A/B VARDEGADE REFERAT AF ORDINÆR GENERALFORSAMLING TORSDAG DEN 7. JUNI Advokat (H), partner Henrik Qwist

Transkript

1 A/B VARDEGADE REFERAT AF ORDINÆR GENERALFORSAMLING TORSDAG DEN 7. JUNI 2018 Advokat (H), partner Henrik Qwist 19. juni 2018 J.nr QWIST & BRÆMER ADVOKATPARTNERSELSKAB Rådhuspladsen 55, 3. sal 1550 København V Tlf CVR.nr

2 Torsdag den 7. juni 2018 kl afholdtes i Østerbrohuset, Århusgade 103, 2100 København Ø ordinær generalforsamling i A/B Vardegade med følgende: DAGSORDEN: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsregnskabet for 2017/2018 og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget for 2018/2019 til godkendelse. 5. Forslag. 6. Valg af bestyrelse. 7. Eventuelt. ooooooooo Formand Alberte Hansen bød på bestyrelsens vegne velkommen til foreningens ordinære generalforsamling Ad 1 Valg af dirigent og referent Formand Alberte Hansen foreslog på bestyrelsens vegne advokat Henrik Qwist som dirigent. Andelshaver René Juul meddelte, at han ligeledes stillede op som dirigent. Efter en kort drøftelse satte formanden spørgsmålet om dirigentvalg til afstemning med følgende resultat: For advokat Henrik Qwist: 8 For René Juul: 3 Ikke afgivne stemmer: 8 Formand Alberte Hansen konstaterede, at advokat Henrik Qwist var valgt som dirigent. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovlig indvarslet i henhold til 24 i foreningens vedtægter. Ingen fra forsamlingen havde på opfordring indvendinger mod generalforsamlingens lovlighed. Ud af foreningens 23 medlemmer var 19 repræsenteret. På den baggrund kunne dirigenten konstatere, at generalforsamlingen var lovlig og beslutningsdygtig, for så vidt angår samtlige dagsordenens punkter. Advokat Henrik Qwist blev tillige valgt som referent. Referenten præciserede, at referatet ville blive udarbejdet som et beslutningsreferat med gengivelse af aftenens beslutninger. 2

3 Ad 2 Bestyrelsens beretning Formand Alberte Hansen aflagde på bestyrelsens vegne beretning. Det har ikke været et travlt år for bestyrelsen. En mindre vandskade i nr. 25 er ved at blive udbedret. Det er næsten færdigt. Derudover har der været et par salg, og formanden benyttede lejligheden til at byde velkommen til de nye andelshavere. Endelig erindrede formanden om, at andelshavere, som fremlejer, skal have fremlejer og kontrakt godkendt hos bestyrelsen. Bestyrelsesmedlem Kirsti Schiøtte supplerede med oplysninger om, at bestyrelsen har haft den udfordring, at foreningen blev kontaktet af Københavns Kommune om, at der endnu ikke var udstedt ibrugtagningstilladelse for et projekt, som blev afsluttet for 5 år siden. Ibrugtagningstilladelse er nu udstedt af Kommunen, og foreningen vil blive opkrævet et byggesagsgebyr. Dirigenten konstaterede, at bestyrelsens beretning var taget til efterretning af generalforsamlingen. Ad 3 Forelæggelse af årsregnskabet for 2017/2018 og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet Anette Holmskov, Grant Thornton meddelte, at gennemgang af årsrapporten i første omgang ville koncentrere sig om resultatopgørelse og balance, således at man efterfølgende kunne drøfte revisors påtegning samt andelsberegning. Fra gennemgangen skal specielt fremhæves: - Resultatopgørelsen viser et overskud på kr. Det skyldes, at planlagt vedligeholdelse på ca kr. ikke er blevet afholdt. Resultatet er dog yderst positivt. - Balancen - foreningens aktiver og passiver - blev gennemgået. Det blev fremhævet, at foreningens ejendom er værdiansat på baggrund af en af Wismann Property Consult A/S udarbejdede valuarvurdering til kr Derudover har foreningen en likvid beholdning på knapt kr Foreningens passiver er primært et enkelt mindre realkreditlån med restgæld på kr , hvorfor egenkapitalen kan opgøres til kr Anette Holmskov besvarede under gennemgangen spørgsmål fra forsamlingen. Dirigenten konstaterede, at foreningens driftsregnskab 2017/2018 var vedtaget. ooooooooo Statsautoriseret revisor Anders Holmgaard Christiansen, Grant Thornton redegjorde herefter for, at han i revisionspåtegningen har taget et forbehold. Det fremgår af årsrapportens revisionspåtegning, at revisor meddeler, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2018 i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Årsagen hertil angives under afsnittet Grundlag for 3

4 afkræftende konklusion. Forbeholdet vedrører alene årsrapportens opgørelse af foreningens aktiver, idet ejendommen her er værdiansat på baggrund af en af Wismann Property Consult A/S foretaget valuarvurdering til dagsværdi kr Vurderingen svarer til en afkastprocent på 0,88 %, som revisor vurderer er for lav. Derfor er ejendommen i regnskabet efter revisors vurdering værdiansat for højt. Samtidig fremhævede statsautoriseret revisor Anders Holmgaard Christiansen, at han ikke har forbehold for årsrapportens andelsværdi, idet bestyrelsen anbefaler, at der ved opgørelsen af andelsværdien afsættes en buffer (andre reserver) på kr På den baggrund opgøres andelskroneværdien pr. 31. marts 2018 til Revisors forbehold samt den af Wismann Property Consult A/S foretagne vurdering blev indgående drøftet. Andelshaverne René Juul og Jan Flemming Olsen oplyste, at Lars Wismann på deres vegne den 30. maj havde sendt en klage til statsautoriseret revisor Anders Holmgaard Christiansen. Klagen indeholder 9 spørgsmål, som ikke er blevet besvaret. Revisor bekræftede, at denne mail var kommet frem, og at revisor efter aftale med bestyrelsen ikke har besvaret den. Formand Alberte Hansen oplyste på bestyrelsens vegne, at bestyrelsen generelt ikke har mulighed for med så kort frist at besvare spørgsmål fra foreningens andelshavere af så teknisk karakter. Advokat Henrik Qwist kunne supplerende oplyse, at valuarvurderingen også efter hans vurdering er meget høj og generelt ligger over de handelspriser, som har kunnet konstateres i København igennem 2017 og Bestyrelsen ønskede en kort pause for at vurdere, hvad bestyrelsen skulle anbefale generalforsamlingen. Efter en kort pause foreslog bestyrelsen følgende handlingsplan: Bestyrelsen kontakter ABF med henblik på at få bragt en egnet ny valuar i forslag for at få foretaget en ny valuarvurdering af foreningens ejendom. Bestyrelsen kontakter ABF med henblik på at få ABF s vurdering af den af Wismann Property Consult A/S foretagne vurdering af 29. april Generalforsamlingen udsætter beslutning om behandling af den af Grant Thornton udarbejdede årsrapport 2017/2018 til ny ekstraordinær generalforsamling, som afholdes senest i begyndelsen af september Indtil ny ekstraordinær generalforsamling er afholdt, er den hidtil gældende andelsværdi på kr gældende. Bestyrelsens forslag blev drøftet, hvorefter dirigenten satte forslaget til afstemning med følgende resultat: For: 17 Imod: 0 Hverken for eller imod: 2 Dirigenten konstaterede, at bestyrelsens handlingsplan var vedtaget. Der vil herefter blive afholdt ny generalforsamling i slutningen af august eller begyndelsen af september. Ad 4 Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget for 2018/2019 til godkendelse Anette Holmskov gennemgik bestyrelsens forslag til budget 2018/2019. Det blev specielt fremhævet, at forslaget ikke indeholder stigning i boligafgiften. 4

5 Efter en gennemgang af budgettets enkelte poster konstaterede dirigenten, at budgettet var énstemmigt vedtaget. Ad 5 Forslag 5a) Forslag om vedtægtsændring vedrørende vurdering ved salg / 14 Bestyrelsen havde genfremsat 2 vedtægtsændringer, som blev vedtaget med et kvalificeret flertal på foreningens ordinære generalforsamling 8. juli Dog var der ikke repræsenteret tilstrækkelige andelshavere på generalforsamlingen til at forslagene kunne endeligt vedtages. Bestyrelsen genfremsatte forslag 5a, ændring af vedtægtens 14, stk. 4 til følgende indhold: Ved salg af andel skal den sædvanligt benyttede vurderingsmand fastsætte prisen af eventuelle forbedringer, fejl og mangler, samt inventar og løsøre. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber, og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. Dirigenten satte forslaget til afstemning og konstaterede, at forslaget var énstemmigt vedtaget. 5b) Forslag om vedtægtsændring vedrørende VVS og El-arbejder ved salg / 14 Bestyrelsen oplyste, at man frafaldt forslag 5b. 5c) Forslag om tidsbegrænset forsøg med korttidsudlejning Andelshaver Tim Ingemann motiverede forslaget og præciserede, at forslaget var ment som et 1-årigt forsøg med korttidsudlejning. På den måde har foreningen 1 år til at vurdere, hvorvidt man vil gøre forslaget permanent og derved indsætte bestemmelsen i foreningens vedtægt. Forslaget blev diskuteret. Herefter satte dirigenten forslaget til afstemning med følgende resultat: For: 12 Imod: 1 Hverken for eller imod: 5 Dirigenten konstaterede, at forslag var vedtaget, således at reglen om tilladelse til korttidsudlejning er gældende frem til næste ordinære generalforsamling Forslaget vedlægges referatet som bilag 1. Dirigenten konstaterede, at der ikke var yderligere forslag. Ad 6 Valg af bestyrelse Dirigenten konstaterede, at foreningens nuværende bestyrelse ikke er på genvalg, idet alle medlemmer blev valgt på generalforsamlingen 2017 for en 2-årig periode. Dirigenten bemærkede, at man nok burde have besluttet forskudte valgperioder. 2 andelshavere ønskede at stille op til bestyrelsen, og der var enighed om, at bestyrelsen kunne udvides med et enkelt medlem. Mille Taarnager og René Juul stillede op til bestyrelsen. Efter en kort diskussion var der enighed om, at afstemning kunne foretages ved håndsoprækning med følgende resultat: 5

6 René Juul: 7 Mille Taarnager: 9 Dirigenten konstaterede, at Mille Taarnager var valgt til bestyrelsen for en 2-årig periode. Jonas Graabeck blev valgt som 1. suppleant, og Christian Mørk blev valgt som 2. suppleant. Foreningens bestyrelse består herefter af følgende medlemmer: Formand Alberte Hansen På valg i 2019 Næstformand Tim Ingemann Larsen På valg i 2019 Bestyrelsesmedlem Kirsti Schiøtte På valg i 2019 Bestyrelsesmedlem Andreas Löwenborg På valg i 2019 Bestyrelsesmedlem Mille Taarnager På valg i suppleant Jonas Graabeck På valg i suppleant Christian Mørk På valg i 2019 En andelshaver ønskede at stille forslag om valg af ny revisor. Bestyrelsen gjorde opmærksom på, at revisor ikke alene reviderer regnskab, men også står for en stor del af foreningens administration. Skal foreningen derfor skifte revisor, skal der samtidig være forslag om ny administration. Dirigenten bemærkede, at forslag om valg af ny revisor og administrator kræver, at der samtidig er konkret forslag om ny revisor og administrator. Der var i forsamlingen enighed om, at dette punkt tillige kan tages med på foreningens ekstraordinære generalforsamling i august/ september, hvor foreningens årsrapport 2017/2018 endeligt skal behandles og godkendes. Ad 7 Eventuelt Dirigenten gjorde opmærksom på, at under dette punkt kan diskuteres, men intet vedtages. Følgende forhold blev drøftet: - Foreningens medlemmer blev opfordret til at overholde husorden og ikke bruge boremaskiner og andre støjende værktøjer sent om aftenen. - Andelshaverne blev opfordret til at lukke branddørene på loftet. Det har stor betydning for ejendommens sikkerhed. - En andelshaver opfordrede alle til at lukke vinduerne i opgangen og på loftet på trods af varmen. Dette for at sikre mod skader og undgå, at duer tager ophold i ejendommen. - En andelshaver opfordrede foreningens medlemmer til ikke at benytte egen vaskemaskine og tørretumbler sent om aftenen, idet det larmer. - Bestyrelsen opfordrede alle andelshavere til at holde bag- og hovedtrappen ryddet. Det er vigtigt både af hensyn til udseende, men også af hensyn til brandsikkerheden. - Endelig opfordrede en andelshaver foreningens medlemmer til at være opmærksomme på fugt i kælderen, idet der er fare for skimmelsvampeangreb. - Til slut var der enighed om, at bestyrelsen kan indkalde til fælles arbejdsdag til oprydning og andre arbejder. Bestyrelsen vil følge op på dette. Til slut takkede andelshaver René Juul for gode og konstruktive diskussioner om de vigtige økonomiske punkter. 6

7 Herefter hævede dirigenten foreningens ordinære generalforsamling 2018 kl. ca , idet han samtidig takkede for god ro og orden. København, den / 2018 Henrik Qwist, dirigent og referent Alberte Hansen, formand Tim Ingemann Larsen Kirsti Schiøtte Andreas Löwenborg Mille Taarnager 7