HVAD PÅVIRKER PRISUDVIKLINGEN PÅ EN FAMILIEHUSE? OG HVAD ER KONSEKVENSEN AF EN SÅDAN PÅVIRKNING?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "HVAD PÅVIRKER PRISUDVIKLINGEN PÅ EN FAMILIEHUSE? OG HVAD ER KONSEKVENSEN AF EN SÅDAN PÅVIRKNING?"

Transkript

1 HD (FR) Studiet 2011 HOVEDOPGAVE Afleveringsdato: 23. maj 2011 Opgaveløser: Søren Staufeldt Vejleder: Karsten Poul Jørgensen HVAD PÅVIRKER PRISUDVIKLINGEN PÅ EN FAMILIEHUSE? OG HVAD ER KONSEKVENSEN AF EN SÅDAN PÅVIRKNING? (Ikke fortroligt) 1

2 1) Indledning.. 4 2) Problemformulering 4 3) Afgrænsning. 5 4) Metode og disposition.. 6 5) Datamateriale og kildekritik. 7 6) Prisudvikling på en familiehuse ) Økonomiske tiltag, som indirekte kan have haft indflydelse på prisudviklingen.11 8) Teorier om spekulation og fundamentals.14 9) Fundamentals i min analyse a: Renten 17 9 b: Skattetrykket.20 9 c: Ledighed 23 9 d: Løn e: BNP.27 9 f: Forbruget.28 9 g: Olien ) Grundmodel 35 11) Hvilke forhold har i øvrigt indflydelse på udviklingen i prisen på en familiehuse? ) Har dagens boligejer økonomiske problemer? ) Familiens Danmarks køb af en familiehus i Hvad var deres rådighedsbeløb og formue ud fra familiens valg af lånetyper? ) Hvad er der sket med familiens rådighedsbeløb og formue ved fald i renten 2

3 uden omlægning af lån? ) Hvad er der sket med familiens rådighedsbeløb og formue ved fald i renten med løbende omlægning af lån? ) Hvad sker der med familiens rådighedsbeløb og formue ved stigning i renten? Er der årsager, der kan imødegå yderligere fald i priserne? ) Hvad kan man gøre for at udjævn priserne? ) Konklusion.67 11) Litteratur og kildehenvisning 69 12) Bilag 70 3

4 Indledning..1: Boligpriserne har de seneste 10 år været svingende først stigende og siden 2007 faldende. Boligen er både familiens hjem og en økonomisk omkostning, som påvirkes af ændringer i samfundsøkonomien. Jeg er blevet nysgerrig efter at finde ud af, hvad der er mulige årsag til udsvingene i boligpriserne og svinger de mere end forventet, om jeg selv kan konstruere en mulig model og hvordan udviklingen har påvirket familiens rådighedsbeløb og formue og vil påvirke familiens rådighedsbeløb og formue frem i tid. Har det været naturligt med udsving i priserne, når man kigger på de årsager, der kan have indflydelse på priserne renten, ledigheden, BNP, skattetryk med videre? Jeg har fundet frem til en fiktiv familie, som har købt bolig i Det er yderst interessant for mig at se på, hvordan deres rådighedsbeløb og formue var ved købet ud fra forskellige valg af finansiering, hvordan begge har udviklet sig efter købet både med og uden optimal omlægning af deres gæld siden købet, om værdien af boligen har udviklet sig som given teori lægger op til og hvordan rådighedsbeløb og formue kan udvikle sig fremover med udgangspunkt i dag? Afslutningsvis vil jeg kort byde ind på, hvad man kan gøre for at begrænse udsvingene i boligpriserne. Problemformulering..2: Jeg vil i opgaven belyse prisudviklingen på ejerboliger og undersøge, hvad de primære årsager har været til, at vi har oplevet prisændringer. Samtidigt vil jeg analysere, hvilken påvirkning en renteændring kan have på friværdien i en ejerbolig med udgangspunkt i en boligejers økonomi, herunder hvilke økonomiske konsekvenser, det kan have på ejerens formue og rådighedsbeløb afhængig af, hvilken lån ejeren har. Min opbygning af opgaven er som følger: Hvordan har prisudviklingen været på ejendomsmarkedet siden 2000? og hvilke samfundsøkonomiske tiltag har der kort beskrevet været i samme periode? 4

5 Hvilke faktorer påvirker prisdannelsen på enfamiliehuse og kan ændringer i disse forklare prisudviklingen? Har dagens boligejer økonomiske problemer? Familien Danmarks rådighedsbeløb og formue ved køb af enfamiliehus i 2006 ud fra forskellige lånetyper. Hvad sker der med familiens rådighedsbeløb og formue ved fald i renten fra køb til nu uden løbende omlægning lån og med løbende omlægning af lån? Hvad sker der med familiens rådighedsbeløb og formue på sigt ved stigning i renten? AFGRÆNSNING..3: Jeg analyser udelukkende familier, hvor enfamiliehus er familiens helårsbolig og i Danmark der er ikke taget højde for mulige, forskellige udviklinger regionalt. Data og analyser på det samlede boligmarked er anvendt, hvis de ikke har været til rådighed for enfamiliehuse markedet separat. Analysen dækker perioden , da den er den nyeste periode med forskellige udviklinger. Familiens økonomi er bygget op ud fra fiktive indtægter og udgifter og analysen gælder alene denne families økonomi. Mangel på opdateret litteratur og modeller er nogle steder suppleret med egne vurderinger og modeller. Jeg har taget udgangspunkt i, at renten er en yderst vigtig faktor for udvikling af priserne. Renten kan dog ikke så alene, hvad analysen også når frem til og er grunden til, at jeg i min model for årsager til udvikling i priserne inddrager udviklingen i ledigheden, og væksten. Under beregningerne af rådighedsbeløb har jeg beregnet rådighedsbeløb til at være det samme ved køb i 2006 og i dag 2011 ved uændret rente for overskuelighedens skyld og fordi, jeg er mere er interesseret i at, hvordan ændringer i renten ændre rådighedsbeløbet. Jeg er også gået ud fra at varigheden på obligationerne er den samme efter samme grund. 5

