Forslag til LOKALPLAN BOLIGOMRÅDE, GUSTAV ZIMMERSVEJ, NØRHALNE

Transkript

1 Forslag til LOKALPLAN BOLIGOMRÅDE, GUSTAV ZIMMERSVEJ, NØRHALNE JANUAR 2014

2 Forslag til er offentliggjort fra den 3. marts 2014 til den 28. april Her ligger lokalplanområdet: Kort Matrikelkort og Topografi sk Kortværk Jammerbugt Kommune & Kort & Matrikelstyrelsen Ortofotos Jammerbugt Kommune & COWI Indsigelser, bemærkninger og nærmere oplysninger: Jammerbugt Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Toftevej Aabybro Lokalplanlægger: Lise Overby Nørgård Tlf Forsidebilledet viser lokalplanområdet.

3 Forslag Indhold Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...7 Lokalplanområdet...8 Lokalplanområdets omgivelser...8 Lokalplanens indhold...9 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning og lovgivning Tilladelser eller dispensa tio ner fra andre myndigheder...16 Servitutter...16 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger...26 Vedtagelse...29 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...31 Støj fra erhverv, Bilag B *...39 Parkeringsnormer, Bilag F *...41 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort...Bilag 1 Arealanvendelse...Bilag 2 3

4 Vejledning Forslag Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlig hedsperioden er slut vurderer kommunalbestyrelsen, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er 4

5 Forslag Redegørelse tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. 5

6 Redegørelse Forslag 6

7 Forslag Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af forespørgsler om mindre boliger i Nørhalne-området. Mange af borgerne i Nørhalne ønsker at blive boende i byen, når de bliver ældre, og ønsker i den forbindelse ofte at flytte i en mindre bolig med mindre have. Herudover har der fra idrætsforeningens side været ønske om at få stillet et areal til rådighed, der kan anvendes til parkering ved arrangementer, til udendørs fi tness og lignende aktiviteter. 7

8 Redegørelse Forslag Lokalplanen giver mulighed for tre forskellige typer af anvendelser: Der kan opføres ti tæt-lave boliger (rækkehuse). Der kan opføres tre åben-lave boliger (parcelhuse). Der kan indrettes parkering og udendørs fitness- og legeredskaber. Der kan etableres en sti til arealet syd for lokalplanområdet. Lokalplanområdet. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 7f Nørhalne By, Biersted og arealet er på m 2. Området ligger i byzone, og er før vedtagelsen af denne lokalplan omfattet af Lokalplan 3.15, Bolig- og daginstitutionsområde ved Sulstedvej, Nørhalne. Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af ophæves Lokalplan 3.15 for det område, der er omfattet af. Området ligger idag ubenyttet hen med spredt bevoksning, primært birketræer. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet er beliggende i den østlige del af Nørhalne By. 8

9 Forslag Redegørelse Området grænser op til Gustav Zimmersvej mod nord. Gustav Zimmersvej forbinder området med den centrale del af Nørhalne By mod vest og til overordnede veje mod øst. Nord for Gustav Zimmersvej ligger Nørhalne Hallen med omkringliggende boldbaner. Øst og vest for området er der nyere parcelhusbebyggelse. Mod syd grænser området op til det åbne land. Det forventes at Nørhalne fremtidge udvikling vil fi nde sted syd for lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastsætter blandt andet bestemmelser for områdets anvendelse, bebyggelsens udseende, vejadgang. Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for fl ere forskellige typer af anvendelser: Der kan opføres tæt-lave boliger (rækkehuse). Der kan opføres åben-lave boliger (parcelhuse). Der kan indrettes parkering, udendørs fi tness- og legeredskaber. Der kan etableres en sti fra lokalplanområdet til området syd for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er derfor inddelt i tre delområder. Lokalplanområdet med delområde A, B og C 9

