ne sen vs Thomsen $ A/B SAGA G Referat af stiftende generalforsamling torsdag den 24. maj 2012.

Transkript

1 CVR ne sen vs $ A/B SAGA G Referat af stiftende generalforsamling torsdag den 24. maj Torsdag den 24. maj 2012 kl afholdtes på skolen på Islands Brygge, Art herivej 57, 2300 København S generalforsamling for en andelsboligforenmg for beboelseslejerne i ejendommen matr.nr. 97 m.fl Amagerbros Kvarter beliggende Egiisgade 2244 Leifsgade68, Gunløgsgade 2143 og Isafjordsgade 57, 2300 København S Generalforsamlingen blev åbnet af Daniel Vizel, som på arbejdsgruppens vegne bød velkommen tilalle fremmødte lejere. Daniel Vizel præsenterede arbejdsgruppens rådgivere Jan Hansen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, advokat Henrik Qwist, Nielsen & Advokater samt Thomas Bro, Nykredit. Herefter gennemgik Daniel Vizel arbejdsgruppens arbejde i processen fra 15. marts tildato. Herunder gennemgik Daniel de notater og beregninger som arbejdsgruppen og advokat Henrik Qwist har udarbejdet samt lagt pã foreningens hjemmeside og på facebook. Daniel Vizel orienterede samtidig om, at der den 16. maj var blevet gennemført et beboermøde samme sted Også til dette beboermøde var der stor tilslutning,og pâ mødet blev alle vilkår for stiftelse og køb tilligegennemgået og drøftet. Ordet blev herefter overladt tiladvokat Henrik Qwist som var aftenens dirigent og arbejdsgruppens juridiske rådgiver Efter optælling blev det konstateret, at 123 af ejendommens 276 lejemål var repræsenteret på generalforsamlingert Derudover er der i ejendommen 2 tomme lejemål, og nogle lejemål der er ny udlejet, men ikke indflyttet. Advokat Henrik Qwist oplyste, at han vil udarbejde et beslutningsreferat fra aftenens generalforsamling. Dirigenten oplæste dagsordenen, der var følgende: 1 Vilkår for køb * Tilbud af 15. marts * Overslag lil af den 14 maj * Oversigt over boligafgift og indskud for de enkelte lejligheder * Regler for håndtering af særmodemiseringer m.v. * Vurderingsrapport fra Peter Jahn & Partnere A/S vedrørende ejendommens stand. * Fordele og ulemper ved at blive andelshavere * Stiftelse af andelsboligforening 2. Vedtagelse af vedtægter 3. Vedtagelse af stigning i andelsværdi 4. Indmeldelse i A/B Saga G 5. Valg af bestyrelse 6 Vedtagelse af forskellige bemyndigelser. Nielsen & Advokater Ostbanegade København Ø Danmark Tlf Fax nt@ntadvokater.dk nr.:

2 Overslag Foreningens Købet som Nielsen & Side 2 af 8 Ad. 1 Vilkår for køb. Advokat Henrik Qwist oplyste, at indkaldelsen til stiftende generalforsamling var runddelt tilsamtlige boligiejere den 15. maj 2012 med dagsorden (side 2) og en rnaterialesamling indeholdende en sammenfatning af vilkårene for købet og stiftelsen af andelsboligforeningen (side 360) Advokat Henrik Qwist orienterede om, at Plesner Advokatfirma på vegne af Lærerstandens Brandforsikring GS ved brev af 15. marts 2012 har tilbudt lejerne at erhverve ejendommen pà andelsbasis. Acceptfristen var oprindeligt den 24. maj, men er efterfølgende blevet aftalt forlænget. Lejerne kan overtage ejendommen på de vilkår som fremgår af tilbudsmaterialet, og således indtræde i den eksisterende rammeaftale mellem Læ Terstandens Brandforsikring GS, Dansk Sygeplejerâd, Forenede Danske motorejere samt FTF. Der kan ikke forhandles om hovedvilkårene om ejendommens overtagelse Advokat Henrik Qwist redegjorte for, at alle vilkår ikke fremgår klart af rarnmeaftalen, hvorfor