6 METODE.4: I afsnit 6 og 7 forholder jeg mig til prisudviklingen på en familiehuse og hvilke samfundsmæssige tiltag der kort beskrevet har været i samme periode internationalt som nationalt. I afsnit 8 redegør jeg for nogle af de teorier om grund til prisudvikling, som jeg finder interessante. I afsnit 9 beskriver jeg de fundamentals, som jeg har udvalgt ud fra, hvad jeg tror på, der har indflydelse på prisudviklingen og forholder mig til, om der virkeligt er sammenhæng årtiet tilbage. I afsnit 10 har jeg lavet min egen grundmodel ud fra de fundamentals, som jeg mener har mest indflydelse på prisudviklingen og går modellen igennem trinvis. I afsnit 11 bliver de svært målbare fundamentals beskrevet, der kan have indflydelse på priserne. I afsnit 12 beskriver jeg og forholder mig kort til, om dagens boligejer har økonomiske problemer. I afsnit analyserer jeg, hvordan en families rådighedsbeløb og formue har udviklet sig ved forskellige lånetyper siden køb af en familiehus i 2006 med og uden aktiv omlægning af lån i perioden og giver mit bud på, hvordan familiens formue kan udvikle sig frem i tid. I afsnit 17 kommer jeg kort med mit bedste bud på, hvad man kan gøre for at udjævne priserne. Talmaterialet i forholdet mellem udviklingen i priser og mulige årsager er indekset for at give bedst muligt overblik med indeks 100 for Jeg har ikke vedlagt familiens økonomiberegning som bilag, da jeg mener det ikke er interessant, men mener taget udgangspunkt i familiens rådighedsbeløb ud fra køb. 6

7 DATAMATERIALE OG KILDEKRITIK 5: Jeg har valgt at benytte umiddelbart tilgængeligt datamateriale. Datamaterialet kommer hovedsagligt fra Danmarks Statistik. Hvis det ikke har været fyldestgørende, har jeg sekundært gjort brug af Realkreditrådet. Jeg har ingen grund til at betvivle på validiteten af de data, som ligger til grund for min analyse og egne beregninger med udgangspunkt for tal fra begge. Økonomiberegning for familien ved køb i 2006 er hentet fra en rigtig beregning i 2006 på en fiktiv familie og en reel salgsopstilling. Økonomiberegningen er lavet i Danske Bank og salgsopstillingen er vedlagt som bilag. Jeg har heller ikke her nogen grund til at betvivle på rigtigheden af beregningerne. Derudover har jeg gjort brug af publiceret analyser og avisartikler. Det er min vurdering, at kilderne er objektive dog kan et minimum af subjektivitet næppe undgås. Prisudviklingen på enfamiliehuse : 7

8 Indeks for udviklingen i kontantpriser, almindelig handel, hele landet enfamiliehuse. 2006= ,4 56,9 60,2 62,5 64,4 70,1 82, ,9 101,1 87,1 Kilde: Danmarks Statistik 120 indeks indeks 20 0 Udsvingene i boligpriserne har i det seneste årti været markante i både opadgående og nedadgående retning. Tidligere blandt andet i 1980erne svingede priserne også en del, men ikke helt så meget som i perioden fra 2005 til Som det fremgår af tallene steg priserne på enfamiliehuse kraftigt fra 2004 til Bare tre år senere var de faldet kraftigt igen. Boligpriserne følger generelt udviklingen i en lang række samfundsøkonomiske forhold fundamentalt. F.eks. skyldes stigningen i boligpriserne frem mod 2006 i høj grad faldende rente, som normalt virker med en vis forsinkelse, og at samfundsøkonomien udviklede sig gunstigt. Prisstigningerne var på ingen måde et dansk fænomen. Mange andre lande har haft lignende udvikling på boligmarkedet i samme periode. I Danmark har også de afdragsfrie lån og skattestoppet haft en vis betydning. Udviklingen på boligmarkedet har stor indvirkning på den samlede samfundsøkonomi. I perioder med høj økonomisk aktivitet og efterspørgsel stiger de reale boligpriser, mens udviklingen i boligpriserne normalt er mere moderat, når væksten og efterspørgslen er lavere. Forventningerne har også spillet en rolle for prisudsvingene. Der var en udbredt tro på, at prisen på boliger ville fortsætte opad og opad. En sådan tro kan virke selvforstærkende. De forventninger 8

9 til prisudviklingen på boligmarkedet, der herskede i årene op til vendepunktet, fremstår i dag ret optimistiske og bidrog givet til de voldsomme prisstigninger. Prisstigninger, der ikke har realøkonomisk grundlag, vil før eller siden, blive korrigeret. Priserne vil med andre ord falde igen. I Danmark vendte boligmarkedet også igen. Det skete i 2007 som følge af, at renten steg igen, at der blev bygget mange nye huse og at stemningen blandt potentielle boligkøbere skiftede. I foråret 2008 var den almindelige forventning, at boligpriserne ville være moderat vigende de næste par år. Men prisfaldet blev markant forstærket af finanskrisen i efteråret 2008 med dertil hørende stramning i kreditgivningen. I løbet af under et år fra 2008 til 2009 faldt priserne med 14%. Siden 2009 har boligmarkedet stabiliseret sig. Der bliver igen handlet flere boliger og priserne er steget svagt., dog mindre end stigninger i de almindelige forbrugerpriser. De mere stabile og svagt stigende priser skyldes blandt andet et meget lavt renteniveau og øgede disponible indkomster. Stabiliseringen ventes at holde i En lignende stabilisering er sket internationalt og i enkelte lande endda i fremgang. OECD forventer i overvejende grad, at nationale boligmarkeder i de kommende år stabiliserer sig eller bliver genoprettet delvist. Forklaringen er blandt andet det fortsat lave renteniveau. Den internationale opgang og nedgang i boligpriserne efter 2000 adskiller sig fra tidligere boligcykler ved at være stærkere og udsvingene har fulgt hinanden tættere end tidligere. Prisudviklingen hænger her sammen med en global tendens til sammenfaldende renteudvikling og konjunkturcykler. Siden midten af 190erne ses en tendens til samvariation i den europæiske og amerikanske styringsrente, hvilket afspejler sig i renterne på boligfinansiering. En tilsvarende synkron renteudvikling kan ikke genfindes i samme omfang i perioden før midten af 1990erne. Rentedannelsen er tæt forbundet mellem landene og de nationale boligpriser bestemmes i høj grad af den internationale rentedannelse. Faldende renter er således en forklarende faktor for boligprisstigninger frem til omkring Dog begyndte renten i USA at stige i 2004 to år før boligmarkedet toppede. Siden midten af 1990erne er der sket stigning i samvariation i de industrialiserede landes konjunkturudsving. Når landenes konjunkturcykler bliver mere sammenfaldende, vil der også ske en tættere samvariation i den internationale rentedannelse. 9

