Afrapporteringen sker i EURO, idet dette er selskabets operationelle og funktionelle valuta.

Transkript

1 Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 79 / 2011 Hellerup, 19. september 2011 CVR. nr Hovedpunkter i årsrapport for perioden 1. juli juni 2011 Bestyrelsen i Berlin IV A/S har i dag behandlet og godkendt årsrapporten for perioden den 1. juli juni Afrapporteringen sker i EURO, idet dette er selskabets operationelle og funktionelle valuta. Resultat før dagsværdiregulering og skat er for perioden EUR 0,9 mio. (DKK 6,4 mio.) mod EUR 0 mio. (DKK 0,3 mio.) i 2009/10. Selskabet har fået foretaget en vurdering af ejendomsporteføljen hos en af de mest anerkendte internationale valuarer Jones Lang Lasalle og har på den baggrund efter en samlet vurdering, værdiansat ejendommene til EUR 205,3 mio. (DKK 1.529,5 mio.) mod EUR 180,1 mio. (DKK 1.336,4 mio.) i 2009/2010. Lejeindtægter steg med 3,0 % sammenlignet med samme periode sidste år og udgjorde EUR 13,3 mio. (DKK 99,4 mio.) 30% reduktion i tomgangen der opgjort efter areal er reduceret til 4,3 % mod 6,3 % i 2009/10. Årets resultat inklusiv dagsværdiregulering på EUR 22,6 mio. (DKK 170,6 mio.) er EUR 23,5 mio. (DKK 175,1 mio.) mod EUR 5,9 mio. (DKK 43,9 mio.) i 2009/10. Selskabet egenkapital er således på EUR 57,5 mio. (DKK 428 mio.) hvoraf den likvide del udgør ca. 12 %. Dette svarer til en indre værdi per aktie på 1,45 (beregnet på baggrund af såvel A- som B-aktier). Egenkapitalen er fortsat negativt påvirket af dagsværdireguleringen af selskabets renteswaps med i alt EUR -10,8 mio. (DKK 80,5 mio.) Bestyrelsen indstiller, at der ikke udbetales udbytte Forventninger til regnskabsåret 2011/2012: Lejemarkedet i Berlin udvikler sig forsat positivt, hvilket bl.a. fører til at selskabet har været i stand til at varsle lejeforhøjelser i ca. 44% af porteføljens boliglejemål med en gennemsnitlig forhøjelse på ca. 12%, med ikrafttræden fra november For det kommende regnskabsår forventes således en omsætning på ca. EUR 13,8 mio. (DKK 103 mio.) og et resultat før skat og værdiregulering på ca. EUR 1,2-1,6 mio. (DKK 9-13 mio.) Selskabets ordinære generalforsamling afholdes tirsdag d. 11. oktober 2011 kl. 9.00, hos Kromann Reumert på adressen Sundkrogsgade 5, 2100 København Ø. Hellerup, september 2011 Erik Stannow, formand Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende fondsbørsmeddelelsen rettes til selskabets formand Erik Stannow på telefon eller selskabets administrerende direktør Søren Krarup på telefon

2 BERLIN IV A/S Årsrapport 2010/2011 CVR-nr.: Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling 11. oktober 2011 dirigent

3 Årsrapport 2010/2011 LEDELSENS BERETNING Årsrapport 2010/ Hoved- og nøgletal 3 Nøgletalsforklaringer og definitioner 5 Berlin IV 6 Selskabets økonomiske udvikling 8 Ejendomsmarkedet i Berlin 10 Porteføljens udvikling 12 Nøgletal for porteføljen 13 Værdiansættelse af ejendomme 14 Forventninger til 2011/ Risikofaktorer 17 Aktionærforhold 20 Selskabsoplysninger 22 PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning 27 Den uafhængige revisors påtegning 28 Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 1 af 57

4 REGNSKAB Resultatopgørelse 1. juli 30. juni 30 Totalindkomstopgørelse 1. juli 30. juni 31 Aktiver pr. 30. juni 32 Passiver pr. 30. juni 33 Egenkapitalopgørelse 1. juli 30.juni 34 Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 36 Noter 37 Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 2 af 57

5 Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning Der henvises til afsnittet om nøgletalsforklaringer og definitioner. Hovedtal 20010/ / / / /2007 teur. teur. teur. teur. teur. RESULTATOPGØRELSE Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før dagsværdiregulering og skat Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,22% 4,36% 3,30% 3,80% 0,88% Soliditetsgrad 26,92% 14,53% 14,82% 34,32% 28,21% Forrentning af egenkapital før dagsværdiregulering 2,00% 0,17% -3,18% 1,41% -1,68% Forrentning af egenkapital efter dagsværdiregulering 54,69% 21,15% -54,78% -9,50% 5,20% Indre værdi pr. aktie, af den samlede aktiekapital, DKK 1,46 0,70 0,70 1,92 2,07 Indtjening pr. aktie (EPS), DKK 0,08 0,02-0,10-0,03 0,05 Aktiekurs, ultimo, DKK 0,57 0,35 0,57 2,00 Antal medarbejdere 0,5 0, Afkast på ejendomsporteføljen 11,4% 3,3% -16,5% -3,9% 1,1% Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 3 af 57

