Lokalplan nr Ny tagetage på Sprotoften 47-55

Transkript

1 Lokalplan nr. 223 Ny tagetage på Sprotoften 47-55

2 Lokalplanens redegørelse Indhold Om lokalplaner... 3 Lokalplanens redegørelse Baggrund... 4 Lokalplanområdet... 4 Formål og indhold... 4 Forhold til anden planlægning... 6 Miljøvurdering... 8 Lokalplanens retsvirkninger... 9 Lokalplanens bestemmelser 1.0 Formål Område og zonestatus Anvendelse Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsesn omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer og terræn Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse..13 Vedtagelsespåtegning...13 Kortbilag 1 - Matrikelkort, lokalplanområdet...15 Kortbilag 2 - Illustrationsplan

3 Lokalplanens redegørelse Om lokalplaner En lokalplan fastlægger, hvordan udviklingen skal være i et bestemt område. Lokalplanen kan bl.a bestemme: - hvad området og bygningerne skal bruges til - hvor og hvordan, der skal bygges nyt - hvilke bygninger, der skal bevares - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes Lokalplanen forholder sig udelukkende til fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende lovlig bebyggelse kan blive liggende. Den hindrer heller ikke, at den hidtidige lovlige anvendelse af bygninger og ubebyggede arealer kan fortsætte. Etablering af nyt samt ændringer af eksisterende forhold skal til gengæld ske i overensstemmelse med lokalplanen. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Lokalplanen medvirker til at sikre en kontinuitet i kommunens planlægningen og giver samtidig offentligheden og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Inden en lokalplan vedtages endeligt i Byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplanforslag kan vedtages endeligt af Byrådet, skal det fremlægges til offentlig høring i mindst 8 uger. 3

4 Lokalplanens redegørelse BAGGRUND Da den nugældende kommuneplan ikke åbner mulighed for bebyggelse i 5 etager, kan opførelse af en ny tagetage på Sprotoften kun ske på baggrund af et kommuneplantillæg og lokalplan. Derfor udarbejdes denne lokalplan. Byrådet vurderer, at tagetagen kan etableres uden byplanmæssige problemer og gener for de omkringboende. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet afgrænses af de 2 eksisterende boligblokke - Sprotoften 47-55, da lokalplanen udelukkende har til formål at muliggøre bebyggelse i 5 etager (tagetage) i forbindelse med de nævnte boligblokke. Lokalplanområdet er vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet er en del af den samlede almene boligbebyggelse Sprotoften, hvor der gennemføres en større renovering af hele bygningsmassen og områdets friarealer. Lokalplanområdet er beliggende i bebyggelsens nordøstlige hjørne og grænser op til kirkegård og planteskole umiddelbart øst for bebyggelsen. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har til formål at muliggøre etablering af en ny tagetage, der respekterer de to boligblokkes eksisterende karakter og arkitektur, og som ikke medfører gener for de eksisterende beboere i området. Lokalplanens illustrationer viser de to boligblokkes samlede arkitektoniske udtryk med den ønskede tagetage. Tagetagen er tilbagetrukket med altangang til de enkelte boliger. Der etableres centralt elevatortårn mellem de to blokke. Tagboligerne opføres på de to eksisterende blokke A og B som vist på kortbilag 2. Blokkene er terrænmæssigt beliggende 2,3-3 m lavere end blok C, der er nærmeste nabo vest for blok A og B (se snit nederst side 5). De nye tagboliger udføres som en penthouse med altangang mod øst og private altaner mod vest. Altangangen forbindes til 4 eksisterende trapperum i blok A og B samt til 4

5 Lokalplanens redegørelse Facader mod vest Facader mod øst elevatortårnet. Elevatoren servicerer alene tagboligerne på blok A og B Den nye tagetage opbygges som en let konstruktion på bjælker, der oplægges på eksisterende lejlighedsskel. Det arkitektoniske udtryk fremgår af lokalplanens illustrationer. Facader på gavle, stern, udhæng samt inddækning ved gangbro mellem blokkene udføres som facadeplader i mørke nuancer. Facader mod øst og vest udføres som vindues- og glaspartier og faste facadepartier. Vindues- og glaspartierne udføres i fuld rumhøjde, og hvor det, grundet indretning, måtte være nødvendigt, med brystninger i form af emalitglas eller facadeplader. Faste facadepartier mellem vinduer samt opdelinger mellem private altaner udføres med facadeplader i lysere nuancer, der står i kontrast til de mørkere gavle og udhæng. Taget er fladt med fald mod indvendige afløb og belagt med tagpap. Snit der viser blokken med ny tagetage i forhold til den eksisterende blok vest for lokalplanområdet i 4 etager med en noget højere sokkelkote 5

6 Lokalplanens redegørelse Værn ved altangange og private altaner udføres som glasværn. Elevatortårn udføres som indfarvet beton i samme mørke nuance som gavlene på de nye tagboliger. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan Lokalplanområdet er beliggende indenfor rammeområde 1.B.10 - Sprotoften, der er udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen bortset fra krav om max. 3 etager og en bygningshøjde, der ikke må overstige 12,5 m. Det har derfor været nødvendiget af udarbejde et tillæg til kommuneplanen, der muliggør, at bebyggelsen kan opføres i 5 etager med en bygningshøjde på max. 17 m. En del af bebyggelsen er i dag opført i 4 etager med flade tage. Da lokalplanen muliggør en tilbagetrukket tagetage på 2 af disse blokke, vurderer byrådet, at dette kan ske uden at påvirke omgivelserne og den samlede bebyggelse negativt. Kommuneplantillæg nr. 33 er offentliggjort sideløbende med denne lokalplan. Zonestatus Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. Planlægning i kystzonen Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra Storebælt og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. Lokalplanområdet er beliggende uden direkte kontakt med kysten i et eksisterende afgrænset boligområde. Tagetagen påvirker ikke kysten visuelt. Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Vestergade, som vist på illustrationsplanen kortbilag 2. Trafikstøj i boligområder Det skal dokumenteres at det maximale tilladte støjniveau i forhold til trafikstøj fra Vestergade kan overholdes. Trafiktal fra 2005 viser en årsdøgnstrafik på ca ÅRD heraf 6% tunge køretøjer. Hastigheden på strækningen er 50 km/t. 6

7 Lokalplanens redegørelse Der må ikke planlægges for boliger med en støjbelastning over L aeq 55 db(a) på udendørs opholdsarealer i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder fra Det er skærpet med Miljøstyrelsensvejledning nr. 4 fra 2007 Støj fra veje, der foreskriver en max. støjbelastning på L den 58 db på udendørsopholdsarealer og L den 33 db i indendørs opholdsrum. Forsyning Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter regler fastsat af Nyborg Kommune. Området er separatkloakeret, og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Bæredygtighed/klimapolitik I byggeriet tilstræbes lyse, velindrettede lejligheder med god tilgængelighed både til lejlighederne og i lejlighederne. For at skabe et sundt indeklima etableres lejlighederne med miljøvenlige materialer og med balanceret ventilation. Energimæssigt opføres lejlighederne efter energiklasse 1. Dette søges primært opnået ved passive tiltag, så som bedre isoleret klimaskærm og 3-lags superlavenergiruder. Ventilationsanlægget etableres med en effektiv varmegenvinding på over 80 %. For at nå energiklasse 1 kombineres eksisterende anlæg med vedvarende energianlæg. Enten som anlæg hver for sig eller i kombination anvendes varmepumper, solfangere eller solceller. Eksisterende boliger efterisoleres til bedst mulige niveau under hensynet til byggeteknik og eksisterende konstruktioner. Dette tænkes udført bl.a. ved efterisolering af gavle, tag m.m. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er ikke udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. 7