der har være behov for opklarende forhandlinger med Lærerstandens Brandforsikring GS ved Plesner Advokater tilafklaring heraf. På den baggrund er acceptfristen blevet forlænget. Prisen for ejendommen er fastsat til kr med en overtagelse dag pr. 1. juli Ejendommen overtages som den er og forefindes beset. Advokat Henrik Qwist gennemgik Overslag ill af 14. maj 2012 (side 410) over de vilkår ejendommen vil kunne erhverves på, og gjorde rede for fordele og ulemper ved et sådant køb. Det blev understreget at: samlede anskaffelsessum består af 3 dele. Den kontante købspris udgør kr Hertil skal lægges istandsættelses i forbindelse med køb kr samt derudover omkostninger ved stiftelsen nu opgjort til kr ,000 Notat om omkostninger blev gennemgået. Den samlede anskaffelsessum kan derfor nu opgøres tilkr , eller i forhold til Overslag lil en reduktion på kr. 450,000. finansieres ved optagelse af 2 realkredittàn i Nykredit Realkredit A/S med et samlet provenu på kr samt et ombygningslän med et provenu på kr Anlægslan på kr , og en kassekredit med et maksimum på kr i Nykredit Bank A/S, Derudover er andelshavernes bruttoindskud sat til1.000 kr. pr. m2. Finansieringslicitation er afholdt, og der er indkommet endelige tilbudfra Nykredit og BRF Kredit samt foreløbige tilbudfra Nordea, RD og Danske Bank Ill indeholder en finansieringsplan som indebærer optagelse af 2 realkreditlån i Nykredit Realkredit A/S (materialets side78). Län 1 med en kursværdi på kr er afdragsfrit i 30 år. Renten er fast i 10 âr Det betyder, at renten ændres om 10 år. På dette tidspunkt skal valg af ny länetype tages. og hvis renten er højere på det tidspunkt, end den rente der har været gældende i den første 10årige renteperiode, vil andelsboligforeningen skulle betale en højere ydelse på dette län femover. På dette tidspunktvil foreningen dog kunne foretage en samlet omlægning af alle lån. Län nr 2 er et 3,5 % annuitetslån med afdrag. Dette lån har samme ydelse og rente i hele lånets 30 årige løbetid /HQ/32716/

3 Der Ved Ydelserne Visse Der ; Nielsen & Side 3 af 8 optages et anlægslån i Nykredit Bank A/S med en hovedstoi på kr Det er et 20 årigt annuitetslån. Renten på lånet er variabelt og følger NYKBOR3renten. Advokat Henrik Qweist redegjorde for konsekvenserne for foreningens betalinger ved en rentestigning på 1 %, og henviste i den forbindelse tildet udarbejdede notat på foreningens hjemmeside. Derudover optages en kassekredit med maksimum kr i Nykredit Bank A/S. Advokat Henrik Qwist præciserede, at andelshaverne hæfter personligt pro rata for anlægslân og kassekredit i Nykredit Bank A/S. gennemgangen af finansieringsplanen redegjorde advokat Henrik Qwist for vilkårene i de øvrige indkomne tilbudfra BRF Kredit, Nordea, RD samt Danske Bank, Det mest favorable tilbudfor foreningen er det indkomne endelige tilbudfra Nykredit. Arbejdsgruppen har derfor valgt i samråd med advokat Henrik Qwist, at vælge Nykredit som finansiel partner. på realkreditlånene er i materialet opgjort pr. 14. maj Den endelige rente på lånene vil dog først blive låst fast. når samtlige betingelser for stiftelsen er opfyldt, hvilket tidligstvil være tirsdag den 29. maj. Advokat Henrik Qwist redegjorde for, at renten på realkreditlânene siden overslaget var faldet yderligere, således at der på de 2 realkreditlån ved dagens kurser er en reduktion i ydelserne på i alt kr. 484,00D årligt. Derudover er renten på anlægslånet