6 2010/ / / / /2007 IKKE FINANSIELLE NØGLETAL Tomgang - Boliger, kvm Tomgang - Boliger, t.eur Tomgang - Boliger, i %. (kvm.) 3,6% 5,4% 7,5% 9,0% 10,3% Tomgang - Erhverv, kvm Tomgang - Erhverv, t.eur Tomgang - Erhverv, i %. (kvm.) 7,5% 10,6% 12,8% 7,7% 10,1% Tomgang - I alt, kvm Tomgang - I alt mio. eur. 0,7 1,0 1,2 1,3 11,3 Tomgang - I alt i % (kvm.) 4,3% 6,3% 8,5% 8,8% 12,0% Samlet akkumulerede fluktuation i %. 12,3 12,9 19,0 21,3 * Antal kvm - Boliger Antal kvm - Erhverv Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Boliger, eur Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Erhverv, eur Restancer - Boliger, % af lejeindtægt for boliger 1,8% 2,2% 2,6% Restancer - Erhverv, % af lejeindtægt for erhverv 5,5% 4,5% 10,9% Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 4 af 57

7 Nøgletalsforklaringer og definitioner NØGLETAL - FINANSIELLE Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. Nøgletallene er beregnet således: ROIC (Afkastningsgrad) = Soliditetsgrad = Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Egenkapital x 100 Samlede aktiver Forrentning af egenkapital før dagsværdiregulering = Årets resultat før dagsværdiregulering x 100 Gennemsnitlig egenkapital NØGLETAL IKKE FINANSIELLE Tomgang, kvm. bolig/erhverv = Antal ledige kvadratmeter bolig / erhvervslejemål Tomgang, teur. bolig/erhverv = forskel mellem total udlejet og faktisk udlejet boligmasse i teur. Tomgang bolig / erhverv i pct. Kvm. Antal ledige kvm bolig / x 100 Total antal kvm. Årets akkumulerede fluktuation Antal fraflyttede lejere x 100 Totale lejemål Gennemsnitlig udlejningspris bolig / erhverv Faktisk leje Faktisk udlejede kvm. Restancer - bolig / erhverv Samlede lejerestancer for aktive lejere x 100 Faktisk leje Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 5 af 57

8 Berlin IV Berlin VI A/S ejer og driver en portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen er indkøbt i løbet af 2006 og 2007 og er finansieret via langsigtet egenkapital og fastforrentede 1. prioritetslån hos tyske hypotekbanker. INVESTERINGSSTRATEGI Berlin IV porteføljen består af 136 ejendomme med i alt boligenheder og 268 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet kvm. Af de 136 ejendomme er 135 beliggende i Berlins 12 centrale distrikter, mens en enkelt ejendom ligger i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er stort i Berlin og risikoen er forholdsvis lille. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder forventes at sikre selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en oprindelig horisont på 10 år, således at selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen senest i 2016/17. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har gennem hele perioden fortsat arbejdet på at optimere driften via en reducering af tomgang, fluktuation og restancer og samtidigt reduceret omkostningerne forbundet med selskabets og ejendommenes drift i såvel Danmark som Tyskland. I bestræbelserne på at fastholde og styrke den positive udvikling, har selskabet med virkning fra 1. august 2011 tilknyttet den nuværende administrerende direktør Søren Krarup på fuld tid. Den forøgede bemanding vil sikre endnu større indflydelse på driften af selskabets ejendomme i Berlin og dermed tydeliggørelse og udnyttelse af det potentiale og de værdier, som porteføljen indeholder. Som en naturlig konsekvens af at en række aktiviteter knyttets tættere til den daglige ledelse, har selskabet i perioden opsagt administrationsaftalen med Dan- Ejendomme til ophør ultimo september Selskabets renoveringsprogram har været en medvirkende faktor til, at det er lykkedes at fastholde den positive trend i såvel tomgang som fluktuation og dermed en stigende omsætning. De nævnte tiltag har endvidere resulteret i højere genudlejningspriser pr. kvm. sammenlignet med de hidtidige lejepriser. Selskabet har i perioden bl.a. afsluttet udbygningen af i alt ca. 630 kvm. tagrum. Projektet medfører en stigning i den årlige indtægt på ca. 45 TEUR. I perioden er der endvidere blevet arbejdet på at identificere potentielle muligheder for at konvertere erhvervslejemål med sekundære beliggenheder til boliger. Der er således afsluttet konvertering af ca. 425 kvm. erhverv til bolig og yderligere ca. 160 kvm. er endnu under ombygning. Fælles for disse projekter er, at den efterfølgende udlejning som boliger har været problemløs. Den samlede investering for disse projekter er ca. 230 TEUR og der vil være et årligt afkast på ca. 20% i form af en øget indtjening på ca. 45 TEUR, hvortil kommer sparede tomgangsudgifter. I årets løb er der igangsat renoveringen af i alt 103 lejligheder, hvoraf de 93 er færdigrenoverede indenfor regnskabsåret, og de resterende 10 fortsat er under renovering. Af de igangsatte lejligheder er 98 udlejet. Genudlejningsprisen for disse enheder har i gennemsnit ligget 34 % højere end den tidligere lejeindtægt og den gennemsnitlige lejeindtægt pr. kvm for disse enheder er således steget fra ca. 4,74 /kvm pr. måned til ca. 6,42 /kvm pr. måned. I perioden har selskabet som følge af et forlig vedrørende Greta 60 styrket likviditetsberedskabet med EUR 2,6 mio., hvilket betyder, at selskabet fremadrettet kan fastholde strategien om en mere aktiv porteføljepleje. Det styrkede likviditetsberedskab har samtidig gjort selskabet i stand til at iværksætte et tilbagekøb af egne aktier og der er foreløbigt allokeret ca. 270 TEUR hertil. Aktietilbagekøbet er grundet den lave aktiekurs i forhold til indre værdi iværksat med henblik på at Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 6 af 57