10 Redegørelse Forslag Forslag til udnyttelsen af lokalplanområdet, udarbejdet af Bjerg Arkitektur Bebyggelse og udstykning Lokalplanen giver mulighed for at der kan udstykkes tre parcelhusgrunde på mellem 850 og 900 m 2. Lokalplanen giver endvidere mulighed for at opføre ti stk. tæt-lave boliger på et areal på ca m 2. Etageantallet fastsættes til 1½ etager. Den maksimale bygningshøjde er 8,5 meter. Bebyggelsesprocenten er 30 for den enkelte ejendom. Areal til parkering mv. Lokalplanen giver mulighed for at et areal på ca m 2 kan anvendes til parkering. Der er ikke bestemmelser om at arealet skal befæstes. På arealet kan der etableres udendørs fi tnes- og legeredskaber. På arealet kan der endvidere etableres en sti til arealet syd for lokalplanområdet. 10

11 Forslag Redegørelse Boligbebyggelse i ét plan med saddeltag / View fra Gustav Zimmersvej, mod sydøst Boligbebyggelse i ét plan med ensidig taghældning / View fra Gustav Zimmersvej, mod sydøst Forslag til udformning af tæt-lave boliger, udarbejdet af Bjerg Arkitektur Trafi k Vejadgang til lokalplanområdet sker fra Gustav Zimmersvej. Vejadgangen til boligerne anlægges som privat fællesvej. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning og lovgivning I dette afsnit redegøres for sammenhængen med anden planlægning og lovgivning. Fredning, bevaringsværdige bygninger mv. og naturbeskyttelse Museumsloven Området er ikke fredet, indeholder ikke beskyttede fortidsminder eller naturområder. Der fi ndes i området ikke beskyttede sten- og jorddiger, der er omfattet af Museumslovens 29a. Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kul- 11

12 Redegørelse turarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherre mulighed for at få en udtalelse om risiko for fund af arkæologisk betydning samt besked om de fi nansieringsmæssige konsekvenser. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder, f.eks. knogler, flintredskaber, lerkarskår m.m., skal arbejdet standses idet omfang, der berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til nedenstående statsanerkendte kulturhistoriske museum: Nordjyllands Historiske Museum Algade Aalborg Forslag Nordjyllands Historiske Museum har udtalt, at de kan have væsentlige arkæologiske interesser i det pågældende lokalplansområde. Museet anbefaler, derfor at museet gennemfører en arkæologisk forundersøgelse inden for lokalplanområdet. Landsplandirektiv/Regionplanen Kommuneplanen (Helhedsplanen) Jævnfør Regionplan 2005, der er ophøjet til et Landsplandirektiv, er lokalplanområdet beliggende i et område med drikkevandsinteresser. I områder med drikkevandsinteresser skal grundvandsressourcen sikres gennem generel beskyttelse af grundvandet. Zonestatus Parkeringsvedtægt 12 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 29.B1, Nørhalne. Området kan anvendes til boligbebyggelse i op til 1½ etage. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne for området. Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver byzone. Jammerbugt Kommune har vedtaget en parkeringsnorm, der indeholder retningslinjer for administrationen af P-arealer i kommunen.

13 Forslag Redegørelse P-normen er vejledende for Kommunalbestyrelsen, og anvendes bl.a. i forbindelse med udarbejdelse af nye lokalplaner. For fritliggende enfamiliehuse (parcelhuse) fastsætter P-normen, at der skal etableres 2 P-pladser pr. beboelse. Er der garageareal til én eller fl ere biler, nedsættes kravet til én P- plads for hver bolig, se Bliag F. For tæt-lave boliger (række- eller dobbelthuse) fastsætter P-normen 2 P-pladser for hver beboelse. Etableres der fælles p-plads nedsættes kravet til 1½ P-pladser for hver beboelse. Er der garageareal til én eller fl ere biler nedsættes kravet til 1 parkeringsplads for hver bolig. Der stilles endvidere krav om etablering af minimum 2 handicap parkeringspladser i forbindelse med de tæt-lave boliger. Lokalplan nr Området er omfattet af Lokalplan nr. 3.15, Bolig- og daginsitutionsområde ved Sulstedvej, Nørhalne. I Lokalplan 3.15 udgøres lokalplanområdet af delområde III. Denne lokalplan fastsætter anvendelse af området til enten boligformål i form af op til syv parcelhusgrunde eller til daginsitutionsformål. Delområde III i Lokalplan nr afl øses af denne lokalplan, da tætlav boligbebyggelse ikke er i overensstemmelse med Lokaplan Lokalplan 3.15 ophæves herefter for det område, som Lokalplan omfatter. Kollektiv trafik Miljøforhold Der er kollektiv trafi kbetjening til og fra Nørhalne By i form af buskørsel. Lokalplanområdet ligger i en afstand af ca. 450 meter fra stoppestedet på Bygaden. Opvarmning Der er ikke meddelt projektgodkendelse iht. varmeforsyningsloven til kollektiv varmeforsyning af lokalplanområdet, som derfor er omfattet af forbuddet mod installation af naturgasfyr i nye bygninger, jf. bygningsreglementet, ikrafttrådt Det betyder samtidig, at der ikke er pligt til kollektiv varmeforsyning af lokalplanområdet, idet der ikke findes nærliggende mulighed for fjernvarme i området. Opvarmning i området sker ved individuelle løsninger. Kloakering Lokalplanområdet er seperatkloakeret. 13