8 Lokalplanens redegørelse MILJØVURDERING Ved en indledende miljø-screening af lokalplanen er det vurderet, at det ikke er sandsynligt, at planen vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 936 af 24. september 2009) 3 er der derfor ikke foretaget en miljøvurdering af lokalplan nr Dette er annonceret og offentligt bekendtgjort. Klager over Miljøvurdering: I henhold til lov om miljøvurdering 16 kan afgørelsen påklages efter de regler herom, der er fastsat i den lovgivning, som planen eller programmet udarbejdes i henhold til. Klagefristen er 4 uger regnet fra planens offentliggørelse. Klagen skal sendes til: Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV. Der er et klagegebyr p.t. på kr. 500,-. På Naturklagenævnets hjemmeside ( kan De læse mere om en eventuel tilbagebetaling af klagegebyret. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske inden for 6 måneder fra modtagelse af afgørelsen fra Naturklagenævnet. Facadeudsnit mod øst med elevatortårn 8

9 Facadeudsnit mod vest RETSVIRKNINGER Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt af lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Byrådets afgørelse om forhold, der er omfattet af Lov om planlægning kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages Naturklagenævnet. Klager indgives til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på til nkn@nkn.dk. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger efter afgørelsen er meddelt. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr p.t. på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside 9

10 Gebyret tilbagebetales, hvis klager får helt eller delvist medhold i klagen. Dispensation fra lokalplanen (Planlovens 19 og 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10

11 Lokalplanens bestemmelser I henhold til 15 i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: at muliggøre etablering af en tagetage på 2 eksisterendeboligblokke i Sprotoften. at tagetagen medvirker til at højne det samlede arkitektoniske udtryk og kvaliteten af bebyggelsen både visuelt og materialemæssigt. at der i bebyggelsen anvendes bæredygtige principper, såvel økonomisk, miljømæssigt og energimæssigt. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 33i Nyborg Markjorder, Nyborg. samt alle parceller, der udstykkes fra denne del af ejendommen. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 ANVENDELSE 3. 1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål. 4 VEJ- STI- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Vestergade som vist på kortbilag Der udlægges areal til parkering i princippet som vist på kortbilag Der skal indenfor lokalplanområdet etableres min. 1½ p-plads pr bolig. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1 Inden for lokalplanområdet må det samlede etageareal ikke overstige m2. 11

12 Lokalplanens bestemmelser 5.2 Bebyggelsen kan opføres i max. 5 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 17 m over naturligt terræn, bortset fra mindre bygningselementer som ventilation, elevatortårn og lign Der kan etableres en ny tagetage (5.etage) med et samlet etageareal på max m2 inkl. elevator, trappe og altangang. 5.4 Tagetagen skal opføres som energiklasse-1 byggeri. 6 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1 Bebyggelsen skal fremstå med et arkitektoniske udtryk, der er i overensstemmelse med principperne i lokalplanens illustrationer. 6.2 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen integreres i bygningens arkitektur og ikke som selvstændige elementer. 6.3 Elevatortårn skal fremstå i indfarvet beton i samme mørke nuance som gavle. Tagetagen: 6.4 Facader på gavle, stern og udhæng udføres i materialer af høj kvalitet i mørke nuancer, i princippet som vist på lokalplanens illustrationer. 6.5 Facader mod øst og vest udføres med facadeplader i lysere nuancer, der kontraster gavle og udhæng. 6.6 Værn i forbindelse med altaner og altangange skal udføres med glas. 7 UBEBYGGEDE AREALER 7.1 Ubebyggede arealer skal indrettes og beplantes i overensstemmelse med principperne i illustrationsplanen for hele bebyggelsen Sprotoften, som vist på kortbilag 2. 12

13 Lokalplanens bestemmelser 7.2 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 8 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BE- BYGGELSE 8.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således godkendt endeligt af Nyborg byråd den 14. december 2010 P. b. v. Erik Christensen Borgmester /Lars Svenningsen Kommunaldirektør 13

14 Kortbilag Kortbilag 1 - Matrikulære forhold og lokalplanens afgrænsning 14

15 A B C Vestergade Kortbilag 2 - Illustrationsplan af den samlede bebyggelse Sprotoften 15

16 Torvet Nyborg Nyborg