængselsproblemer, hvis der ikke er parkeringsareal nok indenfor planen. Der er udlagt p-areal svarende til minimum 1,5 biler per bolig. Det ønskede parkeringsforbud ligger udenfor lokalplanens område og kan ikke reguleres i lokalplanen. Ønsket er videresendt til kommunens vejafdeling. 5. Andet 5.1 Seniorboliger Indsiger ønsker, at der indføres bestemmelse om, at boligmasserne skal udformes til seniorer, som den tilstødende bebyggelse Parkvej er det (lokalplan 126). Det er ikke muligt at fastsætte bestemmelser i lokalplanen om at boligerne skal være særlig rettet til seniorer eller lignende. Ønsket om at boligmassen udformes til seniorer kan tages op i udbudssagen og er videregivet hertil. Det bemærkes, at der i den eksisterende lokalplan 126 ikke er en bestemmelse om seniorboliger eller lignende. Der er dog en sætningen i redegørelsen om, at Byrådet gerne ser, at byggeriet får skikkelse af et seniorprojekt. 5.2 Tidsfrist for beplantning mod vest (Indsiger 2) Indsiger ønsker, at der fastsættes et tidspunkt for, hvornår beplantningen langs det vestgående skel skal være etableret. På baggrund af de terrænmæssige forhold vest for boligerne, hvor terrænet stiger betydeligt, er der ikke betydelige indsigtsgener for naboerne vest for. Det er derfor ikke Forvaltningens vurdering, at der er behov for at skærpe bestemmelsen om beplantning. Side 6