14 Redegørelse Forslag Regnvand skal forsinkes via bassin eller rørmagasin inden afl edning til Jammerbugt Forsyning A/S's kloak. Jordforurening Inden for det lokalplanlagte område er der ikke kendskab til, at der er deponeret affald eller sket forurening af jorden. Såfremt der i forbindelse med jordarbejder konstateres tegn på forurening, skal arbejdet standses og Kommunens Plan- og Miljøafdelingen kontaktes. Kommunen skal efterfølgende vurdere om evt. forurening afstedkommer, at der skal sættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelsesloven 21 og Jordforureningsloven 71. Jævnfør Jordforureningslovens 72 b skal det sikres, at såfremt et areal ændrer anvendelse til bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave eller sommerhus, eller i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde ved førnævnte, skal det sikres, at den øverste halve meter jord på de ubebyggede arealer ikke er forurenet, eller at der er etableret varig fast belægning. Renovation Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Jammerbugt Kommunes til en hver tid gældende affaldsregulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Jammerbugt Kommunes affaldsregulativer. Yderligere oplysninger fi ndes på www. jammerbugt.dk. Konsekvenser for landbrug Ifølge Husdyrloven (Lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug LOV nr 1572 af 20/12/2006) er der særlige bestemmelser for landbrugsejendomme med dyrehold, der ligger nærmere end 300 meter fra et eksisterende eller ifølge kommuneplanens rammedel fremtidigt byzone- eller sommerhusområde, eller område i landzone, der i lokal plan er udlagt til boligformål, blandet bolig og erhverv, eller til offentlige formål med henblik på beboelse, institutioner, rekreative formål og lign. Der er ingen landbrug med dyrehold indenfor 300 meter fra de fremtidige boliger. Eksisterende landbrug kan som udgangspunkt fortsætte den hidtidige drift. 14

15 Forslag Redegørelse Etablering af nye landbrug med dyrehold, og enhver udvidelse, ændring, bygnings- og driftsmæssigt, på eksisterende landbrug, skal altid anmeldes til kommunen. Er der tale om husdyrbrug med over 15 dyreenheder (3 DE for mink), skal etableringen/udvidelsen/ændringen godkendes særskilt af kommunen. Husdyrbruget må ikke udvides eller ændres på en måde, som kan indebære forøget forurening eller andre virkninger på miljøet. I godkendelsen vurderer kommunen således på følgende forhold: Er der brugt den bedste tilgængelige teknik, Sker der en forøget ammoniakfordampning, Hensynet til de landskabelige værdier, Afstande til natur, grundvand, overfl adevand, jord, naboer m.m., Eventuelle gener for naboer i forhold til lugt, støj, støv, fl ue og lys gener m.v. Ved udvidelser af landbrugsejendomme, som ligger mere end 300 meter fra lokalplanen, kan der desuden blive stillet skærpet krav i forbindelse med udvidelse, eksempelvis krav til lugt-, støj-, støv-, fl ue gene m.v. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fl uer kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. Miljøvurdering af planer og programmer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Lokalplanen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet planen omfatter et mindre område på lokalt plan, og ikke omfatter anlæg nævnt i lovens bilag 3 og bilag 4. Jammerbugt Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 2 og 4, stk. 2. Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt vægt på, at der er tale om en bebyggelsesmæssig udfyldning af Nørhalne By, områdets anvendelse er i harmoni med den eksisterende arealanvendelse i nærområdet, 15