9 understøtte likviditeten i aktien og for at afdække eventuelle risici i forbindelse med fremtidig aktieaflønning. De nærmere detaljer for tilbagekøbsprogrammet fremgår af fondsbørsmeddelelse nr. 68/2011. Selskabet har ladet ejendomsporteføljen vurdere af Jones Lang Lasalle og samtidig indgået en 3-årig aftale omkring opfølgende vurderinger. Ejendoms-værdierne er således opgjort til en markedsværdi på EUR 205,3 mio. mod EUR 180,1 mio. året før. Selskabet har samtidig besluttet at overgå til EURO som regnskabsmæssig præsentationsvaluta valuta, da dette er selskabets primære driftsvaluta. FINANSIERING & LIKVIDITET Likviditet er efter de seneste års økonomiske uro stadig et nøgleord i forbindelse med driften af selskabet, idet der generelt hos långivere, såvel i Danmark som Tyskland kan konstateres en tilbageholdenhed med etableringen af nye kreditfaciliteter. Ejendomsporteføljen i Berlin IV er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering uden hæftelse i moderselskabet. Datterselskaberne har optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. EUR 142,0 mio. som lån i tre tyske banker. udvikling. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er efter årsregnskabets afslutning igangsat renovering af yderligere 28 lejligheder med et samlet areal på ca kvm, svarende til ca. 33 % af de tomme kvadratmeter pr. 30. juni Selskabet har på baggrund af det seneste Mietspiegel varslet lejeforhøjelser i ca. 44% af porteføljen med en gennemsnitlig stigning på ca. 12 % med ikrafttræden pr. 1. november Den maksimale effekt (uden indsigelser) af lejeforhøjelserne vil i et fuldt finansår være en stigning i omsætning på ca. EUR 0,5 mio. Selskabet modtager løbende accepter og indsigelser af disse forhøjelser og aktuelt er der modtaget accept af ca. 24% og indsigelser mod ca. 7% af de varslede forhøjelser. Selskabet har besluttet at forlænge aktietilbagekøbsprogrammet - foreløbigt indtil tre uger før offentliggørelse af næste halvårsrapport. De beløbsmæssige rammer er uændret. Selskabets beholdning af egne aktier udgør d.d stk. B- aktier. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente i intervallet 4,96 % til 5,92 %, inkl. margin til bankerne. Finansieringen er således robust overfor en eventuel stigning i renteniveauet. Cirka 17 % af lånene skal refinansieres i løbet af 2012 og resten i 2016/17. Selskabet er i forhandlinger med en række långivere omkring vilkår for en refinansiering af de lån, som udløber pr. 31. marts 2012 i bestræbelserne på at udnytte det nuværende gunstige renteniveau og reducere selskabets renteudgifter. En ændring i renteniveauet for de pågældende lån, vil medføre følgende årlige resultatmæssige effekt: Renteniveau + 1 %; Uændret renteniveau; Renteniveau - 1 %; EUR -0,25 mio. EUR 0,00 mio. EUR +0,25 mio. Vi forventer at kunne melde resultatet af forhandlingerne ud i god tid inden de respektive lån udløber. Trods en egenkapital på EUR 57,5 mio. og en likviditet på EUR 6,9 mio. er fokus fortsat på at sikre, at den fornødne likviditet står til rådighed til at sikre selskabets Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 7 af 57