10 Siden 1980erne er der sket liberalisering på markederne for boligfinansiering. Det er blevet muligt for potentielle boligkøbere at få adgang til større udvalg af lånefinansiering og flere har fået adgang til at lånefinansiere boligkøb. Derved er fleksibiliteten på boligmarkedet blevet styrket. IMF (Den Internationale Valutafond) har i 2008 lavet et markedsliberaliseringsindeks og udarbejdet en simpel rangorden af lande her ud fra. Udvalgte resultater som følger: Lån i friværdi Gratis refinansiering Typisk belåningsgrad i % Typisk løbetid i år Realkreditobl. I % af alle lån Mortgage backed securities % af alle lån USA Ja Ja ,1 Danmark Ja Ja ,5 0,1 Holland Ja Ja ,7 4,6 Sverige Ja Ja ,1 0,9 Norge Ja Nej UK Ja Begrænset ,9 6,4 Kilde: Danmarks Statistik Danmark ligger højt i rangordenen, hvilket især hænger sammen med, at der i Danmark i modsætning til de fleste andre lande er et veludviklet marked for realkreditobligationer. Det er vanskeligt at pege på en sammenhæng mellem markedsliberalisering og boligprisudviklingen. Det bedste sammenligningsgrundlag for at undersøge sammenhængen mellem begge er sammenholde udviklingen i begge. Da der ikke findes data for udviklingen i i markedsliberaliseringsindekset, er en sådan sammenligning ikke mulig. Sammenholdes niveauet for markedsliberalisering med udviklingen i boligpriserne, er det vanskeligt at pege på en klar sammenhæng mellem fleksible lånemuligheder til boligforhold og boligprisudviklingen. Udviklingen på boligpriserne på lidt længere sigt er vanskelig at forudsige og vil blandt andet afhænge af renteudviklingen og ledigheden. Selv hvis boligpriserne fra og med 2012 stiger med cirka 1,5 % årligt hvilket svarer til gennemsnitstigninger de seneste 4 årtier vil der gå ca. 15 år før de reale boligpriser er tilbage på 2007 niveauet. 10

11 ØKONOMISKE TILTAG, SOM INDIREKTE KAN HAVE HAFT INDFLYDELSE PÅ PRISUDVIKLINGEN..7: 2003: Realkreditinstitutter og banker indfører en ny type realkreditlån med afdragsfrihed i op til 10 år 2005: OECD fremlægger en rapport om dansk økonomi, der på linie med de danske vismænd anbefaler reformer, hvis velfærdssamfundet skal bevares. OEDC ønsker bl.a. at afskaffe eller begrænse efterlønnen, nedsætte indkomstskatten og til gengæld at hæve afgifter og ejendomsskatter. 2006: Prisen på olie sætter ny rekord. Prisstigningen skyldes bl.a. risikoen for en konflikt mellem de vestlige lande og det olieproducerende Iran, som mistænkes for at udvikle en atombombe. Også den kraftige økonomiske vækst i Kina har været med til at drive oliepriserne opad og benzinprisen er nu over 10 kr. De økonomiske vismænd advarer mod risiko for overophedning af økonomien med dertil hørende større inflation og forringet konkurrenceevne. 2007: Den amerikanske boligkrise trækker kort tid efter tænder ud i de store internationale banker. Den største bank i Schweiz, UBS, afskriver 10 milliarder dollar på grund af de såkaldte subprime lån givet til huskøbere med lav kreditværdighed. De faldende boligpriser i USA har gjort mange husejere insolvente og ude af stand til at afdrage på deres lån. I samme periode vurderer de økonomiske vismænd, at finanspolitikken skal strammes. Der er betydelig risiko for, at den nuværende højkonjunktur ender i overophedning ved at give skattelettelser og øge de offentlige udgifter. 2008: Den amerikanske stat overtager de to største realkreditinstitutter. Fanny Mae og Freddie Mac, som er på vej til at kollapse. De to sidder på halvdelen af alle amerikanske realkreditudlån. 11

12 Kort tid herefter bliver USA ramt af den værste finansdag siden 9/11. Det store fald i aktiekurserne kommer efter USA's fjerdestørste investeringsbank Lehman Brothers måtte indgive konkursbegæring, da Den Amerikanske Centralbank afviser at hjælpe dem ud af deres krise. Kollapset i den amerikanske storbank sender rystelser i gennem USA og kurserne på Wall Street falder. Krisen har en afsmittende negativ effekt på børskurserne i hele verden herunder den danske. For at forbedre likviditeten på finansmarkederne har centralbankerne rundt om i verden pumpet 180 mia. dollar ud på pengemarkederne. Det gælder centralbankerne i Europa, USA, Japan, England, Canada og Schweiz. Økonomer vurderer, at det er den største aktion nogensinde. For at hindre en omfattende økonomisk krise i USA godkendes en finansiel redningspakke til 700 mia. dollar. Lovforslaget øger blandt andet garantien for borgernes opsparing i bankerne. Formålet er at genskabe tilliden til den amerikanske finansverden. I Danmark er Bankpakke 1 klar. Aftalen betyder, at bankerne skal bidrage med 35 mia. for at redde eventuelle nødlidende banker. Regeringen spænder desuden en statsgaranti ud under systemet, så bankkundernes indskud sikres. Branchen skal de næste to år koncentrere sig om konsolidering. Aftalen er sikret med et bredt politisk flertal. På samme tidspunkt kom regeringen og pensionsbranchen med hjælp (redningspakke) til realkredit og pensionsselskaberne for at bremse tendensen til faldende kurser og stigende rente. Pensionskasserne skal sætte mindre til side og ikke sælge helt så mange realkreditobligationer på et tidspunkt, hvor realkreditterne har det skidt. Der kommer ny amerikansk redningspakke. Den amerikanske centralbank fremlægger en plan, hvor der bruges 800 mia. dollar på at sikre kreditten til forbrugere og erhvervsliv. De 600 mia. dollar skal bruges på at købe gæld af realkreditselskaberne, bl.a. Freddie Mac og Fannie Mae. Desuden kommer centralbanken med en hjælpepakke på 200 mia. dollar til at støtte lån fra private og mindre virksomheder. 2009: I starten af 2009 kommer der skuffende tal fra Danmarks Statistik for erhvervstilliden herunder specielt for serviceerhvervene, rekord mange konkurser og en stigende arbejdsløshedsprocent det danske aktieindeks, C20 indekset, dykker. 12