16 Redegørelse Forslag Vurdering af bæredygtighed Tilladelser eller dispensationer fra anden lovgivning Servitutter planen påvirker ikke Natura-2000 områder væsentligt, de eventuelle arkæologiske interesser i området varetages i henhold til Museumslovens bestemmelser, samt området ikke er omfattet af lovmæssige bindinger, der påvirkes af virkeliggørelsen af planens indhold. Indenfor er det muligt at bygge 13 boliger, tre parcelhuse og ti tæt-lave boliger. Parcelhusbyggeri giver i sig selv en ringe bæredygtighed, da klimaskærmen på parcelhuse er stor, og da der bruges meget areal til parcelhusbyggeri. Klimaskærmen er noget mindre på de tæt-lave boliger. I lokalplanområdet er der individuel varmeforsyning. Derudover er der mulighed for at opsætte solfangere/solceller på bygningerne. Der stilles ikke krav til, at byggeri skal opføres i en bestemt energiklasse, hvorfor denne score ligger lavt. Området er separatkloakeret og overfl adevand fra området kan ledes væk uden pumper. Lokalplanen indeholder bestemmelse om anlæggelse af sti til det areal, der ligger syd for området. Desuden er der kort afstand fra lokalplanområdet til rekreative muligheder som Nørhalne Hallen. Der er i lokalplanen bestemmelser om, at der skal være levende hegn i skel. får i alt 63 klimapoint. Lokalplanen anses for at være bæredygtig, da klimapointene overstiger det af Kommunalbestyrelsen fastsatte niveau for bæredygtighed på 57 klimapoint. Realisering af planen kræver hverken tilladelse eller dispensation fra særlovgivningen. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TVkabler, vandled ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsy nings selskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret fl g. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for 16

17 Forslag Redegørelse lokalplanområdet. Jammerbugt Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr. nr. 7f Nørhalne By, Biersted Tinglyst: Titel: Dok. om forkøbsret og Køberet for A/S Ejendomsselskabet Skovgaarden vedr. 7f. Matr. nr. 7f Nørhalne By, Biersted Tinglyst: Ttel: Vedtægter for "Grundejerforeningen Gustav Zimmersvej". 17

18 Redegørelse Forslag 18

19 Forslag Planbestemmelser Grundkort m. lokalplanafgrænsning, vejnavne og evt. angivelse af særlige bebyggelser eller landskaber Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 19

20 Planbestemmelser Forslag 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan anvendes til boligformål både i form af åben-lave og tæt-lave boliger, 1.2 at området kan anvendes til offentlige formål i form af parkering, udendørs fi tness, leg eller lignende udendørsaktiviteter, og 1.3 at området vejbetjenes fra Gustav Zimmersvej. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Nørhalne By, Biersted 7f samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Opdeling i delområder Lokalplanområdet inddeles i delområderne A, B og C, se Bilag Arealanvendelse 2.3 Zoneforhold Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3.1 Anvendelse, delområde A Parkering, udendørs fi tness, leg og lignende udendørsaktiviteter samt sti. 3.2 Anvendelse, delområde B Tæt-lave boliger. 3.3 Anvendelse, delområde C Åben-lave boliger. 20