reduceret, hvorfor det er realistisk at regne med en nedgang i ydelserne selv ved kurssikring på nuværende tidspunkt på ca. kr årligt. Det vil forøge foreningens budgetterede driftsoverskud tili alt ca. kr Samtidig præciserede advokat Henrik Qwist dog, at renten kan nå at ændre sig i tiden fra generalforsamlingen tiltidspunktet for lånets endelige kurssikring. af posterne i budgettet er fastsat skønsmæssigt, mens andre beror på sælgers oplysninger og indhentede tilbud.der er indhentet tilbud på forsikring og administration Forsikringen indeholder fuld dækning inklusiv svamp og insektskadedækning uden forbehold. Der er budgetteret med en indtægt for ejendommens erhvervslejemål på ca Det vil også i fremtiden kræve en stor indsats for bestyrelsen og administrator at sørge for, at alle foreningens erhvervslejemål løbende er udlejet I løbet af 2012 og 2013 er flere erhvervslejemål opsagt tl fraflytning. er afsat beløb tilstraksvedligeholdelse på kr. 4, Beløbet er fastsat af Peter Jahn & Partnere A/S Rådgivende arkitekter og ingeniører. Claus Dam havde grundigt på beboermødet den 16. maj gennemgået ejendommens stand, og bekræftede kort på generalforsamlingen, at der er tale om en ejendom i ualmindelig god stand, hvorfor der kun skal anvendes yderst begrænsede beløb til vedligeholdelse og (standsættelse i fremtiden. Advokat Henrik Qwist og arbejdsgruppen besvarede løbende spørgsmät fra forsamlingen. Herefter gennemgik advokat Henrik Qwist oversigten over boligafgift og indskud (side 1135). Advokat Henrik Qwist redegjorde for lejebetalingerne i ejendommen i dag (materialets side 1113). Ejendommens 276 boliglejemål er meget forskellige i kvalitet og standard. Den gennemsnitlige leje udgør kr. 850 pr. m2 årligt, men dette gennemsnit dækker over et lejespænd fra den bliigste lejlighed på 484 kr. pr. m2 årligt tilden dyreste på kr. pr. m2 ärligt. 46 lejere betaler i dag en leje på mindre end 650 kr. pr. m2 årligt. Disse 46 lejere vil som de eneste få en stigning i deres boligbetalinger ved indmeldelse i A/B Saga G. Karreens øvrige 230 lejere vil ikke stige i månedlige betalinger ved indmeldelse.

4 ens Side 4 af 8 Bas sboligafgiften er ens for alle lejligheder. Basisboligafgiften er fastsat til650 kr./m2 årligt. Ved fremtidige stigninger i boligafgiften, er det kun denne basisboligafgift der danner basis for stigninger. Udover betaling af basisboligafgift, betaler 230 boliger tillægfor lejlighedernes individuelle moderniseringer. Disse beløb skal fortsat betales. Advokat Henrik Qwist redegjorde for konsekvenserne ved arbejdsgruppens forslag tilorientering af betalingerne for lejlighedernes månedlige tillæg særmoderniseringstillæg. Rimeligheden i forslaget blev drøftet. Arbejdsgruppens forslag blev vedtaget således: De nuværende moderniseringstillæg betales fuldt ud i en periode pà ca. 5 år fra foreningens stiftelse til og med den 31. december 2016, hvorefter moderniseringstillæggene i de følgende 10 år fra den 1. januar 2017 aftappes lineært med 1/10 hvert âr, og således at der fra 1. Januar 2027 ikke længere betales tillæg for individuelle særmoderniseringer i ejendommen. Advokat Henrik Qwist henviste til,at bestemmelsen er inkorporeret i vedtægtens 8, stk. 4. Indskuddet fastsættes til kr. pr./m2 for alle lejligheder. Ved betaling af bruttoindskud kan hver enkelt lejer fratrække betalt depositum forudbetalt leje samt indestående på indvendig vedligeholdelseskonto