KENDELSE. I 2006 ønskede sælger at sælge de 2 matrikel numre på tilsammen m².

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. Larsen Melbye Nielsen & Svane A/S v/aig Europe Kalvebod Brygge København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har angivet ejendomsskat med for lavt et beløb, og som følge heraf skal betale godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Sælger ejede en ejendom på m 2, der bestod af 3 matrikel numre. I 2006 ønskede sælger at sælge de 2 matrikel numre på tilsammen m². Indklagede fik denne ejendom til salg, og klager ønskede at erhverve den. Den 6. oktober 2006 underskrev klager en købsaftale om køb af de 2 matrikel numre til en kontantpris på kr ,00 med overtagelsesdag den 1. september I købsaftalen var det anført:

2 2 Ejendommens grundareal: Ejendommens samlede grundareal er efter landinspektøropmåling kvm. Offentlig vurdering/ejendomsværdiskat/ejendomsskat: Køber er gjort opmærksom på, at ejendomsskat og ejendomsværdiskat er beregnet forholdsmæssigt ud fra ejendomsvurderingen på den samlede ejendom i 2001 med tillæg af 5 %. Køber opfordres i den forbindelse til at søge bistand hos revisor. Eventuelle afvigelser i forhold til det beregnede beløb er sælger og ejendomsmægler uvedkommende, hvorfor sælger og ejendomsmægler ikke vil kunne drages til ansvar herfor. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik: Ejendomsværdi ,00 Heraf grundværdi ,00 Ejendomsskatter pr Alle interesserede købere gøres opmærksom på, at ejendomsskat og ejendomsværdiskat er beregnet forholdsmæssigt ud fra ejendomsvurderingen på den samlede ejendom i 2001 med tillæg af 5 %. Køber opfordres i den forbindelse til at søge bistand hos revisor. Klager fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen udleveret oplysning om ejendomsskatter 2006 samt ejendomsvurdering Af den til klager udlevede ejendomsskattebillet for 2006 fremgik, at denne vedrørte hele sælgers oprindelige ejendom, idet der var anført et vurderet areal på m², samt fremgik at ejendomsværdien var kr Ejendomsskatten var beregnet således:

3 3 KOMMUNE promille af grundlag Grundskyld 17,500 : /01-31/ ,50 AMT promille af grundlag Grundskyld 10,000 : /01-31/ ,00 Den ejendomsvurdering, der blev udleveret, har nævnet ikke kunnet fremskaffe. Ingen af sagens parter har efterkommet nævnets opfordring til at fremsende denne. Klager var i forbindelse med handlen repræsenteret ved advokat. Efter handlens gennemførelse blev der foretaget en mindre arealoverførsel på 70 m 2 fra klagers ejendom til det 3. matrikelnummer, som sælger havde beholdt. Af ejendomsvurdering 2005 udskrevet den 11. juli 2007 fremgår, at klagers ejendom har et vurderet areal på m², og at SKAT påtænker at ændre 2005-vurderingen af ejendommen fra kr til Den 18. juli 2007 skrev SKAT til sælger, idet sælger havde bedt om genoptagelse af vurderingen for SKAT anførte bl.a.: SKAT kan imødekomme anmodningen for 2005, jf. vedlagte agterskrivelse. Årsagen til anmodningen er, at De i brev af påpeger, at der ved vurderingen af ejendommen, ikke er taget hensyn til de ved tidligere vurderinger givne tillæg og nedslag. Vurderingen pr er hermed ændret under hensyn til frastykning af matr.nr. (sælgers parcel (det tredje matrikelnummer)). Ejendommen udgør: matr.nr. (klagers ejendom) = 1.174m 2 samt (klagers ejendom) = 216m 2, i alt = 1.390m 2. Den ses der imidlertid at være foretaget en arealoverførsel = 70m 2 til matr.nr. (sælgers ejendom, det tredje matrikelnummer), hvorfor ejendommen pr vil blive optaget til omvurdering. Kopi af Kort- og Matrikelstyrelsens skrivelse vedlagt.

4 4 Den 26. juli 2007 underskrev klager skøde. Det var i skødet anført, at ejendommen ikke var selvstændigt vurderet. Af ejendomsværdipåtegningen fremgik ligeledes, at den ikke var særskilt vurderet. Af ejendomsskattebillet for 2007, udskrevet den 9. august 2007, fremgår, at det vurderede areal for de 2 matrikelnumre udgør m², ejendomsværdien kr ,00 og grundlag for beregning af ejendomsskatten kr ,00. Ejendomsskatten udgjorde 27,500 o/oo af kr ,00, i alt kr ,25. Af ejendomsvurdering 2005 udskrevet den 15. august 2007 fremgår, at SKAT den 14. august 2007 har ændret vurderingen pr. 1. oktober 2005 til kr ,00 for m². Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med dennes fejlagtige angivelse af ejendomsskat i salgsopstillingen. I forbindelse med udarbejdelse af refusionsopgørelse blev det konstateret, at der havde været afgivet fejlagtige oplysninger i købsaftalen/udbudsmaterialet om ejendomsskatter, som for 2006 var angivet til kr ,00. Dette beløb er desværre ikke korrekt. Indklagede har muligvis været af den fejlagtige opfattelse, at den foreliggende ejendomsskattebillet vedrørte begge sælgers ejendomme, idet indklagede tilsyneladende har delt beløbet. Ejendomsskatten vedrørende den solgte ejendom var imidlertid 50 % højere. Klagers advokat har konstateret, at der skete en matrikulær opdeling af sælgers hovedparcel den 9. september 2005, og at kommunen efterfølgende foretog en vurdering pr. 1. oktober 2005, hvor de 3 matrikler blev vurderet. Klagers ejendom (de 2 matrikelnumre) blev herefter vurderet til en grundværdi på og sælgers parcel (1 matrikelnummer) kr Klager var ikke klar over, at ejendommen nylig var udstykket. Da salget til klager skete, var der tale om en udstykket ejendom, og der foregik ikke en udstykningssag. Der var tale om nogle reguleringer, idet der skulle flyttes nogle få kvadratmeter og fastlægges et skel mellem de 2 ejendomme, men andet var der ikke tale om. Der er således ikke gjort opmærksom på, at der i den mellemliggende periode har