21 Forslag Planbestemmelser 4. Udstykning 4.1 Udstykning, delområde A Området må ikke udstykkes yderligere. 4.2 Udstykning, delområde B Ejendomme kan udstykkes med en grundstørrelse på minimum 350 m 2 eksklusiv evt. adgangsvej og inklusiv evt. andel i fællesareal. 4.3 Udstykning, delområde C Ejendomme kan udstykkes med en grundstørrelse på minimum 700 m 2. Den bebyggelige del af grunden eksklusiv evt. adgangsvej skal udgøre minimum 600 m Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Placering og omfang, delområde A I området kan der etableres udendørs fi tness- og legeredskaber i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Der kan ikke opføres deciderede bygninger, legehuse, overdækninger eller lignende i området. 5.2 Placering og omfang, delområde B og C Ny bebyggelse skal placeres i overensstemmelse med Bygningsreglementet. 5.3 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for boligbebyggelsen er maksimalt 30 for den enkelte ejendom. 5.4 Etager Ny bebyggelse må højst opføres i 1½ etager. 5.5 Kælder Kældre må maksimalt have en højde på 1,25 meter over terræn. 5.6 Bygningshøjde, delområde A Højde maksimalt 3 meter målt fra et niveauplan fastsat i henhold til Bygningsreglementet. 5.7 Bygningshøjde, delområde B og C Højde maksimalt 8,5 meter målt fra et niveauplan fastsat i henhold 21

22 Planbestemmelser Forslag til Bygningsreglementet. 5.8 Facadehøjde, delområde B og C Facadehøjden må ikke overstige 6,5 meter. Facadehøjden måles fra terræn eller niveauplan fastsat for bygningen til overkant af murkrone. 6. Bebyggelsens udseende På et byggeri i 1½ etage må trempelhøjden ikke overstige 1 meter. Er trempelhøjden over 1 meter anses byggeriet som 2 etager. Trempelhøjden er afstanden fra overkant gulvet i tagetagen til overkant rem. På et byggeri med udnyttet tagetage, svarende til ½ etage, må kviste ikke udgøre mere end 50 % af taglængden. Udgør kviste mere end 50 % af taglængden anses tagetagen for en hel etage. 6.1 Facade Facader skal udgøres af tegl, træ eller pladebeklædning. Overfladerne kan pudses eller vandskures. 6.2 Mindre bygningsdele Mindre bygningsdele (mindre end 1/3 af facaderne) kan udføres i andre materialer end facadematerialerne. Dette kan bl.a. være zink eller glas. 6.3 Tagmaterialer Til tag må der ikke anvendes blanke eller refl ekterende tagmateriale såsom glasserede og ædelengroberede tagsten. 6.4 Solceller Der kan anbringes solfangere og/eller solceller på bygninger inden for lokalplanområdet. 7. Ubebyggede arealer 6.5 Skiltning Skiltning og reklamering må ikke fi ndes sted. Dog kan Kommunalbestyrelsen tillade, at der på bygninger med erhverv opsættes oplysnings- og orienteringsskilte. 7.1 Ubebyggede arealer Områdets ubebyggede arealer skal ved befæstelse, beplantning eller lignende gives et ordentligt udseende. Hegn skal være levende hegn. 22

23 Forslag Planbestemmelser 7.2 Hegn Hegn skal være levende hegn. Dette gælder også hegn nærmere skel end 1,0 meter. Hegn udført som levende hegn skal placeres i en afstand af mindst 0,30 meter fra skellinjen mod veje og således, at bevoksningen til enhver tid kan holdes indenfor skellinjen. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højest samme højde, som det levende hegn fuldt udvokset, dog maksimalt 1,8 meter. Der må ikke opføres faste hegn indenfor lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser. Højden på afskærmningshegn må ikke overstige 1,8 meter. Der henvises i øvrigt til Hegnslovens bestemmelser. 7.3 Terrænregulering Efter færdiggjort byggemodning og opførelse af bebyggelsen må terrænreguleringer ikke fi nde sted nærmere skel end 1,0 meter. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,50 meter uden tilladelse fra Jammerbugt Kommune. Etablering af voldanlæg er ikke tilladt indenfor lokalplanens område. Bestemmelsen om terrænregulering skal dels sikre, at der ikke etableres voldanlæg indenfor lokalplanområdet, og dels at problemer med afstrømning af overfl adevand til nabogrunde søges undgået. 7.4 Udendørs oplag Oplag må ikke ske uden for bygninger eller særligt afskærmede arealer. 7.5 Køretøjer mv. Der må ikke parkeres køretøjer mv. med en totalvægt på mere end kg. Det er tilladt at foretage af- og pålæsning. Oplag af containere, uindregistrerede køretøjer, herunder større både eller uindregistrede campingvognei mere end 6 uger er ikke tilladt. Indregistrerede køretøjer må kun parkeres på dertil indrettede parkeringsarealer. 7.6 Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Jammerbugt Kommunes affaldsregulativer. 7.7 Befæstelse af veje mv. Veje skal være befæstet med sort asfalt eller betonsten. Der skal anvendes samme form for belægning i hele lokalplanområdet. 23