pr. 30. juni Beløbet vif blive opkrævet medio juni til betaling omkring den 1. juli2012 Herefter gennemgik advokat Henrik Qwist nogle af fordelene ved at blive andelshaver og stifte A/B Saga G, samt derudover ulemperne ved at skifte fra at være lejer tilat blive andelshaver (materialets side 3843). Advokat Henrik Qwist præciserede, at det i forbindelse med foreningens stiftelse er tilladtfor lejere som har børn, børnebørn eller forældre at meide sig ind i foreningen og umiddelbart efter/samtidig kan lade børn, børnebørn eller forældre købe lejligheden på andelsbasis på samme vilkår. Herefter kan børnene eller forældrene udleje lejligheden til de nuværende beboere på en tidsubegrænsetlejekontrakt Såfremt børne eller forældrekøberen eftelfølgende får mulighed for at flytte internt i foreningen, vil samme system kunne tillades tilden nye lejlighed. Reglerne om beskatning ved salg af andel m.v. blev samtidigt gennemgået. Reglerne om boligsikring og bollgydelse blev gennemgået, idet det belv præciseret, at materialet side 38 desværre har en fejl vedrørende boligydelse tilpensionister. Det blev præciseret som i det indtæg, der er lagt på hjemmesiden tidligere, at boltgydelse alene gives som län Reglerne for etablering af interne venteliste (materialets side 13, 41 samt vedtægtens 13 side 49 og 50) blev gennemgået Foreningens interne venteliste omfatter de andelshavere, der ønsker at rokere tilen anden lejiighed i A/B Saga G. Ventelisten etableres umiddelbart i forbindelse med foreningens stiftelse. Arbejdsgruppens forslag er, at den enkelte andelshavers placering på ventelisten afgøres efter anciennitet som lejer i ejendomrnen i nuværende lejlighed. Dog således at andelshavere, som betaler de højeste rnoderniseringstillæg får fortrinsret ved ventelistens etablering i 2D12. Andelshavere som i dag betaler en leje på mere end kr. pr. m2 årligt får denne fortrinsret. Prioritetsrækkefølgen mellem andelshavere med en leje højre end kr./m2 afgøres af lejens størrelse, således at andelshaveren med den højeste m2 leje går forud for de øvrige. Nye andelshavere vil altid blive placeret nederst på ventelisten

5 Vedtagelse Ue sen s S i Side 5 af 8 En deltager foreslog, at ventelisten blev etableret udelukkende efter anciennitet i nuværende lejlighed. Dirigenten satte forslaget tilafstemning og konstaterede, at arbejdsgruppens forslag var vedtaget. Advokat Henrik Qwist præciserede tilslut, at stiftelsesmaterialet indeholder grundlaget for boliglejernes indmeldelse i A/B Saga G. De væsentligste dele af dette stiftelsesgrundlag v[1derfor ikke efterfølgende kunne ændres end ikke ved kvalificeret flertal i foreningen. Specielt gælder dette reglerne for basisboligafgift henholdsvis særmoderniseringstillæg, således om disse fremgår af vedtægtens 8, stk. 4, reglerne om salg af andelslejligheder i vedtægtens 13 om ventelister samt ventelistens etablering Disse regler vil kun kunne ændres ved enstemmighed i foreningen. Jan Hansen, ABF afsluttede dagsordenens punkt 1 med en mere overordnet gennemgang af forløbet, materialet samt formålet med og betydrungen af at stifte en andelsboligforening. Det er vigtigt, at der stiftes en levedygtig forening. Om en andelsboligforening er levedygtig beror dels på om værdierne er til stede, er ejendommen købt tilden rigtige pris og er finansieringen på plads, og her er Nykredit garant for denne vurdering, men også på, om beboerne har råd