13 Bankpakke 2 (kreditpakken) er nu på plads. Pakken skal modvirke, at virksomheder og borgere havner i kreditklemme, hvor de ikke kan låne i penge og realkreditinstitutterne til sunde projekter. Op til 100 mia. kr. fordeles. Staten tilbyder penge og realkreditinstitutterne statslige kapitalindskud på op til 100 mia. kr. Der er grundlæggende tale om et lån, der skal forrentes med mellem 9 og 12 pct. Og tilbagebetales. Bankerne skal opfylde nogle betingelser for at kunne låne, f.eks. er der krav om solvens, pengene skal tilbagebetales til Staten hurtigst muligt, Staten skal have øget indblik i bankernes finansielle styrke mm. På samme tidspunkt kommer en økonomisk redningspakke på plads i USA. Den lyder på 789 mia. og omfatter skattelettelser og investeringer, der skal redde den økonomiske økonomi. Også i Danmark kommer en omfattende skatteomlægning Forårspakke 2.0 som skal indfases over 10 år fra 2010 til skatten på arbejde nedsættes. I forsommeren finder de 20 største økonomier i verden fælles fodslag på G20 topmøde i London. De når frem til seks fælles punkter for at skubbe verdensøkonomien i gang igen. Landene er bl.a. enige om at tilføre Den Internationale Valutafond og Verdensbanken samlet 1000 mia. dollar. Dette vil tredoble valutafondens reserver, som trængte lande kan låne. G20 landene når også til enighed om, hvordan finansmarkedet skal reguleres. De kræver bl.a. bedre kapitalgrundlag i bankerne, begrænsning af bonuspakkerne i finanssektoren, regulering af de såkaldte hedgefonde og andre aktører samt sanktioner overfor lande, som fungerer som skattely. 2010: Bankpakke 3 kommer der skal afløse bankpakke 1, som udløber 30. september. Bankpakke 1 giver en generel statsgaranti, så ingen kunder med almindelig bankarrangementer taber penge i tilfælde af bankkrak. Den aftale erstattes af bankpakke 3 i form af indskydergaranti på kr pr. kunde. Medio året når EU`s finansministre til enighed om en stor hjælpepakke, der skal holde hånden under eurolandene med økonomiske problemer. Sikkerhedsnettet har en samlet værdi på 750 mia. euro. To tredjedele kommer fra EU og eurolandene, mens de sidste 250 mia. euro bliver stillet til rådighed af Den Internationale Valutafond. Ud over Grækenland er bl.a. Spanien og Portugal i store økonomiske problemer. 13

14 Sammenfatning: Fra 1999 og frem til 2007 har der været støt stigende kontantpriser på enfamiliehuse, hvor efter priserne faldt frem til Som beskrevet påvirker (verdens)økonomiske samfundsændringer prisudviklingen på enfamiliehuse. Siden 1980erne er der sket afgørende ændringer i vilkår for den økonomiske politik her i landet. Nogle af disse ændringer er kommet til os udefra. Andre er bestemt af indenlandske forhold, men begge slags ændringer spiller en rolle for konjunkturforløb og prisudviklingen på enfamiliehuse. I øjeblikket befinder boligmarkedet sig i en situation med faldende priser på enfamiliehuse. Vi hører gennem forskellige medier, at grunden til alle økonomiske ulykker for tiden er finans og kreditkrisen og at samfundet på forskellig vis forsøger at løse udfordringen via finans og/eller pengepolitiske tiltag. Men kan vi være mere specifikke og via forløb og statistik se, om der er specielle faktorer, som påvirker priserne på enfamiliehuse.? Teorier om spekulation og fundamentals 8: Nu er der igen stor fokus på, om priserne på enfamiliehuse vil falde eller stige? Boligpriserne er på vej op siger ejendomsmæglerne og mange økonomer fra banker og realkredit. Nej, nej, det er helt forkert. Priserne er tværtimod på vej ned påstår økonomiske vismænd og andre eksperter. Den historiske udvikling viser, at priserne bevæger sig i et cyklisk mønster, men hvad får priserne til at ændre sig? Er det købers forventning til den fremtidige prisudvikling, der styrer priserne og/eller er der andre bagvedliggende, grundlæggende forhold der spiller ind? Der er forskellige økonomiske teorier, modeller og studier om emnet og lavet mange analyser af udviklingen i huspriserne for at fastslå hvilke faktorer, der har størst indflydelse på priserne. Nogle økonomer som f.eks. Robert Shiller mener, at fundamentals ikke kan forklare hele prisudviklingen, men at priserne på kort sigt fastsættes via autokorrrelation i priserne fra år til år og via spekulation. 14

15 Katinka Hort lavede i 1990 en analyse af prisudviklingen på svenske parcelhuse fra 1970 til analysen viser, at priserne følger et sammenhængende mønster, hvilket ifølge hende ikke kun gælder for Sverige. I hendes analyse når hun frem til, at priserne på KORT SIGT har samme trend er prisen steget 4% året før, er der stor sandsynlighed for, at prisen også stiger 4% året efter og modsat ved fald og på LANG SIGT er styret af ændringer i fundamentals. Katinka Hort redegør for, hvordan prisudviklingen for boliger bedre beskrives af forventninger i markedet end ændringer i fundamentals. Der er derfor en tendens til, at ændringer i fundamentals slår igennem på langt sigt, mens ændringer i prisen på kort sigt skal forklares ud fra forventninger til markedet. Hun nævner i sin analyse, at en af grundene til, at det forholder sig sådant er, at udbuddet af boliger er givet på kort sigt, da det tager tid at bygge nye. En prisstigning der teoretisk vil resultere i nyopførelse af boliger vil ikke i nuet dæmpe prisstigningen, da det tager tid at bygge nyt. Generelt er økonomer enige om, at udviklingen i fundamentels på sigt er bestemmende for prisudviklingen, men der er forskel økonomerne i mellem om, hvilke fundamentals, der tillægges størst betydning. Når priserne på lang sigt stiger mere end det, der kan forklares ud fra fundamentals, vil/bør priserne før eller siden falde tilbage mod et langsigtet ligevægtsniveau jævnfør Katinka Hort. I Danmark findes der flere økonomiske modeller til brug for analyse af den fremtidige udvikling af boligpriserne bl.a. ADAM (Danmarks Statistik) og SMEC (Det økonomiske Råd). Modellerne er makroøkonomiske, som er værktøjer til brug for analyse og prognose for dansk økonomi herunder udvikling i boligpriserne. Modellerne kræver en del forudsætninger for at kunne prognosticere den fremtidige udvikling i priserne, idet kommende års udvikling i bagvedliggende, grundlæggende forhold som f.eks. indkomst, inflation, skattetryk, rente, arbejdsløshed, demografi, forbrugertillid, byggeomkostninger, BNP med videre FUNDAMENTALS ikke kan forudsiges med sikkerhed. Modellerne er derfor alene et estimat. 15