24 Planbestemmelser Forslag 8. Veje, stier og parkering Veje, fortove, P-båse og stier skal hver for sig udføres i materialer, der afspejler og afgrænser de respektive arealers funktion. 8.1 Vejadgang, delområde A Vejadgangen skal ske fra Gustav Zimmersvej, som vist i princppet på Bilag Vejadgang, delområde B og C Vejadgangen skal ske fra Gustav Zimmersvej, som vist i princppet på bilag 2. Med "i princippet" menes, at vejen godt kan fl yttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige vejstruktur. Overkørslen til Gustav Zimmersvej skal udføres med granitchaussesten. 8.3 Vejbredde Fordelingsvejene i lokalplanområdet udlægges i en bredde af mindst 9 meter med en kørebanebredde på mindst 6 meter samt 1,5 meter rabat i hver side af vejen. 8.4 Vejprojekt Forinden der påbegyndes byggeri inden for område skal der foreligge et af Jammerbugt Kommune godkendt vejprojekt. 8.5 Belysning af veje og stier Veje og stier skal belyses. Der skal vælges amaturtyper, der ikke blænder eller oplyser andet end vej- og stiarealer. 8.6 Parkering, delområde B Anlæg af parkering skal ske i overensstemmelse med de P-normer, der er angivet i Bilag F. Minimum to af parkeringspladserne være handicapparkeringspladser, heraf én til kassebil 8.7 Parkering, delområde C Anlæg af parkering skal ske i overensstemmelse med de P-normer, der er angivet i Bilag F. 24

25 Forslag Planbestemmelser 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger, kabler og mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.2 Øvrige tekniske anlæg Transformere, pumpestationer, og lignende kan etableres, når de opfylder kravene i lokalplanens punkt 3 om anvendelse og punkt 6 om bebyggelsens udseende. 9.3 Antenne og paraboler Større fritstående antenner, herunder parabolantennerover 1,0 meter i diameter, må ikke etableres indenfor lokalplanområdet. Individuelle antenner og paraboler må ikke placeres højere end hovedbygningen på ejendommen. 10. Miljø 10.1 Miljøpåvirkninger fra aktiviteter i området Inden for lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder i miljøklasse 1-2 (se Bilag A). De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstande bruges som vejledende grundlag. Der vil altid blive foretaget en konkret vurdering af virksomheden. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Kloakering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet det seperatkloakerede kloaksystem efter Jammerbugt Forsynings A/S's anvisning Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret parkering i overensstemmelse med bestemmelserne i punkt 8.6 og Veje og stier Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret adgangsveje, som angivet i lokalplanens punkt 8.1 og

26 Planbestemmelser Forslag 13. Lokalplan og byplanvedtægt 14. Servitutter 13.1 Lokalplan nr Ved den endelig vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan ophæves Lokalplan nr. 3.15, Bolig- og daginstitutionsområde ved Sulstedvej, Nørhalne for det areal, der er omfattet af Lokalplan Ophævelse af servitutter Følgende servitutter ophæves: Matr. nr. 7f Nørhalne By, Biersted Tinglyst: Titel: Dok. om forkøbsret og Køberet for A/S Ejendomsselskabet Skovgaarden vedr. 7f. Matr. nr. 7f Nørhalne By, Biersted Tinglyst: Ttel: Vedtægter for "Grundejerforeningen Gustav Zimmersvej". 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af kommunalbestyrelsen endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunalbestyrelsen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 8 uger, er adgangen til at 26

27 Forslag Planbestemmelser udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når ind sigelsesperioden er udløbet og kommunalbestyrelsen kender eventuelle ind sigel ser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanen 15.1 Endelig vedtagelse Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offent ligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, be bygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lo kalplan om rådet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdel se af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere. 27