10 Selskabets økonomiske udvikling Selskabets ordinære resultat før dagsværdiregulering og skat blev et overskud på EUR 0,9 mio. mod et overskud på EUR 0,0 mio. året før. Resultatet er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Resultatet før finansielle poster og dagsværdireguleringer i 2010/2011 blev EUR 9,0 mio. mod EUR 8,4 mio. året før. Stigningen skyldes en kombination af en markant faldende tomgang med deraf afledte højere indtægter samt et noget lavere omkostningsniveau. Nedenfor vises omsætningen de seneste 4 år fordelt på kvartaler: 3,4 3,3 3,3 3,2 3,2 3,1 3,1 3,0 3,0 MEUR 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Omsætning pr. kvartal 2007/ / / /2011 Det ordinære resultat før skat blev et overskud på EUR 23,4 mio., hvilket primært kan henføres til en opskrivning af ejendomsværdierne på EUR 22,5 mio. Selskabet har i perioden afdraget EUR 1,4 mio. på den langfristede gæld og optaget nye langfristede lån på EUR 0,5 mio. RESULTATOPGØRELSE Koncernens samlede lejeindtægter blev 3,1 % højere med EUR 13,3 mio. mod EUR 12,9 mio. året før og er i overensstemmelse med forventningerne. Omsætningsforholdet mellem erhverv og bolig er uændret med ca. 82 % af omsætningen på beboelse og ca. 18 % på Erhverv. Jf. note 4: Omkostningerne er EUR 0,3 mio. lavere end sidste år, positivt påvirket af lavere tomgangs omkostninger (EUR 0,5 mio.), indtægtsførelse af tilgodehavende moms vedr. tidligere år (EUR 0,2 mio.), og lavere omkostninger til forvaltning (EUR 0,1 mio.). Negativt påvirket af forøgede vedligeholdelsesomkostninger (EUR 0,1 mio.), endelig afskrivning af tilgodehavende leje og garantiforpligtelser fra de tidligere ejere, (EUR 0,1 mio.) samt yderligere debitorhensættelse med (EUR 0,3 mio.). Selskabet har i årets løb ladet sig momsregistrere og har samtidig søgt om momsrefusion for et beløb på EUR 0,2 mio. vedr. tidligere år. Momsregistreringen forventes at have en fremadrettet positiv resultatmæssig effekt på ca. EUR 0,1 mio. om året. Nedenfor vises udviklingen i de samlede omkostninger fordelt på drifts- og administrative omkostninger: Værdien af selskabets ejendomme er fastlagt på baggrund af en ekstern vurdering foretaget af det internationalt anerkendte valuarfirma Jones Lang Lasalle. Der henvises til afsnittet Værdiansættelse af ejendomme og til regnskabets note 2 for yderligere informationer omkring værdiansættelsen. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Totale omkostninger i MEUR Salgsomkostninger Administrationsomkostninger Driftsomkostninger 2006/ / / / /2011 Bestyrelsen anser udviklingen i resultatet før værdiregulering, nedskrivning og skat for tilfredsstillende. Det er bestyrelsens klare opfattelse, at det er en forudsætning for de tyske bankers fortsatte imødekommenhed og fleksibilitet at selskabet pt. afstår fra at udbetale udbytte. På denne baggrund samt et behov for at fastholde selskabets likviditetsberedskab anbefaler bestyrelsen generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte for året 2010/2011. Selskabets nettorenteindtægter har været på niveau med det forventede og er udtryk for en meget konservativ risikoprofil ved anbringelse af selskabets likvider. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 8 af 57

11 BALANCE De samlede aktiver andrager EUR 214,1 mio., som pr. 30. juni 2011 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Ejendomsværdierne på de 136 ejendomme ultimo regnskabsåret 2010/2011 opgøres til en markedsværdi på EUR 205,3 mio. mod EUR 180,1 mio. året før. PENGESTRØMME Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var EUR 3,4 mio. og fra investeringsaktiviteten EUR -2,6 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var EUR -0,9 mio. Koncernens likvider blev derfor formindsket med EUR 0,1 mio. til i alt EUR 6,9 mio. Egenkapitalen udgør EUR 57,3 mio. svarende til en soliditetsgrad på 26,8 %. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 9 af 57