16 Modellerne er alle bygget op om, at kontantprisen på boliger bestemmes af den ligevægts skabende pris baseret på udbud og efterspørgsel. Udbuddet er på kort sigt lig den eksisterende boligbeholdning, hvilket skyldes, at det årlige nybyggeri normalt kun udgør en meget lille del af boligbestanden. Samt at planlægnings og opførelses tiden er forholdsvis lang. Boligefterspørgslen afhænger af en række forskellige faktorer som disponibel indkomst, skattetryk, renteniveau med videre. Fælles for modellerne er, at faktorerne i boligefterspørgslen ændres løbende, mens det årlige nybyggeri er yderst beskedent i forhold til det samlede boligudbud. Svingninger i boligefterspørgslen kan derfor ikke på kort sigt imødegås af tilsvarende ændringer i boligudbuddet og dermed slår ændrede efterspørgselsforhold direkte igennem på boligens pris. Sammenfatning: Der findes forskellige økonomiske modeller, teorier og studier, som forklaring på trenden på boligmarkedet. Nogle økonomer mener, at udviklingen i boligpriser på kort sigt kan forklares ud fra spekulation og på lang sigt ud fra ændringer i fundamentals. Vægtningen er dog svær at afgøre. Fundamentals i min analyse.9: 16

17 Jeg vil i min analyse ikke benytte økonomiske modeller, men i stedet nogle af de fundamentals, der indgår i modellerne, da det for mig er mere interessant at undersøge, om der på lang sigt virkelig er sammenhæng (forskudt?) mellem ændringer i fundamentals og ændringer i priser på enfamiliehuse, når man kigger bagud i tiden. Jeg har valgt følgende fundamentals til at indgå i min analyse: Renten. Skattetryk. Ledighed. Løn. BNP Privatforbruget. Olien Disse er valgt ud fra en forventning om, hvad der historisk set kan forklare prisudviklingen på enfamiliehuse. RENTEN 9 a: En vigtig del af beslutningsgrundlaget inden køb af enfamiliehus er: Hvad koster boligen? likviditetsmæssigt? det vil sige hvad bliver brutto/nettoydelse pr. måned?. En vigtig faktor i det regnestykke er, hvilken rente skal (del af) købesummen forrentes med? Køber skal i dag ved ønske om ejerskiftelån generelt godkendes økonomisk af pengeinstitut/kreditforening til at kunne afvikle størst muligt obligationslån med fast rente over 30 år og evt. kombineret med boliglån med fast/variabel rente og begge med afvikling. Det er derfor nok så vigtigt for regnestykket og økonomien, hvad rentesats den gældende realkreditobligation og banklån har. Køber kan efter godkendelsen sammensætte sin endelige finansiering og løbetid på lån normalt annuitetslån, rentetilpasningslån eller rentetilpasningslån med loft evt. kombineret med afdragsfrihed som denne ønsker. 17

18 Valg af lånetype er en individuel beslutning, som bestemmes efter låntagers risikovillighed, tidshorisont og forventninger til renteudviklingen. Uanset hvilken lånetype køber vælger, vil renteniveauet altid have betydning for ydelsen for køber. Køber har en brutto/nettoydelse pr. måned at købe bolig for, hvorfor stigende rente derfor alt andet lige vil medføre faldende efterspørgsel efter ejerbolig og dermed faldende pris på et enfamiliehus. Lavere rente har den modsatte effekt. Renteændringer påvirker ikke kun købers økonomi ved købet, men også den fremtidige efterspørgsel. Renten skal sørge for ligevægt mellem låntagers efterspørgsel efter penge og långivers tilbud af samme. Når låntager skal vurdere de enkelte lånetypers fordelagtighed, afhænger denne af sammenhængen mellem renteniveau og løbetid. Rentestrukturen vil typisk være med laveste rente på obligationer med lav rente og højere rente på obligationer med lang løbetid. Danmark er ikke med i den fælles valuta og har derfor sin egen pengepolitik, som dog er præget af udviklingen i kronekursen ligger tæt på udviklingen i euroen. I Danmark har Nationalbanken ansvaret for pengepolitikken og via pengepolitikken styrer Nationalbanken renten i Danmark. Pengepolitikken er indrettet efter at holde en stabil kronekurs over for euroen og er således afhængig af den førte pengepolitik i eurolandene. Hvis renten hæves i eurolandene følger Nationalbanken efter. Ændringer i renten er bl.a. et værktøj, som Den Europæiske Centralbank (ECB) og Nationalbanken tager i brug over for uønsket vækst i økonomien og/eller inflationen. Har vi for lille vækst i økonomien sættes renten ned for at stimulere væksten og modsat ved for høj vækst. Stiger priserne og dermed inflationen over det mål, man har aftalt sig frem til, kan man imødegå prisstigninger ved at sætte renten op og modsat. Når der er vækst i euro landene, bør højkonjunktur derfor alt andet lige føre til stigende efterspørgsel efter arbejdskraft og varer, hvilket vil få lønmodtagerne og vareproducenterne til at gennemtvinge løn og prisstigninger. Dette fører til stigende inflation og efterfølgende 18

19 rentestigninger. I perioder med lavkonjunktur vil inflationen og dermed renten på sigt være faldende. Indeks for udviklingen i kontantpriser, almindelig handel, hele landet enfamiliehuse (2006 = 100) og rentesatser, nominelt Kontantpriser 60,2 62,5 64,4 70,1 82, ,9 101, en.fam. huse Kort rente % 3,91 3,04 2,48 2,45 2,94 4,18 4,72 4,64 1,71 Lang rente % 6,4 5,66 5,45 4,97 4,44 5,24 5,94 5,19 4,68 Kilde: Danmarks Statistik Danmark har fra 2000 til 2006 haft en lav og faldende rente, hvilket har haft en effekt på prisudviklingen stigende priser på enfamiliehuse. Og modsat fra 2006 til 2009, hvor renten har været stigende og haft indflydelse på faldende priser. Renteændringer vil derfor alt andet lige slå igennem på ændringer i priserne på enfamiliehuse. Effekten er dog meget afhængig af om renteændringer var ventet eller ikke. Var ændringen ventet, vil markedet alt andet lige allerede have reageret på kurserne og dermed på forhånd tilpasset 19

20 renten. Er ændringen pludselig, vil markedet reagere. Tekniske beregninger fra bl.a. Syddansk Universitet når frem til, at stiger renten 1% point, vil priserne kunne falde med op til 8% alt andet lige herunder den generelle økonomiske situation, forbrugertillid og forventninger. Jeg vil siden hen lave min egen undersøgelse om emnet. Renteændringer kan ramme låntager forskudt. Skal man i nuet optage lån, kender man renten i nuet. Skal man have refinansieret sit 1 årige rentetilpasningslån som ca. 50% af låntagerne i kreditforeningen har kommer afregningen først, når lånet skal refinansieres typisk omkring nytår. Selv om realkreditinstitutterne er begyndt at sprede deres refinansiering af boliglån, så er december stadig den måned, hvor den helt store mængde af rentetilpasningslån får ny rente. SKATTETRYKKET 9 b: Skattetrykket kan beregnes på forskellige måder. Der findes ingen teoretisk rigtig måde. Der offentliggøres derfor flere mål for det. Skattetryks mål skal under alle omstændigheder altid tolkes med forsigtighed. Det mest anvendte skattetryks mål kaldes det traditionelle skattetryk og kan udregnes som: Samlede skatter og afgifter/bruttonalproduket i markedspriser x 100. De markant største skatteindtægter stammer direkte fra indkomst og formueskatterne, som i 2009 udgjorde ca. 63 % af de samlede skatter. Indkomst og formueskatter er direkte skat af indkomst optjent af personer og virksomheder og skatter af tilknyttet ejerskab af formuer. Indeks for udviklingen i kontantpriser, almindelig handel, hele landet enfamiliehuse og skattetrykket. 2006= Kontantpriser, 60,2 62,5 64,4 70,1 82, ,9 101,1 87,1 en.fam.hus. Skattetryk 97,6 96,4 96,8 98,8 102, , ,8 Kilde: Danmarks Statistik 20

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Finansrådets årsmøde, mandag den 30. november 2009

Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Finansrådets årsmøde, mandag den 30. november 2009 DANMARKS NATIONALBANK Nationalbankdirektør Nils Bernsteins tale ved Finansrådets årsmøde, mandag den 30. november 2009 Det talte ord gælder Recessionen i verdensøkonomien ser nu ud til at være slut. Væksten

Læs mere

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent F Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. maj 2015 Medfører

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013 Øjebliksbillede. kvartal 1 DB Øjebliksbillede for. kvartal 1 Det første halve år af 1 har ikke været noget at skrive hjem om. Både nøgletal fra dansk økonomi generelt og nøgletal for byggeriet viser, at

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 43

KonjunkturNYT - uge 43 KonjunkturNYT - uge. oktober. oktober Danmark Forbrugertilliden steg i oktober Fald i detailomsætningen i september Dansk inflation på niveau med euroområdets i september Internationalt USA: Uændret inflation

Læs mere

Den næste finanskrise starter her

Den næste finanskrise starter her 10. marts 2015 Den næste finanskrise starter her Denne kommentar er også bragt som et indlæg i Jyllands-Posten den 10. marts 2015. Centralbankerne i 17 lande har i år lempet deres pengepolitik, og godt

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Året der gik 2007. Valuta i 2007

Året der gik 2007. Valuta i 2007 Af Bo Lützen-Laursen & Rikke Halse Kristensen Året der gik 2007 År 2007 blev et begivenhedsrigt år. Den store sub prime krise brød ud og recessionsfrygten i USA blev større og større efterhånden som tiden

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen?

5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.1 Redegør for, hvad begrebet pengepolitik omfatter. 5.2 Forklar, hvilken rolle henholdsvis pengeinstitutterne og Nationalbanken spiller i pengeskabelsen? 5.3 Siden finanskrisen begyndelse i 2007 har

Læs mere

Økonomisk Perspektiv -ved en korsvej. Cheføkonom Helge J. Pedersen København 15. juni 2009

Økonomisk Perspektiv -ved en korsvej. Cheføkonom Helge J. Pedersen København 15. juni 2009 Økonomisk Perspektiv -ved en korsvej Cheføkonom Helge J. Pedersen København 15. juni 2009 1 Global økonomisk krise men nu lysner det Langvarig krise med rod i boligmarkedet Krisen har spredt sig fra Wall

Læs mere

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.

Læs mere

De samfundsøkonomiske mål

De samfundsøkonomiske mål De samfundsøkonomiske mål Økonomiske vækst Fuld beskæftigelse Overskud i handlen med udlandet Stabile priser (lav inflation) Ligevægt på de offentlige finanser Rimelige sociale forhold for alle Hensyn

Læs mere

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Nyhedsbrev Kbh. 4. juli 2014 Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Juni måned blev igen en god måned for både aktier og obligationer med afkast på 0,4 % - 0,8 % i vores

Læs mere

Den økonomiske efterårsprognose 2014 Langsom genopretning med meget lav inflation

Den økonomiske efterårsprognose 2014 Langsom genopretning med meget lav inflation Europa-Kommissionen - Pressemeddelelse Den økonomiske efterårsprognose 2014 Langsom genopretning med meget lav inflation Bruxelles, 04 november 2014 Kommissionens efterårsprognose forudser svag økonomisk

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 42

KonjunkturNYT - uge 42 KonjunkturNYT - uge. oktober 9. oktober Danmark Lavere forbrugerprisinflation i september Inflationen i Danmark lavere end i euroområdet i september Internationalt USA: Stigende inflation, industriproduktion

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Big Picture 1. kvartal 2015

Big Picture 1. kvartal 2015 Big Picture 1. kvartal 2015 Jeppe Christiansen CEO Februar 2015 The big picture 2 Økonomiske temaer 2015 Er USA i et økonomisk opsving? Er Europa igen i 0-vækst? Er aktierne for dyre? Vil renterne forblive

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier. Halvårsrapport 2008

Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier. Halvårsrapport 2008 Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier Halvårsrapport 2008 Indholdsfortegnelse Ledelsesberetning... 3 Anvendt regnskabspraksis... 5 Resultatopgørelse... 6 Balance... 6 Hoved- og nøgletal... 6 2 Investeringsforeningen

Læs mere

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald Nyhedsbrev Kbh. 3. aug. 2015 Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald I Juli måned fik den græske regering endelig indgået en aftale med Trojkaen (IMF, ECB og EU). Den økonomiske afmatning i

Læs mere

Finans & Råvarer. Specialer:

Finans & Råvarer. Specialer: Specialer: Rådgiver & Skribent AgroMarkets Strategi vedr. risikoafdækning Finansiering Afdækning og konvertering lån Valutastyring og afdækning Business Cycle Analysis (konjunkturmodeller) Specialist i

Læs mere

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 3. kvartal 2013 Øjebliksbillede 3. kvartal 13 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 13 Der er tegn på et løft i aktiviteten i 1, både hvad angår den generelle økonomi og byggebranchen. Fremrykningen af Vækstplan DK i finansloven

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten

Læs mere

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko Nyhedsbrev Kbh. 1.sep 2014 Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko August måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere?

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere? 30. september 2014 Er aktiemarkedet blevet for dyrt? Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest I september blev et af de mest succesrige kinesiske selskaber med navnet Alibaba børsnoteret i New

Læs mere

PFA INVEST NYHEDSBREV - OKTOBER 2014

PFA INVEST NYHEDSBREV - OKTOBER 2014 PFA INVEST NYHEDSBREV - OKTOBER 2014 MARKEDSKOMMENTAR OKTOBER 2014 Fortsat udsigt til økonomisk opsving i USA Europa mere tvivlsomt PFA har en forventning om, at det økonomiske opsving i USA vil fortsætte

Læs mere

Hvem kan bringe EU ud af krisen? København og Aarhus, den 24. og 26. februar 2015

Hvem kan bringe EU ud af krisen? København og Aarhus, den 24. og 26. februar 2015 Hvem kan bringe EU ud af krisen? København og Aarhus, den 24. og 26. februar 2015 Status for eurozonen i 2015 europæiske økonomier i krise siden start af finanskrise i 2007-08: produktion stagnerende,

Læs mere

DI s efterårsprognose:

DI s efterårsprognose: Den 22. september 2009 DI s efterårsprognose: Først i 2013 vil det tabte være vundet tilbage Af cheføkonom Klaus Rasmussen, økonomisk konsulent Tina Kongsø og økonomisk konsulent Jens Erik Zebis Dansk

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Markedskommentar. Pulje Nyt - 4. kvartal 2014. Temaer på de finansielle markeder

Markedskommentar. Pulje Nyt - 4. kvartal 2014. Temaer på de finansielle markeder Markedskommentar Temaer på de finansielle markeder Årets sidste kvartal var kendetegnet ved kraftige fald i renteniveauet og i olieprisen. De kraftige rentefald betød, at obligationer generelt klarede

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 44

KonjunkturNYT - uge 44 KonjunkturNYT - uge. oktober. oktober Danmark Stort set uændret bruttoledighed i september Stigning i konjunkturbarometeret for serviceerhverv i oktober, men fald i de øvrige erhverv Udlånet til erhverv

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

INDHOLD. Resume 3. Beskeden fremgang i 2004 4. Usikkerheden på retur i den globale økonomi 4. Fremgangen i dansk økonomi kommer ikke udefra 5

INDHOLD. Resume 3. Beskeden fremgang i 2004 4. Usikkerheden på retur i den globale økonomi 4. Fremgangen i dansk økonomi kommer ikke udefra 5 Dansk økonomi Danmark taber markedsandele Låneomlægninger giver plads til forbrug Beskæftigelsesfaldet fortsætter ind i 2004 Boligbyggeriet vinder frem Regeringens udmeldinger mangler konsistens 10. december

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Økonomi Makroupdate, uge 28, 2009

Økonomi Makroupdate, uge 28, 2009 Økonomi Makroupdate, uge 28, 2009 Svær balancegang forude USA klik her Euroland klik her Danmark klik her Grafer klik her Udarbejdet af: Cheføkonom Jan Størup Nielsen, tlf. 65 20 44 66, jsn@fioniabank.dk

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

KRITISKE ANALYSER. Af Henrik Herløv Lund, økonom cand.scient. adm. www.henrikherloevlund.dk herloevlund@mail.dk. Notat

KRITISKE ANALYSER. Af Henrik Herløv Lund, økonom cand.scient. adm. www.henrikherloevlund.dk herloevlund@mail.dk. Notat 1 KRITISKE ANALYSER Af Henrik Herløv Lund, økonom cand.scient. adm. www.henrikherloevlund.dk herloevlund@mail.dk Notat TID TIL EFTERTANKE OVER DANSK FASTKURSPOLITIK! Det var godt, at spekulanter ikke løb

Læs mere

overblik Statistisk Virksomhedernes energiomkostninger 3. KVARTAL 2015

overblik Statistisk Virksomhedernes energiomkostninger 3. KVARTAL 2015 overblik Statistisk Virksomhedernes energiomkostninger 3. KVARTAL 2015 > > Elprisen 2 > > Olieprisen 2 > > Gasprisen 3 > > Kulprisen 4 > > Eltariffer 4 > > Kvoteprisen 5 Energipriserne har overordnet haft

Læs mere

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4 PULJEAFKAST FOR 2014 23.01.2015 Udviklingen i 2014 2014 blev et år med positive afkast på både aktier og obligationer. Globale aktier gav et afkast målt i danske kroner på 18,4 pct. anført af stigninger

Læs mere

Status på udvalgte nøgletal november 2010

Status på udvalgte nøgletal november 2010 Status på udvalgte nøgletal november 21 Fra: Dansk Erhverv, Politisk Økonomisk afdeling Ledighed: Stigning i bruttoledigheden I september var 168.3 registrerede bruttoledige og bruttoledigheden er dermed

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

På den måde er international handel herunder eksport fra produktionsvirksomhederne - til glæde for både lønmodtagere og forbrugere i Danmark.