tilat blive boende i ejendommen både her og nu og på længere sigt Der er altid en risiko for stigninger i boligafgiften, men der er i forløbet redegjort for betydningen af rentestigning og stiftelsesmateriaiet indeholder beskrivelser af foreningens økonomi, som er blevet belyst på bedst mulig vis. Jan Hansen konkluderede, at der samlet set er opstillet et rigtig godt grundlag for, at alle karreens lejere kan træffe den rigtige personlige beslutning om eventuelt rnedlemskab i A//B Saga G. Advokat Henrik Qwist oplyste, at der pä dette tidspunktvar modtaget indmeldelser svarende thca. 38 % af boligarealet. Det blev derfor besluttet, at stifte AIB Saga G. Ad. 2 af vedtægter. Advokat Henrik Qwist gennemgik vedtægterne (side 4459) i materialet, idet spørgsmål blev besvaret og ændringer drøftet. Følgende ændringer blev vedtaget; 13. stk. 4, 2. punktum: "De indtegnede på ventelisterne efter 13, stk. 2 litra BC og D skal herefter tilbydes andelen igen tilden pris, som sælger har kunne opnå tilanden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. ". 27. stk. 1:

6 Indmeldelse Vedtagelse Ue sen : 1 i Side 6 af 8 "Bestyrelsen bestå af en formand og yderligere 410 bestyrelsesmedlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. 30 stk. 1 "Generalforsamlingen vælger en advokat eller anden professionel ejendomsadministrator,.. Advokat Henrik Qwistpræciserede, at der i vedtægtens 5, stk. 2 er indsat en speciel bestemrnelse om, at andelshaverne hæfter personligt og pro rata for foreningens mellemværende med Nykredit Bank A/S. Denne vedtægtsbestemmelse kan ikke ændres så længe foreningen har lån i Nykredit Bank Als. Vedtægterne blev herefter vedtaget. Ad. 3 af stigning i andelsværdi. Advokat Henrik Qwist redegjorde for, at foreningen har mulighed for allerede på den stiftende generalforsamling at forhøje andelsværdien, idet anskaffelsessurnmen inkl. omkostninger m.v. udgør ca. kr , mens den offentlige kontantværdi af foreningens ejendom pr. 1. oktober 2010 udgør kr (materialets side 3940). Der er således mulighed for lovligt jf. Andelsboligforeningslovens 5 at forhøje andelsboligforeningens egenkapital med godt kr Ved en indmeldelsesprocent på 65 betyder det, at andelsværdien lovligt kan forhøjes med kr pr. m2 tilen ny lovlig andelsværdi på kr pr. m2 inklusiv medlemmernes kontante indskud. Samtidig oplyste advokat Henrik Qwistimidlertid, at den offentlige ejendomsvurdering virker høj, og at der derfor næppe er tviviom, at den offentlige ejendomsvurdering vil blive nedsat når næste offentlige vurdering foretages 1. oktober 2012 Den vurdering offentliggøres i januar/februar Et fald i den offentlige ejendomsvurdering pä 10 % vil betyde et fald i den maksimalt lovlige andelsværdi tilca kr pr m2. På den baggrund foreslår arbejdsgruppen, at der vedtages en stigning i andelsværdien fra indskudsbeløbet på kr tilkr pr. m2 allerede med virkning fra den stiftende generalforsamling. Forslaget blev drøftet og begrundet. Dirigenten konstaterede efter afstemningen (kun 3 stemte imod) at der var enighed om at vedtage en stigning i andelsværdien fra indskudsbeløbet kr tilkr pr. m2 med virkning fra den 24. maj Dirigenten præciserede samtidigt, at det ikke er lovligt ved salg af en andel at beregne en højere andelsværdi end kr pr. m2. Denne andelskrone er således gældende, indtil der vedtages en ny andefskrone på en ny generalforsamling i foreningen. Ad. 4 i andelsboligforeningen. Advokat Henrik Qwist gennemgik indmeidelsesblanketten med vilkår for indmeldelse i foreningen /HCl/32716/