12 Ejendomsmarkedet i Berlin MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME lejlighederne, svinger denne afstand mellem 0,5-2,5 /kvm per måned. Ejendomsmarkedet i Berlin har efterhånden fået rystet efterveerne af finanskrisen i 2008 og følgeeffekterne heraf af sig, og der er en stigende tendens i såvel transaktionsvolumen, som i markedspriserne. I første halvår af 2011 er der således handlet ca boligenheder, hvilket indikerer en samlet volumen for året på niveau med rekordåret 2006 (kilde: Jones Lang Lasalle). Sideløbende med den øgede transaktionsvolumen, har også udbudspriserne på investeringsejendomme udviklet sig i positiv retning og der er således i 2010 konstateret en gennemsnitlig stigning på udbudte ejendomme på i alt 4,1% med den stærkeste udvikling i det nederste markedssegment (+6,7%) Denne stigende tendens forventes at forsætte i 2011.(kilde: Wohnmarktreport 2011 GSW/CBRE). I den forbindelse skal det dog nævnes at der fortsat er stor forskel på udviklingen og attraktiviteten mellem Berlins forskellige bydele. I Emerging Trends in Real Estate Europe 2011 (PWC) rankes Berlin på en 7. plads over byer med bedste muligheder for ejendomsinvesteringer og særligt segmentet for boligudlejningsejendomme opnåede Berlin den højeste score blandt samtlige byer. Den positive trend fra Berlin afspejles generelt i de målinger af investeringsklimaet/forventningerne i branchen for hele Tyskland, som løbende offentliggøres på LEJEMARKEDET Boliglejemarkedet i Berlin udvikler positiv retning. sig fortsat i en Det nye Mietspiegel, som danner grundlag for at gennemføre lejeforhøjelser hos eksisterende lejere, blev offentliggjort 31. maj 2011 og udviste en markant gennemsnitlig stigning fra 2009 til 2011 på 7,9 %. Samtidig er der fra 2. halvår 2009 til 2. halvår af 2010 konstateret en generel stigning i lejeprisen på udbudte lejligheder i Berlin på ca. 6,7 %. På trods af den kraftige stigning i Mietspiegel, er der fortsat stor afstand mellem det gennemsnitlige lejeniveau for eksisterende lejere og op til de aktuelle lejeniveauer ved nyudlejning. Alt afhængigt af byggeår og størrelse af Kombineret med en fortsat faldende tomgang (aktuelt på 3,3% for boliger) på markedet, og et årligt efterslæb på nybyggede enheder i forhold til efterspørgsel og befolkningstilvækst, betyder det, at der forventeligt i årene fremover fortsat er et stort potentiale i Berlin som investeringsby. Det er således ledelsens forventning, at lejeniveauet for porteføljen vil være stigende indenfor den nuværende investeringshorisont. MARKEDET FOR EJERLEJLIGHEDER Af alle segmenter på Berlins ejendomsmarked oplevede markedet for ejerlejligheder den mest positive udvikling i 2010, med en gennemsnitlig stigning på udbudsprisen på 7,9% til EUR pr. kvm (Kilde: Wohnmarktreport 2011 GSW/CBRE). Tendensen på købersiden er fortsat stigende priser, idet flere ønsker en inflationssikret investering og kombineret med det aktuelle lave renteniveau gør det ejerlejligheder til en overskuelig og forholdsvis sikker investering. Såfremt der kommer et mentalt skifte fra lejer- til ejer-mentalitet, vil dette kunne accelerere efterspørgselen efter ejerboliger yderligere. Kombineret med de demografiske faktorer som nævnt nedenfor og de stigende lejepriser, er det således ledelsens vurdering, at der fortsat i de kommende år, særligt i attraktive bydele, vil være en voksende efterspørgsel på ejerlejligheder. Selskabet vil således på selektiv basis udvælge enkelte ejendomme og udvikle et koncept for opdeling og salg af ejerlejligheder. DEMOGRAFISKE FAKTORER Forventningerne til den fremtidige udvikling på de enkelte markeder er blandt andet begrundet i de konjunkturmålinger og statistiske data ( som er til rådighed samt nedenstående forhold: o o Ejendomsmarkedet i Berlin er fortsat lavt prissat i forhold til det øvrige Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen giver et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 10 af 57

13 o Den tyske økonomi har gennem hele finansåret været inde i en positiv udvikling, om end denne kan være gående mod neutral jf. de seneste prognoser. o o Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. Udflytningen af regeringen til Berlin vil fremover fortsat føre til at flere og flere relaterede virksomheder vil etablere sig i byen. o Arbejdsløsheden i Berlin er faldende fra 13,5 % i 2009 til 12,8% ultimo o o Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af hussholdninger stiger. Der er et meget solidt marked for lejeboliger ca. 85 % af alle berlinere bor til leje. Selskabet har besluttet at afprøve muligheden for at afhænde enkelte ejendomme i form af salg af ejerlejligheder, idet der som nævnt, gennem de seneste år har været en positiv udvikling i priser og efterspørgsel. Ejendommene udvælges selektivt på baggrund af en vurdering af beliggenhed, stand, drift og mulighed for fremadrettet potentiale. Som følge af den realiserede forbedring af driften og forbedringen af selskabets likviditetsberedskab vil selskabet fortsætte arbejdet med en mere aktiv porteføljepleje i bestræbelserne på at udbygge den positive udvikling og realisere porteføljens potentiale. o o De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder især inden for medie, kultur, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, husholdningerne bliver mindre og der efterspørges flere kvadratmeter per person, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 11 af 57

14 Porteføljens udvikling Der har i perioden ikke været til- eller afgang til porteføljen og differencen i forhold til tidligere år i fordelingen af kvadratmeter mellem bolig og erhverv skyldes, at selskabet aktivt arbejder mod at ændre benyttelsen til boligformål. Tomgangen målt på antal ledige kvadratmeter var pr. 30. juni ,3 %,(6,3 % i 09/10) fordelt med 3,6 % på boliger (5,4 % 09/10) og 7,5 % på erhvervslejemål (10,6 % 09/10) Nedenfor vises udviklingen i tomgangen gennem de sidste to år: efterfølgende. MEUR Værdien af en forbedret tomgang i MEUR. 0,3 Total Bolig 0,2 Total Bolig 0,2 Total Bolig Erhverv 0,1 0,1 Erhverv Erhverv - 07/08 08/09 09/10 10/11 (0,1) Bolig Total (0,1) Erhverv (0,2) 15% 13% 11% 9% Udvikling i tomgang seneste 12 måneder UDVIKLINGEN I FLUKTUATIONEN En faldende fluktuation betyder færre ledighedsdage og færre udgifter til løbende istandsættelse, udlejningshonorar m.v. Den akkumulerede fluktuation har i perioden stabiliseret sig med en mindre reduktion fra 12,9 % til 12,3 %. 7% Fluktuation Berlin IV A/S 5% 3% Boliger tidl. År Erhverv 10/11 Total 10/11 Bolig 10/11 Erhverv tidl. År Total tidl. År 1,4% jul 10 aug 10 sep 10 okt 10 nov 10 dec 10 jan 11 feb 11 mar 11 apr 11 maj 11 jun 11 Sammenlignet med sidste år er antallet af tomme kvadratmeter faldet med kvm. svarende til et fald på 2,0 procentpoint eller 31,8 % af sidste års antal tomme kvadratmeter. 0,9% 2010/ /2010 Tabet ved den aktuelle tomgang udgør på årsbasis EUR 0,7 mio. mod EUR 1,0 mio. i 2009/ ,4% jul/10 aug/10 sep/10 okt/10 nov/10 dec/10 jan/11 feb/11 mar/11 apr/11 maj/11 jun/11 Faldet i antal tomme kvadratmeter udløser en omsætningsfremgang på EUR 0,3 mio. sammenlignet med sidste år. Udviklingen de seneste 4 år ses Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 12 af 57

15 Total Treptow Köpenick Tempelhof-Schöneberg Steglitz Zehlendorf Spandau Reinickendorf Pankow Neukölln Mitte Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Friedrichshain-Kreuzberg Charlottenburg - Wilmersdorf Berliner Umland Nøgletal for porteføljen Indenfor de enkelte områder i Berlin er der en betydelig variation i tomgang og udlejningspriser, hvilket fremgår af nedenstående figur, der viser ejendommenes nøgletal opdelt efter placering i Berlin. Område Antal Boliger / Residential Antal Erhverv / Commercial Bolig kvm / Residential sqm Erhvervs kvm / Commercial sqm Tomgang - bolig / Vacancy Residential 15,9% 5% 1% 4% 0% 4% 4% 2% 3% 5% 5% 3% 10% 3,6% Tomgang - erhverv / Vancany Commercial 0,0% 4% 0% 0% 0% 12% 11% 16% 5% 30% 0% 0% 13% 7,5% Udlejningspris per. Kvm bolig - eur. / Price per sqm Residential Udlejningspris per. Kvm erhverv - eur. / Price per sqm Commercial Nedenfor er en geografisk gengivelse af ejendommenes placering, herudover kan der henvises til porteføljeoversigten på Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 13 af 57