På den måde er international handel herunder eksport fra produktionsvirksomhederne - til glæde for både lønmodtagere og forbrugere i Danmark. Af Specialkonsulent Martin Kyed Direkte telefon 33 4 60 32 24. maj 2014 Industriens lønkonkurrenceevne er stadig svækket i forhold til situationen i 2000. På trods af forbedringer siden 2008 har Danmark

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015 TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 1. oktober 2015 DET TALTE ORD GÆLDER Tak for indbydelsen til nu for tredje gang at tale på Realkreditrådets årsmøde.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 4. kvartal 2014 Introduktion 4. kvartal er ligesom de foregående kvartaler mest kendetegnet ved lav vækst, lave renter og nu, for første gang i mange

Læs mere

Koordineret EU-krisepolitik kan skabe 36.000 job i Danmark

Koordineret EU-krisepolitik kan skabe 36.000 job i Danmark Koordineret EU-krisepolitik kan skabe 36.000 job i Danmark Der er meget store usikkerheder forbundet med international økonomi i øjeblikket og meget taler for, at væksten i udlandet bliver lavere end først

Læs mere

Markedskommentar december: Mindre plusser afslutter flot år!

Markedskommentar december: Mindre plusser afslutter flot år! Nyhedsbrev Kbh. 5. jan. 2015 Markedskommentar december: Mindre plusser afslutter flot år! Året sluttede med en mindre stigning på 0,2-0,3 % pga. lavere renter og en svækket euro. Dermed har vi nu haft

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Verdensøkonomien er i dyb recession, og udsigterne for næste år peger på vækstrater langt under de historiske gennemsnit. En fælles koordineret europæisk

Læs mere

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein Økonomikongres for landmænd Nationalbankdirektør Nils Bernstein Global konjunktur 4. kvt. 2007 = 100 2007 = 100 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 2007 2008 2009 2010 2011 Euroområdet USA Japan

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen

Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen . marts 9 af Jeppe Druedahl og chefanalytiker Frederik I. Pedersen (tlf. 1) Rentevåbnet løser ikke vækstkrisen Analysen viser, at de renter, som virksomhederne og husholdninger låner til, på trods af gentagne

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

OAO-Nyhedsbrev om løn januar 2014

OAO-Nyhedsbrev om løn januar 2014 31-01-2014 12/339/12 OAO-Nyhedsbrev om løn januar 2014 Løn i den offentlige og den private sektor I dette nyhedsbrev ser vi på løn og lønudviklingen fra februar 2011 til august 2013. Vi bruger Danmarks

Læs mere

KONJUNKTURSITUATIONEN-udsigterne for 3. og 4. kvartal

KONJUNKTURSITUATIONEN-udsigterne for 3. og 4. kvartal 24. november 23 Af Frederik I. Pedersen, direkte telefon 33 55 77 12 og Thomas V. Pedersen, direkte telefon 33 55 77 18 Resumé: KONJUNKTURSITUATIONEN-udsigterne for 3. og 4. kvartal De seneste indikatorer

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011

Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011 Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011 v/ Driftsøkonom Jørgen Thorø KHL Temaer: Er Europa på vej i Japans vækstfælde? Overlever euroen? Renteniveauer pt. Stigende marginer og bidragssatser

Læs mere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere Statsministerens nytårstale 213 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 1 år er blevet næsten 2 procent ringere Helle får inspiration fra Økonomisk Redegørelse August 212 Beskæftigelsesudviklingen

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger!

Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger! Nyhedsbrev Kbh. 3. jun. 2015 Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger! Maj blev en måned med udsving, men det samlede resultat blev begrænset til afkast på mellem -0,2 % og + 0,4 %. Fokus

Læs mere

Status på udvalgte nøgletal august 2015

Status på udvalgte nøgletal august 2015 Status på udvalgte nøgletal august 215 Fra: 211 Dansk Erhverv, Politisk Økonomisk Afdeling Status på den økonomiske udvikling Den seneste måneds nøgletal angiver, ligesom i juli, overvejende, at dansk

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel ØKONOMISK ANALYSE NR. Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel Bygge- og anlægserhvervet har været igennem en turbulent periode det seneste årti. Aktiviteten nåede op på et ekstraordinært

Læs mere

Den 6. februar 2014. Af: chefkonsulent Allan Sørensen, als@di.dk. Procent af verdensøkonomien (købekraftskorrigerede enheder)

Den 6. februar 2014. Af: chefkonsulent Allan Sørensen, als@di.dk. Procent af verdensøkonomien (købekraftskorrigerede enheder) Den 6. februar 2014 udgør nu mere end halvdelen af verdensøkonomien udgør nu over halvdelen af den samlede verdensøkonomi, deres stigende andel af verdensøkonomien, øger betydningen af disse landes udvikling

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

ØkonomiNyt nr. 9 2009

ØkonomiNyt nr. 9 2009 ØkonomiNyt nr. 9 2009 Indledning til denne Økonominyt: Hvilken betydning har de kommende udviklingstendenser i bruttonationalproduktet (BNP) og dermed væksten i forskellige lande og geografiske områder,

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Markedskommentar november: ECB vil gøre, hvad der er nødvendigt!

Markedskommentar november: ECB vil gøre, hvad der er nødvendigt! Nyhedsbrev Kbh. 2. nov. 2014 Markedskommentar november: ECB vil gøre, hvad der er nødvendigt! November måned blev en fin måned for amerikanske og europæiske aktier. Vores 3 afdelinger er steget med mellem

Læs mere

Det skandinaviske boligmarked

Det skandinaviske boligmarked NR. 2 FEBRUAR 2014 Det skandinaviske boligmarked Den svage udvikling på det danske boligmarked siden 2007, kan ikke genfindes i Sverige og Norge, især på grund af en bedre økonomisk udvikling. Forskellene

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

29. oktober 2014. Global økonomi er stabil

29. oktober 2014. Global økonomi er stabil 29. oktober 2014 Global økonomi er stabil Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest De globale aktiemarkeder har udvist betydelige svingninger de sidste par uger. Årsagerne hertil er mange. Dels

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Markedskommentar marts: Den perfekte storm!

Markedskommentar marts: Den perfekte storm! Nyhedsbrev Kbh. 7. apr. 2015 Markedskommentar marts: Den perfekte storm! Marts blev også en god måned med afkast på 1,0 % - 1,8 % i vores afdelinger. Afkastene er et resultat af stigende aktiekurser og

Læs mere