7 Ue sen v Side 7 af 8 Advokat Henrik Qwist præciserede, at hvert medlem på indstillingsblanketten skriver under på, at være blevet grundigt inforrneret om finansieringsplanen samt at finansieringsplanen indeholder personlig pro rata hæftelse for andelshaverne. Advokat Henrik Qwist præciserede samtidigt, at indmeldelse er bindende og ikke kan trækkestilbage. Efter en pause med sammentælling kunne advokat Henrik Qwist konstatere, at 178 lejere ud af foreningens 276 lejere havde meldt sig ind i foreningen. Heri er ikke medregnet de tommelejligheder. Det svarer til64,5 % efter hoveder med et areal svarende til65 %. Advokat Henrik Qwist kunne således konstatere, at alle forudsætninger for stiftelse af A/S Saga G var opfyldt allerede på den stiftende generalforsamling, idet overslag Ill forudsætter en tilrneldingsprocent pä ca. 65. Advokat Henrik Qwist understregede derfor, at andelsboligforeningen nu er lovligt stiftet, samt at lejerkøb vil bilve gennemført. Den af lejerne stiftede andelsboligforening vil overtage ejendommen allerede 1. juli2012. Det blev samtidigt vedtaget, at de lejere som endnu ikke har indmeldt sig i foreningen har mulighed for at foretage efterindmeldelse indtil tirsdag den 29. maj kl Ad. 5 Valg til bestyrelsen. Til foreningens første bestyrelse valgtes følgende medlemmer: Navn Adresse På valg Daniel Vizel (formand) Leifspade 8, 1. th Pia Grønbek Gunløpsgade 31, 1 tv ereehea pirdøgasd9ea4de hristensen Anne Moritz Gunløgsgade 37, 2. tv Ann Sophie Ragberg Gunløgsgade 31, 1. th Rikke Giselsson Gunløgsgade tv JuneCatherina Starling Gunløgsgade 21, 3. tv Per Skovhus Egilsgade 24, 3. th Peter Tom Scott Reinbacher Leifspade 8, 4. tv John Østergaard Egilsgade 28, st. th. 2013

8 Vedtagelse Nielsen & Side 8 af 8 Ad. 6 af forskellige bemyndigelser. Bestyrelsen fik fra forsamlingen bemyndigelse tilat erhverve ejendommen, herunder underskrive alle dokumenter i den forbindelse, samt tilat vælge administrator og revisor i samråd med advokat Henrik Qwist Følgende formel bemyndigelse blev enstemmigt vedtaget: "Bestyrelsen ved formand og 2 medlemmer bemyndiges tilpå andelsboligforeningens vegne at erhverve ejendommen matr.nr. 97 m.fl. Amagerbros Kvarter beliggende Egilsgade 2244, Leifsgade 68, Gunløgsgade 2143 og Isafjordsgade 57, 2300 København S på de gennemgåede vilkår tilen samlet kontant købesum på kr tilen overtagelsesdag pr. 1. juli20'l2. Tilsvarende fik bestyrelsen bemyndigelse tilat indgå og underskrive alle låneaftaler med Nykredit Realkredit A/S samt Nykredit Bank A/S, herunder tilat underskrive pantebreve med pant i ejendommen.' ooooooooo Afslutningsvis orienterede advokat Henrik Qwist herefter om, at første brev tilalle foreningens medlemmer vil blive udsendt i uge 23. Frist for indbetaling af indskud vil formentlig blive sat til1. juli2012. Formand Daniel Vizel takkededen samlede arbejdsgruppe for et godt samarbejde i hele den lange og hårde proces, samt takkedefor et godt samarbejde d Jan Hansen, ABF og advokat Henrik Qwist. Herefter hævede advokat Henrik Qwist den ftende generalforsamling kl. ca , og ønskede alle tillykke med stiftelsen og etableringen af A/B Saga I om di gent og referent: aniel V zel (formand) P ek S Bak Ms e ri A g Rikke Giselsson J C h na S riing Per Skovhus John Østergaard Peter Tom Scott Reinbacher