16 Værdiansættelse af ejendomme De senere års uro på såvel ejendoms- som finansmarkederne har medført en generel usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen af ejendomme, idet transaktionsmarkedet til tider har været frosset fast og omfanget af frie midler har været begrænset. Også værdiansættelsen af ejendommene i Berlin IV A/S har været omfattet af denne usikkerhed, hvorfor bestyrelsen i de seneste par år har udvist en vis grad af forsigtighed og konservatisme i forbindelse hermed. I bestræbelserne på at reducere denne usikkerhed mest muligt har selskabet forespurgt forskellige større internationale valuarfirmaer om opgaven med at vurdere selskabets ejendomme og der er indgået en 3- årig aftale med det internationalt anerkendte valuarfirma Jones Lang Lasalle, om en fuldstændig ( Full scope ) vurdering af porteføljen. Jones Lang Lasalle har foretaget en omfattende fysisk gennemgang af samtlige ejendomme fra kælder til kvist og i den forbindelse vurderet såvel de økonomiske faktorer som bygningens stand, micro og macro beliggenhed, styrker og svagheder, potentiale m.v. Herefter er der på baggrund af input fra såvel gennemgang, som andre kilder foretaget en beregning med en 10-årig fremdiskontering af det løbende cashflow fra ejendommene. Selve værdiansættelsen er foretaget i overensstemmelse med følgende standarder: - RICS Appraisal and Valuation Standards (6th Edition) - TEGOVA European Valuation Standards (EVS th Edition) - IVSC International Valuation Standards 2007 (8th Edition Markedsværdien af ejendommene er fastsat på baggrund af den gældende Fair Value definition ifølge International Fiscal Reporting Standards (IFRS) og den tilhørende International Accounting Standard 40 (IAS 40). Værdien er herudfra defineret som følger, jf. Jones Lang Lasalle: The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. På denne baggrund, samt en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme som andre nøgletal, har bestyrelsen besluttet, at de 136 ejendomme ultimo regnskabsåret 2010/2011 indregnes til en markedsværdi på EUR 205,3 mio. (DKK 1.530,2 mio.) mod EUR 180,1mio. (DKK 1.341,7 mio.) året før. Porteføljens værdi har således udviklet sig med EUR 25,3 mio. (DKK 188,5 mio.). Denne værditilvækst kan henføres til bl.a. de foretagende investeringer på i alt ca. EUR 2,6 mio. dels til årets dagsværdiregulering af selskabets ejendomme på EUR 22,7 mio. (DKK 171,0 mio.). For så vidt angår dagsværdi reguleringen, kan ca. 1/3 heraf henføres direkte til driftsmæssige forbedringer i porteføljen og de resterende 2/3 kan henføres til en markedsmæssig regulering, hvilket svarer til en stigning på ca. 8,3 % i markedet sammenlignet med sidste år. Ejendommenes markedsværdi EUR 205,3 mio. (DKK 1.530,2 mio.) er baseret på en gennemsnitlig faktor på 15,1 svarende til et bruttoafkast på 6,6 % mod faktor 13,7 (bruttoafkast på 7,3 %) i 2009/2010. Faktorerne opgøres som markedsværdi i forhold til faktisk lejeindtægt og ligger i intervallet 10,3 23,7. Ændredes faktoren med 1 point, ville værdiansættelsen af porteføljen ændres med EUR 13,7 mio. Det er bestyrelsens opfattelse, at ejendommenes værdi er fastlagt med den størst mulige præcision, særligt under hensyntagen til, at det med bedringen i transaktionsvolumen i højere grad er muligt at dokumentere og kortlægge værdierne end i de forgangne par år. Der foreligger ikke særlige konkrete omstændigheder, der giver bestyrelsen anledning til at fravige de værdier, som den eksterne valuar er nået frem til. Det er således bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdi af ejendommene er udtryk for dagsærdien heraf. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 14 af 57

17 Følsomhed ved indregning og måling af ejendomme Ændring i faktor -1,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 Faktor 13,5 14,0 14,5 15,0 15,5 16,0 16,5 Bruttofaktor 7,4 7,1 6,9 6,7 6,4 6,2 6,0 Teoretisk markedsværdi (EUR mio.) Ændring i markedsværdi (EUR mio.) Kalkuleret egenkapital (EUR mio.) Bogført værdi (euro./m2) Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 15 af 57

18 Forventninger til 2011/2012 Selskabet forventer at fortsætte den positive udvikling, og vil fortsat gennemføre renoveringer og moderniseringer i porteføljen og effektivisere driften med henblik på yderligere at forbedre porteføljens værdi og selskabets resultat. Selskabet forventer for det kommende år en lejeindtægt på omkring EUR 13,8 mio. (DKK 103 mio.) og et resultat før værdiregulering af ejendomme og kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter og skat på ca. EUR 1,2 1,6 mio. (DKK 9-12 mio.) Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2011/2012 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 16 af 57

19 Risikofaktorer Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici. risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. Såfremt likviditetsbegrænsninger medfører, at de planlagte vedligeholdelses og forbedringsarbejder ikke kan afholdes, vil dette medføre en tilsvarende risiko. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. DRIFTSRISICI Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer alene har et begrænset retskrav på regulering af huslejen, som følge af stigende omkostninger. Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for og danne grundlag for nyudlejningspriser i den øvre ende af markedet. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger, ligesom en reduktion af antallet af ledige boliglejemål i Berlin kan føre til en begrænsning i den almindelige markedsprisdannelse. Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. MARKEDSRISICI Til Berlin IV s aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier; Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Påvirkning af ejendommenes driftsresultater Køb og salg af ejendomme Finansielle risici Lovgivning og skat Andre risikoforhold I løbet af året gennemgår og vurderer bestyrelsen relevante risikoområder for Berlin IV på grundlag af redegørelser fra direktionen Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Værdien af ejendomsporteføljen er opgjort på grundlag af en detaljeret vurdering foretaget af det anerkendte valuar- og ejendomsmæglerfima Jones Lang Lasalle. Denne tilbundsgående full scope vurdering er desuden suppleret med interne opgørelser af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende ejendomme. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede lejeindtægt, vil der være en Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 17 af 57

20 Påvirkning af ejendommenes driftsresultater De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i: Samfundsøkonomien Udlejningsprocenten Kundernes betalingsevne Reguleringer i lejeindtægter samt Omkostninger til drift og vedligeholdelse Berlin IV s økonomistyring er i samarbejde med den lokale forvalter og den danske administrator tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Berlin IV s udarbejdede detaljerede budgetter, estimater og prognoser på månedsbases for de enkelte ejendomme i porteføljen. En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat påvirker koncernens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Samfundsøkonomien Berlin IV blev i lighed med resten af det globale ejendomsmarked påvirket af den krise, der ramte den finansielle sektor i Den fremtidige udvikling i de globale finansielle og økonomiske markeder er fortsat præget af uvished og selvom der på visse områder spores en begyndende optimisme er det opfattelsen, at det ikke kan udelukkes, at en forværring af den aktuelle situation vil kunne påvirke Berlin IV fremover. Udlejningsprocenten Det er Berlin IV s strategi at renovere og forbedre porteføljens ejendomme med henblik på at optimere udlejningsprocenten. Der er dog ikke sikkerhed for, at en ejendom, der i dag vurderes velbeliggende også i fremtiden vil have samme potentiale for en øget udlejningsprocent. Dette kan påvirke porteføljens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der endvidere usikkerhed om boligen kan genudlejes og til hvilken leje. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed, kvalitet og lejeniveau også påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet, som dog har størst effekt på erhvervslejemål. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten og kan derved påvirke resultatet og den økonomiske stilling. Nedenfor vises hvorledes en ændring i udlejningsprocenten vil påvirke porteføljens resultat: Ændring af tomgangen - pct -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% Tomgangsleje (teur) Kundernes betalingsevne Ved indgåelse af lejekontrakter stiller Berlin IV gennem den lokale forvalter som udgangspunkt krav til kreditværdighed og betaling af deposita. Samtidig har selskabet forsøgt at imødegå restancer ved at indarbejde incitamenter til den lokale administrator for at optimere inddrivelsesprocessen, ligesom der anvendes moderne teknologi og et eksternt inkassofirma i denne proces. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at en del af porteføljens lejere på et tidspunkt ikke kan opfylde sine forpligtelser overfor udlejer, hvilket medfører risiko for ekstra omkostninger og i sidste ende et muligt tab. Reguleringer af lejeindtægter Mulighederne for lejereguleringer afhænger af de kontraktuelle forhold og af de samfundsmæssige forhold omkring blandt andet udbud og efterspørgsel. Den gennemsnitlige lejeindtægt pr. kvm udgør for boligog erhvervsdelen henholdsvis EUR 5,17 og 8,33. En reduktion i den årlige leje vil have en negativ påvirkning på porteføljens driftsresultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Nedenfor vises, hvorledes porteføljen påvirkes af ændringer i den gennemsnitlige leje pr. kvm. Ændring af leje i pct -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% Omsætning (teur) Omkostninger til drift og vedligeholdelse Såfremt de budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse ikke er tilstrækkelige kan det påvirke porteføljen negativt. Berlin IV gennemgår i samarbejde med administrator løbende drifts og vedligeholdelsesposterne og i tilfælde af budgetafvigelser kan alternative handlingsplaner iværksættes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter og der gennemføres budgetopfølgning på ejendomsniveau løbende. Køb og salg af ejendomme Til- og afgang til porteføljen kan påvirke såvel driftsresultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Berlin IV arbejder som udgangspunkt med en langsigtet investeringshorisont, men en løbende tilpasning af porteføljen kan forekomme. Ligesom også opdeling af enkelte ejendomme i ejerlejligheder og salg heraf kan forekomme. Andre risikoforhold Regnskabsmæssige skøn Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn indeholder vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for offentliggørelsen af årsrapporten. Det kan være nødvendigt at ændre i tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de Berlin IV A/S Årsrapport 2010/11 Side 18 af 57