5 5 været en udstykningssag, og efter klagers opfattelse kan indklagede ikke dække sig ind ved det forbehold, der er taget i købsaftalen, når der af indklagede er foretaget en egentlig beregning af ejendomsskatten. Indklagede valgte at tage udgangspunkt i ejendomsskattebilletten for Denne er imidlertid baseret på vurderingen pr. 1. oktober 2004, dvs. før opdelingen af grunden og før de ændrede grundværdier. Ejendomsværdien for den samlede ejendom (3 matrikler) og med alene 1 byggeret var pr. 1. oktober 2004 kr ,00. Opdelingen af grunden genererer en byggeret og herlighedsværdi, hvilket skaber et væsentligt forøget afgiftsgrundlag. Indklagede var i forbindelse med udfærdigelse af salgsopstilling i besiddelse af ejendomsvurdering og burde have undret sig over, at den for området værende grundskyldsprocent i forhold til denne, ikke harmonerede med den pris som indklagede beregnede. Det er klagers opfattelse, at den fejlagtige angivelse af ejendomsskatten er et ansvarspådragende forhold. Da klager har købt i henhold til disse oplysninger, er det klagers opfattelse, at indklagede hæfter for disse fejlagtige oplysninger og således er erstatningspligtig. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klager. Ejendomsværdien for den samlede ejendom udgjorde pr. 1. oktober 2004 kr ,00. Da indklagede fik ejendommen til salg, var planen, at der skulle foretages udstykning af grunden, og derfor kunne en eksakt ejendomsskat og ejendomsværdiskat ikke angives. Dette fremgik tydeligt af salgsopstillingen, øvrige forhold: Alle interesserede købere gøres opmærksom på, at ejendomsskat og ejendomsværdiskat er beregnet forholdsmæssigt ud fra ejendomsvurderingen på den samlede ejendom i 2001 med tillæg af 5 %. Køber opfordres i den forbindelse til at søge bistand hos revisor. I købsaftalens punkt 16 er samme afsnit indsat, ligesom der anføres: Eventuelle afvigelser i forhold til det beregnede beløb er sælger og ejendomsmægler uvedkommende, hvorfor sælger og ejendomsmægler ikke vil kunne drages til ansvar herfor. Der er endvidere indsat advokatforbehold i købsaftalen, således at købers rådgiver

6 6 havde mulighed for at fraråde handlens gennemførelse. Købers advokat har været med gennem hele forløbet, har deltaget i besigtigelser af ejendommen samt i lange forhandlinger forinden købsaftalens underskrivelse. Han har således været bekendt med udstykningsplaner samt, at ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten var fastsat skønsmæssigt. Da det således har været fuldt oplyst, at der var tale om skønnede udgifter, og der var indsat en ansvarsfraskrivelsesklausul, gøres det gældende, at indklagede ikke har handlet ansvarspådragende. Det var allerede i salgsopstillingen oplyst, at der gør sig særlige forhold gældende ved beregning af ejendomsskat mv., hvorfor klager netop blev opfordret til at søge revisorbistand. Klager er derfor ikke i god tro om størrelsen af ejendomsskatten og burde have fulgt opfordringen til hos rådgiver at få undersøgt forholdet nærmere, såfremt det gav anledning til overvejelser om ejendommens udgifter. Dertil kommer, at der fra år til år har været betydelige stigninger i ejendomsværdien, hvilket kommunen har benyttet sig af i nærværende sag. Det ville ikke være korrekt at vælte hele denne byrde over på indklagede. Endelig gøres det gældende, at køber har en tabsbegrænsningspligt, hvorfor det ønskes dokumenteret, hvad klager/klagers advokat har foretaget sig med henblik på at klage over ejendomsvurderingen. Nævnet udtaler: Det fremgår af skødet, at den i sagen omhandlede ejendom ikke på handelstidspunktet var selvstændigt vurderet. Indklagede har da også i såvel salgsopstilling som købsaftale taget forbehold for vurderingen og ejendomsskattens størrelse. Nævnet finder derfor, at klager ikke kunne være i god tro om, at den i salgsopstillingen anførte ejendomsskat på kr ,00 var præcis det beløb, der skulle betales i ejendomsskat i Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager. Nævnet finder, at indklagedes skøn var for lavt, men nævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at skønnet var så fejlagtigt, at det bør pålægges indklagede at betale erstatning til klager.

7 7 Konklusion: Klagen tages herefter ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand